ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3267/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. 3163/105/2009, contestatorii Anastasescu M.A.E., T.E.M., D.C. și D.P., în contradictoriu cu intimații Consiliul Județean Prahova prin președinte și C.P.D. - com. Păulești, au solicitat ca prin sentința ce va pronunța să se dispună anularea Hotărârii nr. 42 din 29 mai 2009 emisă de C.P.D. com. Păulești, județul Prahova, să se stabilească o justă și echitabilă despăgubire pentru terenul în suprafață de 23.612 mp situat în județul Prahova, com. Păulești, expropriat în baza Hotărârii Consiliului Județean Prahova nr. 55 din 29 aprilie 2009, respectiv 100 euro/mp, ce urmează a fi plătiți în moneda națională la cursul B.N.R., în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii terenului în suprafață de 464.100 mp, situat în extravilanul com. Păulești, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1846/07 iulie 2006 și actului de dezmembrare autentificat din 30 august 2006. Au mai arătat că, în calitate de expropriator, Consiliul Județean Prahova prin Hotărârea nr. 55 din 29 aprilie 2009 a dispus exproprierea suprafeței de 23.612 mp situată pe raza com. Păulești, în vederea executării drumului județean de centură DJ 236 județul Prahova, că prin Hotărârea nr. 42 din 29 mai 2009, ce le-a fost comunicată la data de 10 iunie 2009, s-a stabilit cu titlu de despăgubire suma de 1.898.879 lei - respectiv 20 euro/mp de C.P.D.

din cadrul com. Păulești. Intimatul Consiliul Județean Prahova a depus întâmpinare prin care, față de dispozițiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive solicitând introducerea în cauză a județului Prahova în calitate de expropriator, iar pe fond a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, întrucât cuantumul despăgubirilor cuvenite pentru imobilele supuse exproprierii a fost stabilit de un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, cu modificările și completările ulterioare.

Tribunalul Prahova prin încheierea din 27 octombrie 2009 a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Județean Prahova, având în vedere dispozițiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 și dispozițiile art. 21 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 și, a dispus introducerea în cauză în calitate de intimat a Județului Prahova prin președintele acestuia. Astfel, prin sentința civilă nr. 1549 din 23 noiembrie 2010 a Tribunalului Prahova a fost admisă contestația formulată de contestatori, anulată Hotărârea nr. 42 din 29 mai 2009 emisă de intimata C.P.D. din cadrul com. Păulești și, s-a constatat dreptul contestatorilor la despăgubiri în cuantum de 5.076.107 lei. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin Hotărârea nr. 42 din 27 octombrie 2009 C.P.D.

din cadrul com. Păulești a stabilit pentru contestatori, cu titlu de despăgubire suma de 1.898.879 lei pentru terenul în suprafață de 23.612 mp, situat în com. Păulești, jud. Prahova, teren expropriat în baza Hotărârii nr. 55 din 29 aprilie 2009 a Consiliului Județean Prahova, ce fusese dobândit de contestatori în baza contractului de vânzare cumpărare din 07 iulie 2006 și a actului de dezmembrare autentificat din 30 august 2006. S-a mai constatat că prin raportul de expertiză efectuat în cauză de comisia de trei experți, au fost stabilite valori diferite reprezentând despăgubirea terenului expropriat, iar la stabilirea valorii despăgubirilor au fost avute în vedere aspectele legate de amplasarea terenului, ieșire la DN 1, vecinătatea zonelor comerciale din partea de nord a municipiul Ploiești, existența utilităților, caracteristicile tehnice ale terenului, suprafața totală a terenului și suprafața expropriată precum și existența planului urbanistic zonal.

Instanța de fond a avut în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau a altor persoane îndreptățite, raportat la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, dar și dispozițiile art. 27 din același act normativ, care statuează că despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană îndreptățită, precum și, că potrivit practicii instanței supreme, la stabilirea valorii despăgubirii pentru persoanele expropriate, vor fi avute în vedere prețurile de tranzacționare.

