ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1086/2019

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, secția civilă, la data de 23.01.2013, reclamanții A. și B. au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România ca, prin hotărârea ce va pronunța, să se dispună obligarea pârâtului la plata unei despăgubiri în valoare totală de 758.627,10 euro în echivalent RON la cursul BNR din ziua plății, din care, 115.500 euro reprezintă valoarea reală a terenului în suprafață de 206 mp, expropriat în baza H.G. nr. 381/2009, completată prin H.G. nr. 953/2011, iar suma de 643.127,10 euro reprezintă acoperirea integrală a prejudiciului cauzat prin expropriere, constând în devalorizarea terenului în suprafața de 1155 mp rămas în urma exproprierii.

În drept, reclamanții au invocat art. 22 din Legea nr. 255/2010.

Prin Sentința civilă nr. 147 din 14.01.2015 pronunțată de Tribunalul Ilfov, secția civilă, s-a admis în parte cererea de chemare în judecata formulată de către reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta Statul Român, prin CNADNR; a fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 42.329 RON (echivalentul a 9.476 de euro), reprezentând contravaloarea despăgubirilor pentru terenul în suprafață de 206 mp situat în localitatea Voluntari, județul Ilfov, numărul cadastral x, a sumei de 11.941,6 euro, reprezentând contravaloarea prejudiciului aferent zonei de protecție și a sumei de 15.939 euro, reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat prin lipsa drumului de acces; a obligat pe pârâtă la plata către reclamant a sumei de 4.914,7 RON cu titlul de cheltuieli de judecată; a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta B.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele considerente:

La data de 10.02.2004, Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov a emis Titlul de proprietate nr. x, prin care reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietare asupra unui teren în suprafață totală de 5.000 m.p. situat în localitatea Voluntari, județul Ilfov, din care face parte și terenul din prezenta cauză.

Prin Hotărârea nr. 82/03.12.2012, emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, s-a dispus exproprierea și acordarea despăgubirii pentru terenul în suprafață de 206 m.p. situat în localitatea Voluntari, județul Ilfov, în cuantum de 3.581,93 de RON.

În cauză, a fost întocmit un raport de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, în conformitate cu prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar din cuprinsul acestuia reiese faptul că valoarea de piață a imobilului care face obiectul cauzei este de 42.329 de RON (echivalentul a 9.476 de euro), iar diminuarea estimată a prejudiciului aferent zonei de protecție este de 11.941,6 euro, în timp ce prejudiciul cauzat prin lipsa drumului de acces este de 15.939 de euro.

Potrivit art. 27 din Legea nr. 33 din 2 iunie 1994, privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mica decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau altă persoană interesată.

În conformitate cu dispozițiile legale menționate, persoanele expropriate formulează pretenții sau solicită despăgubiri dacă înțeleg să-și exercite dreptul de dispoziție, drept ce nu poate fi îngrădit de instanța de judecată, care are numai atribuția de a compara oferta și cererea.

În cauza de față, modul de calcul prezentat în expertiza efectuată a rezultat din aplicarea metodei comparației vânzărilor, fiind în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare valabile și în România.

În ceea ce privește cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta B., tribunalul a respins-o, ca neîntemeiată, reținând că aceasta nu a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra imobilului care face obiectul prezentei cauze, având în vedere că în titlul de proprietate depus la dosarul cauzei figurează ca fiind proprietar doar reclamantul A.

În temeiul prevederilor art. 274 C. proc. civ., având în vedere soluția pronunțată cu privire la cererea principală, tribunalul a dispus obligarea pârâtei la plata către reclamant a sumei de 4.914,7 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorarii pentru efectuarea expertizelor.

Împotriva Sentinței civile nr. 147/14.01.2015 pronunțată de Tribunalul Ilfov, secția civilă au formulat, în termen, apel reclamanții A. și B., precum și pârâtul Statul Român, prin CNADNR.

Prin Decizia civilă nr. 1659A/21.12.2018, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelurile, a schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a obligat pârâtul la plata către reclamantul A. a sumei de 60.448 RON (echivalentul a 13.596 de euro), reprezentând contravaloarea despăgubirilor la data exproprierii pentru terenul în suprafața de 206 mp situat în localitatea Voluntari, județul Ilfov, numărul cadastral x, a sumei de 8.028,36 euro, reprezentând contravaloarea prejudiciului aferent zonei de protecție și a sumei de 11.557 de euro, reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat prin lipsa drumului de acces, fiind menținută în rest sentința apelată.

În pronunțarea acestei soluții, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Sub un prim aspect, Curtea a reținut că după data pronunțării sentinței primei instanțe, 14.01.2015, Curtea Constituțională a pronunțat Decizia nr. 12/15.01.2015 publicată în Monitorul Oficial la data de 03.03.2015 prin care a admis excepția de neconstituționalitate cu care a fost sesizată și a constatat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică sunt neconstituționale. De asemenea, tot ulterior pronunțării sentinței tribunalului, Curtea Constituțională a pronunțat și Decizia nr. 380/26.05.2015 publicată în Monitorul Oficial la data de 15.07.2015 prin care a admis excepția de neconstituționalitate cu care a fost sesizată și a constatat că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

Or, în raport de aceste două decizii, având în vedere că, prin sentința pronunțată, tribunalul și-a sprijinit soluția pe un raport de expertiză evaluatorie care s-a raportat în evaluarea terenului ce a făcut obiectul exproprierii (suprafața de 206 mp) la momentul expertizei (ca și moment temporal), Curtea a apreciat că, din această primă perspectivă, apelul formulat de apelantul pârât Statul Român, prin CNADNR (actual CNAIR) este fondat, apelantul pârât făcând referire prin apelul său la Decizia Curții Constituționale nr. 380/26.05.2015. Instanța de apel, cu ocazia administrării probatoriului în această fază procesuală, a stabilit, ca obiectiv al expertizei evaluatorii, într-una din variante, ca momentul temporal pe care comisia de experți să-l aibă în vedere să fie acela la exproprierii (data Deciziei de expropriere nr. 1652/28.11.2011), iar nu data efectuării raportului de expertiză.

