ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2080/2019

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin contestația înregistrată la data de 17 septembrie 2010, pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, reclamanta SC A. SRL a solicitat, inițial, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, ulterior, la 16 martie 2011, precizând că înțelege să se judece doar cu Municipiul București, prin primarul general, anularea parțială a Hotărârii de expropriere nr. 79 din 3 august 2010 emise de Municipiul București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 cu privire la cuantumul despăgubirilor; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor reale datorate reclamantei în calitate de proprietar pentru imobilul expropriat situat în București, str. x, sector 1 - B., evaluând provizoriu cuantumul despăgubirilor la suma de 5.000.000 euro.

Prin Sentința civilă nr. 539 din 15 aprilie 2015, Tribunalul București, secția IV-a civilă a admis în parte acțiunea, astfel cum a fost precizată; a anulat în parte Hotărârea de expropriere nr. 79 din 3 august 2010 emisă de Municipiul București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru expropriere la suma de 15.333.910 RON și a obligat pârâtul la plata acestor despăgubiri în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii; a admis în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3.000 RON, reprezentând onorariu experți.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în esență, că, întrucât în cadrul punctului de vedere exprimat privind exproprierea reclamanta a estimat prejudiciul la suma de 15.333.910 RON, conform ofertei inițiale din notificarea Primăriei Municipiului București nr. 237 din 21 aprilie 2008, arătând că nu este de acord cu suma de 6.060.677 RON stabilită ulterior de expropriator, aceasta nu poate pretinde un prejudiciu mai mare, ca cel determinat prin expertiza tehnică judiciară, care este un simplu mijloc de probă ce trebuie evaluat în contextul celorlalte mijloace de probă.

Prin Decizia civilă nr. 837 din 29 noiembrie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelurile și a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile sunt în cuantum de 1.496.957 euro, echivalent în RON la data plății - contravaloare construcție și 150.000 euro, echivalent în RON la data plății - contravaloare fond de comerț, total 1.646.957 euro, echivalent în RON la data plății. A stabilit cuantumul cheltuielilor pentru fond de 700 RON și a obligat intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante 1.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, onorariu expert apel, luând act că apelanta-reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita celelalte cheltuieli pe cale separată, iar apelanta-pârâtă de a solicita toate cheltuielile pe cale separată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut, în esență, concluziile raportului de expertiză efectuat în apel, având ca obiectiv evaluarea imobilului la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv 04 noiembrie 2011 și, parțial, concluziile raportului de expertiză contabilă judiciară întocmit de experții C., D. și E., depus la data de 08.12.2010 în fața primei instanțe (prin care s-a apreciat că reclamantei i s-a produs un prejudiciu suplimentar constând în: valoarea contractelor de împrumut cu asociații; valoarea reprezentând suma trasă de reclamantă din împrumutul suplimentar; valoarea dobânzilor și comisioanelor bancare plătite de la data exproprierii până în luna noiembrie 2013).

În ceea ce privește apelurile formulate de pârât și de Ministerul Public, instanța de apel a constatat că oferta de despăgubire inițială făcută de expropriator pentru suma de 15.333.910 RON și-a încetat efectele în momentul emiterii H.G. nr. 590/2010, date în aplicarea Legii nr. 198/2004 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008), astfel încât în mod greșit tribunalul a avut-o în vedere pentru a considera că îi sunt incidente prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (aplicabil conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004. De vreme ce legea permite în mod expres contestarea cuantumului despăgubirilor, suma acordată de comisia de stabilire a despăgubirilor nu are relevanță.

Referitor la metodele de evaluare folosite de către fiecare din experții ce au făcut parte din comisia care a efectuat expertiza din apel, curtea s-a raportat la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere art. 9 din Legea nr. 198/2004. A fost reținută opinia majoritară a experților și singura comparabilă viabilă - F., imobil situat în București, str. x, a cărui destinație nu a fost inițial comercială, apreciindu-se rezonabil să fie avută în vedere întrucât este singura disponibilă; s-a arătat că în intervalul noiembrie 2010 - noiembrie 2011 nu au existat în concret fluctuații majore ale pieței imobiliare, astfel că nu există în mod obiectiv pentru experți o posibilitate să procedeze într-o altă manieră, cu atât mai mult cu cât este vorba de un imobil cu un grad înalt de specificitate.

În concluzie, curtea a reținut valoarea construcției ca fiind de 1.079.028 euro și valoarea terenului de 484.118 euro determinată în opinia majoritară prin raportare la Ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare București 2010, întocmit de Camera Notarilor Publici.

Sub aspectul daunelor economice pretinse de apelanta-reclamantă, instanța de apel a pornit de la faptul că, odată cu transferul dreptului de proprietate, fructele civile ale imobilului transmis se cuvin noului proprietar. Pe cale de consecință, aceasta nu mai este îndreptățită să dobândească chiriile imobilului după momentul exproprierii, indiferent că sunt privite ca o "distrugere a afacerii" și calculate în funcție de tarifele de închiriere practicate de unitatea administrativ teritorială sau că sunt determinate prin extrapolarea profitului obținut din chirii anterior exproprierii. Noul proprietar nu poate fi ținut răspunzător de o consecință mai îndepărtată, și anume pierderea suferită prin lipsirea fostului proprietar de sursa de venituri reprezentată de chirii.

