ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1717/2013

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la 20 august 2009, reclamanta S.C. B.B. S.R.L. a chemat în judecată pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună: exproprierea totală a suprafeței de 15.600 m.p. situat în comuna Cumpăna, parcela A 358/64/6, nr. cadastral 11523, obligarea pârâtului la plata sumei de 450.000 euro, cu titlu de despăgubire pentru bunul expropriat sau, în subsidiar, obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în sumă de 161.190 euro pentru suprafața de 5.373 m.p, reprezentând un preț unitar al bunului expropriat, de 30 euro/mp, plătibil în lei la data efectuării plății.

Prin Sentința civilă nr. 1884 din 19 noiembrie 2010, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 147.220 euro sau echivalentul în lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri, respingând celelalte pretenții ca nefondate.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență că cererea de expropriere totală este nefondată; expertiza efectuată în cauză a relevat faptul că prin exproprierea parțială a Parcelei A 358/64/6 a rămas în proprietatea reclamantei o suprafață de 9.627 mp, care are ieșire la un drum de acces iar proprietățile vecine au la rândul lor ieșire la un drum de acces, astfel că nu se impune instituirea unei servituți de trecere; parcela va avea destinație exclusiv agricolă pentru o perioadă de largă perspectivă, iar zona în care este amplasată nu va mai fi inclusă în intravilanul localității Cumpăna, drept urmare nu i se vor mai aplica nici prevederile regulamentelor de urbanism.

Referitor la valoarea despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta, prima instanță a statuat că aceasta constă în valoarea de circulație a parcelei expropriate, în suprafață totală de 5.373 mp, ce formează parcela A 358/64/6, respectiv 147.220 euro, fără a se reține și daunele aduse proprietarului, în valoare de 4.332 euro. S-a reținut că nivelul prejudiciului cauzat este reprezentat prin diferența dintre valoarea totală de circulație a terenului aferent întregului imobil și valoarea de circulație a imobilului expropriat la care se adaugă și valoarea de circulație a terenului rămas neexpropriat. În ceea ce privește valoarea de circulație a terenului expropriat, instanța de fond și-a însușit opinia majoritară a celor doi experți, în sensul că valoarea de piață a parcelei este de 27,40 Euro/mp, iar nu de 10 Euro/mp astfel cum a propus expertul desemnat de expropriator.

La stabilirea acestui preț pe metru pătrat au fost avute în vedere poziționarea terenului, în apropierea intravilanului Municipiului Constanța și Cumpăna, posibilitatea de utilizare a terenului pentru realizarea unor construcții rezidențiale, conform strategiei de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al Comunei Cumpăna și crearea zonei metropolitane în perspectiva anului 2027. Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale prin mandatar S.C. C. S.A., care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate expropriatului.

Prin Decizia civilă nr. 385 din 28 septembrie 2011, Curtea de Apel Constanța a admis apelul și a schimbat în tot sentința în sensul respingerii acțiunii, reținând următoarele aspecte: Înainte de a analiza conținutul raportului întocmit în fața primei instanțe, curtea a observat că, printre documentele analizate de experții desemnați de reclamantă și instanță, s-a numărat și „Strategia de dezvoltare zonală a teritoriului administrativ al comunei Cumpăna", Zona de amplasament imobiliar III A. Apoi, experții au considerat că parcela expropriată se află poziționată „în apropierea intravilanului municipiului Constanța", intrând sub incidența Zonei Metropolitane; experții au mai avut în vedere că, pentru terenul în cauză, a fost analizat la nivel de consiliu local, un studiu de dezvoltare imobiliară privind extinderea localității.

În aceste condiții, cei doi experți au reținut că (fiind cert) localitatea Cumpăna va deveni o localitate modernă, cu foarte multe servicii, spre o dezvoltare urbană ce se va autogestiona prin fondurile de care va dispune și, în special, se va baza pe fonduri europene fiind o zonă comunitară urbană. Valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat la o distanță de 3 km de intravilanul Municipiului Constanța și de cel al Comunei Cumpăna), destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul anului 2009 (teren agricol extravilan), iar nu în perspectiva anului 2027, dată la care se prezumă că terenul va fi inclus în etapa a III-a de realizare a Zonei metropolitane rezidențiale Constanța și, nu în ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă, la momentul expertizării.

