ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 387/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 01 aprilie 2010 sub nr. 16652/3/2010, reclamanta C.M.L.A., în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, în temeiul Legii nr. 1/2009 de modificare si completare a Legii nr. 10/2001, respectiv pct. 18 prin care a fost introdus art. 50 1 , pct. 17 de modificare alin. (3) art. 50 si pct. 11 prin care a fost introdus alin. (2 1 ) art. 45, a solicitat să fie obligat pârâtul la restituirea prețului de piață actualizat, calculat conform standardelor internaționale, pentru apartamentul de la parterul imobilului situat în str. Povernei, sectorul 1 București, compus din 3 camere + bucătărie +vestibul + hol + 2 pivnițe și părți comune: baie + culoar + degajament + debara 2 + spălătorie în suprafață utilă de 168,90 mp cu o cota indiviză de 41,37% din părțile de folosință comune ale imobilului plus 101,41 mp teren aferent construcției, astfel cum va fi evaluat prin raportul de expertiză ce urmează a se administra și obligarea pârâtului la suportarea cheltuielilor de judecată.

Prin sentința nr. 1628 din 6 decembrie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins ca neîntemeiată acțiunea, reținând că reclamanta C.M.L.A., în calitate de fost chiriaș al apartamentului situat la parterul imobilului din str. Povernei, sectorul 1, București, cu bună - credință a încheiat contractul de vânzare - cumpărare din 27 iunie 1997, cu Primăria municipiului București, conform art. 9 din Legea nr. 112/1995. Prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă reclamanta a fost evinsă cu privire la acest imobil, fiind admisă acțiunea în revendicare a foștilor proprietari Popescu, totodată fiind însă menținut și contractul de vânzare - cumpărare al fostului chiriaș, instanțele reținând buna - credință a cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare - cumpărare.

La 27 iunie 1997, când a fost încheiat contractul, reclamanta a plătit un preț de 32.475.007 lei ROL, pentru dobândirea imobilului, preț care nu a reflectat, la data respectivă, valoarea reală de piață a imobilului, fiind vorba despre un preț social, preferențial, stabilit de legiuitor în favoarea foștilor chiriași. Conform art. 50 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001, chiriașii cumpărători ai imobilelor au dreptul la restituirea valorii de piață actuală a imobilelor în situația în care au fost evinși de către foștii proprietari, în situația în care, „contractele de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile”.

Prima instanță a reținut că, în speță, suntem în ipoteza în care chiriașul cumpărător, deși a fost evins, nu i s-a desființat contractul de vânzare cumpărare, dimpotrivă, fiind menținut pentru motivul că a fost încheiat cu bună credință din partea acestuia. Art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, prevede posibilitatea „restituirii prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile”. Astfel, art. 50 alin. (2) și art. 50 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001 prevăd situațiile în care foștii chiriași, cărora li s-au desființat contractele de vânzare cumpărare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, pentru încălcarea sau nu a dispozițiilor Legii nr. 112/1995, pot obține, după caz, valoarea de piață a imobilului sau prețul plătit reactualizat.

Situațiile sunt expres prevăzute de lege, iar răspunderea Statului, prin Ministerul Finanțelor Publice, nu se poate extinde în alte limite decât cele prevăzute de lege, astfel că tribunalul a apreciat că în cazul de față reclamanta nu este îndreptățită să obțină valoarea de piață a imobilului de la Ministerul Finanțelor Publice, pe care l-a chemat în judecată, fără să obțină o îmbogățire fără justă cauză în caz contrar. S-a reținut că reclamanta se află în situația de a fi fost evinsă cu privire la imobilul cumpărat, astfel că tribunalul a apreciat că, în speță, operează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, reglementat de art. 1337 C. civ., și nu răspunderea Ministerului Finanțelor Publice conform Legii nr. 10/2001.

Prin decizia nr. 191/ A din 8 mai 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul declarat de reclamanta C.M.L.A. împotriva sentinței civile nr. 1628 din 06 decembrie 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a V a civilă, în Dosarul nr. 16652/3/2010, în contradictoriu cu intimatul pârât Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de D.G.F.P.M.B. și a fost schimbată sentința apelată, astfel: A fost admisă acțiunea reclamantei și a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 165.723 euro, în echivalent în lei la data plății, reprezentând prețul de piață al imobilului din București, str. Povernei, parter, sector 1, inclusiv teren aferent de 101,41 m.p.

situat sub construcție. A fost obligat pârâtul la 6.000 lei cheltuieli de judecată în fond și apel, reduse conform art. 274 alin. (3) Cod procedură civilă. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 1/2009 „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”. Din analiza acestui text legal, curtea de apel a apreciat că se înțelege foarte clar care sunt condițiile în care se acordă foștilor proprietari prețul de piață pentru imobil, anume care dintre foștii proprietari sunt îndreptățiți a primi această valoare de piață a imobilului.

