ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2489/2020

Ședința publică din data de 19 noiembrie 2020

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la data de 31.01.2017, sub nr. x/2017, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D., E. și F., să se constatate dreptul de proprietate privată al reclamanților asupra imobilului situat în Calea x, București, înscris în cartea funciară cu nr. x-U9 București, Sector 1 și să se dispună rectificarea cărții funciare nr. x-U9 București, Sector 1 în sensul intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamanților și al radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâților asupra aceluiași imobil, cu obligarea pârâților în solidar la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1971 din 20 decembrie 2017, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a admis acțiunea formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C., E., F. și D.; s-a constatat că reclamanții au drept de proprietate asupra imobilului situat în București; s-a dispus rectificarea cărții funciare în sensul intabulării dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului și radierii dreptului de proprietate al pârâților și au fost obligați pârâții la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată în cuantum de 13.689,24 RON.

Prin decizia civilă nr. 699 A din 7 mai 2019, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins apelurile declarate de reclamanții A. și B. și de pârâții C., D., F. și E. împotriva sentinței civile nr. 1971 din 20 decembrie 2019, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV a civilă; au fost obligați apelanții-pârâți la plata către apelanții-reclamanți a sumei de 12.000 RON, cheltuieli de judecată în apel; a fost respinsă cererea apelanților-pârâți privind cheltuielile de judecată în apel.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă au declarat recurs pârâții C., D., F. și E..

Recurenții-pârâți au invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare de către instanța de apel.

Au criticat recurenții decizia instanței de apel, în esență, sub următoarele aspecte:

4.1. Decizia atacată a fost dată cu aplicarea greșită a efectelor constitutive ale hotărârii judecătorești.

În dezvoltarea acestui motiv de casare, s-a arătat că reclamanții au invocat efectul constitutiv al unei hotărâri judecătorești rămasă irevocabilă după ce pârâții au dobândit calitatea de proprietari asupra imobilului litigios, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.10.2009.

Efectul constitutiv reprezintă trăsătura specifică a unor acte juridice prin care se creează noi drepturi subiective, spre deosebire de caracterul declarativ specific unor acte juridice prin efectul cărora se confirmă drepturi subiective cu caracter retroactiv. Doctrina recunoaște unanim caracterul constitutiv de drepturi al unei hotărâri care ține loc de act autentic, analizând această situație printre celelalte modalități de dobândire a drepturilor reale.

Având în vedere efectele hotărârii judecătorești, reclamanții ar fi putut invoca dobândirea dreptului de proprietate privată asupra imobilului ce face obiectul litigiului, doar din momentul rămânerii irevocabile a acesteia.

Au mai arătat recurenții-pârâți că nu au fost parte în dosarul în care s-a pronunțat hotărârea judecătorească invocată de reclamanți, iar notarea în cartea funciară a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți și promitentul vânzător s-a realizat anterior rămânerii irevocabile.

Ca atare, în opinia recurenților, instanțele de fond au reținut greșit preferabilitatea titlului reclamanților, fără a mai analiza apărările părții adverse în ceea ce privește efectul constitutiv al titlului invocat.

4.2. Hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, în ceea ce privește momentul de la care a devenit opozabilă posesia sau contractul de vânzare-cumpărare invocat de reclamanți.

Dezvoltând acest motiv de casare, recurenții au arătat că, astfel cum rezultă din încheierea nr. 363631/20.10.2009 privind înscrierea dreptului lor de proprietate asupra imobilului în litigiu, aceștia figurează notați în cartea funciară în calitate de proprietari, împrejurare adusă la cunoștința terților, inclusiv a reclamanților.

Întrucât în cursul judecății dosarului nr. x/2007, imobilul a ieșit din patrimoniul promitentului-vânzător, G., și a intrat în mod valabil în patrimoniul recurenților-pârâți, împrejurare adusă la cunoștința reclamanților prin notare în cartea funciară, nu se poate reține prevalența hotărârii, în detrimentul contractului de vânzare-cumpărare.

Nu există niciun temei de drept și niciun capăt distinct de cerere având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare, acesta bucurându-se de prezumția de valabilitate și producându-și întocmai efectele.

