ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4381/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1719 din 29 octombrie 2010, Tribunalul Constanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a R.A.E.D.P.P. Constanța, a Municipiului Constanța și a Consiliului Local Constanța și a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu acești pârâți ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală. A admis acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL și a dispus obligarea acesteia să lase reclamantului în deplină proprietate și pașnică posesie imobilul teren situat în Constanța, identificat prin raportul de expertiză efectuat de expert B.D. Pârâta SC C. SRL a fost obligată către reclamant la plata sumei de 10.152 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Sub aspectul calității procesuale, prima instanță a reținut că R.A.E.D.P.P. Constanța nu mai are calitatea de administrator al imobilului și că nu se justifică astfel participarea sa în proces ca pârâtă. Pe fondul cauzei a reținut că dreptul de proprietate al reclamantului este mai bine caracterizat pentru că acesta a dobândit imobilul de la adevăratul proprietar, ca și pârâta, dar compararea titlului părților fiind în favoarea reclamantului. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC C. SRL care a susținut că hotărârea este nelegală și netemeinică întrucât Consiliul Local al Municipiului Constanța prin hotărârea din 15 martie 1936 prin care i s-a atribuit autorului reclamantului imobilul revendicat este nelegală întrucât a fost anulată printr-o altă hotărâre din 17 iulie 1995, fără a fi formulat o acțiune în contencios administrativ.

Or, hotărârea din 17 iulie 1995 a produs efecte juridice și a intrat în circuitul juridic civil în temeiul ei fiindu-i constituit un drept de proprietate în favoarea autorului reclamantului P.C., pentru un teren în suprafață de 500 mp, în zona C.S. A mai susținut că instanța de fond a dat în mod greșit preferință titlului reclamantului, deși a reținut că ambele titluri provin de la același autor și potrivit practicii judiciare are câștig de cauză partea care a înscris titlul în cartea funciară.

Or, titlul pârâtei, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003 a fost înscris în cartea funciară la data de 18 iunie 2003, anterior înscrierii de către reclamant a titlului său, la 21 iunie 2006. A mai arătat că instanța de fond a ignorat și dispozițiile art. 22 din Legea nr. 44/1994, potrivit cărora reclamantul avea obligația de a construi o casă în termen de cinci ani de la preluarea terenului și că expertiza efectuată în cauză cuprinde neclarități în privința identificării topografice a terenului reclamantului. Prin decizia civilă nr. 12/C din 23 ianuarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a fost admis apelul declarat de pârâta SC C. SRL Tulcea a schimbat în parte sentința atacată în sensul că a respins ca nefondată acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL.

A menținut restul dispozițiilor sentinței. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut, în esență, următoarele considerente: Reclamantul s-a legitimat ca proprietar al terenului revendicat în baza hotărârii Consiliului Local al Municipiului Constanța din 15 martie 1996, hotărâre dată în aplicarea Legii nr. 44/1994, privind veteranii de război și unele drepturi ale invalizilor și văduvelor de război. Legalitatea hotărârii din 15 martie 1996 a fost supusă controlului instanței de contencios administrativ, pe baza invocării de către pârâta SC C. SRL a excepției de nelegalitate întemeiată pe dispozițiile art. 4 din Legea nr. 554/2004, care a dispus irevocabil că actul administrativ atacat are caracter definitiv, legalitatea sa neputând fi contestată „nici chiar pe calea incidentală a excepției de nelegalitate”.

A mai reținut instanța de apel că, din perspectiva motivului de nelegalitate relativ la imposibilitatea revocării de către autoritățile existente a actelor administrative care au intrat în circuitul civil și au produs efecte juridice, în speță, revocarea actului administrativ inițial, respectiv hotărârea din 17 iulie 1995, nu a intervenit în privința raportului juridic de drept privat pe care l-a creat, respectiv constituirea unui drept de proprietate pentru autorul reclamantului în temeiul Legii nr. 44/1994, ci doar în privința obiectului material al acestui raport juridic, asupra căruia Consiliul Local Constanța nu putea dispune, terenul atribuit inițial fiind afectat de un obiectiv militar.

Prin urmare, nefiind o revocare a raportului juridic creat prin hotărârea Consiliului Local al Municipiului Constanța din 1995, ci doar o modificare a obiectului acestui raport juridic, înlăturarea primului act administrativ nu trebuia să urmeze în mod obligatoriu procedura contestării lui în justiție, cu atât mai mult cu cât beneficiarul actului administrativ, P.C., singurul care putea fi vătămat prin revocarea sa, a consimțit la revocare, astfel încât titlul cu care reclamantul s-a legitimat ca proprietar al terenului în litigiu nu poate fi înlăturat sub aspectul legalității lui. Curtea a mai reținut că art. 22 din Legea nr. 44/1994, în forma inițială a actului normativ a fost abrogat prin Legea nr. 135/2000, astfel că, de la data intrării în vigoare a acestei legi nu mai subzistă nicio obligație legală în sarcina reclamantului.

