ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 10119/2005

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 10119/2005 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 8 decembrie 2003,

reclamantele D.C., I.M., M.E. au chemat în judecată, Consiliul local Tecuci

contestând legalitatea deciziei (dispoziției) nr. 747 din 6 noiembrie 2003

emisă de Primarul municipiului Tecuci, prin care s-a respins cererea

reclamantelor privind restituirea în natură a terenului situat în Tecuci,

solicitând anularea acestei dispoziții și restituirea imobilului sau acordarea

de despăgubiri.

În motivarea contestației,

întemeiată în drept pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, reclamantele au arătat

că notificarea le-a fost respinsă întrucât acestea nu au făcut dovada

circulației juridice a imobilului mai sus individualizat ulterior anului 1925.

Contestației, pârâta Primăria

municipiului Tecuci i-a opus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea

acesteia, întrucât autorul reclamantelor, G.O. a dobândit lotul nr. 107 din

Cartierul Obor, în suprafață de 778,97 mp, conform actului de vânzare încheiat

cu Primăria orașului Tecuci la 11 septembrie 1925, cu condiția ca în 8 ani,

acesta să construiască pe teren o casă de locuit.

Prin sentința civilă nr. 203 din 16

martie 2004, Tribunalul Galați a respins contestația, reținând, în esență că în

temeiul actului de vânzare încheiat la 11 septembrie 1925 Primăria orașului

Tecuci a vândut teren (parcela nr. 107) din Cartierul Obor autorului

reclamantelor, G.O. sub condiția ca în termen de 8 ani de la perfectarea

actului de proprietate, cumpărătorul să construiască pe acest teren o casă de

locuit, lotul neputând fi înstrăinat, neîndeplinirea acestei obligații urmând a

atrage rezilierea de drept a contractului, conform clauzelor expres stipulate

la pct. 6, 7 și 8 din conținutul acestuia (filele 3-5 dosarul nr. 2528/2003 al

Tribunalului Galați).

Aceeași instanță a apreciat că

aceste obligații nu au fost îndeplinite, reclamantele nu au făcut dovada

respectării obligațiilor asumate prin contract, iar înscrisurile privind plata

impozitelor nu reflectă că sumele plătite în anul 1944, cu acest titlu, se

referă la terenul în litigiu.

Împotriva acestei hotărâri au

declarat apel reclamantele, criticând-o pentru nelegalitate, în sensul că în

mod greșit Primarul municipiului Tecuci a respins notificarea, deoarece

reclamantele au făcut dovada dreptului de proprietate și a vocației

succesorale, iar lipsa dovezii privind modalitatea de preluare de către stat a

imobilului revendicat este irelevantă, întrucât normele metodologice de

aplicare a Legii nr. 10/2001 „instituie o prezumție relativă de preluare

abuzivă”, deci fără titlu, în cazul în care imobilul se regăsește în

patrimoniul altei unități.

S-au adus critici privind

interpretarea dată de instanța de fond potrivit cu care actul de proprietate al

autorului O.G. este grevat de clauze imperative, exprese și că neîndeplinirea

acestora ar atrage de drept rezilierea vânzării.

Astfel, s-a arătat că rezilierea se

producea ca efect al unei „decizii a consiliului comunal”, care în realitate nu

a fost emisă.

Totodată s-a reproșat instanței că

dovedirea calității de moștenitor trebuie realizată, în cadrul reglementat de

Legea nr. 10/2001 și că reclamantele au solicitat, restituirea în natură, în

principal și în subsidiar acordarea de despăgubiri.

Prin decizia nr. 266 A din 15

februarie 2005, Curtea de Apel Galați, secția civilă, a admis apelul

reclamantelor, a schimbat sentința Tribunalului Galați, a admis contestația, a

dispus anularea dispoziției nr. 747/2003 și a obligat pârâta să facă

reclamantelor, prin dispoziție motivată, o ofertă de restituire prin

echivalent, corespunzătoare valorii imobilului, reprezentând teren în suprafață

de 778,97 mp situat în Tecuci.