Legiuitorul a statuat expres faptul că este vorba doar de proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cum este cazul în speță. În cauză, din hotărârile judecătorești depuse la dosar, rezultă că apelanta reclamantă a pierdut proprietatea imobilului prin decizia civilă nr. 420/ R din 09 martie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civila, în cadrul acțiunii în revendicare formulată de foștii proprietari P.I.

și P.M., prin care a admis recursul formulat de aceștia, a modificat decizia civilă nr. 903/ A din 26 iunie 2008 pronunțată de Tribunalul București și, pe fond, a dispus restituirea în natură a apartamentului revendicat, instanța stabilind, cu ocazia comparării titlurilor de proprietate, că titlul de proprietate opus de reclamanți este preferabil titlului de proprietate opus de către apelanta din prezenta cauză. Totodată, în cadrul aceluiași litigiu, prin sentința civilă nr. 12726 din 14 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București a fost respins capătul de cerere privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare din 27 iunie 1997, prin care apelanta reclamantă a dobândit apartamentul în litigiu în temeiul Legii nr. 112/1995, contract ce a reprezentat titlul reclamantei în acțiunea în revendicare.

Prin urmare, aspectele de drept privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nu au format obiect al analizei în litigiul soluționat prin decizia civilă nr. 420/ R din 09 martie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civila, și nici nu mai pot fi repuse în discuție în prezentul litigiu, urmând a se constata că, în cauză, a intervenit desființarea titlului de proprietate al apelantei reclamante ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare prin comparare de titluri, iar nu a nerespectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995. În această situație, instanța de apel a apreciat că sunt întrunite cele două condiții prevăzute de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 1/2009, apelanta fiind îndreptățită să primească prețul de piață calculat conform standardelor internaționale de evaluare.

În acest sens, în apel s-a dispus administrarea probei cu expertiză tehnică de specialitate, valoarea de piață a apartamentului, calculată de expert tehnic judiciar ing. S.M., fiind de 165.723 euro. Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâtul a arătat că nu are calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă și Primăria municipiului București, ci un terț față de acesta. Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 și urm. C. civ., a solicitat să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei municipiului București pentru evicțiune.

Recurentul a apreciat că această dispoziție de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară, fiind pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu. Raportat la prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, recurentul a susținut că, în speță, nu este îndeplinită cea de-a doua condiție din cele două prevăzute imperativ de lege, respectiv desființarea contractelor prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. În acest sens, recurentul a arătat că reclamanta nu a făcut dovada existenței unei sentințe definitive și irevocabile în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu Primăria municipiului București, astfel că nu se justifică obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata sumei reprezentând valoarea de piață a imobilului.

Prin urmare, recurentul a arătat că, având în vedere faptul că pentru acordarea despăgubirilor la valoarea de piață art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 prevede îndeplinirea cumulativă a celor două condiții ( ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile ), iar pe de altă parte faptul că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii uneia dintre acestea, a apreciat că speța nu se circumscrie dispozițiilor imperative prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Recurentul a mai învederat faptul că nici obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune restituirea valorii de circulație a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001. Recurentul a susținut că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de circulație actuală a imobilelor constituie o îmbogățire fără justă cauză, deoarece situația cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esențial diferită de situația celor care cumpără un imobil potrivit prețurilor stabilite liber pe piață, așadar, la valoarea de circulație. Examinând decizia recurată în limita criticilor formulate, ce se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte constată următoarele: Critica referitoare la lipsa calității procesuale pasive este neîntemeiată, întrucât legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice rezultă ope legis (prin puterea, în virtutea legii), astfel că nu pot fi primite susținerile recurentului-pârât privind lipsa calității lui procesuale pasive, întemeiate pe normele de drept comun în materie de evicțiune, cuprinse în Codul civil. Față de legea specială aplicabilă raportului juridic dedus judecății, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.

