ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2720/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 17 octombrie 2012 pe rolul Tribunalului Sibiu, secția I civilă sub nr. 9149/85/2012, reclamanta V.M. a solicitat, în temeiul dispozițiilor art. 22 alin. (1) și (3), art. 23 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, anularea parțială a Hotărârilor nr. x din 26 aprilie 2012, nr. y din 26 aprilie 2012, nr. z din 26 aprilie 2012, nr. w din 26 aprilie 2012 și nr. q din 26 aprilie 2012 emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, obligarea pârâtului la plata unor juste despăgubiri pentru imobilele expropriate, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința nr. 1593 din 27 noiembrie 2013, Tribunalul Sibiu, secția I civilă a admis acțiunea reclamantei, a dispus anularea parțială a Hotărârilor nr. x din 26 aprilie 2012, nr. y din 26 aprilie 2012, nr. z din 26 aprilie 2012, nr. w din 26 aprilie 2012 și nr. q din 26 aprilie 2012 emise de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, a obligat pârâtul la plata unor juste despăgubiri pentru imobilele expropriate, astfel: pentru teren în suprafață de 6582 mp - val. 545.075 lei; pentru teren în suprafață de 23.054 mp - val. 1.830.001 lei; pentru teren în suprafață de 12,801 mp - val. 1.060,088 lei; pentru teren în suprafață de 1,0 U mp - val.

de 76.869 lei și pentru teren în suprafață de 886 mp - val. 75.284 lei, conform expertizei tehnice efectuate în cauză care face parte din hotărâre; de asemenea, a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 7.428 lei cheltuieli de judecată. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că asupra terenului în litigiu, în suprafață totală de 6.582+23,054+12.801+1,011+886 mp, proprietar tabular este reclamanta, care a fost supusă exproprierii pentru cauză de utilitate publică. În acest scop, prin Hotărârile din 26 aprilie 2012 emise de pârât a fost dispusă exproprierea suprafeței de teren arabil, proprietatea reclamantei, despăgubirea stabilită fiind apreciată ca nesatisfăcătoare și necorespunzătoare prețului de piață de către reclamantă.

În cauză a fost efectuată expertiză tehnică de specialitate, constituită conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, ale cărei concluzii au stabilit, fără a fi contestat de părți, că valoarea efectivă a terenurilor expropriate este de: - teren în suprafață de 6.582 mp - val. 545.075 lei; - teren în suprafață de 23.054 mp - val. 1.830.001 lei; - teren în suprafață de 12.801 mp - val. 1.060.088 lei; - teren în suprafață de 1.011 mp - val. 76.869 lei; - teren în suprafață de 886 mp - val. 75.284 lei. Instanța a apreciat că valoarea reală, rezonabilă și justă, apreciată la prețul pieței, conform prevederilor art. 1 din Protocol nr. 1 anexa la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și raportat la suprafața expropriată este cea stabilită prin lucrarea de specialitate, motiv pentru care, găsind cererea în parte fondată, a admis-o întemeiat pe prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Au fost aplicate prevederile art. 9 și următoarele din Legea nr. 198/2004, în ce privește procedura de soluționare și s-a vizat în principal punerea în acord cu prevederea din art. 44 din Constituția României, în sensul acordării unei despăgubiri reale și juste. Împotriva acestei sentințe au declarat apel ambele părți. Reclamanta V.M. a arătat că deși tribunalul a obligat pârâtul la suportarea cheltuielilor de judecată cuprinzând onorariul de expertiză, tribunalul nu l-a obligat la plata sumei de 11.700 lei cât a fost acest onorariu, ci doar la 7.428 lei și nici la plata onorariului de avocat în cuantum de 4.960 lei. Pârâtul Statul Român a arătat că valoarea de 18 euro/mp stabilită de experți în expertiza de la fond prin metoda comparației directe este exagerată în raport cu momentul actual în care, atât cererea cât și oferta pe piața imobiliară sunt în scădere, chiar experții arătând că în zonă nu există oferte sau tranzacții.

