ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2255/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2255/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele;

Prin acțiunea formulată la 6 februarie 2012,

J.M. și G.M. (fostă J.) au solicitat instanței - în contradictoriu cu

Municipiul București, prin Primarul General, Primăria Municipiului București,

SC R. SA și Statul român, prin Ministerul Finanțelor Publice - să constate

nulitatea absolută a art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie

1997, încheiat cu Primăria Municipiului București prin SC R. SA, să se dispună

angajarea răspunderii pentru evicțiune în sarcina pârâților care, să fie

obligați în solidar: în principal, la plata sumei reprezentând prețul de piață

al imobilului din strada R., sector 1, București, ce a făcut obiectul

contractului de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, valoare ce va fi apreciată

la data de 12 martie 2010, precum și la plata dobânzii legale aferente acestei

sume până în momentul efectuării plății.

În subsidiar, s-a

solicitat restituirea valorii actualizate a prețului de 24.902.280 lei achitat

pentru cumpărarea imobilului și să se dispună asigurarea cu prioritate, în

favoarea reclamanților, a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de

consiliile locale/Consiliul General al Municipiului București sau de Ministerul

Dezvoltării Regionale și Turismului. S-a mai cerut să fie obligați pârâții, în

solidar, la plata tuturor cheltuielilor de judecată, inclusiv cele pricinuite de

evicțiunea produsă prin Decizia nr. 1750 din data de 12 martie 2010, pronunțată

de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate

intelectuală.

Reclamanții au

învederat că, au fost chiriași ai statului român în imobilul din strada R.,

sector 1, București, conform Contractului de închiriere nr. 47117 încheiat cu

SC R. SA în data de 30 ianuarie 1990.

Asupra imobilului

menționat mai sus a fost declanșat un litigiu prin acțiunea introdusă împotriva

SC H.N. SA și, respectiv, împotriva Consiliului Local al Municipiului București

de către L.S., pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 la data de 31 ianuarie 1992,

prin care aceasta a solicitat anularea Deciziei nr. 545/1959 emisă de fostul

Sfat Popular al Raionului LV. Stalin și anularea Deciziei nr. 2361/1968 emisă

de fostul Consiliu Popular al Municipiului București, cu repunerea în situația

anterioară în ceea ce privește imobilul din strada R., sector 1, București.

Deși inițial a admis acțiunea prin Sentința civilă nr. 1632 bis/1992, împotriva

acestei din urmă hotărâri s-a declarat recurs extraordinar, care a fost admis

prin Decizia nr. 654/1993 a Curții Supreme de Justiție, secția Civilă.

Astfel, a fost casată

Sentința civilă nr. 1632 bis din 15 aprilie 1992 a Judecătoriei sector 5

București, trimițându-se cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, care și-a

declinat însă competența în favoarea Judecătoriei sectorului 1 București.

După trimiterea

cauzei spre rejudecare, reclamanții au formulat o cerere de intervenție care a

fost admisă în principiu la termenul din data de 6 iulie 1995. Ulterior,

instanța a admis acțiunea reclamantei L.S., prin Sentința civilă nr. 4376/1996,

respingând totodată cererile de intervenție.

Împotriva acestei

sentințe civile, reclamanții alături de intervenienta M.T. și pârâtul Consiliul

Local Municipiul București, au declarat apel, care a fost admis prin Decizia

civilă nr. 926 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pronunțată la

data de 2 mai 1997, aceeași soluție fiind dată și celorlalte apeluri formulate

în cauză.

Astfel, Sentința nr.

4376/1996 a Judecătoriei sector 1 București a fost schimbată în tot, în sensul

în care cererile de intervenție au fost admise, iar acțiunea formulată de

reclamanta L.S. respinsă ca neîntemeiată. Această soluție a Tribunalului București

avea să fie menținută prin Decizia civilă nr. 44 pronunțată de Curtea de Apel

București la data de 13 ianuarie 1998.