Împotriva hotărârii instanței de fond au declarat apel reclamanții A.M., A.E.,T.E.M., D.C. și D.P., și pârâții Consiliul Județean Prahova prin președinte și Județul Prahova prin președintele Consiliului Județean Prahova,iar prin Decizia civilă nr. 101 din data de 5 aprilie 2011 a fost admis apelul contestatorilor fiind schimbată în parte hotârârea instanței de fond în ce privește cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților, ce au fost stabilite la suma de 7.309.708 lei, fiind menținute restul dispozițiilor sentinței. De asemenea a fost respins ca nefondat apelul declarat de Consiliul Județean Prahova prin președinte și Județul Prahova prin peședintele Consiliului Județean.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții Consiliul județean Prahova prin președinte, și Județul Prahova prin președintele Consiliului Județean, iar prin decizia civilă nr. 2661 din 6 aprilie 2012 Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis recursul, fiind casată hotărârea instanței de apel cu trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru următoarele considerente: Suma de bani stabilită de instanța de apel, cu titlu de despăgubiri, în favoarea reclamanților, este rezultatul interpretării greșite și al încălcării dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Or, la întocmirea raportului de expertiză comun, din cuprinsul căruia, instanța de apel și-a însușit valoarea stabilită de expert M.I., respectiv suma de 7.309.708 lei, nu s-a avut în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială și care este rezultatul acordului de voință între vânzător și cumpărător, exprimat într-un contract autentic de vânzare-cumpărare, ci diverse oferte de vânzare, publicate în rețeaua Internet, precum și criterii referitoare la amplasarea terenului, existența utilităților, caracteristicile tehnice ale terenului ș.a. De asemenea, deși instanța de apel a reținut că experții au efectuat demersuri la Camera Notarilor Publici și la Primăria com.

Păulești, pentru a afla prețul rezultând din contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri de același fel, iar, în absența obținerii unui răspuns, aceștia erau îndreptățiți să apeleze la celelalte criterii de evaluare, existența unor asemenea demersuri nu se confirmă în dosar, neexistând nici un înscris în acest sens, fiind doar o simplă afirmație a experților. În lipsa verificării, de către instanță, a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, în mod greșit, aceasta și-a însușit valoarea stabilită de expertul M.I. pentru terenul în litigiu, în afara criteriul menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat.

S-a reținut de instanța de casare că în ce privește concluzia instanței de apel vizând inexistența unui spor de valoare a terenului rămas în proprietatea reclamanților, determinat de prejudiciul produs ca urmare a exproprierii, de altfel, insuficient detaliat, reprezintă o simplă deducție, fără suport probator, fiind încălcate dispozițiile art. 26 alin. (4) din Legea nr. 33/1994. Ca atare instanța de casare a statuat că era necesar a se verifica și criteriul referitor la sporul de valoare al terenului rămas, în condițiile textului de lege sus-menționat, sens în care instanța de apel trebuia să solicite, sub acest aspect, completarea răspunsului dat de experți la obiecțiunile formulate de pârât în dosarul primei instanțe, instanța de control neprocedând însă astfel.

Pentru stabilirea datei la care se calculează despăgubirile în cazul contestației înregistrate la instanță sunt incidente dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cum s-a arătat deja, iar data relevantă este cea a întocmirii raportului de expertiză, cum prevede în mod expres textul de lege, dată care, în mod greșit, nu a fost avută în vedere de Curtea de Apel . Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) și (4) din Legea nr. 33/1994, în ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților și, că niciuna dintre opiniile celorlalți experți nu poate fi însușită de instanță, deoarece, la rândul lor, acestea nu respectă dispozițiile legale enunțate, instanța de recurs a statuat ca în rejudecare urmează a se reface probatoriul sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) și (4) din Legea nr. 33/1994.

În acest sens instanța de casare a statuat că se impune efectuarea unei expertize, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanților în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare, care, aparținând vânzătorului, prezumă o valoare mai mare decât cea care se poate obține în baza unei tranzacții finalizate. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.

