ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 793/2011
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 793/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Asupra cauzei de față, constată
următoarele:
Judecata în primă instanță
Prin sentința civilă nr. 457/2009 a Tribunalului București,
secția a IV-a civilă, pronunțată în al doilea ciclu procesual, s-a respins
ca neîntemeiată acțiunea formulată și precizată de reclamanții A.M.D.I., B.L.G.
și B.L.A., în contradictoriu cu pârâții D.I., D.N., D.M.M., D.C.G., M.P.M.S.,
Municipiul București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul
Finanțelor Publice, prin care reclamanții au solicitat instanței să constate
nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare intervenite între pârâții persoane
fizice și P.M.București, iar în subsidiar, repunerea părților în situația
anterioară, cu privire la imobilul situat în București, str. A.
Instanța a reținut că, în speță sunt
aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001 și că, în aceste condiții, acțiunea
în revendicare bazată pe dreptul comun nu poate fi primită, iar în cauză nu
sunt motive pentru constatarea nulității actului de vânzare-cumpărare încheiat
de către pârâții - persoane fizice în baza Legii nr. 112/1995.
Judecata în apel
Împotriva sentinței cu declarat apel
reclamanții, arătând că acțiunea în revendicare nu constituie obiect al cererii
și a fost analizată extra petita, iar instanța, în mod eronat, a reținut că nu
au făcut demersuri pentru restituirea imobilului, în condițiile în care au
depus cerere de restituire încă din data de 04 iulie 1996. Au mai precizat că,
în acest context, nu se mai poate reține buna credință a pârâților la
încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.
Reclamanții au criticat și faptul că
motivele pe care se sprijină hotărârea atacată sunt contradictorii, în sensul
că pârâții sunt considerați ca fiind succesori cu titlu particular ai
Municipiului București, dar în același timp se arată că hotărârea pronunțată
față de Municipiul București nu le este opozabilă.
Prin decizia civilă nr. 91/ A din 8
februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost
admis apelul reclamanților, s-a schimbat în parte sentința, în sensul că s-a
admis acțiunea acestora și s-a constatat nulitatea actelor de vânzare - cumpărare
încheiate de pârâți. Instanța de apel a reținut că reclamanții s-au adresat
autorităților cu cereri exprese de restituire a imobilului, pe data de 04 iulie
1996, actele de vânzare-cumpărare defăimate fiind încheiate ulterior acestei
date, respectiv la 30 septembrie 1996 și 20 noiembrie 1996.
Pe cale de consecință, s-a constatat
că reclamanții au răsturnat prezumția de bună credință a pârâților, fiind
astfel incidente dispozițiile art. 45 alin. (2) teza I din Legea nr. 10/2001.
Judecata în recurs
Împotriva deciziei civile nr. 91/ A
din 8 februarie 2010, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a
IV-a civilă, au declarat recurs recurentul Consiliul General al municipiului
București prin Primar General și pârâtul Municipiul București prin Primar
General (1), pârâtul D.M.M. (2), pârâta D.C.G. (3), pârâta M.P.M.S. (4) și
pârâții D.I. și D.N. (5), toate recursurile fiind încadrate în dispozițiile art.
304 pct. 9 C. proc. civ.
Recursul declarat de Consiliul
General al municipiului București prin Primar General și pârâtul
Municipiul București prin Primar General:
-
În
mod greșit instanța de apel a constatat nulitatea contractului de
vânzare-cumpărare și a dispus restituirea în natură a imobilului. Au fost
respectate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 C. civ., pârâții
având prefigurarea mintală că încheie un contract valabil, chiriașii fiind
încredințați că persoana de la care dobândesc imobilul avea toate însușirile
cerute de lege spre a-i transmite valabil drepturile asupra bunului.
- Aplicabil este art. 45 alin. (2)
din Legea nr. 10/2001, căci cumpărătorii-chiriași au fost de bună credință.
Recursul pârâtului D.M.M.:
- În mod greșit s-a considerat de
instanța de apel că s-ar fi răsturnat buna credință a autoarei lui.
- După verificările efectuate, SC A.
SA i-a comunicat că apartamentul se încadrează în Legea nr. 112/1995, imobilul
fiind deținut de stat în baza Decretului nr. 92/1950, astfel încât s-a purces
la cumpărarea acestuia, la data de 30 septembrie 1996, iar singura condiție cu
privire la titlul statului era ca acesta să existe. Doar ulterior, la 4
februarie 2007, odată cu intrarea în vigoare a H.G. nr. 11/1997, s-a făcut
distincția asupra inexistenței sau a valabilității titlului statului.
- Art. 1899 alin. (2) C. civ. impune
foștilor proprietari să-și precreeze probe cu privire la reaua-credință a
chiriașilor.
- În susținerea recursului invocă
decizia nr. 33/2008 pronunțată de I.C.C.J. în recursul în interesul legii.
Recursul pârâtei D.C.G.:
- La formularea cererii de cumpărare
nu exista niciun litigiu cu privire la revendicarea imobilului în litigiu.
- Reclamanții nu au adus dovezi care
să răstoarne prezumția de bună credință a cumpărătorilor.
- Sentința civilă nr. 4439 din 18
aprilie 1997 a Judecătoriei Sector 2 București, care obligă Consiliul Local al
municipiului București să restituie reclamanților imobilul și constată
inaplicabilitatea decretului nr. 92/1950, nu îi este opozabilă, la data
pronunțării acesteia, imobilul nemaiaflându-se în proprietatea statului.