Încredințându-se de

caracterul definitiv al Deciziei nr. 926 din 2 mai 1997 pronunțată de

Tribunalul București, reclamanții, în calitate de chiriași, în baza și cu

respectarea Legii nr. 112/1995, în temeiul art. 9 al acestei legi, au cumpărat

de la SC R. SA imobilul din strada R., sector 1, București, prin contractul de

vânzare-cumpărare cu plata în rate din 25 iulie 1997.

Mai mult, se arată,

pentru a încheia acest contract, le-a fost eliberată de către grefa

Tribunalului București o copie legalizată după Decizia nr. 926 din 2 mai 1997,

cu mențiunea "definitivă și irevocabilă prin nerecurare".

Deși reclamanta L.S.

a formulat recurs împotriva acestei hotărâri, Curtea de Apel București, secția

a IV-a civilă, l-a respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 44 din 13

ianuarie 1998. Astfel, a fost menținută decizia Tribunalului București prin

care acțiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată.

Reclamanții, în

calitate de proprietari ai imobilului din strada R., sector 1, București, au

continuat să exercite posesia liniștită asupra sa, până la data de 28 noiembrie

2006, când C.I.S., succesorul cu titlu universal al defunctei L.S., a introdus

o acțiune în revendicare împotriva lor.

Astfel, prin cererea

înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr.

41169/3/2006, C.I.S. a solicitat să se constate, în contradictoriu cu

Municipiul București prin Primar General, nevalabilitatea titlului Statului,

respectiv a Deciziei S.P.R. nr. 543 din 13 mai 1959 și a Deciziei nr. 2361/1968

emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului București, prin care imobilul

din strada R., sector 1 a trecut în proprietatea Statului în baza Decretului

nr. 111/1951, precum și obligarea reclamanților să le lase în deplină

proprietate și posesie apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din

strada R., întrucât titlul de proprietate al autoarei sale, L.S., Contractul de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 55107/1945 de Grefa Tribunalului Ilfov,

secția Notariat, este preferabil titlului reclamanților contractul de

vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu SC R. SA.

Tribunalul București

a admis acțiunea în revendicare formulată de C.I.S. prin pronunțarea Sentinței

civile nr. 1615 F din 24 octombrie 2008.

Împotriva acestei

sentințe, atât reclamanții, cât și Municipiul București prin Primar General, au

declarat apel, care însă a fost respins prin Decizia civilă nr. 204 A din 30

martie 2009, pronunțată de Curtea de Apel București în Dosarul nr. 168/2/2009.

Prin rămânerea

irevocabilă a acestei decizii, ca urmare a respingerii recursului soluționat de

către Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 1750 din 12 martie

2010, reclamanții au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită

posesie imobilul din strada R., sector 1, București, fiind astfel evinși de

dreptul de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul litigiilor de mai

sus și dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997,

încheiat cu SC R. SA, ceea ce, s-a susținut, atrage răspunderea solidară pentru

evicțiune în sarcina pârâților.

Cât privește art. 12

din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, încheiat cu Primăria

Municipiului București prin SC R. SA, acesta consacră o exonerare pentru

răspundere a vânzătorului pentru fapta proprie, ipoteză prohibită în mod expres

prin art. 1339 C. civ. din 1864.

Într-adevăr, prin

clauza nr. 12 din contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997, SC R. SA

se exonerează de "orice obligație privind evicțiunea decurgând din orice

acțiune de revendicare ce ar urma a fi intentată de către foștii proprietari

sau moștenitorii acestora, acțiune privind imobilul ce face obiectul prezentei

vânzări".

Or, exonerarea de

răspundere într-o atare situație ar însemna pentru vânzător să-și înlăture

răspunderea pentru propria faptă, ceea ce, în materie de evicțiune, reprezintă

o clauză nulă, conform art. 1339 C. civ. de la 1864.

La termenul de

judecată din data de 18 septembrie 2012, reclamanții au precizat că-și restrâng

cadrul procesual pasiv, renunțând la judecata în contradictoriu cu Primăria

Municipiului București. La data de 20 noiembrie 2012, reclamanții au precizat

că pârâtul Ministerul Finanțelor Publice este chemat în judecată în nume

propriu, cât și ca reprezentant al Statului Român.

