ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2720/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2720/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data de 17

octombrie 2012 pe rolul Tribunalului Sibiu, secția I civilă sub nr.

9149/85/2012, reclamanta V.M. a solicitat, în temeiul dispozițiilor art. 22

alin. (1) și (3), art. 23 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, art. 21 - 27 din

Legea nr. 33/1994, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România, anularea parțială a Hotărârilor nr. x din 26

aprilie 2012, nr. y din 26 aprilie 2012, nr. z din 26 aprilie 2012, nr. w din

26 aprilie 2012 și nr. q din 26 aprilie 2012 emise de Comisia de aplicare a

Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate,

obligarea pârâtului la plata unor juste despăgubiri pentru imobilele

expropriate, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința nr.

1593 din 27 noiembrie 2013, Tribunalul Sibiu, secția I civilă a admis acțiunea

reclamantei, a dispus anularea parțială a Hotărârilor nr. x din 26 aprilie

2012, nr. y din 26 aprilie 2012, nr. z din 26 aprilie 2012, nr. w din 26 aprilie

2012 și nr. q din 26 aprilie 2012 emise de Comisia de aplicare a Legii nr.

198/2004, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, a obligat

pârâtul la plata unor juste despăgubiri pentru imobilele expropriate, astfel:

pentru teren în suprafață de 6582 mp - val. 545.075 lei; pentru teren în

suprafață de 23.054 mp - val. 1.830.001 lei; pentru teren în suprafață de

12,801 mp - val. 1.060,088 lei; pentru teren în suprafață de 1,0 U mp - val. de

76.869 lei și pentru teren în suprafață de 886 mp - val. 75.284 lei, conform

expertizei tehnice efectuate în cauză care face parte din hotărâre; de

asemenea, a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 7.428 lei

cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța

astfel, prima instanță a reținut că asupra terenului în litigiu, în suprafață

totală de 6.582+23,054+12.801+1,011+886 mp, proprietar tabular este reclamanta,

care a fost supusă exproprierii pentru cauză de utilitate publică. În acest

scop, prin Hotărârile din 26 aprilie 2012 emise de pârât a fost dispusă

exproprierea suprafeței de teren arabil, proprietatea reclamantei, despăgubirea

stabilită fiind apreciată ca nesatisfăcătoare și necorespunzătoare prețului de

piață de către reclamantă.

În cauză a fost

efectuată expertiză tehnică de specialitate, constituită conform dispozițiilor

art. 25 din Legea nr. 33/1994, ale cărei concluzii au stabilit, fără a fi

contestat de părți, că valoarea efectivă a terenurilor expropriate este de: -

teren în suprafață de 6.582 mp - val. 545.075 lei; - teren în suprafață de

23.054 mp - val. 1.830.001 lei; - teren în suprafață de 12.801 mp - val.

1.060.088 lei; - teren în suprafață de 1.011 mp - val. 76.869 lei; - teren în

suprafață de 886 mp - val. 75.284 lei.

Instanța a apreciat

că valoarea reală, rezonabilă și justă, apreciată la prețul pieței, conform

prevederilor art. 1 din Protocol nr. 1 anexa la Convenția Europeană a

Drepturilor Omului și raportat la suprafața expropriată este cea stabilită prin

lucrarea de specialitate, motiv pentru care, găsind cererea în parte fondată, a

admis-o întemeiat pe prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Au fost aplicate

prevederile art. 9 și următoarele din Legea nr. 198/2004, în ce privește

procedura de soluționare și s-a vizat în principal punerea în acord cu

prevederea din art. 44 din Constituția României, în sensul acordării unei

despăgubiri reale și juste.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel ambele părți.

Reclamanta V.M. a

arătat că deși tribunalul a obligat pârâtul la suportarea cheltuielilor de

judecată cuprinzând onorariul de expertiză, tribunalul nu l-a obligat la plata

sumei de 11.700 lei cât a fost acest onorariu, ci doar la 7.428 lei și nici la

plata onorariului de avocat în cuantum de 4.960 lei.