Curtea a reținut ca fiind nefondată susținerea apelanților reclamanți în sensul că valoarea per metru pătrat ce ar fi trebuit avută în vedere la calculul despăgubirilor trebuia să fie cea acordată lor la nivelul anului 2008, când a fost expropriată suprafața de 920 mp din totalul suprafeței de 5000 mp deținută în proprietate.

În esență, apelanții reclamanți au susținut că, în realitate, și exproprierea suprafeței de 206 mp a avut loc tot în anul 2008 și doar în drept au fost expropriați în anul 2012 prin Hotărârea nr. 82/03.12.2012, susținând ingerința în dreptul lor de proprietate la nivelul anului 2008, printr-o expropriere de fapt, astfel că pretind stabilirea despăgubirilor în raport de comparabile (contracte de vânzare cumpărare privind imobile de același fel) încheiate în anul 2008.

Curtea nu a primit raționamentul juridic al apelanților reclamanți, reținând că nici Decizia Curții Constituționale nr. 12/15.01.2015, la care au făcut referire, nu a fundamentat excepția de neconstituționalitate admisă prin raportare la noțiunea exproprierii de fapt, ci a avut în vedere momentul exproprierii operate prin actul (decizia) de expropriere, respectiv, cel al transferului dreptului de proprietate. Or, la nivelul anului 2008, moment la care apelanții reclamanți au înțeles să se raporteze, nu operase nici un transfer de proprietate cu privire la suprafața de 206 mp, aceasta regăsindu-se încă în patrimoniul lor, până în anul 2011 când a fost emisă Decizia de expropriere nr. 1652/28.11.2011, care a precizat consemnarea despăgubirilor, decizie urmată apoi de Procesul-verbal nr. x/03.12.2012 de consemnare a despăgubirii și de Hotărârea nr. 82/03.12.2012 de stabilire a despăgubirilor. Actul de expropriere (Decizia nr. 1652/28.11.2011) conținea anexa cu imobilele supuse exproprierii, proprietarii imobilelor și sumele propuse cu titlu de despăgubire, la fel și H.G. nr. 953/28.09.2011, publicată în M Of. la data de 06.10.2011 (pentru reclamanți, poz. 774, Arabil, 4631/1/2, 206,00 mp, 3.581,93 RON.); - Decizia nr. 1652/28.11.2011 cu Anexa parte integrantă, poz. 774, Arabil, 4631/1/2, 206,00 mp, A., 3.581,93 RON.

Or, potrivit art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la îndeplinirea cumulativă a condițiilor privind emiterea actului administrativ de expropriere și consemnarea despăgubirilor: (4) Transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii.

Curtea a reținut că nu neagă însă faptul că prin susținerea lor apelanții au reclamat, în esență, o atingere adusă dreptului lor de proprietate, în privința conținutului acestui drept, atingere presupunând lipsirea acestora de unele din atributele dreptului de proprietate, precum posesia, folosința ori dispoziția materială asupra terenului, însă această pretinsă afectare a exercițiului dreptului de proprietate (încă din anul 2008) aparținând apelanților nu poate primi rezolvare pe calea prezentului demers judiciar, căci solicitarea și acordarea unor despăgubiri proprietarului expropriat, în condițiile legilor privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, pot fi obținute doar atunci când procedura de expropriere a fost demarată conform legii. În caz contrar, fiind în afara cadrului legal al procedurii de expropriere, reclamantul poate pretinde, eventual, acordarea unor despăgubiri pentru nesocotirea dreptului său de proprietate, pe temeiul răspunderii civile delictuale a pârâtului, însă nu poate pretinde și nu i se pot acorda despăgubiri în condițiile art. 26 Legea nr. 33/1994 coroborat cu prevederile Legii nr. 255/2010.

Curtea a reținut că eventualul prejudiciul creat reclamanților, începând cu anul 2008 (cum au afirmat aceștia) constând în lipsirea lor de exercițiul dreptului de folosință pentru terenul de 206 mp, dar și de valorificarea concretă a tuturor beneficiilor materiale pe care folosința unui bun le poate asigura titularului dreptului, poate fi valorificat în condițiile unei acțiuni de drept comun în răspunderea statului (autorităților acestuia), iar nu în cadrul prezentului demers judiciar construit pe temeiul legislației privind procedura de expropriere.

În ceea ce privește chestiunea privind categoria de folosință a terenului în suprafața de 206 mp, la momentul exproprierii și al stabilirii despăgubirilor, Curtea a apreciat că în mod corect prima instanță a reținut ca acesta se încadrează în categoria curți-construcții, nefiind primită apărarea apelantului pârât pe aceeași chestiune, cu consecința tratării terenului ca fiind intravilan, arabil.

Astfel, prin înscrisurile probatorii depuse la dosarul cauzei apelanții reclamanți au dovedit categoria de folosință pretinsă de ei în legătură cu terenul de 206 mp ce a făcut obiectul exproprierii. Curtea a reținut că din extrasul de carte funciară de dosarul tribunalului, CF nr. x Voluntari, coroborat cu încheierea CF nr. x/2012 - fila x, rezultă în mod clar că la data de 07.06.2012 (așadar anterior stabilirii despăgubirilor) în privința suprafeței de teren de 1359 mp, nr. cadastral x (din care a fost dezmembrată și expropriată apoi suprafața de 206 mp, nr. cadastral x) s-a notat schimbarea destinației terenului din extravilan în intravilan și schimbarea categoriei de folosință a imobilului din teren intravilan arabil în curți construcții, la baza încheierii de carte funciară stând și Decizia nr. 1709/16.06.2006 - dosar tribunal.