Reclamanții au solicitat să se constate că ar avea calitatea de proprietari, în detrimentul pârâților, în condițiile în care autorul acestora a pierdut în mod irevocabil și voluntar dreptul de proprietate, în favoarea pârâților. Ca atare, reclamanții au la dispoziție exclusiv o acțiune în despăgubiri în contra promitentului-vânzător pentru înstrăinarea imobilului promis.

Au mai arătat recurenții că prima instanță a omis să analizeze momentul la care titlul lor a fost notat în cartea funciară, împrejurările care au condus la radierea promisiunii de vânzare-cumpărare, precum și efectul declarativ al contractului de vânzare-cumpărare încheiat între promitenta-vânzătoare și pârâți.

4.3. Hotărârea atacată se bazează pe motive străine de natura cauzei, în ceea ce privește posesia exercitată de reclamanți.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, s-a arătat că, în susținerea admisibilității acțiunii în constatare, reclamanții au invocat posesia asupra imobilului litigios, depunând o adeverință eliberată de asociația de proprietari.

În vreme ce pârâții dețin o posesie juridică, transmisă în patrimoniul lor în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu promitentul-vânzător proprietar încă din momentul perfectării convenției, reclamanții invocă o posesie de facto, prin luarea abuzivă în stăpânire a imobilului litigios, fără să existe o procedură de executare silită ori o punere în posesie. În consecință, reclamanții îndeplinesc întocmai condițiile unui detentor precar, care încearcă o convertire a posesiei nelegitime în baza unui titlu ulterior titlului invocat de pârâți.

Ambele antecontracte au fost încheiate într-o perioadă în care exista interdicția de înstrăinare pentru imobilul promis a fi vândut. Ca atare, nu pot fi primite susținerile reclamanților că ar fi fost de bună credință la încheierea antecontractului, de vreme ce atât reclamanții cât și pârâții au încheiat promisiuni de înstrăinare pentru un imobil cu privire la care era notată interdicția de înstrăinare temporară.

Împrejurarea că promitentul-vânzător, care a promis spre vânzare același bun către două părți distincte, a ales să îl înstrăineze în favoarea uneia din ele, nu poate conduce la concluzia că această înstrăinare ar fi nevalabilă, de vreme ce a fost încheiată prin act autentic, a fost notată în cartea funciară și a fost anterioară titlului invocat de reclamanți.

În continuare, recurenții au arătat că, la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare în favoarea lor, fusese radiată promisiunea notată în favoarea reclamanților, potrivit încheierii de carte funciară nr. x/25.05.20066.

În executarea obligației de a face asumată de către promitenta-vânzătoare, a fost perfectat contractul de vânzare cumpărare autentic nr. x/19.10.2009, act juridic valabil și opozabil terților prin notare în cartea funciară.

Au mai arătat recurenții că în doctrina dezvoltată pe marginea dispozițiilor C. civ. din 1864 s-a stabilit că dacă promitentul-vânzător nu își respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă. Prin urmare, beneficiarul-cumpărător nu poate cere decât daune-interese în contra promitentului-vânzător care și-a încălcat obligația de a transmite dreptul de proprietate în favoarea acestuia și a vândut imobilul unei terțe persoane.

Contrar celor afirmate de reclamanți și reținute de instanțele de fond, clauza din contractul de vânzare-cumpărare, invocată în acțiune, nu reprezintă o condiție rezolutorie menită să ducă la desființarea contractului la cererea reclamanților terți. Dimpotrivă, respectiva clauză reprezintă un pact comisoriu de ultim grad, prevăzută în beneficiul exclusiv al părții contractante pentru ca, în cazul în care prin sentința pronunțată în dosarul nr. x/2007 vânzătorul ar fi pierdut calitatea de proprietar, cumpărătorii ar fi avut la dispoziție posibilitatea obținerii restituirii prețului primit.

În continuare, comparând titlurile, recurenții invocă caracterul anterior, caracterizat și preferabil al contractului nr. x/19.10.2009, întrucât au intabulat dreptul lor de proprietate în cartea funciară anterior obținerii titlului de către reclamanți.

Pierderea calității de proprietar în cursul procesului dă dreptul promitentului cumpărător vătămat la a obține recuperarea prețului plătit, iar nu la sancționarea cumpărătorului care și-a intabulat dreptul de proprietate anterior.

