ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 793/2011

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Judecata în primă instanță Prin sentința civilă nr. 457/2009 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pronunțată în al doilea ciclu procesual, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată și precizată de reclamanții A.M.D.I., B.L.G.

și B.L.A., în contradictoriu cu pârâții D.I., D.N., D.M.M., D.C.G., M.P.M.S., Municipiul București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, prin care reclamanții au solicitat instanței să constate nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare intervenite între pârâții persoane fizice și P.M.București, iar în subsidiar, repunerea părților în situația anterioară, cu privire la imobilul situat în București, str. A. Instanța a reținut că, în speță sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001 și că, în aceste condiții, acțiunea în revendicare bazată pe dreptul comun nu poate fi primită, iar în cauză nu sunt motive pentru constatarea nulității actului de vânzare-cumpărare încheiat de către pârâții - persoane fizice în baza Legii nr. 112/1995.

Judecata în apel Împotriva sentinței cu declarat apel reclamanții, arătând că acțiunea în revendicare nu constituie obiect al cererii și a fost analizată extra petita, iar instanța, în mod eronat, a reținut că nu au făcut demersuri pentru restituirea imobilului, în condițiile în care au depus cerere de restituire încă din data de 04 iulie 1996. Au mai precizat că, în acest context, nu se mai poate reține buna credință a pârâților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995. Reclamanții au criticat și faptul că motivele pe care se sprijină hotărârea atacată sunt contradictorii, în sensul că pârâții sunt considerați ca fiind succesori cu titlu particular ai Municipiului București, dar în același timp se arată că hotărârea pronunțată față de Municipiul București nu le este opozabilă.

Prin decizia civilă nr. 91/ A din 8 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul reclamanților, s-a schimbat în parte sentința, în sensul că s-a admis acțiunea acestora și s-a constatat nulitatea actelor de vânzare - cumpărare încheiate de pârâți. Instanța de apel a reținut că reclamanții s-au adresat autorităților cu cereri exprese de restituire a imobilului, pe data de 04 iulie 1996, actele de vânzare-cumpărare defăimate fiind încheiate ulterior acestei date, respectiv la 30 septembrie 1996 și 20 noiembrie 1996. Pe cale de consecință, s-a constatat că reclamanții au răsturnat prezumția de bună credință a pârâților, fiind astfel incidente dispozițiile art. 45 alin. (2) teza I din Legea nr. 10/2001.

Judecata în recurs Împotriva deciziei civile nr. 91/ A din 8 februarie 2010, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, au declarat recurs recurentul Consiliul General al municipiului București prin Primar General și pârâtul Municipiul București prin Primar General (1), pârâtul D.M.M. (2), pârâta D.C.G. (3), pârâta M.P.M.S. (4) și pârâții D.I. și D.N. (5), toate recursurile fiind încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Recursul declarat de Consiliul General al municipiului București prin Primar General și pârâtul Municipiul București prin Primar General: - În mod greșit instanța de apel a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare și a dispus restituirea în natură a imobilului.

Au fost respectate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 C. civ., pârâții având prefigurarea mintală că încheie un contract valabil, chiriașii fiind încredințați că persoana de la care dobândesc imobilul avea toate însușirile cerute de lege spre a-i transmite valabil drepturile asupra bunului. - Aplicabil este art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, căci cumpărătorii-chiriași au fost de bună credință. Recursul pârâtului D.M.M.: - În mod greșit s-a considerat de instanța de apel că s-ar fi răsturnat buna credință a autoarei lui. - După verificările efectuate, SC A. SA i-a comunicat că apartamentul se încadrează în Legea nr. 112/1995, imobilul fiind deținut de stat în baza Decretului nr. 92/1950, astfel încât s-a purces la cumpărarea acestuia, la data de 30 septembrie 1996, iar singura condiție cu privire la titlul statului era ca acesta să existe.

Doar ulterior, la 4 februarie 2007, odată cu intrarea în vigoare a H.G. nr. 11/1997, s-a făcut distincția asupra inexistenței sau a valabilității titlului statului. - Art. 1899 alin. (2) C. civ. impune foștilor proprietari să-și precreeze probe cu privire la reaua-credință a chiriașilor. - În susținerea recursului invocă decizia nr. 33/2008 pronunțată de I.C.C.J. în recursul în interesul legii. Recursul pârâtei D.C.G.: - La formularea cererii de cumpărare nu exista niciun litigiu cu privire la revendicarea imobilului în litigiu. - Reclamanții nu au adus dovezi care să răstoarne prezumția de bună credință a cumpărătorilor. - Sentința civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997 a Judecătoriei Sector 2 București, care obligă Consiliul Local al municipiului București să restituie reclamanților imobilul și constată inaplicabilitatea decretului nr. 92/1950, nu îi este opozabilă, la data pronunțării acesteia, imobilul nemaiaflându-se în proprietatea statului.