Pârâtul Statul Român

a arătat că valoarea de 18 euro/mp stabilită de experți în expertiza de la fond

prin metoda comparației directe este exagerată în raport cu momentul actual în

care, atât cererea cât și oferta pe piața imobiliară sunt în scădere, chiar

experții arătând că în zonă nu există oferte sau tranzacții. Aceasta, în

condițiile în care metoda comparației directe constă în analizarea

tranzacțiilor și a ofertelor pentru terenuri comparabile cu proprietatea de

evaluat, ceea ce face ca metoda să nu poată fi aplicată în acest caz.

A mai arătat că

valoarea este exagerată și raportat la valoarea acordată de expropriator, care

respectă dispozițiile art. 11 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din

H.G. nr. 53/2011, fiind stabilite de un expert evaluator A., ținând cont de

expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit

art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc.

Chiar dacă

despăgubirile au fost stabilite pe baza unei expertize efectuate potrivit Legii

nr. 33/1994, instanța nu trebuie să se raporteze doar la expertiză, ci, în conformitate

cu art. 27 din Legea nr. 33/1994, trebuie ca rezultatul expertizei să fie

comparat cu oferta și pretențiile formulate de părți.

Prin Decizia nr. 7

din 31 ianuarie 2014, Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă a admis apelul

reclamantei, a schimbat sentința sub aspectul cuantumului cheltuielilor de

judecată acordate de prima instanță pe care la stabilit ca fiind de 16.660 lei,

a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a respins apelul pârâtului

Statul Român împotriva aceleiași sentințe.

Referitor la apelul

pârâtului, instanța de apel a reținut că în primul supliment la expertiza

efectuată în fața instanței de fond, comisia de experți a arătat că în prezent

în zonă tranzacțiile sunt reduse, că nu au reușit să identifice nicio

tranzacție notarială de terenuri efectuată în perioada expertizării și că nu se

pot lua în considerare prețurile dintr-o perioadă complet diferită 2007 - 2010,

cu diferențe semnificative ale piețelor imobiliare deoarece erorile de estimare

a prețurilor sunt prea mari și nu respectă Legea nr. 33/1994.

Totodată, experții,

răspunzând obiecțiunilor pârâtului, au arătat că expertizele întocmite pentru

camerele notarilor publici pe anul 2013 pentru localitatea Șura Mică, nu pot fi

luate ca bază de comparație deoarece nu se referă la prețuri plătite în cadrul

unor tranzacții imobiliare.

Comisia de experți a

mai explicat că apreciază corecte valorile stabilite prin raportul de

expertiză, deoarece, chiar dacă este vorba de oferte de vânzare terenuri, a

aplicat coeficienți de corecție care se impuneau pentru ofertă, suprafață,

formă, accese, utilități, amplasamente.

În cel de-al doilea

supliment la raportul de expertiză, experții au arătat că, urmare a celor

reținute prin decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție în sensul că valoarea

reală a bunului expropriat trebuie stabilită în funcție de prețul tranzacțional

și nu în funcție de ofertele de vânzare, Corpul experților tehnici din România

a tăcut demersuri la A. pentru eliberarea de copii ale actelor prin care s-au

tranzacționat terenuri dar acest lucru nu s-a putut face, răspunsul A. fiind că

prețurile care se regăsesc în contractele de vânzare-cumpărare autentificate la

notariat sunt confidențiale.

În condițiile în care

experții au probat că au efectuat demersuri pentru a afla prețul de

tranzacționare a terenurilor în zonă la data expertizării și că nu au

identificat astfel de situații, instanța de apel a apreciat că metoda folosită

de experți este una care corespunde criteriilor legale conținute în art. 26 din

Legea nr. 33/1994, prețul ofertelor de vânzare reținute de experți nefiind

preluat ca atare de experți, ci supus unor corecțiuni în baza unor criterii

specifice.