Aceasta, în condițiile în care metoda comparației directe constă în analizarea tranzacțiilor și a ofertelor pentru terenuri comparabile cu proprietatea de evaluat, ceea ce face ca metoda să nu poată fi aplicată în acest caz. A mai arătat că valoarea este exagerată și raportat la valoarea acordată de expropriator, care respectă dispozițiile art. 11 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din H.G. nr. 53/2011, fiind stabilite de un expert evaluator A., ținând cont de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc. Chiar dacă despăgubirile au fost stabilite pe baza unei expertize efectuate potrivit Legii nr. 33/1994, instanța nu trebuie să se raporteze doar la expertiză, ci, în conformitate cu art. 27 din Legea nr. 33/1994, trebuie ca rezultatul expertizei să fie comparat cu oferta și pretențiile formulate de părți.

Prin Decizia nr. 7 din 31 ianuarie 2014, Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă a admis apelul reclamantei, a schimbat sentința sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată acordate de prima instanță pe care la stabilit ca fiind de 16.660 lei, a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a respins apelul pârâtului Statul Român împotriva aceleiași sentințe. Referitor la apelul pârâtului, instanța de apel a reținut că în primul supliment la expertiza efectuată în fața instanței de fond, comisia de experți a arătat că în prezent în zonă tranzacțiile sunt reduse, că nu au reușit să identifice nicio tranzacție notarială de terenuri efectuată în perioada expertizării și că nu se pot lua în considerare prețurile dintr-o perioadă complet diferită 2007 - 2010, cu diferențe semnificative ale piețelor imobiliare deoarece erorile de estimare a prețurilor sunt prea mari și nu respectă Legea nr. 33/1994.

Totodată, experții, răspunzând obiecțiunilor pârâtului, au arătat că expertizele întocmite pentru camerele notarilor publici pe anul 2013 pentru localitatea Șura Mică, nu pot fi luate ca bază de comparație deoarece nu se referă la prețuri plătite în cadrul unor tranzacții imobiliare. Comisia de experți a mai explicat că apreciază corecte valorile stabilite prin raportul de expertiză, deoarece, chiar dacă este vorba de oferte de vânzare terenuri, a aplicat coeficienți de corecție care se impuneau pentru ofertă, suprafață, formă, accese, utilități, amplasamente.

În cel de-al doilea supliment la raportul de expertiză, experții au arătat că, urmare a celor reținute prin decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție în sensul că valoarea reală a bunului expropriat trebuie stabilită în funcție de prețul tranzacțional și nu în funcție de ofertele de vânzare, Corpul experților tehnici din România a tăcut demersuri la A. pentru eliberarea de copii ale actelor prin care s-au tranzacționat terenuri dar acest lucru nu s-a putut face, răspunsul A. fiind că prețurile care se regăsesc în contractele de vânzare-cumpărare autentificate la notariat sunt confidențiale.

În condițiile în care experții au probat că au efectuat demersuri pentru a afla prețul de tranzacționare a terenurilor în zonă la data expertizării și că nu au identificat astfel de situații, instanța de apel a apreciat că metoda folosită de experți este una care corespunde criteriilor legale conținute în art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul ofertelor de vânzare reținute de experți nefiind preluat ca atare de experți, ci supus unor corecțiuni în baza unor criterii specifice. În lipsa unor tranzacții notariale recente, care să stea la baza unei variante de preț prin metoda comparației directe cum susține pârâtul, în speță nu pot fi reținute ca incidente cele statuate de Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia de care se prevalează pârâtul.

Este adevărat că în procedura prealabilă desfășurată de expropriator raportul de evaluare se întocmește în conformitate cu dispozițiile art. 11 din Legea nr. 255/2010 avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc. însă, pentru etapa ulterioară, în care proprietarul expropriat poate contesta cuantumul despăgubirii în fața instanței de judecată, din interpretarea art. 22 din aceeași lege rezultă că stabilirea cuantumului despăgubirii se face în conformitate cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, deci ținându-se seama de prețul cu care se vând imobilele la data întocmirii raportului de expertiză iar nu de cei stabilit în expertizele notarilor.