De asemenea, s-a statuat că data despăgubirilor va fi cea a raportului de expertiză, cum prevede expres art. 26 alin. (2), iar nu data exproprierii, urmând a se stabili și eventualele daune aduse proprietarului prin expropriere, dar și, dacă este cazul, sporul de valoare dobândit de terenul rămas în proprietatea persoanelor expropriate, ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza în zonă. În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 225 din 4 martie 2014 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă, a fost admis apelul pârâtului Județul Prahova prin președintele Consiliului Județean Prahova, a fost schimbată în parte sentința civilă nr. 1549 din 23 noiembrie 2010 a Tribunalului Prahova, în sensul stabilirii cuantumului la suma de 4.020.754 lei, fiind menținute restul dispozițiilor sentinței.

De asemenea a fost respins apelul declarat de contestatorii A.M., A.E., T.E.M., D.C. și D.P., fiind obligați contestatorii la plata sumei de 600lei cheltuieli de judecată către apelantul intimat.

Pentru a pronunța această hotărâre au fost reținute următoarele considerente: Pe linia deciziei de casare, în conformitate cu prevederile art. 25 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, pentru verificarea corectitudinii despăgubirilor ce se cuvin reclamanților pentru terenul expropriat, instanța de apel în rejudecare a numit o comisie constituită din trei experți, desemnați câte unul de instanță și de fiecare dintre părțile în litigiu, care la stabilirea despăgubirilor să țină cont de situația din zonă care configurează valoarea terenului în raport de criterii ce țin de amplasarea imobilului, de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar în situația inexistenței unor asemenea acte juridice, de alte metode propuse de experți.

S-a dispus ca experții să aibă în vedere împrejurarea că pe raza com. Păulești se pot derula tranzacții, dar între rude sau vecini, unde prețurile trecute în actele de vânzare-cumpărare sunt foarte mici și a se avea în vedere dacă lucrarea deja executată de expropriator a adus un plus de valoare terenului reclamanților sau dacă, dimpotrivă, valoarea terenului s-a diminuat din cauza daunelor produse, urmare a executării lucrărilor respective, valoarea reală a terenului și prejudiciul cauzat reclamantului.

Sintagma “prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala” prevăzută de art. 26 alin. (1) și alin. (2) din aceeași Legea nr. 33/1994 definește prețul de piațtă, anume prețul cel mai probabil, la o anumita dată, la care ar trebui sa se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate. Stabilirea acestui preț de piață presupune administrarea de către părțile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect și o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.

Astfel, instanța de apel în rejudecare, a reținut că expertul C.C., desemnat la solicitarea expropriaților a depus la dosarul cauzei dovezi în sensul că a efectuat diligențe pentru a identifica contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri situate în aceeași unitate administrativ teritorială, respectiv adrese emise către Camera Notarilor Publici Ploiești, către A.N.C.P.I. - Ploiești, către Primăria comunei Păulești prin care a solicitat informații referitoare la prețuri reale de tranzacționare a unor terenuri situate pe raza com. Păulești. Din răspunsurile la aceste adrese rezultă că în bazele de date ale instituțiilor respective, nu există astfel de evidențe.

Nici pârâtul Consiliul Județean Prahova, nu a depus la dosarul cauzei acte de vânzare - cumpărare de comparație pentru a evidenția prețul real de tranzacționare pentru un teren similar cu cel în litigiu, deși o parte din instituțiile aflate în subordinea acestuia efectuează înregistrări în temeiul unor astfel de contracte (de ex. A.N.C.P.I.). În legătură cu categoria de folosință a terenului în litigiu, instanța de apel a reținut că, din examinarea cuprinsului hotărârii Consiliului Local Păulești nr. 63/2008 de aprobare a P.U.Z. de extindere a intravilanului localității( fila 181 dosar apel), rezultă că „suprafețele de teren care fac parte din P.U.Z. aprobat la art. 1, necesare amenajarii DJ 236 și care sunt supuse pentru expropriere, vor rămâne în extravilanul localității”, iar pentru restul terenului proprietatea contestatorilor s-a aprobat introducerea acestuia în intravilanul localității Păulești.

