ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2255/2015

Asupra cauzei de față, constată următoarele; Prin acțiunea formulată la 6 februarie 2012, J.M. și G.M. (fostă J.) au solicitat instanței - în contradictoriu cu Municipiul București, prin Primarul General, Primăria Municipiului București, SC R. SA și Statul român, prin Ministerul Finanțelor Publice - să constate nulitatea absolută a art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului București prin SC R. SA, să se dispună angajarea răspunderii pentru evicțiune în sarcina pârâților care, să fie obligați în solidar: în principal, la plata sumei reprezentând prețul de piață al imobilului din strada R., sector 1, București, ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, valoare ce va fi apreciată la data de 12 martie 2010, precum și la plata dobânzii legale aferente acestei sume până în momentul efectuării plății.

În subsidiar, s-a solicitat restituirea valorii actualizate a prețului de 24.902.280 lei achitat pentru cumpărarea imobilului și să se dispună asigurarea cu prioritate, în favoarea reclamanților, a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale/Consiliul General al Municipiului București sau de Ministerul Dezvoltării Regionale și Turismului. S-a mai cerut să fie obligați pârâții, în solidar, la plata tuturor cheltuielilor de judecată, inclusiv cele pricinuite de evicțiunea produsă prin Decizia nr. 1750 din data de 12 martie 2010, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală. Reclamanții au învederat că, au fost chiriași ai statului român în imobilul din strada R., sector 1, București, conform Contractului de închiriere nr. 47117 încheiat cu SC R. SA în data de 30 ianuarie 1990. Asupra imobilului menționat mai sus a fost declanșat un litigiu prin acțiunea introdusă împotriva SC H.N.

SA și, respectiv, împotriva Consiliului Local al Municipiului București de către L.S., pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 la data de 31 ianuarie 1992, prin care aceasta a solicitat anularea Deciziei nr. 545/1959 emisă de fostul Sfat Popular al Raionului LV. Stalin și anularea Deciziei nr. 2361/1968 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului București, cu repunerea în situația anterioară în ceea ce privește imobilul din strada R., sector 1, București. Deși inițial a admis acțiunea prin Sentința civilă nr. 1632 bis/1992, împotriva acestei din urmă hotărâri s-a declarat recurs extraordinar, care a fost admis prin Decizia nr. 654/1993 a Curții Supreme de Justiție, secția Civilă. Astfel, a fost casată Sentința civilă nr. 1632 bis din 15 aprilie 1992 a Judecătoriei sector 5 București, trimițându-se cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, care și-a declinat însă competența în favoarea Judecătoriei sectorului 1 București.

După trimiterea cauzei spre rejudecare, reclamanții au formulat o cerere de intervenție care a fost admisă în principiu la termenul din data de 6 iulie 1995. Ulterior, instanța a admis acțiunea reclamantei L.S., prin Sentința civilă nr. 4376/1996, respingând totodată cererile de intervenție. Împotriva acestei sentințe civile, reclamanții alături de intervenienta M.T. și pârâtul Consiliul Local Municipiul București, au declarat apel, care a fost admis prin Decizia civilă nr. 926 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pronunțată la data de 2 mai 1997, aceeași soluție fiind dată și celorlalte apeluri formulate în cauză. Astfel, Sentința nr. 4376/1996 a Judecătoriei sector 1 București a fost schimbată în tot, în sensul în care cererile de intervenție au fost admise, iar acțiunea formulată de reclamanta L.S.

respinsă ca neîntemeiată. Această soluție a Tribunalului București avea să fie menținută prin Decizia civilă nr. 44 pronunțată de Curtea de Apel București la data de 13 ianuarie 1998. Încredințându-se de caracterul definitiv al Deciziei nr. 926 din 2 mai 1997 pronunțată de Tribunalul București, reclamanții, în calitate de chiriași, în baza și cu respectarea Legii nr. 112/1995, în temeiul art. 9 al acestei legi, au cumpărat de la SC R. SA imobilul din strada R., sector 1, București, prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 25 iulie 1997. Mai mult, se arată, pentru a încheia acest contract, le-a fost eliberată de către grefa Tribunalului București o copie legalizată după Decizia nr. 926 din 2 mai 1997, cu mențiunea "definitivă și irevocabilă prin nerecurare". Deși reclamanta L.S.