Pentru a decide astfel, instanța de

control judiciar ordinar a reținut că raportul juridic dedus judecății trebuie

interpretat în sensul că până în anul 1958 terenul nu a ieșit din patrimoniul

proprietarului, respectiv a moștenitorilor acestuia, și ulterior acestei date a

intrat în patrimoniul Statului, așa încât sunt incidente prevederile art. 1

lit. e) din H.G. nr. 498/2003, care instituie o prezumție relativă de preluare

abuzivă, fără titlu a terenului.

Această împrejurare nu a fost

contestată de pârâta, care a arătat că reclamantele nu au făcut dovada

circulației juridice a imobilului după ce acesta a fost vândut autorului

reclamantelor.

În sprijinul acestei soluții

instanța a oferit argumentul declarației inserată în cuprinsul actului de

vânzare, din conținutul căruia, rezultă că autorul O.G. nu a dobândit un alt

imobil.

Cu această interpretare au fost

evidențiate înscrisurile privind plata impozitului de către autorul

reclamanților, cu referire strict la imobil, așa încât s-a considerat că

rezilierea de drept a actului de vânzare-cumpărare nu a operat, întrucât, după

trecerea termenului de 8 ani, autorul O.G. a plătit impozitele (chitanțele nr.

7086 și 17087 din 6 martie 2004).

Decizia Curții de Apel Galați a făcut

obiectul criticilor promovate de pârâta Primăria municipiului Tecuci, prin

intermediul căii extraordinare de atac a recursului, încadrate în dispozițiile

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, pârâta invocă neîndeplinirea

obligației prevăzută în clauzele contractului de vânzare-cumpărare încheiat la

11 septembrie 1925, respectiv edificarea în termen de 8 ani a unei case de

locuit pe terenul vândut, conform pct. 8 din acest act și nelegalitatea

deciziei pronunțată de instanța de apel, care a interpretat greșit raportul

juridic dedus judecății.

Se critică și împrejurarea că

reclamantele nu au făcut dovada că autorul O.G. ar fi avut calitatea de

proprietar la data preluării imobilului, că nu au depus certificatul de deces

al acestuia, precum și certificatul de moștenitor, care să ateste vocația

reclamantelor la moștenirea autorului.

Totodată au fost invocate critici în

sensul că din cuprinsul chitanțelor de plată a impozitului nu rezultă că sumele

achitate vizează imobilul situat în str. E.

Recursul este fondat și urmează a fi

admis pentru considerentele ce succed:

Este de observat că decizia Curții

de Apel Galați a fost dată cu interpretarea greșită a dispozițiilor Legii nr.

10/2001care reglementează regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în

perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989.

Or, în cazul de față neîndeplinirea

unui pact comisoriu de gradul IV nu poate constitui o preluare abuzivă în

înțelesul pe care Legea nr. 10/2001 îl atribuie acestei noțiuni.

Nu se poate considera, cum greșit a

făcut instanța de apel, că neexecutarea obligației de a construi reprezintă o

preluare abuzivă a imobilului.

Actul normativ enunțat stabilește la

art 2 lit. a)-i) cazurile expres prevăzute de legiuitor, în care se consideră

că Statul a preluat abuziv imobilele.

Astfel, în sensul acestei legi, prin

imobile preluate în mod abuziv se înțelege:

a) imobilele naționalizate prin

Decretul nr. 92/1950 pentru naționalizarea unor imobile, cu modificările și

completările ulterioare, prin Legea nr. 119/1948 pentru naționalizarea întreprinderilor

industriale bancare, de asigurări, miniere și transporturi, precum și prin alte

acte normative de naționalizare;

b) imobilele preluate prin

confiscarea averii, ca urmare a unei hotărâri judecătorești de condamnare

pentru infracțiuni de natură politică, prevăzute de legislația penală,

săvârșite ca manifestare a opoziției față de sistemul totalitar comunist;

c) imobilele donate statului sau

altor persoane juridice în baza Decretului nr. 410/1948 privind donațiunea unor

întreprinderi de arte grafice, a Decretului nr. 479/1954 privitor la donațiile

făcute statului ș.a., neîncheiate în formă autentică, precum și imobilele

donate statului sau altor persoane juridice, încheiate în forma autentică

prevăzută de art. 813 C. civ., în acest din urmă caz dacă s-a admis acțiunea în

anulare sau în constatarea nulității donației printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă;

