ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 10119/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 8 decembrie 2003, reclamantele D.C., I.M., M.E. au chemat în judecată, Consiliul local Tecuci contestând legalitatea deciziei (dispoziției) nr. 747 din 6 noiembrie 2003 emisă de Primarul municipiului Tecuci, prin care s-a respins cererea reclamantelor privind restituirea în natură a terenului situat în Tecuci, solicitând anularea acestei dispoziții și restituirea imobilului sau acordarea de despăgubiri. În motivarea contestației, întemeiată în drept pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, reclamantele au arătat că notificarea le-a fost respinsă întrucât acestea nu au făcut dovada circulației juridice a imobilului mai sus individualizat ulterior anului 1925. Contestației, pârâta Primăria municipiului Tecuci i-a opus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acesteia, întrucât autorul reclamantelor, G.O.

a dobândit lotul nr. 107 din Cartierul Obor, în suprafață de 778,97 mp, conform actului de vânzare încheiat cu Primăria orașului Tecuci la 11 septembrie 1925, cu condiția ca în 8 ani, acesta să construiască pe teren o casă de locuit. Prin sentința civilă nr. 203 din 16 martie 2004, Tribunalul Galați a respins contestația, reținând, în esență că în temeiul actului de vânzare încheiat la 11 septembrie 1925 Primăria orașului Tecuci a vândut teren (parcela nr. 107) din Cartierul Obor autorului reclamantelor, G.O. sub condiția ca în termen de 8 ani de la perfectarea actului de proprietate, cumpărătorul să construiască pe acest teren o casă de locuit, lotul neputând fi înstrăinat, neîndeplinirea acestei obligații urmând a atrage rezilierea de drept a contractului, conform clauzelor expres stipulate la pct. 6, 7 și 8 din conținutul acestuia (filele 3-5 dosarul nr. 2528/2003 al Tribunalului Galați).

Aceeași instanță a apreciat că aceste obligații nu au fost îndeplinite, reclamantele nu au făcut dovada respectării obligațiilor asumate prin contract, iar înscrisurile privind plata impozitelor nu reflectă că sumele plătite în anul 1944, cu acest titlu, se referă la terenul în litigiu. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamantele, criticând-o pentru nelegalitate, în sensul că în mod greșit Primarul municipiului Tecuci a respins notificarea, deoarece reclamantele au făcut dovada dreptului de proprietate și a vocației succesorale, iar lipsa dovezii privind modalitatea de preluare de către stat a imobilului revendicat este irelevantă, întrucât normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 „instituie o prezumție relativă de preluare abuzivă”, deci fără titlu, în cazul în care imobilul se regăsește în patrimoniul altei unități.

S-au adus critici privind interpretarea dată de instanța de fond potrivit cu care actul de proprietate al autorului O.G. este grevat de clauze imperative, exprese și că neîndeplinirea acestora ar atrage de drept rezilierea vânzării. Astfel, s-a arătat că rezilierea se producea ca efect al unei „decizii a consiliului comunal”, care în realitate nu a fost emisă. Totodată s-a reproșat instanței că dovedirea calității de moștenitor trebuie realizată, în cadrul reglementat de Legea nr. 10/2001 și că reclamantele au solicitat, restituirea în natură, în principal și în subsidiar acordarea de despăgubiri.

Prin decizia nr. 266 A din 15 februarie 2005, Curtea de Apel Galați, secția civilă, a admis apelul reclamantelor, a schimbat sentința Tribunalului Galați, a admis contestația, a dispus anularea dispoziției nr. 747/2003 și a obligat pârâta să facă reclamantelor, prin dispoziție motivată, o ofertă de restituire prin echivalent, corespunzătoare valorii imobilului, reprezentând teren în suprafață de 778,97 mp situat în Tecuci. Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar ordinar a reținut că raportul juridic dedus judecății trebuie interpretat în sensul că până în anul 1958 terenul nu a ieșit din patrimoniul proprietarului, respectiv a moștenitorilor acestuia, și ulterior acestei date a intrat în patrimoniul Statului, așa încât sunt incidente prevederile art. 1 lit. e) din H.G.

nr. 498/2003, care instituie o prezumție relativă de preluare abuzivă, fără titlu a terenului. Această împrejurare nu a fost contestată de pârâta, care a arătat că reclamantele nu au făcut dovada circulației juridice a imobilului după ce acesta a fost vândut autorului reclamantelor. În sprijinul acestei soluții instanța a oferit argumentul declarației inserată în cuprinsul actului de vânzare, din conținutul căruia, rezultă că autorul O.G. nu a dobândit un alt imobil. Cu această interpretare au fost evidențiate înscrisurile privind plata impozitului de către autorul reclamanților, cu referire strict la imobil, așa încât s-a considerat că rezilierea de drept a actului de vânzare-cumpărare nu a operat, întrucât, după trecerea termenului de 8 ani, autorul O.G.