a formulat recurs împotriva acestei hotărâri, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, l-a respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 44 din 13 ianuarie 1998. Astfel, a fost menținută decizia Tribunalului București prin care acțiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată. Reclamanții, în calitate de proprietari ai imobilului din strada R., sector 1, București, au continuat să exercite posesia liniștită asupra sa, până la data de 28 noiembrie 2006, când C.I.S., succesorul cu titlu universal al defunctei L.S., a introdus o acțiune în revendicare împotriva lor. Astfel, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 41169/3/2006, C.I.S. a solicitat să se constate, în contradictoriu cu Municipiul București prin Primar General, nevalabilitatea titlului Statului, respectiv a Deciziei S.P.R.

nr. 543 din 13 mai 1959 și a Deciziei nr. 2361/1968 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului București, prin care imobilul din strada R., sector 1 a trecut în proprietatea Statului în baza Decretului nr. 111/1951, precum și obligarea reclamanților să le lase în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din strada R., întrucât titlul de proprietate al autoarei sale, L.S., Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 55107/1945 de Grefa Tribunalului Ilfov, secția Notariat, este preferabil titlului reclamanților contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu SC R. SA. Tribunalul București a admis acțiunea în revendicare formulată de C.I.S.

prin pronunțarea Sentinței civile nr. 1615 F din 24 octombrie 2008. Împotriva acestei sentințe, atât reclamanții, cât și Municipiul București prin Primar General, au declarat apel, care însă a fost respins prin Decizia civilă nr. 204 A din 30 martie 2009, pronunțată de Curtea de Apel București în Dosarul nr. 168/2/2009. Prin rămânerea irevocabilă a acestei decizii, ca urmare a respingerii recursului soluționat de către Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010, reclamanții au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul din strada R., sector 1, București, fiind astfel evinși de dreptul de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul litigiilor de mai sus și dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu SC R. SA, ceea ce, s-a susținut, atrage răspunderea solidară pentru evicțiune în sarcina pârâților.

Cât privește art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului București prin SC R. SA, acesta consacră o exonerare pentru răspundere a vânzătorului pentru fapta proprie, ipoteză prohibită în mod expres prin art. 1339 C. civ. din 1864. Într-adevăr, prin clauza nr. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, SC R. SA se exonerează de "orice obligație privind evicțiunea decurgând din orice acțiune de revendicare ce ar urma a fi intentată de către foștii proprietari sau moștenitorii acestora, acțiune privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări". Or, exonerarea de răspundere într-o atare situație ar însemna pentru vânzător să-și înlăture răspunderea pentru propria faptă, ceea ce, în materie de evicțiune, reprezintă o clauză nulă, conform art. 1339 C. civ.

de la 1864. La termenul de judecată din data de 18 septembrie 2012, reclamanții au precizat că-și restrâng cadrul procesual pasiv, renunțând la judecata în contradictoriu cu Primăria Municipiului București. La data de 20 noiembrie 2012, reclamanții au precizat că pârâtul Ministerul Finanțelor Publice este chemat în judecată în nume propriu, cât și ca reprezentant al Statului Român. Învestit în primă instanță, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin Sentința nr. 366 din 25 martie 2014 a respins capetele de cerere nr. 1, 2 și 3, întemeiate pe dispozițiile dreptului comun, formulate în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin Primar General și SC R. SA, ca neîntemeiate. A respins capătul de cerere nr. 2, întemeiat pe dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001, formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, ca neîntemeiat.

A admis capătul de cerere nr. 3, întemeiat pe dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001, formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice. A obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 29064,95 lei, reprezentând prețul actualizat plătit de aceștia în baza contractului de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997. A respins capătul de cerere nr. 4, formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, ca fiind formulat împotriva unei persoane, fără calitate procesuală pasivă. A respins capătul de cerere nr. 4, formulat în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin Primarul General și SC R. SA, ca neîntemeiat. A respins cererea, formulată în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

A luat act că reclamanții și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că, pentru a perfecta vânzarea, reclamanții s-au bazat pe faptul că la data de 2 mai 1997, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a pronunțat Decizia civilă nr. 926, prin care a fost schimbată în tot Sentința civilă nr. 4376/1996 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în sensul că a fost respinsă cererea formulată de reclamanta L.S., în calitate de fost proprietar al imobilului, prin care solicita, în contradictoriu cu SC H.N. SA, anularea deciziilor de naționalizare a imobilului. Totodată, în cadrul apelului, au fost admise cererile de intervenție formulate de intervenienții J.M.