Pe de altă parte, în aprecierea titlurilor, instanța ar fi trebuit, în opinia recurenților, să țină seama și de modalitatea de îndeplinire a obligațiilor asumate de către promitenții cumpărători, respectiv valoarea prejudiciului încercat în cazul anulării unuia din titluri.

În lipsa anulării titlului, pârâții au calitatea de proprietari, calitate confirmată de contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu un promitent vânzător împotriva căruia s-a pronunțat o hotărâre judecătorească rămasă irevocabilă mult după pierderea calității de proprietar.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la data de 5 septembrie 2019 și a fost repartizat aleatoriu completului de filtru nr. 4.

Prin rezoluția din 11 septembrie 2019, s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului conform art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., după efectuarea procedurilor de comunicare menționate de dispozițiile art. 490 alin. (2).

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) din același cod a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 9 iulie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâți și a fixat termen de judecată a recursului la 5 noiembrie 2020, în ședință publică, complet C4, cu citarea părților.

Prin aceeași încheiere de admitere în principiu s-a reținut că excepția nulității recursului este neîntemeiată, întrucât o parte din criticile formulate pot fi subsumate motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ., fiind vorba despre aspectele legate de nemotivarea hotărârii, teza motivării străine de natura cauzei, precum și de aplicarea greșită a regulilor de drept privind compararea de titluri în acțiunea având ca obiect constatarea dreptului de proprietate.

Intimații-reclamanți au depus întâmpinare prin care au invocat nulitatea recursului, iar pe fond au solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

Cu referire la excepția nulității, intimații au susținut că cererea de recurs nu cuprinde nici motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și nici dezvoltarea acestora, recurenții indicând strict formal unele dintre motivele de nelegalitate prevăzute la art. 488 din C. proc. civ., fără ca susținerile acestora să poată fi încadrate în vreunul din motivele de casare. Cererea de recurs nu cuprinde, în opinia intimaților, nicio critică concretă de nelegalitate, ci exclusiv copierea criticilor din motivele de apel, lipsind o minimă analiză a pretinsei nelegalități a acestei hotărâri.

Or, instanța învestită cu judecarea recursului poate exercita un control judecătoresc eficient numai în măsura în care motivele de nelegalitate sunt indicate și dezvoltate într-o formă concretă și se referă la una dintre situațiile prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Cu referire la fondul motivelor de recurs, intimații au susținut că se impune respingerea ca vădit nefondat a recursului pârâților, întrucât cererea de recurs nu conține niciun motiv concret de nelegalitate a hotărârii, ci exclusiv veritabile critici de netemeinicie, inadmisibile în această fază procesuală.

Astfel, sub aspectul primului motiv de recurs, vizând pretinsa aplicare greșită a normelor de drept material referitoare la efectele constitutive ale hotărârilor judecătorești, intimații se apără arătând că nu sunt indicate atare norme pretins încălcate, ci doar se face trimitere la doctrina de specialitate și la dispoziții legale neincidente în cauză.

În opinia intimaților, recurenții au omis cu desăvârșire să se raporteze la întregul raționament al instanței de apel, care a sintetizat argumentele acestora și a reținut faptul că este necesar a aprecia condiția bunei-credințe ca o premisă pentru aplicarea celor două criterii de preferabilitate ale titlurilor provenind de la același autor, reținând, prin raportare la situația de fapt și la susținerile referitoare la caracterul constitutiv al sentinței civile nr. 7272/10.05.2007, importanța relei-credințe de care au dat dovadă pârâții, chiar și în ipoteza în care s-ar constata că aceștia dețin un titlu anterior și că ar fi fost primii care au efectuat formalitățile de publicitate.

Mai mult, au susținut intimații, hotărârea cu efect constitutiv de drepturi este cea pronunțată de prima instanță, prin care a fost admisă cererea acestora de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, hotărârile de respingere a căilor de atac ducând la consolidarea hotărârii, nu la înlocuirea ei. Analizarea condiției bunei-credințe se impune cu prioritate față de condițiile de preferabilitate ale titlurilor părților, acestea din urmă încetând să opereze în situația în care se constată reaua-credință în persoana celui care ar beneficia, strict formal, de criteriul de preferabilitate.