Recursul pârâtei M.P.M.S.:
- Foștii proprietari nu au
notificat, odată cu Primăria, și chiriașii cumpărători.
- Legea nr. 1/2009 prevede că
imobilele vândute către chiriași nu mai pot fi restituite, foștii proprietari
urmând a fi despăgubiți.
- Reclamanții nu au depus notificare
în baza Legii nr. 10/2001, iar sentința civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997 a
Judecătoriei Sectorului 2 București nu îi este opozabilă, nefiind parte în
acest litigiu.
- La data cumpărării imobilului
titlul statului nu era desființat, astfel că invocă art. 18 lit. d) din Legea nr.
10/2001, potrivit căruia a fost cumpărătoare de bună credință.
Recursul pârâților D.I. și D.N.:
- Legea 10/2001, astfel cum a fost
modificată prin Legea nr. 1/2009, este concludentă în sensul menținerii
contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.
- Contractele de vânzare-cumpărare
au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și sunt acte
autentice, constituind titlu de proprietate, conform art. 45 alin. (2) din Legea
nr. 1/2009.
- Motivarea instanței de apel, în
sensul că a fost răsturnată prezumția bunei credințe, pe considerentul că
reclamanții au făcut demersuri pentru restituirea imobilului, este eronată.
- Pârâții au cumpărat bunul după expirarea
celor 6 luni instituit de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
- Acțiunea formulată în
contradictoriu cu Statul Român (nu a fost notată existența litigiului) nu a
fost înscrisă în C.F., astfel că reclamanții nu au fost de bună credință,
nerespectând formele de publicitate imobiliară.
Analizând recursurile declarate,
Înalta Curte constată că acestea sunt fondate și vor fi analizate împreună din
prisma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,
criticile acestora fiind comune și vizând buna credință a chiriașilor
cumpărători în baza Legii nr. 112/1995:
La 30 septembrie 1996 și 20
noiembrie 1996, între PMB și chiriașii imobilului în cauză, s-au încheiat
contracte de vânzare-cumpărare, cu respectarea dispozițiilor art. 9 și 14 din
Legea nr. 112/1995. La aceste date nu s-a putut pune în discuție valabilitatea
titlului statului vânzător - Decretul nr. 92/1950, ci numai existența lui.
Astfel, chiriașii-cumpărători au avut convingerea că statul era proprietarul
aparent al apartamentelor în cauză, titlul statului nefiind desființat la acea
epocă.
Ulterior, prin sentința civilă nr. 4439
din 18 aprilie 1997 a Judecătoriei sectorului 2 București, inopozabilă pârâților-persoane
fizice din prezenta cauză, a fost admisă acțiunea reclamanților, s-a constatat
inaplicabilitatea Decretului nr. 92/1950 și s-a dispus obligarea pârâtei Consiliul
Local al Municipiului București la restituirea imobilului situat în București, str.
A. Cu privire la acest litigiu, se observă că acesta a fost soluționat împotriva
unei persoane care nu mai avea calitate procesuală activă, bunul fiind deja
înstrăinat chiriașilor, și fără ca instanța să verifice situația juridică
actuală a imobilului.
La data de 3 iulie 2001, reclamanții
au formulat cerere în temeiul Legii nr. 10/2001, notificarea nr. 667, transmisă
prin Biroul Executorului Judecătoresc T.G., prin care au solicitat Primarului
municipiului București restituirea în natură a imobilului.
La 13 august 2002, reclamanții au
inițiat un nou demers judiciar, prin care au solicitat constatarea nulității
absolute a contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995 și repunerea părților
în situația anterioară, invocând frauda la lege, întrucât înstrăinătorul
cunoștea că titlul statului nu este valabil, iar cumpărătorii nu au fost de
bună credință.
Or, frauda la lege invocată nu se
poate răsfrânge asupra cumpărătorilor care au perfectat actele juridice cu
deplina credință a faptului că statul-vânzător este proprietarul imobilului și
a respectării prevederilor legale.
În ceea ce privește teoria aparenței
în drept, aceasta a dat naștere unor ample controverse în practica și
literatura de specialitate datorită existenței unui conflict între doi titulari
de drepturi reale imobiliare, pe de o parte terțul dobânditor de bună credință
care a încheiat actul cu proprietarul, sau moștenitorul aparent, iar pe de altă
parte, adevăratul proprietar, sau moștenitor, titularul dreptului real.
În final, a fost adoptată ipoteza
culpei adevăratului proprietar care a neglijat să-și exercite dreptul,
înlesnind astfel crearea unei aparențe înșelătoare. Prin efectul acestei
greșeli, titularul veritabil angajează răspunderea sa proprie față de terțul de
bună credință, iar reparația prejudiciului suferit de acest terț se face numai
prin menținerea ca valabil a actului încheiat de titularul aparent.
Răspunderea adevăratului titular al
dreptului se bazează pe riscul de a fi titularul unui drept. El este, deci,
expus riscului de a pierde dreptul său, spre a se garanta stabilitatea actelor
îndeplinite în favoarea terțului de bună credință de către titularul aparent.
În conflictele de interes legitim
dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință al bunului său
imobil, este preferat acesta din urmă, pentru asigurarea securității
circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice, rațiuni exprimate de
adagiul error communis facit jus recunoscut în doctrina juridică și aplicat în
cazuri de excepție în practica instanțelor judecătorești.
