ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2219/2019

Ședința publică din data de 27 noiembrie 2019

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Judecata în fața primei instanțe. Cererile părților și hotărârea Tribunalului București, secția a VI-a civilă

Sub nr. x/2010, pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtelor S.C. B. S.R.L., S.C. C. S.R.L. și S.C. D. S.R.L., având ca obiect evacuarea celor din urmă din spațiile comerciale pe care le ocupă, în suprafața de 5 m.p., 6 m.p. și 12,54 m.p., situate la parterul magazinului A. din București, Piața Unirii, nr. 1.

La termenul din 25.04.2012, reclamanta a identificat spațiile, într-o anexă, dar a menționat că înțelege să revendice aceste spații de la S.C. D. S.R.L., de la S.C. B. S.R.L. și de la S.C. C. S.R.L., care ocupă aceeași suprafață împreună cu S.C. E. S.R.L.; așa fiind, a precizat că acțiunea este promovată și împotriva celei din urmă societăți.

Sub nr. x/2010, pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtei S.C. B. S.R.L., având ca obiect evacuarea, pe cale de ordonanță președințială, a celei din urmă din spațiul comercial pe care îl ocupă, în suprafața de 5 m.p., situat la parterul magazinului A. din București, Piața Unirii, nr. 1, până la soluționarea dosarului nr. x/2010

La 12.01.2011, reclamanta a precizat că solicită ca evacuarea pârâtei să se dispună pe calea dreptului comun.

Pârâta a chemat în garanție pe S.C. F. S.R.L., solicitând ca cea din urmă să suporte consecințele, dacă va cădea în pretenții, deoarece la data de 03.01.2007 i-a închiriat spațiul din care reclamanta pretinde să fie evacuată; pe parcursul procesului, pârâta a renunțat la judecata cererii de chemare în garanție.

La termenul din 20.04.2011, tribunalul a admis excepția de litispendență între dosarul nr. x/2010 și dosarul nr. x/2010.

Sub nr. x/2010, pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtei S.C. C. S.R.L., având ca obiect evacuarea, pe cale de ordonanță președințială, a celei din urmă din spațiul comercial pe care îl ocupă, în suprafața de 6 m.p., situat la parterul magazinului A. din București, Piața Unirii, nr. 1, până la soluționarea dosarului nr. x/2010

La 24.01.2011, reclamanta a precizat că solicită ca evacuarea pârâtei să se dispună pe calea dreptului comun.

Pârâta a chemat în garanție pe S.C. F. S.R.L., solicitând ca cea din urmă să suporte consecințele, dacă va cădea în pretenții, deoarece la data de 04.11.1997 i-a închiriat spațiul din care reclamanta pretinde să fie evacuată; pe parcursul procesului, pârâta a renunțat la judecata cererii de chemare în garanție.

La 07.03.2011, reclamanta și-a completat cererea, chemând în judecată și pe S.C. E. S.R.L., pentru a se dispune și evacuarea acesteia din spațiul în dispută.

La termenul din 16.05.2011, tribunalul a admis excepția de litispendență între dosarul nr. x/2010 și dosarul nr. x/2010.

Sub nr. x/2011, pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă a fost înregistrată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtei S.C. D. S.R.L., având ca obiect evacuarea, pe cale de ordonanță președințială, a celei din urmă din spațiul comercial pe care îl ocupă, în suprafața de 12,54 m.p., situat la parterul magazinului A. din București, Piața Unirii, nr. 1, până la soluționarea dosarului nr. x/2010

La 19.01.2011, reclamanta a precizat că solicită ca evacuarea pârâtei să se dispună pe calea dreptului comun.

La termenul din 11.05.2011, tribunalul a admis excepția de litispendență între dosarul nr. x/2011 și dosarul nr. x/2010.

La 21.12.2011, reclamanta a completat cererea, prin chemarea în judecată a pârâtei S.C. F. S.R.L., solicitând instanței să oblige pârâtele să-i lase în deplină proprietate și liniștita posesie a imobilului identificat mai sus, în suprafață totală de 23,5 m.p., rezultată din adiționarea celor individuale ocupate fără titlu; cerere în revendicare a fost întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ.

La 29.01.2014, S.C. G. S.A. a formulat o cerere de intervenție în interesul reclamantei, motivat de faptul că a încheiat cu reclamanta un contract de închiriere a spațiului în suprafață de 12,54 m.p., care se regăsește printre cele care fac obiectul prezentei acțiuni.

Cererea de intervenție accesorie a fost admisă în principiu.

Prin încheierile premergătoare, prima instanță a respins cererea reclamantei de renunțare la judecată și excepția inadmisibilității cererii completatoare, a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare, a respins excepția necompetenței sale materiale, a încuviințat proba cu înscrisuri, a respins o cerere de amânare a cauzei formulată de intervenientă și a luat alte măsuri, în vederea judecății cauzei.

Prin sentința civilă nr. 2610/21.05.2014, Tribunalul Bucuresti, secția a VI-a civilă a respins ca nefondate cererea principală și cererea de intervenție în interesul reclamantei și a luat act că S.C. C. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. au renunțat la judecata cererii de chemare în garanție a S.C. F. S.R.L.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că la 31.03.1994 în favoarea antecesoarei reclamantei a fost emis, în temeiul Legii nr. 15/1990 și al H.G. nr. 815/1992, certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x, pentru terenul în suprafață de 17.274,621 m.p. și a evocat apoi clauzele contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 încheiat cu S.C. F. S.R.L., din care a tras concluzia că reclamanta a transferat dreptul de proprietate nu doar asupra terenurilor, ci și asupra construcțiilor care au fost executate pe suprafața de 160,75 m.p., apreciind că sintagmele "vânzarea terenului construit" și "suprafața construită" utilizate în art. 1 din contract justifică o atare interpretare.