Sub aspectul celui de-al doilea motiv de recurs, vizând pretinsa încălcare și aplicare greșită a normelor de drept material în ceea ce privește momentul de la care a devenit opozabilă posesia sau contractul de vânzare-cumpărare invocat de ei, intimații s-au apărat arătând că aceste critici vizează aspecte de netemeinicie, nicidecum de nelegalitate, iar pe fondul acestor critici sunt valabile apărările sus-expuse, raționamentul instanței de apel fiind concentrat asupra conturării existenței și importanței pe care o reprezintă condiția bunei-credințe a părților care solicită analiza criteriilor de preferabilitate a titlurilor pe care le dețin cu privire la un imobil asupra căruia pretind un drept de proprietate.

Sub aspectul ultimului motiv de recurs, vizând existența unor motive străine de natura cauzei în ceea ce privește posesia exercitată de ei, intimații s-au apărat arătând că motivarea deciziei recurate identifică în mod corect atât părțile și situația de fapt, cât și normele de drept incidente prin raportare la acțiunea dedusă judecății. Mai mult, considerentele deciziei instanței de apel nu pot fi considerate nicidecum a fi integral străine de natura pricinii, motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 intervenind exclusiv în măsura în care toate motivele sunt străine de natura cauzei.

În concluzie, intimații au susținut că în mod corect instanța de apel a identificat și aplicat textele legale în materie, prin raportare la probele administrate, concluzia fiind că pârâții au fost de rea-credință încă de la momentul încheierii antecontractului cu autorul comun, astfel încât nu mai prezintă relevanță care dintre părți deține un titlu preferabil sub aspectul anteriorității sau al îndeplinirii formalităților de publicitate.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat în limitele și potrivit considerentelor expuse în cele ce succed.

Recursul pârâților a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 și 6 din C. proc. civ.. Prin criticile concrete de nelegalitate subsumate acestor motive de recurs, pe de o parte, s-a argumentat, în esență, faptul că au fost încălcate și aplicare greșit principiile și regulile de drept referitoare la compararea titlurilor de dobândire a imobilului din București, opuse de părți, provenind de la aceeași autoare G., cu consecința reținerii greșite a preferabilității titlului reclamanților, reprezentat de hotărârea judecătorească ce ține loc de contract de vânzare-cumpărare (sentința civilă nr. 7272/2007 a Judecătoriei Sectorului 1 București), în detrimentul titlului pârâților, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.10.2009 la BNP H.. Pe de altă parte, s-a invocat nemotivarea hotărârii - teza considerentelor străine de natura cauzei, cu referire la posesia exercitată de reclamanți.

Prealabil examinării propriu-zise a motivelor de recurs, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, astfel cum a fost supus judecății prin elementele cererii introductive și analizat de către instanțele de fond, îl reprezintă constatarea dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului situat în municipiul București, Calea x, înscris în CF nr. x-C1-U9, și rectificarea cărții funciare, în sensul intabulării dreptului de proprietate în favoarea reclamanților și radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâților. Temeiul de drept al cererii introductive îl constituie dispozițiile art. 35 din C. proc. civ., ale art. 480 din C. civ. din 1864 și ale Legii nr. 7/1996.

Situația de fapt, astfel cum a fost reținută de prima instanță și confirmată de instanța de apel pe baza probelor administrate în proces - care nu mai poate fi reexaminată în calea de atac a recursului în care se exercită exclusiv un control de legalitate al hotărârii recurate - relevă, într-o succintă prezentare, următoarele aspecte:

Fostul proprietar al imobilului litigios, G., a încheiat în mod succesiv, prin înscris autentic, două antecontracte de vânzare-cumpărare cu promitenții-cumpărători părți în procesul pendinte, în perioada interdicției de înstrăinare reglementate de art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 drept caz de inalienabilitate temporară.

Astfel, primul antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/28.05.2003 și modificat prin actul adițional de renegociere preț autentificat sub nr. x/04.08.2003, a fost încheiat cu reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător, bunul promis fiind imobilul descris anterior, iar prețul fiind convenit la suma de 70.000 USD. Antecontractul, actul adițional, precum și declarația de achitare integrală a prețului au fost notate în cartea funciară, în baza încheierii nr. 19923/12.07.2006.