Tot în legătură cu această chestiune, antamând și problema datei la care a operat exproprierea, Curtea a arătat că, deși reală, susținerea apelantului pârât potrivit căreia, transferul dreptului de proprietate a avut loc la data de 28.11.2011, data emiterii Deciziei de expropriere nr. 1652/28.11.2011, având în vedere conținutul art. 9 alin. (4) legea nr. 255/2010, Curtea a reținut că, urmare a dezacordului proprietarului expropriat, Procesul-verbal prin care s-a dispus consemnarea despăgubirilor și Hotărârea de stabilire a despăgubirilor au fost emise la data de 03.12.2012, așadar după notările din cartea funciară privind destinația și categoria de folosință a terenului.

Nu în ultimul rând, este de observat că Decizia nr. 1709/16.06.2006 care a aprobat schimbarea categoriei de folosință, în considerarea investițiilor ce urmau a se realiza de proprietar, este cu mult anterioară procedurilor de expropriere, efectele sale producându-se în privința regimului juridic al terenului.

În ceea ce privește problema cuantumului despăgubirilor ce se cuvin a fi acordate proprietarului expropriat, Curtea a reținut, cu titlu prealabil, că în faza apelului au fost efectuate mai multe expertize evaluatorii și topografice, succesiunea efectuării acestora fiind prezentată în parte anterioară a prezentei decizii.

Având în vedere în primul rând cele două decizii ale Curții Constituționale, mai sus indicate, dar și criticile apelanților reclamanți cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate de prima instanță, Curtea a avut a analiza în această fază a judecății litigiului dintre părți și a stabili, deopotrivă, valoarea despăgubirilor pentru imobilul teren supus exproprierii, în suprafață de 206 mp, potrivit dispozițiilor art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, analiza instanței de apel având la bază expertizele de evaluare efectuate, urmând a fi arătate, în cele ce urmează, care expertize au fundamentat soluția instanței de apel.

Curtea a reținut, în omologarea rapoartelor de expertiză avute în vedere la pronunțarea deciziei, că dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd că la calcularea despăgubirii experții vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, (…), precum și de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare dovezile prezentate de aceștia. Rapoartele de expertiză efectuate în cauză au avut în vedere astfel de contracte de vânzare cumpărare pentru imobile similare, contracte depuse la dosarul cauzei, atașate rapoartelor, și reprezentând așadar materialul avut în vedere de comisia de experți la întocmirea lucrărilor.

În ceea ce privește despăgubirea aferentă suprafeței expropriate - 206 mp, Curtea a avut în vedere, omologând așadar, raportul de expertiză depus la dosarul instanței de apel. În legătură cu această evaluare, Curtea a reținut, în primul rând, că nu a omologat rapoartele de expertiză efectuate de expertul C., acesta rămânând constant în varianta opiniei singulare, deși a făcut parte dintr-o comisie de experți, în raport de opinia majoritară exprimată de ceilalți membri ai comisiei de experți. Expertul C. a fost expertul propus de apelanții reclamanți în compunerea comisiei de experți, opiniile acestuia fiind mereu favorabile reclamanților, prin valorile avute în vedere, tot timpul superioare celor la care s-au raportat ceilalți doi experți.

Soluția legiuitorului în reglementarea comisiei de trei experți, pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor pe cale judiciară, comisie din care să facă parte câte un expert propus de părți (expropriatorul și expropriatul) și unul desemnat de instanță, a avut în vedere tocmai echilibrarea concluziilor pe care experții sunt chemați să le formuleze în astfel de litigii, armonizarea metodelor, criteriilor, corecțiilor, etc utilizate de aceștia. Pretinzând omologarea opiniilor singulare formulate de expertul C. (făcând chiar trimitere la alte expertize ale aceluiași expert din dosare de expropriere, pentru terenuri similare), apelanții reclamanți solicită practic ignorarea soluției legislative privind stabilirea cuantumului despăgubirilor de către o comisie de experți. Or, față de norma legală aplicabilă, în lipsa altor motive de invalidare, Curtea a omologat rapoartele de expertiză întocmite în opinie majoritară de către cei doi experți, D. și E. - cel numit de expropriator și cel desemnat de instanță.

Prin urmare, pentru suprafața de 206 mp, opinia majoritară de specialitate evaluarea proprietății imobiliare a concluzionat asupra valorii de 13.596 euro, echivalent 60.448 RON, dosar apel. Cei doi experți au indicat în lucrarea întocmită comparabilele avute în vedere (contractele de vânzare cumpărare depuse la dosarul cauzei, contracte din perioada de referință, apropiată datei exproprierii, 28.11.2011, pentru terenuri din parcele învecinate, aceeași categorie de folosință curți-construcții), dar și motivele pentru care alte comparabile dorite de apelanți nu au putut fi avute în vedere, fiind respectate prevederile art. 26 alin. (2) dar și cele ale art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora despăgubirea nu va putea fi mai mică decât cea stabilită de expropriator și nici mai mare decât cea stabilită prin expertiză,

Curtea a apreciat că fiind fondate criticile apelanților reclamanți cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirii aferente suprafeței de 206 mp expropriată. (sentința tribunalului adoptase un cuantum al despăgubirilor pentru aceeași suprafață de 9.476 euro; despăgubirea astfel rezultată fiind mai mare și decât cea acordată de expropriator).

În privința prejudiciului care s-ar putea produce prin exproprierea imobilului teren în suprafață de 206 mp, Curtea a avut în vedere dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/2004 potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța, vor ține seama și de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Curtea a reținut ca și componente în evaluarea prejudiciului, comisia de experți fiind de acord cu acestea, două elemente, respectiv: prejudiciul cauzat ca urmare a rămânerii restului de proprietate de 1155 mp fără cale de acces la drumul public și prejudiciul cauzat ca urmare a aplicării prevederilor O.G. nr. 43/1997 (zona de protecție) în privința aceluiași rest de proprietate de 1155 mp.