Recursul pârâtei M.P.M.S.: - Foștii proprietari nu au notificat, odată cu Primăria, și chiriașii cumpărători. - Legea nr. 1/2009 prevede că imobilele vândute către chiriași nu mai pot fi restituite, foștii proprietari urmând a fi despăgubiți. - Reclamanții nu au depus notificare în baza Legii nr. 10/2001, iar sentința civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997 a Judecătoriei Sectorului 2 București nu îi este opozabilă, nefiind parte în acest litigiu. - La data cumpărării imobilului titlul statului nu era desființat, astfel că invocă art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia a fost cumpărătoare de bună credință. Recursul pârâților D.I. și D.N.: - Legea 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, este concludentă în sensul menținerii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

- Contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și sunt acte autentice, constituind titlu de proprietate, conform art. 45 alin. (2) din Legea nr. 1/2009. - Motivarea instanței de apel, în sensul că a fost răsturnată prezumția bunei credințe, pe considerentul că reclamanții au făcut demersuri pentru restituirea imobilului, este eronată. - Pârâții au cumpărat bunul după expirarea celor 6 luni instituit de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995. - Acțiunea formulată în contradictoriu cu Statul Român (nu a fost notată existența litigiului) nu a fost înscrisă în C.F., astfel că reclamanții nu au fost de bună credință, nerespectând formele de publicitate imobiliară.

Analizând recursurile declarate, Înalta Curte constată că acestea sunt fondate și vor fi analizate împreună din prisma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticile acestora fiind comune și vizând buna credință a chiriașilor cumpărători în baza Legii nr. 112/1995: La 30 septembrie 1996 și 20 noiembrie 1996, între PMB și chiriașii imobilului în cauză, s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare, cu respectarea dispozițiilor art. 9 și 14 din Legea nr. 112/1995. La aceste date nu s-a putut pune în discuție valabilitatea titlului statului vânzător - Decretul nr. 92/1950, ci numai existența lui. Astfel, chiriașii-cumpărători au avut convingerea că statul era proprietarul aparent al apartamentelor în cauză, titlul statului nefiind desființat la acea epocă.

Ulterior, prin sentința civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997 a Judecătoriei sectorului 2 București, inopozabilă pârâților-persoane fizice din prezenta cauză, a fost admisă acțiunea reclamanților, s-a constatat inaplicabilitatea Decretului nr. 92/1950 și s-a dispus obligarea pârâtei Consiliul Local al Municipiului București la restituirea imobilului situat în București, str. A. Cu privire la acest litigiu, se observă că acesta a fost soluționat împotriva unei persoane care nu mai avea calitate procesuală activă, bunul fiind deja înstrăinat chiriașilor, și fără ca instanța să verifice situația juridică actuală a imobilului. La data de 3 iulie 2001, reclamanții au formulat cerere în temeiul Legii nr. 10/2001, notificarea nr. 667, transmisă prin Biroul Executorului Judecătoresc T.G., prin care au solicitat Primarului municipiului București restituirea în natură a imobilului.

La 13 august 2002, reclamanții au inițiat un nou demers judiciar, prin care au solicitat constatarea nulității absolute a contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995 și repunerea părților în situația anterioară, invocând frauda la lege, întrucât înstrăinătorul cunoștea că titlul statului nu este valabil, iar cumpărătorii nu au fost de bună credință. Or, frauda la lege invocată nu se poate răsfrânge asupra cumpărătorilor care au perfectat actele juridice cu deplina credință a faptului că statul-vânzător este proprietarul imobilului și a respectării prevederilor legale.

În ceea ce privește teoria aparenței în drept, aceasta a dat naștere unor ample controverse în practica și literatura de specialitate datorită existenței unui conflict între doi titulari de drepturi reale imobiliare, pe de o parte terțul dobânditor de bună credință care a încheiat actul cu proprietarul, sau moștenitorul aparent, iar pe de altă parte, adevăratul proprietar, sau moștenitor, titularul dreptului real. În final, a fost adoptată ipoteza culpei adevăratului proprietar care a neglijat să-și exercite dreptul, înlesnind astfel crearea unei aparențe înșelătoare. Prin efectul acestei greșeli, titularul veritabil angajează răspunderea sa proprie față de terțul de bună credință, iar reparația prejudiciului suferit de acest terț se face numai prin menținerea ca valabil a actului încheiat de titularul aparent.

Răspunderea adevăratului titular al dreptului se bazează pe riscul de a fi titularul unui drept. El este, deci, expus riscului de a pierde dreptul său, spre a se garanta stabilitatea actelor îndeplinite în favoarea terțului de bună credință de către titularul aparent. În conflictele de interes legitim dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință al bunului său imobil, este preferat acesta din urmă, pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice, rațiuni exprimate de adagiul error communis facit jus recunoscut în doctrina juridică și aplicat în cazuri de excepție în practica instanțelor judecătorești.

Eroarea comună presupune atât un element obiectiv reprezentat de aparența creată de titlul de proprietate prezentat, cât și un element subiectiv, psihologic, constând în credința cumpărătorului în aparența creată de titlul de proprietate, coroborată cu celelalte împrejurări de fapt ce întăresc această credință: publicitatea dreptului, conduita proprietarului aparent față de bun, durata de timp în care proprietarul aparent a stăpânit public anterior bunul, percepția colectivității față de bunul sau categoria din care face parte bunul deținut de proprietarul aparent.