În acest sens, expertul N.D., numit de instanță, în lucrarea întocmită, arată că prin adresa din 13 februarie 2014 a solicitat Consiliului Local Păulești, Comisia de plată a despăgubirilor, să comunice care este categoria de folosință a terenului din litigiu pentru anul 2013. Astfel prin adresa din 14 februarie 2014 se răspunde că în anul 2013 terenul în cauză, ce aparține contestatorilor, este teren intravilan, categoria de folosință arabil. Expertul a întocmit o variantă de evaluare a terenului expropriat, la solicitarea instanței și, în funcție de categoria de folosință, extravilan - agricol. Din declarația expertului N.D.

(și din conținutul adresei, fila 222 dosar apel), instanța de apel a reținut că, nu poate concluziona dacă este vorba de restul proprietății constestatorilor, după expropriere, sau chiar de terenul expropriat (care a fost proprietatea acestora), iar momentul la care trebuie stabilită categoria de folosință este cel al exproprierii, nu anul 2013. Pe de altă parte, instanța de apel a mai reținut că, având în vedere că suma datorată ca despăgubire pentru expropriere, se calculează în funcție atât de valoarea reală a terenului, cât și de prejudiciul cauzat proprietarului, iar pentru restul terenului adiacent celui expropriat s-a aprobat trecerea în intravilanul localității, în lipsa exproprierii, fiind probabil că acesta ar fi fost regimul juridic și al terenului de față, se va socoti că terenul este intravilan.

De asemenea instanța de apel a apreciat ca fundamentată corespunzător, pentru stabilirea despăgubirii cuvenite intimaților - contestatori, lucrarea întocmită de expertul desemnat de instanță, N.D., prin care terenul expropriat, de 23 612 mp situat în com. Păulești, jud. Prahova, categoria de folosință - agricol, a fost evaluat prin metoda comparației directe ( în lipsa unor date privind prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, rezultate din contracte de vânzare - cumpărare) la data întocmirii raportului de expertiză (6 august 2013) la suma de 4.020.754 lei ( 33,50 mp). în această abordare, valoarea de piață fiind estimată de expert prin compararea proprietății analizate cu proprietăți imobiliare similare vândute/ofertate recent, propuse pentru vânzare sau contractate.

S-a mai reținut că, expertul a ținut seama la stabilirea cuantumului sumei ce se cuvine expropriaților, de caracteristicile terenului stare fizică de exploatare și folosință prin construirea unei pasarele de circulație ce leagă DN 1 cu viitoare autostradă Ploiești - Brașov, categoria de folosință a terenului - arabil, intravilan precum și, de faptul că zona este dotată cu toate utilitățile și este poluată sonor. În baza acestei variante de calcul, ce corespunde cerințelor legale conținute de art. 26 din Legea nr. 33/1994 și dispozițiilor instanței de recurs, în măsura în care a fost posibil, instanța de apel a constatat întemeiată critica adusă de pârâtul Județul Prahova, prin președintele Consiliului Județean Prahova, privind supraevaluarea terenului prin stabilirea în fond a despăgubirii la suma de 5.076.107 lei.

În baza art. 274 C. proc. civ. au fost obligați contestatorii la 600 lei cheltuieli de judecată către apelantul - intimat Județul Prahova, prin președinte, reprezentând onorariu expert. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul Județul Prahova, prin președintele Consiliului Județean,. solicitând în principal casarea ei cu trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar modificarea ei în sensul respingerii acțiunii reclamanților. Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., sub următoarele aspecte: Astfel, se susține că i nstanța de apel conform obiectivelor de casare a dispus completarea probatoriilor cu expertiză A.N.E.V.A.R., expertiză care să stabilească cuantumul despăgubirilor ținându-se cont de prețurile de tranzacționare din contractele de vânzare - cumpărare autentice pentru imobile de același fel din aceeași unitate administrativ-teritorială, însă experții desemnați nu au ținut cont de valorile reale stabilite în actele autentice, respectiv contractele de vânzare - cumpărare încheiate la notar, preluând în mod nejustificat prețurile de ofertare de pe internet, încălcându-se astfel prevederile legale în materie, respectiv dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Or, susține recurentul, la calcularea despăgubirilor, trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, și numai dacă în urma unor verificări directe, nu există contracte autentice, experții vor putea propune și alte metode de calcul al despăgubirilor. Ca atare, se susține că experții au avut în vedere criterii subiective, nefiind date reale și compatibile cu prețurile reale și, că este de notorietate că în cursul ultimilor ani, prețurile de vânzare ale imobilelor au scăzut mult, astfel că nu se justifică acordarea unei sume atât de mari pentru terenul în cauză la prețuri de ofertare.