Astfel, în privința suprafeței de 1155 mp, prin încheierea de ședință din data de 27.01.2017 - dosar apel, Curtea a dispus efectuarea unei expertize topografice pentru identificarea suprafeței de 1155 mp și a celei mai scurte căi de acces către o cale publică. Raportul de expertiză a fost depus la dosar apel, iar mai apoi prin încheierea de ședință din data de 13.04.2018, Curtea a dispus revenirea cu adresă de completare la expertul F. pentru identificarea zonei de protecție în raport de Legea nr. 198/2015 pentru suprafața de teren rămasă neexpropriată. La dosar a fost depus raportul de expertiză topografică refăcut pentru identificarea zonei de protecție, rezultând o suprafață de 1107,35 mp teren afectat de autostradă. Urmare a acestei expertize topo, prin încheierea de ședință din data de 08.06.2018, Curtea a dispus și completarea expertizei evaluatorii de către comisia de experți în vederea evaluării prejudiciului pentru componenta lipsei de acces cu luarea în considerare a unor comparabile de la nivelul anului 2018 și componenta privind recalcularea prejudiciului pentru zona de protecție de 1107,35 mp.

Curtea a omologat ultima formă a expertizei evaluatorii, opinia majoritară a celor doi experți D. și E., reținând că prejudiciul aferent zonei de protecție a fost evaluat la suma de 8.028,36 euro, experții raportându-se la suprafața de 1107,37 mp identificată de expertiza topo asupra căreia au aplicat corecția de 0,5 determinată de indicatorul de urbanism POT (procentul de ocupare a terenului), utilizând apoi în formula de evaluare doar suprafața de 553,58 mp (1107,35 x 0,5). Deși apelanții reclamanți au criticat prin ultimele obiecțiuni formulate în cauză aplicarea, într-o primă etapă, a corecției de 0,5, Curtea a primit argumentația celor doi experți, căci incidența indicatorului de urbanism POT în privința unei suprafețe de teren construibile nu poate fi negată (Legea nr. 50/1991 - Anexa 1, pct. A), astfel că apare ca fiind certă concluzia potrivit căreia apelanții reclamanți oricum nu ar fi putut exploata suprafața de 1107,35 mp ca și suprafață integral construibilă. Chiar dacă O.G. nr. 43/1997 are caracter special în raport de prevederile Legii nr. 50/1991, aceste norme speciale completează cadrul normativ general, indicatorul de urbanism POT nefiind înlăturat de prevederile speciale ale art. 47 din O.G. nr. 43/1997. Prin urmare, pentru această componentă a prejudiciului, fiind corect aplicată și corecția de 0,4 impusă de zona de protecție, indicatorul POT fiind oricum incident, independent de măsura exproprierii, Curtea a validat concluzia privind evaluarea la suma de 8.028,36 euro.

Cu privire la evaluarea prejudiciului în componenta lipsei de acces la calea publică a suprafeței de teren rămasă în proprietate, 1155 mp, Curtea a omologat aceeași ultima formă a expertizei evaluatorii, în opinia majoritară a celor doi experți D. și E., reținând că prejudiciul pentru lipsa drumului de acces a fost evaluat la suma de 11.557 euro. Curtea s-a oprit la valoarea cea mai mică având în vedere că accesul la calea publică este recunoscut pe varianta cea mai scurtă și cea mai puțin costisitoare - art. 617 C. civ. Pornind de la valoarea terenului, 36,26 euro/mp (în reținerea căreia comisia a expus argumentele aplicării unor corecții, nefiind identificate de Curte motive de invalidare a acestora), comisia de experți, opinia majoritară, a aplicat corecția de 0,5 argumentând că urmează a fi suportate egal costurile căii de acces, de proprietarii fondului dominant și a celui aservit - art. 765 alin 2 C. civ.

Curtea a mai reținut că apelanții reclamanți oricum nu pot obține cu titlu de despăgubire (evaluarea prejudiciului) contravaloarea întregii suprafețe de teren învecinată peste care s-ar realiza calea de acces (valoarea fondului aservit), căci nu aceasta este componenta prejudiciului avută în vedere de instanța de apel. Apelanții reclamanți pot obține, cu titlu de evaluare a prejudiciului adus de exproprierea operată asupra proprietății lor, ce a determinat ca suprafața de teren rămasă în proprietate (1155 mp) să nu aibă acces la o cale publică, aceeași dimensiune a prejudiciului încercat și care s-ar pune și în cadrul unei acțiuni confesorii de servitute, așadar costul realizării căii de acces și o ipotetică despăgubire pe care ar putea-o pretinde proprietarul fondului aservit. Prin urmare, în mod cert, nu valoarea întregului fond aservit. Având în vedere așadar faptul că nu valoarea fondului aservit (637,45 mp identificat de expertiza topografică; cea mai mică suprafață) se cuvine apelanților reclamanți în evaluarea prejudiciului pentru lipsa căii de acces, nici critica acestora, privind raportarea experților (opinia majoritară) la comparabile ce au avut în vedere terenuri din altă categorie de folosință (aplicându-se totuși o corecție de plus 15% din acest motiv) decât cea de curți - construcții, nu prezenta relevanță în cauză. Pentru aceste rațiuni, Curtea a validat corecția aplicată de comisia de experți cu privire la evaluarea prejudiciului în componenta lipsei căii de acces, neprimind ultimele obiecțiuni ale apelanților reclamanți cu privire la acest aspect.

Decizia curții de apel a fost atacată cu recurs de reclamanții A. și B. și de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A.