Eroarea comună presupune atât un
element obiectiv reprezentat de aparența creată de titlul de proprietate
prezentat, cât și un element subiectiv, psihologic, constând în credința
cumpărătorului în aparența creată de titlul de proprietate, coroborată cu
celelalte împrejurări de fapt ce întăresc această credință: publicitatea
dreptului, conduita proprietarului aparent față de bun, durata de timp în care
proprietarul aparent a stăpânit public anterior bunul, percepția colectivității
față de bunul sau categoria din care face parte bunul deținut de proprietarul aparent.
Din probatoriul administrat în speța
supusă atenției, nu a rezultat faptul că reclamanții sau statul vânzător au
adus la cunoștința cumpărătorilor, în niciun fel, intenția de revendicare a
imobilului, ci, din contră, din înscrisurile existente la dosarul cauzei - nota
emisă la 6 septembrie 1996 de SC A. SA-Serviciul Fond Locativ, cu privire la
caracteristicile locuinței, în care se specifică că imobilul nu este retrocedat
sau în procese de retrocedare și se poate vinde; adresa din 8 septembrie 2008,
emisă de mandatarul Primăria Municipiului București, SC A. SA, din care rezultă
comunicarea către pârâți a faptului că, la data cumpărării imobilului în baza
Legii nr. 112/1995, în evidențe nu figura acțiune de revendicare sau notificare
formulată de către reclamanți (fila 121 Dosar nr. 27195/3/2008 al Tribunalului
București); răspunsurile la interogatoriile luate reclamanților, din care
reiese că aceștia au cunoscut că imobilul era ocupat de chiriașii-cumpărători;
inexistența vrunei dovezi referitoare la notarea litigiului purtat în
contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului București, etc. - rezultă că
pârâții nu au avut cunoștință despre vrun demers al reclamanților de restituire
a bunului.
Așadar, se constată că
pârâții-cumpărători au încheiat contracte valabile pentru cele trei apartamente,
pe care le-au deținut anterior în calitate de chiriași, iar ulterior în
calitate de proprietari, dându-se eficiență principiului securității - circuitului
civil, al siguranței încheierii raporturilor civile, dar și principiului
potrivit căruia, instanțele nu sunt chemate să asigure îndreptarea unor
nedreptăți privitor la foștii proprietari (incontestabile, de altfel, potrivit
reglementărilor legislativ ulterioare), cu consecința nedreptățirii actualilor
proprietari și posesori ai bunurilor, prin lipsirea de dreptul lor de
proprietate, legal dobândit.
Prin articolul 45 alin. (2) din
Legea nr. 10/2001, legiuitorul s-a referit direct la actele de înstrăinare
încheiate cu respectarea legii, pentru imobilele preluate de stat fără titlu
valabil, dar care sunt salvate de la nulitate, în considerarea bunei-credințe,
cel puțin a cumpărătorului, astfel că, a considera că din textul de lege nu
trebuie să se înțeleagă faptul că actul de vânzare-cumpărare constituie titlu de
proprietate, este greșită și în contra voinței legiuitorului care l-a adoptat,
tocmai în considerarea ocrotirii bunei-credințe a cumpărătorului și asigurării
stabilității circuitului civil, aceasta fiind și interpretarea constantă a
Curții Constituționale în materie.
În practica judiciară a fost
subliniată ideea că pentru identificarea elementului de „bună credință”, cerut
de textul art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în cadrul cercetării
judecătorești trebuie produse probe pe aspectul cunoașterii sau nu a faptului
că părțile contractului au știut că bunul înstrăinat este proprietatea altei
persoane (persoana îndreptățită).
În acest context al analizei, se
cere subdobânditorului să fi depus diligențe minime pentru a se convinge că a
contractat cu verus dominus, însă nu i se poate pretinde să facă ceea ce este
de atributul instanței de judecată, respectiv să analizeze valabilitatea
titlului statului. În speță, valabilitatea titlului statului a fost analizată
de instanță, doar ulterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, astfel
că, la momentul încheierii actelor juridice, pârâții au avut convingerea că
titlul aparținea statului.
Astfel, nu se poate invalida actul
subdobânditorului dacă acesta nu a fost un act juridic intențional, în sensul
că, nu a reprezentat un act de intenție fondat pe o cauză ilicită sau fraudă,
cumpărătorul neștiind de intenția fostului proprietar de a-și redobândi bunul
și neavând cunoștință de faptul că titlul statului a fost contestat în
instanță.
Nu poate fi primită, astfel,
motivarea instanței de apel potrivit căreia, buna credință a subdobânditorilor
chiriași a fost răsturnată, întrucât reclamanții s-au adresat autorităților cu
cereri exprese de restituire a imobilului la data de 4 iulie 1996. Chiar dacă
la dosarul cauzei au fost depuse aceste cereri de restituire în natură a
întregului imobil, formulate de către reclamanți, acestea nu puteau fi admise,
întrucât Legea nr. 112/1995 precizează în mod expres că se puteau restitui în
natură numai apartamentele libere sau cele în care locuia fostul proprietar sau
moștenitorii acestuia, nu însă și cele care erau ocupate de către chiriași,
pentru care reclamanții pot primi doar despăgubiri.
