ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 847/2011

Ședința publică de la 24 februarie 2011 Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanții Z.E.C., P.C. și C.I. prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 București, în contradictoriu cu pârâții SC W.R.S. SA și SC A.M.I. SRL au solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună anularea în parte a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1720 din 30 aprilie 2004 încheiat între pârâte cu privire la suprafața de 80 mp situată la etajul 3 al imobilului din București, sector 1, adjudecat de reclamantă conform actului de adjudecare nr. 82/2002 din 6 august 2004; stabilirea vecinătăților imobilului – spațiu în suprafață de 80 mp situat la etajul 3 al imobilului mai sus arătat, evacuarea pârâtei SC A.M.I.

SRL și a oricărei alte persoane fizice și juridice din spațiul care va fi individualizat conform capătului 2 de cerere și plata contravalorii lipsei de folosință a spațiului în cauză. Prin sentința civilă nr. 14723 din 12 octombrie 2006 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București în dosarul nr. 21520/299/2004 cererea a fost respinsă. Prin decizia civilă nr. 1236 A din 18 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, sentința civilă nr. 14723/2006 a fost anulată, cauza fiind trimisă Secției Comerciale a Tribunalului București spre soluționare în primă instanță. Prin sentința comercială nr. 10127 din 24 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților I.C.

și P.C., a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC W.R.S. SA cu privire la capetele de cerere 2, 3 și 4; a fost respinsă acțiunea astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată, iar capătul 1 al acțiunii formulate de reclamanta Z.E.C. a fost respins ca neîntemeiat, celelalte capete de cerere fiind respinse întrucât au fost introduse de o persoană fără calitate procesuală activă; au fost obligați reclamanții la plata cheltuielilor de judecată. Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut, în esență, că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5427 din 15 octombrie 2004 de BNP Asociați M.P., reclamanta Z.E.C. SA a vândut către reclamanții C.I.

și P.C., în cote indivize egale de 1/2 fiecare, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 1, compus din 4 camere și dependințe cu o suprafață de aproximativ 80 mp, dar și asupra cotei indivize din terenul aferent locuinței în suprafață de 41,33 mp, în cuprinsul actului de vânzare făcându-se referire la dobândirea dreptului de proprietate de către SC Z.E.C.SA în baza actului de adjudecare nr.82/2002 emis în cadrul dosarului nr. 82/2002 de BEJ Asociați D., I. și C. Afirmându-și calitatea de proprietari asupra imobilului în litigiu, raportat la contractul de vânzare-cumpărare anterior menționat, reclamanții, persoane fizice probează legitimarea procesuală activă în condițiile prevăzute de art. 112 C. proc.

civ. Tribunalul a constatat lipsa calității procesuale active a reclamantei Z.E.C. SA cu privire la capetele 2, 3 și 4 din acțiunea, astfel cum a fost precizată întrucât prin convenția amintită societatea a înstrăinat dreptul său la proprietate asupra imobilului, astfel încât aceasta nu este îndreptățită să solicite stabilirea vecinătăților, evacuarea pârâtei și obligarea la plata contravalorii lipsei de folosință. Pe fond, tribunalul a reținut că reclamanții au solicitat instanței, prin primul capăt de cerere, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1720 din 30 aprilie 2004 la BNP M.O.G. și A.A.J. încheiat între pârâtele SC W.R.M. SA și SC A.M.I.

SRL cu privire la suprafața de 80 mp situată la etajul 3 al imobilului din București, sector 1 pentru cauză ilicită și imorală. Tribunalul a constatat că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5162 din 15 octombrie 2001, societatea pârâtă SC W.R.M. SA a dobândit, de la SC A.P. SA, dreptul de proprietate asupra imobilului în suprafață de 291,3 mp (244,38 mp suprafață utilă) și a terenului aferent acestei construcții, în cotă indiviză, împreună cu dreptul de folosință asupra părților care prin natura și destinația lor sunt în proprietate comună, forțată și percepută, situate în București, sector 1. Prin actul de adjudecare emis la 6 august 2004 în dosarul de executare nr. 82/2002 înregistrat la BEJ Asociați D., I. și C., se menționează că imobilul compus din 4 camere și dependințe situat în București, sector 1, proprietatea debitoarei SC W.R.M.