Tribunalul a considerat că, deși în clauzele referitoare la prezentarea naturii juridice a bunului și la stabilirea prețului, părțile au folosit termenul de "terenuri", obiectul contractului indicat de părți constă în transferul dreptului de proprietate asupra "terenului construit", așadar asupra terenului și construcțiilor existente pe el; în acest sens, instanța a avut în vedere regula de interpretare instituită de art. 977 C. civ.

De asemenea, a înlăturat susținerea comună a reclamantei și a intervenientei, potrivit căreia voința părților în sensul transferării dreptului de proprietate asupra terenului rezultă din corespondența purtată în perioada contemporană încheierii contractului, considerând că trebuie avută în vedere manifestarea de voință care a fost exprimată în contractul ce se impune părților întocmai ca și legea, conform art. 969 alin. (1) C. civ.; mai mult, examinând cererea pe care pârâta S.C. F. S.R.L. a adresat-o reclamantei în vederea încheierii contractului, a notat că pârâta s-a referit și la suprafața de 150 m.p. pe care se afla construcția, iar în procesul-verbal de ședință din 13.12.1996, întocmit cu ocazia Adunării Generale a Acționarilor antecesoarei reclamantei, când s-a aprobat cererea pârâtei, s-a făcut referire la "suprafața construită de 160,75 m.p.".

Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenului și a clădirilor în favoarea reclamantei și respingerea cererii S.C. F. S.R.L. de intabulare a dreptului de proprietate asupra terenului și construcțiilor care au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1997 au fost apreciate ca împrejurări lipsite de relevanță în cauză, deoarece regula potrivit căreia se dă eficiență titlului transcris cel dintâi în cartea funciară este aplicabilă în situația în care ambele părți invocă titluri provenind de la același autor, situație care nu se regăsește în speță, autorul pârâtei fiind chiar reclamanta.

În consecință, a apreciat că pârâta S.C. F. S.R.L. este titularul dreptului de proprietate asupra spațiilor revendicate, pe care l-a dobândit de la reclamantă prin contractul nr. x/14.05.1997, iar S.C. B. S.R.L., S.C. E. S.R.L. și S.C. D. S.R.L. sunt titularii dreptului de folosință asupra spațiilor revendicate, pe care l-au dobândit de la pârâta S.C. F. S.R.L. prin contractele de închiriere nr. x/03.01.2007, nr. y/04.12.1997, nr. z/14.02.2005 și nr. 32/01.12.2007.

Așa fiind, prima instanță a respins cererea principală și cererea de intervenție în interesul reclamantei, ca nefondate și, în baza art. 246 C. proc. civ., a luat act că pârâtele S.C. C. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. au renunțat la judecata cererii de chemare în garanție a S.C. F. S.R.L.

Apelurile. Decizia instanței de prim control judiciar

Împotriva acestei sentințe și a încheierilor premergătoare, S.C. A. S.A. și S.C. G. S.A. au declarat apel, ambele afirmând că prima instanță, interpretând greșit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.05.1997, i-a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic, ignorând înscrisurile din etapa precontractuală, care dovedeau ca intenția reală a părților a fost aceea de a înstrăina/dobândi numai terenuri; în acest context, au invocat și faptul că instanța nu a manifestat rol activ, în condițiile în care nu a administrat toate probele care ar fi putut lămuri situația de fapt; în plus, apelanta-intervenientă a susținut că prima instanță i-a încălcat dreptul la un proces echitabil, întrucât la 07.05.2014 i-a respins o cerere de amânare a judecății, pe care o justificase medical.

Prin decizia civilă nr. 521/21.03.2019, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a admis excepția lipsei capacității de folosință a intimatelor-pârâte S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L., cu privire la cererea de apel promovată de apelanta-intervenientă S.C. G. S.A., a anulat cererea de apel formulată de apelanta-intervenientă S.C. G. S.A. împotriva sentinței civile nr. 2610/21.05.2014 și a încheierilor premergătoare pronunțate de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010, în contradictoriu cu intimatele-pârâte S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L., pentru lipsa capacității de folosință, a respins cererea de apel, astfel cum a fost precizată, formulată de apelanta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva sentinței civile nr. 2610/21.05.2014 și a încheierilor premergătoare date de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010, ca nefondată și a respins cererea de apel formulată de apelanta-intervenientă S.C. G. S.A. împotriva sentinței civile nr. 2610/21.05.2014 și a încheierilor premergătoare date de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010, în contradictoriu cu intimatele-pârâte S.C. F. S.R.L., S.C. E. S.R.L. și S.C. D. S.R.L. ca nefondată. Prin aceeași decizie, a obligat apelanta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L. a sumei de 5.503,12 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, a respins cererea apelantei-interveniente S.C. G. S.A., referitoare la cheltuielile de judecată, ca neîntemeiată, a respins cererea intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L., referitoare la cheltuielile de judecată, ca neîntemeiată și a luat act că apelanta-reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe calea unei acțiuni separate.

