ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 30/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 30/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 16

ianuarie 2012, pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 1251/3/2012,

reclamantul S.F. a solicitat, în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

art. 6 C.E.D.O. și art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenție, în

contradictoriu cu pârâtul M.F.P., obligarea acestuia la plata sumei de

1.000.000 euro, la cursul zilei, reprezentând prețul de piață al imobilului

situat în București, sector 1, preț stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare, precum și obligarea la plata cheltuielilor de

judecată.

În motivare, reclamantul

a arătat că la data de 26 septembrie 1996, prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat, a cumpărat de la Primăria Municipiului București, prin SC H.N.

SA, un imobil compus din 4 camere, situat în București, sector 1, după ce

vânzătorul l-a asigurat ca imobilul oferit spre vânzare constituie proprietate

de stat și nu este revendicat, validitatea titlului și posesia statului nu a

fost contestată, nu s-a formulat opunere la vânzarea locuinței către chiriași,

până la momentul încheierii contractului, iar vânzătorul (prin Comisia de

aplicare a Legii nr. 112/11995) a confirmat împrejurarea că pe rolul instanțelor

judecătorești nu se află vreun proces al cărui obiect să-l constituie

revendicarea imobilului aflat - la data vânzării - în patrimoniul statului.

Ulterior, în cadrul

unei acțiuni în revendicare a fostului proprietar, reclamantul a fost obligat

să lase acestuia în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul cumpărat

cu respectarea Legii nr. 112/1995, fără să se țină cont că între timp i s-a

dărâmat fosta casă și a construit cu aprobare una nouă pe fosta amprentă, cu 12

camere față de 4 câte a cumpărat inițial de la Stat și că Legea nr. 10/2001 interzicea

retrocedarea în natură, dacă în proporție de 70% imobilul a fost modificat.

Stabilindu-se că

titlul fostului proprietar este preferabil, aceasta echivalează cu o

desființare a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în mod valabil, cu

bună-credință și cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către

reclamant. Reclamantul a locuit în imobilul pe care, cu bună-credință l-a

cumpărat, vreme de 20 ani, 6 ani în calitate de chiriaș și 14 ani ca

proprietar, în tot acest timp a dărâmat fostul imobil și cu aprobările necesare

date de Primăria sectorului 1, a construit un imobil de 12 camere pe terenul în

suprafață de 132,6mp, teren ce îi fusese vândut odată cu clădirea în, baza

contractului de vânzare cumpărare din 26 septembrie 1996, atât înainte, cât și

după momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare comportându-se ca

adevărat proprietar al acestuia.

Prin sentința nr. 504

din 14 martie 2013, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins

acțiunea ca nefondată, reținând, în esență, că actul de vânzare-cumpărare ce a

reprezentat titlul reclamantului asupra imobilului a fost încheiat cu

încălcarea Legii nr. 112/1995, aspect dedus din considerentele Deciziei nr. 984

din 09 iunie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București care făcea trimitere

la Decizia nr. 2771 din 12 decembrie 2002 a aceleiași instanțe prin care,

anterior, se stabilise irevocabil că imobilul în cauză a trecut în patrimoniul

statului fără titlu, Decretul nr. 223/1974 fiind contrar art. 36 din

Constituția României din anul 1965, art. 17 pct. 1 și 2 din Declarația Universală

a Drepturilor Omului și art. 481 C. civ.

Așadar, instanța

învestită cu soluționarea actualei acțiuni în daune îndreptate împotriva

statului, a dedus că imobilul nu putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr. 112/1995,

această operațiune juridică fiind interzisă prin art.

9

1

din H.G. nr. 11/1997.

În consecință, a stabilit că în cauză nu sunt incidente dispozițiile art.

50

1

alin. (1) din Legea nr.

10/2001, reclamantul nefiind îndreptățit la obținerea prețului de piață al

imobilului.

