ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2002/2019

Circumstanțele cauzei.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 19 iunie 2011 la Tribunalul Mureș a solicitat, sub nr. Dosar x/2011, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureș în contradictoriu cu pârâtele SC A. SRL și B.:

2) să se dispună rectificarea înscrierii în carte funciară în sensul radierii drepturilor de proprietate asupra construcțiilor mai sus menționate concomitent cu restabilirea situației anterioare de carte funciară,

3) să se constate nulitatea absolută a Contractului de ipotecă nr. x din 24 septembrie 2008 autentificat de BNP C.,

4) rectificarea înscrierilor din foaia C -partea a III -a din cartea funciară în sensul radierii de sub C6 a ipotecii de rangul I pentru suma de 4.358.434 euro + dobânzi și celelalte obligații aferente creditului, împreună cu notarea interdicției de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare,

5) notarea procesului în cartea funciară,

6) cu cheltuieli de judecată

Prin precizarea făcută ulterior reclamanta a solicitat următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 232 din 26 martie 2018, Tribunalul Mureș a admis în parte acțiunea civilă formulată și precizată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureș în contradictoriu cu pârâtele SC A. SRL și B. și, în consecință, a constatat nulitatea Încheierii nr. 33773 din 9 iunie 2008 emisă de OCPI - BCPI Târgu Mureș; a dispus rectificarea înscrierilor din CF nr. xN Sângeorgiu de Mureș, nr. top x, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL asupra construcțiilor notate cu C5-C9, C11-C30 plus asupra construcției denumită Baza de tratament și Centru SPA din C2 și din C1, evidențiate prin această încheiere. De asemenea, Tribunalul Mureș a constatat nulitatea absolută a Contractului de ipotecă nr. 56361 din 24 septembrie 2008 autentificat de BNP C., încheiat între pârâte și a dispus rectificarea înscrierilor din foaia C a cărții funciare în sensul radierii ipotecii de rangul I instituită în favoarea pârâtei B.; a luat act de renunțarea la judecată a intervenienților D., E., F. și G., cheltuielile de judecată suportate de reclamantă fiind puse în sarcina pârâtelor.

Prin Decizia nr. 256/A din 12 iunie 2019 Curtea de apel Târgu Mureș, secția I civilă a dispus după cum urmează:

A respins excepția autorității de lucru judecat.

A admis apelul formulat de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureș, cu sediul în Sângeorgiu de Mureș, județul Mureș împotriva Sentinței civile nr. 232 din 26 martie 2018 pronunțată de Tribunalul Mureș în Dosarul nr. x/2014.

A schimbat în parte sentința atacată în sensul că:

A dispus rectificarea înscrierilor din CF xN Sângeorgiu de Mureș, nr. topx, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL asupra construcțiilor de sub C5-C9, C11-C30 și Baza de tratament și Centrul SPA din construcția C2 și din construcția C1, parter cu 5 săli de masă, 1 oficiu,1 spălătorie veselă, 1 spălător vase, 1 depozit de zi, 1 bucătărie caldă-rece,1 preparare legume,1 preparare carne,1 preparare ouă, 1 coridor, 1 depozit, 1 vestiar personal, 1 duș, 1 wc, 2 saloane mic-dejun, 1 hol cu casa scării, 2 birouri, 3 grupuri sanitare, 1 cabinet medical, 2 sasuri.

A dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei Comuna Sângeorgiu de Mureș asupra acestor construcții.

A respins cererea de constatare a nulității încheierii de CF nr. x din 09.06.2008.

A menținut restul dispozițiilor hotărârii atacate.

A respins apelul formulat de pârâta B., cu sediul în București, B-dul. x, nr. 5, sector 3 precum și cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SRL cu sediul în Sângeorgiu de Mureș, județul Mureș, împotriva aceleiași hotărâri judecătorești.

Obligă pârâtele la plata sumei de 7.140 RON fiecare în favoarea reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a dispune astfel, instanța de apel a avut în vedere, în principal, următoarele:

La data de 9 iunie 2008 se înregistrează la OCPI Mureș - BCPI Târgu Mureș cererea formulată de notarul public C., în numele Statului Român - Primăria comunei Sângeorgiu de Mureș prin care se solicită efectuarea a două operațiuni: alipirea imobilelor înscrise în CF x și 4417 Sângeorgiu de Mureș și evidențierea unor construcții. Cererea este înregistrată sub numărul x.