Din probatoriul administrat în speța supusă atenției, nu a rezultat faptul că reclamanții sau statul vânzător au adus la cunoștința cumpărătorilor, în niciun fel, intenția de revendicare a imobilului, ci, din contră, din înscrisurile existente la dosarul cauzei - nota emisă la 6 septembrie 1996 de SC A. SA-Serviciul Fond Locativ, cu privire la caracteristicile locuinței, în care se specifică că imobilul nu este retrocedat sau în procese de retrocedare și se poate vinde; adresa din 8 septembrie 2008, emisă de mandatarul Primăria Municipiului București, SC A. SA, din care rezultă comunicarea către pârâți a faptului că, la data cumpărării imobilului în baza Legii nr. 112/1995, în evidențe nu figura acțiune de revendicare sau notificare formulată de către reclamanți (fila 121 Dosar nr. 27195/3/2008 al Tribunalului București); răspunsurile la interogatoriile luate reclamanților, din care reiese că aceștia au cunoscut că imobilul era ocupat de chiriașii-cumpărători; inexistența vrunei dovezi referitoare la notarea litigiului purtat în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului București, etc. - rezultă că pârâții nu au avut cunoștință despre vrun demers al reclamanților de restituire a bunului.

Așadar, se constată că pârâții-cumpărători au încheiat contracte valabile pentru cele trei apartamente, pe care le-au deținut anterior în calitate de chiriași, iar ulterior în calitate de proprietari, dându-se eficiență principiului securității - circuitului civil, al siguranței încheierii raporturilor civile, dar și principiului potrivit căruia, instanțele nu sunt chemate să asigure îndreptarea unor nedreptăți privitor la foștii proprietari (incontestabile, de altfel, potrivit reglementărilor legislativ ulterioare), cu consecința nedreptățirii actualilor proprietari și posesori ai bunurilor, prin lipsirea de dreptul lor de proprietate, legal dobândit.

Prin articolul 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, legiuitorul s-a referit direct la actele de înstrăinare încheiate cu respectarea legii, pentru imobilele preluate de stat fără titlu valabil, dar care sunt salvate de la nulitate, în considerarea bunei-credințe, cel puțin a cumpărătorului, astfel că, a considera că din textul de lege nu trebuie să se înțeleagă faptul că actul de vânzare-cumpărare constituie titlu de proprietate, este greșită și în contra voinței legiuitorului care l-a adoptat, tocmai în considerarea ocrotirii bunei-credințe a cumpărătorului și asigurării stabilității circuitului civil, aceasta fiind și interpretarea constantă a Curții Constituționale în materie.

În practica judiciară a fost subliniată ideea că pentru identificarea elementului de „bună credință”, cerut de textul art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în cadrul cercetării judecătorești trebuie produse probe pe aspectul cunoașterii sau nu a faptului că părțile contractului au știut că bunul înstrăinat este proprietatea altei persoane (persoana îndreptățită). În acest context al analizei, se cere subdobânditorului să fi depus diligențe minime pentru a se convinge că a contractat cu verus dominus, însă nu i se poate pretinde să facă ceea ce este de atributul instanței de judecată, respectiv să analizeze valabilitatea titlului statului. În speță, valabilitatea titlului statului a fost analizată de instanță, doar ulterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, astfel că, la momentul încheierii actelor juridice, pârâții au avut convingerea că titlul aparținea statului.

Astfel, nu se poate invalida actul subdobânditorului dacă acesta nu a fost un act juridic intențional, în sensul că, nu a reprezentat un act de intenție fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, cumpărătorul neștiind de intenția fostului proprietar de a-și redobândi bunul și neavând cunoștință de faptul că titlul statului a fost contestat în instanță.

Nu poate fi primită, astfel, motivarea instanței de apel potrivit căreia, buna credință a subdobânditorilor chiriași a fost răsturnată, întrucât reclamanții s-au adresat autorităților cu cereri exprese de restituire a imobilului la data de 4 iulie 1996. Chiar dacă la dosarul cauzei au fost depuse aceste cereri de restituire în natură a întregului imobil, formulate de către reclamanți, acestea nu puteau fi admise, întrucât Legea nr. 112/1995 precizează în mod expres că se puteau restitui în natură numai apartamentele libere sau cele în care locuia fostul proprietar sau moștenitorii acestuia, nu însă și cele care erau ocupate de către chiriași, pentru care reclamanții pot primi doar despăgubiri.

Mai mult, reținerea instanței de apel potrivit căreia pârâții-cumpărători nu au fost de bună-credință la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare nu poate fi primită, întrucât, chiar dacă la acea dată, existau cererile reclamanților privind restituirea în natură a imobilului, acestea aveau o rezolvare distinctă, față de dreptul de cumpărare prevăzut pentru chiriașul imobilului. Astfel că, faptul că cererile de restituire formulate în baza Legii nr. 112/1995 nu au fost rezolvate, nu poate fi imputabil cumpărătorilor. Nu trebuie omis nici faptul că, procedura de suspendare de drept a soluționării cererilor chiriașilor privind cumpărarea apartamentelor, prevăzută de H.G. nr. 11/1997, nu avea aplicare în această situație, acest act normativ apărând ulterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare.