Sub un alt aspect, curtea a avut în vedere că reprezintă într-adevăr un prejudiciu ceea ce excede pierderii atributelor dreptului de proprietate asupra imobilului, și anume pierderea fondului de comerț, evaluat prin tranzacția nr. 1 din 23 februarie 2007 încheiată între SC A. SRL și G., atestată la data de 8 martie 2007, sub nr. x, la suma de 150.000 euro.

Dat fiind că, potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatul nu poate contesta decât cuantumul despăgubirii, instanța de apel a constatat un impediment de ordin procedural în examinarea pe fond a criticii privind suprafața construcției (utilă, desfășurată, la sol) care trebuia luată în considerare în hotărârea de stabilire a despăgubirilor.

Prin Decizia civilă nr. 825 din 18 mai 2017 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a fost respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamantă împotriva încheierii din 26 ianuarie 2016 și au fost admise recursurile formulate de SC A. SRL, de pârâtul Municipiul București și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 și recursurile exercitate de reclamantă împotriva Încheierilor din 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017 și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva Încheierii din 10 ianuarie 2017. S-a dispus casarea deciziei recurate și a Încheierilor din 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017, cauza fiind trimisă spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Soluția de admitere a recursurilor a fost întemeiată pe următoarele:

În cauză, reclamanta nu a contestat exproprierea și nici nu a solicitat să se exproprieze o suprafață mai mare decât cea expropriată efectiv, ci a contestat modul de evaluare efectuat de prima instanță, prin raportare la suprafața construită la sol și nu prin raportare la suprafața construită desfășurată, sau măcar la suprafața utilă a construcției. Ca atare, aceasta a contestat cuantumul despăgubirii, prin prisma modului în care a fost utilizată una dintre caracteristicile tehnice ale construcției, aspect care nu excede cadrului procesual obiectiv configurat de art. 9 din Legea nr. 198/2004 și cu privire la care instanța de apel ar fi trebuit să se pronunțe.

În plus, în faza procesuală a apelului, instanța a reținut valoarea construcției ca fiind de 1.079.028 euro, astfel cum a fost propusă de experții în opinia majoritară, iar din raportul de expertiză rezultă că experții au avut în vedere la stabilirea acestei valori un preț de 736 euro/mp, care a fost înmulțit cu suprafața de 1.466,07 mp, fără ca experții sau instanța să explice modul în care s-a ajuns la această suprafață, care nu coincide cu niciuna dintre cele menționate anterior (suprafață construită la sol de 1.333,08 mp, suprafața desfășurată de 2.154,18 mp și suprafața utilă de 1834,98 mp).

Astfel, raportat la norma invocată, caracterul "obișnuit" al tranzacțiilor de vânzare, care ar putea fi utilizate drept comparabile, implică existența unui număr rezonabil de asemenea tranzacții, iar imobilele la care se referă respectivele tranzacții trebuie să fie "de același fel" cu cel expropriat, ceea ce presupune existența unor caracteristici asemănătoare cum ar fi suprafață, vechime, amplasament, utilitate, etc. În sensul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii cu oferta.

Însă, inexistența tranzacțiilor pe piața imobiliară nu poate determina blocarea procedurii de evaluare. În lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății, etc. Dacă s-ar restrânge posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de tranzacțiile deja efectuate la data transferului dreptului de proprietate, în condițiile în care există riscul ca la acel moment să nu se fi încheiat acte juridice cu privire la imobile "de același fel", s-ar limita nejustificat atributul acestora de apreciere în domeniul lor de specialitate și s-ar nesocoti scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile aflate în conflict. În această situație, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport și de alte criterii și metode de evaluare, a căror apreciere trebuie făcută de instanță, pe baza propunerilor și a explicațiilor specialiștilor.

În speță, evaluarea construcției în apel s-a întemeiat pe o singură comparabilă (singularitate care exclude caracterul "obișnuit" al prețului), aceasta nu constituie o tranzacție de vânzare, ci reprezintă cel mult o intenție de vânzare, neexistând probe că vânzarea efectivă s-ar fi realizat și nici la ce dată ar fi avut loc, iar obiectul său nu este un imobil "de același fel" cu cel expropriat, ci o cotă parte dintr-un imobil cu caracteristici constructive și funcționale diferite. De asemenea, folosind această comparabilă, instanța de apel nu respectă cele statuate prin Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, referitoare la necesitatea ca evaluarea să se facă în raport cu momentul transferului dreptului de proprietate, deoarece valoarea cu privire la care s-a apreciat în legătură cu cota indiviză de 22% din autogară este din data de 28 noiembrie 2011, o data ulterioară celei la care a operat transferul dreptului de proprietate, 4 noiembrie 2010.

Evaluarea efectuată exclusiv prin raportare la ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, are caracter estimativ și se raportează la criterii generice vizând terenurile situate într-o anumită unitate administrativ-teritorială, fără a se particulariza pentru situația fiecărui imobil expropriat în parte. Or, o astfel de estimare ca modalitate de determinare a unor valori nu poate fi utilizată, ca unică metodă de evaluare, în procedura judiciară de stabilire a despăgubirilor, care se bazează pe un probatoriu complet, administrat cu respectarea principiului contradictorialității și care trebuie să țină seama de caracteristicile concrete ale imobilului expropriat.