Examinând hotărârea instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele: Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă și justă despăgubire, în condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art. 44 din Constituție, dar și de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică. Or, o justă despăgubire presupune acordarea proprietarului expropriat a prețului pe care l-ar fi încasat în cazul în care ar fi vândut de bună-voie terenul, acesta fiind prețul pieții, adică prețul cu care se vând sau se cumpără, în mod obișnuit, astfel de terenuri.

Valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare atât la amplasamentul acestuia, destinația lui, cât și poziționarea acestuia față de alte localități și de căile de acces. Astfel, potrivit articolului 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane”, iar potrivit alineatului 2 al aceluiași articol „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (…)”.

Rezultă astfel, că textul legal mai sus menționat indică un criteriu legal obiectiv de determinare a despăgubirilor, astfel încât, la calcularea acestora trebuie să se țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Așa cum s-a cristalizat în practica judiciară sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are în vedere prețul de piață, respectiv cel de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.

„Prețul de piață” este considerat prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și, în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștiință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate. Stabilirea prețului de piață presupune astfel administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare. Rațiunea pentru care s-a dispus efectuarea unei noi expertize în apel în rejudecare, a constat în faptul că prin Decizia de casare nr. 2661 din 6 aprilie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, a constatat că raportul de expertiză întocmit în cauză nu respecta dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Prin decizia de casare s-a statuat că, în rejudecare se impune efectuarea unei expertize, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanților în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare, care, aparținând vânzătorului, prezumă o valoare mai mare decât cea care se poate obține în baza unei tranzacții finalizate.

În aceeași idee, s-a mai statuat în decizia de casare că, doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți Or, față de aceste statuări cu caracter obligatoriu pentru instanță în rejudecare raportat la dispozițiile art. 315 C. proc. civ., este de reținut că instanța nu a dispus administrarea unor probe legate de existența unor acte juridice - ntranzacții - cu privire la valoarea unor imobile similare cu terenul din litigiu, din aceeași unitate administrativ teritorială, la momentul efectuării expertizei.

Astfel de demersuri au fost făcute doar de expertul C.C. care a efectuat o adresă către Primăria com. Păulești (fila 160 dosar apel) solicitând comunicarea unor înscrisuri din care să rezulte prețurile de vânzare din contractele de vânzare-cumpărare autentice de tranzacționare pentru zona administrativ teritorială a comunei Păulești (DN 1 - Metrou), aferentă perioadei 01 ianuarie 2009-30 aprilie 2009, ca date de comparație în vederea evaluării terenului din litigiu. Cum, din perspectiva celor expuse, instanța în rejudecare, nu s-a conformat recomandărilor obligatorii din decizia de casare, este de reținut că și expertiza la care s-a raportat, respectiv lucrarea efectuată de ing. N.D., nu respectă criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, este de observat că, expertul N.D. în lucrarea efectuată nu a avut în vedere pentru stabilirea cuantumului despăgubirii, tranzacții efectiv realizate, în ce privește prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului, ci au fost avute în vedere prețurile de ofertă publicate pe internet, la care au fost aplicate corecții privind deprecierea externă (fila 171 Dosar nr. 3163/105/2009* al Curții de Apel Ploiești), situație în care este evidentă încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (10 din Legea nr. 33/1994.

Cum, expertiza nu a identificat prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile din zonă, de aceeași categorie cu cel expropriat, în sensul de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare, este de reținut că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, motiv pentru care celelalte critici nu se mai impun a fi analizate, urmând a se admite recursul pârâtului în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., a se casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.

Astfel, în rejudecare, instanța de apel urmează să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, urmând ca experții să stabilească despăgubirile în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice. În vederea identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi O.C.P.I., primărie, D.T.I.L., urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță, în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți. Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Județul Prahova, prin președintele Consiliului Județean, împotriva Deciziei nr. 225 di n 4 martie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 21 noiembrie 2014.