Mai mult, reținerea instanței de
apel potrivit căreia pârâții-cumpărători nu au fost de bună-credință la data
încheierii contractelor de vânzare-cumpărare nu poate fi primită, întrucât, chiar
dacă la acea dată, existau cererile reclamanților privind restituirea în natură
a imobilului, acestea aveau o rezolvare distinctă, față de dreptul de cumpărare
prevăzut pentru chiriașul imobilului. Astfel că, faptul că cererile de
restituire formulate în baza Legii nr. 112/1995 nu au fost rezolvate, nu poate
fi imputabil cumpărătorilor.
Nu trebuie omis nici faptul că,
procedura de suspendare de drept a soluționării cererilor chiriașilor privind
cumpărarea apartamentelor, prevăzută de H.G. nr. 11/1997, nu avea aplicare în
această situație, acest act normativ apărând ulterior perfectării contractelor
de vânzare-cumpărare.
În plus, în speță, cumpărătorii în
baza Legii nr. 112/1995 dețin cu titlu valabil, încheiat cu respectarea
prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 și cu bună-credință, așadar un titlu
actual, necontestat printr-o hotărâre judecătorească și deci, consolidat, un "bun"
în sensul art. 1 din Protocolul 1 adițional la C.E.D.O. și care are preferabilitate, în raport cu vechiul titlu din anul 1925 al autoarei reclamanților.
Însăși jurisprudența C.E.D.O. în
materie, oglindită în cauze relevante, subliniază importanța legislației, cu
respectarea unui echilibru între interesul general al comunității și drepturile
fundamentale ale individului, respectarea principiului stabilității circuitului
civil și ocrotirea bunei-credințe a subdobânditorilor, astfel încât aceștia să
nu fie puși în situația de a suporta ponderea responsabilității statului care a
confiscat cândva, imobilele ce au făcut obiectul vânzării-cumpărării în baza
unor dispoziții legale.
Instanța europeană a stabilit că exigențele
art. 1 din Protocolul nr. 1 și principiul securității raporturilor juridice
trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât și în cel al
cumpărătorului de bună-credință.
Ca urmare, oricare dintre aceștia nu
poate fi lipsit de proprietate decât pentru cauză de utilitate publică și în
condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului
internațional.
Cu alte cuvinte, cât privește
raportul dintre legea internă, respectiv Legea nr. 10/2001 și art. 1 din Primul
Protocol adițional la C.E.D.O., este necesar a se analiza, în funcție de
circumstanțele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în
conflict cu Convenția Europeană a Drepturilor Omului și dacă admiterea acțiunii
reclamanților nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, de asemenea
ocrotit, ori securității raporturilor juridice, cel al cumpărătorilor de bună
credință.
Astfel, atunci când există
neconcordanțe între legea internă și Convenție, trebuie să se verifice dacă și
pârâții au, la rândul lor, un bun în sensul Convenției.
În acest sens este relevantă decizia
C.E.D.O. în cauza Pincova și Pinc contra Republicii Cehe, prin care s-a reținut
faptul că, deși obiectivul general al legilor de restituire este unul legitim,
este necesar a se asigura că atenuarea vechilor încălcări ale dreptului de
proprietate cauzate de regimul comunist, nu creează noi neajunsuri
disproporționate.
În acest scop, legislația trebuie să
facă posibilă luarea în considerare a circumstanțelor particulare ale fiecărei
cauze, astfel încât persoanele care au dobândit bunuri cu bună-credință să nu
fie puse în situația de a suporta greutatea responsabilității statului care
cândva a confiscat aceste bunuri (paragraful 58, citat și în cauza Raicu contra
României).
Altfel spus, trebuie să se țină cont
de faptul că, pentru încălcarea de către stat a obligației pozitive de a asigura
implementarea cu o claritate și o coerență rezonabile, a măsurilor reparatorii ce
se cuvin persoanelor îndreptățite (cauza Păduraru contra României), nu trebuie
să suporte consecințele un particular, ceea ce ar echivala cu o nouă privare
nelegală de proprietate, de data aceasta a pârâților cumpărători.
De asemenea, în contextul în care
proprietarul deposedat abuziv a contestat titlul statului după o perioadă mai
lungă de timp de la încheierea contractului de vânzare cumpărare în temeiul Legii
nr. 112/1995, față de principiul protejării drepturilor „reale și efective”
exprimat în cauza Sporrong și Lonnroth contra Austriei, restituirea bunului
către reclamanți ar aduce atingere securității raporturilor juridice.
Soluția se înscrie, de altfel, în
practica judiciară română care a dat sens și aplicabilitate principiilor
stabilității raporturilor civile și securității circuitului civil, confirmată
prin Decizia nr. 33/09 iunie 2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și
Justiție, în recursul în interesul legii, dar și în spiritul și litera Legii nr.
1/2009, adoptată pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001.
În concluzie, principiul validității
aparenței de drept, principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului cu
titlu oneros al imobilului, principiul securității raporturilor juridice,
principiul preeminenței legii speciale, consolidarea dreptului de proprietate
al chiriașilor cumpărători sunt criterii care nu au fost avute în vedere de
instanța de apel la soluționarea pricinii și constituie temei pentru admiterea
recursurilor declarate de pârâți.
Acestea sunt considerentele pentru
care decizia instanței de apel apare ca fiind nelegală și pentru care Înalta
Curte va admite recursul pârâților, va modifica decizia atacată în sensul
respingerii apelului reclamanților și va menține sentința primei instanțe.
Înalta Curte, văzând și dispozițiile
art. 274 C. proc. civ., raportate la culpa procesuală a reclamanților,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Cu opinie majoritară:
Admite recursurile declarate de
pârâții D.M.M., M.P.M.S., D.I., D.N., D.C.G., Municipiul București prin Primar
General și de recurentul Consiliul General al municipiului București prin
Primar General împotriva deciziei nr. 91/ A din 8 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.