a plătit impozitele (chitanțele nr. 7086 și 17087 din 6 martie 2004). Decizia Curții de Apel Galați a făcut obiectul criticilor promovate de pârâta Primăria municipiului Tecuci, prin intermediul căii extraordinare de atac a recursului, încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Astfel, pârâta invocă neîndeplinirea obligației prevăzută în clauzele contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 11 septembrie 1925, respectiv edificarea în termen de 8 ani a unei case de locuit pe terenul vândut, conform pct. 8 din acest act și nelegalitatea deciziei pronunțată de instanța de apel, care a interpretat greșit raportul juridic dedus judecății. Se critică și împrejurarea că reclamantele nu au făcut dovada că autorul O.G.

ar fi avut calitatea de proprietar la data preluării imobilului, că nu au depus certificatul de deces al acestuia, precum și certificatul de moștenitor, care să ateste vocația reclamantelor la moștenirea autorului. Totodată au fost invocate critici în sensul că din cuprinsul chitanțelor de plată a impozitului nu rezultă că sumele achitate vizează imobilul situat în str. E. Recursul este fondat și urmează a fi admis pentru considerentele ce succed: Este de observat că decizia Curții de Apel Galați a fost dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor Legii nr. 10/2001care reglementează regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Or, în cazul de față neîndeplinirea unui pact comisoriu de gradul IV nu poate constitui o preluare abuzivă în înțelesul pe care Legea nr. 10/2001 îl atribuie acestei noțiuni.

Nu se poate considera, cum greșit a făcut instanța de apel, că neexecutarea obligației de a construi reprezintă o preluare abuzivă a imobilului. Actul normativ enunțat stabilește la art 2 lit. a)-i) cazurile expres prevăzute de legiuitor, în care se consideră că Statul a preluat abuziv imobilele.

Astfel, în sensul acestei legi, prin imobile preluate în mod abuziv se înțelege: a) imobilele naționalizate prin Decretul nr. 92/1950 pentru naționalizarea unor imobile, cu modificările și completările ulterioare, prin Legea nr. 119/1948 pentru naționalizarea întreprinderilor industriale bancare, de asigurări, miniere și transporturi, precum și prin alte acte normative de naționalizare; b) imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a unei hotărâri judecătorești de condamnare pentru infracțiuni de natură politică, prevăzute de legislația penală, săvârșite ca manifestare a opoziției față de sistemul totalitar comunist; c) imobilele donate statului sau altor persoane juridice în baza Decretului nr. 410/1948 privind donațiunea unor întreprinderi de arte grafice, a Decretului nr. 479/1954 privitor la donațiile făcute statului ș.a., neîncheiate în formă autentică, precum și imobilele donate statului sau altor persoane juridice, încheiate în forma autentică prevăzută de art. 813 C. civ., în acest din urmă caz dacă s-a admis acțiunea în anulare sau în constatarea nulității donației printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă; d) imobilele preluate de stat pentru neplata impozitelor ca urmare a unor măsuri abuzive impuse de stat, prin care drepturile proprietarului nu puteau fi exercitate; e) imobilele considerate a fi fost abandonate,

în baza unei dispoziții administrative sau a unei hotărâri judecătorești pronunțate în temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situației bunurilor de orice fel supuse confiscării, confiscate, fără moștenitori sau fără stăpân, precum și a unor bunuri care nu mai folosesc instituțiilor bugetare, în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989; f) imobilele preluate de stat în baza unor legi sau a altor acte normative nepublicate, la data preluării, în Monitorul Oficial la României, Partea I, sau în Buletinul Oficial; g) imobilele preluate de stat în baza Legii nr. 139/1940 asupra rechizițiilor și care nu au fost restituite ori pentru care proprietarii nu au primit compensații echitabile; h) orice alte imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este definit la art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, cu modificările și completările ulterioare; i) orice alte imobile preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data preluării, precum și cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziție ale organelor locale ale puterii sau ale administrației de stat.

În cazul dedus judecății, cumpărătorul nu a respectat clauza stipulată expres de părți în conținutul actului de vânzare încheiat între Primăria orașului Tecuci și G.O., acesta din urmă, în calitate de cumpărător, la data de 11 septembrie 1925. Astfel, potrivit acordului reciproc de voință, părțile au stabilit expres o clauză cu valoare de pact comisoriu de gradul IV, conform căruia în termen de 8 ani de la încheierea actului, cumpărătorul este obligat să construiască pe terenul vândut o casă de locuit, iar abaterile de la această obligație atrag de drept, rezilierea vânzării, fără somație sau judecată, terenul reintrând în proprietatea și posesiunea comunei fără alte obligații. Ca atare interpretarea dată de instanța de apel în sensul în care neexecutarea obligației de a construi, echivalează cu o „prezumție relativă de preluare abuzivă” a imobilului este contrară legii, ca și incidența în cauză a dispozițiilor H.G.

nr. 498/2003, invocată de instanță în sprijinul admiterii apelului. Pactul comisoriu expres conform căruia, în cazul neexecutării obligațiilor uneia dintre părți, contractul se consideră desființat de plin drept înlătură posibilitatea instanței judecătorești de a dispune, ea însăși, aplicarea sancțiunii. Sintagma „desființare de drept” are o accepțiune specială în cuprinsul acestui pact și mențiunile inserate în actul de vânzare-cumpărare de la pct. 8 conform cărora, orice abatere de la aceste obligații își produc efectele și anume (rezilierea) vânzării, fără somație sau judecată, trebuie interpretate, în sensul că în cazul neexecutării construcției terenul intră în proprietatea și posesiunea pârâtului.

