ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 847/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 847/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Ședința publică

de la 24 februarie 2011

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanții Z.E.C., P.C. și C.I.

prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 București, în

contradictoriu cu pârâții SC W.R.S. SA și SC A.M.I. SRL au solicitat instanței

ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună anularea în parte a

contractului de vânzare-cumpărare nr. 1720 din 30 aprilie 2004 încheiat între

pârâte cu privire la suprafața de 80 mp situată la etajul 3 al imobilului din

București, sector 1, adjudecat de reclamantă conform actului de adjudecare nr. 82/2002

din 6 august 2004; stabilirea vecinătăților imobilului – spațiu în suprafață de

80 mp situat la etajul 3 al imobilului mai sus arătat, evacuarea pârâtei SC A.M.I.

SRL și a oricărei alte persoane fizice și juridice din spațiul care va fi

individualizat conform capătului 2 de cerere și plata contravalorii lipsei de

folosință a spațiului în cauză.

Prin sentința civilă nr. 14723 din

12 octombrie 2006 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București în dosarul nr. 21520/299/2004

cererea a fost respinsă.

Prin decizia civilă nr. 1236 A din 18

octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă,

sentința civilă nr. 14723/2006 a fost anulată, cauza fiind trimisă Secției

Comerciale a Tribunalului București spre soluționare în primă instanță.

Prin sentința comercială nr. 10127

din 24 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială,

a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților I.C.

și P.C., a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a

reclamantei SC W.R.S. SA cu privire la capetele de cerere 2, 3 și 4; a fost

respinsă acțiunea astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată, iar capătul 1

al acțiunii formulate de reclamanta Z.E.C. a fost respins ca neîntemeiat,

celelalte capete de cerere fiind respinse întrucât au fost introduse de o

persoană fără calitate procesuală activă; au fost obligați reclamanții la plata

cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această sentință,

tribunalul a reținut, în esență, că prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 5427 din 15 octombrie 2004 de BNP Asociați M.P.,

reclamanta Z.E.C. SA a vândut către reclamanții C.I. și P.C., în cote indivize

egale de 1/2 fiecare, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în

București, sector 1, compus din 4 camere și dependințe cu o suprafață de

aproximativ 80 mp, dar și asupra cotei indivize din terenul aferent locuinței

în suprafață de 41,33 mp, în cuprinsul actului de vânzare făcându-se referire

la dobândirea dreptului de proprietate de către SC Z.E.C.SA în baza actului de adjudecare

nr.82/2002 emis în cadrul dosarului nr. 82/2002 de BEJ Asociați D., I. și C.

Afirmându-și calitatea de

proprietari asupra imobilului în litigiu, raportat la contractul de

vânzare-cumpărare anterior menționat, reclamanții, persoane fizice probează

legitimarea procesuală activă în condițiile prevăzute de art. 112 C. proc. civ.

Tribunalul a constatat lipsa

calității procesuale active a reclamantei Z.E.C. SA cu privire la capetele 2, 3

și 4 din acțiunea, astfel cum a fost precizată întrucât prin convenția amintită

societatea a înstrăinat dreptul său la proprietate asupra imobilului, astfel

încât aceasta nu este îndreptățită să solicite stabilirea vecinătăților,

evacuarea pârâtei și obligarea la plata contravalorii lipsei de folosință.

Pe fond, tribunalul a reținut că

reclamanții au solicitat instanței, prin primul capăt de cerere, să se constate

nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat

sub nr.1720 din 30 aprilie 2004 la BNP M.O.G. și A.A.J. încheiat între pârâtele

SC W.R.M. SA și SC A.M.I. SRL cu privire la suprafața de 80 mp situată la

etajul 3 al imobilului din București, sector 1 pentru cauză ilicită și imorală.

Tribunalul a constatat că în temeiul

contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5162 din 15 octombrie

2001, societatea pârâtă SC W.R.M. SA a dobândit, de la SC A.P. SA, dreptul de

proprietate asupra imobilului în suprafață de 291,3 mp (244,38 mp suprafață

utilă) și a terenului aferent acestei construcții, în cotă indiviză, împreună

cu dreptul de folosință asupra părților care prin natura și destinația lor sunt

în proprietate comună, forțată și percepută, situate în București, sector 1.