d) imobilele preluate de stat pentru

neplata impozitelor ca urmare a unor măsuri abuzive impuse de stat, prin care

drepturile proprietarului nu puteau fi exercitate;

e) imobilele considerate a fi fost

abandonate, în baza unei dispoziții administrative sau a unei hotărâri

judecătorești pronunțate în temeiul Decretului nr. 111/1951 privind

reglementarea situației bunurilor de orice fel supuse confiscării, confiscate,

fără moștenitori sau fără stăpân, precum și a unor bunuri care nu mai folosesc

instituțiilor bugetare, în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989;

f) imobilele preluate de stat în

baza unor legi sau a altor acte normative nepublicate, la data preluării, în

Monitorul Oficial la României, Partea I, sau în Buletinul Oficial;

g) imobilele preluate de stat în

baza Legii nr. 139/1940 asupra rechizițiilor și care nu au fost restituite ori

pentru care proprietarii nu au primit compensații echitabile;

h) orice alte imobile preluate de

stat cu titlu valabil, astfel cum este definit la art. 6 alin. (1) din Legea

nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, cu

modificările și completările ulterioare;

i) orice alte imobile preluate fără

titlu valabil sau fără respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data

preluării, precum și cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziție ale

organelor locale ale puterii sau ale administrației de stat.

În cazul dedus judecății,

cumpărătorul nu a respectat clauza stipulată expres de părți în conținutul

actului de vânzare încheiat între Primăria orașului Tecuci și G.O., acesta din

urmă, în calitate de cumpărător, la data de 11 septembrie 1925.

Astfel, potrivit acordului reciproc

de voință, părțile au stabilit expres o clauză cu valoare de pact comisoriu de

gradul IV, conform căruia în termen de 8 ani de la încheierea actului,

cumpărătorul este obligat să construiască pe terenul vândut o casă de locuit,

iar abaterile de la această obligație atrag de drept, rezilierea vânzării, fără

somație sau judecată, terenul reintrând în proprietatea și posesiunea comunei

fără alte obligații.

Ca atare interpretarea dată de

instanța de apel în sensul în care neexecutarea obligației de a construi,

echivalează cu o „prezumție relativă de preluare abuzivă” a imobilului este

contrară legii, ca și incidența în cauză a dispozițiilor H.G. nr. 498/2003,

invocată de instanță în sprijinul admiterii apelului.

Pactul comisoriu expres conform

căruia, în cazul neexecutării obligațiilor uneia dintre părți, contractul se

consideră desființat de plin drept înlătură posibilitatea instanței

judecătorești de a dispune, ea însăși, aplicarea sancțiunii.

Sintagma „desființare de drept” are

o accepțiune specială în cuprinsul acestui pact și mențiunile inserate în actul

de vânzare-cumpărare de la pct. 8 conform cărora, orice abatere de la aceste

obligații își produc efectele și anume (rezilierea) vânzării, fără somație sau

judecată, trebuie interpretate, în sensul că în cazul neexecutării construcției

terenul intră în proprietatea și posesiunea pârâtului.

Pactul comisoriu expres redactat în

această formă presupune, prin acordul părților, că se renunță, cu anticipație,

la caracterul judiciar al rezilierii, cu consecința că partea care nu-și va

executa obligația nu va mai avea garanția controlului judiciar, sancțiunea

desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligației și al

voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune.

Ca atare, în cazul unui pact

comisoriu expres, de natura celui înserat în contractul de vânzare încheiat la

11 septembrie 1925, neexecutarea culpabilă nu constituie o modalitate de

exprimare a opțiunii debitorului, ci temeiul care justifică aplicarea unei sancțiuni

civile acestuia din urmă.

Astfel, sancțiunea rezilierii se

aplică, fără a mai fi necesară sesizarea instanței de judecată, fiind

suficientă manifestarea de voință a creditorului.

