Decizia nr. 8 din 10 iunie 2013

Problemele de drept ce au generat practica neunitară Prin recursul în interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie și Justiţie s-a arătat că nu există un punct de vedere unitar cu privire la caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui bun imobil și stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni.

Examenul jurisprudenţial În urma verificării jurisprudenţei la nivelul întregii ţări s-a constatat că nu există un punct de vedere unitar cu privire la caracterul acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui bun imobil și stabilirea competenţei teritoriale în judecarea acestei acţiuni.

Soluţiile pronunţate de instanţele judecătorești 3.1. Într-o primă opinie s-a considerat că acţiunile analizate sunt acţiuni personale imobiliare, întrucât reclamanţii urmăresc valorificarea unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei asumate de partea adversă, de a încheia contractul în forma autentică cerută de lege ad validitatem. Consecutiv, competenţa teritorială a fost stabilită după regulile prevăzute în art. 5, art. 10 pct. 1 și art. 12 din Codul de procedură civilă (în vigoare la data începerii procesului), fie în favoarea instanţei de la domiciliul ori sediul pârâtului, fie în favoarea instanţei de la locul stabilit prin convenţie pentru executarea obligaţiei. În această situaţie, competenţa teritorială fiind alternativă, iar nu exclusivă, reclamantului i s-a recunoscut posibilitatea de a alege între aceste două instanţe, deopotrivă competente, iar, în măsura în care convenţia încheiată nu a prevăzut locul executării obligaţiei de încheiere a contractului în formă autentică, s-a considerat că este competentă instanţa de la domiciliul ori sediul pârâtului. 3.2. Într-o a doua orientare jurisprudenţială s-a considerat că aceste acţiuni sunt reale imobiliare sau mixte, pentru că vizează valorificarea atât a unui drept real, respectiv încheierea contractului translativ de proprietate, cât și a unui drept de creanţă ce are, ca obligaţie corelativă, o obligaţie de a face. Ca atare, judecarea acestor cereri aparţine competenţei exclusive a instanţei de la locul situării imobilului, potrivit dispoziţiilor art. 13 din Codul de procedură civilă.

Opinia procurorului general Procurorul general a învederat că pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de voinţă al părţilor să îmbrace forma autentică ad validitatem, iar în regimul de publicitate imobiliară de carte funciară este necesară și înscrierea dreptului în cartea funciară. Părţile pot conveni, chiar și în formă autentică, să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, stabilind obiectul contractului și preţul vânzării, promisiunea de vânzare-cumpărare putând fi nu doar unilaterală, ci și bilaterală. În toate aceste situaţii, vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul și, cu toate că s-au înţeles asupra lucrului și asupra preţului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. Operaţiunea juridică nu poate fi considerată nici vânzare sub condiţie. Actul juridic astfel încheiat dă naștere unei singure obligaţii, aceea de a încheia contractul în viitor, cu respectarea condiţiilor speciale de validitate. Așadar, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naștere exclusiv unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare-cumpărare. Actul juridic încheiat nu este translativ de proprietate, ci conţine doar consimţământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită și/sau în forma ad validitatem. Pe calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare se urmărește valorificarea unui drept de creanţă, iar nu a unui drept real care, de altfel, nici nu a fost transferat în patrimoniul promitentului – cumpărător, acest efect producându-se doar la momentul rămânerii definitive a hotărârii de admitere a cererii de chemare în judecată. În consecinţă, acţiunea nu poate fi decât personală imobiliară, de vreme ce dreptul de creanţă ale cărui realizare și protecţie pe cale judiciară sunt urmărite are ca obiect un imobil. Competenţa teritorială, fiind alternativă, iar nu exclusivă, în cazul cererilor de chemare în judecată formulate anterior datei de 15 februarie 2013, aceasta se va stabili după regulile prevăzute de art. 5, art. 10 pct. 1 și art. 12 din Codul de procedură civilă, pentru acţiunile personale, iar nu după regulile prevăzute de art. 13 din Codul de procedură civilă, prin stabilirea competenţei teritoriale exclusive în favoarea instanţei de la locul situării bunului imobil. Ca atare, la alegerea reclamantului vor fi deopotrivă competente instanţa de la domiciliul sau sediul pârâtului ori instanţa de la locul prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar și în parte a obligaţiei, atunci când părţile au prevăzut în actul juridic încheiat locul executării obligaţiei. În consecinţă, în interpretarea și aplicarea dispoziţiilor art. 1.073 și art. 1.077 din fostul Cod civil, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii și justiţiei, precum și unele măsuri adiacente și art. 1.279, art. 1.669 alin. (1) din Noul Cod civil, raportat la art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12 și 19 din fostul Cod de procedură civilă, acţiunile prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil sunt acţiuni personale imobiliare, iar competenţa aparţine, la alegerea reclamantului, fie instanţei de la domiciliul ori sediul pârâtului, fie instanţei de la locul stabilit prin convenţie pentru executarea, chiar în parte, a obligaţiei.