Prin actul de adjudecare emis la 6

august 2004 în dosarul de executare nr. 82/2002 înregistrat la BEJ Asociați D.,

I. și C., se menționează că imobilul compus din 4 camere și dependințe situat

în București, sector 1, proprietatea debitoarei

SC W.R.M. SA a fost adjudecat la prețul de

1.215.000.000 lei de către SC Z.E.C. care a oferit parte din creanța sa drept

preț, potrivit dispozițiilor art. 516 pct. 8 C. proc. civ. actul de adjudecare

reprezentând titlul de proprietate al Z.E.C. Prin încheierea de completare a

actului de adjudecare dată la 14 octombrie 2004, s-a dispus completarea actului

de adjudecare nr. 82/2002 din 6 august 2004 în sensul menționării faptului că

imobilul adjudecat este compus din 4 camere și dependințe plus terenul în cotă

indiviză situat sub construcție în suprafață de 41,33 mp, precum și cota parte

din holul de acces.

Ulterior, reclamanta Z.E.C. a

transmis către reclamanții P.C. și C.I. dreptul de proprietate asupra

imobilului situat în București, sector 1 compus din 4 camere și dependințe cu o

suprafață de aproximativ 80 mp, cota parte aferentă din holul de acces și cota

parte aferentă din părțile comune aflate în coproprietate forțată pe durata

existenței construcției, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub

nr. 5427 din 15 octombrie 2004.

Se observă că prin actul de

adjudecare nu a fost individualizat spațiul adjudecat prin menționarea

vecinătăților și a suprafeței și nici nu au fost indicate criterii de

determinare a acestuia.

Față de

această împrejurare, având în vedere și faptul că obiectul contractului

criticat pentru nelegalitate se referă la o suprafață mai mare (prin contractul

de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004, pârâta SC W.R.M.

SA a vândut către pârâta SC A.M.I. SRL spațiul comercial în suprafață totală

desfășurată de 291,3 mp și suprafață totală utilă de 244,38 mp de la etajul 3

al imobilului din București, sector 1), tribunalul a apreciat că nu poate fi

declarată nulitatea absolută parțială.

Drept

urmare, tribunalul a respins primul capăt de cerere al acțiunii, astfel cum a

fost precizat, formulat de reclamanți ca neîntemeiat.

Capătul de

cerere referitor la stabilirea vecinătăților a fost, de asemenea, respins ca

neîntemeiat întrucât instanța nu poate suplini printr-o hotărâre judecătorească

lipsa individualizării imobilului adjudecat. Emiterea actului de adjudecare

este de competența executorului judecătoresc care în conformitate cu

prevederile art. 516 pct. 7 C. proc. civ. avea obligația de a menționa toate

datele de identificare a imobilului.

Tribunalul a găsit neîntemeiat și

capătul de cerere privind evacuarea, neputându-se dispune această măsură în

lipsa identificării cu exactitate a spațiului (ținând seama de faptul că

suprafața ocupată de pârâtă este mult mai mare).

Totodată, s-a apreciat că nu poate

fi acordată contravaloarea lipsei de folosință cât timp, imobilul asupra cărora

reclamanții P.C. și C.I. pretind un drept de proprietate nu a fost încă

individualizat.

Apelul formulat de către reclamantul

C.I. împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel

București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 93 din 19 februarie 2010.

În argumentarea acestei soluții,

instanța de apel a constatat că, contractul de vânzare-cumpărare a cărui

nulitate absolută parțială se solicită a fost încheiat anterior adjudecării

imobilului în data de 6 august 2004.

Faptul că reprezentantul

vânzătorului cunoștea că era în curs de desfășurare o executare silită

judecătorească, faptul că pârâta cumpărătoare nu a dorit cercetarea registrelor

de publicitate imobiliară, deși în cartea funciară a imobilului era notată

existența stării litigioase, nu reprezintă motive de nulitate absolută, ci

motive de nulitate relativă ce puteau fi invocate doar de către cumpărătorul SC

A.M.I. SRL.

La data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din 30 aprilie 2004 SC W.R.S. SA

era titulara dreptului de proprietate asupra întregii suprafețe a imobilului,

neexistând la acea dată nici o cauză de nulitate absolută care să afecteze

valabilitatea contractului.

În atare situație s-a constatat

existența valabilă a două titluri de proprietate cu privire la o parte a

aceluiași imobil: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1720 din

30 aprilie 2004 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5427

din 15 octombrie 2004 încheiat între adjudecatarul SC Z.E.C. și reclamanții C.I.

și P.C.

Având în vedere că prin precizarea

depusă în data de 25 februarie 2005 (dosar fond) reclamanții au arătat că nu

înțeleg să revendice în temeiul art. 480 C. civ., cel de-al doilea capăt al

cererii introductive – stabilirea vecinătăților proprietății reclamanților

conform art. 584 C. civ. este nefondat.

S-a apreciat că pe calea acestei

acțiuni judecătorești, (în afara solicitării privind constatarea nulității

absolute parțiale) apelantul reclamant, în calitate de titular al unui drept de

proprietate al unei suprafețe de 80 mp, neindividualizată, încearcă să

individualizeze, să grănițuiască această suprafață în cadrul suprafeței totale,

reale, neindivize, a imobilului.