În consecință, critica formulată sub acest aspect de pârât este nefondată, prețul stabilit în expertizele camerelor notarilor neavând relevanță din perspectiva aplicării dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Nici încălcarea dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994 nu a fost reținută, prețul stabilit de prima instanță fiind rezultat al aprecierii tuturor actelor dosarului, a expertizei cât și a art. 1 din Protocolul nr. 1 anexă la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, instanța nefiind obligată să țină cont doar de suma oferită de expropriator (așa cum încearcă să sugereze pârâtul). Aceasta "a hotărât", în sensul prevăzut de articolul menționat, o sumă cuprinsă între cea oferită de pârât și cea solicitată de reclamantă, respectiv, o sumă stabilită printr-un raport de expertiză tehnică de specialitate.

În fața instanței de fond, comisia de experți a răspuns obiecțiunilor pârâtului (reiterate sub formă de critici prin apelul de față) prin cele două suplimente la raportul de expertiză, și, după depunerea ultimului din acestea la dosar, reprezentantul pârâtului a arătat că nu are alte obiecțiuni la raportul de expertiză. Această poziție exprimată de reprezentantul pârâtului a fost văzută ca o achiesare la concluziile și explicațiile comisiei de experți, iar expertiza contrară putea fi cerută de către pârât la primul termen după depunerea lucrării, în conformitate cu dispozițiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ., termen care în speță a fost demult împlinit. Referitor la apelul reclamantei, instanța de apel a reținut că, având în vedere soluția primei instanțe de admitere a acțiunii, aceasta este îndreptățită a obține contravaloarea tuturor cheltuielilor de judecată efectuate și dovedite în cauză.

Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Dramuri Naționale din România SA, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Brașov, arătând că exproprierea a vizat realizarea obiectivului "Autostrada Orăștie - Sibiu", iar nu "Varianta ocolitoare a municipiului Sibiu", așa cum greșit s-a reținut în cuprinsul deciziei atacate; că legea aplicabilă cauzei este Legea nr. 255/2010, iar nu Legea nr. 198/2004 la care face referire decizia instanței de apel; că valoarea despăgubirilor pentru imobilele expropriate de 18 euro/mp este exagerată prin raportare la piața imobiliară în scădere, la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 care stabilesc criteriile funcție de care se cuantifică aceste despăgubiri, la oferta făcută de expropriator care respectă dispozițiile legale în materie și ține cont de expertizele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal pentru anul 2013, precum și prin raportare la practica judiciară în materie.

Recurentul-pârât a mai arătat că, chiar dacă despăgubirile au fost stabilite pe baza unei expertize efectuate conform Legii nr. 33/1994, instanța nu trebuia să se limiteze la conținutul acestora, ci să compare rezultatul obținut cu oferta și pretențiile formulate de părți. În lipsa unor tranzacții efective, prețul ar fi trebuit să se stabilească conform art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010, pe baza expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 și grilei proprietății imobiliare publicată pe site-ul Uniunii Naționale a Notarilor Publici. La data de 11 septembrie 2014 intimata - reclamantă V.M. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrare în motivele prevăzute de lege, iar pe fond a solicitat respingerea acestuia.

Recursul este fondat și va fi admis, pentru considerentele ce succed: În ceea ce privește excepția nulității recursului invocată de către intimata-reclamantă V.M. prin întâmpinare, motivată prin faptul că cererea de recurs nu cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază calea de atac, ci se invocă aspecte de netemeinicie discutate și în cadrul apelului, iar indicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este pur formală, Înalta Curte constată că recursul vizează greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor Legii nr. 255/2010 prin raportare la Legea nr. 33/1994, a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, critici ce se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., sens în care excepția nulității va fi respinsă, cu luarea în considerare și a faptului că în subsidiar, s-a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului. Referitor la critica privind modalitatea de aplicare în cauză a dispozițiilor Legii nr. 255/2010 raportat la dispozițiile Legii nr. 33/1994 și la stabilirea cuantumului despăgubirilor pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele Notarilor Publici, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată, urmând a fi înlăturată ca atare. Este adevărat că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 17 octombrie 2012, dată la care Legea nr. 255/2010 era în vigoare, aceasta fiind publicată în M. Of.