și G.M. Tot astfel, decizia pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a fost menținută în recurs, prin Decizia civilă nr. 44 din 13 ianuarie 1998 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă. Ulterior, prin Sentința civilă nr. 1615F din 24 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul București, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de C.I.S., în contradictoriu cu reclamanții J.M. și G.M., precum și cu Municipiul București, prin Primar General, aceștia din urmă fiind obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul, soluție menținută în apel și recurs.

Având în vedere că dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, reține tribunalul, se referă la "desființarea" contractelor de vânzare-cumpărare, iar nu în mod expres și necesar la constatarea nulității acestor contracte, s-a apreciat în principiu că și obligarea prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă a reclamanților la lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului în cauză în favoarea unor terțe persoane reprezintă o cauză de ineficacitate a contractului, fiind incidente aceste dispoziții din legea specială, ce înlătură de la aplicare prevederile Codului civil referitoare la evicțiune.

Raționamentul juridic expus are la bază regulile de interpretare logică ce se exprimă prin adagiul "unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să distingă", în sensul că generalitatea formulării unui text legal va conduce la generalitatea aplicării lui, fără a se introduce distincții pe care textul respectiv nu le conține, precum și prin corelația existentă între norma generală și norma specială.

Cu toate acestea, se arată, reclamanții nu se pot prevala de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, deoarece prin Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. 168/2/2009, s-a constatat cu putere de lucru judecat că apărarea lor în sensul că au respectat prevederile Legii nr. 112/1995 nu poate fi primită câtă vreme aceștia au încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997 în temeiul Legii nr. 112/1995, iar decizia prin care se soluționa irevocabil acțiunea fostului proprietar în revendicare a apartamentului în litigiu a fost pronunțată ulterior, la 13 ianuarie 1998. În acest fel, au fost eludate dispozițiile art. 9 ale Legii nr. 112/1995, potrivit cărora titularii contractelor de închiriere asupra apartamentelor care nu se restituie foștilor proprietari, pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente.

Textul legal cerea chiriașilor să aștepte soluționarea irevocabilă a acțiunilor în revendicare ale foștilor proprietari, numai în cazul în care acestea erau respinse, fiind posibilă vânzarea imobilelor în temeiul Legii nr. 112/1995. Cât timp la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 27 iulie 1997 nu se stabilise în mod irevocabil că statul a preluat cu titlu valabil imobilul, pentru a-l putea vinde în temeiul Legii nr. 112/1995, apărările recurenților (reclamanți în prezenta cauză) că au fost de bună-credință, bazându-se pe o hotărâre irevocabilă care statua că reclamantul nu este îndreptățit la restituirea în natură a imobilului în litigiu, că există autoritate de lucru judecat cu privire la valabilitatea titlului statului, nu au fost reținute de către Înalta Curte de Casație și Justiție.

În consecință, pe baza aspectelor stabilite cu putere de lucru judecat în Dosarul nr. 168/2/2009 de către Înalta Curte de Casație și Justiție, Tribunalul a reținut că nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995, astfel încât incidente sunt dispozițiile art. 50 alin. (2) și alin. (3) din Legea nr. 10/2001, și anume: "Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile". În conformitate cu dispozițiile art. 50 alin. (3) din același act normativ, restituirea prețului de piață se face de Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în acest sens.