Modifică decizia atacată în sensul
respingerii apelului declarat de apelanții - reclamanți A.M.D.I., B.L.G. și B.L.A.,
împotriva sentinței civile nr. 457 din 26 martie 2009 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pe care o menține.
Obligă intimații-reclamanți A.M.D.I.,
B.L.G. și B.L.A. la plata a 4.200 lei către recurenții - pârâți D.I. și D.N.,
și la plata a 4.000 lei către recurenta - pârâtă M.P.M.S., reprezentând
cheltuieli de judecată, în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,
astăzi 2 februarie 2011.
OPINIE SEPARATĂ
Considerentele care mă determină să
nu mă raliez opiniei majoritare și să formulez, în prezenta cauză, opinie
separată, în sensul respingerii recursurilor, sunt următoarele:
Sub un prim aspect, trebuie precizat
că analiza va cuprinde două branșe distincte, structurate pe argumente deduse
din dreptul intern și din jurisprudența C.E.D.O., pronunțată în cauzele
împotriva României, în materia dreptului de proprietate, argumente ce vor fi
aplicate la circumstanțele particulare ale cauzei deduse judecății, si care vor
întemeia opinia separată.
În reglementarea internă, pentru
ipoteza în care bunul preluat fără titlu a fost înstrăinat, sunt aplicabile
prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, ce consacră, in
terminis, un principiu de drept comun, al ocrotirii subdobânditorului cu titlu
oneros de bună-credință, în ipoteza vânzării bunului altuia, respectiv
principiul validității aparenței de drept.
Principiul validității aparenței în drept (error
communis facit jus) constituie o excepție de la efectul sancțiunii civile a
nulității, respectiv o excepție de la regula quod nullum est nullum producit
effectum, în sensul că actul juridic civil nul absolut produce efectul
păstrării bunului, respectiv a dreptului de proprietate, de către dobânditorul
cu titlu oneros de bună-credință, dacă acesta s-a aflat într-o eroare comună și
invincibilă.
Pentru a opera ca excepție de la principiile quod
nullum est nullum producit effectum și resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis, principiul validității aparenței în drept presupune întrunirea
concomitentă a condiției bunei-credințe a cumpărătorului și a condiției ca
acesta să se fi aflat într-o eroare comună și invincibilă.
Potrivit art. 45 alin. (1) din Legea
nr. 10/2001, republicată, interpretat per a contrario, contractul de
vânzare-cumpărare este nul absolut dacă a fost încheiat cu încălcarea
prevederilor legale, în vigoare la acel moment; alineatele 2 și 4 ale aceluiași
articol particularizând ipoteza din alineatul 1.
Art. 45 alin. (2) consacră nulitatea
absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995
(ca lege ce guvernează procesul de privatizare a imobilelor cu destinația de
locuință, preluate cu titlu de către stat), cu privire la locuințe preluate
fără titlu, cauza de nulitate constituind-o încălcarea prevederilor art. 1 din
aceeași lege, potrivit cărora procedurile reglementate privesc exclusiv
locuințe preluate cu titlu, numai acestea putând fi vândute chiriașilor, în
temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, coroborat cu prevederile art. 1 din
aceeași lege.
Același alin. (2) din art. 45, consacră legal
principiul de drept comun al eficacității aparenței în drept, inclusiv pentru
cazul dobânditorului de bună-credință cu titlu oneros, aflat într-o eroare
comună și invincibilă, care, în aceste condiții, paralizează cererea de
constatare a nulității absolute, precum și revendicarea de către fostul
proprietar.
Buna - credință reprezintă,
conform definiției date în articolul 1898 alin. (1) C. civ., convingerea
posesorului că vânzătorul avea toate caracteristicile cerute de lege pentru a
putea transfera dreptul de proprietate.
Reaua - credință a fost
definită, în literatura juridică românească, ca atitudinea unei persoane care
îndeplinește un act sau o faptă contravenind legii și fiind pe deplin
conștientă de caracterul ilicit al conduitei sale.
Buna-credință simplă nu salvează contractul de
sancțiunea de drept civil a nulității; doar buna-credință, asociată cu eroarea
comună și invincibilă, cele două elemente ale principiului validității
aparenței în drept, duc la păstrarea bunului de către cumpărător.
Sub aspect formal, păstrarea bunului de către
cumpărător, în virtutea principiului validității aparenței în drept, se
concretizează în neadmiterea cererii de constatare a nulității contractelor de
vânzare-cumpărare și/ sau în neadmiterea acțiunii în revendicare, declanșată la
cererea fostului proprietar.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, atât formele
de restituire, cât și dreptul chiriașilor de a cumpăra priveau exclusiv
imobilele cu destinația de locuință preluate cu titlu de către stat.
Dacă locuința vândută chiriașilor, în condițiile art.
9 din Legea nr. 112/1995, a fost preluată fără titlu, contractul de vânzare - cumpărare
este nul absolut, pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995
- cauza de nulitate absolută a fraudei la lege.