În lipsa unor

tranzacții notariale recente, care să stea la baza unei variante de preț prin

metoda comparației directe cum susține pârâtul, în speță nu pot fi reținute ca

incidente cele statuate de Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia de

care se prevalează pârâtul.

Este adevărat că în

procedura prealabilă desfășurată de expropriator raportul de evaluare se

întocmește în conformitate cu dispozițiile art. 11 din Legea nr. 255/2010

avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor

publici potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc. însă, pentru etapa ulterioară,

în care proprietarul expropriat poate contesta cuantumul despăgubirii în fața

instanței de judecată, din interpretarea art. 22 din aceeași lege rezultă că

stabilirea cuantumului despăgubirii se face în conformitate cu art. 26 din

Legea nr. 33/1994, deci ținându-se seama de prețul cu care se vând imobilele la

data întocmirii raportului de expertiză iar nu de cei stabilit în expertizele

notarilor.

În consecință,

critica formulată sub acest aspect de pârât este nefondată, prețul stabilit în

expertizele camerelor notarilor neavând relevanță din perspectiva aplicării

dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Nici încălcarea

dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994 nu a fost reținută, prețul stabilit

de prima instanță fiind rezultat al aprecierii tuturor actelor dosarului, a

expertizei cât și a art. 1 din Protocolul nr. 1 anexă la Convenția Europeană a

Drepturilor Omului, instanța nefiind obligată să țină cont doar de suma oferită

de expropriator (așa cum încearcă să sugereze pârâtul). Aceasta "a

hotărât", în sensul prevăzut de articolul menționat, o sumă cuprinsă între

cea oferită de pârât și cea solicitată de reclamantă, respectiv, o sumă

stabilită printr-un raport de expertiză tehnică de specialitate.

În fața instanței de

fond, comisia de experți a răspuns obiecțiunilor pârâtului (reiterate sub formă

de critici prin apelul de față) prin cele două suplimente la raportul de

expertiză, și, după depunerea ultimului din acestea la dosar, reprezentantul

pârâtului a arătat că nu are alte obiecțiuni la raportul de expertiză. Această

poziție exprimată de reprezentantul pârâtului a fost văzută ca o achiesare la

concluziile și explicațiile comisiei de experți, iar expertiza contrară putea

fi cerută de către pârât la primul termen după depunerea lucrării, în

conformitate cu dispozițiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ., termen care în

speță a fost demult împlinit.

Referitor la apelul

reclamantei, instanța de apel a reținut că, având în vedere soluția primei

instanțe de admitere a acțiunii, aceasta este îndreptățită a obține

contravaloarea tuturor cheltuielilor de judecată efectuate și dovedite în

cauză.

Împotriva acestei

hotărâri, a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Dramuri

Naționale din România SA, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Brașov,

arătând că exproprierea a vizat realizarea obiectivului "Autostrada

Orăștie - Sibiu", iar nu "Varianta ocolitoare a municipiului

Sibiu", așa cum greșit s-a reținut în cuprinsul deciziei atacate; că legea

aplicabilă cauzei este Legea nr. 255/2010, iar nu Legea nr. 198/2004 la care

face referire decizia instanței de apel; că valoarea despăgubirilor pentru

imobilele expropriate de 18 euro/mp este exagerată prin raportare la piața

imobiliară în scădere, la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 care

stabilesc criteriile funcție de care se cuantifică aceste despăgubiri, la

oferta făcută de expropriator care respectă dispozițiile legale în materie și

ține cont de expertizele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din

Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal pentru anul 2013, precum și prin

raportare la practica judiciară în materie.

Recurentul-pârât a

mai arătat că, chiar dacă despăgubirile au fost stabilite pe baza unei

expertize efectuate conform Legii nr. 33/1994, instanța nu trebuia să se

limiteze la conținutul acestora, ci să compare rezultatul obținut cu oferta și

pretențiile formulate de părți.