Ca documente justificative ale celor două operațiuni sunt indicate în cerere: actul de alipire autentificat sub nr. x din 6 iunie 2008 și documentație cadastrală.

Cererea este procesată și prin încheierea cu nr. x (dosar de fond) din aceeași dată se dispun mai multe înscrieri în cartea funciară. Astfel, imobilele înscrise în CF nr. x Sângeorgiu de Mureș, terenuri cu construcții și cele înscrise în CF nr. x Sângeorgiu de Mureș, teren, se unifică într-un singur corp de proprietate cu suprafața de 129.206 *m

2

, căruia i se atribuie numărul cadastral x și se transcrie în CF nr. xN, împreună cu construcțiile existente în fostele cărți funciare, identificate sub C1, C2, C4 și C10. Împreună cu imobilele se transcriu și ipotecile și interdicțiile aferente înscrise în favoarea pârâtei B. precum și cu dreptul de concesiune înscris în favoarea pârâtei SC A. SRL și a dreptului de servitute de trecere înscris în favoarea H. SA.

Cea de-a doua operațiune constă în notarea extinderii construcțiilor existente notate cu indicativul C1 și C2 și a edificării unor noi construcții menționate cu indicativele C5- C9 și C11-C30 în favoarea pârâtei SC A. SRL. În încheiere nu sunt descrise aceste construcții, însă din extrasul de carte funciară rezultă că toate construcțiile sunt descrise din punct de vedere al utilizării lor dar și din punct de vedere al structurii lor.

În actul de alipire autentificat sub nr. x din 6 iunie 2008 la BNP C. sunt identificate cele două imobile a căror alipire se solicită, precum și sarcinile care le afectează și este exprimat acordul proprietarului, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureș, la efectuarea acestor operațiuni de transcriere și alipire . Rezoluția registratorului de carte funciară pentru prima operațiune a fost dată pe actul de alipire.

Cea de a doua operațiune de reevidențiere a unor construcții vechi și de evidențiere a unor construcții noi s-a întemeiat pe documentația depusă la cerere și înaintată de OCPI Tribunalului Mureș (filele x din vol. III din dosarul de fond) și cuprinde mai multe înscrisuri: descrierea lucrărilor topografice, plan de încadrare în zonă, tabel de mișcare parcelară, planșe ale construcțiilor cu descrierea acestora, autorizații de construcții, certificate de atestare a construcțiilor, procese-verbale de recepție la terminarea construcțiilor și certificatul de urbanism nr. x din 4 iunie 2008.

În acest din urmă înscris atașat la documentația cadastrală, este stabilit regimul juridic al imobilului: Statul Român proprietar al terenului, Primăria Sângeorgiu de Mureș proprietar al construcțiilor și pârâta SC A. SRL titulară a dreptului de concesiune pe o perioadă de 49 de ani. Regimul juridic al imobilului se întemeiază pe Contractului de concesiune nr. x/1999, cu modificările aduse ulterior prin acte adiționale.

Registratorul de carte funciară a dat rezoluția prin care a admis cererea și a dispus notarea extinderii conform acestui certificat de urbanism .

În aceeași documentație cadastrală se regăsește și tabelul de mișcare parcelară în care sunt menționați ca proprietari: reclamantul pentru construcțiile identificate sub C1 și C2 și pârâta SC A. SRL pentru extinderile din C1 și C2, precum și pentru construcțiile C5 - C9 și C11- C30. Nici un alt înscris depus la OCPI Mureș - BCPI Târgu Mureș nu face referire la regimul juridic al construcțiilor evidențiate.

Așa cu s-a arătat deja, în certificatul de urbanism nr. x din 4 iunie 2008 emis de reclamantă pentru efectuarea operațiunilor de carte funciară se menționează că dreptul de concesiune de 49 de ani s-a stabilit în temeiul contractului de concesiune încheiat între reclamantă și pârâta SC A. SRL.

Conform Contractului de concesiune nr. x/1999, inițial reclamanta a încheiat cu SC I. un contract de concesiune pe o perioadă de 49 de ani, în temeiul Legii nr. 219/1998, pentru complexul denumit A. Sângeorgiu de Mureș. Ulterior, prin Actul adițional nr. x din 27 aprilie 2000 se modifică o parte din clauzele contractului privitoare la data de la care curge contractul, la modul de plată a redevenței și la valoarea investițiilor pe care și le-a asumat concesionarul.