Dată fiind, în situația specială a acestor imobile,
necesitatea reglementării regimului juridic al acestora, prin lege specială de
reparație, pentru preluarea abuzivă de către stat, în perioada 6 martie 1945 –
22 decembrie 1989, art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 a consacrat, cu
titlu de excepție de la efectele nulității absolute pentru fraudă la lege,
principiul de drept comun al eficacității aparenței în drept, pentru ipoteza
vânzării bunului altuia; locuința vândută chiriașilor fiind preluată fără
titlu, vânzarea este una a bunului altuia, nulă absolut pentru cauză ilicită, sau
în considerarea regulii fraus omnia corrumpit (ce absoarbe cauza de nulitate
absolută a încălcării prevederilor legale imperative, în acest caz).
În această ipoteză, vânzarea este valabilă dacă, la
momentul încheierii contractului, cumpărătorul a fost de bună-credință.
În cazul imobilelor preluate abuziv de către stat,
nici autoritățile administrației publice centrale și locale, în reprezentarea
statului, respectiv a unităților administrativ-teritoriale – după cum imobilul
era evidențiat ca aparținând domeniului public sau privat al acestora – și nici
unitățile specializate în vânzarea acestora nu pot invoca buna-credință în ceea
ce-i privește, aceștia cunoscând sau trebuind să cunoască situația juridică
reală a imobilului.
În ceea ce-l privește pe cumpărător, reaua-credință a
acestuia trebuie dovedită, sarcina probei incumbând reclamantului, fost
proprietar, în baza art. 1169 raportat la art. 1899 alin. (2) C. civ.,
prezumția legală relativă de bună-credință putând fi răsturnată prin orice
mijloc de probă.
Reaua-credință este reținută
exclusiv în raport de conduita dobânditorului cu titlu oneros, adevăratului
proprietar neincumbându-i nici o obligație de diligență pe lângă dobânditorul
de la neproprietar; din perspectiva aplicării art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001,
fostului proprietar îi incumbă doar obligația (de a cărei îndeplinire este
condiționată temeinicia acțiunii în justiție întemeiată pe aceste prevederi) de
a fi contestat, în orice formă, valabilitatea preluării imobilului de către
stat, anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către chiriași
(fie prin acțiune în justiție, în retrocedarea imobilului preluat fără titlu,
fie prin cerere de restituire în natură a imobilului preluat fără titlu, sau
prin orice alt act sau fapt evident, manifest).
Cumpărătorii sunt de rea-credință dacă, la momentul
încheierii contractului de vânzare - cumpărare, au cunoscut sau puteau
cunoaște, cu minime diligențe, pentru a exclude simpla ignoranță și orice
dubiu, faptul că locuința cumpărată este revendicată de către fostul
proprietar, fie pe calea unei acțiuni directe în justiție, fie pe calea cererii
de restituire în natură, formulată în temeiul Legii nr. 112/1995, alături de
orice alte manifestări de voință neechivoce, prin care valabilitatea titlului
statului să fie contestată.
Pentru a reține reaua-credință a cumpărătorilor nu
este suficientă prezumția simplă (art. 1203 C. civ.) a cunoașterii de către
aceștia a faptului preluării imobilului de către stat și a caracterului abuziv
al preluării imobilelor în general, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie
1989, născută din faptul notoriu nedeterminat al contestării, în general, de
către foștii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în
perioada menționată.
Această prezumție simplă trebuie coroborată cu probe
certe, din care să rezulte, fără echivoc, faptul că, la momentul încheierii
contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au cunoscut ori puteau
cunoaște, cu minime diligențe, nu faptul că locuința a fost preluată de către
stat, cât timp dreptul lor de a cumpăra era reglementat de lege, chiar cu
privire la locuințe preluate de către stat, ci faptul că foștii proprietari
contestă valabilitatea preluării.
Buna sau reaua - credință a cumpărătorilor, sub
aspectul posibilității de a cunoaște contestarea titlului statului de către
fostul proprietar nu este apreciată, în raport de conduita fostului proprietar,
în lipsa unei prevederi legale, care să instituie o anumită conduită în sarcina
acestuia, sub forma obligației de a-i notifica pe chiriașii imobilului a cărui
restituire intenționează a o solicita.
Pe de altă parte, nu se poate susține faptul că, la
momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, singura cale prin care
fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fără titlu era cea
a cererii de restituire, în procedura Legii nr. 112/1995, în lipsa unei
reglementări speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fără titlu;
orice manifestare neechivocă de voință a fostului proprietar, în sensul solicitării
restituirii imobilului preluat, echivalând cu o contestare a valabilității
preluării.
Astfel, cumpărătorul diligent și precaut nu poate
invoca buna-credință, dacă, la momentul încheierii contractului, avea
cunoștință ori putea avea cunoștință de faptul că cel care vinde nu este
proprietarul imobilului, ori, din anumite împrejurări, rezulta faptul că un
terț se consideră adevăratul proprietar al imobilului; întrucât dubiul avut cu
privire la situația juridică a imobilului trebuia să-l oprească a cumpăra.
Cea de-a doua branșă a analizei se
va centra pe jurisprudența, relevantă în speță, a Curții Europene a Drepturilor
Omului, pronunțată în cauzele împotriva României, prin care s-au interpretat,
pe cale pretoriană, dispozițiile art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Astfel, în cauza Păduraru contra
României,
Curtea Europeană a observat că Legea nr. 112/1995
nu se aplica decât în cazul bunurilor pentru care statul deținea un titlu de
proprietate (paragrafele 26-30) și că nici o altă dispoziție internă nu acorda
statului dreptul de a vinde un bun care se găsea de facto în patrimoniul său
și, pentru care, nu avea, așadar, un titlu.