Pentru a decide astfel, instanța de prim control judiciar a luat act că la termenul din 31.01.2019, apelanta-reclamantă a declarat că nu mai susține apelul formulat în contradictoriu cu S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L., întrucât aceste societăți au fost radiate, așa încât la termenul din 28.02.2019, a pus în discuție, din oficiu, în cadrul apelului declarat de S.C. G. S.A., excepția lipsei capacității de folosință a acestor două intimate-pârâte și a admis-o, notând că una dintre condițiile exercitării oricărei forme concrete de manifestare a acțiunii civile este reprezentată de existența capacității procesuale de folosință a părților, care presupune aptitudinea unei persoane de a avea drepturi și obligații pe plan procesual, actele de procedură făcute în contradictoriu cu o persoană lipsită de capacitate procesuală de folosință fiind nule. A mai reținut că încetarea capacității procesuale de folosință a persoanei juridice are loc la data încetării persoanei juridice înseși, iar conform art. 251 alin. (1) din noul C. civ., persoanele juridice supuse înregistrării încetează la data radierii din registrele în care au fost înscrise. Cum probele au relevat că S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L. au fost radiate din registrul comerțului, curtea a constatat că aceste două intimate-pârâte nu mai au capacitate de folosință; astfel, a admis excepția lipsei capacității lor de folosință, cu privire la apelul promovat de S.C. G. S.A., pe care l-a anulat, în limitele în care fusese declarat în contradictoriu cu intimatele-pârâte S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L.

În continuare, instanța de apel a înlăturat critica apelantei-interveniente, cu privire la incidența dispozițiilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ., ca urmare a încălcării dreptului la apărare și la un proces echitabil, notând că această parte a depus la data de 06.05.2014 o cerere de amânare a judecății, având în vedere imposibilitatea de prezentare a consilierului juridic din motive medicale, respinsă de tribunal la data de 07.05.2014.

După ce a evocat prevederile art. 156 C. proc. civ., curtea a observat că la dosar nu fusese depusă vreo delegație din care să rezulte că apelanta-intervenientă ar fi fost reprezentată de un consilier juridic, așa încât a apreciat că respingerea cererii de amânare nu a conturat încălcarea dreptului la un proces echitabil, cu atât mai mult cu cât legea reglementează posibilitatea acordării unui termen de către instanță, nu o obligație în acest sens. În plus, a apreciat că apelanta-intervenientă nu a indicat o cerere/susținere/apărare pe care ar fi dorit să o invoce și care nu a fost prezentată de partea în interesul căreia a intervenit, dar și că aceeași parte a avut posibilitatea ca prin apel să invoce toate apărările/susținerile/argumentele pe care le considera necesare soluționării cauzei, acestea urmând a fi analizate în cadrul apelului, fiind astfel înlăturată orice eventuală vătămare care ar fi decurs din respingerea cererii de amânare a judecății.

De asemenea, a apreciat că sunt neîntemeiate criticile apelantelor referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., ca urmare a faptului că nu ar fi fost stabilită corect situația de fapt prin administrarea unor probe concludente.

Contrar susținerilor apelantelor, curtea a constatat că apelanta-reclamantă nu a propus probele cu expertiză în specialitățile topografie/construcții și cercetare la fața locului, prezentând, din această perspectivă, cererile părților, în ordinea în care au fost formulate, ceea ce atrage incidența art. 129 alin. (5

1

) C. proc. civ., care prevede că părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii.

Pe de altă parte, a apreciat că și dacă s-ar considera că apelanta-reclamantă ar fi propus probele menționate mai sus în condițiile legii, nulitatea hotărârii ar fi putut interveni în condițiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ., numai dacă s-ar fi produs o vătămare care nu poate fi înlăturată în alt mod.

Or, a subliniat că, la cererea apelantelor, în apel s-a încuviințat administrarea probei cu expertize în specialitățile topografie și construcții, aspect care a înlăturat orice eventuală vătămare produsă acelorași părți, la judecata în primă instanță.

În continuare, curtea, luând în examinare criticile pe fond, a apreciat că ele nu justifică schimbarea sentinței atacate, dar a subliniat că argumentele sale, care vor fi reluate, în esență, în cele ce succed, le înlocuiesc pe cele care fuseseră avute în vedere de tribunal.

Notând, cu prioritate, că în speță este vorba de acte/fapte săvârșite înainte de intrarea în vigoare a noului C. civ., ceea ce atrage, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, aplicabilitatea C. civ. de la 1864, instanța de prim control judiciar a reținut că, în conformitate cu art. 480 C. civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și de a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, în limitele determinate de lege, acțiunea în revendicare fiind una reală, pornită de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar, ea reprezentând cel mai energic mod de apărare a dreptului de proprietate, deoarece titularul său pretinde nu doar recunoașterea dreptului, ci și restituirea bunului.

Într-o asemenea acțiune se aplică regula generală potrivit căreia reclamantul este cel care trebuie să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

Când și pârâtul invocă, la rândul său, un titlu de proprietate, a subliniat că revine instanței sarcina de a compara titlurile opuse de părți, dând apoi preferință celei ce are un titlu mai caracterizat.

Indicând, într-o manieră amplă și motivată corespunzător, prin trimitere la vastul probatoriu administrat, atât spațiile revendicate de apelanta-reclamantă, cât și cele ocupate de intimatele-pârâte, curtea de apel a constatat că spațiile aflate în litigiu se află pe terenul construit în suprafață de 160,75 m.p. și cotele indivize aferente, în suprafață de 151,48 m.p., ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997.

În aceste condiții, raportat la probele administrate în cauză, a verificat dacă vreuna dintre părți este titulara dreptului de proprietate asupra spațiilor comerciale revendicate și dacă posesia lor aparține apelantei-reclamante ori intimatelor-pârâte, pornind de la faptul că și apelanta-reclamantă, și intimata-pârâtă au pretins că sunt titularele dreptului de proprietate asupra spațiilor revendicate, pe când celelalte intimate-pârâte au susținut că titlul lor derivă din anumite contracte de închiriere încheiate cu S.C. F. S.R.L.