Susținerile

reclamantului în sensul că a fost de bună credință la cumpărare, că acțiunea în

revendicare a fost pornită după 8 ani de la cumpărarea imobilului, au fost

apreciate irelevante față de puterea de lucru judecat a Deciziei nr. 2771 din 12

decembrie 2002 pronunțată de Curtea de Apel București, în care s-a reținut

irevocabil că imobilul a trecut în patrimoniul statului fără titlu.

Apelul declarat de

reclamant împotriva acestei sentințe a fost admis prin Decizia nr. 239/A din 16

octombrie 2013 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru

cauze cu minori și de familie, pe care a anulat-o, reținând cauza pentru

evocarea fondului.

În considerentele

acestei decizii, instanța de apel a reținut că, în pofida criticilor de apel

prin care se susținea că acțiunea dedusă judecății se întemeiază pe prevederile

art. 1337-1341 C. civ., temeiul juridic al pretențiilor este dat de prevederile

art. 50

1

din Legea nr. 10/20001, potrivit cererii introductive de

instanță, normă legală ale cărei condiții de aplicabilitate le-a reținut ca

fiind întrunite în litigiul de față, în opoziție cu cele statuate de către

prima instanță.

Astfel, câtă vreme

imobilul ce a făcut obiectul vânzării către reclamant fusese preluat de stat în

temeiul Decretului nr. 223/1974, iar potrivit normelor de aplicare a Legii nr.

112/1975, în vigoare la data realizării actului de vânzare-cumpărare, preluările

realizate în baza acestui act normativ erau considerate „cu titlu”, prima

instanță nu putea considera că reclamantul a încheiat contractul de

vânzare-cumpărare a bunului imobil cu încălcarea Legii nr. 112/1995, bazându-se

doar pe dezlegarea ulterioară dată prin Decizia civilă nr. 2771 din 12

decembrie 2002 a Curții de Apel București titlului de preluare de către stat a

imobilului în litigiu.

Reținând că nu s-a

făcut dovada încălcării Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare ce a constituit titlul reclamantului asupra imobilului,

instanța de apel a apreciat ca fiind întrunite ambele cerințe legale de

aplicare a art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Astfel, hotărârea

pronunțată în acțiunea în revendicare introdusă împotriva reclamantului, ce a

fost admisă în urma comparării titlurilor de proprietate aflate în concurs,

fără anularea celui ce nu a fost preferat (cel al chiriașului cumpărător),

constituie o hotărâre de desființare a contractului acestuia, în sensul de

lipsire de efecte, avut în vedere de legiuitor. Instanța de apel a mai

constatat că în cauză, urmare a admiterii acțiunii în revendicare a

proprietarului deposedat prin naționalizare, chiar dacă titlul reclamantului nu

a fost desființat, s-a produs o evicțiune totală, echivalentă cu o privare de

proprietate, ceea ce contravine dispozițiilor art. 44 alin. (1) și (6) din

Constituție, în condițiile în care reclamantul nu ar beneficia de o despăgubire

care să înlăture efectele lipsirii de proprietate. Aceasta, în condițiile în

care, astfel, cum s-a reținut inclusiv prin Decizia nr. 984 din 09 iunie 2009 a

Curții de Apel București, reclamantul se bucura la rândul său, asemenea

fostului proprietar, de un bun în sensul pe care jurisprudența C.E.D.O. îl dă

acestei noțiuni, de vreme ce contractul său de vânzare cumpărare nu a fost

desființat. Mai mult, ca urmare a acestei constatări, instanțele ce au judecat

acțiunea în revendicare au considerat că se impune ca aceasta să fie admisă, în

condițiile în care fosta proprietară nu mai beneficiază de nicio posibilitate

de a fi despăgubită, spre deosebire de reclamantul din prezenta cauză, ce are

la îndemână mijloace procesuale prin care să obțină despăgubiri (referirea având

în vedere dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, pe care

reclamantul și-a întemeiat cererea în cauza de față).

În vederea

determinării valorii de piață a bunului de care a fost lipsit reclamantul în

urma evingerii sale pe calea acțiunii în revendicare, s-a apreciat că se impune

evocarea fondului și administrarea de probe specifice în acest sens.