În speță, s-a reținut că prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experții B.E. și M.V., în detrimentul opiniei expertului B.C., fără a observa însă că un rol decisiv în evaluarea realizată de primii doi experți l-a avut o situație ipotetică, ce privea includerea terenului expropriat în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a comunei Cumpăna, strategie realizabilă în contextul unor investiții cu fonduri ale Uniunii Europene -, pur conjuncturală și lipsită (la momentul întocmirii, în prezent și în orice perspectivă viitoare), de orice certitudine și fundament. Experții cu opinie majoritară au determinat valoarea de piață prin metoda „fluxului de numerar" pornind de la potențialul de dezvoltare și de la destinația dată de criteriul celei mai bune utilizări, tratând terenul ca pe unul având plan urbanistic zonal, parcelabil în loturi de câte 500 mp și cu străzi și trotuare proiectate.

Comparativ, expertul B.C. a calculat valoarea de piață a bunului în raport de imobile echivalente ca amplasament și destinație, stabilind o valoare care s-ar putea obține de 10 euro/mp. A doua evaluare făcută de expertul B.C. a utilizat metoda „capitalizării rentei funciare", care conduce la determinarea valorii de piață pe baza sumei ce poate fi obținută ca rentă pentru dreptul de a utiliza terenul agricol și în urma căreia, pe baza datelor culese, a stabilit aceeași valoare de 10 euro/mp. Ultima metodă uzitată de experții B.E. și M.V. a vizat „extracția", definită de către cei doi experți ca fiind reprezentată de echilibrul contribuției între valoarea terenului și valoarea proprietăților imobiliare formate din terenuri și construcții, aflate într-o zonă apropiată.

Expertul B.C., în fundamentarea concluziei sale, a reținut imobilul cu elementele similare cu terenul expropriat care, în lumina S.I.E. au putut conduce la o valoare apropiată de cea a pieței imobiliare în care se găsește și terenul reclamantei. Astfel, curtea a considerat că trebuie excluse ofertele imobiliare în care terenurile sunt caracterizate ca având „deschidere la șosea", „stradal" sau „direct la șoseaua Cumpenei"; aceasta deoarece terenul expropriat se afla, conform ridicărilor cadastrale la aproximativ 3 km. de localitatea Constanța și de localitatea Cumpăna. Pentru aceste argumente, curtea a apreciat profund subiectiv raportul întocmit de experții B.E.

și M.V., căci numai în acest context al lipsei de obiectivitate (când Zona III = Zona I și „drum de exploatare agricol" = stradă/șosea asfaltată) se poate explica afirmația celor doi specialiști conform căreia „proprietarul, deși deținea un act perfect valabil ... nu poate face demersurile legale să-l folosească în vederea efectuării unei construcții viitoare, nu poate să-l parceleze în vederea obținerii unui câștig financiar pe scurtă durată și nici nu poate să-l vândă ... la un preț corespunzător caracteristicilor acestuia, precum și al zonei de amplasament" (evident, cele stabilite de experți).

Toate aceste considerente, dublate de împrejurarea că, din înscrisurile depuse de reclamantă, nu rezultă schimbarea regimului juridic al terenului în intravilan, ci doar o strategie de dezvoltare a localității pe următorii 20 de ani, cu înglobarea terenurilor din extravilan și crearea unei zone urbane, conduc la concluzia că instanța de fond și-a fundamentat soluția îmbrățișând opinia majoritară, fără a analiza care dintre cele două soluții este corectă din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care se stabilește valoarea reală a imobilului expropriat. Faptul că valoarea de 27,40 euro/mp stabilită de cei doi experți M.V. și B.E.

nu corespunde valorii reale de piață a terenului agricol expropriat, rezultă și din „Raportul de evaluare globală" întocmit de Camera Notarilor Publici, pe baza tranzacțiilor încheiate pe perioada anilor 2008 și 2009, și în care terenurile arabile situate în Zona C a comunei Cumpăna, Cartier Vile, lotizări după anul 2000 - au fost evaluate la 15 euro/mp.