După ce a notat că intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a probat că a construit/amenajat spațiile comerciale în dispută în anii 1991-1992, chiar dacă în lipsa unei autorizații de construire, curtea de apel a reținut că, în conformitate cu art. 492 C. civ., orice construcție edificată pe teren este prezumată a fi făcută de proprietarul acelui teren, pe cheltuiala sa, până la proba contrară.

În analiza titularului dreptului de proprietate asupra terenului pe care au fost edificate spațiile revendicate, a notat că la 31.03.1994, Ministerul Comerțului a emis certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x/31.03.1994 pentru apelanta-reclamantă, cu privire la terenul în suprafață de 17.274,621 m.p., care a fost intabulat în cartea funciară nr. x Pe de altă parte, a constatat act că spațiile comerciale revendicate sunt amplasate la parterul Complexului comercial A., în două incinte separate, situate de o parte și de alta a intrării laterale în magazinul H. și sunt edificate prin lucrări de zidărie ancorată la structura de rezistență a magazinului A..

În acest context, a remarcat că apelanta-reclamantă și intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. au încheiat contractul de asociere nr. x/15.07.1992, al cărui obiect, potrivit art. 2, l-a reprezentat asocierea părților în vederea edificării unei construcții formată dintr-o clădire cu două niveluri compusă din: magazin de vânzare, depozit de marfă, birou, grup sanitar, anexe etc., părțile convenind ca edificarea construcției să fie făcută din fondurile intimatei-pârâte pe terenul aflat în proprietatea apelantei-reclamante, situat în curtea interioară a magazinului A., în zona de legătură dintre corpul central și corpul nou Călărași, dar și ca, atunci când va fi finalizată, construcția să rămână în proprietatea părților, în cote de 3% pentru apelanta-reclamantă (echivalentul valorii terenului) și de 97% pentru intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. (echivalentul valorii construcției).

Luând act de poziția apelantei-reclamante, care s-a înscris în fals cu privire la contractul de asociere nr. x/15.07.1992 și la anexă, susținând că acestea au fost redactate după anul 2000 și antedatate, nefiind în mod real semnate de părți la data și în forma prezentată, instanța de prim control judiciar a apreciat că la dosar nu a fost depusă nicio dovadă din care să rezulte falsificarea datei ori a conținutului înscrisurilor menționate, ci că probele administrate (înregistrarea contractului în registrul de intrări-ieșiri al apelantei-reclamante din anul 1992 și corespondența emisă de către aceeași parte în perioada 04.09.1992-09.05.1997) relevă că nu poate fi reținută susținerea referitoare la antedatarea contractului de asociere și a anexei. În ceea ce privește conținutul acestora, a constatat că apelanta-reclamanta a depus la dosar o formă a contractului care conține două pagini, respectiv prima și ultima pagină a contractului de asociere în forma lui completă, fiind evident că nu există o continuare logică a clauzelor contractuale în forma de contract astfel prezentată. A luat act și că apelanta-reclamantă a mai susținut că, în cazul în care ar fi fost încheiat contractul de asociere, nu se poate explica din punct de vedere logic încheierea contractului de închiriere nr. x/01.08.1996, prin care intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a acceptat să plătească chirie pentru terenul de 150 m.p. pe care a fost construit magazinul, atât pentru perioada anterioară încheierii convenției, cât și pentru viitor, însă curtea de apel a apreciat că explicația încheierii contractului de închiriere constă în faptul că după edificarea construcției, apelanta-reclamantă nu a dorit să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru terenuri/cote indivize din terenuri decât la data de 14.05.1997, susținând că nu a cunoscut de existența contractului de asociere, care a fost semnat de fostul director general I. cu depășirea mandatului dat de Consiliul de Administrație.

Așa fiind, a apreciat că este justificată opțiunea S.C. F. S.R.L. de a încheia contractul de închiriere nr. x/01.08.1996 și de continua demersurile pentru vânzarea terenurilor/cotelor indivize din terenuri - care au fost finalizate la 14.05.1997, când, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 166, S.C. A. S.A. a vândut către S.C. F. S.R.L. terenul construit în suprafață de 160,75 m.p. și cotele indivize aferente, în suprafață de 151,48 m.p., compus din suprafața construită în proprietate exclusivă de 160,75 m.p., suprafața construită în cota indiviză 20%: 2,52 m.p. (din suprafața totală de 12,54 m.p.) și 20%: 1 m.p. (din suprafața totală de 5 m.p.) - hol intrare principală, suprafața construită în cotă indiviză - culoar acces, hol intrare - 10%: 3 m.p. (din suprafața totală de 30 m.p.), suprafața neconstruită, liberă pentru circulație și aprovizionare, în cotă indiviză de 85%: 134,3 m.p. (din suprafața totală de 158 m.p.), suprafața neconstruită - căi de acces pietonal la centrala termică, în cotă indiviză de 20%: 4,42 m.p. (din suprafața totală de 22,1 m.p.), dar și suprafața neconstruită - căi de acces auto - în cotă indiviză de 2,6%: 6,24 m.p. (din suprafața totală de 240 m.p.).

În această ordine de idei, curtea de apel a apreciat că prima instanță a interpretat eronat clauzele contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 când a reținut că prin acesta ar fi fost înstrăinate și spațiile comerciale revendicate.