Referirea la posibilitatea reclamanților de a obține restituirea prețului de piață a imobilului în cuprinsul Deciziei nr. 1750 din 12 martie 2010, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. 168/2/2009, nu se impune cu putere de lucru judecat, deoarece instanța nu fusese învestită cu o astfel de cerere și nu a analizat pe fond aceste pretenții. La data achiziționării imobilului, prin contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, reclamanții au achitat suma de 24.902.280 lei. Prin raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză, s-a actualizat acest preț la valoarea de 29.064,95 lei. În consecință, capătul 1 al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, referitor la constatarea nulității absolute a art. 12 din contractul din 25 iulie 1997, în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin Primarul General și SC R. SA, a fost respins, ca neîntemeiat.

S-a reținut că dispozițiile speciale ale art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001 se aplică cu prioritate față de dispozițiile de drept comun din materia evicțiunii, motivat de situația particulară a poziției subiective a chiriașilor cumpărători, a căror rea-credință a fost dovedită. Prin urmare, aceștia au dreptul doar la restituirea prețului actualizat, achitat pentru imobilul care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare. Apelul declarat de reclamanți împotriva acestei hotărâri a fost admis de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie care, prin Decizia nr. 183/A din 15 aprilie 2015 a schimbat în parte sentința, în sensul că a obligat Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 147.372 euro, echivalent în lei la data plății efective, reprezentând prețul de piață al apartamentului nr. 1 situat în București, str. R. sector 1. A menținut în rest dispozițiile sentinței.

A respins apelul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice. Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că dispozițiile legii speciale (art. 50 alin. (3) și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001) derogă de la regulile generale în materie de evicțiune, atât cu privire la debitor, cât și cu privire la modul de stabilire a despăgubirii. Ca atare, se arată, în mod nefondat susține pârâtul că altcineva ar trebui să restituie reclamanților despăgubiri pentru locuința cumpărată în baza Legii nr. 112/1995, și pierdută, urmare acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar.

Tot astfel, cu referire la apelul declarat de reclamanți, se arată că aceștia pretind "nefondat" un preț de piață de 322.063 euro, ce reprezintă prețul imobilului cu destinația de restaurant, la data de 12 martie 2010, deși data de luat în calcul este cea a expertizei iar, pe de altă parte, reclamanții nu au solicitat și nici nu au motivat o asemenea destinație, prin cererea de chemare în judecată și nici nu au formulat vreo cerere modificatoare, în condițiile art. 132 C. proc. civ., care să fie comunicată pârâtului Ministerul Finanțelor Publice și dezbătută de prima instanță.

Se mai arată că prima instanță a considerat, vădit eronat, că Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010 dată de instanța supremă, ar fi "interzis" dreptul reclamanților la prețul de piață al imobilului locuință, în ciuda faptului că, se reține, tocmai prin această hotărâre s-a arătat îndreptățirea celor în cauză la restituirea prețului de piață al nemișcătorului, tribunalul încălcând astfel puterea de lucru judecat a Deciziei nr. 44 din 13 ianuarie 1998 a Curții de Apel București care, a stabilit în favoarea reclamanților că imobilul a fost preluat cu titlu valabil, în baza unei hotărâri judecătorești, ceea ce reprezintă, recunoașterea judecătorească inițială și irevocabilă a bunei lor credințe, din momentul contractării în baza Legii nr. 112/1995.

Cât privește valoarea de piață de la data evicțiunii, pretinsă de reclamanți, respectiv de la data de 12 martie 2010 când s-a pronunțat Decizia irevocabilă nr. 1750 din procesul de revendicare, urmare căreia reclamanții au pierdut imobilul, se reține că aceasta nu are legătură cu despăgubirea reglementată de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 care, reprezintă legea specială ce derogă de la dreptul comun, respectiv Codul civil, cu referire la sporul de valoare de la data evicțiunii.