Abrogarea art. 22 din Legea nr. 44/1994 s-a făcut chiar anterior vânzării către pârâtă a dreptului de proprietate asupra terenului, vânzare intervenită la 14 mai 2003, astfel că nici raportat la această dată, critica pârâtei nu este fondată. Instanța de apel a apreciat ca întemeiată critica apelantei pârâte referitoare la modalitatea în care instanța de fond a procedat la compararea titlurilor. În speță, reclamantul P.I. opune pârâtei SC C. SRL un drept de proprietate dobândit prin constituirea lui în baza unui act administrativ unilateral de voință cu caracter individual, respectiv hotărârea din 15 martie 1996, emisă de autoritatea administrativă, deliberativă locală, Consiliul Local Constanța în vederea executării Legii nr. 44/1994, în timp ce pârâta legitimează ca proprietar în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu autoritatea administrativ, teritorială Municipiul Constanța, act autentificat din 14 mai 2003 la Biroul Notarial Public F.V.

Având în vedere delimitarea teritorială în care se găsește imobilul în litigiu, instanța de apel a analizat regimul juridic al revendicării dreptului de proprietate potrivit reglementărilor C. civ. care presupune ca verificarea să se facă după regula dreptului de proprietate, respectiv aceea potrivit căreia reclamantul revendicant, fiind cel care a declanșat procesul, este cel care trebuie să facă dovada pozitivă că el este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat („actori incumbit probatio”, înscrisă în art. 1169 C. civ.). Proba dreptului de proprietate, în cazul reclamantului, este actul administrativ individual al autorității deliberative locale care a dispus unilateral, pentru unitatea administrativ-teritorială Municipiul Constanța, constituirea la 15 martie 1996 a unui drept de proprietate în favoarea reclamantului.

Pârâta a invocat la rândul său tot un drept de proprietate în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003 încheiat tot în Municipiul Constanța. În această situație, în care autorul ambelor titluri este aceeași persoană, compararea titlurilor și stabilirea preferabilității unuia dintre ele presupune determinarea opozabilității titlurilor. Această regulă își are izvorul legislativ în prevederile art. 1801 și 1802 C. civ. și art. 711 și 712 C. proc. civ., potrivit cărora sunt supuse transcrierii în registrul de transcripțiuni unde este vizat bunul imobil. Obligația transcrierii dreptului dobândit de către autorul reclamantului prin hotărârea din 15 martie 1996, exista în virtutea textelor legale în vigoare la data emiterii titlului, pentru că prin actul autorității administrative s-a realizat o înstrăinare, o transmisiune a dreptului de proprietate din patrimoniul unității administrativ-teritoriale în patrimoniul autorului reclamantului.

Curtea a mai reținut că dispozițiile art. 711-712 C. proc. civ. nu au fost abrogate odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, astfel cum greșit susține reclamantul, spre a lipsi de temei legal obligația transcrierii actului. Chiar și după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, titularul dreptului de proprietate avea obligația înscrierii dreptului în cartea funciară, pentru opozabilitate față de terți, întrucât potrivit art. 28 din această lege, sunt opozabile față de terți fără înscrierea în cartea funciară numai dreptul de proprietate și celelalte drepturi care provin din succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, precum și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești.

Cum în cazul reclamantului dreptul de proprietar a fost constituit în patrimoniul autorului său, P.C., prin hotărârea din 15 martie 1996 și nu în vreuna dintre modalitățile prevăzute de art. 28 din Legea nr. 7/1996, obligația înscrierii pentru opozabilitate a existat și după iunie 1996. Împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs reclamantul P.I. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele critici de nelegalitate: În speța de față, nu situația de carte funciară este determinantă, ci registrul de transcripțiuni și inscripțiuni specific „Vechiului Regat”, ordonat în efecte prin dispozițiile art. 710 și urm. C. proc. civ.

ultraactivat. Aceasta, pentru că potrivit art. 69 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, acest act normativ depinde în domeniul ce interesează în speță, după desăvârșirea cadastrului și registrului de publicitate imobiliară din zonă. Prin urmare, compararea de titluri rămâne un simplu enunț, fundamentat pe un act normativ încă inaplicabil. Susține recurentul că, trimiterile din motivarea deciziei atacate la C. civ. și cel de procedură civilă sub aspectul „opozabilității” sunt vădit nelegale pentru că dispozițiile art. 711 C. proc. civ. nu prevăd ca actul de împroprietărire să trebuiască a fi consemnat în registrul de transcripțiuni, acest drept fiind originar și absolut, opozabil erga omnes, fără nicio formalitate de transcriere în registru sau în cartea funciară.

Că, potrivit art. 711 C. proc. civ., sunt simple transcripțiuni „toate actele translative de bunuri și drepturi (...)”. Or, dreptul recurentului nu este translativ, adică cu efectul strămutării unui drept subiectiv, ci constitutiv de drept, aceasta fiind distincția inițială dintre titlul său și cel al intimatei

SC C. SRL.