Învestit în primă

instanță, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin Sentința nr. 366 din

25 martie 2014 a respins capetele de cerere nr. 1, 2 și 3, întemeiate pe

dispozițiile dreptului comun, formulate în contradictoriu cu pârâții Municipiul

București, prin Primar General și SC R. SA, ca neîntemeiate.

A respins capătul de

cerere nr. 2, întemeiat pe dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001,

formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, ca

neîntemeiat.

A admis capătul de

cerere nr. 3, întemeiat pe dispozițiile speciale ale Legii nr. 10/2001,

formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

A obligat pârâtul

Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 29064,95

lei, reprezentând prețul actualizat plătit de aceștia în baza contractului de

vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997.

A respins capătul de

cerere nr. 4, formulat în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor

Publice, ca fiind formulat împotriva unei persoane, fără calitate procesuală

pasivă.

A respins capătul de

cerere nr. 4, formulat în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin

Primarul General și SC R. SA, ca neîntemeiat.

A respins cererea,

formulată în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Finanțelor

Publice, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală

pasivă.

A luat act că

reclamanții și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale

separată.

Pentru a se pronunța

astfel, prima instanță a reținut în esență că, pentru a perfecta vânzarea,

reclamanții s-au bazat pe faptul că la data de 2 mai 1997, Tribunalul

București, secția a IV-a civilă, a pronunțat Decizia civilă nr. 926, prin care

a fost schimbată în tot Sentința civilă nr. 4376/1996 pronunțată de Judecătoria

Sectorului 1 București, în sensul că a fost respinsă cererea formulată de

reclamanta L.S., în calitate de fost proprietar al imobilului, prin care

solicita, în contradictoriu cu SC H.N. SA, anularea deciziilor de naționalizare

a imobilului. Totodată, în cadrul apelului, au fost admise cererile de

intervenție formulate de intervenienții J.M. și G.M.

Tot astfel, decizia

pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a fost menținută în

recurs, prin Decizia civilă nr. 44 din 13 ianuarie 1998 pronunțată de Curtea de

Apel București, secția a IV-a civilă.

Ulterior, prin

Sentința civilă nr. 1615F din 24 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul

București, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de C.I.S., în

contradictoriu cu reclamanții J.M. și G.M., precum și cu Municipiul București,

prin Primar General, aceștia din urmă fiind obligați să lase în deplină

proprietate și liniștită posesie imobilul, soluție menținută în apel și recurs.

Având în vedere că

dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, reține tribunalul, se

referă la "desființarea" contractelor de vânzare-cumpărare, iar nu în

mod expres și necesar la constatarea nulității acestor contracte, s-a apreciat

în principiu că și obligarea prin hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă a reclamanților la lăsarea în deplină proprietate și posesie a

imobilului în cauză în favoarea unor terțe persoane reprezintă o cauză de

ineficacitate a contractului, fiind incidente aceste dispoziții din legea

specială, ce înlătură de la aplicare prevederile Codului civil referitoare la

evicțiune. Raționamentul juridic expus are la bază regulile de interpretare

logică ce se exprimă prin adagiul "unde legea nu distinge, nici

interpretul nu trebuie să distingă", în sensul că generalitatea formulării

unui text legal va conduce la generalitatea aplicării lui, fără a se introduce

distincții pe care textul respectiv nu le conține, precum și prin corelația

existentă între norma generală și norma specială.

Cu toate acestea, se

arată, reclamanții nu se pot prevala de dispozițiile art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, deoarece prin Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010,

pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. 168/2/2009,

s-a constatat cu putere de lucru judecat că apărarea lor în sensul că au

respectat prevederile Legii nr. 112/1995 nu poate fi primită câtă vreme aceștia

au încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie 1997 în temeiul Legii

nr. 112/1995, iar decizia prin care se soluționa irevocabil acțiunea fostului

proprietar în revendicare a apartamentului în litigiu a fost pronunțată

ulterior, la 13 ianuarie 1998. În acest fel, au fost eludate dispozițiile art.

