ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7496/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7496/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin sentința civilă

nr. 972 din 09 februarie 2011, Tribunalul Constanța, secția civilă a admis, în

parte, acțiunea formulată de reclamanții Ș.L.M. și Ș.V. împotriva pârâtului

Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii,

prin C.N.A.D.N.R., prin mandatar SC C. SA, a dispus obligarea pârâtului să

plătească reclamanților, cu titlu de despăgubire pentru expropriere,

echivalentul în RON, la cursul Băncii Naționale Române din ziua plății, al

sumei de 198.537 euro pentru parcelă, în suprafață de 2.074 m.p., situată în

extravilanul comunei C., județul Constanța.

Pentru a pronunța această

soluție, Tribunalul a reținut că reclamanții au făcut dovada dreptului lor de proprietate

asupra suprafeței de teren expropriate, iar întinderea acestui drept nu a fost negată,

prin cererea de chemare în judecată fiind contestată valoarea despăgubirii acordate,

ca urmare a exproprierii.

Având în vedere dispozițiile

art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004 și cele ale

art. 26 din Legea nr. 33/1994, prima instanță a considerat că aceste prevederi legale

stabilesc că valoarea despăgubirii acordate pentru expropriere se compune din valoarea

reală a imobilului, care este valoarea cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel din unitatea teritorială respectivă, precum și din prejudiciul cauzat

proprietarului, luându-se în considerare dovezile prezentate de acesta.

Tribunalul a mai reținut

că raportul de expertiză efectuat în cauză, prin raportare la standardele de evaluare

internaționale, determină valoarea de piață a parceRON indicate de către reclamanți

la suma de 40 euro/m.p.; din cuprinsul lucrării, rezultă că valoarea a fost determinantă

ținându-se seama de valoarea cu care se vând imobilele în zonă, experții făcând,

în mod expres, trimitere la valori de pe piața liberă.

Tribunalul a

concluzionat

că

cererea reclamanților privind valoarea terenului stabilită prin hotărârea de expropriere

este întemeiată, având în vedere că expropriatorul a stabilit o despăgubire echivalentă

cu 10 euro/m.p., inferioară celei determinate prin lucrarea de expertiză efectuată

în cauză.

În ceea ce privește prejudiciul

încercat de către reclamanți prin daunele produse ca urmare a exproprierii, Tribunalul

a constat că, în cauză, experții au stabilit valoarea prejudiciului, de 198.537

euro, în funcție de mai multe criterii, respectiv schimbarea destinației terenului

într-o perspectivă apropiată din teren ce putea fi utilizat pentru dezvoltări imobiliare

în teren cu destinație agricolă; diminuarea valorii de circulație a terenului, prin

trecerea de la categoria de teren intravilan pentru construcții rezidențiale la

o categorie de teren extravilan cu destinație agricolă; instituirea restricției

guvernamentale privind dreptul de dispoziție asupra terenului de 5.000 m.p., ca

efect al dezmembrării dreptului de proprietate; lipsa posibilităților de a folosi

imobilul în garantarea unui credit bancar necesar pentru realizarea unor construcții

unifamiliale, stabilirea de către statul român a unei valori subestimate privind

contravaloarea terenului expropriat.

În acest context, prima

instanță a apreciat că nivelul prejudiciului cauzat reclamanților este reprezentat

de diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului

imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat, la care se adaugă și valoarea

de circulație a terenului rămas neexpropriat, adică suma totală de 198.537 euro

(836.694,50 RON).

Împotriva acestei sentințe

a declarat apel pârâtul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor, reprezentat

de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale, prin mandatar SC C.

SA, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectul cuantumului

despăgubirilor acordate expropriatului.

Prin decizia civilă

nr. 383 C din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori

și familie, conflicte de muncă și asigurări sociale a admis apelul declarat de apelantul

pârât, a schimbat sentința civilă atacată, în sensul că a respins acțiunea formulată

de reclamanți, ca nefondată.

Pentru a pronunța această

hotărâre, Curtea a constatat că, având de răspuns obiectivelor stabilite de instanță,

cei trei experți au întocmit un raport ce conține două seturi de concluzii, ale

experților desemnați de reclamantă și instanță, și, respectiv, ale expertului nominalizat

de pârât.

Instanța de apel a mai

reținut că, în expertiză, se regăsește și mențiunea că „datele furnizate de terți

sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții de acuratețe”, că s-a

presupus că „proprietatea se conformează tuturor reglementărilor, al restricțiilor

de zonare și de utilizare în vigoare”; de asemenea, raportul de expertiză are la

bază conceptele, definițiile și condițiile aplicabile bazelor de evaluare uniforme,

conform cu standardele A.N.E.V.A.R., care sunt recunoscute ca unice referințe.

Printre documentele analizate

de experții desemnați de reclamantă și instanță, s-a numărat și „Strategia de dezvoltare

zonală a teritoriului administrativ al comunei C.”, zona de amplasament imobiliar

III A.