I. În recursul formulat, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 5, 7 și 9 C. proc. civ., reclamanții au formulat următoarele critici:

a) Critici vizând valoarea de piață a terenului în suprafață de 206 mp

Recurenții reclamanți susțin că instanța de apel a încălcat formele de procedură, respectiv art. 261 alin. (1) pct. 5 și art. 129 alin. (5) C. proc. civ. 1865 raportate la art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Obligația instanței de a motiva hotărârea adoptată, consacrată legislativ în dispozițiile art. 261 C. proc. civ., are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situației de fapt expusă în detaliu, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părților și punctul de vedere al instanței față de fiecare argument, și, nu în ultimul rând, raționamentul logico-juridic care a fundamentat soluția adoptată. Aceste cerințe sunt impuse de esența înfăptuirii justiției, iar forța de convingere al unei hotărâri judecătorești rezidă din raționamentul logico-juridic clar explicitat și întemeiat pe considerente de drept.

Astfel, deși apelanții reclamanți au contestat pe calea obiecțiunilor punctul de vedere al opiniei majoritare, la data de 09.12.2016, cu privire la modul de stabilire a valorii de piață pentru suprafața de 206 mp (în varianta curți construcții), printr-o încheiere premergătoare (din 09.12.2016), Curtea de Apel le-a respins, motivând ca acestea sunt chestiuni care vor fi analizate pe fondul apelului. Prin urmare, Curtea nu s-a pronunțat pe fondul obiecțiunilor la data de 09.12.2016, ci le-a considerat critici de fond, asupra cărora, evident că trebuia să se pronunțe odată cu fondul cauzei.

În decizia atacată nu se aduce niciun argument pentru respingerea criticilor la raportul de expertiză, deși instanța trebuia sa răspundă acestor critici, pentru că așa calificase obiecțiunile (ca și apărări de fond).

Prin soluționarea de această manieră, apelanților reclamanți le-a fost încălcat dreptul la apărare, pentru că aceștia nu au primit nicio motivare asupra criticilor formulate. Astfel, pentru a omologa raportul de expertiză în varianta majoritară (E., D.), Curtea de apel se bazează numai criteriul majorității opiniilor și pe faptul că experții au selectat același tip de comparabile, deși criticile apelanților reclamanți vizau modalitatea de aplicare a corecțiilor comparabilelor.

Curtea de apel este, în speță, o instanță de fond care trebuia să analizeze și să reevalueze probele, oferind părților garanția unei judecăți efective, convingătoare, motivând admiterea sau respingerea apărărilor.

Or din motivarea instanței de apel lipsește raționamentul logico-juridic pentru care instanța a omologat un punct de vedere al evaluării, fără a răspunde criticilor efective aduse de reclamanți modului de evaluare, la data de 09.12.2016, care se refereau la modalitatea de evaluare a terenului în suprafață de 206 mp.

Susțin recurenții că în concluziile formulate, au solicitat omologarea punctului de vedere al expertului C., în considerarea faptului că opinia sa este bazată pe argumente obiective, luându-se în considerare comparabile de același fel cu terenul expropriat, faptul că au fost aplicabile corecții reale, precum și faptul că, în opinia sa (minoritară) prețul din Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/10.08.2011, are cele mai apropiate caracteristici cu terenul de evaluat.

Nici aceste argumente folosite în apărarea apelanților reclamanți nu au primit nicio rezolvare din partea instanței de apel.

Recurenții reclamanți susțin că au solicitat omologarea raportului de expertiză în varianta majoritară, însă prin reevaluarea grilei de comparație și acordarea unui preț de 110,30 euro/mp.

Pentru a ajunge la această valoare, reclamanții susțin că au solicitat instanței de apel să selecteze comparabila 5 din grila de comparație, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2012, căreia să-i înlăture corecția de 35% pentru elementul de comparație utilități, pentru aceleași rațiuni pentru care a fost înlăturată corecția de 35% pentru comparabila 6 (Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2012), amplasamentul terenului fiind identificat tot prin coordonate cadastrale, tarla și parcela, care duc la concluzia rezonabilă că terenul nu se află într-o zonă sistematizată.

Recurenții reclamanți susțin că au solicitat instanței de apel ca, în acord cu Decizia civilă nr. 429A/13.06.2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, pronunțată în Dosarul nr. x/2012, rămasă definitivă și irevocabilă prin respingerea recursului de către Înalta Curte de Casație și Justiție, pronunțată într-o cauză între aceleași părți și cu obiect teren vecin, al cărei efect pozitiv al autorității de lucru judecat au solicitat a fi valorificat, să selecteze ca și comparabilă Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2012.

Mai susțin recurenții reclamanți că au susținut în fața instanței de apel că rapoartele de expertiză nu au valoare absolută, instanța fiind suverană în a reevalua grilele de comparație.

Astfel, chiar dacă unul dintre punctele de vedere este majoritar, aceasta nu exclude omologarea punctului de vedere minoritar, pentru că ambele reprezintă probe "științifice", și nicio dispoziție legală din dreptul comun sau din legislația specială nu impune instanței de judecată omologarea punctului de vedere majoritar, numai pe criteriul numărului de experți, singurul criteriu fiind acela al trecerii acestei probe prin filtrul raționamentului logico juridic al instanței de judecată, respectiv, calificarea unei comparabile, ale cărei caracteristici sunt cele mai apropiate de subiectul de evaluat.

Argumentul instanței în sensul că Legea nr. 33/1994 prevede constituirea unei comisii de experți, care ar trebui să aibă un singur punct de vedere este nelegal, în dezacord cu dispozițiile art. 25 și art. 27 din legea 33/1994. Aceste dispoziții prevăd într-adevăr, obligația instanțelor de a numi o comisie de experți, dar, totodată prevăd și obligația instanței de a trece prin raționamentul logico juridic propriu proba și apoi să hotărască, în același sens fiind și dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994.

Chestiunea pe care instanța de apel a lăsat-o nelămurită și care a făcut obiectul criticii de către apelanții reclamanți constă în aceea că nu a explicat, nu a motivat omologarea raportului în opinie majoritară depus la termenul din data de 04.11.2016, deși experții nu au aplicat corecția de -35 % pentru comparabila 6 (Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/04.05.2012) și au aplicat aceeași corecție pentru comparabila 1 (Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011) și comparabila 5 (Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2012), toate aceste comparabile (1, 5, 6) fiind similare din perspectiva elementului de comparație "utilități".