Ulterior pronunțării

acestei decizii, s-a formulat în cauză cerere de intervenție în interes propriu

de către numita N.M., fosta soție a reclamantului și cumpărătoare alături de

acesta a bunului imobil litigios, solicitând restituirea prețului actualizat

ori a celui de piață, în conformitate cu prevederile art. 50 alin. (3) din Legea

nr. 10/2001.

Această cerere a fost

respinsă ca inadmisibilă prin încheierea de ședință din 11 decembrie 2013.

În urma administrării

probei cu expertiza în specialitatea evaluări imobiliare, a fost pronunțată Decizia

nr. 359/A din 17 septembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a III a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin care, în evocarea

fondului, a fost admisă acțiunea și a fost obligat pârâtul M.F.P. la plata

către reclamant a sumei de 360.989 euro, în echivalent în lei la data plății,

reprezentând valoarea de piață a imobilului situat în București, sector 1.

În considerentele

acestei decizii, instanța de apel a arătat că, potrivit deciziei intermediare pronunțate

în apel, nu s-a făcut dovada încălcării, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare,

a prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel că, raportat la dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, ambele cerințe (încheierea contractului de vânzare

cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și existența unei

hotărâri judecătorești irevocabile prin care titlul să fi fost desființat) la

care fac referire prevederile legale sunt îndeplinite.

Conform raportului de

expertiză, valoarea de piață a imobilului a cărei proprietate reclamantul a

pierdut-o ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulată de

proprietarul deposedat de stat, a fost stabilită la suma de 360.989 euro,

echivalent în lei 1.627.951 lei la cursul de 4,5097 lei, de la data efectuării

expertizei, 14 martie 2014.

Împrejurarea că

ulterior dobândirii dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare

încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, reclamantul a adus îmbunătățiri

importante și a efectuat anumite transformări ale imobilului nu poate fi de

natură a conduce la o altă concluzie decât cea arătată, dată fiind redactarea

clară a dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, iar o

eventuală despăgubire a debitorului obligației de plată a prețului de piață în

raport de actualii beneficiari ai acestor îmbunătățiri neputând fi valorificată

în acest cadru procesual, în raport de necesitatea respectării principiului

disponibilității în procesul civil.

Împotriva acestei

decizii, a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., pârâtul M.F.P., formulând următoarele critici de nelegalitate:

-

M.F.P. nu are calitate procesuală pasivă în cauză, nefiind

parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare (a cărui desființare a

fost reținută prin raportare la admiterea acțiunii în revendicare a fostului

proprietar), față de care este un terț, conform principiului relativității

efectelor contractului.

În

situația evingerii cumpărătorului prin deposedarea acestuia de imobilul pe care

l-a deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare, trebuia să fie antrenată

garanția pentru evicțiune a vânzătorului Municipiul București, conform art. 1337

C. civ., text legal ce nu poate fi înlăturat prin nicio dispoziție legală

contrară.

De

asemenea dispozițiile art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 privind

constituirea fondului extrabugetar la dispoziția M.F.P., care a devenit astfel

un simplu depozitar al acestor sume, nu justifică obligarea acestuia la

achitarea prețului la valoarea de piață a imobilului.

- În mod greșit

instanța de apel a obligat pârâtul la plata sumei reținută în raportul de

expertiză (360.989 euro, respectiv, 1.374,17 euro/mp), întrucât aceasta nu reflectă

prețul imobilului în litigiu, depășind chiar prețul la care sunt propuse spre

vânzare apartamente amplasate în zonă din clădiri noi, moderne, cu finisaje de

lux.

În evaluarea

imobilului, expertul a avut în vedere prețuri variind între 500.000 euro și

230.000 euro provenind de la 3 oferte, fără a ține cont de caracteristicile

ofertelor, suprafața apartamentelor, gradul de finisare, anul construirii,

numărul de etaje al clădirilor, dotările, etc. și a avut în vedere comparabile

ce au valori unitare care nu mai corespund cu realitatea actuală a

tranzacțiilor imobiliare din zona de amplasare a imobilului.