Experții au considerat

că parcela expropriată se află poziționată „în apropierea intravilanului municipiului

Constanța”, intrând sub incidența zonei M.politane; pentru terenul în cauză a fost

analizat, la nivel de consiliu local, un studiu de dezvoltare imobiliară privind

extinderea localității.

În aceste condiții, cei

doi experți au reținut - ca fiind cert - că localitatea C. va deveni o localitate

modernă, cu foarte multe servicii, spre o dezvoltare urbană ce se va autogestiona

prin fondurile de care va dispune și, în special, se va baza pe fonduri europene,

fiind o zonă comunitară urbană.

Curtea a mai constatat

că, prin contractul autentificat din 31 octombrie 2007 la BNP A.C., reclamanții

au cumpărat teren extravilan arabil, categorie de folosință și situare ce nu s-au

schimbat până la momentul exproprierii (aprilie 2009), dar nici până la soluționarea

pricinii în primă instanță sau apel.

Experții au reținut că

imobilul se găsește „în apropierea extravilanului comunei C. și a municipiului Constanța”,

„în vecinătatea drumului asfaltat, care reprezintă principala cale de acces în comuna

C.”

Această situație nu justifică

reținerea, drept elemente de comparație, a unor terenuri cu/în apropierea utilităților,

pentru că ieșirea din municipiul Constanța și comuna C. nu înseamnă, sub nicio formă,

că „utilitățile” s-ar opri chiar acolo unde se termină și municipiul/comuna; mai

mult, ieșirea din localitate nu înseamnă același lucru cu însăși limita sa.

Prin urmare, valoarea

de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile

bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, destinația terenului la momentul

evaluării, respectiv la momentul anului 2009 (teren agricol extravilan), iar nu

din perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în

etapa a III-a de realizare a zonei M.politane rezidențiale Constanța și, nu în ultimul

rând, în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.

În speță, se reține că

prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E. și M.V., în detrimentul

opiniei expertului B.C., fără a observa, însă, că un rol decisiv în evaluarea realizată

de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea terenului

expropriat în viitoarea zonă M.politană Constanța și în Strategia de dezvoltare

pentru perioada 2007-2027 a comunei C., strategie realizabilă în contextul unor

investiții cu fonduri ale Uniunii Europene, pur conjuncturală și lipsită (la momentul

întocmirii, în prezent și în orice perspectivă viitoare) de orice certitudine și

fundament.

Pentru utilizarea acestui

argument definitoriu și aprecierea celei mai bune utilizări pentru amplasamentul

parcelei, ca fiind cea de dezvoltare a unor „ansambluri de locuințe de tip rezidențial”,

opinia majoritară s-a raportat, prin cele trei metode de evaluare, la terenuri aflate

în proximitatea intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la

utilități și căi de acces urbane (asfaltate), cu toate că imobilul în litigiu intră

în categoria terenului extravilan, fiind situat la o distanță de câțiva km de localitățile

apropiate - Constanța și C. - și deservit de căi de exploatare rurală.

Astfel, la determinarea

valorii de piață prin metoda comparației directe, experții B. și M. au cules date

privind cererea și oferta pentru terenuri din extravilanul localității C., care,

însă, au alte caracteristici decât cel în litigiu, prin amplasament („extravilan

aflat la limita intravilanului”), apropiere de căi de acces (ex.: deschidere la

drumul județean) și utilități și având ca folosință („viitoare zonă de dezvoltare

imobiliară de tip rezidențial”).

Experții cu opinie majoritară

au determinat, ulterior, valoarea de piață prin metoda ,,fluxului de numerar”, pornind

de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul ceRON mai

bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil

în loturi de câte 500 m.p. și cu străzi și trotuare proiectate.

Comparativ, expertul B.C.

a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament

și destinație, stabilind valoarea care s-ar putea obține ca fiind de 16 euro/m.p.

A doua evaluare făcută

de expertul B.C. a utilizat metoda ,,capitalizării rentei funciare”, care conduce

la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru

dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese,

a stabilit aceeași valoare, de 16 euro/m.p.

Ultima metodă uzitată

de experții B. și M. a vizat ,,extracția”, definită de către cei doi experți ca

fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea

proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă

apropiată.

Metoda extracției constă,

potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, în determinarea valorii terenului

liber ca o mărime reziduală, după ce, din prețul curent de vânzare a întregii proprietăți

imobiliare (teren plus amenajări și construcții) s-a scăzut costul de înlocuire

net al construcțiilor și amenajărilor. Această modalitate de evaluare operează așadar,

potrivit S.I.E., cu indicatorul ,,costul de înlocuire net (C.I.N.) al construcțiilor”

și pornește de la premisa evaluării ca întreg a unui imobil compus din teren și

construcții, situat în proximitate, situație care, însă, în speță nu este incidentă

(fiind supus evaluării un teren situat în extravilan, fără construcții și fără a

se putea opera cu indicatorul sus-menționat, care potrivit standardelor trebuie

luat în calcul).