În această cauză, Curtea
a reținut că, la momentul vânzării, statul nu avea un titlu asupra
apartamentului în litigiu și că ingerința litigioasă era lipsită de bază
legală, având în vedere că Legea nr. 112/1995 nu permitea decât vânzarea
bunurilor dobândite cu titlu (par. 79).
Ținând seama de
argumentele expuse, Curtea a conchis că ingerința în dreptul de proprietate al
reclamantului a fost lipsită de bază legală (par. 80).
Curtea Europeană a
afirmat, în mod constant, că este obligația statului să se doteze cu un arsenal
juridic adecvat și suficient, pentru a asigura respectarea obligațiilor
pozitive ce îi revin în virtutea Convenției, pe terenul
art. 1 al Primului Protocol
adițional la Convenție
.
Curtea Europeană a
statuat, în cauza Păduraru, că vânzarea de către stat a apartamentelor
imobilului în litigiu, înainte ca o instanță sau o autoritate administrativă să
fi hotărât asupra cererii de restituire, introdusă de reclamant în temeiul unei
legi speciale ce viza repararea prejudiciilor suferite de foștii proprietari în
timpul regimului comunist, nu pare deloc să fi fost justificată în circumstanțele
speței (par. 105).
Curtea a
statuat, de asemenea, în cauza Porteanu contra României, ca vânzarea de către
stat unor terți de bună-credință a bunului altuia, chiar dacă este anterioară
confirmării definitive în instanță a dreptului de proprietate al reclamantului,
combinată cu lipsa totală a oricărei despăgubiri, reprezintă o privare de
proprietate contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (par. 32; în același sens, cauza Străin și alții contra României, par. 39 si 59).
In această cauză, Curtea a constatat că Legea nr. 112/1995, invocată de
către stat, nu permitea acestuia să vândă chiriașilor un bun naționalizat în
mod abuziv, de vreme ce legea în cauză reglementa doar vânzarea bunurilor legal
intrate în patrimoniul statului (Străin, par. 47).
În
speță, Curtea
Europeană nu a identificat niciun motiv pentru a se îndepărta de la
jurisprudența menționată, situația de fapt fiind aproape aceeași. Similar
Cauzei Brumărescu, în prezenta cauză, terții au devenit proprietari asupra unei
părți din imobil, înainte ca dreptul de proprietate al reclamantei asupra
bunului imobil să fie confirmat, în mod definitiv, cu efect retroactiv.
Asemenea situației din cauza Străin, reclamantei i-a fost recunoscută calitatea
de proprietar legitim, instanțele judecătorești, având în vedere naționalizarea
abuzivă, stabilind că titlul său de proprietate este de necontestat (par. 33).
Curtea a observat
că vânzarea unei părți din imobilul reclamantei, în baza Legii nr. 112/1995,
care nu permitea decât înstrăinarea unor bunuri dobândite în mod legal,
împiedică reclamanta să se bucure de dreptul său de proprietate, fără ca
reclamantei sa-i fie acordată vreo despăgubire pentru această privare (par. 34).
Procedând la analiza particulară a
circumstanțelor cauzei deduse judecății, se poate retine că actele de vânzare -
cumpărare din 30 septembrie 1996, din 20 noiembrie 1996 și din 30
septembrie 1996 au fost încheiate după înregistrarea cererii reclamanților de
restituire în natură a imobilelor în litigiu, la data de 4 iulie 1996.
În
același sens, la momentul
încheierii contractelor de
vânzare-cumpărare, exista, pe rolul instanțelor, o acțiune în
revendicare, formulată de foștii proprietari, la data de 25 iulie 1996, în
contradictoriu cu statul, prin care se solicita si a se constata că imobilul nu
intră sub incidența Legii nr. 112/1995, pentru că a fost preluat de stat fără
titlu valabil, bunul fiind, deci, litigios, iar autoritățile administrative
având obligația de a se abține de la încheierea actelor translative de
proprietate până la momentul stabilirii situației juridice a imobilului.
Prin sentința civilă nr. 4439 din 18
aprilie 1997, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, rămasă
irevocabilă, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanți
împotriva Consiliului Local al Municipiului București, această instituție fiind
obligată să restituie reclamanților, în natură, imobilul în litigiu,
constatându-se inaplicabilitatea Decretului nr. 92/1952, care constituia titlul
de preluare al acestui imobil de către stat.
Ca un argument
suplimentar, în examinarea atitudinii organelor administrative, se poate retine
că, la data de 23 octombrie 1996 (cel puțin unul dintre contracte fiind
finalizat după această dată), Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 din
cadrul Primăriei Municipiului București a decis că imobilele pentru care a fost
depusă o cerere de restituire nu vor fi vândute decât după clarificarea
situației lor juridice, adică după verificarea valabilității titlului statului
(a se vedea în acest sens, și paragraful 102 din cauza
Păduraru contra României)
.
În acest context probatoriu, se
constată că, în cauză, cumpărătorii nu mai pot invoca buna-credință, ca o cauză
de salvgardare a actelor juridice lovite de nulitatea absolută.
Prezumția simplă născută din faptul notoriu
nedeterminat al contestării în general, de către foștii proprietari, a modului
abuziv în care au fost preluate imobilele, în perioada 6 martie 1945 – 22
decembrie 1989, coroborată cu faptul că bunul era litigios, si acest fapt ar fi
fost facil de aflat, fac dovada îndoielii, a cărei reprezentare trebuiau să o
aibă cumpărătorii, la momentul încheierii contractelor de vânzare - cumpărare,
cu privire la valabilitatea titlului statului asupra imobilului, adică asupra
însăși aparenței dreptului.