Astfel, în evidențele cadastrale la

adresa din sector 1 există un apartament în suprafață totală de 291,3 mp

(244,38 mp suprafață utilă) și nu apartamentul în suprafață de 80

mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare

nr. 5427 din 15 octombrie 2004.

S-a apreciat că cei doi cumpărători

ai apartamentului în suprafață de 80 mp și-au asumat un risc atunci când au

cumpărat, un imobil practic inexistent, lipsit de vecinătăți, având în vedere

faptul că acest apartament ai cărui proprietari se consideră este de fapt un

apartament într-un alt apartament unic cu o suprafață mai mare și indiviz. Este

inadmisibil din punct de vedere legal să cumperi un imobil printr-un act

autentic, cu respectarea tuturor formalităților de publicitate impuse de lege

și ulterior să constate că acesta nu este delimitat în raport de vecinătăți

solicitând acest lucru instanței de judecată.

Împotriva acestei decizii

reclamantul C.I. a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.

În argumentarea motivului de

nelegalitate invocat recurentul raportându-se la dispozițiile art. 5 și art. 968

C. civ. coroborate cu dispozițiile art. 497 alin. (4) C. proc. civ. a susținut

că în cauză operează prezumția de cauză falsă a contractului dintre societățile

intimate pârâte.

Astfel recurentul susține că

declarația falsă făcută de către reprezentantul legal al celor două societăți

în persoana domnului A.E.F., cunoscând dispozițiile art. 292 C. pen. privind

falsul în declarații, în sensul că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu

deși cunoștea în calitatea sa de administrator al SC W.R.M. SA că bunul face

obiectul executării silite, precum și solicitarea sa de a scuti onoratul public

de cercetarea registrelor de publicitate demonstrează pe deplin intenția

acestuia de a frauda legea.

Nevalabilitatea actului juridic, în

speță a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâte se datorează

nevalabilității unei condiții esențiale și anume cauza actului juridic, susține

recurentul.

În speța de față, în considerarea

dispozițiilor art. 5 C. civ. și art. 968 C. civ., din informațiile furnizate de

ORC între vânzătoarea SC W.R.M. SA și cumpărătoarea SC A.M.I. SA există

puternice legături de acționariat și administrare, deoarece ambele firme au ca

acționar pe domnul A.E.F., iar la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, această persoană era, totodată și administrator al celor

două firme.

Pentru aceste motive recurentul a

solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul

respingerii apelului reclamantului și menținerea soluției primei instanțe.

Recursul este fondat.

Potrivit art. 304 alin. (1) pct. (9)

C. proc. civ., casarea sau modificarea unei hotărâri se poate cere numai pentru

motive de nelegalitate atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei

legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Aceste dispoziții vizează aplicarea

unui text de lege străin situației de fapt prin restrângerea sau extinderea

nejustificată a aplicării normelor unei situații de fapt determinată,

interpretarea și aplicarea greșită a textului de lege la o anumită situație de

fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.

Față de aceste precizări și având în

vedere că în apel se verifică legalitatea și temeinicia sentinței primei

instanțe trebuie reținut că instanța de apel, în soluționarea cauzei, trebuia

să se raporteze la decizia civilă nr. 1300 A din 14 octombrie 2008 pronunțată

de Tribunalul București prin care s-au identificat spațiile adjudecate și care are

putere de lucru judecat.

Se constată că pentru

individualizarea apartamentului în suprafață de 80 mp trebuia avută în vedere

decizia menționată, Curtea apreciind că în cauză se impune efectuarea unei noi

expertize tehnice care alături de celelalte probatorii administrate să ducă la

individualizarea exactă a apartamentului cu respectarea parametrilor tehnici

specifici ce urmează a fi stabiliți de către instanță.

Pentru această rațiune celelalte

critici indiferent de încadrarea lor, față de motivul analizat care a atras

casarea deciziei recurate nu se mai impun a fi analizate.

Astfel fiind, în temeiul

dispozițiilor art. 312 alin. (2) C. proc. civ., recursul reclamantului C.I. va

fi admis, se va casa decizia recurată și se va trimite cauza aceleiași instanțe

pentru individualizarea apartamentului în suprafață de 80 mp avându-se în

vedere probatoriile ce vor fi administrate și decizia civilă nr. 1300 din 14

octombrie 2008 a Tribunalului București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamantul C.I. împotriva deciziei comerciale nr. 93 din 19 februarie 2010 a

Curții de Apel București, secția a VI-a comercială.

Casează decizia recurată și trimite

cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 februarie 2011.