În opinia majoritară s-a

mai motivat determinarea valorii de piață la 40 euro/m.p. și prin prisma interesului

cumpărătorului, de a investi pe termen lung, astfel cum au procedat și alte firme

(C., reprezentanța S., P., M. etc.); această opinie, bazată pe perspectiva subiectivă

a cumpărătorului și pe prezumatul scop al tranzacției, nu ține seama de faptul că,

la momentul încheierii contractului de vânzare pentru acest teren, prețul de cumpărare

a fost de 0,059322 euro/m.p. (adică 0,25 RON/m.p.), astfel cum reiese din actul

autentificat din 31 octombrie 2007 la B.N.P. A.C., deoarece suma de 1.250 RON a

fost achitată pentru o suprafață de 5.000 m.p.

Cei doi experți au fost

convinși de faptul că reclamanții „au achiziționat imobilul cu scopul de a dezvolta

o investiție imobiliară”.

Această afirmație excede,

în mod clar, obiectivelor cu a căror soluționare specialiștii fuseseră sesizați,

căci ceea ce interesa era valoarea de piață la data evaluării, fiind fără relevanță

intenția cu care reclamanții au cumpărat; apoi, este lipsită de orice fundament

statuarea că se intenționa „dezvoltarea unei investiții imobiliare”, pentru care

reclamanții nu au putut prezenta niciun fel de plan, proiect, probabil „Strategia”

a fost considerată suficientă, deși nu era un document care să le aparțină.

Expertul B.C., în fundamentarea

concluziei sale, a reținut imobilul cu elementele componente ale terenului expropriat,

care, în lumina, S.I.E., au putut conduce la o valoare apropiată de cea a pieței

imobiliare în care se găsește și terenul reclamantei.

Astfel, Curtea a considerat

că trebuie excluse ofertele imobiliare în care terenurile sunt caracterizate ca

având „deschidere la șosea”, „stradal” sau „direct la șoseaua C.A.”; aceasta deoarece

terenul expropriat se află, conform ridicărilor cadastrale, la aproximativ 3 km

de localitatea Constanța și de localitatea C.

De asemenea, nu pot fi

calificate proprietăți comparabile terenurile care sunt descrise ca fiind situate

la „x metri de case și utilități”, „cu utilități în apropiere” sau cu „distanță

până la utilități x m.”; aceasta deoarece bunul a fost cumpărat de reclamantă ca

teren agricol, are categoria de folosință „teren agricol” și, fiind situat la depărtare

de localitățile C. și Constanța, terenul expropriat nu are nicio utilitate (apă,

curent electric, canalizare, gaze, etc. – firesc, de altfel, fiind un teren agricol).

De aceea, Curtea a considerat

drept eronată stabilirea valorii imobilului expropriat având în vedere doar caracterizarea

„extravilan C.”, fără a se arăta expres unde este situat față de localitatea Constanța

sau C. și că accesul la teren se face exclusiv prin drumul de exploatare agricolă

(care ar îndepărta imediat orice „investitori” ce ar intenționa deschiderea unui

complex comercial sau alte societăți comerciale ori edificarea unor complexuri de

locuințe) și încadrarea în „viitoarea zonă de dezvoltare imobiliară de tip rezidențial”.

Aceasta pentru că s-au

luat drept oferte comparabile (tabelul cu rubricile „Comparabil A–E” din raportul

de expertiză) doar terenuri „la șosea”, situate în presupusa zonă rezidențială I

A și cu „deschidere” la șoseaua Constanța–C.

Pentru aceste argumente,

Curtea a apreciat ca fiind subiectiv raportul întocmit de experții B.E. și M.V.,

întrucât numai în acest context, al lipsei de obiectivitate, se poate explica afirmația

celor doi specialiști conform căreia „proprietarul, deși deținea un act perfect

valabil … nu poate face demersurile legale să-l folosească în vederea efectuării

unei construcții viitoare, nu poate să-l parceleze în vederea obținerii unui câștig

financiar pe scurtă durată și nici nu poate să-l vândă … la un preț corespunzător

caracteristicilor acestuia, precum și al zonei de amplasament” (evident, cele stabilite

de experți).

Toate aceste considerente,

dublate de împrejurarea că reclamanții nu au propus decât proba cu expertiză, deși

art. 26 din Legea nr. 33/1994 (ca o aplicare a principiului conținut de art. 1169

C. civ.) vorbește despre daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane

îndreptățite, și despre „dovezile prezentate de aceștia” nu conduc la concluzia

schimbării regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar la o strategie

de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din

extravilan și crearea unei zone urbane.

Faptul că valoarea de

40 euro/m.p. stabilită de cei doi experți M. și B. nu corespunde valorii reale de

piață a terenului agricol expropriat rezultă și din „Raportul de evaluare globală”

întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacțiilor încheiate pe perioada

anilor 2008 și 2009, și în care terenurile arabile situate în zona C a comunei C.,

lotizări după anul 2000 - au fost evaluate la 15 euro/m.p.

Această valoare este mult

mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C. - 10 euro/m.p., cu precizarea

că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita zonei C. a comunei C.

- teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță

de 3 kilometri de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate

specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă, etc.).

Acesta a fost și considerentul

pentru care instanța de apel nu a apreciat ca necesară refacerea raportului de expertiză

solicitată prin apel, fiind respinsă ca neconcludentă administrarea unei noi probe

în acest sens.

Pentru aceste motive,

Curtea a reținut că valoarea stabilită de expertul B.C., de 16 euro/m.p., care a

fost avută în vedere de către Comisia de analiză la data stabilirii despăgubirii,

este cea corectă, celelalte pretenții ale intimatei reclamante fiind neîntemeiate,

cât privește evaluarea proprietății expropriate.

Curtea a mai apreciat

că o reală valoare de piață a imobilului expropriat (și pentru aceleași considerente

și a stabilirii prejudiciului cauzat proprietarului), pe lângă criteriile prevăzute

de S.I.E., se poate determina (având în vedere că se pune problema despăgubirii

pentru privarea de proprietate) și prin prisma noțiunii de „justă despăgubire”,

astfel cum reiese din practica C.E.D.O. referitoare la aplicarea art. 41, când se

constată încălcarea art. 1 Protocolul 1.

Astfel, în primul rând,

trebuie observat că instanța de contencios european a drepturilor omului a stabilit

că valoarea de piață a unor proprietăți nu se stabilește în funcție de „condiții

ipotetice”, iar potențialul de dezvoltare trebuie să fie unul concret, realizabil

și susceptibil de probare (exemplu „un proiect de exploatare economică a proprietății

care începuse să se realizeze” cauza Papamichalopulos ș.a. contra Greciei, hotărârea

din 31.10.1995, satisfacție echitabilă sau existența unui „certificat prealabil

de urbanism … pentru construirea unui antrepozit industrial și a unor birouri” cauza

Pine Valley Development Ltd.. ș.a. contra Irlandei, hotărârea din 09 februarie 1993).

Deși Curtea Europeană

are drept principiu de despăgubire „vărsarea unei sume rezonabile, în raport cu

valoarea bunului” (exemplu cauza Lithgow și alții contra Regatului Unit sau cauza

Hentrich contra Franței), totuși valoarea despăgubirilor nu se poate compune decât

din paguba rezultând din „pierderea bunului și din privarea de folosință” (cauza

Hentrich contra Franței), „pierderile efectiv suportate” (cauza S. Taub contra României),

care să fie justificată de diferite probe (cauza Cernea și alții contra României

– cerința de a proba prejudiciul invocat fiind conformă cu exigențele Curții, adică

„nici excesivă, nici arbitrară”).

Apoi, Curtea Europeană

nu exclude indemnizarea pentru ratarea unor posibilități doar pentru constatarea

unei „imposibilități de a calcula pierderea șanselor (cauza Sporrong și Lonnroth

contra Suediei, hotărârea din 18 decembrie 1984, satisfacție echitabilă, pronunțată

într-o speță emblematică pentru jurisprudența Curții referitor la respectarea bunurilor

– în care instanța a dat reclamanților afectați de existența unor permise de expropriere,

însoțite de interdicții de construire vreme de 23 și respectiv 25 de ani, de 24

de ori mai mici decât cele solicitate de petenți).

Cu toate acestea, Curtea

Europeană consideră că daunele materiale nu pot acoperi sume a căror acordare ar

ascunde un caracter speculativ și a căror determinare este în funcție de mai multe

variabile (cauza Radu contra României, speță în care Curtea a considerat că valoarea

se stabilește în funcție de bunuri similare, raportată la piața imobiliară).

Reținând că satisfacția

echitabilă vizează daunele materiale referitoare la bunurile mobile sau imobile

și privarea de folosință (ex.: cauza Akdivar și alții contra Turciei sau cauza Willis

contra Regatului Unit), Curtea Europeană a respins solicitarea unei petente (cauza

Burghelea contra României) de acordare nu a contravalorii terenului forestier de

care fusese privată, ci a unui teren având o utilizare „hidroenergetică”, obligând

statul la despăgubiri de 5 ori mai mici decât cele solicitate de reclamantă.

Aceasta și pentru că despăgubirea

fixată nu trebuie să reflecte ideea unei ștergeri totale a consecințelor ingerinței

în dreptul de proprietate în lipsa unei ilegalități (ilegalitate care, însă, nu

s-a invocat de reclamanta SC B.B. și nu se poate reține în cauză), după cum s-a

stabilit în cauza Fostul Rege al Greciei contra Greciei, astfel că Curtea Europeană

nu înțelege să dea curs pretențiilor reclamanților care se bazează pe valoarea actualizată

a terenului (exemplu: terenuri similare pe care s-a construit ulterior, construcții

în raport de care s-au calculat rente și alte prejudicii – cauza Scordino contra

Italiei, hotărârea din 15 octombrie 2004, în care s-au acordat despăgubiri de peste

30 de ori mai mici decât cele solicitate de reclamanți).