Expertul nu a avut în

vedere gradul de uzură a imobilului, nu a utilizat nicio corecție legată de

blocajul actual al pieței imobiliare și a propus, în mod eronat, prețuri

separate pentru apartament și teren, această modalitate de calcul conducând la

o creștere artificială a valorii de piață a imobilului. Or, terenul aferent

construcției nu a fost dobândit de reclamanți în temeiul unui act juridic civil

prin plata prețului, ci în virtutea legii, respectiv a art. 33 din H.G. nr.

20/1997.

Obligația de garanție

pentru evicțiune nu presupune plata valorii actuale de piață a imobilului, ci

stabilirea valorii la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și

la momentul evicțiunii, urmând ca diferența dintre cele două să constituie

sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru

evicțiune.

Sub acest aspect,

recurentul-pârât invocă jurisprudența C.E.D.O. în materie, respectiv, hotărârea

Velikovi c. Bulgariei, hotărârea Tudor Tudor c. României, hotărârea Pincova și

Pinc c. Cehiei și a susținut că soluția adoptată consacră un veritabil caz de

îmbogățire fără justă cauză, care conduce la obținerea de către reclamant a

unei valori care depășește cu mult chiar valoarea pe care ar obține-o acesta

pentru imobil pe piața liberă.

În opinia

recurentului, obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz

valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au

făcut obiectul Legii nr. 112/1995. O aplicare corectă a dispozițiilor privind

obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de

valoare, ar presupune stabilirea valorii de piața a imobilului la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit

de reclamanți) și a valorii de piață la momentul evicțiunii, urmând ca diferența

între acestea să constituie sporul de valoare reglementat de dispozițiile

legale privind răspunderea pentru evicțiune.

În caz contrar ar fi

lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, care

au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare.

Prin stabilirea

valorii de piață la momentul încheierii contractului de vânzare se poate

stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina

cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în niciun caz nu poate

fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașul-cumpărător.

Astfel, în ceea ce

privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție

este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului

ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate

în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii

de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după

regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de

garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin

raportare la criterii de schițate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul

protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995,

și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la C.E.D.O., aceștia ar fi îndreptățiți să

primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție

de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995,

a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii

actuale de piață a unui astfel de imobil.

Numai în aceste

limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate

dobândit de reclamanta și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin

raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de

garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului

dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară

pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a

prejudicierii acestui patrimoniu.

În situația în care

din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea

unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter

aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și

limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.

Prin urmare, această

cauză se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător al

imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost confirmat și consolidat prin

hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de

fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în

revendicare.

- În cauză nu sunt

întrunite condițiile reglementate de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel

cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, respectiv, pentru ca pârâtul să

poată fi obligat la restituirea prețului de piață al imobilelor dobândite de

chiriași în temeiul Legii nr. 112/1995 trebuie ca încheierea contractelor de

vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea acestui act normativ, iar

aceste contracte să fi fost desființate prin hotărâre judecătorească.

Or, în speță, pe de o

parte, reclamantul invocă propria turpitudine, și anume, nerespectarea

dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce

nu este admisibil, iar pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare din 26

septembrie 1996 nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă.

Pe de altă parte,

dispozițiile art. 50

1

fac vorbire despre "contractele ce au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile", acest text referindu-se la

existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995 la cumpărarea imobilului.

Dacă reclamantul ar

fi făcut minime diligențe anterior încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în

litigiu s-a făcut fără titlu valabil și, prin urmare, că acesta nu putea face

obiectul Legii nr. 112/1995, aspect reținut în mod corect de către instanța de

fond.