Pactul comisoriu expres redactat în această formă presupune, prin acordul părților, că se renunță, cu anticipație, la caracterul judiciar al rezilierii, cu consecința că partea care nu-și va executa obligația nu va mai avea garanția controlului judiciar, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației și al voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune. Ca atare, în cazul unui pact comisoriu expres, de natura celui înserat în contractul de vânzare încheiat la 11 septembrie 1925, neexecutarea culpabilă nu constituie o modalitate de exprimare a opțiunii debitorului, ci temeiul care justifică aplicarea unei sancțiuni civile acestuia din urmă. Astfel, sancțiunea rezilierii se aplică, fără a mai fi necesară sesizarea instanței de judecată, fiind suficientă manifestarea de voință a creditorului.

Reclamantele nu au probat că sunt moștenitoarele defunctului G.O., nu au depus copii de pe certificatul de deces al acestuia și nici certificat de moștenitor așa încât nu au dovedit nici calitatea de persoane îndreptățite în sensul art. 3 lit. a) și art. 22 din Legea nr. 10/2001. Referitor la criticile privind plata impozitelor reținută de instanța de apel este de arătat că, înscrisurile de la filele 7 dosar nr. 2528/2003 al Tribunalului Galați nu fac dovada că la momentul decesului autorului reclamantelor, respectiv în anul 1944, după cum susțin reclamantele, acesta avea în proprietate terenul în suprafață de 778,97 mp situat în Tecuci, Cartier Obor.

În consecință, în majoritate, Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâta Primăria municipiului Tecuci, va casa decizia nr. 266/A din 15 februarie 2005 a Curții de Apel Galați, secția civilă, și rejudecând, va respinge apelul reclamantelor împotriva sentinței civile nr. 203 din 16 martie 2004 a Tribunalului Galați, pe care o menține.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: În majoritate, Admite recursul declarat de pârâta Primăria municipiului Tecuci, prin Primar împotriva deciziei nr. 266 A din 15 februarie 2005 a Curții de Apel Galați, secția civilă. Casează decizia atacată și rejudecând, respinge apelul declarat de reclamantele D.C., I.M. M.E. împotriva sentinței civile nr. 203 din 16 martie 2004 a Tribunalului Galați, pe care o menține. Irevocabilă.

Opinie separată Consider că se impunea respingerea recursului declarat în cauză deoarece: - potrivit „actului de vânzare” din 11 septembrie 1925, transcris în registrul de publicitate imobiliară, terenul în discuție a trecut în proprietatea cumpărătorului, care trebuia să nu-l înstrăineze timp de 8 ani (cu începere de la data menționată) și era obligat să construiască o casă de locuit, în același interval; - nerespectarea ultimei obligații era sancționată cu rezilierea vânzării, conform unui pact comisoriu de gradul IV; - principial, neexecutarea unei obligații nu atrage, automat, desființarea contractului (chiar în ipoteza unui pact comisoriu expres), fiind necesară în acest sens o manifestare de voință a creditorului, care poate renunța la dreptul de a solicita rezoluțiunea sau rezilierea; - reclamantele au dovedit achitarea unei rate din prețul terenului, la 9 septembrie 1935 (după aproape 2 ani de la expirarea termenului de îndeplinire a obligației avute în vedere de pactul comisoriu expres) și a impozitelor aferente anilor 1943 și 1944, includerea imobilului menționat în declarația pentru stabilirea impozitului pe anul 1958, precum și efectuarea unor demersuri de clarificare a situației aceluiași bun, în anul 1969, când pretind că ar fi avut loc deposedarea;

- recurentul nu a contestat afirmațiile reclamantelor în sensul că deposedarea a avut loc în 1969 (la 36 de ani de la împlinirea termenului de construire a casei de locuit) și nu a prezentat actul administrativ în baza căruia a preluat terenul în discuție, referindu-se la pactul comisoriu expres de abia la 16 martie 2004, după respingerea notificării (pentru alte considerente) și chemare în judecată; - din lucrările dosarului nu rezultă că reclamantele sau tatăl acestora ar fi avut și alte proprietăți imobiliare în municipiul Tecuci; - pe parcursul procesului, reclamantele au făcut dovada că sunt descendentele persoanei trecute în „actul de vânzare”, iar pârâtul nu a contestat calitatea lor de moștenitoare; - în acest context, recurentul nu a făcut dovada formală a redobândirii terenului ca urmare a repunerii părților în situația anterioară, conform pactului comisoriu expres, deci nu a răsturnat prezumția relativă de preluare abuzivă, instituită de art. 1 lit. e) din Capit.

I al H.G. nr. 498/2003, cum corect a reținut instanța de apel.