Mai trebuie observat (în

continuarea raționamentului conform căruia pentru prejudiciile viitoare este necesară

dovedirea, la momentul privării de libertate, a unor împrejurări faptice, conforme

cu legea, care să conducă la certitudinea acestei pagube, problema fiind doar evaluarea)

că, în cauza anterior expusă, Curtea a avut în vedere că terenul nu a fost inclus

într-un plan de urbanism zonal, ci doar afectat de o interdicție de construire;

reiese, deci, că trebuie despăgubită doar lipsa de folosință, dar nu paguba calculată

în funcție de valoarea care reiese din includerea bunului într-un plan de dezvoltare

zonală în vederea construirii de locuințe, în baza căruia s-a întocmit și un plan

de dezvoltare zonală (per a contrario cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din

29 iulie 2004).

De aceea, soluția de primă

instanță este, în egală, măsură criticabilă și pentru stabilirea adițională a celei

de-a doua componente a despăgubirii - prejudiciul cauzat proprietarului, definit

conform același opinii majoritare ca echivalent cu ,,diferența dintre valoarea totală

de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a

imobilului expropriat, la care s-ar adăuga și valoarea de circulație a terenului

rămas neexpropriat’’.

În realitate, astfel cum

s-a stabilit și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului (cauza Lallement

contra Franței), prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri - pentru

ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele

generale, ale comunității, și cele private, ale proprietarului deposedat, - se referă

la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura,

care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare,

fiscale) concrete, anterioare.

Or, în speță, prejudiciul

produs intimaților a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată

și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun

beneficiu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea

indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate,

a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase

economice.

Din acest punct de vedere,

astfel cum a statuat constant și Curtea Europeană, pretențiile de această natură,

privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura

în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile (cauza Buzescu contra României,

cauza Isar contra României).

De aceea, reținând că

prejudiciul material se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă

a aceluiași drept de proprietate (cauza Viașu contra României) și, constatând că,

pentru restul terenului neexpropriat, reclamanții au rămas proprietari deplini fără

a pierde nicio posibilitate de folosință sau posesiune (per a contrario cauza Loizidou

contra Turciei, hotărârea din 18 decembrie 1996 privind satisfacția echitabilă),

instanța de apel a apreciat că exproprierea pentru construcția șoselei de centură

nu produce niciun prejudiciu suplimentar proprietarului pentru terenul rămas, care

poate fi utilizat, în continuare, drept teren agricol de cultură.

Față de cele expuse, anume

inexistența unor probe care să susțină cele reținute de experți - eventuale planuri

urbanistice zonale, certificate de urbanism în baza cărora reclamanta ar fi putut

să edifice lucrări pe teren, proiecte de afaceri ale reclamantei cu privire la anumite

investiții concrete și efective pe acel teren, proiecte de finanțare a reclamantei

aprobate, pentru dezvoltarea unor lucrări pe teren etc. - Curtea a constatat că,

în cuantumul despăgubirilor, nu pot fi cuprinse prejudiciile reținute de prima instanță.

Față de toate aceste motive,

(în concordanță și cu jurisprudența C.E.D.O. din cauza M. Atanasiu, spre ex., în

care s-au acordat unei reclamante despăgubiri de 116.000 euro pentru un imobil evaluat

de reclamantă prin două expertize înaintate Curții Europene la

802.500

euro, respectiv, 860.280 euro),

constatând că apelul pârâtului este fondat, Curtea

a schimbat hotărârea atacată, în sensul respingerii acțiunii reclamanților.

Împotriva acestei decizii

au declarat recurs reclamanții Ș.L.M. și Ș.V., criticând-o pentru următoarele motive:

a cercetat fondul cauzei, în condițiile în care expertiza imobiliară a fost înlăturată

fără a se pune în discuție neajunsurile acestei probe ori fără a se dispune refacerea

în condițiile legii.

Pârâtul nu a formulat

obiecțiuni la raportul de expertiză și nici nu a fost de acord cu refacerea raportului

de expertiză.

Reprezentantul Ministerului

Public, care a participat în apel, a fost de acord cu cererea recurenților privind

obținerea relațiilor de la Primăria C., în ce privește utilitățile terenului, PUD-ul

și PUG-ul zonei, dacă în zona terenului sunt ridicate construcții de locuințe pe

baza unor cereri individuale de trecere a terenului în intravilan.

Valorile terenurilor prevăzute

de Camera notarilor publici, invocate de instanța de apel, nu au nicio relevanță,

sunt minimale în vederea taxării.

Raportul de evaluare,

prealabil exproprierii, a fost întocmit de B.C., având în vedere prețuri din martie

2008, iar nu de la data exproprierii, 4 iunie 2009, și este nelegal, menționându-se

în cuprinsul său că „evaluarea nu se face la prețul pieței libere, ci între 10-16

euro/m.p., în funcție de amplasament”.

Raportul de evaluare nu

este o probă judiciară, ci o documentație prealabilă exproprierii. Pe de altă parte,

instanța a procedat nelegal reținând, ca bază a hotărârii, opinia separată a expertului

B. În plus, acest expert este pro causa, fiind desemnat de expropriator și întocmitor

al raportului de evaluare prin care s-a stabilit prețul exproprierii.