În ipoteza vânzării bunului altuia, când ambele părți
sunt de rea-credință, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate
absolută, așa cum statuează expres prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Cauza de nulitate absolută, ce dublează nulitatea
absolută, pentru încălcarea prevederilor imperative ale art. 1 din Legea nr. 112/1995,
este cauza ilicită, în temeiul art. 968 C. civ., ambele părți angajându-se
într-o operațiune speculativă, cât timp aveau cunoștință ori puteau să aibă
cunoștință de contestarea valabilității preluării.
Recurenții - cumpărători au contractat, astfel, pe
riscul lor, cu privire la un imobil, a cărui preluare de către stat era
discutabilă, sub aspectul valabilității, ignorând prevederile art. 1 din Legea nr.
112/1995, ce permiteau vânzarea către chiriași doar a locuințelor preluate cu
titlu. Prin urmare, scopul mediat urmărit de către cumpărători la încheierea
contractului a fost acela de a specula, în favoarea lor, regimul juridic incert
al locuințelor, pentru a se prevala de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Fiind de rea-credință, dobânditorii nu pot invoca, în
favoarea lor, excepția validității aparenței în drept, pentru a păstra
locuințele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, nule
absolut pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995, peste
care se suprapune cauza ilicită a obligației acestora.
Nefiind îndeplinită prima dintre
cele două condiții obligatorii (buna-credință a cumpărătorilor imobilului și
eroarea comună și invincibilă în care aceștia trebuiau să se afle asupra
situației juridice reale a imobilului), respectiv condiția cumpărătorului de
bună-credință, starea de fapt nu poate prevala asupra dreptului, principiul
error communis facit jus nefiind aplicabil, cumpărătorii neputând păstra
imobilul.
Din perspectivă convențională,
judecătorul opiniei separate consideră, în dezacord cu considerentele opiniei
majoritare, că, în cauză, nu sunt aplicabile, ca precedente, hotărârile Curții
Europene, pronunțate în cauza Pincova și Pinc contra Republicii Cehe si cauza
Raicu contra României, prin care s-a reținut faptul că, deși obiectivul general
al legilor de restituire este unul legitim, este necesar a se asigura că
atenuarea vechilor încălcări ale dreptului de proprietate cauzate de regimul
comunist, nu creează noi neajunsuri disproporționate. În acest scop, legislația
trebuie să facă posibilă luarea în considerare a circumstanțelor particulare
ale fiecărei cauze, astfel încât persoanele care au dobândit bunuri cu
bună-credință să nu fie puse în situația de a suporta greutatea
responsabilității statului care, cândva, a confiscat aceste bunuri (par. 58,
citat și în cauza Raicu contra României), întrucât, în cauză, cumpărătorii
pârâți D.M.M., M.P.M.S., D.I., D.N., D.C.G. nu au fost de bună-credință la
încheierea actelor translative de proprietate, atacate cu acțiune în nulitate,
iar principiul stabilității raporturilor juridice nu se poate întemeia pe
precaritate.
În același sens, se poate constata
că, spre deosebire de situația de fapt reținută în cauza Sporrong și Lonnroth
contra Austriei, citată, de asemenea, în considerentele opiniei majoritare,
proprietarii deposedați abuziv, în speță intimații reclamanți, nu au contestat
titlul statului după o perioadă mai lungă de timp de la încheierea contractului
de vânzare cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, ci au depus, în procedură
administrativă, o cerere de restituire în natură a imobilelor în litigiu, la
data de 4 iulie 1996,
și
o acțiune în revendicare, prin care contestau titlul statului, la data de 25
iulie 1996, ambele cereri anterioare
încheierii contractelor de vânzare - cumpărare, atacate cu
acțiune în nulitate.
Astfel, se poate concluziona că, în
speță, vânzarea bunului altuia de către stat, care nu era verus dominus, către
terții de rea-credință reprezintă o ingerință în dreptul de proprietate al
reclamanților - intimați si o nerespectare a obligațiilor pozitive ale
statului, care trebuia să se abțină să vândă până ce situația juridică a
imobilului era stabilită irevocabil, fie în procedură administrativă, fie în
cea judiciară, si care, deși debitor al obligației de restituire în natură, a
realizat vânzarea bunului, cu nesocotirea dispozițiilor legale.
În același sens, ingerința produsă
de stat nu are bază legală, câtă vreme Legea nr. 112/1995, în temeiul căreia
s-au încheiat contractele de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996, din 20
noiembrie 1996 și din 30 septembrie 1996, reglementa numai vânzarea
bunurilor preluate cu titlu de către stat, ipoteză care nu se regăsește în
cauză.
În acest context, pentru a se
asigura respectarea dreptului de proprietate al reclamanților, recunoscut cu
efect retroactiv si nerevocabil, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă,
ce se bucură de o prezumție de validitate, drept garantat de articolul 1 al
Primului Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, era necesară, în circumstanțele particulare ale cauzei, menținerea soluției instanței
de apel de constatare a nulității contractelor de vânzare - cumpărare.
Pentru considerentele expuse,
consider că, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se impunea
respingerea, ca nefondate, a recursurilor formulate de recurenții – intimați
împotriva deciziei civile nr. 91/ A din 8 februarie 2010, pronunțată de Curtea
de Apel București, secția a IV-a civilă.