Reclamantele nu au probat că sunt

moștenitoarele defunctului G.O., nu au depus copii de pe certificatul de deces

al acestuia și nici certificat de moștenitor așa încât nu au dovedit nici

calitatea de persoane îndreptățite în sensul art. 3 lit. a) și art. 22 din

Legea nr. 10/2001.

Referitor la criticile privind plata

impozitelor reținută de instanța de apel este de arătat că, înscrisurile de la

filele 7 dosar nr. 2528/2003 al Tribunalului Galați nu fac dovada că la

momentul decesului autorului reclamantelor, respectiv în anul 1944, după cum

susțin reclamantele, acesta avea în proprietate terenul în suprafață de 778,97

mp situat în Tecuci, Cartier Obor.

În consecință, în majoritate, Înalta

Curte va admite recursul declarat de pârâta Primăria municipiului Tecuci, va

casa decizia nr. 266/A din 15 februarie 2005 a Curții de Apel Galați, secția

civilă, și rejudecând, va respinge apelul reclamantelor împotriva sentinței

civile nr. 203 din 16 martie 2004 a Tribunalului Galați, pe care o menține.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

În majoritate,

Admite recursul declarat de pârâta

Primăria municipiului Tecuci, prin Primar împotriva deciziei nr. 266 A din 15

februarie 2005 a Curții de Apel Galați, secția civilă.

Casează decizia atacată și

rejudecând, respinge apelul declarat de reclamantele D.C., I.M. M.E. împotriva

sentinței civile nr. 203 din 16 martie 2004 a Tribunalului Galați, pe care o

menține.

Irevocabilă.

Opinie separată

Consider că se impunea respingerea

recursului declarat în cauză deoarece:

- potrivit „actului de vânzare” din

11 septembrie 1925, transcris în registrul de publicitate imobiliară, terenul

în discuție a trecut în proprietatea cumpărătorului, care trebuia să nu-l

înstrăineze timp de 8 ani (cu începere de la data menționată) și era obligat să

construiască o casă de locuit, în același interval;

- nerespectarea ultimei obligații

era sancționată cu rezilierea vânzării, conform unui pact comisoriu de gradul

IV;

- principial, neexecutarea unei

obligații nu atrage, automat, desființarea contractului (chiar în ipoteza unui

pact comisoriu expres), fiind necesară în acest sens o manifestare de voință a

creditorului, care poate renunța la dreptul de a solicita rezoluțiunea sau

rezilierea;

- reclamantele au dovedit achitarea

unei rate din prețul terenului, la 9 septembrie 1935 (după aproape 2 ani de la

expirarea termenului de îndeplinire a obligației avute în vedere de pactul

comisoriu expres) și a impozitelor aferente anilor 1943 și 1944, includerea

imobilului menționat în declarația pentru stabilirea impozitului pe anul 1958,

precum și efectuarea unor demersuri de clarificare a situației aceluiași bun,

în anul 1969, când pretind că ar fi avut loc deposedarea;

- recurentul nu a contestat

afirmațiile reclamantelor în sensul că deposedarea a avut loc în 1969 (la 36 de

ani de la împlinirea termenului de construire a casei de locuit) și nu a

prezentat actul administrativ în baza căruia a preluat terenul în discuție,

referindu-se la pactul comisoriu expres de abia la 16 martie 2004, după

respingerea notificării (pentru alte considerente) și chemare în judecată;

- din lucrările dosarului nu rezultă

că reclamantele sau tatăl acestora ar fi avut și alte proprietăți imobiliare în

municipiul Tecuci;

- pe parcursul procesului,

reclamantele au făcut dovada că sunt descendentele persoanei trecute în „actul

de vânzare”, iar pârâtul nu a contestat calitatea lor de moștenitoare;

- în acest context, recurentul nu a

făcut dovada formală a redobândirii terenului ca urmare a repunerii părților în

situația anterioară, conform pactului comisoriu expres, deci nu a răsturnat

prezumția relativă de preluare abuzivă, instituită de art. 1 lit. e) din Capit.

I al H.G. nr. 498/2003, cum corect a reținut instanța de apel.