ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2673/2008

Asupra recursului de

față,

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 30 noiembrie 2006

reclamanta SC G.F.

SRL Târgu Jiu a chemat în judecată pe pârâtele SC F.D. SRL Târgu Jiu și A.P. Târgu

Jiu, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se constate nulitatea

absolută a contractului de închiriere înregistrat din 11 mai 2004 la A.P.,

invocând faptul că este direct afectată prin contractul încheiat și că, în

aceste condiții, în lipsa acordului său, s-au încălcat cerințele prevăzute de

O.G. nr. 85/2001.

Prin sentința nr. 16

din 9 martie 2007 pronunțată de Tribunalul Gorj în Dosarul nr. 3670/95/2006,

s-a admis acțiunea și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de

închiriere încheiat între pârâte.

Pentru a hotărî

astfel, tribunalul a reținut că potrivit adresei din 23 februarie 2007 emisă de

primăria Municipiului Târgu Jiu, terenul pe care este amplasat spațiul

comercial al pârâtei SC F.D. SRL Târgu Jiu face parte din suprafața aferentă

blocului, aflată în proprietatea indiviză a proprietarilor și a societăților

comerciale aflate la parterul și mezaninul blocului. Ca urmare, potrivit art. 11

din O.G. nr. 85/2001, era necesar pe lângă acordul adunării generale a

membrilor asociației și acordul proprietarilor direct afectați. Or, asociația

nu a putut face nici dovada procesului verbal al adunării generale a

proprietarilor și nici a acordului la închirierea spațiului. Nulitatea în acest

caz este absolută, autorizația de construcție invocată de către pârâtă are

caracter provizoriu și nu este opozabilă reclamantei.

Apelul declarat de pârâta SC F.D. SRL Târgu

Jiu a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr. 270 din 6 noiembrie 2007,

pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială.

Pentru a se pronunța

astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond a dat o rezolvare

corectă excepției lipsei calității procesuale active a SC G.F. SRL Târgu Jiu,

formulată de apelantă, deoarece este proprietarul direct afectat de încheierea

contractului din 11 mai 2004, față de care nu este terț în condițiile în care

s-a încheiat un nou contract la 11 mai 2004, iar conform art. 11 din O.G. nr. 85/2001,

era necesar acordul expres al reclamantei direct afectată.

Privitor la critica

referitoare la caracterul relativ al nulității invocate, s-a reținut că,

într-adevăr, O.G. nr. 85/2001 are drept scop ocrotirea intereselor comune ale

proprietarilor, și nicidecum ocrotirea unui interes general, astfel încât

sancțiunea ce intervine în cazul nerespectării cerințelor art. 11 este

nulitatea relativă, poate fi invocată doar de către părțile contractante,

respectiv locatarul, asociația de proprietari și proprietarii direct afectați

și este supusă termenului general de prescripție, de trei ani, prevăzut de art.

3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

După cum s-a arătat în precedent, SC F.D. SRL

Târgu Jiu are calitate procesuală activă în cauză, deoarece este proprietarul

direct afectat de încheierea contractului din 11 mai 2004, acțiunea a fost

promovată înăuntrul termenului de prescripție, și cum efectele nulității sunt

aceleași, indiferent dacă se aplică drept sancțiune nulitatea absolută ori cea

relativă, hotărârea instanței de fond este legală.

Împotriva acestei

hotărâri, a formulat recurs pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu, în termenul legal,

invocând motivul de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

A susținut, în

esență, că instanța de apel a aplicat greșit în cauză dispozițiile O.G. nr. 85/2001,

care a fost abrogată prin Legea nr. 230 din 6 iulie 2007.

Conform art. 39 din

lege, proprietatea comună poate fi utilizată de terți numai cu acordul majorității

proprietarilor membrii ai asociației și al proprietarilor direct afectați de

vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință, sau de

concesiune.

Or, recurenta a avut

contract cu A.P. din anul 1996, când intimata - reclamantă nu era proprietara

spațiului vecin cu cel închiriat și când vânzătorul acesteia din 2001, nu a

avut obiecțiuni, astfel că, prin contractul de vânzare - cumpărare intimata -

reclamantă a preluat și obligațiile acestuia care sunt „scriptae in rem”,

respectiv de a asigura folosința spațiului conform contractului.

Totodată, chiriașul

are dreptul la reînnoirea contractului, la încheierea contractului nr. 19/2004,

în cauză, existând toate condițiile pentru aceasta, încât reclamanta avea

obligația să respecte dreptul acestuia de folosință.

A mai susținut

printr-o altă critică, faptul că hotărârea este nelegală și din punctul de

vedere al regimului juridic al nulității aplicabil, încălcarea dispozițiilor

invocate fiind sancționată cu nulitatea relativă față de interesul particular

și nu general pe care îl ocrotesc, încât reclamanta nefiind parte în contract

nu putea să atace actul, ci doar membrii A.P.

În aceste condiții,

contractul de închiriere a fost validat prin semnăturile celor 30 de membrii ai

A.P., fiind întrunită majoritatea prevăzută de art. 24 alin. (3) din Legea nr. 230/2007.

Analizând recursul

prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate se găsește nefondat pentru

considerentele ce se vor expune în continuare.

Privitor la prima

critică legată de legea aplicabilă în cauză, corect instanța de apel a avut în

vedere legea în vigoare la data încheierii contractului, respectiv, O.G. nr. 85/2001

și nu Legea nr. 230/2007, astfel că față de principiul neretroactivității

legii, este lipsită de relevanță juridică abrogarea ulterioară a acestor

dispoziții sub aspectul îndeplinirii condițiilor de fond legate de acordul

proprietarilor direct afectați de încheierea contractului de închiriere.

Totodată,

îndeplinirea condiției s-a analizat prin raportare la contractul invocat care a

fost încheiat în 11 mai 2004 și nu în 1996, nefiind deci incidente dispozițiile

art. 1437 C. civ., privind tacita relocațiune și efectele acesteia care nu au

avut loc în cauză, chiar dacă legea ar fi permis acest lucru.

Cât privește regimul

juridic al nulității în mod corect a reținut instanța de apel că indiferent de

sancțiunea aplicabilă în cauză, care este într-adevăr nulitatea relativă,

efectele juridice fiind aceleași, nu se impune schimbarea soluției, iar terenul

închiriat fiind proprietatea comună a proprietarilor, reclamanta are calitate

procesuală activă interesul său fiind nesocotit, față de regula unanimității

necesară la încheierea actelor de dispoziție, potrivit art. 11 din O.G. nr. 85/2001,

incident contractului.

Așa fiind, soluția

instanței de apel de menținere a hotărârii instanței de fond este legală, iar

recursul nefondat încât, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi

respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de

pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu împotriva Deciziei nr. 270 din 6 noiembrie 2007,

pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială,

ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

1 octombrie

2008.