ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1830/2004

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 12 noiembrie 1998, reclamanta, SC O.A. SA Timișoara, a solicitat ca, în contradictoriu cu SC P.O. SA Timișoara, instanța de judecată să oblige pârâta la plata sumei de 131.850.636 lei, compusă din 124.153.508 lei chirie restantă și 7.697.128 lei cu titlu de penalități de întârziere. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de locațiune nr. 1610 din 26 iunie 1998, pe o durată de 2 ani, cu drept de prelungire, privind darea în folosință sub formă de închiriere a spațiului în suprafață de 1998 metrii pătrați. Pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, neonorând un număr de 5 facturi emise în scopul încasării acesteia.

În cauză, a fost efectuată o expertiză contabilă. Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii, invocând culpa comună a părților. Pe cale reconvențională, aceasta a solicitat obligarea reclamantei-pârâte reconvenționale la plata actualizată a valorii renovărilor efectuate în spațiul menționat, și compensarea datoriilor reciproce. Prin sentința nr. 1641/PI din 23 octombrie 2000, Tribunalul Timiș, a admis acțiunea precizată și a obligat pârâta să plătească reclamantei 163.698.575 lei chirie restantă, precum și 240.124.248 lei penalități de întârziere. Prin aceeași hotărâre, cererea reconvențională a fost respinsă, ca nefondată. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut, potrivit probatoriului administrat în cauză, că părțile au încheiat contractul de locațiune urmare participării pârâtei la licitație și adjudecării acesteia.

Starea spațiului închiriat era cunoscută de pârâtă urmare vizualizării acestuia, iar din caietul de sarcini luase la cunoștință obligațiile ce urma a și le asuma. Valoarea chiriei datorate a fost stabilită de expertul contabil la sumai de 220.033.723 lei. În sarcina reclamantei nu se poate reține nici o culpă cu privire la executarea contractului. Lucrările de renovare, efectuate de pârâtă, materializează obligația asumată prin art. 4 lit. b) din contract, fără posibilitate de recuperare. Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 901/A din 18 decembrie 2001, a respins apelurile declarate de reclamantă și respectiv pârâtă, împotriva hotărârii primei instanțe.

Pentru a respinge apelul declarat de pârâtă, instanța de control judiciar a apreciat că prima instanță a reținut corect raporturile juridice din contractul de locațiune. Cu privire la primul motiv de apel, referitor la necesitatea diminuării chiriei, urmare renunțării pârâtei la folosința unei părți din spațiul închiriat, instanța de control judiciar a apreciat că acesta este neîntemeiat, în raport de împrejurarea stabilirii chiriei pentru întregul obiectiv. Pe de altă parte, în mod corect, prima instanță a reținut că nu a intervenit rezilierea parțială a contractului pentru spațiul aferent tinichigeriei, în lipsa acordului reclamantei și nepredarea acestui spațiu de către pârâtă. Cu privire la criticile privind greșita respingere a cererii reconvenționale, instanța de apel a apreciat că, în mod corect, a reținut instanța de fond efectuarea de reparații locative și lipsa convenției de recuperare a valorii acestora.

În fine, penalitățile sunt datorate în raport de întârzierea plății chiriei și înscrierea clauzei penale în art. 7 din contractul de locațiune. Împotriva acestei din urmă hotărâri, pârâta, SC P.O. SA Timișoara, a declarat recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ. Reiterând criticile formulate în apel, pârâta a susținut că: - în mod greșit instanța de control judiciar a menținut hotărârea primei instanțe, referitoare la obligarea acesteia la plata chiriei restante în sumă de 163.698.575 lei, deși chiria recalculată în raport de reducerea suprafeței închiriate cu cea a atelierului este de 207.431.468 lei, din care a achitat 57.235.137 lei, debitul restant real fiind de 150.196.431 lei.

În acest sens, în mod greșit, s-a reținut că obiectul închirierii îl formează obiectivul și nu suprafața efectiv folosită; - în mod greșit a fost reținută soluția primei instanțe, privind respingerea cererii reconvenționale, cu privire la lucrările a căror valoare a fost stabilită prin expertiză și care trebuiau compensate cu chiria restantă; - în mod greșit a fost menținută obligația de plată a penalităților, atât timp cât reclamanta este în culpă, constând în neîndeplinirea obligației de punere la dispoziție a spațiului cu utilajele corespunzătoare funcționării unei service auto. În concluzie, pârâta a solicitat admiterea recursului și, în rejudecare, diminuarea obligației de plată a chiriei la suma menționată, exonerarea de obligația plății penalităților, precum și admiterea cererii reconvenționale.

Recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare: Instanța de fond s-a pronunțat, în sensul criticat de pârâtă, având în vedere drepturile și obligațiile reciproce stabilite prin contractul de locațiune. Instanța de control judiciar a exprimat cauza prin prisma criticilor formulate și a menținut hotărârea primei instanțe, constatând că instanța de fond a stabilit corect starea de fapt, în concordanță cu probatoriul administrat, și s-a pronunțat, în limita sesizării, cu referire la obligațiile sumate contractual și neonorate.

Reiterând criticile formulate în apel, pârâta nu a probat în recurs: - stabilirea cuantumului chiriei lunare nu pe obiectiv, ci pe suprafața utilă pusă la dispoziția pârâtei, în raport de care ar fi fost justificată modificarea cuantumului chiriei în cazul dovedirii modificării contractului, în sensul diminuării suprafeței închiriate cu spațiul afectat tinichigeriei și predarea acestui spațiu reclamantei; - efectuarea altor lucrări decât cele prevăzute în contract sau existența unei convenții, în sensul recuperării valorilor acestora de la locator, împrejurare în raport de care s-ar fi justificat admiterea cererii reconvenționale; - neinserarea în contract a clauzei penale sau inexistența unui debit restant, respectiv neînregistrarea de întârzieri în îndeplinirea obligației de plată a chiriei, în raport de care obligarea acesteia la plata penalităților nu ar fi avut temei legal sau factual.

Așa fiind, criticile formulate în recurs se constată a fi neîntemeiate, hotărârea atacată fiind temeinică și legală. În consecință, pentru considerentele ce preced, Curtea va respinge recursul declarat de pârâtă, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta, SC P.O. SA Timișoara, împotriva deciziei nr. 901 A din 18 decembrie 2001, pronunțată de Curtea de apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 20 mai 2004.