9 ale Legii nr. 112/1995, potrivit cărora titularii contractelor de închiriere

asupra apartamentelor care nu se restituie foștilor proprietari, pot opta, după

expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor

apartamente. Textul legal cerea chiriașilor să aștepte soluționarea irevocabilă

a acțiunilor în revendicare ale foștilor proprietari, numai în cazul în care

acestea erau respinse, fiind posibilă vânzarea imobilelor în temeiul Legii nr.

112/1995. Cât timp la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din

27 iulie 1997 nu se stabilise în mod irevocabil că statul a preluat cu titlu

valabil imobilul, pentru a-l putea vinde în temeiul Legii nr. 112/1995,

apărările recurenților (reclamanți în prezenta cauză) că au fost de

bună-credință, bazându-se pe o hotărâre irevocabilă care statua că reclamantul

nu este îndreptățit la restituirea în natură a imobilului în litigiu, că există

autoritate de lucru judecat cu privire la valabilitatea titlului statului, nu

au fost reținute de către Înalta Curte de Casație și Justiție.

În consecință, pe

baza aspectelor stabilite cu putere de lucru judecat în Dosarul nr. 168/2/2009

de către Înalta Curte de Casație și Justiție, Tribunalul a reținut că nu au

fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995, astfel încât incidente sunt

dispozițiile art. 50 alin. (2) și alin. (3) din Legea nr. 10/2001, și anume:

"Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului

actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare,

încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile".

În conformitate cu

dispozițiile art. 50 alin. (3) din același act normativ, restituirea prețului

de piață se face de Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar

constituit în acest sens.

Referirea la

posibilitatea reclamanților de a obține restituirea prețului de piață a

imobilului în cuprinsul Deciziei nr. 1750 din 12 martie 2010, pronunțată de

Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. 168/2/2009, nu se impune cu

putere de lucru judecat, deoarece instanța nu fusese învestită cu o astfel de

cerere și nu a analizat pe fond aceste pretenții.

La data

achiziționării imobilului, prin contractul de vânzare-cumpărare din 25 iulie

1997, reclamanții au achitat suma de 24.902.280 lei. Prin raportul de expertiză

contabilă efectuat în cauză, s-a actualizat acest preț la valoarea de 29.064,95

lei.

În consecință,

capătul 1 al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată,

referitor la constatarea nulității absolute a art. 12 din contractul din 25

iulie 1997, în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin Primarul

General și SC R. SA, a fost respins, ca neîntemeiat. S-a reținut că

dispozițiile speciale ale art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001 se

aplică cu prioritate față de dispozițiile de drept comun din materia

evicțiunii, motivat de situația particulară a poziției subiective a chiriașilor

cumpărători, a căror rea-credință a fost dovedită. Prin urmare, aceștia au

dreptul doar la restituirea prețului actualizat, achitat pentru imobilul care

face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Apelul declarat de

reclamanți împotriva acestei hotărâri a fost admis de Curtea de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie care, prin

Decizia nr. 183/A din 15 aprilie 2015 a schimbat în parte sentința, în sensul

că a obligat Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de

147.372 euro, echivalent în lei la data plății efective, reprezentând prețul de

piață al apartamentului nr. 1 situat în București, str. R. sector 1.

A menținut în rest

dispozițiile sentinței.

A respins apelul

pârâtului Ministerul Finanțelor Publice.

Pentru a decide

astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că dispozițiile legii

speciale (art. 50 alin. (3) și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001)

derogă de la regulile generale în materie de evicțiune, atât cu privire la

debitor, cât și cu privire la modul de stabilire a despăgubirii.

Ca atare, se arată,

în mod nefondat susține pârâtul că altcineva ar trebui să restituie

reclamanților despăgubiri pentru locuința cumpărată în baza Legii nr. 112/1995,

și pierdută, urmare acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar.

Tot astfel, cu

referire la apelul declarat de reclamanți, se arată că aceștia pretind

"nefondat" un preț de piață de 322.063 euro, ce reprezintă prețul

imobilului cu destinația de restaurant, la data de 12 martie 2010, deși data de

luat în calcul este cea a expertizei iar, pe de altă parte, reclamanții nu au

solicitat și nici nu au motivat o asemenea destinație, prin cererea de chemare

în judecată și nici nu au formulat vreo cerere modificatoare, în condițiile

art. 132 C. proc. civ., care să fie comunicată pârâtului Ministerul Finanțelor

Publice și dezbătută de prima instanță.