În concluzie, s-a constatat că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cât privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, fiind admise și recursurile formulate împotriva încheierilor din 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017, ca încheierii ulterioare deciziei recurate, în condițiile art. 106 alin. (1) C. proc. civ.

S-a stabilit ca, în rejudecarea cauzei, instanța de apel: 1. să dispună refacerea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, urmând ca experții să analizeze toate contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în ciclurile procesuale anterioare, precum și alte probe care sunt relevante sub aspectul valorii la care se vând imobile de același fel, inclusiv probele noi ce se vor administra în rejudecare, dacă este cazul, și să motiveze atât alegerea, cât și înlăturarea unora dintre ele prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994; 2. să stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii, preț rezultat, în principal, din contracte de vânzare-cumpărare autentice privind imobile similare, încheiate cât mai aproape de acest moment, iar în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există tranzacții care să îndeplinească aceste condiții, să se aibă în vedere alte metode propuse de experți; 3. să fie soluționată motivat cererea privind acordarea despăgubirii pentru pierderea fondului de comerț; 4. să se lămurească care este suprafața reală a construcției expropriate.

Prin Decizia nr. 474 din 8 aprilie 2019, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelurile formulate de apelanta-reclamanta SC A., de apelantul-pârât Municipiul București, prin primarul general și de Ministerul Public - reprezentat de Parchetul de pe lângă Tribunalul București și, în cursul judecării apelului, de Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București, împotriva Sentinței civile nr. 539 din 15 aprilie 2015 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile pentru imobilul expropriat sunt în cuantum de 4.844.189 euro, echivalent în RON la data plății și 150.000 euro, echivalent în RON la data plății - contravaloare fond de comerț, a menținut celelalte dispoziții ale hotărârii, a admis, în parte, cererea de majorare formulată de experți, în sensul majorării onorariului inițial stabilit cu suma de 1.500 RON (câte 500 RON pentru fiecare expert), în sarcina apelantei-reclamante și a apelantului-pârât în cote egale, a obligat apelantul-pârât la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză în primul ciclu procesual al apelului) și, în rejudecarea apelului, a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză inițial, suportat de apelanta-reclamantă) și a sumei de 750 RON (onorariu expertiză majorat suportat de apelanta-reclamantă), a luat act că apelanta-reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita celelalte cheltuieli pe cale separată.

6.1. Având de lămurit suprafața reală a construcției expropriate, curtea a reținut că, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 17 octombrie 2005, SC H. SRL a vândut societății reclamante spațiul comercial compus din teren în suprafață de 1.466,07 mp și construcție compusă din subsol, etaj 1 și mansardă, în suprafață construită la sol de 1.333,08 mp și suprafață desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafață utilă 1.834,98 mp.

Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 3 august 2010, pârâtul, în calitate de expropriator, a propus despăgubiri de 6.060.677 RON pentru exproprierea imobilului teren de 671 mp și construcție de 1.834,98 mp.

Prima instanță a constatat că reclamanta a dobândit în proprietate prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17 octombrie 2005 numai suprafața de 1.333,08 mp construcție, însă partea în cauză a susținut că valoarea despăgubirilor trebuie să fie raportată la suprafața de 2.154,18 mp.

În raport de mențiunile actului translativ de proprietate, dar și de cele ale Hotărârii nr. 79 din 3 august 2010 care identifică construcția expropriată, curtea a constatat că obiect al exproprierii l-a constituit întreaga construcție dobândită prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 17 octombrie 2005, compusă din subsol, etaj 1 și mansardă, în suprafață construită la sol de 1.333,08 mp și suprafață desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafață utilă 1.834,98 mp.

Toate aceste suprafețe sunt reale, însă ele exprimă tehnic caracteristici diferite ale imobilului construcție. Astfel, având ca referințe dispozițiile Legii nr. 350/2001, Legii nr. 50/1991, Legii nr. 114/1996, instanța de apel a reținut că suprafața construită la nivelul solului este amprenta la sol a unei construcții, exceptând terasele descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, platformele, scările de acces și incluzând proiecția la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat și a logiilor închise ale etajelor; suprafața utilă reprezintă diferența dintre suprafața construită desfășurata și suprafața ocupată de pereți, stâlpi și alte elemente structurale, respectiv suma tuturor suprafețelor utile (văzute) alte tuturor încăperilor; suprafața construită desfășurată reprezintă suprafața desfășurată a tuturor planșeelor (fără a se lua în calcul suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție). Dat fiind că această construcție are mai multe nivele, ceea ce este de natura evidenței, în condițiile art. 329 C. proc. civ., este aceea că valoarea sa nu trebuie raportată la suprafața construită la nivelul solului, valoarea unei construcții etajate fiind superioară unei construcții cu etaj. Cu toate acestea, având în vedere modalitatea de evaluare selectată în cele ce urmează de instanță dintre cele propuse de experți, dat fiind că nu a fost reținută metoda comparației, curtea a constatat că în cadrul evaluării nu prezintă relevanță suprafața construită sau utilă a imobilului, întrucât valoarea nu a fost stabilită pe baza unor comparabile cu suprafață construită sau utilă similare.

Tot în contextul metodei de evaluare propusă de experți și validată de instanță, s-a apreciat că își pierde relevanță valoarea distinctă a terenului (care în urma aplicării metodei abordării prin venit și potrivit mențiunilor făcute de cu privire la teren) se încorporează în valoarea stabilită de experți fără a mai reprezenta o componentă a despăgubirii determinată în raport de ghidul privind valorile orientative ale Camerei Notarilor Publici sau în raport de alte criterii.