Recurenții reclamanți susțin că nu au înțeles criteriul avut în vedere de experți pentru aplicarea selectivă a unei corecții și, deși au criticat acest aspect, nu au primit nicio motivare care să-i convingă ca instanța de apel a avut un raționament juridic pentru omologarea de aceasta manieră.

Or, hotărârea judecătorească trebuie să răspundă tuturor motivelor și argumentelor furnizate de părți (inclusiv motivul pentru care se respinge sau se admite reevaluarea grilei de comparație), pentru ca judecata să fie efectivă și să exprime adevărul juridic.

b) Critica vizând stabilirea prejudiciului. (art. 304 pct. 5, pct. 7, pct. 9 C. proc. civ.

Recurenții susțin că prejudiciul are două componente, respectiv prejudiciul pentru afectarea restului de teren rămas în proprietatea reclamanților (1155 mp) de restricțiile zonei de protecție (O.G. nr. 43/1997, modificata prin Legea nr. 198/2015) și prejudiciul cauzat ca urmare a rămânerii fără cale de acces la drumul public a restului de proprietate (1155 mp).

Criticile reclamanților vizează ambele componente ale prejudiciului.

Cu privire la prejudiciul privind afectarea terenului rămas în proprietatea reclamanților, afectat de restricțiile zonei de protecție, reclamanții invocă două aspecte, respectiv, greșita raportare la valoarea de 36,26 euro/mp pentru stabilirea prejudiciului, precum și greșita reținere a aplicării unei corecții de 50%, pe lângă cea de 40% din valoarea terenului.

În ce privește prejudiciul pentru afectarea restului de proprietate în suprafață de 1107 mp (din totalul de 1155 mp) de restricțiile prevăzute de O.G. nr. 43/1997, astfel cum a fost modificată de Legea nr. 198/2015, recurenții susțin că prejudiciul trebuie calculat prin raportare la suprafața de 1107 mp, calculată de către expertul topo F. în faza apelului, și nu la suprafața de 649 mp, cât a stabilit expertul topo G. la fondul cauzei, în considerarea faptului că prejudiciul trebuie raportat la suprafața zonei de protecție de la momentul pronunțării instanței de judecată și nu de la momentul exproprierii.

Principiul aplicării imediate a legii noi este regula de drept conform căreia legea noua se aplică, în principiu, tuturor situațiilor juridice născute, modificate sau stinse după intrarea sa în vigoare, situațiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere, precum și efectelor viitoare ale situațiilor juridice anterior născute sau modificate. Deși Legea nr. 198/2015 a intervenit după data exproprierii, cum reclamantul nu a obținut despăgubiri (stabilite printr-o hotărâre definitivă) generate de expropriere până la data intrării în vigoare a acestei legi, în cauză se reține ipoteza unei situații juridice în curs de desfășurare, care intră sub incidența legii noi, întrucât legea nouă se aplică și situațiilor juridice ce nu au produs efecte finale până la pronunțarea unei hotărâri definitive.

Așa fiind, recurenții consideră că instanța de apel, în mod corect s-a raportat pentru stabilirea prejudiciului la suprafața de 1107 mp, deși nici această opinie nu a fost motivată.

Critica vizează încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26, astfel cum au fost declarate neconstituționale de către Curtea Constituțională, prin Decizia nr. 12/15.01.2015 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Instanța de apel, deși în mod corect se raportează la suprafața zonei de protecție prevăzută de Legea nr. 198/2015 (adică calculată de la marginea autostrăzii), în mod greșit se raportează la valoarea de piață a terenului de la momentul anului 2018 (anul efectuării raportului de expertiză).

Pentru stabilirea prejudiciului, instanța trebuia să se raporteze la valoarea de piață, astfel cum a fost stabilită de către experți, la nivelul anului 2011 (adică la valoarea de 150 euro/mp - varianta C. sau 66 euro - varianta majoritară).

Preluând, fără o analiză riguroasă concluziile raportului de expertiză (deși făcuse obiect de critica al obiecțiunilor reclamanților) instanța a omologat o variantă de calcul, fără să o cenzureze.

Faptul că ulterior Curtea de Apel a dispus refacerea calcului pentru zona de protecție, acest fapt a avut în vedere numai modificarea suprafeței de teren ce reprezenta zona de protecție (urmare a admiterii completării raportului topo), fără a mai fi în discuție valoarea de piață a terenului, problemă care fusese, teoretic, închisă de instanța de apel, prin calificarea obiecțiunilor privind valoarea de piață și prejudiciul pentru zona de protecție ca fiind chestiuni de fond.

Atunci când Curtea de apel, prin încheierea de ședință din 13.04.2018 a dispus refacerea calculului pentru zona de protecție având în vedere modificarea suprafeței acestei zone, dintr-o eroare nescuzabilă, experții s-au raportat la valoarea de piață de la nivelul anului 2018, fără să aibă în vedere că stabiliseră o valoare de piața la nivelul anului 2011 (66 euro/mp), prin raportul depus la data de 4.11.2016.

Apelanții reclamanți au formulat critici pe aspectul modului de calcul al acestui prejudiciu, critici care au fost considerate tot apărări de fond.

Recurenții susțin că valoarea de piață la care trebuia să se raporteze instanța de judecată pentru a stabili prejudiciul pentru zona de protecție este cea din anul 2011 (anul exproprierii), numai suprafața de teren trebuie raportată la momentul pronunțării hotărârii, pentru ca despăgubirea să fie justă.

Chiar și așa, instanța de apel trebuia să motiveze această alegere a sa, ceea ce nu a făcut. (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).