Prin actul adițional nr. x la contractul de concesiune se aduc modificări privitoare la regimul bunurilor de retur, menționându-se că la expirarea contractului de concesiune bunurile de preluare, inclusiv investițiile la baza de tratament, vor reveni concedentului în schimbul plății unei compensații.

Dreptul de concesiune se înscrie în cartea funciară prin Încheierea nr. 6970 din 5 mai 2000, schimbarea denumirii concesionarului fiind înscrisă în cartea funciară prin Încheierea nr. 15017 din 23 martie 2006.

În drept.

Reclamanta s-a adresat instanței de judecată solicitând constatarea nulității absolute a actelor care au stat la baza evidențierii construcțiilor, rectificarea înscrierilor de carte funciară în sensul radierii dreptului de proprietate asupra construcțiilor înscris în favoarea pârâtei SC A. SRL și restabilirea situației anterioare de carte funciară; constatarea nulității Contractului de ipotecă nr. 56361 din 24 septembrie 2008 și rectificarea înscrierilor de carte funciară în sensul radierii dreptului de ipotecă.

Ulterior, prin cererea aflată la dosarul inițial reclamanta și-a precizat acțiunea, solicitând constatarea nulității actelor care au stat la baza înscrierii dreptului de proprietate asupra construcțiilor; nulitatea intabulării dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară în favoarea pârâtei SC A. SRL; nulitatea absolută a contractului de ipotecă încheiat între pârâte și radierea din cartea funciară a ipotecii.

Invocând dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, reclamanta a susținut că înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, în favoarea pârâtei SC A. SRL, este nelegală.

Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; că dreptul înscris a fost greșit calificat; că nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Evidențierea unor construcții în cartea funciară la data la care a fost depusă cererea de alipire și evidențiere era reglementată de Ordinul nr. 634/2006. Potrivit art. 17 din acest ordin la documentația necesară înscrierii unor construcții noi sau a unei extinderi la o construcție veche se atașează înscrisuri referitoare la regimul juridic al construcției.

Singurul înscris care stabilește clar regimul juridic al construcțiilor extinse și al celor noi este certificatul de urbanism nr. 252 emis de proprietarul terenului, reclamanta comuna Sângeorgiu de Mureș. Potrivit acestui înscris, proprietar la acea vreme asupra terenului era Statul Român, proprietar asupra construcțiilor era reclamanta, pârâta SC A. SRL având un drept de concesiune pe o perioadă de 49 de ani.

Suportul legal al acestui înscris care stabilește regimul juridic al construcțiilor îl reprezintă dispozițiile art. 6 din Legea nr. 50/1991, certificatul de urbanism fiind actul care emană de la autoritățile locale prin care se stabilește regimul juridic al terenurilor și al construcțiilor. Nu expertul topograf este cel chemat să stabilească acest regim juridic, ci reclamanta, prin certificatul de urbanism. De altfel, inginerul J., cel care a întocmit tabelul de mișcare, document care nici nu se regăsește între cele prevăzute de art. 17 din Ordinul nr. 634/2006, nu avea căderea să stabilească regimul juridic al construcțiilor și, în plus, nu indică temeiul pentru care a stabilit că toate construcțiile noi sunt proprietatea pârâtei SC A. SRL.

Certificatul de urbanism nr. x/2008 emis de reclamantă este susținut și de prevederile Contractului de concesiune nr. x/1999 încheiat între reclamantă și pârâtă. Nicio dispoziție din contractul inițial nu stabilește că investițiile pe care pârâta s-a angajat să le efectueze la baza de tratament intră în proprietatea concesionarului. Mai mult, potrivit dispozițiilor art. 10 din contract, la încetarea contractului concesionarul (pârâta) se obliga să restituie concedentului (reclamantei) bunurile de retur, inclusiv investițiile.

Nici măcar noile dispoziții cuprinse în actul adițional nr. x la contractul de concesiune nu prevăd că se naște în favoarea pârâtei un drept de proprietate asupra construcțiilor edificate, ci doar un drept de creanță pentru compensații egale cu valoarea contabilă a bunurilor denumite bunuri de preluare. În concluzie, Curtea constată că în speță sunt incidente prevederile art. 34 din Legea nr. 7/1996, înscrierea făcându-se greșit în raport cu înscrisurile anexate cererii înregistrate sub nr. x la 9 iunie 2008.

Apelul reclamantei.