Cel de-al doilea antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/09.08.2006 și notat în cartea funciară în baza încheierii nr. 23602/17.08.2006, a fost încheiat cu pârâții F., E. și C., în calitate de promitenți-cumpărători, prețul vânzării promise fiind stabilit la suma de 195.000 euro, din care s-a achitat un avans de 135.000 euro.

Ulterior, reclamantul A. a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Acțiunea formulată împotriva promitentei-vânzătoare a fost înregistrată la data de 08.01.2007 și notată în cartea funciară în baza încheierii nr. 537/10.01.2007, fiind admisă prin sentința civilă nr. 7272/10.05.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. x/2007, definitivă prin decizia civilă nr. 146A/08.02.2010 a Tribunalul București, secția a III-a civilă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 235R/13.05.2010 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă și asigurări sociale.

În cursul procesului având ca obiect pronunțarea, în favoarea reclamanților, a unei hotărâri care să țină loc de contract translativ, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.10.2009 la BNP H., între, pe de o parte, vânzătoarea G. și, pe de altă parte, cumpărătorii pârâți F., E. și C. (căsătorit cu D.), având ca obiect imobilul litigios promis.

Prin încheierea de carte funciară nr. x/20.10.2009 a fost întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului, în favoarea pârâților cumpărători, în baza contractului de vânzare-cumpărare, iar prin încheierea de carte funciară nr. x/14.12.2010 a fost înscrisă în cartea funciară a imobilului litigios hotărârea judecătorească irevocabilă care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pronunțată în favoarea reclamantului promitent-cumpărător.

Validând raționamentul juridic al instanței de fond, care a admis acțiunea reclamanților, curtea de apel a reținut că, având posesia imobilului, este admisibilă acțiunea în constatarea dreptului de proprietate afirmat, care este supusă acelorași reguli ce guvernează acțiunea în revendicare imobiliară, în sensul că provoacă o comparare a titlurilor părților și stabilirea preferabilității unuia dintre acestea.

În continuarea argumentației expuse în decizia recurată, curtea de apel a notat cele două criterii de preferabilitate (anterioritatea titlului și anterioritatea publicității imobiliare) consacrate în doctrina și jurisprudența dezvoltate pe marginea normelor C. civ. din 1864, aplicabil raportului juridic litigios, însă a exclus de la aplicare aceste criterii de preferință, favorabile pârâților recurenți, întrucât o atare rezolvare a conflictului de drepturi ar fi contrară principiului ocrotirii bunei-credințe și siguranței raporturilor juridice civile, ce constituie premisa regulilor de drept care guvernează procedeul comparării titlurilor.

Concluzia curții de apel s-a bazat pe reținerea relei-credințe și a abuzului de drept al pârâților, conduită dedusă, în esență, din faptul că aceștia au perfectat cu autoarea comună un al doilea antecontract de vânzare-cumpărare, iar mai apoi contractul translativ, în deplină cunoștință de cauză cu privire la existența unui antecontract anterior al reclamanților încheiat cu aceeași autoare și cu privire la același bun, precum și a litigiului în care era pronunțată, fără a avea și atributul irevocabilității, o hotărâre care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, în favoarea părții adverse.

Luând în analiză motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte reține că anterior evocata construcție argumentativă care a fundamentat soluția curții de apel, de respingere a apelului pârâților și păstrare a sentinței primei instanțe, este rezultatul aplicării greșite a principiilor și regulilor de drept incidente speței, după cum se va argumenta în cele ce succed.

Astfel, din perspectiva scopului material urmărit, demersul judiciar al reclamanților-intimați reprezintă o acțiune în constatare provocatorie.

Definită doctrinar drept cererea prin care titularul unui drept îl cheamă în judecată pe cel care, prin atitudinea sau prin actele sale, îi cauzează o tulburare serioasă în exercițiul dreptului său, pârâtul fiind provocat să își valorifice pretențiile, respectiv să încerce să își dovedească dreptul pretins, sub sancțiunea de a nu-l mai putea invoca dacă nu și-l demonstrează, acțiunea în constatare provocatorie este supusă, asemenea celorlalte tipuri de acțiuni în constatare, principiului subsidiarității prevăzut de art. 35 din C. proc. civ., în sensul că admisibilitatea acesteia este condiționată de inexistența, la dispoziția reclamantului, a unei acțiuni în realizarea dreptului respectiv.