Faptul de a nu fi

depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare,

pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea

statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 având în vedere ca

exercitarea cu bună credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o

condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate

sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua-credință

determină, în realitate, ilicitatea cauzei, ori prin existența unei cauze

ilicite este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește

cea de-a doua condiție prevăzută de lege, trebuie avut în vedere că deposedarea

reclamantului de imobilul care face obiectul litigiului s-a realizat în urma

unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare din 26 septembrie 1996

încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamant și Primăria

Municipiului București nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă.

Recurentul-pârât a

mai solicitat și judecarea cauzei în lipsă.

Intimatul-reclamant

nu a formulat întâmpinare, dar a depus la dosar, prin avocatul său, hotărâri

judecătorești prin care au fost soluționate, în primă instanță sau în apel,

alte acțiuni în daune introduse împotriva Statului român, prin ministrul M.F.P.,

sau împotriva Primăriei Municipiului București, care au fost respinse fie pentru

lipsa calității procesuale pasive, fie ca neîntemeiată.

Analizând criticile

de recurs formulate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt întemeiate în

limitele și pentru argumentele ce se vor prezenta în cele ce urmează.

Critica de recurs

prin care pârâtul a susținut lipsa calității sale procesuale pasive nu poate fi

primită.

Argumentația

recurentului în susținerea acestei apărări s-a întemeiat pe calitatea sa de

terț în raport de contractul de vânzare-cumpărare în temeiul căruia reclamantul

a dobândit imobilul din, sector 1, pe aplicarea principiului relativității

efectelor contractului și a regulilor din dreptul comun în materie de evicțiune,

regăsite în C. civ., potrivit cu care vânzătorul - Municipiul București -

datorează garanția contra evicțiunii față de cumpărătorul ce a fost evins.

Înalta Curte admite

că, în regulă generală, aserțiunile recurentului-pârât sunt valabile, nu însă

și atunci când regulile generale sunt înlăturate de la aplicare de o normă

specială, cum este cea a art. 50 alin. (3) incidentă și cazului dedus

judecății, potrivit cu care atât restituirea prețului actualizat, plătit de

chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, cât și a prețului de piață al

imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, de asemenea desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, se face de către M.F.P.

Cum specialul derogă

de la general și se aplică cu întâietate, se înțelege că în prezența normelor

speciale cuprinse în Legea nr. 10/2001, republicată, și regăsite în art. 50 și

50

1

, menite să regleze raporturile între chiriașii cumpărători și

stat, în urma evingerii celor dintâi, acestea se aplică cu prioritate și

înlătură de la aplicare normele dreptului comun care atribuie vânzătorului din

contract obligația de garanție contra evicțiunii.

Cea de-a treia

critică a recursului - dar următoarea de analizat potrivit succesiunii logice

date de ordinea problemelor de drept puse în discuție prin cererea de recurs -

a susținut neîntrunirea condițiilor legale necesare, la care se referă

conținutul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată, în vederea

recunoașterii dreptului reclamantului de a fi despăgubit la nivelul valorii de

piață a imobilului din sector 1, București.

Referitor la această

critică este de semnalat, cu prioritate, faptul că problema incidenței în speță

a dispozițiilor art. 50

1

și întrunirea condițiilor sale de aplicare

în cazul reclamantului sunt chestiuni ce au fost dezlegate de către instanța de

apel prin Decizia intermediară nr. 239/A din 16 octombrie 2013 și care au

fundamentat soluția de anulare a hotărârii de primă instanță (ce respinsese

cererea de chemare în judecată tocmai pentru motivul reținerii neîntrunirii

cerințelor legale prevăzute de art. 50

1

din lege).

Această decizie, în

care instanța de apel a efectuat o judecată cu depășirea limitelor legale de

învestire (față de faptul că singura critică a apelantului a constat în greșita

nerecunoaștere a dreptului său de a fi despăgubit la nivelul valorii de piață,

în temeiul art. 1337-1341 C. civ.) nu a fost atacată pe calea recursului de

către recurentul-pârât, astfel încât dezlegările pe care le conține nu pot face

obiect de critică prin intermediul căii de atac declarate exclusiv împotriva Deciziei

finale pronunțate în apel, nr. 359/A din 17 septembrie 2014, și care a avut ca

unic obiect determinarea concretă a drepturilor cuvenite reclamantului în

raport de temeiurile de drept reținute ca fiind aplicabile, prin Decizia intermediară

din apel nr. 239/A din 16 octombrie 2013.