6.2. Din perspectiva valorii imobilului, curtea a reținut că, în baza HCGMB nr. 262 din 2 noiembrie 2006, pârâtul a emis notificarea nr. x din 21 aprilie 2008, prin care a propus suma de 15.333.910 RON. Reclamanta a formulat întâmpinare, întrucât, în cadrul procedurii de finanțare de către I. SA, fusese stabilită o valoare de cca. 9.000.000 euro de către evaluatorul imobiliar. Ca urmare a modificărilor legislative, expropriatorul a stabilit prin hotărârea contestată în prezenta cauză suma de 6.060.677 RON.

În primă instanță, la data de 15 noiembrie 2011, a fost efectuată o expertiză tehnică judiciară în specialitatea evaluări imobiliare. În opinie majoritară (experții J. și K.), s-a estimat că valoarea imobilului la data de 08 septembrie 2011 este de 27.899.860 RON (6.540.510 euro), din care 4.266.720 RON (1.000.240 euro) pentru terenul în suprafață de 1.433,07 mp (adică incluzând și pe cel neexpropriat) și 23.633.170 RON (5.540.270 euro) pentru construcție. Expertul L. a apreciat că valoarea imobilului este de 7.204.955 RON (1.689.955 euro), din care 2.559.000 RON (599.900 euro) pentru teren și 4.645.962 RON (1.089.144 euro) pentru construcție.

Printr-o a doua expertiză specialitatea evaluări imobiliare, depusă în primă instanță la data de 19 februarie 2013, în opinie majoritară (experții M. și N.), s-a estimat că valoarea imobilului la data efectuării expertizei este de 21.871.644 RON (4.820.091 euro), pentru terenul în suprafață de 1.333,08 mp (situat sub construcție) și pentru construcție. Prin răspunsul la obiecțiuni depus la data de 20.05.2014 s-a arătat că valoarea terenului în suprafață de 671 mp este de 1.613.700 RON (356.630 euro). Expertul O. a apreciat că valoarea imobilului la data efectuării expertizei este de 6.153.122 RON (1.414.509 euro), pentru terenul în suprafață de 671 mp și pentru construcție.

În cadrul apelului, s-a dispus efectuarea unei noi expertize tehnice de specialitate, prin care să se evalueze imobilul la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv 04 noiembrie 2011. În raport de concluziile formulate de comisia de experți alcătuită din P., Q. și R., prima instanță de apel a apreciat că valoarea construcției în litigiu este de 1.079.028 euro (considerându-se relevantă comparabila F.), iar valoarea terenului este de 484.118 euro.

În rejudecare, s-a procedat la efectuarea unei noi expertize de către comisia de experți S., Q. și R., având ca obiectiv evaluare imobil expropriat (teren și construcție) la data acordării despăgubirii (4 noiembrie 2010), în cele trei variante de suprafețe ce reprezintă caracteristicile tehnice ale imobilului, atât conform comparabilelor aflate la dosar și ghidului privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, precum și potrivit oricăror alte criterii de evaluare cum ar fi ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice, localizare, alte elemente caracteristice ale proprietății, etc.

În cadrul metodei de abordare prin piață, experții au constatat că toate cele 31 de comparabile (contracte de vânzare-cumpărare din perioada relevantă, noiembrie 2010) nu reprezintă tranzacții imobiliare similare în sensul standardelor metodei de abordare prin piață, deoarece acestea prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect și nu pot fi utilizate din cauza ajustărilor prea mari necesar a fi aplicate.

În consecință, experții au procedat în continuare la cercetarea ofertelor de vânzări, dar și de închirieri, prin preluarea de date de la Biblioteca Națională, prin consultarea publicației T., iar, din cele 13 anunțuri identificate inițial, experții au selectat 3 în raport de care au realizat grila de comparație. În aceste condiții, în care experții au exprimat rezerve repetate față de validitatea stabilirii despăgubirii prin aplicarea acestei metode, aceștia au stabilit totuși că valoarea de piață, în considerarea suprafeței construite de 2.154,18 mp este de 2.591.943 euro (valoare ce include și valoarea terenului), iar în considerarea suprafeței construite de 1.333,08 mp este de 1.568.134 euro.

Curtea a reținut că, într-adevăr, niciunul dintre imobile avute în vedere spre comparație nu are specificații tehnice apropiate (număr de etaje în cazul comparabilei 1; zonă și suprafață în cazul comparabilei 2; zonă și suprafață în cazul comparabilei 3) și nici o valoare deosebită arhitecturală sau o finalitate comercială (hală) ca cea a imobilului expropriat (pentru niciuna dintre comparabile). O comparabilă similară putea fi dată doar de o construcție care să prezinte aceeași proporție între suprafețele construite la sol/utilă/desfășurată, dat fiind că imobilul era, în realitate, o hală, respectiv o construcție înaltă și spațioasă, o piață acoperită, monument istoric, grupa valorică B cu caracteristici arhitecturale deosebite, semnificative din punctul de vedere al categoriei legale de monument istoric. Or, un asemenea imobil nu a fost identificat nici de către părți și nici prin diligențele experților, aceștia specificând faptul că B., alături de U. (pentru care însă nu există tranzacții sau oferte în perioada relevantă), sunt singurele hale comerciale de secol XIX care mai existau în capitală la începutul secolului XXI, valoare istorică și culturală a construcției expropriate fiind notorie, de altfel.