Înainte de a prezenta argumentele pentru care a ajuns la această concluzie, instanța de prim control judiciar a notat că în considerentele sentinței civile nr. 6221/21.10.2013, a căror putere de lucru judecat se invocase, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a avut în vedere situația spațiului comercial edificat pe terenul în suprafață de 160,75 m.p., reținând că intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. este proprietara acestui spațiu, astfel că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 putea fi înstrăinat doar terenul. Or, cât timp obiectul dosarului de față îl constituie revendicarea altor spații comerciale, curtea a apreciat că nu poate fi incident efectul pozitiv al autorității de lucru judecat.

Însă, aplicând dispozițiile art. 977 și urm. C. civ., referitoare la interpretarea convențiilor, a apreciat că obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14.05.1997 l-a constituit înstrăinarea doar a unor terenuri/cote indivize din terenuri, nu și a unor construcții.

Un element esențial pentru a trage o atare concluzie l-a reprezentat faptul că, așa cum rezultă din art. 1 și 7 din contract, terenurile vândute au fost identificate printr-un raport prin care au fost evaluate doar terenuri/cote indivize din terenuri, nu și construcții; în baza aceluiași raport (care poartă nr. 173/29.11.1996 și a fost întocmit de J. S.A.), care face parte din convenție, a fost fixat și prețul.

De aceea, curtea de apel a considerat că voința reală a părților a fost aceea de a vinde și cumpăra terenuri/cote indivize din terenuri.

Alte aspecte importante pentru a ajunge la această concluzie sunt nu numai corespondența purtată de părțile semnatare, anterior încheierii tranzacției, pe larg expusă în considerentele deciziei recurate, ci și utilizarea în contract, cu excepția art. 1, a termenului "teren" atunci când se face referire la obiectul convenției. Iar referirea la "teren construit" și "suprafață construită" din art. 1 a fost făcută, după cum a apreciat instanța de apel, pentru a evidenția faptul că pe terenurile care au fost vândute există construcții.

În continuare, a notat că expertiza în specialitatea topografie a identificat pe planul de amplasament terenul construit în suprafață de 160,75 mp și cotele indivize aferente, în suprafață de 151,48 mp, care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 și a precizat că toate spațiile comerciale pe care apelanta-reclamantă le revendică și intimatele-pârâte le ocupă se află pe aceste terenuri, fără să le depășească.

Curtea de apel a subliniat că specific proprietății comune pe cote-părți este faptul că bunul care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracționat în materialitatea sa, fiecărui coproprietar revenindu-i o cotă-parte din drept exprimată matematic, așa încât drepturile tuturor se întâlnesc și pe ultima particulă din cele ce compun acel bun.

De aceea, a tras concluzia că, atât timp cât spațiile comerciale revendicate se află pe terenurile înstrăinate către intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L., fără să fie depășite cotele indivize, această parte este prezumată de art. 492 C. civ. ca fiind proprietara lor.

Și, chiar dacă s-ar considera că intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. nu poate pretinde un drept de proprietate comună pe cote-părți asupra terenului pe care au fost edificate spațiile revendicate, a considerat că apelantei-reclamante nu îi este aplicabilă prezumția prevăzută la art. 492 C. civ., deoarece probele au relevat că spațiile comerciale revendicate au fost construite/amenajate de către S.C. F. S.R.L. în perioada 1991-1992, iar nu de către persoana care pretinde că ar deține dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Curtea de apel a mai remarcat și faptul că apelanta-reclamantă nu a dovedit existența vreunui alt mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra spațiilor comerciale revendicate, împrejurări precum înregistrarea imobilelor revendicate în contabilitate, achitarea impozitelor/taxelor aferente, înscrierea în cartea funciară ori încheierea unor contracte de închiriere cu privire la aceste spații neconstituindu-se în modalități de dobândire a dreptului de proprietate recunoscute de lege.

În considerarea tuturor argumentelor prezentate mai sus, instanța de prim control judiciar a apreciat că apelanta-reclamantă nu a dovedit că este titulara dreptului de proprietate asupra spațiilor comerciale revendicate, în timp ce, raportat la art. 492 C. civ., intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. este prezumată ca fiind proprietara acestor spații. În ceea ce o privește pe intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L., a reținut că dreptul de folosință asupra spațiilor pe care le ocupă i-a fost transmis de către S.C. F. S.R.L., prin încheierea contractului de închiriere nr. x/15.02.2005, iar intimata-pârâtă S.C. D. S.R.L. nu mai folosește niciun spațiu, dreptul său de folosință, care îi fusese transmis prin contractul de închiriere nr. x/01.12.2007, încetând prin ajungerea convenției la termen, la 03.10.2012.

Așa fiind, a constatat că în mod corect a fost respinsă acțiunea în revendicare formulată de apelanta-reclamantă, însă a subliniat că argumentele care justifică această concluzie vor substitui considerentele expuse de prima instanță.

Recursul. Motivele de nelegalitate invocate

Împotriva acestei decizii, S.C. A. S.A. a declarat recurs, solicitând modificarea sa, în sensul admiterii acțiunii.

După ce a prezentat pe scurt situația de fapt și evoluția litigiului în etapele procesuale anterioare, recurenta a susținut că în hotărârea atacată nu sunt indicate motivele pentru care i-au fost înlăturate afirmațiile și dovezile administrate, dar și că ea a fost dată cu aplicarea greșită a art. 492 C. civ.; a invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea primului motiv de nelegalitate, recurenta a subliniat că în apel au fost comparate titlurile opuse de părți și că, în ceea ce o privește, prezentase atât certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria x nr. x din 31.03.1994, cât și încheierea nr. 11317/01.07.2002 emisă de O.C.P.I. - D. C. pen..I. Sector 3, prin care a fost înscris dreptul de proprietate asupra terenurilor și construcțiilor situate în București, Piața Unirii, nr. 1, sector 3 și încheierea nr. 2599/03.02.2005, prin care s-a dispus rectificarea proprietarului.