Asociația de Dezvoltare

Intercomunitară „Zona M. Constanța”, fiind înregistrată din 11 aprilie 2007 în baza

O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații. Există o Federație a Zonelor

M. și Aglomerărilor Urbane din România. Rezultă că, la data exproprierii, 4

iunie 2009, zona M. nu era doar ipotetică, ci o realitate de care orice cumpărător

ține seama. Chiar fără constituirea legală a zonei M.politane, terenul se află în

imediata apropiere a M. port și în zona litorală.

Relațiile solicitate de

recurenți de la primăria locală au fost respinse de instanța de apel, care, însă,

reclamă lipsa unor probatorii suplimentare produse de reclamanți.

Daunele aduse părții neexpropriate

constau în faptul că această parte de teren rămâne integral fără deschidere la D.N.,

într-o formă ascuțită, neregulată.

La data exproprierii,

terenul era încă extravilan agricol, dar cu utilități și plan aprobat de trecere

în intravilan pentru extinderea comunei C., având indicator de sat european.

excesiv prin raportare la spețe C.E.D.O., cu legături tangențiale ori inexistente

în speță, înlocuind o motivare aplicată la cauza de față.

Totodată, fondul cauzei

nu a fost cercetat, existând suspiciunea că motivarea aparține unei alte cauze,

asemănătoare, dar cu date diferite - Dosar nr. 8123/118/2009. Astfel din decizia

recurată, rezultă că reclamantă este SC B.B., iar nu recurenții.

Curtea consideră că trebuie

excluse ofertele imobiliare în care terenurile sunt caracterizate ca având „deschidere

la șosea”, „stradal” sau „direct la șoseaua C.A.”, aceasta deoarece terenul expropriat

se află, conform ridicărilor cadastrale, la aproximativ 3 km de localitatea Constanța

și de localitatea C. Însă, potrivit datelor tehnice ale expertizei imobiliare, terenul

în cauză are deschidere directă la drumul național, este la limita cu intravilanul

C. și în zona M. limitrofă Constanței.

Curtea de Apel reține

că terenul este la depărtare de localitatea C. și Constanța, că nu are nicio utilitate

și că accesul la teren se face exclusiv pe drumul de exploatare agricolă, în timp

ce expertiza arată că are deschidere directă la D.N., că există P.U.D. aprobat pentru

trecere în intravilan, că există rețea de apă potabilă și proiectul rețelei de alimentare

cu gaze.

pârât SC C. SA este nelegal raportat la art. 68 alin. (1) C. proc. civ., privind

necesitatea semnăturii legalizate.

În dosar a depus întâmpinare

intimatul pârât, care a invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrarea

criticilor în dispozițiile art. 304 C. proc. civ., iar, pe fond, a solicitat respingerea

căii de atac.

Excepția nulității recursului

este neîntemeiată și, ca atare, nu va fi primită d această instanță, întrucât, cum

deja s-a arătat în precedent, recurenții au susținut nemotivarea deciziei atacate,

determinat de împrejurarea că o parte dintre considerentele instanței de apel se

referă la o altă cauză, motiv de recurs încadrabil în cazul de modificare prevăzut

de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.; au susținut și nerespectarea criteriilor prevăzute

de Legea nr. 33/1994 în stabilirea valorii imobilului expropriat și a prejudiciului

produs prin expropriere, precum și nereguli procedurale în ceea ce privește respingerea

cererii de refacere a expertizei și desemnarea expertului propus de expropriator,

critici ce se încadrează în cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din

același cod.

Susținerile referitoare

la modalitatea de interpretare a probelor administrate în evaluarea situației de

fapt reținută de Curtea de Apel nu vor fi avute în vedere de prezenta instanță,

în soluționarea cauzei, în raport de abrogarea motivului de casare care permitea

o asemenea analiză în recurs, reglementat de art. 304 pct. 11 C. proc. civ., prin

art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.

Pe fond, criticile formulate

și care se încadrează în dispozițiile legale sus-menționate sunt întemeiate pentru

următoarele considerente:

să dispună refacerea raportului de expertiză întocmit de cei trei experți, în condițiile

în care acesta nu respecta criteriile legale cât privește valoarea imobilului expropriat

și a prejudiciului pretins de reclamanți, iar nu să își însușească punctul de vedere

al expertului desemnat de expropriator, care, la rândul să, nu a respectat, cel

puțin referitor la prima dintre valori, criteriul reglementat în art. 26 din Legea

nr. 33/1994, și anume „

prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză”. Aceasta cu atât mai mult cu cât chiar

apelantul pârât a solicitat efectuarea unei noi expertize tehnice, prin cererea

de apel, și, în subsidiar, reținerea valorii stabilite în opinia minoritară.