SA a fost adjudecat la prețul de 1.215.000.000 lei de către SC Z.E.C. care a oferit parte din creanța sa drept preț, potrivit dispozițiilor art. 516 pct. 8 C. proc. civ. actul de adjudecare reprezentând titlul de proprietate al Z.E.C. Prin încheierea de completare a actului de adjudecare dată la 14 octombrie 2004, s-a dispus completarea actului de adjudecare nr. 82/2002 din 6 august 2004 în sensul menționării faptului că imobilul adjudecat este compus din 4 camere și dependințe plus terenul în cotă indiviză situat sub construcție în suprafață de 41,33 mp, precum și cota parte din holul de acces. Ulterior, reclamanta Z.E.C. a transmis către reclamanții P.C. și C.I.

dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 1 compus din 4 camere și dependințe cu o suprafață de aproximativ 80 mp, cota parte aferentă din holul de acces și cota parte aferentă din părțile comune aflate în coproprietate forțată pe durata existenței construcției, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5427 din 15 octombrie 2004. Se observă că prin actul de adjudecare nu a fost individualizat spațiul adjudecat prin menționarea vecinătăților și a suprafeței și nici nu au fost indicate criterii de determinare a acestuia. Față de această împrejurare, având în vedere și faptul că obiectul contractului criticat pentru nelegalitate se referă la o suprafață mai mare (prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004, pârâta SC W.R.M.

SA a vândut către pârâta SC A.M.I. SRL spațiul comercial în suprafață totală desfășurată de 291,3 mp și suprafață totală utilă de 244,38 mp de la etajul 3 al imobilului din București, sector 1), tribunalul a apreciat că nu poate fi declarată nulitatea absolută parțială. Drept urmare, tribunalul a respins primul capăt de cerere al acțiunii, astfel cum a fost precizat, formulat de reclamanți ca neîntemeiat. Capătul de cerere referitor la stabilirea vecinătăților a fost, de asemenea, respins ca neîntemeiat întrucât instanța nu poate suplini printr-o hotărâre judecătorească lipsa individualizării imobilului adjudecat. Emiterea actului de adjudecare este de competența executorului judecătoresc care în conformitate cu prevederile art. 516 pct. 7 C. proc.

civ. avea obligația de a menționa toate datele de identificare a imobilului. Tribunalul a găsit neîntemeiat și capătul de cerere privind evacuarea, neputându-se dispune această măsură în lipsa identificării cu exactitate a spațiului (ținând seama de faptul că suprafața ocupată de pârâtă este mult mai mare). Totodată, s-a apreciat că nu poate fi acordată contravaloarea lipsei de folosință cât timp, imobilul asupra cărora reclamanții P.C. și C.I. pretind un drept de proprietate nu a fost încă individualizat. Apelul formulat de către reclamantul C.I.

împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 93 din 19 februarie 2010. În argumentarea acestei soluții, instanța de apel a constatat că, contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută parțială se solicită a fost încheiat anterior adjudecării imobilului în data de 6 august 2004. Faptul că reprezentantul vânzătorului cunoștea că era în curs de desfășurare o executare silită judecătorească, faptul că pârâta cumpărătoare nu a dorit cercetarea registrelor de publicitate imobiliară, deși în cartea funciară a imobilului era notată existența stării litigioase, nu reprezintă motive de nulitate absolută, ci motive de nulitate relativă ce puteau fi invocate doar de către cumpărătorul SC A.M.I.

SRL. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004 SC W.R.S. SA era titulara dreptului de proprietate asupra întregii suprafețe a imobilului, neexistând la acea dată nici o cauză de nulitate absolută care să afecteze valabilitatea contractului. În atare situație s-a constatat existența valabilă a două titluri de proprietate cu privire la o parte a aceluiași imobil: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5427 din 15 octombrie 2004 încheiat între adjudecatarul SC Z.E.C. și reclamanții C.I. și P.C. Având în vedere că prin precizarea depusă în data de 25 februarie 2005 (dosar fond) reclamanții au arătat că nu înțeleg să revendice în temeiul art. 480 C. civ., cel de-al doilea capăt al cererii introductive – stabilirea vecinătăților proprietății reclamanților conform art. 584 C. civ.

este nefondat. S-a apreciat că pe calea acestei acțiuni judecătorești, (în afara solicitării privind constatarea nulității absolute parțiale) apelantul reclamant, în calitate de titular al unui drept de proprietate al unei suprafețe de 80 mp, neindividualizată, încearcă să individualizeze, să grănițuiască această suprafață în cadrul suprafeței totale, reale, neindivize, a imobilului.