Apreciind că doar în mod tangențial curtea de apel i-a examinat titlul, când a reținut că "înscrierea imobilului în cartea funciară nu poate duce la concluzia că s-a dobândit un drept de proprietate", autoarea căii de atac de față a susținut că decizia recurată a fost pronunțată fără analiza temeinică a întregului probatoriu care fusese administrat.

Circumscris celui de-al doilea motiv de recurs, a apreciat că instanța de prim control judiciar a reținut în mod nelegal că operează prezumția instituită de art. 492 C. civ., întrucât intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a efectuat lucrările în perioada anilor 1991-1992, anterior dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997.

Așa fiind, recurenta a susținut că, pentru a opera prezumția reglementată prin art. 492 C. civ., dreptul de proprietate ar fi trebuit să-i aparțină intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L. chiar la momentul realizării lucrărilor, iar nu să fi fost dobândite ulterior cote-părți.

A mai afirmat că, și dacă teza propusă de instanța de apel ar fi acceptată, cât timp prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997 intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate asupra unor cote-părți din teren, un regim juridic similar ar fi trebuit să afecteze și proprietatea asupra construcției; concluzia la care a ajuns însă curtea de apel relevă, în opinia autoarei recursului, greșita aplicare a art. 492 C. civ.

În altă ordine de idei, a mai susținut că, de vreme ce s-a reținut deja lipsa autorizațiilor de construire pentru lucrările efectuate, prezumția instituită de textele de lege evocate nu mai putea fi aplicată, întrucât recunoașterea dreptului nu poate avea loc în condițiile încălcării normelor imperative din domeniul autorizațiilor de construire.

De altă parte, recurenta a considerat că instanța ar fi trebuit să facă aplicarea art. 462-471 C. civ. și să constate că lucrările au fost încorporate în bunul imobil principal (în magazinul A.), aflat în proprietatea sa exclusivă, iar nu în teren.

Aceasta, pentru că probele administrate în apel au relevat că lucrările au fost ancorate în structura de rezistență a magazinului A., realizate prin montarea de pereți interiori din bca și realizarea unei închideri tot prin montarea unei plăci din bca și a unor vitrine; ca atare, ele nu sunt spații comerciale distincte de magazin, ci sunt, în fapt, amenajări provizorii, încorporate în bunul imobil principal, ce se află în proprietatea exclusivă a recurentei și este distinct de teren.

De aceea, a apreciat că prin încorporarea în bunurile imobile, cele mobile (ca materialele de construcții utilizate de către S.C. F. S.R.L.) devin imobile, iar între aceste lucrări și bunul principal există un raport de accesorietate, întrucât lucrările nu ar fi putut exista în absența structurii magazinului A., de vreme ce unele părți componente ale spațiilor comerciale revendicate sunt formate chiar din structura magazinului, pereți exteriori și stâlpi.

Or, recurenta a arătat că hotărârea instanței de apel nu conține nicio referire asupra acestei perspective, cu toate că situația de fapt expusă mai sus rezultase pe deplin din probele care au fost administrate pe parcursul judecății; așa fiind, a evocat jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului și a apreciat că, atât timp cât decizia atacată nu a răspuns tuturor aspectelor prezentate de părți, ea este nelegală.

De asemenea, a mai susținut că în mod greșit a apreciat curtea de apel că prezumția de proprietate operează în favoarea intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L., de vreme ce au fost încheiate contracte de închiriere pentru spațiile comerciale, decizia atacată fiind nemotivată sub acest aspect.

Dezvoltând această critică, autoarea recursului a arătat că instanța de prim control judiciar a reținut că încheierea contractelor de închiriere poate fi explicată prin faptul că "după finalizarea construcției de către intimata-pârâtă F. S.R.L., apelanta-reclamantă nu a dorit să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare pentru terenuri/cote indivize din terenuri decât la data de 14.05.1997", ignorând succesiunea actelor pe care le încheiase cu S.C. K. S.R.L. (reprezentată, ca și S.C. F. S.R.L., de către Dl. L.), dar și împrejurarea particulară a încheierii unui nou contract de închiriere ulterior transmiterii proprietății asupra terenului/cotei-indivize din teren, aspecte din care rezulta, în opinia recurentei, că intimata-pârâtă i-a recunoscut dreptul de proprietate asupra spațiilor comerciale.

Așadar, a subliniat că și din această perspectivă decizia din apel apare ca fiind nemotivată, lipsind o analiză reală a susținerilor părții sau relevând o greșită interpretare a unor acte deduse judecății.

Analizând decizia atacată, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte reține următoarele:

Dintre măsurile adoptate prin dispozitivul hotărârii recurate, nu sunt atacate cele privind admiterea excepției lipsei capacității de folosință a intimatelor-pârâte S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L. și privind soluționarea apelului declarat de către apelanta-intervenientă S.C. G. S.A.; așadar, calea de atac vizează doar respingerea apelului promovat de S.C. A. S.A. împotriva sentinței civile nr. 2610/21.05.2014 și a încheierilor premergătoare date de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2010.