Astfel, curtea a constatat că nu poate fi validată niciuna dintre variantele de determinare a despăgubirii pe baza metodei de abordare prin piață.

În privința metodei de abordare prin cost, care determină o valoare de piață apropiată de valoarea de piață necesară pentru reconstrucția imobilului, în considerarea categoriei de monument istoric a imobilului, experții și-au declinat competența susținând că o astfel de evaluare trebuie realizată de către un specialist atestat de Ministerul Culturii și Cultelor. În condițiile în care, anterior, la solicitarea instanței de a comunica dacă în cadrul instituției există experți evaluatori proprietăți imobiliare care sunt monumente istorice, Ministerul Culturii și Identității Naționale a răspuns, cu Adresa nr. x din 28 aprilie 2018, că orice activitate de expertiză în domeniul protejării monumentelor istorice se poate desfășura doar prin procedura prevăzută de Ordinul nr. 2495/2010, printre specializările prevăzute la art. 8 neregăsindu-se și cea de evaluator, instanța de apel a respins cererea Ministerului Public de solicitare a unui punct de vedere Ministerului Culturii, reținând că stabilirea despăgubirilor (inclusiv prin metoda abordării prin cost) presupune în sine o acțiune de evaluare, pentru care ministerul a declinat competența specialiștilor săi. Prin urmare, curtea a constatat că imobilul nu a fost supus evaluării și prin această metodă (a abordării prin cost), însă, pe lângă dificultatea obținerii unui răspuns tehnic din această perspectivă, a apreciat că metoda în sine era mai puțin relevantă decât metoda abordării prin venit, deoarece abordarea prin cost ar fi relevat numai specificitatea imobilului sub aspectul faptului că acesta este monument istoric, pe când abordarea prin venit relevă atât această specificitate, cât și cea decurgând din utilizarea imobilului ca spațiu de comerț.

În cadrul raportului de expertiză, exprimându-și părerea tehnică că metoda de abordare prin venit este cea mai adecvată, întrucât veniturile obținute din chirii din contractele existente oferă imaginea cea mai fidelă (suprafață închiriată - 1.255,10 mp, total chirii lunare - 52.309,75 euro), experții au stabilit că pentru suprafața construită desfășurată de 2.154,18 mp despăgubirile sunt de 3.633.142 euro, iar pentru suprafața de 1.333,08 mp în cuantum de 2.591.943 euro.

În acest context, având în vedere lipsa unor comparabile pertinente și imposibilitatea tehnică de determinare a valorii despăgubirii prin metoda abordării prin piață, curtea a validat opinia experților în sensul că valoarea acestei despăgubiri trebuie determinată prin metoda abordării prin venit, aceasta reflectând valoarea proprietății din perspectiva veniturilor sale reale.

Utilizând această metodă, experți au stabilit valoarea de 2.591.943 euro pentru varianta suprafeței de 1333,08 mp și de 3.633.142 euro pentru varianta de suprafață de 2.154,18 mp. Amprenta la sol (1.333,08 mp), care cuprinde exclusiv spațiile de la parter, a fost considerată ca lipsită de utilitate în cauză, întrucât despăgubirile sunt datorate pentru o construcție P+1+M, fiind supusă exproprierii întreaga clădire, iar nu numai parterul său. Prin urmare, s-a luat în considerare suma de 3.633.142 euro pentru varianta de suprafață construită desfășurată de 2.154,18 mp, apreciată și de experți ca fiind ipoteza relevantă.

În continuare, într-o variantă experții, reținând că reprezintă suprafață cu potențial de închiriere suprafața de 1467,98 mp, determinată ca procent din suprafața utilă (0,80 * 1834,98 mp), au stabilit valoarea despăgubirii la 4.297.725 euro. În cea de-a doua variantă, experții au luat în considerare suprafața efectiv închiriată (rezultată din însumarea contractelor de închiriere existente), respectiv 1255,10 mp, totalizând chirii lunare de 52.309,75 euro. Plecând de la aceste date au stabilit venitul brut anual (52.309,75 euro * 12 luni), din care, deducând un procent de 10% pentru neocupare/neîncasare chirii, au obținut venitul brut efectiv de 564.945 euro. Scăzând cheltuielile de exploatare și cheltuielile cu reparațiile și întreținerea, experții au determinat venitul net de exploatare anual la suma de 435.977 euro.

În acord cu opinia exprimată de experți, referitoare la această ipoteză a abordării prin venit în raport de chiriile efectiv încasate (rămânând astfel fără relevanță diferența de suprafață între cea utilă și cea construită desfășurată), curtea a validat această modalitate de stabilire a despăgubirii (care are drept criteriu tehnic suprafața efectiv închiriată).

6.3. Curtea și-a însușit obiecțiunea formulată de reclamantă în privința ratei de capitalizare de 12% aplicată de experți la venitul net din exploatare de 435.977 euro, în urma căruia aceștia au concluzionat că despăgubirea este de 3.633.142 euro.

Astfel, în cadrul răspunsului la obiecțiuni, experții au arătat că au adăugat ratei de capitalizare de 9% preluată din Raportul de piață - București 2010 o marjă de risc de 3%.