Reclamanta a criticat hotărârea atacată pentru că, deși a constatat că s-a făcut o înscriere greșită în CF nr. xN Sângeorgiu de Mureș și a dispus anularea înscrierii și rectificarea acesteia, nu a dispus restabilirea situației anterioare.

Într-adevăr, instanța de fond nu a menționat în dispozitivul hotărârii cine va fi menționat proprietar al construcțiilor extinse și edificate prin încheierea atacată. Acest lucru se datorează și neclarității cererilor formulate de reclamantă. Aceasta solicită constatarea nulității Încheierii nr. 33773 din 9 iunie 2008 și instanța o constată, fără a face distincție între cele două operații dispuse prin această încheiere (alipire și evidențiere). În același timp, reclamanta cere și rectificarea cărții funciare, în sensul modificării înscrierilor de carte funciară. Tocmai de aceea Curtea a solicitat clarificări în ceea ce privește măsurile solicitate de reclamată în urma rectificării de carte funciară.

În raport cu dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, rectificarea solicitată de reclamantă nu poate avea ca efect decât în sensul de a rectifica înscrierea titularului dreptul de proprietate asupra construcțiilor.

Soluția adoptată de instanța de fond este greșită din acest punct de vedere. Reclamanta nu a inițiat procedura plângerii de carte funciară reglementată de dispozițiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, în care instanța este chemată să analizeze legalitatea procedurii administrative de înscriere în cartea funciară, ci a solicitat rectificarea unei înscrieri făcute greșit, prin calificarea eronată a înscrisurilor care însoțeau cererea de înscriere.

Din perspectiva cererii întemeiată pe dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996 nu este necesar a se constata nulitatea încheierii atacate, cu atât mai mult cu cât prin încheiere s-a dispus și alipirea imobilelor și transcrierea lor într-o nouă carte funciară, ci doar să se corecteze, să se rectifice înscrierile cu privire la titularul dreptului de proprietate asupra construcțiilor noi. Această măsură se impune chiar dacă ea rezultă din criticile aduse chiar de reclamantă în calea de atac, măsura neaducând atingere drepturilor recunoscute de instanța de fond.

Apelul pârâtei B.

Pârâta a criticat sentința atacată afirmând că prin soluția adoptată instanța a încălcat autoritatea de lucru judecat prin raportare la soluția dată prin Sentința nr. 1473 din 21 octombrie 2014 a Tribunalului Mureș, dată în dosarul nr. x/2014.

Critica este nefondată. Litigiul la care face referire pârâta B. a avut un alt obiect și anume dreptul de proprietate asupra terenului și ipoteca instituită asupra acestui teren. Pentru a clarifica situația trebuie spus că pe parcursul judecății cauzei dreptul de proprietate asupra terenului a făcut obiectul unei proceduri de restituire întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, în final imobilul fiind restituit intervenienților din prezenta cauză. Cum măsura restituirii a fost dispusă definitiv, intervenienții au obținut o hotărâre judecătorească prin care s-a dispus radierea dreptului de ipotecă doar asupra terenului (extras de carte funciară, fila x verso din dosarul de apel) nu și asupra construcțiilor. Radierea ipotecii asupra construcțiilor s-a dispus doar prin hotărârea atacată în prezenta cauză, doar după ce instanța de fond a constatat că proprietara construcțiilor este reclamanta.

Invocând aceeași legătură între cele două cauze, pârâta critică hotărârea atacată și pentru că a luat act de renunțarea intervenienților la judecarea cererii cu care a fost investit Tribunalul Mureș. Aceleași sunt argumentele care fac critica neîntemeiată . Cele două litigii au avut obiecte diferite și cauze diferite. În plus, principiul disponibilității părților obligă instanța să dispună în raport cu voința părților de a renunța la judecata unei cereri, chiar și la o cerere de intervenție.

Criticele pârâtei au în vedere și argumentele pentru care instanța de fond a constatat nulitatea contractului de ipotecă și a dispus, de astă dată, radierea ipotecii.

Pornind de la starea de fapt reținută, pârâta B. nu a încheiat un contract de ipotecă cu adevăratul proprietar al construcțiilor. Așa cum s-a reținut, înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor s-a făcut greșit, reclamanta fiind proprietarul de drept. Chiar dacă contractul de ipotecă este un act autentic, chiar dacă acesta era accesoriu contractului de împrumut, nelegalitatea acestui contract rezultă din faptul că obligația de garantare nu a fost încheiată cu adevăratul proprietar. Potrivit art. 1769 și 1772 din vechiul C. civ. ipotecile convenționale nu se pot constitui decât prin acte autentice încheiate între proprietarul bunului ipotecat și titularul dreptului de creanță.