În lipsa unor

tranzacții efective, prețul ar fi trebuit să se stabilească conform art. 11 alin.

(8) din Legea nr. 255/2010, pe baza expertizelor întocmite și actualizate de

camerele notarilor publici potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003

și grilei proprietății imobiliare publicată pe site-ul Uniunii Naționale a

Notarilor Publici.

La data de 11

septembrie 2014 intimata - reclamantă V.M. a formulat întâmpinare prin care a

invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrare în motivele prevăzute

de lege, iar pe fond a solicitat respingerea acestuia.

Recursul este fondat

și va fi admis, pentru considerentele ce succed:

În ceea ce privește

excepția nulității recursului invocată de către intimata-reclamantă V.M. prin

întâmpinare, motivată prin faptul că cererea de recurs nu cuprinde motivele de

nelegalitate pe care se întemeiază calea de atac, ci se invocă aspecte de

netemeinicie discutate și în cadrul apelului, iar indicarea dispozițiilor art.

304 pct. 9 C. proc. civ. este pur formală, Înalta Curte constată că recursul

vizează greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor Legii nr. 255/2010

prin raportare la Legea nr. 33/1994, a dispozițiilor art. 26 din Legea nr.

33/1994, critici ce se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., sens în care excepția nulității va fi respinsă, cu luarea în considerare

și a faptului că în subsidiar, s-a solicitat respingerea, ca nefondat, a

recursului.

Referitor la critica

privind modalitatea de aplicare în cauză a dispozițiilor Legii nr. 255/2010

raportat la dispozițiile Legii nr. 33/1994 și la stabilirea cuantumului

despăgubirilor pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele

Notarilor Publici, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată, urmând a fi

înlăturată ca atare.

Este adevărat că

cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 17 octombrie 2012,

dată la care Legea nr. 255/2010 era în vigoare, aceasta fiind publicată în M.

Of. nr. 853/20.12.2010, însă norma specială de drept cu privire la modalitatea

de soluționare a acțiunii expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii

stabilite pentru exproprierea unui teren trimite la dreptul comun în materia

procedurii de expropriere, respectiv, art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, potrivit

dispozițiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 "Expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa

instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care

curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a

cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta

transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus

exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de

stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de

proprietate".

Potrivit alin. (3) al

aceluiași articol "Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile

prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii".

Rezultă că însăși

legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care

sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în

caz de expropriere, și anume, cele conținute în legea-cadru din materia exproprierii

- Legea nr. 33/1994.

Textele invocate de

către recurentul-pârât conținute în Legea nr. 255/2010 și în normele

metodologice de aplicare a acestui act normativ se referă la evaluarea

realizată în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței cu

contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii

despăgubirilor în procedura judiciară.

Evaluarea

proprietăților imobiliare prin raportare la expertizele notarilor publici,

realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și

procedurii judiciare în cadrul căreia instanța are de analizat, eu referire la

un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului

și acoperă inclusiv prejudiciul produs prin expropriere.

Față de mențiunea expresă

a normei speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la

stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile

reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, așa cum de altfel, în mod

corect a statuat și instanța de apel.

Referitor la critica

privind greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr.

33/1994, Înalta Curte constată că aceasta este fondată, reprezentând aspectul

de nelegalitate din perspectiva căruia recursul va fi admis.

Potrivit art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994 "La calcularea cuantumului despăgubirilor,

experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la

data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare

și dovezile prezentate de aceștia.

Se constată că, în

speța supusă analizei, instanța de apel nu a respectat criteriile pe care

textul de lege le reglementează cu privire la cuantificarea acestor

despăgubiri, respectiv, "prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză", sens în care critica recurentului-pârât este

fondată.

Față de reglementarea

în discuție, instanța de apel a avut în vedere expertize în cadrul cărora nu

s-au verificat și identificat tranzacții concrete care să aibă ca obiect

imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci s-au întemeiat

exclusiv pe oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare

pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport

de aceste oferte.