În plus, în speță, cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995 dețin cu titlu valabil, încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 și cu bună-credință, așadar un titlu actual, necontestat printr-o hotărâre judecătorească și deci, consolidat, un "bun" în sensul art. 1 din Protocolul 1 adițional la C.E.D.O. și care are preferabilitate, în raport cu vechiul titlu din anul 1925 al autoarei reclamanților. Însăși jurisprudența C.E.D.O. în materie, oglindită în cauze relevante, subliniază importanța legislației, cu respectarea unui echilibru între interesul general al comunității și drepturile fundamentale ale individului, respectarea principiului stabilității circuitului civil și ocrotirea bunei-credințe a subdobânditorilor, astfel încât aceștia să nu fie puși în situația de a suporta ponderea responsabilității statului care a confiscat cândva, imobilele ce au făcut obiectul vânzării-cumpărării în baza unor dispoziții legale.

Instanța europeană a stabilit că exigențele art. 1 din Protocolul nr. 1 și principiul securității raporturilor juridice trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât și în cel al cumpărătorului de bună-credință. Ca urmare, oricare dintre aceștia nu poate fi lipsit de proprietate decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Cu alte cuvinte, cât privește raportul dintre legea internă, respectiv Legea nr. 10/2001 și art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O., este necesar a se analiza, în funcție de circumstanțele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenția Europeană a Drepturilor Omului și dacă admiterea acțiunii reclamanților nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, de asemenea ocrotit, ori securității raporturilor juridice, cel al cumpărătorilor de bună credință.

Astfel, atunci când există neconcordanțe între legea internă și Convenție, trebuie să se verifice dacă și pârâții au, la rândul lor, un bun în sensul Convenției. În acest sens este relevantă decizia C.E.D.O. în cauza Pincova și Pinc contra Republicii Cehe, prin care s-a reținut faptul că, deși obiectivul general al legilor de restituire este unul legitim, este necesar a se asigura că atenuarea vechilor încălcări ale dreptului de proprietate cauzate de regimul comunist, nu creează noi neajunsuri disproporționate. În acest scop, legislația trebuie să facă posibilă luarea în considerare a circumstanțelor particulare ale fiecărei cauze, astfel încât persoanele care au dobândit bunuri cu bună-credință să nu fie puse în situația de a suporta greutatea responsabilității statului care cândva a confiscat aceste bunuri (paragraful 58, citat și în cauza Raicu contra României).

Altfel spus, trebuie să se țină cont de faptul că, pentru încălcarea de către stat a obligației pozitive de a asigura implementarea cu o claritate și o coerență rezonabile, a măsurilor reparatorii ce se cuvin persoanelor îndreptățite (cauza Păduraru contra României), nu trebuie să suporte consecințele un particular, ceea ce ar echivala cu o nouă privare nelegală de proprietate, de data aceasta a pârâților cumpărători. De asemenea, în contextul în care proprietarul deposedat abuziv a contestat titlul statului după o perioadă mai lungă de timp de la încheierea contractului de vânzare cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, față de principiul protejării drepturilor „reale și efective” exprimat în cauza Sporrong și Lonnroth contra Austriei, restituirea bunului către reclamanți ar aduce atingere securității raporturilor juridice.

Soluția se înscrie, de altfel, în practica judiciară română care a dat sens și aplicabilitate principiilor stabilității raporturilor civile și securității circuitului civil, confirmată prin Decizia nr. 33/09 iunie 2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în recursul în interesul legii, dar și în spiritul și litera Legii nr. 1/2009, adoptată pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001. În concluzie, principiul validității aparenței de drept, principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului cu titlu oneros al imobilului, principiul securității raporturilor juridice, principiul preeminenței legii speciale, consolidarea dreptului de proprietate al chiriașilor cumpărători sunt criterii care nu au fost avute în vedere de instanța de apel la soluționarea pricinii și constituie temei pentru admiterea recursurilor declarate de pârâți.

Acestea sunt considerentele pentru care decizia instanței de apel apare ca fiind nelegală și pentru care Înalta Curte va admite recursul pârâților, va modifica decizia atacată în sensul respingerii apelului reclamanților și va menține sentința primei instanțe. Înalta Curte, văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ., raportate la culpa procesuală a reclamanților,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Cu opinie majoritară: Admite recursurile declarate de pârâții D.M.M., M.P.M.S., D.I., D.N., D.C.G., Municipiul București prin Primar General și de recurentul Consiliul General al municipiului București prin Primar General împotriva deciziei nr. 91/ A din 8 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Modifică decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de apelanții - reclamanți A.M.D.I., B.L.G. și B.L.A., împotriva sentinței civile nr. 457 din 26 martie 2009 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, pe care o menține. Obligă intimații-reclamanți A.M.D.I., B.L.G. și B.L.A. la plata a 4.200 lei către recurenții - pârâți D.I. și D.N., și la plata a 4.000 lei către recurenta - pârâtă M.P.M.S., reprezentând cheltuieli de judecată, în recurs.

Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 februarie 2011.

OPINIE SEPARATĂ

Considerentele care mă determină să nu mă raliez opiniei majoritare și să formulez, în prezenta cauză, opinie separată, în sensul respingerii recursurilor, sunt următoarele: Sub un prim aspect, trebuie precizat că analiza va cuprinde două branșe distincte, structurate pe argumente deduse din dreptul intern și din jurisprudența C.E.D.O., pronunțată în cauzele împotriva României, în materia dreptului de proprietate, argumente ce vor fi aplicate la circumstanțele particulare ale cauzei deduse judecății, si care vor întemeia opinia separată. În reglementarea internă, pentru ipoteza în care bunul preluat fără titlu a fost înstrăinat, sunt aplicabile prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, ce consacră, in terminis, un principiu de drept comun, al ocrotirii subdobânditorului cu titlu oneros de bună-credință, în ipoteza vânzării bunului altuia, respectiv principiul validității aparenței de drept.

Principiul validității aparenței în drept (error communis facit jus) constituie o excepție de la efectul sancțiunii civile a nulității, respectiv o excepție de la regula quod nullum est nullum producit effectum, în sensul că actul juridic civil nul absolut produce efectul păstrării bunului, respectiv a dreptului de proprietate, de către dobânditorul cu titlu oneros de bună-credință, dacă acesta s-a aflat într-o eroare comună și invincibilă. Pentru a opera ca excepție de la principiile quod nullum est nullum producit effectum și resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, principiul validității aparenței în drept presupune întrunirea concomitentă a condiției bunei-credințe a cumpărătorului și a condiției ca acesta să se fi aflat într-o eroare comună și invincibilă.

Potrivit art. 45 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, interpretat per a contrario, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut dacă a fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale, în vigoare la acel moment; alineatele 2 și 4 ale aceluiași articol particularizând ipoteza din alineatul 1. Art. 45 alin. (2) consacră nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 (ca lege ce guvernează procesul de privatizare a imobilelor cu destinația de locuință, preluate cu titlu de către stat), cu privire la locuințe preluate fără titlu, cauza de nulitate constituind-o încălcarea prevederilor art. 1 din aceeași lege, potrivit cărora procedurile reglementate privesc exclusiv locuințe preluate cu titlu, numai acestea putând fi vândute chiriașilor, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, coroborat cu prevederile art. 1 din aceeași lege.

Același alin. (2) din art. 45, consacră legal principiul de drept comun al eficacității aparenței în drept, inclusiv pentru cazul dobânditorului de bună-credință cu titlu oneros, aflat într-o eroare comună și invincibilă, care, în aceste condiții, paralizează cererea de constatare a nulității absolute, precum și revendicarea de către fostul proprietar. Buna - credință reprezintă, conform definiției date în articolul 1898 alin. (1) C. civ., convingerea posesorului că vânzătorul avea toate caracteristicile cerute de lege pentru a putea transfera dreptul de proprietate. Reaua - credință a fost definită, în literatura juridică românească, ca atitudinea unei persoane care îndeplinește un act sau o faptă contravenind legii și fiind pe deplin conștientă de caracterul ilicit al conduitei sale.

Buna-credință simplă nu salvează contractul de sancțiunea de drept civil a nulității; doar buna-credință, asociată cu eroarea comună și invincibilă, cele două elemente ale principiului validității aparenței în drept, duc la păstrarea bunului de către cumpărător. Sub aspect formal, păstrarea bunului de către cumpărător, în virtutea principiului validității aparenței în drept, se concretizează în neadmiterea cererii de constatare a nulității contractelor de vânzare-cumpărare și/ sau în neadmiterea acțiunii în revendicare, declanșată la cererea fostului proprietar. Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, atât formele de restituire, cât și dreptul chiriașilor de a cumpăra priveau exclusiv imobilele cu destinația de locuință preluate cu titlu de către stat.

Dacă locuința vândută chiriașilor, în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, a fost preluată fără titlu, contractul de vânzare - cumpărare este nul absolut, pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995 - cauza de nulitate absolută a fraudei la lege.

Dată fiind, în situația specială a acestor imobile, necesitatea reglementării regimului juridic al acestora, prin lege specială de reparație, pentru preluarea abuzivă de către stat, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 a consacrat, cu titlu de excepție de la efectele nulității absolute pentru fraudă la lege, principiul de drept comun al eficacității aparenței în drept, pentru ipoteza vânzării bunului altuia; locuința vândută chiriașilor fiind preluată fără titlu, vânzarea este una a bunului altuia, nulă absolut pentru cauză ilicită, sau în considerarea regulii fraus omnia corrumpit (ce absoarbe cauza de nulitate absolută a încălcării prevederilor legale imperative, în acest caz).