Din starea de fapt rezultată în urma administrării probelor rezultă că acest contract a fost încheiat între un neproprietar, pârâta SC A. SRL și titularul dreptului de creanță, pârâta B.. Chiar dacă în contractul de ipotecă se menționează că potrivit Adresei nr. x din 24 septembrie 2008 reclamanta și-a exprimat acordul asupra constituirii ipotecii, Curtea remarcă faptul că acest acord nu îmbracă forma cerută de lege, act autentic.

Nici celelalte argumente aduse de pârâtă referitoare la faptul că prin contractul de concesiune pârâta a dobândit dreptul de proprietate nu pot fi primite având în vedere cele stabilite deja în privința acestor aspecte.

Pârâta a susținut că nu poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată suportate și solicitate de reclamantă. Potrivit art. 274 C. proc. civ. partea care cade în pretenții va fi obligată să suporte cheltuielile de judecată ale părții adverse. Din dezlegarea dată de instanța de fond rezultă că pârâta a căzut în pretenții și deci, în temeiul art. 274 C. proc. civ. trebuie să suporte, în principiu, aceste cheltuieli împreună cu pârâta SC A. SRL.

Critica pârâtei a avut în vedere și faptul că instanța de fond nu a redus cheltuielile, deși erau exagerate. Într-adevăr, în raport cu circumstanțele cauzei, chiar și din oficiu, instanța poate să reducă cheltuielile de judecată, în ceea ce privește onorariile avocaților. Pârâta a susținut că nu se justifică acest onorariu în raport cu durata procesului, mai ales că reclamata a contribuit al prelungirea lui. Susținerile pârâtei nu sunt întemeiate. Litigiul se întinde pe durata de mai bine de 10 ani și a parcurs mai multe etape procesuale. Chiar dacă reclamanta și-a precizat pretențiile și chiar a fost nevoie de precizări ale cadrului procesual în apel, Curtea constată că în raport de durata litigiului, de numărul mare de înfățișări la prima judecată și în rejudecare, de complexitatea și dificultatea cauzei, onorariul cuprins în cheltuielile de judecată acordate la fond nu sunt disproporționale.

Cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SRL.

Prin demersul său, pârâta a solicitat schimbarea hotărârii instanței de fond în sensul respingerii acțiunii civile.

Prima critică adusă hotărârii se referă la considerentele pe care se întemeiază, mai exact la trimiterea făcută la decizia de anulare dată de Curtea de apel Târgu Mureș în primul ciclul judiciar. Trimiterea făcută de Tribunalul Mureș în considerente sale este corectă, Curtea stabilind în decizia de anulare că procedura prevăzută de art. 34 din Legea nr. 7/1996 poate fi urmată și dacă nu s-a depus o plângere împotriva încheierii de carte funciară.

Cea de-a doua critică adusă hotărârii are în vedere dezlegările date în primul ciclu procesual de instanța de fond, care, nefiind apoi corectate în apel sau recurs, s-ar impune și în rejudecare.

Critica este nefondată. Tribunalul Mureș a respins inițial acțiunea reclamantei pe cale de excepție iar în apel, printr-o decizie confirmată de instanța de recurs, s-a dispus anularea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare. Hotărârea judecătorească la care face trimitere pârâta a fost anulată și nu mai produce efecte în rejudecare, obligatorii fiind doar dezlegările date de instanța de apel (art. 297 teza finală C. proc. civ.).

În fine, pârâta SC A. SRL a susținut că instanța de fond a interpretat greșit prevederile cuprinse în contractul de concesiune modificat prin actul adițional nr. x Fără a repeta argumentele deja precizate, Curtea constată că această critică nu este fondată. Prin raportare la actele care însoțesc cererea de evidențiere, dreptul de proprietate asupra construcțiilor nu putea fi înscris decât pe seama reclamantei. Registratorul a dispus prin rezoluția sa ca evidențierea să se facă conform actului pe care s-a înscris rezoluția, adică conform Certificatului de urbanism nr. x din 4 iunie 2008, adică: drept de proprietate asupra construcțiilor în favoarea reclamantei și drept de concesiune pe 49 de ani asupra acestora în favoarea pârâtei SC A. SRL.