Preluând, fără a analiza juridic, concluziile raportului de expertiză, practic Curtea de Apel a perpetuat o confuzie între valoarea de piață stabilită la nivelul anului 2018 (în vederea exclusiv a evaluării drumului de acces) și valoarea de piață stabilită la nivelul anului 2011 art. 304 pct. 5 cu referire la art. 129 alin. (5) C. proc. civ.)

Recurenții invocă reținerea eronată a corecției de 50% (coeficientul POT) aplicabil valorii de piață a terenului, susținând că, printr-o completare la raport (depusă la termenul din 2.11.2018) prezintă în mod inedit formula de calcul a valorii prejudiciului, ca fiind valoarea de piață x suprafața zonei de protecție x coeficient POT x corecție 40 %.

Acest mod de calcul este greșit, întrucât cei doi experți au aplicat, pentru determinarea prejudiciului zonei de protecție, atât coeficientul POT (50 %), cât și corecția de 40 %, acest mod de calcul încălcând dispozițiile art. 562 alin. (3) C. civ., dar și prevederile O.G. nr. 43/1997 coroborate cu cele din Legea nr. 50/1991, întrucât ambele corecții se referă la reducerea posibilităților de construibilitate a terenului.

Cu privire la valoarea de piață de 36,26 euro/mp, la nivelul anului 2018, recurenții invocă dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât această evaluare nu respectă dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, deoarece pentru determinarea acesteia s-au folosit comparabile din categoria intravilan arabile deși în raport s-a reținut categoria de folosință intravilan curți construcții, raportarea se face la comparabile intravilan arabile (aspecte care rezulta din grila de comparație). Astfel, comparabilele nr. 667/2018, 8459/2017, 153/2018, 226/2018 se referă la terenuri intravilan arabile, iar omologarea unei astfel de valori nu respectă dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, imobilele nefiind de același fel.

Contractele de vânzare-cumpărare nr. x/18.01.2018 și y/18.01.2018 depuse de CNAIR, la termenul din data de 11.05.2018, în vederea efectuării raportului de expertiză evaluatoare a prejudiciului pentru lipsa căii de acces, la nivelul anului 2018, nu puteau fi avute în vedere de către comisia de experți, reclamanții învederând acest aspect prin nota depusă la dosar la 08.06.2018, asupra căreia instanța nu s-a pronunțat, deși prin încheierea din 12.11.2018 a respins obiecțiunile ca nefondate, fără a argumenta această soluție.

c) cu privire la prejudiciul vizând rămânerea suprafeței de 1155 mp fără cale de acces la drumul public (art. 304 pct. 5 și art. 304 pct. 9 C. proc. civ.)

Recurenții susțin că, este cert ca prin secționarea terenului de 5000 mp, suprafața de 1155 mp rămâne fără cale de acces la drumul public (reprezentând un lot închis) limitrof autostrăzii, reclamanții având dreptul la reparație.

Despăgubirea trebuie să cuprindă pierderea suferită de cel prejudiciat, câștigul pe care în condiții obișnuite el ar fi putut să îl realizeze și de care a fost lipsit, precum și cheltuielile pe care le-a făcut pentru evitarea sau limitarea prejudiciului.

Dacă fapta ilicită a determinat și pierderea șansei de a obține un avantaj sau de a evita o pagubă, reparația va fi proporțională cu probabilitatea obținerii avantajului ori, după caz, a evitării pagubei, ținând cont de împrejurări și de situația concretă a victimei.

Consideră recurenții că prin acordarea sumei de 11.557 euro, prejudiciul nu este reparat efectiv, fiind încălcate dispozițiile art. 1385 C. civ., din următoarele perspective:

- valoarea de 36,26 euro/mp stabilită la nivelul anului 2018 a fost calculată prin raportare la comparabile conținând terenuri intravilan arabile, deci bunuri de alta substanța și gen.

- aplicarea fără temei legal a corecției de 50%, în considerarea faptului că sarcina constituirii servituții se suportă de ambii proprietari ai fondului.

- prejudiciul nu conține toate elementele sale componente (lipsa costurilor pentru constituirea efectivă a servituții, stabilirea unei valori care să acopere paguba proprietarului fondului aservit).

Expertul C. a indicat că, în opinia sa, pentru realizarea efectivă a drumului de acces, prejudiciul este de 21.188 euro și constă în lucrări de excavare a pământului vegetal, realizarea unui start din balast compactat de 20 cm, folie pentru ruperea capilarității, plasă sudată, beton B300 de 20 cm grosime, rosturi umplute cu bitum. Evaluarea acestor lucrări a fost făcută în conformitate cu fișa 13 din Catalogul H. nr. 122.

Susțin recurenții că reținerea de către instanță a incidenței art. 765 alin. (2) C. civ. este eronată, deoarece această normă reglementează costurile pentru conservarea servituții și nu pentru înființarea acesteia. În cauză, ar putea fi aplicabile dispozițiile art. 618 alin. (2) C. civ. care prevăd acordarea dublului despăgubirii, această solicitare având cauza în fapta expropriatorului, care trebuie să repare prejudiciul, reclamanții neavând nicio culpă în pretinderea servituții, cauza fiind exproprierea.

Toate aceste aspecte relevă faptul că instanța de apel nu a făcut o analiză corectă a situației de fapt, nu a lămurit corect dimensiunea prejudiciului, acordându-l, pe de o parte, prin încălcarea legii, iar pe de altă parte, prin nelămurirea justă a situației de fapt, cu încălcarea art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

Recurenții au formulat motive de casare și rejudecare de către instanța de recurs, invocând art. 314 C. proc. civ., solicitând, în varianta principală, valorificarea raportului de expertiza al expertului C., respectiv valoarea de 150,37 euro/mp, ceea ce înseamnă 30.976,22 euro.