În această ipoteză, vânzarea este valabilă dacă, la momentul încheierii contractului, cumpărătorul a fost de bună-credință. În cazul imobilelor preluate abuziv de către stat, nici autoritățile administrației publice centrale și locale, în reprezentarea statului, respectiv a unităților administrativ-teritoriale – după cum imobilul era evidențiat ca aparținând domeniului public sau privat al acestora – și nici unitățile specializate în vânzarea acestora nu pot invoca buna-credință în ceea ce-i privește, aceștia cunoscând sau trebuind să cunoască situația juridică reală a imobilului. În ceea ce-l privește pe cumpărător, reaua-credință a acestuia trebuie dovedită, sarcina probei incumbând reclamantului, fost proprietar, în baza art. 1169 raportat la art. 1899 alin. (2) C. civ., prezumția legală relativă de bună-credință putând fi răsturnată prin orice mijloc de probă.

Reaua-credință este reținută exclusiv în raport de conduita dobânditorului cu titlu oneros, adevăratului proprietar neincumbându-i nici o obligație de diligență pe lângă dobânditorul de la neproprietar; din perspectiva aplicării art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, fostului proprietar îi incumbă doar obligația (de a cărei îndeplinire este condiționată temeinicia acțiunii în justiție întemeiată pe aceste prevederi) de a fi contestat, în orice formă, valabilitatea preluării imobilului de către stat, anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către chiriași (fie prin acțiune în justiție, în retrocedarea imobilului preluat fără titlu, fie prin cerere de restituire în natură a imobilului preluat fără titlu, sau prin orice alt act sau fapt evident, manifest).

Cumpărătorii sunt de rea-credință dacă, la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, au cunoscut sau puteau cunoaște, cu minime diligențe, pentru a exclude simpla ignoranță și orice dubiu, faptul că locuința cumpărată este revendicată de către fostul proprietar, fie pe calea unei acțiuni directe în justiție, fie pe calea cererii de restituire în natură, formulată în temeiul Legii nr. 112/1995, alături de orice alte manifestări de voință neechivoce, prin care valabilitatea titlului statului să fie contestată.

Pentru a reține reaua-credință a cumpărătorilor nu este suficientă prezumția simplă (art. 1203 C. civ.) a cunoașterii de către aceștia a faptului preluării imobilului de către stat și a caracterului abuziv al preluării imobilelor în general, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, născută din faptul notoriu nedeterminat al contestării, în general, de către foștii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada menționată. Această prezumție simplă trebuie coroborată cu probe certe, din care să rezulte, fără echivoc, faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii au cunoscut ori puteau cunoaște, cu minime diligențe, nu faptul că locuința a fost preluată de către stat, cât timp dreptul lor de a cumpăra era reglementat de lege, chiar cu privire la locuințe preluate de către stat, ci faptul că foștii proprietari contestă valabilitatea preluării.

Buna sau reaua - credință a cumpărătorilor, sub aspectul posibilității de a cunoaște contestarea titlului statului de către fostul proprietar nu este apreciată, în raport de conduita fostului proprietar, în lipsa unei prevederi legale, care să instituie o anumită conduită în sarcina acestuia, sub forma obligației de a-i notifica pe chiriașii imobilului a cărui restituire intenționează a o solicita. Pe de altă parte, nu se poate susține faptul că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, singura cale prin care fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fără titlu era cea a cererii de restituire, în procedura Legii nr. 112/1995, în lipsa unei reglementări speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fără titlu; orice manifestare neechivocă de voință a fostului proprietar, în sensul solicitării restituirii imobilului preluat, echivalând cu o contestare a valabilității preluării.

Astfel, cumpărătorul diligent și precaut nu poate invoca buna-credință, dacă, la momentul încheierii contractului, avea cunoștință ori putea avea cunoștință de faptul că cel care vinde nu este proprietarul imobilului, ori, din anumite împrejurări, rezulta faptul că un terț se consideră adevăratul proprietar al imobilului; întrucât dubiul avut cu privire la situația juridică a imobilului trebuia să-l oprească a cumpăra. Cea de-a doua branșă a analizei se va centra pe jurisprudența, relevantă în speță, a Curții Europene a Drepturilor Omului, pronunțată în cauzele împotriva României, prin care s-au interpretat, pe cale pretoriană, dispozițiile art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Astfel, în cauza Păduraru contra României, Curtea Europeană a observat că Legea nr. 112/1995 nu se aplica decât în cazul bunurilor pentru care statul deținea un titlu de proprietate (paragrafele 26-30) și că nici o altă dispoziție internă nu acorda statului dreptul de a vinde un bun care se găsea de facto în patrimoniul său și, pentru care, nu avea, așadar, un titlu.