Se mai arată că prima

instanță a considerat, vădit eronat, că Decizia nr. 1750 din 12 martie 2010

dată de instanța supremă, ar fi "interzis" dreptul reclamanților la

prețul de piață al imobilului locuință, în ciuda faptului că, se reține, tocmai

prin această hotărâre s-a arătat îndreptățirea celor în cauză la restituirea

prețului de piață al nemișcătorului, tribunalul încălcând astfel puterea de

lucru judecat a Deciziei nr. 44 din 13 ianuarie 1998 a Curții de Apel București

care, a stabilit în favoarea reclamanților că imobilul a fost preluat cu titlu

valabil, în baza unei hotărâri judecătorești, ceea ce reprezintă, recunoașterea

judecătorească inițială și irevocabilă a bunei lor credințe, din momentul

contractării în baza Legii nr. 112/1995.

Cât privește valoarea

de piață de la data evicțiunii, pretinsă de reclamanți, respectiv de la data de

12 martie 2010 când s-a pronunțat Decizia irevocabilă nr. 1750 din procesul de

revendicare, urmare căreia reclamanții au pierdut imobilul, se reține că aceasta

nu are legătură cu despăgubirea reglementată de art. 50

1

din Legea

nr. 10/2001 care, reprezintă legea specială ce derogă de la dreptul comun,

respectiv Codul civil, cu referire la sporul de valoare de la data evicțiunii.

Or, conchide curtea

de apel, Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost completată prin Legea nr. 1/2009,

nu stabilește sporul de valoare la care se referă Codul civil de la 1864 (în

art. 1344) ci îl îndreptățește pe proprietarul care a pierdut imobilul, direct,

la prețul de piață al acestuia, determinat prin expertiză judiciară, indiferent

de creșterea ori scăderea valorii imobilului, de la data cumpărării în baza

Legii nr. 112/1995, până la efectuarea expertizei, situație diferită față de

cea reglementată prin Legea nr. 33/1994.

În cauză, au declarat

recurs în termen legal, atât pârâtul Ministerul Finanțelor Publice cât și

reclamanții J.M. și G.M.

În recursul său,

întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil

cauzei, Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală Regională a

Finanțelor Publice București, critică decizia dată în apel după cum urmează:

- în mod greșit s-a

admis cererea reclamanților având ca obiect restituirea prețului de piață al

imobilului, în condițiile în care nu erau îndeplinite cerințele art. 50

1

din lege respectiv: să fi fost respectate, la data vânzării, prevederile Legii

nr. 112/1995 iar contractul să fi fost desființat, prin hotărâre

judecătorească.

Ori, în speță,

reclamanții au încheiat contractul înainte de soluționarea irevocabilă a

acțiunii formulate de fostul proprietar, vizând revendicarea apartamentului în

litigiu, cu eludarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Aceștia, se arată, nu

au depus minime diligențe pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a

trecut în proprietatea statului și își invocă practic propria turpitudine

pentru a obține recunoașterea unui drept.

Tot astfel,

contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nu a fost

anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, nefiind

astfel îndeplinite cerințele art. 50

1

(1) din Legea nr. 10/2001.

- raportul de

expertiză a fost greșit omologat de instanță, nereflectând prețul real al

imobilului, de la data efectuării expertizei iar nu din perioada când prețurile

imobilelor au înregistrat cotele cele mai ridicate, respectiv "boom-ul

imobiliar" din anii 2007 - 2008.

Astfel, se arată,

suma stabilită în raportul de expertiză este exagerată, raportat la imobilul în

cauză și la împrejurarea că a fost achiziționat la un preț social,

preferențial, cu mult sub prețul pieții, în speță operând îmbogățirea fără

justă cauză.

Se mai susține că,

obligația de garanție pentru evicțiune, nu presupune în niciun caz, valoarea de

piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut

obiectul Legii nr. 112/1995.