În varianta subsidiară, recurenții solicită valorificarea raportului de expertiză E., D., însă prin reevaluarea grilei de comparație și acordarea prețului de piață la valoarea de 110,30 euro/mp, în total 22.721,80 euro euro, sens în care învederează că se impune selectarea comparabilei 5 din grila de comparație, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2012, căreia sa-i fie înlăturată corecția de 35 % pentru elementul de comparație utilități, pentru aceleași rațiuni pentru care a fost înlăturată corecția de 35 % pentru comparabila 6 (Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2012), amplasamentul terenului fiind identificat tot prin coordonate cadastrale, tarla și parcela, care duc la concluzia rezonabilă că terenul nu se află într-o zonă sistematizată.

În privința prejudiciului, cu cele două componente ale sale, respectiv prejudiciul pentru afectarea restului de proprietate, în suprafață de 1107 mp, de restricțiile prevăzute de O.G. nr. 43/1997, precum și prejudiciul pentru lipsa drumului de acces, recurenții reclamanți susțin, în esență, că trebuie avută în vedere opinia exprimată de expert C., întrucât aceasta respectă criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum și dispozițiile O.G. nr. 43/1997.

Recurenții reclamanți solicită, în principal, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, iar în subsidiar, modificarea deciziei recurate, solicitând instanței de recurs să dispună, în principal, obligarea pârâtului Statul Român, prin Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A. la plata sumei de 173.529,12 euro, echivalent în RON la cursul BNR, de la data efectuării plății, compusă din 30.976,22 euro, reprezentând valoare de piață a terenului expropriat în suprafață de 206 mp, 66.574,9 euro, reprezentând prejudiciul pentru suprafața de 1107 mp (zona de protecție), 54.572,09 euro, reprezentând prejudiciu pentru lipsa drumului de acces și 21.188 euro, reprezentând prejudiciu pentru cheltuielile pentru realizarea drumului de servitute, iar în subsidiar, obligarea pârâtului la plata sumei de 147.540,64 euro, echivalent în RON la cursul BNR, de la data efectuării plății, compusă din 22.721,80 euro, reprezentând valoare de piață a terenului expropriat în suprafață de 206 mp, 48.840,84 euro, reprezentând prejudiciu pentru suprafața de 1107 mp (zona de protecție), 55.745 euro, reprezentând prejudiciu pentru lipsa drumului de acces și 21.188 euro, reprezentând prejudiciu pentru cheltuielile pentru realizarea drumului de servitute.

II. În recursul formulat, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin CNAIR a formulat următoarele critici:

Astfel, instanța de apel, dând eficiență opiniei majoritare formulată de comisia de experți E. și D. a stabilit despăgubirile prin raportare la terenuri care nu sunt de același fel cu cel expropriat, încălcând astfel criteriile precizate de legiuitor pentru stabilirea despăgubirilor.

Deși comisia de experți precizează a ajuns la o valoare de 66 euro/mp teren expropriat utilizând comparabile ce nu sunt similare cu terenul expertizat, instanța de apel a omologat aceasta valoare, acordând despăgubiri în cuantum de 13.596 euro, reprezentând contravaloarea despăgubirilor la data exproprierii pentru terenul în suprafață de 206 mp, situat în localitatea Voluntari, județul Ilfov, identificat cu numărul cadastral x.

În opinia recurentului, instanța de apel ar fi trebui să omologheze raportul de expertiză prin care experții, utilizând comparabile similare cu terenul expropriat, au stabilit valoarea unui mp de teren expropriat la 24.55 euro/mp. Pentru a se ajunge la aceasta valoare, experții au folosit contracte de vânzare-cumpărare cu terenuri situate în aceeași tarla ca și terenul expertizat, respectiv Tarlaua 25, terenuri ce nu dispun de utilități și nici de cale de acces la drum asfaltat.

Astfel, comisia de experți, în opinie majoritară, a utilizat trei comparabile respectiv, Contractele nr. x/14.09.2011, nr. y/30.11.2011 și nr. 1578/06.12.2011. Terenurile ce fac obiectul acestor contracte au fost scoase din circuitul agricol, fiind de tip "curți-construcții". Acest lucru rezultă din adresa CNAIR - SA (anexată la completarea raportului de expertiza din 04.11.2016), conform căreia cele trei terenuri cu numere cadastrale 4064/2, 4064/3/2 și 4064/1/2 provin din dezmembrarea terenului cu nr. cadastral x, în suprafață totală de 10.000 mp, din care 9.900 mp au fost scoși din circuitul agricol, conform Aprobării nr. 12216/16.04.2004 vizată sub nr. x/19.04.2004 DADRI.

Astfel, în timp ce terenul expropriat se află în câmp și nu are acces la utilități și nici deschidere la drumul public, terenurile folosite ca și comparabile se află în zona rezidențială a localității Voluntari, cu acces la drumul public și beneficiind de utilități.

Faptul că terenul expropriat a dobândit anterior exproprierii categoria de folosință curți-construcții, însă fără a beneficia de utilitățile firești și specifice unui imobil cu o astfel de categorie de folosință, nu îl poate transforma pe acesta într-un imobil de același fel cu cel aflat în intravilanul locuibil al localității Voluntari, așa cum în mod nelegal a apreciat instanța de apel.

Folosirea unor comparabile ce nu sunt similare cu terenul expropriat va conduce la rezultate eronate și în totală discordanță cu valoarea terenurilor învecinate imobilului expropriat, oricâte corecții ar aplica experții numiți în cauza.

Consecința folosirii acestor comparabile a dus la situația nelegală în care valoarea terenul expropriat a fost apreciată la suma de 66 euro/mp, în timp ce terenurile similare celui expropriat (situat în câmp, fără deschidere la drum public și fără utilități) s-au vândut cu prețuri cuprinse între 10 - 36 euro/mp.

Procedând în această manieră, atât instanța de apel, cât și instanța de fond au omologat o probă nelegală, reclamanții-apelanți nereușind să dovedească că valoarea despăgubirilor este la nivelul stabilit de aceste instanțe.

Astfel, valoarea stabilită de instanța de apel