În această cauză, Curtea a reținut că, la momentul vânzării, statul nu avea un titlu asupra apartamentului în litigiu și că ingerința litigioasă era lipsită de bază legală, având în vedere că Legea nr. 112/1995 nu permitea decât vânzarea bunurilor dobândite cu titlu (par. 79). Ținând seama de argumentele expuse, Curtea a conchis că ingerința în dreptul de proprietate al reclamantului a fost lipsită de bază legală (par. 80). Curtea Europeană a afirmat, în mod constant, că este obligația statului să se doteze cu un arsenal juridic adecvat și suficient, pentru a asigura respectarea obligațiilor pozitive ce îi revin în virtutea Convenției, pe terenul art. 1 al Primului Protocol adițional la Convenție . Curtea Europeană a statuat, în cauza Păduraru, că vânzarea de către stat a apartamentelor imobilului în litigiu, înainte ca o instanță sau o autoritate administrativă să fi hotărât asupra cererii de restituire, introdusă de reclamant în temeiul unei legi speciale ce viza repararea prejudiciilor suferite de foștii proprietari în timpul regimului comunist, nu pare deloc să fi fost justificată în circumstanțele speței (par. 105). Curtea a statuat, de asemenea, în cauza Porteanu contra României, ca vânzarea de către stat unor terți de bună-credință a bunului altuia, chiar dacă este anterioară confirmării definitive în instanță a dreptului de proprietate al reclamantului,

combinată cu lipsa totală a oricărei despăgubiri, reprezintă o privare de proprietate contrară art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (par. 32; în același sens, cauza Străin și alții contra României, par. 39 si 59). In această cauză, Curtea a constatat că Legea nr. 112/1995, invocată de către stat, nu permitea acestuia să vândă chiriașilor un bun naționalizat în mod abuziv, de vreme ce legea în cauză reglementa doar vânzarea bunurilor legal intrate în patrimoniul statului (Străin, par. 47). În speță, Curtea Europeană nu a identificat niciun motiv pentru a se îndepărta de la jurisprudența menționată, situația de fapt fiind aproape aceeași. Similar Cauzei Brumărescu, în prezenta cauză, terții au devenit proprietari asupra unei părți din imobil, înainte ca dreptul de proprietate al reclamantei asupra bunului imobil să fie confirmat, în mod definitiv, cu efect retroactiv.

Asemenea situației din cauza Străin, reclamantei i-a fost recunoscută calitatea de proprietar legitim, instanțele judecătorești, având în vedere naționalizarea abuzivă, stabilind că titlul său de proprietate este de necontestat (par. 33). Curtea a observat că vânzarea unei părți din imobilul reclamantei, în baza Legii nr. 112/1995, care nu permitea decât înstrăinarea unor bunuri dobândite în mod legal, împiedică reclamanta să se bucure de dreptul său de proprietate, fără ca reclamantei sa-i fie acordată vreo despăgubire pentru această privare (par. 34). Procedând la analiza particulară a circumstanțelor cauzei deduse judecății, se poate retine că actele de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996, din 20 noiembrie 1996 și din 30 septembrie 1996 au fost încheiate după înregistrarea cererii reclamanților de restituire în natură a imobilelor în litigiu, la data de 4 iulie 1996. În același sens, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, exista, pe rolul instanțelor, o acțiune în revendicare, formulată de foștii proprietari, la data de 25 iulie 1996, în contradictoriu cu statul, prin care se solicita si a se constata că imobilul nu intră sub incidența Legii nr. 112/1995, pentru că a fost preluat de stat fără titlu valabil, bunul fiind, deci, litigios,

iar autoritățile administrative având obligația de a se abține de la încheierea actelor translative de proprietate până la momentul stabilirii situației juridice a imobilului. Prin sentința civilă nr. 4439 din 18 aprilie 1997, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, rămasă irevocabilă, s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanți împotriva Consiliului Local al Municipiului București, această instituție fiind obligată să restituie reclamanților, în natură, imobilul în litigiu, constatându-se inaplicabilitatea Decretului nr. 92/1952, care constituia titlul de preluare al acestui imobil de către stat.

Ca un argument suplimentar, în examinarea atitudinii organelor administrative, se poate retine că, la data de 23 octombrie 1996 (cel puțin unul dintre contracte fiind finalizat după această dată), Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 din cadrul Primăriei Municipiului București a decis că imobilele pentru care a fost depusă o cerere de restituire nu vor fi vândute decât după clarificarea situației lor juridice, adică după verificarea valabilității titlului statului (a se vedea în acest sens, și paragraful 102 din cauza Păduraru contra României) . În acest context probatoriu, se constată că, în cauză, cumpărătorii nu mai pot invoca buna-credință, ca o cauză de salvgardare a actelor juridice lovite de nulitatea absolută.