Față de toate aceste argumente, Curtea va respinge excepția autorității de lucru judecat, iar pe fondul cauzei va respinge apelul pârâtei B., precum și cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SRL; va admite apelul reclamantei; va schimba în parte hotărârea și va rectifica înscrierea în cartea funciară conform certificatului de urbanism: drept de proprietate asupra construcțiilor în favoarea reclamantei și drept de concesiune în favoarea pârâtei SC A. SRL. De asemenea, pentru considerentele deja arătate, Curtea va menține restul dispozițiilor din hotărârea atacată privind anularea contractului de ipotecă și radierea dreptului de ipotecă, precum și la hotărârea de a lua act de renunțare la judecata cererii de intervenție.

Cheltuieli de judecată.

Reclamanta a solicitat obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată suportate în apel. În acest sens s-au depus factura și ordinul de plată privind achitarea unui onorariu de 14.280 RON .

Ca urmare, în temeiul art. 274 C. proc. civ. Curtea va obliga pârâtele la plata sumei de 7.140 RON fiecare cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Recursurile declarate în cauză.

În motivarea cererii de recurs s-au arătat, în esență, următoarele:

a) încheierea de carte funciară atacată cuprinde două categorii de operații juridice, una privind unificarea imobilelor înscrise în CF nr. x și CF nr. x Sângeorgiu de Mureș într-un corp de proprietate comun, avându-l ca proprietar pe Statul Român, iar cealaltă înscrierea în noua carte funciară a construcțiilor existente, a extinderii construcțiilor, a edificării construcțiilor de la C5-C30 cu drept de edificare în cotă de 1/1 în favoarea SC A. SRL.

În acest fel, pârâta SC A. SRL și-a înscris în mod nelegal un drept de proprietate, cu titlu de edificare, nu doar asupra construcțiilor nou edificate, ci și asupra celor existente și extinse.

Or, pentru a da eficiență deciziei instanței de apel privitoare la radierea dreptului de proprietate al pârâtei SC A. SRL și la intabularea recurentei asupra acestor construcții, se impunea anularea parțială a încheierii de carte funciară nr. x din 9 iunie 2008.

b) În acest fel, instanța de apel a încălcat legea, neobservând că în baza încheierii de carte funciară litigioase s-a ajuns la înscrierea dreptului de proprietate al intimatei.

Trebuie să se observe și că există o contradicție între anularea în întregime a încheierii de carte funciară și respingerea cererii de anulare parțială a acesteia, în condițiile în care s-a dispus radierea dreptului de proprietate al intimatei pârâte SC A. SRL și intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcțiilor.

În drept, a fost indicat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea cererii de recurs s-au arătat, în esență, următoarele;

a) Instanța de apel a acordat ceea ce nu s-a cerut, fiind astfel incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, atât în fața primei instanțe, cât și în fața instanței de apel reclamanta a solicitat restabilirea situației de carte funciară, fără a face vreo referire la întabularea în favoarea sa a dreptului de proprietate înscris anterior în favoarea pârâtei recurente. Așa fiind, intabularea reclamantei a fost dispusă de instanța de apel fără ca aceasta să fi fost legal învestită cu o astfel de cerere, acordându-se ceea ce nu s-a cerut.

b) Hotărârea instanței de apel a fost dată cu aplicarea greșită a legii, în sensul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 teza finală C. proc. civ.

Din interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 37 din Legea nr. 50/1991 rezultă că întabularea se putea realiza în baza autorizației de construire și a proceselor-verbale de recepție la terminarea lucrărilor. Calitatea de beneficiar al autorizației de construire și dovada deținerii unui drept asupra terenului (chiar și cel de concesiune) îndreptățeau pârâta recurentă să solicite întabularea respectivelor construcții, cu atât mai mult cu cât prin eliberarea autorizației de construire și semnarea proceselor-verbale de recepție la terminarea lucrărilor reclamanta a recunoscut dreptul de proprietate al pârâtei.

Dispozițiile art. 37 din Legea nr. 50/1991 se coroborează cu cele ale art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (forma de la data intabulării), fiind posibilă concluzia că în mod greșit instanța de apel a invocat aplicabilitatea Ordinului nr. 634/2006, în condițiile în care Legea nr. 7/1996 este un act normativ cu o forță juridică superioară.