Pe criterii de

"simetrie și echitate" susține recurentul, cum aceste imobile nu au

fost dobândite după regulile pieții imobiliare și nici la prețul de piață

liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul

pieței libere.

- cauza de față se

deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător, în temeiul

Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre

judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul

proprietar care să vizeze fie revendicarea imobilului, fie constatarea

nulității contractului.

Se invocă, în

sprijinul acestei critici, practica Curții Europene a Drepturilor Omului

potrivit căreia, trebuie să se recunoască statului dreptul de a hotărî

neîngrădit asupra regimului juridic al bunurilor intrate în proprietatea sa, în

baza unor titluri conforme cu legislația existentă în momentul dobândirii

dreptului său de proprietate.

În recursul lor,

întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 și 7 din același cod, reclamanții

aduc deciziei din apel, următoarele critici:

- s-au încălcat

dispozițiile Legii nr. 10/2001, în ceea ce privește acordarea prețului de piață

de la data efectuării expertizei evaluatorii iar nu a prețului de piață de la

data evicțiunii.

Or, momentul relevant

pentru stabilirea întinderii obligației de despăgubire este cel al evicțiunii,

Legea nr. 10/2001 derogând de la Codul civil doar în ceea ce privește

modalitatea de calcul a despăgubirii și persoana răspunzătoare de plata acestei

despăgubiri.

- decizia instanței

este lipsită de temei legal și în ceea ce privește acordarea valorii inferioare

dintre cele indicate în cuprinsul raportului de expertiză ca reprezentând

prețul de piață al imobilului din București, str. R., sector 1.

Astfel, se arată,

decizia recurată nu cuprinde nicio motivare în drept care să justifice

limitarea despăgubirii la prețul de piață aferent destinației de locuință.

Or, prețul de piață

este dat de valoarea de înlocuire pe care un vânzător o poate obține în

schimbul bunului său, în speță, imobilul având destinația de restaurant, atât

la momentul evicțiunii cât și la data efectuării expertizei.

Împrejurarea că

expertiza a indicat și o valoare de piață aferentă destinației

"ipotetice" de locuință, nu îndrituia instanța de apel să se oprească

la acordarea acestei valori.

- decizia din apel,

cuprinde motive contradictorii în limita considerentelor potrivit cărora, parte

din despăgubirea de 322.063 euro, reprezintă o cerere nouă în apel.

Or, sintagma

"prețul de piață al imobilului" reprezintă cel mai bun preț, pe care

reclamanții l-ar fi putut obține prin vânzarea bunului, pe piața liberă, la

momentul evicțiunii, fie că o astfel de achiziție de către un terț cumpărător

s-ar fi realizat în vederea destinației de restaurant a bunului sau în vederea

celei de locuință.

Ca urmare, valoarea

indicată în cuprinsul raportului de expertiză, ca fiind aferentă destinației de

restaurant a imobilului, își găsește acoperire în petitul cererii de chemare în

judecată.

Ambele recursuri

declarate în cauză, se privesc ca nefondate, în considerarea argumentelor ce

succed.

Cu referire la

recursul pârâtului, Ministerul Finanțelor Publice;

Nu poate fi reținută

critica vizând neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, pentru ca reclamanților să li se restituie prețul de piață

al imobilului.

Potrivit textului de

lege mai sus citat, introdus prin Legea nr. 1/2009, "proprietarii ale

căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea

prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare", valoarea despăgubirilor stabilindu-se prin expertiză.

Prin art. 8 din Legea

nr. 1/2009, s-a introdus (la art. 20 al Legii nr. 10/2001) alin. (2

1

)

potrivit căruia "în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au

cumpărat cu bună credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de

vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare,

fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile (...)".

Este fără echivoc

deci că, în înțelesul legii, prin "desființare" nu se înțelege doar

situația când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.

112/1995 a fost anulat, ci și aceea a admiterii unei acțiuni în revendicare a

nemișcătorului.

Rațiunea pentru care

legiuitorul a recunoscut dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor

în cazul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost ulterior desființate prin

hotărâri judecătorești irevocabile, se regăsește și în ipoteza în care aceștia

au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, ca urmare a admiterii

acțiunii în revendicare a foștilor proprietari.