Prezumția simplă născută din faptul notoriu nedeterminat al contestării în general, de către foștii proprietari, a modului abuziv în care au fost preluate imobilele, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, coroborată cu faptul că bunul era litigios, si acest fapt ar fi fost facil de aflat, fac dovada îndoielii, a cărei reprezentare trebuiau să o aibă cumpărătorii, la momentul încheierii contractelor de vânzare - cumpărare, cu privire la valabilitatea titlului statului asupra imobilului, adică asupra însăși aparenței dreptului. În ipoteza vânzării bunului altuia, când ambele părți sunt de rea-credință, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută, așa cum statuează expres prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

Cauza de nulitate absolută, ce dublează nulitatea absolută, pentru încălcarea prevederilor imperative ale art. 1 din Legea nr. 112/1995, este cauza ilicită, în temeiul art. 968 C. civ., ambele părți angajându-se într-o operațiune speculativă, cât timp aveau cunoștință ori puteau să aibă cunoștință de contestarea valabilității preluării. Recurenții - cumpărători au contractat, astfel, pe riscul lor, cu privire la un imobil, a cărui preluare de către stat era discutabilă, sub aspectul valabilității, ignorând prevederile art. 1 din Legea nr. 112/1995, ce permiteau vânzarea către chiriași doar a locuințelor preluate cu titlu. Prin urmare, scopul mediat urmărit de către cumpărători la încheierea contractului a fost acela de a specula, în favoarea lor, regimul juridic incert al locuințelor, pentru a se prevala de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Fiind de rea-credință, dobânditorii nu pot invoca, în favoarea lor, excepția validității aparenței în drept, pentru a păstra locuințele ce au făcut obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, nule absolut pentru încălcarea prevederilor art. 1 din Legea nr. 112/1995, peste care se suprapune cauza ilicită a obligației acestora. Nefiind îndeplinită prima dintre cele două condiții obligatorii (buna-credință a cumpărătorilor imobilului și eroarea comună și invincibilă în care aceștia trebuiau să se afle asupra situației juridice reale a imobilului), respectiv condiția cumpărătorului de bună-credință, starea de fapt nu poate prevala asupra dreptului, principiul error communis facit jus nefiind aplicabil, cumpărătorii neputând păstra imobilul.

Din perspectivă convențională, judecătorul opiniei separate consideră, în dezacord cu considerentele opiniei majoritare, că, în cauză, nu sunt aplicabile, ca precedente, hotărârile Curții Europene, pronunțate în cauza Pincova și Pinc contra Republicii Cehe si cauza Raicu contra României, prin care s-a reținut faptul că, deși obiectivul general al legilor de restituire este unul legitim, este necesar a se asigura că atenuarea vechilor încălcări ale dreptului de proprietate cauzate de regimul comunist, nu creează noi neajunsuri disproporționate.

În acest scop, legislația trebuie să facă posibilă luarea în considerare a circumstanțelor particulare ale fiecărei cauze, astfel încât persoanele care au dobândit bunuri cu bună-credință să nu fie puse în situația de a suporta greutatea responsabilității statului care, cândva, a confiscat aceste bunuri (par. 58, citat și în cauza Raicu contra României), întrucât, în cauză, cumpărătorii pârâți D.M.M., M.P.M.S., D.I., D.N., D.C.G. nu au fost de bună-credință la încheierea actelor translative de proprietate, atacate cu acțiune în nulitate, iar principiul stabilității raporturilor juridice nu se poate întemeia pe precaritate.

În același sens, se poate constata că, spre deosebire de situația de fapt reținută în cauza Sporrong și Lonnroth contra Austriei, citată, de asemenea, în considerentele opiniei majoritare, proprietarii deposedați abuziv, în speță intimații reclamanți, nu au contestat titlul statului după o perioadă mai lungă de timp de la încheierea contractului de vânzare cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, ci au depus, în procedură administrativă, o cerere de restituire în natură a imobilelor în litigiu, la data de 4 iulie 1996, și o acțiune în revendicare, prin care contestau titlul statului, la data de 25 iulie 1996, ambele cereri anterioare încheierii contractelor de vânzare - cumpărare, atacate cu acțiune în nulitate.

Astfel, se poate concluziona că, în speță, vânzarea bunului altuia de către stat, care nu era verus dominus, către terții de rea-credință reprezintă o ingerință în dreptul de proprietate al reclamanților - intimați si o nerespectare a obligațiilor pozitive ale statului, care trebuia să se abțină să vândă până ce situația juridică a imobilului era stabilită irevocabil, fie în procedură administrativă, fie în cea judiciară, si care, deși debitor al obligației de restituire în natură, a realizat vânzarea bunului, cu nesocotirea dispozițiilor legale. În același sens, ingerința produsă de stat nu are bază legală, câtă vreme Legea nr. 112/1995, în temeiul căreia s-au încheiat contractele de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996, din 20 noiembrie 1996 și din 30 septembrie 1996, reglementa numai vânzarea bunurilor preluate cu titlu de către stat, ipoteză care nu se regăsește în cauză.

În acest context, pentru a se asigura respectarea dreptului de proprietate al reclamanților, recunoscut cu efect retroactiv si nerevocabil, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, ce se bucură de o prezumție de validitate, drept garantat de articolul 1 al Primului Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, era necesară, în circumstanțele particulare ale cauzei, menținerea soluției instanței de apel de constatare a nulității contractelor de vânzare - cumpărare. Pentru considerentele expuse, consider că, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., se impunea respingerea, ca nefondate, a recursurilor formulate de recurenții – intimați împotriva deciziei civile nr. 91/ A din 8 februarie 2010, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.