Această valoare este mult mai apropiată de valoarea propusă de expertul B.C., - 10 euro/mp, cu precizarea că terenul expropriat nu se situează nici măcar la limita Zonei C a comunei Cumpăna - teren agricol - cartier vile lotizări după anul 2000, ci se află la o distanță de 3 kilometri de intravilanul acestei localități, fiind lipsit de orice utilitate specifică unui cartier de vile (energie electrică, apă curentă, etc.) Având în vedere că terenul nu a fost inclus într-un plan de urbanism zonal, ci doar afectat de o interdicție de construire, rezultă că reclamanta trebuie despăgubită doar cu lipsa de folosință, dar nu cu paguba calculată în funcție valoarea reieșind din includerea bunului într-un plan de dezvoltare zonală în vederea construirii de locuințe, în baza căruia s-a întocmit și un plan de dezvoltare zonală (per a contrario cauza Scordino contra Italiei, hotărârea din 29 iulie 2004). De aceea, reținând că prejudiciul material se compune din pierderile efectiv suferite ca urmare directă a aceluiași drept de proprietate (cauza Viașu contra României) și constatând că, pentru restul terenului neexpropriat, reclamanta a rămas proprietar deplin fără a pierde nicio posibilitate de folosință sau posesiune (per a contrario cauza Loizidou contra Turciei, hotărârea din 18 decembrie 1996 privind satisfacția echitabilă), instanța a admis apelul.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC B.B. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii apelului declarat de pârât și admiterii apelului declarat de reclamantă, cu consecința obligării pârâtului, cu titlu de componentă a despăgubirii și la plata prejudiciului produs prin expropriere, conform raportului de expertiză. În dezvoltarea criticilor formulate, reclamanta a arătat că textul de lege greșit aplicat este art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Deși prin decizia recurată, curtea de apel construiește premisele unei corecte determinări a valorii reale a imobilului expropriat, implicit prin raportare la textul art. 26 din Legea nr. 33/1994, argumentația ulterioară a soluției nu reprezintă decât o reluare a obiecțiunilor și susținerilor afirmate pe tot parcursul cercetării judecătorești de expertul propus de expropriator. Opinia expusă în conținutul hotărârii este una vădit părtinitoare părții adverse (Statul Român) și nu face decât să pună în valoare cu o forță probantă superioară punctul de vedere exprimat de expertul propus de expropriator, lăsând în inferioritate opinia majoritară a celorlalți doi experți, opinie argumentată prin prisma a trei metode de evaluare moderne, concordante cu standardele internaționale de evaluare.

Recurenta-reclamantă a arătat că sunt criticabile cele trei metode de evaluare cuprinse în raportul de expertiză. Totodată, recurenta a susținut că este lipsită de temei legal și justificarea soluției de respingere a prejudiciului suferit de reclamanta B.B. SRL. Adoptând o astfel de soluție, instanța a intrat în contradicție cu afirmațiile făcute anterior în hotărâre, anume că "definirea celei de-a doua componente legată de prejudiciul cauzat ține de consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare de care titularul dreptului nu se mai poate bucura" Privarea expropriatului de un beneficiu viitor (nu numai cert) reprezintă o componentă a noțiunii de prejudiciu ce trebuie avută în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În acest sens, aprecierea experților cu privire la existența prejudiciului este una corectă, fiind evident faptul că terenul, la momentul începerii procedurii de expropriere, avea o valoare de circulație pe piața liberă echivalentă de circa 30 euro pe metru pătrat (în funcție de poziție și metoda de evaluare folosită), iar prin trasarea lucrării de interes public ce a intersectat terenurile proprietatea reclamantei, el nu a mai păstrat aceeași valoare, întrucât perspectiva de dezvoltare a zonei a fost stopată.

Astfel, după avizarea de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a documentației cadastral-juridice de expropriere, potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 189/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184 din 21 octombrie 2008, a fost interzisă emiterea oricărui aviz, acord, permis sau autorizație cu privire la imobilele supuse exproprierii, astfel încât, în concret, prin avizarea acestei documentații cu privire la suprafețe de teren aflate în proprietatea reclamantei, expropriatorul prin fapta proprie a indisponibilizat din punct de vedere juridic imobilul aparținând reclamantei și a împiedicat prin aceasta posibilitățile reclamantei de a iniția procedurile necesare având ca scop schimbarea regimului juridic și urbanistic al terenului în realizarea strategiei de dezvoltare aprobată prin hotărâre de către Consiliul Local al Primăriei Cumpăna.

Se constată că prin începerea procedurii de expropriere și prin exproprierea propriu-zisă parțială, expropriatorul a produs un prejudiciu reclamantei constând în împiedicarea acesteia de a-și realiza interesele legitime vizând valorificarea terenurilor achiziționate în scopul avut în vedere la momentul achiziționării, corelat cu perspectiva posibilității anterioare exproprierii de dezvoltare în acea zona a unui ansamblu rezidențial. Această faptă a expropriatorului a făcut ca și valoarea suprafeței de teren rămasă în proprietate să scadă într-o proporție foarte mare, scădere datorată în mod evident procedurii de expropriere care a împiedicat valorificarea terenurilor ramase potrivit scopului legitim avut în vedere la momentul achiziționării.