„Aparența de drept”, sintagmă la care face trimitere Legea nr. 7/1996 o consideră covârșitor în favoarea sa, prin succesiune ab intestat, împroprietărirea fiind o chestiune de ordine publică prin însuși tratamentul juridic dat în raport cu translația oneroasă a titlului intimatei SC C. SRL, ce ar mai necesitat și buna credință. Recurentul-reclamant consideră că acest principiu ar fi putut servi soluției legale numai în măsura în care înscrierea în cartea funciară ar fi fost deja ordonată de Legea nr. 7/1996, ceea ce, evident, este prematur. Incidența sau nu a bunei credințe nuanțează examinarea comparativă a titlurilor. Și în această privință „error communis facit jus”, nu își găsește locul în peisajul probatoriului.

Cu cât este mai vădită frauda la lege a intimaților dispunători, cu atât se reduce șansa bunei credințe a dobânditorului care nu a manifestat o minimă diligență la cumpărare prin a omite să verifice evidența S.P.I.T. de patrimoniu și de faptul că nu s-a acordat sau să se reflecteze asupra condiției de bună-credință pentru că intimata a fost, recent, antreprenorul general al Palatului de Justiție Constanța și a făcut lucrări și la alte sedii de instanță din Constanța. Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate și a actelor dosarului Înalta Curte constată că recursul nu este fondat. Cu toate că recurentul a indicat drept temei juridic al criticilor formulate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ., din dezvoltarea acestora rezultă că este posibilă analizarea lor exclusiv din perspectiva cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Referitor la cazul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate nu se circumscriu acestui motiv de recurs deoarece nu se referă la interpretarea greșită a vreunui act juridic dedus judecății. În speță, recurentul-reclamant și-a fundamentat acțiunea în revendicare pe hotărârea din 15martie 1996 emisă de Consiliul Local al Municipiului Constanța care constituie titlu de proprietate fără ca instanța să-i schimbe natura actului sau înțelesul lămurit al acesteia și fără a considera că acest act nu face dovada dobândirii bunului în litigiu.

În privința modalității în care, soluționând pe fond acțiunea în revendicare, instanța de apel a dat eficiență titlului intimatei-pârâte, criticile formulate sunt nefondate. Acțiunea dedusă judecății a fost calificată în mod corect o acțiune în revendicare în modalitatea comparării titlurilor. Această operațiune presupune examinarea titlurilor deținute de părți, cu privire la același bun, titluri provenite în speță, de la același autor, pentru a se stabili care dintre ele este mai bine caracterizat.

Recurentul-reclamant a invocat drept titlu hotărârea Consiliului Local Constanța din 15 martie 1996 prin care i s-a atribuit în proprietate autorului recurentului suprafața de 250 mp, teren situat în Constanța, în timp ce intimata-pârâtă a invocat drept titlu, contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003, prin care Consiliul Local Constanța și Municipiul Constanța i-a înstrăinat suprafața de 620,92 mp, teren și două corpuri de construcții, situate pe str. A., în cadrul acestei suprafețe fiind inclus și terenul în suprafață de 250 mp, aparținând reclamantului. În această situație, compararea titlurilor de proprietate ale părților trebuie să țină seama de exigențele referitoare la efectele înscrierilor în registrele de publicitate imobiliare pentru opozabilitate.

Potrivit art. 711 alin. (1) din vechiul C. proc. civ. „Se vor transcrie în registrul de transcriere al judecătoriei unde este așezat bunul nemișcător: 1. toate actele de înstrăinare a proprietăților nemișcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca; 2. toate actele prin care se renunță la aceste drepturi; 3. toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuință (…)”. Transcrierea constă în reproducerea în întregime a actului translativ de proprietate sau de constituire a altui drept real în registrul de publicitate. Transcrierea, în sistemul vechiului C. proc. civ., nu are caracter constitutiv de drept, ci are ca finalitate numai realizarea opozabilității față de terți.

Până la transcriere, drepturile rezultând din actele menționate în conținutul art. 711 alin. (1) din vechiul C. proc. civ. nu se vor opune celor de al treilea care au drepturi asupra bunului nemișcător chiar dacă au cunoștință de existența actelor (art. 712 C. proc. civ.). Coroborând dispozițiile art. 711 și 712 C. proc. civ., cu cele ale art. 1801 și 1802 din vechiul C. civ., rezultă că legiuitorul a constituit pentru transmisiunile imobiliare formalitatea transcrierii, mijloc de publicitate prin care transmisiunile imobiliare sunt aduse la cunoștința terților spre a le fi făcute opozabile în scop de a se asigura astfel tranzacțiunile imobiliare. În speță, obligația transcrierii dreptului dobândit de către autorul recurentului-reclamant există conform textelor mai sus menționate, acestea nefiind abrogate prin intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, cum greșit susține recurentul.

Întrucât recurentul-reclamant și-a îndeplinit obligația transcrierii dreptului dobândit prin hotărârea Consiliului Local Constanța din 15 martie 1996 la data de 21 februarie 2006, iar intimata a dobândit același imobil în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 14 mai 2003, drept înscris în cartea funciară la 18 iunie 2003, în mod corect, instanța de apel a dat câștig de cauză, intimatei care a efectuat prima, formalitatea transcrierii, bucurându-se astfel de efectul opozabilității față de partea care le-a efectuat ulterior. Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul-reclamant P.I.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamantul P.I. împotriva deciziei civile nr. 12/C din 23 ianuarie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 octombrie 2013.