Drept urmare, în măsura în care, deși nu a pierdut posesia bunului, totuși dreptul său de proprietate este supus unor contestări sau tulburări, reclamantul are deschisă calea acțiunii în constatarea dreptului, pentru a înlătura orice incertitudine, curmând contestările sau tulburările.

Din această perspectivă, acțiunea în constatare provocatorie, așa cum este și cea dedusă judecății în procesul pendinte, se constituie într-un veritabil mijloc juridic de apărare a dreptului de proprietate, iar soluționarea conflictului de drepturi este supusă regimului probator consacrat în materia acțiunii în revendicare imobiliară, ca mijloc specific de apărare a acestui drept real.

Este vorba, așadar, de regula comparării titlurilor exhibate de părți, în înțelesul de moduri de dobândire a dreptului de proprietate, procedeu care este specific modurilor derivate de dobândire a proprietății și prin care se stabilește care dintre titluri este mai caracterizat, adică mai puternic, dându-se, pe cale de consecință, preferabilitate și câștig de cauză părții care îl deține.

Similar curții de apel, Înalta Curte are în vedere, pentru ipoteza evidențiată de circumstanțele speței, în care titlurile de dobândire opuse de părți provin de la același autor, aplicabilitatea criteriilor de preferabilitate consacrate, în mod consecvent, în doctrina și jurisprudența dezvoltate pe marginea dispozițiilor C. civ. din 1864, respectiv anterioritatea titlului și anterioritatea publicități imobiliare, potrivit principiului qui prior tempore, potior iure (cel ce a îndeplinit mai înainte formalitățile necesare pentru valabilitatea sau opozabilitatea dreptului său are prioritate juridică în raport cu cei care le-au îndeplinit ulterior).

Este locul aici a evidenția că, în speță, aceeași autoare, cu privire la același bun, a perfectat, mai întâi cu reclamantul și subsecvent cu pârâții, două antecontracte de vânzare-cumpărare.

După cum este îndeobște cunoscut, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) naște în sarcina părților numai o obligație personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis, în condițiile convenite cu privire la elementele esențiale ale vânzării (lucru vândut și preț).

În caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, partea interesată are la îndemână soluții și remedii precum rezoluțiunea promisiuni și/sau daunele-interese, dar și un instrument juridic mult mai energic - pronunțarea hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, condiționat de întrunirea tuturor cerințelor de validitate ale vânzării. Acest din urmă mecanism se întemeiază pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligațiilor civile concrete, instituit de dispozițiile art. 1073 și art. 1075 din C. civ. din 1864, nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părți și care formează legea lor, potrivit principiului forței obligatorii a actului juridic civil, consacrat de art. 969 alin. (1) din același cod.

În cauză, din perspectiva executării în natură a obligațiilor asumate în temeiul celor două antecontracte, conduita promitentei-vânzătoare în raport cu cocontractanții săi a fost diferită, în sensul în care, în privința reclamanților a fost necesară activarea mecanismului pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract translativ, fiind suplinit astfel consimțământul acesteia la încheierea contractului, în vreme ce, în privința pârâților, și-a executat întocmai obligația de a face asumată, încheind contractul de vânzare-cumpărare promis.

Însă, cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit), este de principiu admisă valabilitatea unei a doua vânzări încheiate de același autor și cu privire la același bun, tocmai o asemenea situație reliefând importanța, necesitatea și eficacitatea formalităților de publicitate imobiliară. A admite contrariul și a socoti nevalabilă, ca fiind făcută de un non dominus, o înstrăinare subsecventă a aceluiași lucru, de către același vânzător, în favoarea unui al doilea cumpărător care efectuează, însă, cel dintâi formalitățile de publicitate imobiliară, înseamnă a înfrânge, în substanța lor, principiile relativității și opozabilității actului juridic civil în general, inclusiv a actului jurisdicțional (precum hotărârea judecătorească care ține loc de contract translativ).