Potrivit Standardelor de evaluare a bunurilor ANEVAR - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile (atât în edițiile anterioare, cât și în ediția 2018), "Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare" și "Metodele incluse în abordarea prin venit sunt: capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ dintr-o singură perioadă i se aplică o rată cu toate riscurile incluse sau o rată de capitalizare totală;".

Or, reiese că în cadrul abordării prin venit, rata de capitalizare include toate riscurile. Cum experții, în cadrul răspunsului la obiecțiuni nu au prezentat riscul concret, suplimentar, pentru imobil, curtea a apreciat că referirile generale la posibilitatea investitorului în domeniul imobiliar de a suferi o pierdere financiară, incertitudinea realizării veniturilor viitoare previzionate (criteriu reținut în privința procentului de 10% neocupare/neîncasare chirii) și nivelul așteptat al inflației sunt deja cuprinse în rata comună de capitalizare de 9%. De altfel, s-a constatat că noțiunea de risc apare în cadrul standardelor cu referire la rata de actualizare, care este însă specifică unei alte metode, respectiv cea a fluxurilor de numerar, metodă care nu a fost utilizată de experți.

Prin urmare, s-a reținut rata de capitalizare de 9%, iar nu de 12%, și, aplicând această rată venitului net din exploatare anual stabilit de experți (435.977 euro), s-a constatat că despăgubirea este 4.844.189 euro.

6.4. Curtea a considerat că această despăgubire trebuie să cuprindă și suma de 150.000 euro reprezentând despăgubiri pentru pierderea fondului de comerț, având în vedere că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune, pe lângă valoarea imobilului, și din prejudiciul cauzat proprietarului.

Or, prin tranzacția nr. 1 din 23 februarie 2007 încheiată între reclamantă și G., atestată de avocat V. la data de 08 martie 2007 sub nr. x, SC A. SRL a cumpărat, în schimbul unui preț de 150.000 euro, fondul de comerț reprezentat de "ansamblul bunurilor mobile - corporale și incorporale, clientela și vadul comercial, instalațiile și îmbunătățirile aduse în interiorul și exteriorul halei, zugrăvelile, vitrinele frigorifice, accesoriile amplasate în hală - ex. tavane false, podele etc., frigiderele de la subsol, instalațiile de frig, precum și orice alt bun și/sau drept subiectiv civil și/sau comercial existent în legătură cu acest imobil, cu excepția dreptului de proprietate asupra imobilului - teren și construcție - care nu formează obiectul vânzării, întrucât hala este deja proprietatea reclamantei". Această tranzacție a fost reținută ca relevantă inclusiv în raportul de expertiză contabilă judiciară întocmit în primă instanță de experții C., D. și E., depus la data de 8 decembrie 2010.

Rezultă, astfel, că fondul de comerț (clientela și vadul comercial, precum și elemente corporale) se afla în patrimoniul apelantei-reclamante anterior exproprierii, fiind dobândit distinct de construcție, are o valoare certă determinată de prețul achiziției, iar pierderea sa este consecința exproprierii imobilului, existând un temei juridic cert pentru suportarea sa de către expropriator ca prejudiciu al faptei de expropriere, acest fond de comerț atașat clădirii dispărând din proprietatea apelantei odată cu clădirea.

Prin urmare, având în vedere că toate apelurile au cuprins critici în privința despăgubirilor stabilite de prima instanță, curtea le-a admis și, schimbând în parte sentința apelată, a stabilit că despăgubirile pentru imobilul expropriat sunt în cuantum de 4.844.189 euro, echivalent în RON la data plății, și 150.000 euro, echivalent în RON la data plății - contravaloare fond de comerț

Față de dificultatea culegerii datelor relevante efectuării expertizei ca urmare a particularităților expertizei și volumul de lucru efectiv depus de experți, a admis în parte cererea de majorare formulată de experți, în sensul majorării onorariului inițial stabilit cu suma de 1.500 RON (câte 500 RON pentru fiecare expert), în cote egale pentru apelanta-reclamantă și pentru apelantul-pârât.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, a făcut aplicarea art. 274 C. proc. civ., potrivit dovezilor de la dosar, și a obligat apelantul-pârât la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză în primul ciclu procesual al apelului) și, în rejudecarea apelului, a sumei de 1.500 RON (onorariu expertiză inițial, suportat de apelanta-reclamantă) și a sumei de 750 RON (onorariu expertiză majorat suportat de apelanta-reclamantă).

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâtul Municipiul București, prin primarul general.

După prezentarea situației de fapt, cât privește aplicarea prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât a arătat că, în rejudecare, instanța de apel a omologat o expertiză tehnică judiciară cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, fără să analizeze probele existente la dosar în integralitatea lor, curtea a preluat opinia comisiei de experți referitoare la imposibilitatea utilizării celor 31 de comparabile, ignorând faptul că atât expertul O., cât și expertul R. au întocmit rapoarte de evaluare bazate pe metoda de evaluare a comparației de piață. În plus, instanța de apel a încălcat și îndrumările instanței de recurs, care erau în sensul ca instanța de rejudecare să stabilească valoarea despăgubirilor aferente imobilului expropriat în raport de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, preț rezultat, în principal, din contracte de vânzare-cumpărare autentice pentru imobile similare, iar, în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există tranzacții care să îndeplinească aceste condiții, ar urma să se aibă în vedere și alte metode propuse de experți.