De aceea, trebuie

admis că și în această ipoteză, cumpărătorii imobilului au dreptul la

restituirea prețului de piață al bunului, în condițiile art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001.

Se constată deci că

instanța de apel a făcut o corectă aplicare a acestor prevederi legale, în

cauza de față.

Cât privește

respectarea cerințelor Legii nr. 112/1995, la data vânzării, este de subliniat

că reclamanții au cumpărat imobilul după ce, prin hotărâre judecătorească

definitivă dată în primul litigiu având ca obiect revendicarea (Decizia civilă

nr. 926 din 2 mai 1997 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă) s-a

respins acțiunea formulată de L.S., soluția fiind confirmată ulterior prin

Decizia nr. 44 din 13 ianuarie 1998, irevocabilă, dată de Curtea de Apel

București.

Această hotărâre

judecătorească, intrată în puterea lucrului judecat, reprezintă recunoașterea

respectării (la data contractării) cerințelor impuse de Legea nr. 112/1995, sub

aspectul reprezentării avute de reclamanți, cu privire la titlul valabil al

Statului.

Ca atare, în mod corect

a reținut instanța de apel că dreptul reclamanților la un proces echitabil, nu

poate fi încălcat prin ignorarea dispozițiilor deciziei irevocabile dată, în

primul litigiu având ca obiect revendicarea.

Recurentul mai

susține că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a

nemișcătorului constituie o îmbogățire fără justă cauză care, încalcă

principiul egalității cetățenilor în fața legii. În opinia exprimată pe calea

recursului, pe criterii de simetrie și echitate, cum imobilul nu a fost dobândit

după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de piață liberă, obligația de

garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere ci, prin

raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Se face trimitere la

anumiți indicatori care ar trebui luați în calcul la stabilirea despăgubirilor

acordate.

Criticile nu pot fi

primite.

Printr-o normă

specială, de strictă interpretare - art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 -

legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare

în favoarea proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate

cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Față de conținutul

textului mai sus invocat, nu pot fi primite aserțiunile vizând necesitatea

stabilirii despăgubirilor în raport de alte criterii, aplicarea principiilor

invocate de recurent fiind înlăturată de caracterul special al normei care

reglementează dreptul de a obține despăgubiri și întinderea acestora.

De altfel, recurentul

nu invocă o încălcare a unei prevederi legale exprese, cu prilejul

cuantificării valorii echivalente prețului de piață al imobilului ci, aspecte

de echitate în raport de care consideră că reclamanții nu pot primi prețul de

piață al nemișcătorului, întrucât s-a plătit un preț foarte mic în temeiul

Legii nr. 112/1995, iar acordarea unei despăgubiri mai mari ar echivala cu o

îmbogățire fără justă cauză.

Or, aceste susțineri

contravin voinței legiuitorului care, se raportează la standardele

internaționale de evaluare.

În speță, raportul de

expertiză efectuat în cauză a avut în vedere oferte care reflectă dinamica

pieței imobiliare și eventualele influențe ce au rezultat din blocajele

acesteia, fiind de observat faptul că pârâtul nu a înțeles să solicite o

contraexpertiză ci s-a mulțumit să prezinte instanței o expertiză

extrajudiciară, ale cărei concluzii în mod corect nu au fost avute în vedere.

Atâta vreme cât, în

mod irevocabil, potrivit celor statuate prin Decizia nr. 1750 din 12 martie

2010, dată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. 168/2/2009 s-a

stabilit că reclamanții sunt îndreptățiți a fi despăgubiți pentru evicțiunea

suferită, la nivelul valorii de piață a bunului imobil dobândit în temeiul

contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995,

costurile tranzacției inițiale sunt irelevante, fiind important de determinat

valoarea de piață a bunului, în componența de la data achiziționării sale de

către chiriaș.

Critica vizând

greșita interpretare a sintagmei "prețul de piață al imobilului", dar

privită dintr-o altă perspectivă, se regăsește și în recursul reclamanților,

declarat împotriva aceleiași hotărâri.