nr. 853/20.12.2010, însă norma specială de drept cu privire la modalitatea de soluționare a acțiunii expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite pentru exproprierea unui teren trimite la dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv, art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 "Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate". Potrivit alin. (3) al aceluiași articol "Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii". Rezultă că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în caz de expropriere, și anume, cele conținute în legea-cadru din materia exproprierii - Legea nr. 33/1994.

Textele invocate de către recurentul-pârât conținute în Legea nr. 255/2010 și în normele metodologice de aplicare a acestui act normativ se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței cu contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară. Evaluarea proprietăților imobiliare prin raportare la expertizele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și procedurii judiciare în cadrul căreia instanța are de analizat, eu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului și acoperă inclusiv prejudiciul produs prin expropriere.

Față de mențiunea expresă a normei speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, așa cum de altfel, în mod corect a statuat și instanța de apel. Referitor la critica privind greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte constată că aceasta este fondată, reprezentând aspectul de nelegalitate din perspectiva căruia recursul va fi admis. Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Se constată că, în speța supusă analizei, instanța de apel nu a respectat criteriile pe care textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor despăgubiri, respectiv, "prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", sens în care critica recurentului-pârât este fondată. Față de reglementarea în discuție, instanța de apel a avut în vedere expertize în cadrul cărora nu s-au verificat și identificat tranzacții concrete care să aibă ca obiect imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci s-au întemeiat exclusiv pe oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte.

Prin expertizele la care instanța de apel s-a raportat în conturarea soluției adoptate, s-a reținut că "... în cazul de față această metodă (a comparației directe) poate fi utilizată pentru determinarea valorii terenului, pe baza ofertelor, tranzacțiile pentru asemenea imobile fiind reduse ..."; că "... nu am reușit să identificăm nicio tranzacție notarială de terenuri efectuată în această perioadă ..."; că "... nu se pot lua în considerare - așa cum sugerează reclamantul prin contractele de vânzare-cumpărare și adresele prezentate - prețurile din perioada complet diferită - anii 2007 - 2010 - cu diferențe semnificative ale piețelor imobiliare - erorile de estimare a prețurilor terenurilor sunt mult prea mari și nu respectă Legea 33/1994 ..."; că "... valorile imobilelor indicate în estimarea proprietății imobiliare din județul Sibiu nu reprezintă tranzacții imobiliare - preț plătit.

Nu pot fi luate în calcul ca bază de comparație ..."; că "... singurele contracte de vânzare-cumpărare prezentate datează dintr-o perioadă cu diferențe semnificative ale piețelor imobiliare ...". Prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat cu prilejul cercetării cauzei în fond s-a concluzionat că, deși stabilite pe baza unor oferte, valorile determinate pentru terenurile menționate în raportul de expertiză sunt corecte, fiind aplicați coeficienți de corecție pentru ofertă, suprafață, formă, accese, utilități, amplasamente.

Dealtfel chiar instanța de apel reține în considerentele hotărârii recurate, referitor la primul supliment de expertiză, că experții "... au arătat că în prezent în zonă tranzacțiile sunt reduse, că nu au reușit să identifice nicio tranzacție notarială de terenuri efectuată în perioada expertizării și că nu se pot lua în considerare prețurile dintr-o perioadă complet diferită 2007 - 2010, cu diferențe semnificative ale piețelor imobiliare deoarece erorile de estimare a prețurilor sunt prea mari și nu respectă Legea nr. 33/1994.