Deși, la termenul din

15 iunie 2011, Curtea de Apel a pus în discuție necesitatea exprimării punctului

de vedere al apelantului pârât cu privire la refacerea raportului de expertiză,

pe parcursul procesului nu a reluat această chestiune, pronunțând soluția raportat

la valoarea stabilită de expertul cu opinia minoritară, desemnat de această parte.

Or, potrivit dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanța poate, din

oficiu, să supună dezbaterii părților necesitatea administrării altor probe, pe

care le poate ordona chiar dacă părțile se împotrivesc. Cum s-a arătat deja, apelantul

pârât a solicitat refacerea expertizei, astfel încât, cu atât mai mult Curtea trebuia

să insiste în exprimarea poziției procesuale a părților referitor la acest aspect

și, în condițiile unui refuz, să ordone proba în discuție, dacă aprecia că cea efectuată

la prima instanță, în opinia majoritară, nu îndeplinește criteriile legale.

Pe de altă parte, cum

s-a expus în precedent, valoarea terenului expropriat, de 16 euro/m.p., propusă

de expert B.C., desemnat de pârât, a fost însușită în mod greșit de către instanța

de apel, deoarece stabilirea acesteia nu respectă criteriile prevăzute în art. 26

din Legea nr. 33/1994. Astfel, expertul, care a întocmit și raportul de evaluare

preliminar acordării despăgubirilor prin hotărârea contestată în prezenta cauză,

a menținut, în raportul de expertiză judiciară, valoarea stabilită prin raportul

de evaluare, de 16 euro/m.p., deși trebuia să aibă în vedere valoarea terenului

de la data întocmirii raportului de expertiză în instanță, respectiv decembrie 2010,

iar nu cea de la data întocmirii raportului de evaluarea, 17 iulie 2008, astfel

cum a și menționat, de altfel, în mod expres, expertul în obiecțiunile făcute la

raportul întocmit de ceilalți doi experți. În plus, la niciunul dintre cele două

momente, cel al efectuării raportului de evaluare în faza prealabilă exproprierii,

respectiv cel al întocmirii raportului de expertiză judiciară, acesta din urmă fiind

momentul prevăzut de lege la care trebuia stabilită valoarea terenului, expertul

nu a avut în vedere tranzacții perfectate cu privire la terenuri de același fel

în unitatea administrativ-teritorială în care este situat și terenul în litigiu,

ci doar oferte de vânzare publicate în diferite ziare locale. Expertul nu a explicat

argumentele pentru care valoarea terenului în discuție ar fi, la nivelul lui decembrie

2010, aceeași cu valoarea terenului din iulie 2008, cu atât mai mult cu cât, pe

lângă împrejurarea că, la niciunul dintre momentele respective, nu au fost avute

în vedere tranzacții perfectate cu privire la terenuri de același fel, în raportul

de evaluare din anul 2008, terenurile situate în extravilanul comunei C., ca, de

altfel, toate terenurile expertizate, au fost evaluate în mod global, în funcție

de un amplasament generic, iar nu de caracteristicile fiecăruia dintre terenuri

propuse spre expropriere.

În ceea ce privește împrejurarea

că expertul desemnat, din partea pârâtului, să participe la efectuarea expertizei

în dosarul instanței este același cu cel desemnat de expropriator să întocmească

raportul de evaluare în faza prealabilă celei judiciare, respectiv B.C., în sine,

această critică nu poate fi primită, deoarece legea nu interzice participarea aceluiași

expert în ambele faze, cea administrativă și cea judiciară. Pe de altă parte, instanța

trebuia să cenzureze poziția exprimată de acest expert în cadrul expertizei judiciare

și s-o înlăture în cazul în care nu respecta criteriile prevăzute de art. 26 din

Legea nr. 33/1994, sens în care Curtea nu a procedat.

De asemenea, în mod greșit

a avut în vedere, în confirmarea opiniei expertului B.C., evaluările imobiliare

din raportul de evaluare globală al Camerei Notarilor Publici Constanța, deoarece

acestea se referă la valori corespunzătoare anului 2009, iar nu la valori specifice

anului 2010, data efectuării expertizei în dosarul primei instanțe.

Prin urmare, în mod greșit

instanța de apel și-a însușit valoarea terenului stabilită în opinia minoritară

a expertului desemnat de pârât și cum, în prezenta cauză, nu este posibilă efectuarea

unei noi expertize în faza recursului, această împrejurare va determina admiterea

căii de atac exercitată de reclamanți, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la

aceeași curte de apel, pentru stabilirea corectă a situației de fapt și efectuarea

unei noi expertize în acest sens, cu respectarea criteriilor prevăzute în textul

de lege arătat mai sus.