Calitatea de proprietar a concesionarului asupra construcțiilor rezultă și din interpretarea dispozițiilor art. 41 din Legea nr. 51/1990 (forma în vigoare la data întabulării, potrivit cărora dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de înstrăinare a construcției pentru a cărei realizare acesta a fost construit.

Instanța de apel a greșit și prin aceea că a distorsionat mențiunile cuprinse în certificatul de urbanism, acest act neputând stabili regimul juridic al unor construcții viitoare.

Mai mult, în considerentele hotărârii recurate instanța a făcut referire la contractul de concesiune astfel cum acesta a fost modificat prin actul adițional nr. x, pretinzând că nici măcar acesta nu face referire la un drept de proprietate asupra construcțiilor edificate, ci doar la un drept de creanță. Or, art. 1 lit. b) din actul adițional nr. x trimite la concluzia că bunurile de preluare sunt proprietatea concesionarului pe durata concesiunii, ele revenindu-i concedentului doar la finele perioadei de concesionare, contra unei compensații financiare.

c) Pârâta recurentă este titular la autorizațiilor de construire emise în beneficiul său de către reclamantă, statuându-se printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă asupra legalității acestor acte administrative.

Nelegalitatea deciziei este evidențiată și de împrejurarea că s-a dispus întabularea unui drept de proprietate al reclamantei asupra construcțiilor realizate de pârâta recurentă în baza constructului de cesiune, în condițiile în care în prezent terenul pe care aceste construcții sunt amplasate este proprietatea unor persoane fizice. Deși instanța nu a fost sesizată cu un capăt de cerere de această natură, s-a ajuns să se dispună intabularea reclamantei asupra unor construcții amplasate pe terenul aflat în proprietatea unui terț.

d) Instanța de apel a făcut o greșită interpretare a legii și atunci când a apreciat cu privire la acțiunea în rectificare, omițând că aceasta are un caracter subsidiar în raport cu o acțiune principală. Acțiunea în rectificare de carte funciară este inadmisibilă atunci când titlul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, în acest sens fiind și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție.

În motivarea cererii de recurs s-au arătat, în esență, următoarele:

a) Este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. 1865, hotărârea atacată necuprinzând motivele pe care se sprijină.

Instanța de apel a făcut o analiză formală a apelului declarat de B. S.A., neaplecându-se asupra tuturor motivelor de nelegalitate invocate și reținând ca unic argument pe acela că pârâta nu ar fi încheiat un contract de ipotecă cu adevăratul proprietar al construcțiilor, iar adresa prin care Comuna Sângeorgiu de Mureș și-a dat acordul asupra constituirea ipotecii nu îmbracă forma cerută de lege, nefiind act autentic.

b) Instanța de apel a interpretat eronat actele deduse judecății, în sensul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., făcând și o greșită interpretare a legii în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Construcțiile edificate de pârâta SC A. SRL au fost înscrise în cartea funciară în mod legal în favoarea acestei pârâte, reclamanta nefăcând dovada că aceste bunuri imobile fac parte din domeniul public.

Contractul de credit a fost încheiat cu SC A. SRL în calitate de împrumutat și cu Comuna Sângeorgiu de Mureș în calitate de garant. În cuprinsul contractului de ipotecă însăși reclamanta arată că pârâta concesionară este proprietara construcției descrise și identificate la pct. 4.1 b) din contract, de la începutul lucrărilor de construire, consimțind la constituirea ipotecii. La momentul constituirii ipotecii nu se cunoștea niciun viciu în legătură cu titlul de proprietate al constituitorului ipotecii sau al antecesorilor săi.

Pentru valabilitatea contractului de ipotecă au fost respectate condițiile de fond prevăzute de art. 998 și urm. C. civ. în cazul convențiilor.

Din verificarea înscrisurilor cate atestau dreptul de proprietate al garantului ipotecar rezultă că acesta este unicul proprietar al construcțiilor și avea drept de ipotecare a terenului aferent, în temeiul contractului de concesiune.

Prin urmare, B. SA a fost de bună-credință la încheierea contractului de ipotecă, astfel că trebuie să se bucure de protecția legii, profitându-i inclusiv prevederile art. 1746 C. civ. privitoare la indivizibilitatea și perpetuitatea ipotecii.

c) Reclamanta nu a dovedit întrunirea cumulativă a condițiilor cerute de lege pentru a interveni, sancțiunea nulității absolute a unui act juridic.