Se susține că

sintagma vizează cel mai bun preț pe care reclamanții l-ar fi putut obține din

vânzarea bunului, pe piața liberă, în structura și componența acestuia de la

momentul evicțiunii când, în speță, nemișcătorul avea destinația de restaurant,

iar nu de locuință.

Nici aceste critici

nu pot fi primite.

Prevederile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 fac trimitere la prețul imobilelor înstrăinate în temeiul

Legii nr. 112/1995 și ca atare, în aprecierea cuantumului despăgubirilor,

instanța trebuie să aibă în vedere doar sfera imobilelor al căror regim juridic

este reglementat prin acest act normativ, respectiv categoria de bunuri care

puteau fi dobândite de foștii chiriași în temeiul acestei legi.

Or, așa cum rezultă

din chiar titlul legii și din cuprinsul art. 1, actul normativ reglementează

situația juridică a unor imobile cu destinația de locuință, trecute în

proprietatea statului.

Mai mult, art. 9,

care a constituit și temeiul încheierii contractului de vânzare-cumpărare al

imobilului în cauză, permite cumpărarea de către chiriașii titulari de

contract, a apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari

sau moștenitorilor acestora.

Punctul de vedere al

instanței de apel este justificat și de reglementarea regăsită în art. 48 din

Legea nr. 10/2001, republicată, care prevede că obligația despăgubirii

chiriașilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinație de locuință,

prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate, revine altor subiecte de drept

decât Ministerul Finanțelor Publice, soluția impunându-se în virtutea

argumentului a fortiori și pentru situația elementelor noi de construcție.

Trebuie avute în

vedere și rațiunile care au stat la baza reglementării, ce stabilesc în sarcina

statului (nevânzător în contractele încheiate în baza Legii nr. 112/1995) o

obligație specială pentru evicțiune care, a avut ca fundament o reparație

socială acordată celor ce cu bună-credință au dobândit (la un preț social)

imobile deținute cu titlu de chiriași și cărora nu li s-a putut garanta

păstrarea proprietăților, în raport de modul în care a fost reglementată

legislativ, despăgubirea foștilor proprietari.

Rațiunile sociale

vizate la data reglementării, nu trebuie și nu pot însă depăși scopul avut în

vedere de legiuitor.

Cele arătate mai sus,

precum și trimiterile la dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, răspund și

criticilor formulate de reclamanți referitoare la momentul relevant pentru

stabilirea întinderii obligației de despăgubire și respectiv a acordării

"valorii inferioare" indicată în raportul de expertiză efectuat în

cauză.

Astfel, valoarea de

înlocuire a bunului nu se poate raporta la o altă structură și componență a

imobilului decât aceea regăsită în contractul de vânzare-cumpărare, iar norma

specială a art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 vizează o despăgubire

rezonabilă și proporțională, prevederile derogând de la dreptul comun din

materia evicțiunii.

În consecință, așa

cum corect a reținut instanța de control judiciar, dispozițiile Legii nr. 10/2001

nu au în vedere sporul de valoare dobândit de nemișcător, la care se referă

art. 1344 C. civ. de la 1864, ci îl îndreptățesc pe chiriașul cumpărător, ce a

pierdut imobilul urmare acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar,

la obținerea prețului de piață al imobilului, determinat prin expertiză

judiciară, conform standardelor internaționale de evaluare, rațiunea

reglementării fiind aceea a obținerii unei valori de înlocuire care să-i

permită celui în cauză achiziționarea unui imobil echivalent iar nu îmbogățirea

fără justă cauză.

În plus față de cele

arătate, așa cum judicios s-a reținut, reclamanții nu au invocat sau motivat

prin cererea introductivă, o altă destinație a imobilului, decât aceea de

locuință.

Așa fiind, față de

cele ce preced, ambele recursuri declarate în cauză, urmează a fi respinse, ca

nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondate, recursurile declarate de reclamanții J.M., G.M. și de pârâtul

Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală Regională a

Finanțelor Publice București împotriva Deciziei nr. 183/A din 15 aprilie 2015 a

Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și

familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 20 octombrie 2015.

Procesat

de GGC - NN