Astfel, în evidențele cadastrale la adresa din sector 1 există un apartament în suprafață totală de 291,3 mp (244,38 mp suprafață utilă) și nu apartamentul în suprafață de 80 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 5427 din 15 octombrie 2004. S-a apreciat că cei doi cumpărători ai apartamentului în suprafață de 80 mp și-au asumat un risc atunci când au cumpărat, un imobil practic inexistent, lipsit de vecinătăți, având în vedere faptul că acest apartament ai cărui proprietari se consideră este de fapt un apartament într-un alt apartament unic cu o suprafață mai mare și indiviz. Este inadmisibil din punct de vedere legal să cumperi un imobil printr-un act autentic, cu respectarea tuturor formalităților de publicitate impuse de lege și ulterior să constate că acesta nu este delimitat în raport de vecinătăți solicitând acest lucru instanței de judecată.

Împotriva acestei decizii reclamantul C.I. a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În argumentarea motivului de nelegalitate invocat recurentul raportându-se la dispozițiile art. 5 și art. 968 C. civ. coroborate cu dispozițiile art. 497 alin. (4) C. proc. civ. a susținut că în cauză operează prezumția de cauză falsă a contractului dintre societățile intimate pârâte. Astfel recurentul susține că declarația falsă făcută de către reprezentantul legal al celor două societăți în persoana domnului A.E.F., cunoscând dispozițiile art. 292 C. pen. privind falsul în declarații, în sensul că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu deși cunoștea în calitatea sa de administrator al SC W.R.M.

SA că bunul face obiectul executării silite, precum și solicitarea sa de a scuti onoratul public de cercetarea registrelor de publicitate demonstrează pe deplin intenția acestuia de a frauda legea. Nevalabilitatea actului juridic, în speță a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâte se datorează nevalabilității unei condiții esențiale și anume cauza actului juridic, susține recurentul. În speța de față, în considerarea dispozițiilor art. 5 C. civ. și art. 968 C. civ., din informațiile furnizate de ORC între vânzătoarea SC W.R.M. SA și cumpărătoarea SC A.M.I. SA există puternice legături de acționariat și administrare, deoarece ambele firme au ca acționar pe domnul A.E.F., iar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, această persoană era, totodată și administrator al celor două firme.

Pentru aceste motive recurentul a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului reclamantului și menținerea soluției primei instanțe. Recursul este fondat. Potrivit art. 304 alin. (1) pct. (9) C. proc. civ., casarea sau modificarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Aceste dispoziții vizează aplicarea unui text de lege străin situației de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situații de fapt determinată, interpretarea și aplicarea greșită a textului de lege la o anumită situație de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.

Față de aceste precizări și având în vedere că în apel se verifică legalitatea și temeinicia sentinței primei instanțe trebuie reținut că instanța de apel, în soluționarea cauzei, trebuia să se raporteze la decizia civilă nr. 1300 A din 14 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul București prin care s-au identificat spațiile adjudecate și care are putere de lucru judecat. Se constată că pentru individualizarea apartamentului în suprafață de 80 mp trebuia avută în vedere decizia menționată, Curtea apreciind că în cauză se impune efectuarea unei noi expertize tehnice care alături de celelalte probatorii administrate să ducă la individualizarea exactă a apartamentului cu respectarea parametrilor tehnici specifici ce urmează a fi stabiliți de către instanță.

Pentru această rațiune celelalte critici indiferent de încadrarea lor, față de motivul analizat care a atras casarea deciziei recurate nu se mai impun a fi analizate. Astfel fiind, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (2) C. proc. civ., recursul reclamantului C.I. va fi admis, se va casa decizia recurată și se va trimite cauza aceleiași instanțe pentru individualizarea apartamentului în suprafață de 80 mp avându-se în vedere probatoriile ce vor fi administrate și decizia civilă nr. 1300 din 14 octombrie 2008 a Tribunalului București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul C.I. împotriva deciziei comerciale nr. 93 din 19 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 februarie 2011.