Nu se poate reține nici susținerea conform căreia Ministerul Finanțelor Publice nu poate fi obligat la plata prețului, fiind terț față de contract (încălcarea principiului relativității efectelor actelor juridice) deoarece acesta nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicțiune, ca parte contractantă, ci în temeiul legii, dispoziția legală fiind cea care îi conferă calitatea de a efectua plata prețului. Calitatea procesuală pasivă în cauză a Ministerului Finanțelor Publice se justifică în temeiul legii, respectiv a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Raportat la aceste dispoziții, participarea în proces a Ministerului Finanțelor Publice nu se fundamentează pe ideea de culpă, ci pe calitatea acestuia de gestionar al fondului extrabugetar, în cazul în care cumpărătorii pierd bunul.

Potrivit art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. În conformitate cu dispozițiile art. 50 alin. (3) din lege, restituirea prețului în ipoteza anterior arătată „se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 cu modificările ulterioare”.

Aceste norme au caracter de drept material și, inserate fiind într-o lege specială, sunt derogatorii de la dreptul comun reprezentat de prevederile art. 1337 C. civ., în ceea ce privește obiectul raportului juridic născut din faptul desființării, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, instituind ex lege obligația Ministerului Finanțelor Publice de restituire a valorii de piață a imobilului. Contrar susținerilor recurentului-pârât, în speță este îndeplinită condiția impusă de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 privind existența unei hotărâri definitive și irevocabile de desființare a contractului de vânzare-cumpărare întemeiat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995.

Astfel, în cadrul litigiului soluționat prin sentința nr. 12726 din 24 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București în Dosarul nr. 10269/299/2007, (definitivă prin decizia nr. 903/ A din 26 iunie 2008 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, și irevocabilă prin Decizia nr. 420/ R din 09 martie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă), a fost admisă acțiunea reclamanților P.I. și P.M., în contradictoriu cu pârâții C.M. și S.V., fiind obligați pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, str. Povernei, compus din construcție situată la parter, formată din 4 camere și dependințe, în suprafață utilă de 211,02 mp și terenul aflat sub construcție, în suprafață de 223 mp.

În cadrul aceluiași proces, a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Este de observat, așadar, că contractul de vânzare-cumpărare din 27 iunie 1997, prin care reclamanta din prezenta cauză a dobândit apartamentul în litigiu în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost anulat, el constituind titlul de proprietate opus de aceasta în cadrul acțiunii în revendicare în care instanța a dat preferabilitate titlului de proprietate al foștilor proprietari P.I. și P.M., în urma comparării titlurilor. Însă, din moment ce s-a acordat preferabilitate titlului foștilor proprietari, prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de aceștia și obligarea reclamantei din prezenta cauză să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu, în mod evident, contractul de vânzare-cumpărare nr. din 27 iunie 1997 a fost lipsit de efecte juridice.

Ca atare, sentința nr. 12726 din 24 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Sector 1 București în Dosarul nr. 10269/299/2007, definitivă prin decizia nr. 903/ A din 26 iunie 2008 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă și irevocabilă prin decizia nr. 420/ R din 09 martie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, prin care a fost admisă acțiunea în revendicare promovată de P.I. și P.M., în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauză, este cea care a lipsit de valoare juridică, în lipsa unei cauze de nulitate, contractul de vânzare-cumpărare în discuție. Art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 se referă la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 și care au fost desființate, iar nu anulate, având astfel în vedere toate situațiile în care acestea au fost lipsite de efecte juridice, iar nu numai situația în care a intervenit o cauză de nulitate.

De asemenea, potrivit art. 20 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin pct. 8 din Legea nr. 1/2009, „în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor”.

Este evident că obligarea reclamantei din prezenta cauză, de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie bunul în litigiu obiect al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 foștilor proprietari, determină lipsirea de valoare juridică a actului de înstrăinare în sensul art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, situație care o îndreptățește pe aceasta la acordarea despăgubirilor în baza textului legal menționat. Prin urmare, se constată că în mod legal instanța de apel a reținut că în cauză sunt îndeplinite cele două condiții prevăzute de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, reclamanta fiind îndreptățită să primească prețul de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, valoarea despăgubirilor fiind stabilită prin expertiza efectuată în apel, potrivit alin. (2) al aceluiași text de lege.

Pentru considerentele expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București. Având în vedere că recurentul a căzut în pretenții, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs de intimata C.M.L.A. , reprezentând onorariul de avocat (filele 30-31 dosar recurs), în conformitate cu dispozițiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București împotriva deciziei nr. 191/ A din 8 mai 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Obligă recurentul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București, la plata sumei de 4.600 lei către intimata C.M.L.A., reprezentând cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 ianuarie 2013.