Totodată, experții, răspunzând obiecțiunilor pârâtului, arată că expertizele întocmite pentru camerele notarilor publici pe anul 2013 pentru localitatea Șura Mică, nu pot fi luate ca bază de comparație deoarece nu se referă la prețuri plătite în cadrul unor tranzacții imobiliare". Referitor la cel de-al doilea supliment la expertiză, instanța de apel reține că experții au făcut demersuri la A. pentru eliberarea de copii ale actelor prin care s-au tranzacțional terenuri, dar această entitate a răspuns că atare contracte sunt confidențiale și a concluzionat că "în condițiile în care experții au probat că au efectuat demersuri pentru a afla prețul de tranzacționare a terenurilor în zonă la data expertizării și că nu au identificat astfel de situații, ... metoda folosită de experți este una care corespunde criteriilor legale conținute în art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul ofertelor de vânzare reținute de experți nefiind preluate ca atare de experți ci supus unor corecțiuni în baza unor criterii specifice". A mai reținut instanța de apel că "în lipsa unor tranzacții notariale recente, care să stea la baza unei variante de preț prin metoda comparației directe ... în speță nu pot fi incidente cele statuate de Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia de care se prevalează pârâtul ...". Însă,

față de caracterul explicit al dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, contrar considerentelor instanței de apel, nu pot fi avute în vedere alte elemente de cuantificare a despăgubirilor decât în cazul extrem în care instanța însăși, în baza rolului activ exercitat, și în urma eforturilor proprii întreprinse pentru punerea la dispoziția experților a unor comparabile adecvate, se dovedește a nu fi în măsură să procure probe adecvate (tranzacții efective) întocmirii expertizei cu respectarea exigențelor legale impuse prin norma de drept arătată. Sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de prețul plății efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile similare.

De asemenea, această noțiune are în vedere prețul de piață, respectiv, de tranzacționare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare. Prețul de piață este considerat a fi prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Instanța avea obligația de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile de același fel, din aceeași unitate administrativ-teritorială în care s-a dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de date, ceea ce în cauză, instanța de apel nu a dovedit, mulțumindu-se să constate că experții nu au fost în măsură să procure tranzacții efective, a căror eliberare le-a fost refuzată sub pretextul caracterului lor confidențial, și să aprecieze că astfel fiind, modalitatea de evaluare utilizată de aceștia este una adecvată și justificată de aceste circumstanțe. Împrejurarea că la solicitarea experților făcută către A. această entitate a refuzat să pună la dispoziție contracte de vânzare-cumpărare autentice nu exonera instanța de judecată de obligația de a face demersuri proprii de procurare a unor atare contracte.

Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanța putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preț. În lipsa verificării de către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, în mod greșit aceasta și-a însușit valoarea stabilită prin expertiza efectuată în fața instanței de fond, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat. Cum în faza procesuală a recursului nu este posibilă refacerea unui asemenea probatoriu, această împrejurare va determina admiterea căii de atac exercitată de recurentul-pârât, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, pentru stabilirea corectă a situației de fapt.

Astfel, instanța de apel va urmări ca, la efectuarea expertizei de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, să se stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare. Instanța de apel va ordona măsurile pe care le va aprecia necesare, în condițiile art. 329 alin. (5) C. proc. civ., cu luarea în considerare a recomandărilor formulate prin prezenta decizie, pentru a determina situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință care interesează în speță.

În vederea identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, în condițiile unei piețe inactive, se vor avea în vedere, ca și criterii subsidiare de evaluare, alte metode propuse de experți.

Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat sau în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de Apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor ce se vor acorda. Pentru aceste considerente, Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva Deciziei nr. 7 din 31 ianuarie 2014 și Curții de Apel Alba Iulia, secția I civilă; va casa decizia recurată în baza art. 312 alin. (3) C. proc.

civ. și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA prin Direcția Regională Drumuri și Poduri Brașov împotriva Deciziei nr. 7 din 31 ianuarie 2014 a Curții de Apel Alba Iulia, secția I civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15 octombrie 2014. Procesat de GGC - CL