Înalta Curte nu a putut

avea în vedere, în soluționarea cauzei, nici valoarea stabilită în opinia majoritară

a experților, întrucât aceasta s-a raportat, după cum rezultă din raport, la data

emiterii hotărârii de acordare a despăgubirilor, respectiv luna iunie 2009, iar

nu data întocmirii raportului de expertiză judiciară, respectiv decembrie 2010,

cum ar fi fost corect, și fără ca experții să se raporteze la contracte de vânzare-cumpărare

pentru imobile de același fel, încheiate la data întocmirii raportului de expertiză,

ci, în mod greșit, la oferte de vânzare din ziare locale și de pe internet între

momentul emiterii raportului de evaluare a imobilului și data exproprierii, respectiv

martie 2008-iunie 2009.

incertitudinea împrejurării că motivarea instanței de apel se referă la terenul

în litigiu, în mod special, în ceea ce privește invocarea jurisprudenței Curții

Europene a Drepturilor Omului, sunt corecte.

Astfel, pe parcursul considerentelor,

în mai multe rânduri, Curtea de Apel face referire la „reclamantă”, iar nu la „reclamanți”,

identificând-o pe reclamantă ca fiind SC B.B., atunci când menționează, în evaluarea

despăgubirilor”, cauzele Fostul Rege al Greciei contra Greciei și, respectiv, Scordino

contra Italiei.

De asemenea, reține că

„terenul expropriat se afla, conform ridicărilor cadastrale, la aproximativ 3 km

de localitatea Constanța și de localitatea C., ceea ce presupune, în opinia instanței,

excluderea ofertelor imobiliare caracterizate ca având „deschidere la șosea”, „stradal”

sau „direct la Șos. C.A.”. Mai stabilește că terenul „este situat la depărtare de

localitatea Constanța sau C.” și că nu are nicio utilitate. Or, din niciun mijloc

de probă administrat în dosar nu rezultă că terenul este situat la „aproximativ

3 km de Constanța și C.” sau că se află la depărtare de aceste localități, că nu

are deschidere la șosea sau utilități; dimpotrivă, din raportul de expertiză rezultă

că terenul este situat „în apropierea intravilanului comunei C. și a municipiului

Constanța”, „are deschidere directă la D.N.”, care a fost, de altfel, indicat în

expertiză drept vecinătate nordică a terenului, pe o lungime de 25 m.l., „există

rețea de apă potabilă” și „proiectul rețelei de alimentare cu gaze”.

Față de aceste considerente,

în contradicție cu datele de identificare furnizate în raportul de expertiză, singurele

existente în dosar cu privire la imobilul în litigiu, Înalta Curte constată că,

cel puțin, în legătură cu această parte a argumentării instanței, considerentele

respective nu se referă la imobilul în litigiu și, ca atare, nu pot fi avute în

vedere în verificarea deciziei atacate din perspectiva aplicării dispozițiilor legale

în materie.

Având în vedere că o parte

dintre considerentele instanței nu se referă la imobilul în litigiu, ceea ce se

încadrează în ipoteza nemotivării soluției pronunțate, conform art. 304 pct. 7 C.

proc. civ., și că, în absența acestora, situația de fapt nu este pe deplin stabilită,

și, în consecință, nu se poate verifica de prezenta instanță, aplicarea dispozițiilor

legale în materie, Înalta Curte constată că instanța de apel nu a intrat în cercetarea

fondului cauzei. În raport și de argumentele expuse în analiza motivului de recurs,

Înalta Curte constată că se impune admiterea căii de atac și trimiterea cauzei,

spre rejudecare, la aceeași curte de apel.

motivul de recurs referitor la nelegalitatea mandatului acordat SC C. SA, de a-l

reprezenta în instanță pe pârât, față de dispozițiile art. 68 alin. (1) C.

proc. civ. și inexistența unui înscris sub semnătură legalizată în acest sens, Înalta

Curte nu va mai analiza această critică față de poziția recurentului Ș.V. la termenul

de astăzi, care a arătat că nu mai susține acest motiv de recurs, poziție exprimată

atât în nume propriu, cât și ca mandatar cu procură specială al recurentei Ș.L.M.,

în cuprinsul căreia se menționează că „mandatarul poate retrage orice cerere…”,

deci, inclusiv poate renunța la un motiv al căii de atac exercitate.

Având în vedere aceste

considerente, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 7 și 9

și 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de reclamanți, va

casa decizia atacată și va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași Curte de Apel.

Cu ocazia rejudecării,

Curtea de Apel va ordona efectuarea unei noi expertize cu respectarea dispozițiilor

art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmând ca, la stabilirea daunelor invocate de proprietar

urmare a exproprierii, să se aibă în vedere cerința unui prejudiciu cert, în sensul

legii civile, fie că este vorba despre un prejudiciu actual, fie despre un prejudiciu

viitor.

De asemenea, se va aprecia

și asupra necesității suplimentării probatoriului pentru dovedirea despăgubirilor

pretinse, și din această perspectivă, instanța de apel care a pronunțat decizia

atacată procedând în mod greșit atunci când a reținut că reclamanții nu au propus

alte probe în afara expertizei, deși aceeași instanță respinsese la un termen anterior

probele propuse de părțile în discuție pentru dovedirea daunelor solicitate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de reclamanții Ș.L.M. și Ș.V. împotriva deciziei nr. 383/C din data de 28 septembrie

2011 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii

de muncă și asigurări sociale.

Casează decizia atacată

și trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 10 decembrie 2012.