Prin urmare, în mod

irevocabil s-a reținut că reclamantul este în situația proprietarului al cărui

contract de vânzare-cumpărare, încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

a fost desființat (în sensul de lipsit de efecte) prin hotărâre judecătorească definitivă

și irevocabilă (cea pronunțată în acțiunea în revendicare a fostului

proprietar), astfel încât este îndreptățit la acordarea unei despăgubiri la

nivelul valorii de piață a bunului imobil cumpărat.

Sunt însă întemeiate

susținerile recurentului-pârât subsumate celei de-a doua critici a recursului

său, prin care a invocat faptul că omologarea raportului de expertiză

administrat în fața instanței de apel a validat o soluție ce conduce la o

îmbogățire fără justă cauză a reclamantului pe seama statului.

În afara elementelor

concrete și a criticilor pe care consideră că expertul ar fi trebuit să le ia în

calcul cu ocazia evaluării - aspecte ce constituie o reluare identică a

obiecțiunilor la expertiză formulate în apel și care nu ar putea fi

valorificate în actualul cadru procesual drept critici de nelegalitate a

deciziei atacate - Înalta Curte reține că sunt întemeiate acele susțineri ale

recurentului-pârât prin care a criticat acordarea în temeiul art. 50

1

a unei sume exagerat de mari, ce nu corespunde valorii de piață a imobilului ce

a fost cumpărat de reclamant în baza Legii nr. 112/1995.

Susținerea apare ca

întemeiată și reală în raport de particularitatea cazului, constând în aceea că

în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 26 septembrie 1996, încheiat

în baza Legii nr. 112/1995, reclamantul a dobândit un imobil - construcție cu 4

camere, pivniță, anexe, terasă acoperită și garaj, împreună cu terenul de sub

construcție, în suprafață de 132 mp, în timp ce valoarea de piață determinată

prin expertiza administrată a vizat imobilul nou construit de reclamant pe

amplasamentul celui vechi, ce a fost demolat (potrivit susținerilor sale din

cuprinsul cererii de chemare în judecată), construcția actuală, amplasată pe

aceeași suprafață de 132 mp teren, având o structură de P+E+M, un număr de 12

camere, pivniță și garaj.

Este adevărat că

evicțiunea suferită de reclamant urmare a admiterii acțiunii în revendicare, a

produs acestuia consecința lipsirii de bunul imobil nou, în componența actuală

așa cum el l-a reconstruit, însă este la fel de adevărat că obligația de

garanție instituită prin dispozițiile art. 50 și 50

1

în sarcina

Statului român, prin M.F.P., este una specială și diferită de cea care revine,

spre exemplu, vânzătorului din contract în temeiul dreptului comun, aceasta limitându-se,

după caz, fie la nivelul prețului actualizat plătit în baza contractului

încheiat în baza Legii nr. 112/1995 (în cazul acțiunilor având ca temei art. 50

alin. (2) din Legea nr. 10/2001, rep.), fie la nivelul valorii de piață a

bunului ce a făcut obiectul contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995

(în cazul acțiunilor întemeiate pe dispozițiile art. 50

1

din Lege,

ca în litigiul de față).

Tot ceea ce

reprezintă element de construcție nou sau creanțe rezultând din îmbunătățirile

necesare și utile aduse imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 nu

poate face obiectul obligației speciale de garanție instituite în sarcina

statului prin dispozițiile legale sus menționate, aceste creanțe urmând a fi

recuperate de cei îndreptățiți într-un alt cadru procesual, pe baza altor

temeiuri legale și de la alte subiecte de drept (aspect reglementat, spre

exemplu, prin dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001).