Or, conchide curtea de apel, Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost completată prin Legea nr. 1/2009, nu stabilește sporul de valoare la care se referă Codul civil de la 1864 (în art. 1344) ci îl îndreptățește pe proprietarul care a pierdut imobilul, direct, la prețul de piață al acestuia, determinat prin expertiză judiciară, indiferent de creșterea ori scăderea valorii imobilului, de la data cumpărării în baza Legii nr. 112/1995, până la efectuarea expertizei, situație diferită față de cea reglementată prin Legea nr. 33/1994. În cauză, au declarat recurs în termen legal, atât pârâtul Ministerul Finanțelor Publice cât și reclamanții J.M. și G.M. În recursul său, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. de la 1865, aplicabil cauzei, Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București, critică decizia dată în apel după cum urmează: - în mod greșit s-a admis cererea reclamanților având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilului, în condițiile în care nu erau îndeplinite cerințele art. 50 1 din lege respectiv: să fi fost respectate, la data vânzării, prevederile Legii nr. 112/1995 iar contractul să fi fost desființat, prin hotărâre judecătorească. Ori, în speță, reclamanții au încheiat contractul înainte de soluționarea irevocabilă a acțiunii formulate de fostul proprietar, vizând revendicarea apartamentului în litigiu, cu eludarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Aceștia, se arată, nu au depus minime diligențe pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului și își invocă practic propria turpitudine pentru a obține recunoașterea unui drept. Tot astfel, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, nefiind astfel îndeplinite cerințele art. 50 1 (1) din Legea nr. 10/2001. - raportul de expertiză a fost greșit omologat de instanță, nereflectând prețul real al imobilului, de la data efectuării expertizei iar nu din perioada când prețurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai ridicate, respectiv "boom-ul imobiliar" din anii 2007 - 2008. Astfel, se arată, suma stabilită în raportul de expertiză este exagerată, raportat la imobilul în cauză și la împrejurarea că a fost achiziționat la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieții, în speță operând îmbogățirea fără justă cauză.

Se mai susține că, obligația de garanție pentru evicțiune, nu presupune în niciun caz, valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995. Pe criterii de "simetrie și echitate" susține recurentul, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieții imobiliare și nici la prețul de piață liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere. - cauza de față se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar care să vizeze fie revendicarea imobilului, fie constatarea nulității contractului.

Se invocă, în sprijinul acestei critici, practica Curții Europene a Drepturilor Omului potrivit căreia, trebuie să se recunoască statului dreptul de a hotărî neîngrădit asupra regimului juridic al bunurilor intrate în proprietatea sa, în baza unor titluri conforme cu legislația existentă în momentul dobândirii dreptului său de proprietate. În recursul lor, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 și 7 din același cod, reclamanții aduc deciziei din apel, următoarele critici: - s-au încălcat dispozițiile Legii nr. 10/2001, în ceea ce privește acordarea prețului de piață de la data efectuării expertizei evaluatorii iar nu a prețului de piață de la data evicțiunii. Or, momentul relevant pentru stabilirea întinderii obligației de despăgubire este cel al evicțiunii, Legea nr. 10/2001 derogând de la Codul civil doar în ceea ce privește modalitatea de calcul a despăgubirii și persoana răspunzătoare de plata acestei despăgubiri.

- decizia instanței este lipsită de temei legal și în ceea ce privește acordarea valorii inferioare dintre cele indicate în cuprinsul raportului de expertiză ca reprezentând prețul de piață al imobilului din București, str. R., sector 1. Astfel, se arată, decizia recurată nu cuprinde nicio motivare în drept care să justifice limitarea despăgubirii la prețul de piață aferent destinației de locuință. Or, prețul de piață este dat de valoarea de înlocuire pe care un vânzător o poate obține în schimbul bunului său, în speță, imobilul având destinația de restaurant, atât la momentul evicțiunii cât și la data efectuării expertizei. Împrejurarea că expertiza a indicat și o valoare de piață aferentă destinației "ipotetice" de locuință, nu îndrituia instanța de apel să se oprească la acordarea acestei valori.

- decizia din apel, cuprinde motive contradictorii în limita considerentelor potrivit cărora, parte din despăgubirea de 322.063 euro, reprezintă o cerere nouă în apel. Or, sintagma "prețul de piață al imobilului" reprezintă cel mai bun preț, pe care reclamanții l-ar fi putut obține prin vânzarea bunului, pe piața liberă, la momentul evicțiunii, fie că o astfel de achiziție de către un terț cumpărător s-ar fi realizat în vederea destinației de restaurant a bunului sau în vederea celei de locuință. Ca urmare, valoarea indicată în cuprinsul raportului de expertiză, ca fiind aferentă destinației de restaurant a imobilului, își găsește acoperire în petitul cererii de chemare în judecată. Ambele recursuri declarate în cauză, se privesc ca nefondate, în considerarea argumentelor ce succed.