De altfel, însăși curtea de apel a subliniat în considerentele hotărârii (pagina 16 alin. (3) că "nu pune în discuție nici valabilitatea actuală a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2009 încheiat de pârâți, atâta timp cât nulitatea lui nu a fost declarată în procedurile legale".

Drept urmare, Înalta Curte reține că, deși principial corecte considerațiile de ordin general referitoare la scopul și importanța principiilor ocrotirii bunei-credințe și securității raporturilor juridice civile, expuse în decizia curții de apel, totuși acestea nu se pot constitui într-un fundament juridic suficient și adecvat care să permită concluzia abuzului de drept al pârâților și, în consecință, înlăturarea de la aplicare a criteriilor de preferabilitate pe care instanțele de fond erau ținute a le examina în cadrul operațiunii juridice de comparare a titlurilor părților.

Altfel spus, construcția argumentativă expusă de curtea de apel - "deși titlul apelanților pârâți este anterior titlului reclamanților, ca și efectuarea de către ei a formalităților de publicitate, aceste criterii sunt excluse de la aplicare, datorită relei-credințe a pârâților" - contravine în mod evident caracterului esențial, inerent și indispensabil al procesului de aplicare a dreptului, adică a principiilor și regulilor în materie de comparare titluri, în litigiul pendinte având ca obiect o acțiune în constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului litigios.

De altfel, este greșit raționamentul deductiv al curți de apel care a concluzionat asupra abuzului de drept al pârâților, exclusiv pe baza încheierii în sine a actelor juridice ori a succesiunii acestora, inclusiv a formalităților de publicitate imobiliară, câtă vreme nu a fost invocat și dovedit vreun motiv de nulitate pentru cauză ilicită și fraudă la lege.

Reluând, în alte cuvinte, rațiunile anterior și detaliat expuse, Înalta Curte reține că instanța de apel a încălcat principiile și regulile de drept în materie de comparare a titlurilor exhibate de părți, înțelese ca moduri de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, înlăturând în mod greșit de la aplicare, la circumstanțele factuale concrete ale cauzei, a criteriilor de preferabilitate constând în anterioritatea titlului și anterioritatea formalităților de publicitate imobiliară.

Aceasta întrucât, în soluționarea conflictului de drepturi dintre achizitorii succesivi ai aceluiași drept de proprietate, dobândit asupra aceluiași lucru și de la același autor, cel care a efectuat primul formalitatea de publicitate imobiliară va dobândi definitiv dreptul, chiar dacă actul juridic, în temeiul căruia s-a îndeplinit formalitatea de publicitate, s-a încheiat ulterior; așadar, qui prior tempore, potior iure.

Raportat tuturor considerentelor expuse, Înalta Curte reține întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., astfel încât, în baza art. 496 și 497 din același cod, va admite recursul pârâților, va casa decizia atacată și va trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel, fiind de prisos a examina și celelalte critici de nelegalitate din cererea de recurs.

În rejudecare, instanța de trimitere va efectua compararea titlurilor de dobândire ale părților, aplicând criteriile de preferabilitate și utilizând reperele de analiză fixate prin decizia de casare.

De asemenea, instanța de trimitere urmează să stabilească natura efectelor juridice - constitutive/translative - ale titlurilor părților (hotărârea judecătorească irevocabilă care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv contractul de vânzare-cumpărare) și momentul la care s-au produs aceste efecte juridice, în condițiile în care contractul de vânzare-cumpărare al pârâților a fost încheiat și înscris în cartea funciară în cursul procesului în care era activat mecanismul suplinirii consimțământului autorului comun pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților, mai exact la un moment plasat în timp după soluționarea în primă instanță a respectivei acțiuni, însă anterior dobândirii efectului de lucru judecat și înscrierii în cartea funciară a hotărârii judecătorești irevocabile care ține loc de contract translativ.

Deopotrivă, instanța de trimitere urmează să țină seama și de principiile relativității și opozabilității efectelor actului juridic în general, inclusiv a actului jurisdicțional și, nu în ultimul rând, va ține seama și de celelalte critici formulate în cererea de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâții C., D., F. și E. împotriva deciziei civile nr. 699A din 7 mai 2019 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași curți de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 noiembrie 2020.