În cauză, s-a constatat abia după circa 10 ani de la încheierea contractului de garanție că adevăratul proprietar ar fi Comuna Sângeorgiu de Mureș. Or, cauza de nulitate a unui act juridic trebuie să existe la momentul încheierii actului.

d) Instanța de apel nu a analizat nici critica referitoare la faptul că motivarea cuprinsă în hotărârea primei instanțe este contradictorie, în condițiile în care prima instanță afirmă că reclamanta își invocă propria culpă atât în privința înscrierilor notarilor în cartea funciară, dar cu toate acestea dispune admiterea în parte a acțiunii.

e) Și în privința cheltuielilor de judecată contestate în calea de atac decizia este extrem de succintă și formală. Sintagma, "cade în pretenții" se impune a fi verificată în cadrul fiecărui litigiu în parte, în raport de specificul acestuia, de obiectul lui, de soluția adoptată de instanță și, mai ales, de culpa părților în declanșarea litigiului. Or, în cauză nu s-a putea reține culpa B. SA în declanșarea litigiului.

Se impune a se face aplicarea dispozițiilor privitoare la reluarea onorariului avocațial, ținându-se seama de faptul că cheltuielile de judecată trebuie să aibă un caracter real și rezonabil.

f) Decizia instanței de apel este netemeinică și nelegală și prin raportare la soluția de admitere a apelului declarat de reclamantă.

Prin art. 4 din actul adițional nr. x la contractul de concesiune s-a stipulat în mod expres că este de acord concedentul ca terenul și construcțiile concesionate să fie ipotecate pentru obținerea creditelor bancare necesare realizării învestiților la baza nou de testament.

Întabularea pârâtei SC A. SRL asupra construcțiilor edificate de aceasta s-a făcut în mod legal, aceasta fiind proprietară cu titlu de construire, conformându-se celor convenite prin contractul de concesiune.

S-a ajuns ca instanța de apel să dispună restabilirea unei situații de carte funciară care nu a existat niciodată, nesocotindu-se un drept legal dobândit de către SC A. SRL.

V. Apărările formulate în recurs.

Sub aspectul inadmisibilității, s-a arătat că cererea de aderare la apel făcută de pârâta SC A. SRL nu întrunea condițiile impuse de art. 293 C. proc. civ., fiind vorba despre o aderare la apelul unei părți față de care nu avea interese contrare, respectiv B. SA. Cererea de aderare la apel fiind inadmisibilă, rezultă că recursul apare ca fiind exercitat omisso medio, astfel că și el apare ca inadmisibil.

Pe fond, a arătat reclamanta, în esență, că recursul este neîntemeiat, instanța de apel soluționând cauza în limitele investirii sale și cu aplicarea corectă a legii.

VI. Considerentele și soluția Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Cu privire la excepția de nulitate pentru netimbrare a recursului reclamantei Comuna Sângeorgiu de Mureș, invocată de pârâta SC A. SRL:

Ulterior, anume în data de 30 octombrie 2019, reclamanta a depus și originalul dovezii care atestă plata taxei judiciare de timbru.

În aceste circumstanțe, excepția nulității recursului pentru neplata taxei judiciare de timbru apare ca neîntemeiată, reclamanta îndeplinindu-și în termen obligația ce îi revenea și făcând dovada plății realizate.

Cu privire la excepția inadmisibilității recursului declarat de pârâta SC A. SRL, invocată de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureș:

Cu privire la recursul declarat în cauză de reclamanta Comuna Sângeorgiu de Mureș.

Cu privire la recursul declarat de pârâta SC A. SRL, precum și cu privire la recursul declarat de K. SA.

a) Bunurile de retur care revin de plin drept, gratuit și libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune. Sunt bunuri de retur bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum și cele care au rezultat în urma investițiilor impuse în caietul de sarcini;

b) Bunurile de preluare care, la expirarea contractului de concesiune, pot reveni concedentului, în măsura în care acesta din urmă își manifestă intenția de a prelua bunurile respective, în schimbul plății unei compensații egale cu valoarea contabilă centralizată, conform dispozițiilor caietului de sarcini. Sunt bunuri de preluare bunurile care au aparținut concesionarului și au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii;

c) Bunurile proprii care, la expirarea contractului de concesiune, rămân în proprietatea concesionarului. Sunt bunuri proprii bunurile care au aparținut concesionarului și au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii, cu excepția celor prevăzute de lit. b)."