Raportul asupra recursului în interesul legii Raportul întocmit de judecătorii-raportori desemnaţi din cadrul Secţiei I civile și Secţiei a II-a civile ale Înaltei Curţi de Casaţie și Justiţie asupra recursului în interesul legii, conform art. 516 alin. (6) din noul Cod de procedură civilă, a concluzionat că acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil, în materia obligaţiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracterul unei acţiuni personale imobiliare, iar competenţa teritorială de soluţionare a unei astfel de acţiuni, înregistrată înainte de data de 15 februarie 2013, se determină în condiţiile art. 5 și art. 10 pct. 1 din Codul de procedură civilă, în vigoare la data înregistrării cererii.

Înalta Curte de Casaţie și Justiţie Examinând sesizarea cu recurs în interesul legii, raportul întocmit de judecătorii raportori și dispoziţiile legale ce se solicită a fi interpretate în mod unitar, reţine următoarele: Înalta Curte de Casaţie și Justiţie a fost legal sesizată, iar recursul în interesul legii este admisibil, fiind îndeplinite cumulativ cerinţele impuse de dispoziţiile art. 515 din noul Cod de procedură civilă, cu referire la autorul sesizării și existenţa unei jurisprudenţe neunitare relativ la problema de drept ce se cere a fi interpretată. Divergenţa a vizat calificarea diferită a acţiunilor ca fiind acţiuni personale imobiliare, reale imobiliare sau mixte și, pe cale de consecinţă, stabilirea competenţei teritoriale după regulile prevăzute de art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12, art. 13 alin. 1 și art. 19 din Codul de procedură civilă (în vigoare la data începerii proceselor). Antecontractele de vânzare-cumpărare pe care s-au întemeiat acţiunile intentate anterior intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă dau naștere unui raport juridic obligaţional, în conţinutul căruia intră un drept de creanţă – jus ad personam – căruia îi corespunde o obligaţie de a face – aut facere. Acţiunea civilă prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în materia obligaţiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracter personal, deoarece prin ea reclamantul își valorifică un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligaţiei pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Atunci când dreptul de creanţă are ca obiect un imobil, acţiunea este imobiliară, fără însă ca, prin aceasta, să se schimbe felul acţiunii, dedus din natura dreptului care se valorifică. În aceste condiţii, în acţiunile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătorești care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a unui imobil, înregistrate înainte de data de 15 februarie 2013, data intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă – faţă de art. 3 alin. (1) din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, cu modificările ulterioare, conform cu care dispoziţiile Codului de procedură civilă se aplică numai proceselor și executărilor silite începute după intrarea acestuia în vigoare, competenţa teritorială se determină în raport cu dispoziţiile art. 10 pct. 1 din Codul de procedură civilă ce a fost abrogat prin art. 83 lit. a) din Legea nr. 76/2012. Conform acestui text, în afară de instanţa domiciliului pârâtului, mai sunt competente, în cererile privitoare la executarea, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea unui contract, instanţa locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar în parte, a obligaţiunii. Competenţa teritorială este alternativă, între instanţa domiciliului pârâtului și instanţa locului executării obligaţiei, numai dacă în actul juridic încheiat de părţi a fost prevăzut locul executării, fie chiar în parte, a obligaţiei. În acest caz, faţă de dispoziţiile art. 12 din Codul de procedură civilă, alegerea între instanţele deopotrivă competente aparţine reclamantului. În situaţia în care părţile nu au predeterminat în actul juridic pe care l-au încheiat locul executării obligaţiei, competenţa teritorială nu mai este alternativă, ci se determină în temeiul art. 5 din Codul de procedură civilă, conform căruia cererea se face la instanţa domiciliului pârâtului. Dacă pârâtul are domiciliul în străinătate sau nu are domiciliu cunoscut, cererea se face la instanţa reședinţei sale din ţară, iar dacă nu are nici reședinţa cunoscută, la instanţa domiciliului sau reședinţei reclamantului. Totodată, având în vedere că titular al acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare poate fi și o persoană juridică, în cauză vor fi incidente și dispoziţiile art. 10 pct. 1 din Codul de procedură civilă în vigoare la data introducerii acţiunii. Pentru considerentele arătate, în temeiul art. 517 cu referire la art. 514 din noul Cod de procedură civilă,