Cu referire la recursul pârâtului, Ministerul Finanțelor Publice; Nu poate fi reținută critica vizând neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru ca reclamanților să li se restituie prețul de piață al imobilului. Potrivit textului de lege mai sus citat, introdus prin Legea nr. 1/2009, "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare", valoarea despăgubirilor stabilindu-se prin expertiză.

Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, s-a introdus (la art. 20 al Legii nr. 10/2001) alin. (2 1 ) potrivit căruia "în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (...)". Este fără echivoc deci că, în înțelesul legii, prin "desființare" nu se înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci și aceea a admiterii unei acțiuni în revendicare a nemișcătorului.

Rațiunea pentru care legiuitorul a recunoscut dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor în cazul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost ulterior desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile, se regăsește și în ipoteza în care aceștia au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari. De aceea, trebuie admis că și în această ipoteză, cumpărătorii imobilului au dreptul la restituirea prețului de piață al bunului, în condițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Se constată deci că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a acestor prevederi legale, în cauza de față.

Cât privește respectarea cerințelor Legii nr. 112/1995, la data vânzării, este de subliniat că reclamanții au cumpărat imobilul după ce, prin hotărâre judecătorească definitivă dată în primul litigiu având ca obiect revendicarea (Decizia civilă nr. 926 din 2 mai 1997 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă) s-a respins acțiunea formulată de L.S., soluția fiind confirmată ulterior prin Decizia nr. 44 din 13 ianuarie 1998, irevocabilă, dată de Curtea de Apel București. Această hotărâre judecătorească, intrată în puterea lucrului judecat, reprezintă recunoașterea respectării (la data contractării) cerințelor impuse de Legea nr. 112/1995, sub aspectul reprezentării avute de reclamanți, cu privire la titlul valabil al Statului.

Ca atare, în mod corect a reținut instanța de apel că dreptul reclamanților la un proces echitabil, nu poate fi încălcat prin ignorarea dispozițiilor deciziei irevocabile dată, în primul litigiu având ca obiect revendicarea. Recurentul mai susține că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a nemișcătorului constituie o îmbogățire fără justă cauză care, încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii. În opinia exprimată pe calea recursului, pe criterii de simetrie și echitate, cum imobilul nu a fost dobândit după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de piață liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere ci, prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Se face trimitere la anumiți indicatori care ar trebui luați în calcul la stabilirea despăgubirilor acordate. Criticile nu pot fi primite. Printr-o normă specială, de strictă interpretare - art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 - legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare în favoarea proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Față de conținutul textului mai sus invocat, nu pot fi primite aserțiunile vizând necesitatea stabilirii despăgubirilor în raport de alte criterii, aplicarea principiilor invocate de recurent fiind înlăturată de caracterul special al normei care reglementează dreptul de a obține despăgubiri și întinderea acestora.

De altfel, recurentul nu invocă o încălcare a unei prevederi legale exprese, cu prilejul cuantificării valorii echivalente prețului de piață al imobilului ci, aspecte de echitate în raport de care consideră că reclamanții nu pot primi prețul de piață al nemișcătorului, întrucât s-a plătit un preț foarte mic în temeiul Legii nr. 112/1995, iar acordarea unei despăgubiri mai mari ar echivala cu o îmbogățire fără justă cauză. Or, aceste susțineri contravin voinței legiuitorului care, se raportează la standardele internaționale de evaluare. În speță, raportul de expertiză efectuat în cauză a avut în vedere oferte care reflectă dinamica pieței imobiliare și eventualele influențe ce au rezultat din blocajele acesteia, fiind de observat faptul că pârâtul nu a înțeles să solicite o contraexpertiză ci s-a mulțumit să prezinte instanței o expertiză extrajudiciară, ale cărei concluzii în mod corect nu au fost avute în vedere.