Prin expertizele la

care instanța de apel s-a raportat în conturarea soluției adoptate, s-a reținut

că "... în cazul de față această metodă (a comparației directe) poate fi

utilizată pentru determinarea valorii terenului, pe baza ofertelor,

tranzacțiile pentru asemenea imobile fiind reduse ..."; că "... nu am

reușit să identificăm nicio tranzacție notarială de terenuri efectuată în

această perioadă ..."; că "... nu se pot lua în considerare - așa cum

sugerează reclamantul prin contractele de vânzare-cumpărare și adresele prezentate

- prețurile din perioada complet diferită - anii 2007 - 2010 - cu diferențe

semnificative ale piețelor imobiliare - erorile de estimare a prețurilor

terenurilor sunt mult prea mari și nu respectă Legea 33/1994 ..."; că

"... valorile imobilelor indicate în estimarea proprietății imobiliare din

județul Sibiu nu reprezintă tranzacții imobiliare - preț plătit. Nu pot fi

luate în calcul ca bază de comparație ..."; că "... singurele

contracte de vânzare-cumpărare prezentate datează dintr-o perioadă cu diferențe

semnificative ale piețelor imobiliare ...".

Prin suplimentul la

raportul de expertiză efectuat cu prilejul cercetării cauzei în fond s-a

concluzionat că, deși stabilite pe baza unor oferte, valorile determinate

pentru terenurile menționate în raportul de expertiză sunt corecte, fiind

aplicați coeficienți de corecție pentru ofertă, suprafață, formă, accese,

utilități, amplasamente.

Dealtfel chiar

instanța de apel reține în considerentele hotărârii recurate, referitor la

primul supliment de expertiză, că experții "... au arătat că în prezent în

zonă tranzacțiile sunt reduse, că nu au reușit să identifice nicio tranzacție

notarială de terenuri efectuată în perioada expertizării și că nu se pot lua în

considerare prețurile dintr-o perioadă complet diferită 2007 - 2010, cu diferențe

semnificative ale piețelor imobiliare deoarece erorile de estimare a prețurilor

sunt prea mari și nu respectă Legea nr. 33/1994. Totodată, experții, răspunzând

obiecțiunilor pârâtului, arată că expertizele întocmite pentru camerele

notarilor publici pe anul 2013 pentru localitatea Șura Mică, nu pot fi luate ca

bază de comparație deoarece nu se referă la prețuri plătite în cadrul unor

tranzacții imobiliare".

Referitor la cel

de-al doilea supliment la expertiză, instanța de apel reține că experții au făcut

demersuri la A. pentru eliberarea de copii ale actelor prin care s-au

tranzacțional terenuri, dar această entitate a răspuns că atare contracte sunt

confidențiale și a concluzionat că "în condițiile în care experții au

probat că au efectuat demersuri pentru a afla prețul de tranzacționare a

terenurilor în zonă la data expertizării și că nu au identificat astfel de

situații, ... metoda folosită de experți este una care corespunde criteriilor

legale conținute în art. 26 din Legea nr. 33/1994, prețul ofertelor de vânzare

reținute de experți nefiind preluate ca atare de experți ci supus unor

corecțiuni în baza unor criterii specifice".

A mai reținut

instanța de apel că "în lipsa unor tranzacții notariale recente, care să

stea la baza unei variante de preț prin metoda comparației directe ... în speță

nu pot fi incidente cele statuate de Înalta Curte de Casație și Justiție prin

decizia de care se prevalează pârâtul ...".

Însă, față de

caracterul explicit al dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

contrar considerentelor instanței de apel, nu pot fi avute în vedere alte

elemente de cuantificare a despăgubirilor decât în cazul extrem în care

instanța însăși, în baza rolului activ exercitat, și în urma eforturilor

proprii întreprinse pentru punerea la dispoziția experților a unor comparabile

adecvate, se dovedește a nu fi în măsură să procure probe adecvate (tranzacții

efective) întocmirii expertizei cu respectarea exigențelor legale impuse prin

norma de drept arătată.