Din acest punct de

vedere, instanța de recurs apreciază ca fiind nelegală dezlegarea instanței ce

a pronunțat decizia atacată, care a reținut că reclamantului i se cuvine

despăgubirea de către stat în temeiul art.

50

1

din Legea nr. 10/2001, rep., la

nivelul valorii de piață a imobilului de care a fost evins, fără să intereseze

excluderea îmbunătățirilor importante ori a transformărilor consistente aduse

imobilului, ulterior dobândirii dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 112/1995,

în viziunea sa debitorul acestei obligații având a se desocoti ulterior cu

actualii beneficiari ai elementelor noi de construcții ori ai îmbunătățirilor

aduse imobilului.

Punctul de vedere al

instanței de apel este contrazis de însăși reglementarea regăsită în art. 48

din Legea nr. 10/2001 republicată care prevede că obligația despăgubirii

chiriașilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință,

prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate, revine altor subiecte decât M.F.P.,

soluția impunându-se în virtutea argumentului à fortiori și pentru

situația elementelor noi de construcție.

În plus, acest punct

de vedere nesocotește rațiunile care au stat la baza consacrării în sarcina

statului (nevânzător în contractele încheiate în baza Legii nr. 112/1995) a

obligației speciale pentru evicțiune și care a avut ca fundament o reparație

socială acordată celor ce s-au încrezut cu bună-credință în politicile sale,

transpuse, printre altele, într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preț

social a imobilelor deținute cu titlu de chiriași, și cărora același stat nu

le-a putut garanta păstrarea proprietăților față de modul în care a reglementat

despăgubirea foștilor proprietari ai imobilelor vândute.

Aceste rațiuni

sociale nu pot însă depăși scopul pe care au urmărit a-l asigura.

Se impune, pentru

aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin.

(3) C. proc. civ., admiterea recursului declarat și casarea Deciziei nr. 359/A

din 17 septembrie 2014 în vederea refacerii expertizei, care să determine

valoarea de piață a bunului imobil în structura și componența regăsite în

contractul de vânzare-cumpărare din 26 septembrie 1996, fără să prezinte relevanță,

sub acest aspect, împrejurarea invocată prin recursul pârâtului, respectiv

faptul că terenul a fost dobândit de cumpărător prin efectul legii, iar nu în

schimbul unui preț, ori că prețul de cumpărare a bunului a fost unul social.

Atâta timp cât, în mod

irevocabil, potrivit celor anterior arătate, s-a stabilit că reclamantul este

îndreptățit a fi despăgubit pentru evicțiunea suferită la nivelul valorii de

piață a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare

încheiat în baza Legii nr. 112/1995, sunt nerelevante costurile tranzacției

inițiale, fiind important de determinat valoarea de piață a bunului în

componența de la data achiziționării sale de către chiriaș, la momentul

producerii evicțiunii.

Înalta Curte

apreciază drept nefondate și acele critici ale recurentului-pârât prin care

acesta a invocat faptul că obligația sa de garanție nu poate presupune

acordarea valorii de piață a imobilului, ci doar a diferenței dintre valoarea

de piață a imobilului de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare

și valoarea de piață de la data evicțiunii, aceasta în considerarea prețului

social plătit de chiriaș la data cumpărării, iar nu a unui preț real, al pieței

libere de la acea dată.

Punctul de vedere al

recurentului-pârât ignoră dispoziția legală clară și lipsită de orice nuanțe

ori distincții (pe care acesta le face, adăugând la lege) a art.

50

1

din Legea nr. 10/2001,

rep., care recunoaște categoriei de subiecte la care se referă - din care s-a

stabilit că și reclamantul face parte - dreptul la restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare,

pe baza unei expertize administrate în acest scop.

Urmează, așadar, ca

în rejudecare, instanța de apel să dispună administrarea unei expertize pentru

determinarea valorii de piață a imobilului ce a fost vândut reclamantului în

temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995,

la momentul producerii evicțiunii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul M.F.P. împotriva Deciziei nr. 359/A din 17 septembrie 2014 a

Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 14 ianuarie 2015.