Potrivit susținerilor recurentului-pârât, curtea nu a observat că în raportul de expertiză întocmit de experți metoda abordării prin piață a fost posibilă, însă aceasta a fost invalidată de lipsa tranzacțiilor sau a ofertelor de pe piață. Or, lipsa acestora nu echivalează cu inexistența lor. Ca atare, orice altă metodă propusă de experți este nelegală. Cât privește metoda abordării prin venit, experții au considerat că este necesară o analiză mai amplă a investigațiilor, respectiv stabilirea unei alte comisii pentru evaluarea proprietății în ansamblul ei ca generatoare de venit. Cu toate acestea, s-a considerat că este suficient pentru prezenta cauză ca despăgubirile să se raporteze la "contrate de închiriere existente", ceea ce contravine dispozițiilor legale menționate, încălcate de instanța de apel. De altfel, această împrejurare, referitoare la stabilirea despăgubirilor cuvenite în urma exproprierii prin raportare la nivelul chiriilor încasate de expropriat începând cu anului 2007, a format obiectul criticilor pârâtului în primul ciclu procesual, ocazie cu care s-a arătat, de către expert Q., că opiniile prezentate în acest sens nu respectă dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Recurentul-pârât a mai susținut că metoda avută în vedere la pronunțarea deciziei atacate este utilizată, de regulă, pentru estimarea valorii de piață a proprietăților imobiliare care generează venit la data evaluării, iar, în cauză, proprietatea evaluată nu este una vacantă și nici ocupată de proprietar, intimata-reclamantă nedeținând, în concret, la data efectuării expertizei, vreo calitate asupra construcției expropriate.

În consecință, recurentul-pârât a precizat că, în absența datelor certe, reale de pe piața de profil, singura metodă care ar fi putut reflecta o valoare a imobilului expropriat cât mai aproape de realitate ar fi fost cea a abordării prin cost, cu aplicarea indiciilor corespunzători.

Cu referire la modalitatea în care experții au înțeles să aplice metoda abordării prin venit, recurentul-pârât a mai arătat că preluarea și utilizarea unor date incerte (din raportul de expertiză contabilă neomologat de către prima instanță), extrapolate pe o perioadă de 3 ani, fără a avea certitudinea că provin de pe piața de profil, reprezintă o încălcare a normei deja invocată.

Cât privește soluția pronunțată în legătură cu rata de capitalizare, recurentul-pârât a învederat că, deși comisia de experți a explicat în mod clar că alegerea procentului aplicabil în acest caz trebuie să fie "coerentă cu datele disponibile de piață", fără a necesita judecăți de valoare și cunoștințe referitoare la atitudinile predominante ale pieței, la indicatori macroeconomici, totuși, instanța de apel a apreciat că deține aceste componente și cunoștințe profesionale și a înlăturat opinia experților în sensul aplicării unui procent de 12%, stabilind valoarea ratei de capitalizate la 9%, ceea ce a condus la mărirea valorii despăgubirilor acordate intimatei-reclamante. Însă, această abordare nu poate fi primită, în condițiile în care, în estimarea ratei adecvate de actualizare sau de capitalizare, analistul trebuie să țină cont de rata dobânzii, de riscul inerent fluxului de beneficii economice, etc. Or, din motivarea deciziei recurate nu rezultă că instanța de apel a aplicat corect procentul pentru rata de capitalizare, astfel că au fost încălcate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, dar și îndrumările din Decizia nr. 875 din 18 mai 2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

În continuare, recurentul-pârât a susținut că, pentru soluționarea motivată a cererii relative la acordarea despăgubirii pentru pierderea fondului de comerț, instanța de apel avea obligația să analizeze conținutul tranzacției nr. 1 din 23 februarie 2007, prin care SC A. SRL a cumpărat acest fond pentru suma de 150.000 euro. Astfel, referitor la bunurile mobile din cuprinsul tranzacției, prezintă importanță faptul că, la data demolării efective a construcției, intimata-reclamantă ridicase deja vitrinele frigorifice, instalațiile de frig, frigiderele de la subsol, aspect ignorat de curte. Ca atare, acordarea unor despăgubiri în cuantumul solicitat de intimata-reclamantă pentru bunurile astfel enumerate este nelegală. Trebuie avut în vedere și faptul că zugrăvelile, tavanele false și podelele au fost evaluate de expropriator la data întocmirii documentației specifice procedurii de expropriere, așadar acestea se includ în valoarea despăgubirii acordate.

În legătură cu incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurentul-pârât a menționat că decizia civilă recurată cuprinde o serie de contradicții cu privire la suprafața construcției expropriate.

Astfel, pe de o parte, instanța de apel constată că în cadrul evaluării nu prezintă relevanță suprafața construită sau utilă a imobilului, întrucât valoarea nu a fost stabilită prin raportare la comparabile similare, pentru ca, ulterior, să rețină că va lua în considerare suma stabilită pentru varianta de suprafața construită desfășurată, de 2.154,18 mp.

Or, dacă este lipsită de relevanță suprafața construcției, instanța de apel putea să se raporteze la suprafața de 1.333,08 mp sau la cea de 1.834,98 mp.