Situația de fapt stabilită în apel, judicios reținută și amplu expusă, presupune edificarea de către S.C. F. S.R.L., în anii 1991-1992, a unor spații comerciale situate la parterul magazinului A., al cărui proprietar este recurenta, prin lucrări de zidărie ancorate la structura de rezistență a clădirii, precum și dobândirea ulterioară prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997, de către S.C. F. S.R.L., a unui teren construit și a unor cote-indivize din teren, de la S.C. A. S.A.

Rvendicarea de către reclamanta-recurentă a respectivelor spații comerciale constituie obiect al litigiului de față.

Analiza deciziei recurate relevă că instanța de apel, după o prezentare amplă a situației de fapt, a tras o concluzie care contrazice argumentele pe care anterior le reținuse, fără să motiveze în mod convingător înlăturarea susținerilor părților; de aceea, raționamentul juridic adoptat nu a fost demonstrat neîndoielnic și hotărârea atacată, necreând transparență asupra silogismului, nu permite realizarea pe deplin a controlului judiciar.

Dacă prima instanță a respins acțiunea, reținând că S.C. F. S.R.L. a dobândit proprietatea terenului și a construcțiilor revendicate, ca efect al contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997, curtea de apel a respins calea de atac promovată de reclamantă, notând că spațiile edificate nu au format obiect al vânzării; însă, apreciind legală hotărârea primei instanțe, a păstrat-o, prezentând însă propriile considerente, care ar fi urmat să le înlocuiască pe cele expuse în sentință, potrivit cărora, în esență, reclamanta nu și-a dovedit dreptul de proprietate asupra spațiilor comerciale revendicate, în timp ce, raportat la art. 492 C. civ., intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. este prezumată ca fiind proprietara acestor spații, calitate în care a transmis ulterior dreptul de folosință, prin încheierea unor contracte de închiriere.

Nu părțile, ci instanța de apel este cea care a adus în discuție accesiunea, ca mod de dobândire a proprietății. Și, deși o asemenea abordare relevă o schimbare a cauzei acțiunii (în sens larg), părțile nu au înțeles să o combată în recurs.

Așa fiind, analiza Înaltei Curți va porni de la această premisă; examenul modalității în care curtea de apel a făcut aplicarea prezumției proprietății dobândite prin accesiune relevă că aceasta contravine legii.

În regimul C. civ. de la 1864, care guvernează raporturile dintre părți, în considerarea perioadei când au fost efectuate lucrările, în conformitate cu regula cuprinsă în art. 488 C. civ., "Tot ce se unește și se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului (...)".

Acest din urmă text evidențiază faptul material al alipirii sau al încorporării, care produce efecte juridice.

Ambele noțiuni, atât cea de "alipire", cât și cea de "încorporare", presupun ca între cele două lucruri să existe un raport de la accesoriu la principal. În plus, în cazul încorporării, este necesar ca legătura materială care se creează să fie atât de puternică, încât despărțirea lucrurilor să nu mai fie posibilă sau să genereze daune fie unuia sau altuia, fie ambelor lucruri. Ca efect al alipirii sau încorporării, lucrul accesoriu și cel principal formează un lucru nou sau un ansamblu de lucruri pe baza unor legături materiale și juridice specifice.

Calificarea unui lucru ca principal ori ca accesoriu se face de la caz la caz, fie în funcție de criteriul destinației, fie de cel al valorii economice.

Însă faptul material al alipirii sau al încorporării nu produce, în mod direct, efectul achizitiv de proprietate. Chiar dacă dreptul de accesiune se naște pe măsura alipirii ori a încorporării materialelor în imobil, el nu atrage automat dobândirea dreptului de proprietate, în lipsa manifestării de voință a proprietarului imobilului.

Cu alte cuvinte, pentru dobândirea dreptului de proprietate este necesară exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune, întrucât acest drept este potestativ.

Ca urmare, efectul achizitiv de proprietate se produce numai în măsura în care proprietarul imobilului asupra căruia s-au făcut lucrări încorporate sau alipite (adică, al bunului principal) înțelege să își exercite dreptul de accesiune (în sensul de a prelua lucrarea în proprietate); similar, până la acel moment, autorul lucrării nu are un drept de creanță pur și simplu, ci unul sub condiție suspensivă.

De asemenea, potrivit art. 492 C. civ., "Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contra."

Prin urmare, textul citat anterior instituie trei prezumții: în primul rând, legea prezumă că orice lucrare asupra unui imobil este făcută de proprietarul acestuia și, în al doilea rând, că lucrarea a fost făcută pe cheltuiala sa. A treia prezumție, care este corolarul primelor două, plecând de la legătura dintre accesoriu și principal, afirmă că proprietarul lucrului principal este și proprietarul lucrului accesoriu.

Prin urmare, distinct de faptul, nesesizat în apel, că pe parcursul judecății, S.C. F. S.R.L. nu a invocat dreptul de accesiune, prezumția proprietății operează în favoarea proprietarului bunului principal, iar nu în favoarea autorului lucrării.

Intimata S.C. F. S.R.L. a afirmat că este titular al dreptului de proprietate asupra construcțiilor, ca efect al contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997; așadar, ea nu a invocat accesiunea, ca mod de dobândire a proprietății, ci un alt mod de dobândire a dreptului real, respectiv cumpărarea.

Sub acest aspect, decizia din apel a oferit o dezlegare, în sensul că pe calea contractului menționat a operat transmiterea dreptului de proprietate doar asupra unor terenuri/cote-indivize de teren, nu și asupra construcțiilor, statuări care, în condițiile în care nu au fost atacate, au intrat în puterea de lucru judecat, așa încât nu mai pot fi contrazise.