Sintagma "prețul

cu care se vând în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de prețul

plății efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de

vânzare-cumpărare, iar nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori

prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări pe internet și

din anunțurile de mică publicitate din zonele în care se găsesc imobile

similare.

De asemenea, această

noțiune are în vedere prețul de piață, respectiv, de tranzacționare, stipulat

în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se

efectuează expertiza de evaluare.

Prețul de piață este

considerat a fi prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui

să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost

expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt

întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și

vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu,

presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri

exagerate.

Instanța avea

obligația de a manifesta rol activ în identificarea comparabilelor cu imobile

de același fel, din aceeași unitate administrativ-teritorială în care s-a

dispus exproprierea, prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin

astfel de date, ceea ce în cauză, instanța de apel nu a dovedit, mulțumindu-se

să constate că experții nu au fost în măsură să procure tranzacții efective, a

căror eliberare le-a fost refuzată sub pretextul caracterului lor confidențial,

și să aprecieze că astfel fiind, modalitatea de evaluare utilizată de aceștia

este una adecvată și justificată de aceste circumstanțe.

Împrejurarea că la

solicitarea experților făcută către A. această entitate a refuzat să pună la

dispoziție contracte de vânzare-cumpărare autentice nu exonera instanța de

judecată de obligația de a face demersuri proprii de procurare a unor atare

contracte.

Numai în măsura în

care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de

contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, instanța

putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi

ofertele de preț.

În lipsa verificării

de către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare

pentru imobile de același fel, în mod greșit aceasta și-a însușit valoarea

stabilită prin expertiza efectuată în fața instanței de fond, pentru terenul în

litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr.

33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de

lege menționat.

Cum în faza

procesuală a recursului nu este posibilă refacerea unui asemenea probatoriu,

această împrejurare va determina admiterea căii de atac exercitată de

recurentul-pârât, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de

apel, pentru stabilirea corectă a situației de fapt.

Astfel, instanța de

apel va urmări ca, la efectuarea expertizei de către comisia de experți

constituită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, să se stabilească

despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de "prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză",

preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple

oferte de vânzare.

Instanța de apel va

ordona măsurile pe care le va aprecia necesare, în condițiile art. 329 alin.

(5) C. proc. civ., cu luarea în considerare a recomandărilor formulate prin

prezenta decizie, pentru a determina situația tranzacțiilor imobiliare la

momentul de referință care interesează în speță.

În vederea

identificării unor atare comparabile, instanța va avea obligația de a manifesta

rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de

informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie,

Direcția de Taxe și Impozite Locale, urmând ca pe baza informațiilor primite

privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în

considerare prețurile din aceste tranzacții.

Doar în cazul în

care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar)

efectuate de instanță în legătură cu existența unor asemenea acte juridice la

data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea

tranzacții, în condițiile unei piețe inactive, se vor avea în vedere, ca și

criterii subsidiare de evaluare, alte metode propuse de experți.

Cu ocazia

rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai

sus arătat sau în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea

unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite

reclamantului în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din

Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de Apel să se pronunțe asupra

legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor ce se vor

acorda.

Pentru aceste

considerente, Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâtul Statul Român,

prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA

împotriva Deciziei nr. 7 din 31 ianuarie 2014 și Curții de Apel Alba Iulia,

secția I civilă; va casa decizia recurată în baza art. 312 alin. (3) C. proc.

civ. și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA prin Direcția Regională Drumuri și Poduri

Brașov împotriva Deciziei nr. 7 din 31 ianuarie 2014 a Curții de Apel Alba

Iulia, secția I civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 15 octombrie 2014.

Procesat de GGC - CL