O altă critică fundamentată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. a vizat faptul că instanța de apel a omis să motiveze soluția adoptată în legătură cu apelul formulat de pârâtul Municipiul București. Singura frază care face referire la calea de atac exercitată de acest pârât, și care nu poate fi asimilată unei veritabile motivări, este cea în care se arată că toate apelurile au cuprins critici în privința despăgubirilor stabilite de prima instanță. Însă, această motivare nu exprimă argumentele logico-juridice ce au stat la baza formării convingerii judecătorului asupra soluției pronunțate.

Referitor la cheltuielile de judecată acordate în faza procesuală a apelului, recurentul-pârât a solicitat să fie respinse, în condițiile în care onorariile aferente expertizei au fost stabilite în sarcina intimatei-reclamante, iar raportul de expertiză nu poate fi omologat, fiind întocmit cu încălcarea dispozițiilor legale.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă a invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor în dispozițiile art. 304 C. proc. civ.. A susținut că, în realitate, motivele de recurs formulate reprezintă o analiză a probelor administrate în cauză.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, arătând, în esență, că echipa de experți a stabilit în unanimitate că nu există comparabile de vânzări similare, astfel încât nu poate fi folosită metoda valorii de piață, aspect probat prin inserarea în cadrul raportului de expertiză a tuturor contractelor de vânzare-cumpărare comunicate de autorități timp de 9 ani. Expropriatorul solicită în al doilea ciclu procesual, în recurs, stabilirea prețului folosind comparabilele avute în vedere de expert O., însă opiniile acestui specialist au fost înlăturate de prima instanță de recurs. În realitate, concluziile raportului de expertiză omologat de instanța de apel respectă dispozițiile legale pretins încălcate, dar și deciziile Curții Constituționale, realitatea faptică și principiile trasate de decizia de casare. Totodată, valoarea stabilită de această instanță este cea corectă, întrucât aplicarea unei rate de capitalizare de 9% se regăsește în argumentele experților ce au întocmit raportul de expertiză în rejudecarea apelului și coincide cu datele din piața imobiliară din zonă și perioada de referință. Cât privește suprafața expropriată, a arătat că despăgubirea aferentă construcției trebuie să fie raportată la întreaga suprafață a clădirii, de 2.154,18 mp. De asemenea, a învederat că recurentul-pârât invocă pentru prima dată, în recurs, faptul că intimata-reclamantă a ridicat frigiderele din imobil; în subsol, însă, erau camere frigorifice cu instalații de frig înglobate în pereți, imobile prin destinație, care au fost distruse odată cu construcția.

8.1. În raport de prevederile art. 137 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a analiza, cu prioritate, excepția nulității recursului, invocată prin întâmpinare de către intimata-reclamantă, asupra căreia constată:

Potrivit art. 302

1

lit. c) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor, iar, conform art. 306 alin. (3) C. proc. civ., indicarea greșită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului, dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din cazurile prevăzute de art. 304 C. proc. civ. per a contrario, dacă dezvoltarea motivelor expuse nu face posibilă încadrarea lor într-unul din cazurile de nelegalitate stipulate expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ., sancțiunea care intervine este nulitatea recursului.

Așadar, motivarea recursului înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 304 alin. (1) pct. 1 - 9 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanța care a pronunțat hotărârea atacată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

În cauză, prin cererea de recurs dedusă judecății, recurentul-pârât a susținut nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. și a combătut soluția pronunțată în apel de Curtea de Apel București, în sensul dezvoltării unor critici circumscrise motivelor de recurs indicate, dar și a dispozițiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ. (încadrare realizată de Înalta Curte în condițiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ.), de natură a face posibilă exercitarea controlul de legalitate. Acesta a invocat faptul că hotărârea recurată cuprinde considerente contradictorii cu privire la suprafața construcției expropriate și că aceasta nu este motivată în legătură cu apelul formulat de pârâtul Municipiul București, prin primarul general, dar și încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și ale art. 315 C. proc. civ.

Ca atare, Înalta Curte constată că cererea de recurs dedusă judecății îndeplinește cerința prevăzută de art. 302

1

lit. c) C. proc. civ., astfel că nu se impune aplicarea sancțiunii nulității, reglementată prin dispozițiile art. 306 alin. (1) din același cod. În consecință, Înalta Curte va respinge excepția nulității recursului, invocată de intimata-reclamantă.

8.2. Examinând recursul formulat în cauză, prin prisma dispozițiilor legale relevante, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestuia, pentru considerentele ce vor succede:

Structurând motivele de recurs invocate de către recurentul-pârât, Înalta Curte constată că argumentele acestei părți vizează, din perspectiva art. 304 pct. 5 și 9 C. proc. civ., conținutul raportului de expertiză dispus și administrat în cauză în rejudecarea apelului, prin raportare la dispozițiile art. 315 C. proc. civ., respectiv cele ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Potrivit deciziei de casare, în primul ciclu procesual expertiza pe care s-a bazat decizia instanței de apel a avut în vedere evaluarea construcției expropriate prin analogie cu o cotă indiviză de 22% din dreptul de proprietate asupra unei autogări, comparabilă improprie, care nu îndeplinește criteriile de evaluare precizate de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. S-a reținut că, folosind această comparabilă, instanța de apel nu a respectat nici cele statuate de Curtea Constituțională, prin Decizia nr. 12/2015, referitoare la necesitatea ca evaluarea să se fac