Atâta vreme cât, în mod irevocabil, potrivit celor statuate prin Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010, dată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. 168/2/2009 s-a stabilit că reclamanții sunt îndreptățiți a fi despăgubiți pentru evicțiunea suferită, la nivelul valorii de piață a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, costurile tranzacției inițiale sunt irelevante, fiind important de determinat valoarea de piață a bunului, în componența de la data achiziționării sale de către chiriaș. Critica vizând greșita interpretare a sintagmei "prețul de piață al imobilului", dar privită dintr-o altă perspectivă, se regăsește și în recursul reclamanților, declarat împotriva aceleiași hotărâri.

Se susține că sintagma vizează cel mai bun preț pe care reclamanții l-ar fi putut obține din vânzarea bunului, pe piața liberă, în structura și componența acestuia de la momentul evicțiunii când, în speță, nemișcătorul avea destinația de restaurant, iar nu de locuință. Nici aceste critici nu pot fi primite. Prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 fac trimitere la prețul imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995 și ca atare, în aprecierea cuantumului despăgubirilor, instanța trebuie să aibă în vedere doar sfera imobilelor al căror regim juridic este reglementat prin acest act normativ, respectiv categoria de bunuri care puteau fi dobândite de foștii chiriași în temeiul acestei legi.

Or, așa cum rezultă din chiar titlul legii și din cuprinsul art. 1, actul normativ reglementează situația juridică a unor imobile cu destinația de locuință, trecute în proprietatea statului. Mai mult, art. 9, care a constituit și temeiul încheierii contractului de vânzare-cumpărare al imobilului în cauză, permite cumpărarea de către chiriașii titulari de contract, a apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora. Punctul de vedere al instanței de apel este justificat și de reglementarea regăsită în art. 48 din Legea nr. 10/2001, republicată, care prevede că obligația despăgubirii chiriașilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinație de locuință, prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate, revine altor subiecte de drept decât Ministerul Finanțelor Publice, soluția impunându-se în virtutea argumentului a fortiori și pentru situația elementelor noi de construcție.

Trebuie avute în vedere și rațiunile care au stat la baza reglementării, ce stabilesc în sarcina statului (nevânzător în contractele încheiate în baza Legii nr. 112/1995) o obligație specială pentru evicțiune care, a avut ca fundament o reparație socială acordată celor ce cu bună-credință au dobândit (la un preț social) imobile deținute cu titlu de chiriași și cărora nu li s-a putut garanta păstrarea proprietăților, în raport de modul în care a fost reglementată legislativ, despăgubirea foștilor proprietari. Rațiunile sociale vizate la data reglementării, nu trebuie și nu pot însă depăși scopul avut în vedere de legiuitor. Cele arătate mai sus, precum și trimiterile la dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, răspund și criticilor formulate de reclamanți referitoare la momentul relevant pentru stabilirea întinderii obligației de despăgubire și respectiv a acordării "valorii inferioare" indicată în raportul de expertiză efectuat în cauză.

Astfel, valoarea de înlocuire a bunului nu se poate raporta la o altă structură și componență a imobilului decât aceea regăsită în contractul de vânzare-cumpărare, iar norma specială a art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 vizează o despăgubire rezonabilă și proporțională, prevederile derogând de la dreptul comun din materia evicțiunii. În consecință, așa cum corect a reținut instanța de control judiciar, dispozițiile Legii nr. 10/2001 nu au în vedere sporul de valoare dobândit de nemișcător, la care se referă art. 1344 C. civ. de la 1864, ci îl îndreptățesc pe chiriașul cumpărător, ce a pierdut imobilul urmare acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, la obținerea prețului de piață al imobilului, determinat prin expertiză judiciară, conform standardelor internaționale de evaluare, rațiunea reglementării fiind aceea a obținerii unei valori de înlocuire care să-i permită celui în cauză achiziționarea unui imobil echivalent iar nu îmbogățirea fără justă cauză.

În plus față de cele arătate, așa cum judicios s-a reținut, reclamanții nu au invocat sau motivat prin cererea introductivă, o altă destinație a imobilului, decât aceea de locuință. Așa fiind, față de cele ce preced, ambele recursuri declarate în cauză, urmează a fi respinse, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții J.M., G.M. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București împotriva Deciziei nr. 183/A din 15 aprilie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 octombrie 2015. Procesat de GGC - NN