Potrivit art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., hotărârea se dă în numele legii și trebuie să cuprindă, printre alte mențiuni, motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanțiile oferite de art. 6.1 din Convenția Europeană privind Drepturile Omului, include printre altele dreptul părților de a fi în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Motivarea unei hotărâri este înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte - dar nici ignorarea lor -, ci un răspuns la cele fundamentale, susceptibile prin conținutul lor să influențeze soluția.

Or, în considerarea argumentelor de principiu expuse anterior, se desprinde concluzia că lipsește din analiza instanței de prim control judiciar indicarea bunului principal, față de care să fi avut loc operațiunea de alipire/încorporare. Aceasta, pentru că nu constructorul, ci doar proprietarul bunului principal este prezumat de lege ca fiind titular al dreptului de proprietate asupra lucrărilor alipite/încorporate, în măsura în care își manifestă, în acest sens, voința. Așa fiind, curtea de apel ar fi trebuit să indice, în mod limpede, dacă bunul principal este terenul sau magazinul A..

În măsura în care bunul principal ar fi terenul, așa cum lasă să se întrevadă considerentele deciziei recurate, analiza curții nu a indicat motivul pentru care, deși intimata-pârâtă a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului ulterior perioadei în care a edificat construcțiile, prezumția a operat nu în favoarea proprietarului de atunci al terenului, ci în favoarea sa. Mai mult, cât timp prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/14.05.1997, S.C. F. S.R.L. a dobândit dreptul de proprietate asupra unor cote-părți din teren și probele au relevat, după cum s-a reținut în apel, că spațiile comerciale revendicate se află pe terenurile înstrăinate către intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L., fără să fie depășite cotele-indivize, decizia recurată nu a oferit o explicație faptului că în concluziile sale a reținut că această parte este prezumată de lege ca fiind proprietara lor unică, fără ca regimul juridic al coproprietății asupra terenului să afecteze și dreptul real asupra construcției.

În acest context, se cuvine reevaluată lipsa autorizației de construire pentru lucrările efectuate, deja reținută în apel, pentru că prezumția instituită de textele de lege evocate nu poate fi aplicată în condițiile încălcării normelor imperative din domeniu.

În egală măsură, bunul principal ar fi putut fi însuși magazinul A., căci, așa cum chiar instanța de apel a luat act, spațiile comerciale au fost edificate de către S.C. F. S.R.L., prin lucrări de zidărie ancorată la structura de rezistență a magazinului A.; acestea au fost realizate prin montarea de pereți interiori din bca și realizarea unei închideri tot prin montarea unei plăci din bca și a unor vitrine; ca atare, recurenta susține că ele nu sunt spații comerciale distincte de magazin, ci sunt, în fapt, amenajări provizorii, încorporate în bunul imobil principal, care este distinct de teren.

Această ipoteză nu a fost examinată în apel, cu toate că, prin încorporarea în bunul imobil, materialele de construcții utilizate de către S.C. F. S.R.L. au devenit imobile, iar raportul de accesorietate între bunul principal și lucrările adăugate pare a fi indiscutabil, de vreme ce lucrările nu ar fi putut exista în absența structurii magazinului A..

Se cuvine subliniat, totodată, că dispozițiile legale în materia accesiunii sunt aplicabile numai dacă între părți nu există convenții derogatorii.

În apel, instanța a evocat contractul de asociere nr. x/15.07.1992, al cărui obiect, potrivit art. 2, l-a reprezentat asocierea recurentei și a intimatei-pârâte S.C. F. S.R.L., în vederea edificării unei construcții formată dintr-o clădire cu două niveluri compusă din: magazin de vânzare, depozit de marfă, birou, grup sanitar, anexe etc., părțile convenind ca edificarea construcției să fie făcută din fondurile intimatei-pârâte pe terenul aflat în proprietatea recurentei-reclamante, situat în curtea interioară a magazinului A., în zona de legătură dintre corpul central și corpul nou Călărași, dar și ca, atunci când va fi finalizată, construcția să rămână în proprietatea părților, în cote de 3% pentru recurentă și de 97% pentru intimata-pârâtă S.C. F. S.R.L. Cu toate acestea, curtea de apel a înlăturat susținerile S.C. A. S.A., care s-a înscris în fals împotriva respectivului contract, dar nu a analizat măsura în care convenția părților a produs consecințele inițial agreate.

În considerarea argumentelor expuse anterior, Înalta Curte găsește ca fiind întemeiate motivele de nelegalitate invocate de recurentă, care relevă o necercetare corespunzătoare a fondului; de aceea, recursul va fi admis, în temeiul art. 312 alin. (1), (2), (3) și (5) C. proc. civ. și decizia atacată urmează să fie casată; întinderea casării va fi însă parțială, în limitele a ceea ce s-a recurat, indicate anterior.

Ca urmare, cauza va fi trimisă instanței de apel, care va rejudeca doar apelul declarat de apelanta-reclamantă - celelalte dispoziții ale deciziei atacate urmând să fie păstrate -, ținând cont de dezlegările obligatorii oferite de prezenta decizie și urmărind să răspundă tuturor aspectelor ridicate în recurs, prezentate mai sus și rămase neevaluate într-o judecată devolutivă până în prezent; de asemenea, vor fi supuse noii analize și înscrisurile prezentate de recurentă, în dovedirea titlului său de proprietate afirmat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 521/21.03.2019, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Casează în parte decizia atacată și trimite cauza instanței de apel, pentru rejudecarea apelului declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva sentinței civile nr. 2610/21.05.2014 și încheierilor premergătoare, pronunțate de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2010.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei atacate.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 noiembrie 2019.