Recursul nu este fondat. În primul rând este de reținut că, în motivarea recursului reclamanta a formulat susțineri privind greșita apreciere de către instanța de apel a raportului de expertiză efectuat în cauză (metodele de evaluare folosite de experți). Așadar, recurenta critică modul de stabilire, pe baza probelor administrate, a situației de fapt în prezenta pricină. Or, asemenea critici nu se încadrează în niciunul din cazurile de modificare sau casare prevăzute expres și limitativ de art. 304 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs. Față de actuala configurație a art. 304 C. proc.

civ., care permite reformarea unei hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, instanța de recurs nu mai are competența de a cenzura situația de fapt stabilită prin hotărârea atacată și de a reevalua în acest scop probele, așa cum urmărește în realitate recurenta, ci doar de a verifica legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt pe care aceasta o constată. De aceea, susținerile formulate pe aspectul situației de fapt nu pot face obiect de analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate. Ca urmare, vor fi analizate criticile recurentei-reclamante privind greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește respectarea criteriilor pentru stabilirea despăgubirilor.

Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia". Conform dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de consecință, nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat. Or, în speță, din constatările raportului de expertiză, experții cu opinie majoritară, pentru determinarea valorii de piață a imobilelor în litigiu, au recurs la metoda comparației directe, metoda fluxului de numerar și metoda extracției pornind de la premisa speculativă, ipotetică, respectiv aceea a posibilității includerii zonei în care se află imobilele expropriate în viitoarea Zonă metropolitană Constanța și în Strategia de dezvoltare pentru perioada 2007-2027 a localității Cumpăna.

Astfel, în opinia majoritară, experții s-au raportat la terenuri aflate la limita intravilanului localității, cu posibilitatea racordării facile la utilități și căi de acces urbane, cu toate că imobilele în discuție fac parte din categoria terenurilor extravilane, fiind situate la câțiva kilometri de localitatea Cumpăna, fără utilități în apropiere și fiind deservite de căi de acces rurale. Cum expertul B.C. a calculat valoarea de piață a terenurilor în litigiu în raport de imobilele echivalente ca amplasament și destinație, al căror regim juridic a rămas același (fiind situate în mijlocul câmpului), în mod corect curtea de apel s-a raportat la această evaluare pentru stabilirea despăgubirilor, cu respectarea pe deplin a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la criticile recurentei-reclamante privind neacordarea de către instanță a prejudiciului cauzat prin exproprierea parțială a terenului, pentru partea de imobil rămasă neexpropriată, textul art. 26 din lege prevede că pot fi avute în vedere și dovezile prezentate de proprietari. Însă, sub acest aspect, nu s-au produs dovezi din care să rezulte un astfel de prejudiciu. Reclamanta a susținut în mod constant că partea din terenuri rămasă neexpropriată nu mai poate fi utilizată conform destinației pe care dorea să o dea imobilelor la momentul cumpărării, respectiv pentru dezvoltarea de ansambluri imobiliare. Cu toate acestea, părțile nu au depus la dosar, pentru a fi avute în vedere de către instanțe și experți, planuri urbanistice zonale din care să rezulte că terenurile reclamantei vor fi incluse în intravilanul localităților limitrofe și nici proiecte de dezvoltare întocmite de reclamantă pentru zona respectivă.

Nu sunt fondate nici criticile recurentei ce evocă prejudiciul produs de măsura indisponibilizării legale a imobilelor, după avizarea de către ANCPI a documentației cadastral-juridice de expropriere și stabilirea traseului lucrării de interes public. Cu privire la această limitare a exercițiului dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate nu se poate apăra susținând că prin vânzarea, obținerea încadrării într-un alt regim juridic sau prin închiriere putea să-și maximizeze beneficiul pentru bunurile indisponibilizate. La acoperirea prejudiciului trebuie avută în vedere categoria terenului la momentul exproprierii, în speță, aceea de teren extravilan și nu o situație viitoare, ipotetică și nesusținută de nici un mijloc de probă.

În mod legal s-a considerat că nu se impune acordarea unei despăgubiri pentru această suprafață de teren întrucât utilizarea sa ca teren agricol nu a fost afectată, atât prin păstrarea accesului cu utilaje, cât și a suprafeței acestui teren care nu este excesiv fărâmițat pentru a determina exproprierea totală a suprafeței de teren deținută de recurentă. Prin urmare, și din această perspectivă, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 au fost corect aplicate de către instanța de apel. Față de toate considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., recursul reclamantei fiind nefondat și urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. B.B. S.R.L. împotriva Deciziei nr. 385C din 28 septembrie 2011 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 martie 2013. Procesat de GGC - DG