ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2673/2008

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 30 noiembrie 2006 reclamanta SC G.F. SRL Târgu Jiu a chemat în judecată pe pârâtele SC F.D. SRL Târgu Jiu și A.P. Târgu Jiu, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere înregistrat din 11 mai 2004 la A.P., invocând faptul că este direct afectată prin contractul încheiat și că, în aceste condiții, în lipsa acordului său, s-au încălcat cerințele prevăzute de O.G. nr. 85/2001. Prin sentința nr. 16 din 9 martie 2007 pronunțată de Tribunalul Gorj în Dosarul nr. 3670/95/2006, s-a admis acțiunea și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între pârâte.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că potrivit adresei din 23 februarie 2007 emisă de primăria Municipiului Târgu Jiu, terenul pe care este amplasat spațiul comercial al pârâtei SC F.D. SRL Târgu Jiu face parte din suprafața aferentă blocului, aflată în proprietatea indiviză a proprietarilor și a societăților comerciale aflate la parterul și mezaninul blocului. Ca urmare, potrivit art. 11 din O.G. nr. 85/2001, era necesar pe lângă acordul adunării generale a membrilor asociației și acordul proprietarilor direct afectați. Or, asociația nu a putut face nici dovada procesului verbal al adunării generale a proprietarilor și nici a acordului la închirierea spațiului. Nulitatea în acest caz este absolută, autorizația de construcție invocată de către pârâtă are caracter provizoriu și nu este opozabilă reclamantei.

Apelul declarat de pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu a fost respins, ca nefondat, prin decizia nr. 270 din 6 noiembrie 2007, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond a dat o rezolvare corectă excepției lipsei calității procesuale active a SC G.F. SRL Târgu Jiu, formulată de apelantă, deoarece este proprietarul direct afectat de încheierea contractului din 11 mai 2004, față de care nu este terț în condițiile în care s-a încheiat un nou contract la 11 mai 2004, iar conform art. 11 din O.G. nr. 85/2001, era necesar acordul expres al reclamantei direct afectată. Privitor la critica referitoare la caracterul relativ al nulității invocate, s-a reținut că, într-adevăr, O.G.

nr. 85/2001 are drept scop ocrotirea intereselor comune ale proprietarilor, și nicidecum ocrotirea unui interes general, astfel încât sancțiunea ce intervine în cazul nerespectării cerințelor art. 11 este nulitatea relativă, poate fi invocată doar de către părțile contractante, respectiv locatarul, asociația de proprietari și proprietarii direct afectați și este supusă termenului general de prescripție, de trei ani, prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. După cum s-a arătat în precedent, SC F.D. SRL Târgu Jiu are calitate procesuală activă în cauză, deoarece este proprietarul direct afectat de încheierea contractului din 11 mai 2004, acțiunea a fost promovată înăuntrul termenului de prescripție, și cum efectele nulității sunt aceleași, indiferent dacă se aplică drept sancțiune nulitatea absolută ori cea relativă, hotărârea instanței de fond este legală.

Împotriva acestei hotărâri, a formulat recurs pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu, în termenul legal, invocând motivul de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. A susținut, în esență, că instanța de apel a aplicat greșit în cauză dispozițiile O.G. nr. 85/2001, care a fost abrogată prin Legea nr. 230 din 6 iulie 2007. Conform art. 39 din lege, proprietatea comună poate fi utilizată de terți numai cu acordul majorității proprietarilor membrii ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință, sau de concesiune. Or, recurenta a avut contract cu A.P. din anul 1996, când intimata - reclamantă nu era proprietara spațiului vecin cu cel închiriat și când vânzătorul acesteia din 2001, nu a avut obiecțiuni, astfel că, prin contractul de vânzare - cumpărare intimata - reclamantă a preluat și obligațiile acestuia care sunt „scriptae in rem”, respectiv de a asigura folosința spațiului conform contractului.

Totodată, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, la încheierea contractului nr. 19/2004, în cauză, existând toate condițiile pentru aceasta, încât reclamanta avea obligația să respecte dreptul acestuia de folosință. A mai susținut printr-o altă critică, faptul că hotărârea este nelegală și din punctul de vedere al regimului juridic al nulității aplicabil, încălcarea dispozițiilor invocate fiind sancționată cu nulitatea relativă față de interesul particular și nu general pe care îl ocrotesc, încât reclamanta nefiind parte în contract nu putea să atace actul, ci doar membrii A.P. În aceste condiții, contractul de închiriere a fost validat prin semnăturile celor 30 de membrii ai A.P., fiind întrunită majoritatea prevăzută de art. 24 alin. (3) din Legea nr. 230/2007.

Analizând recursul prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate se găsește nefondat pentru considerentele ce se vor expune în continuare. Privitor la prima critică legată de legea aplicabilă în cauză, corect instanța de apel a avut în vedere legea în vigoare la data încheierii contractului, respectiv, O.G. nr. 85/2001 și nu Legea nr. 230/2007, astfel că față de principiul neretroactivității legii, este lipsită de relevanță juridică abrogarea ulterioară a acestor dispoziții sub aspectul îndeplinirii condițiilor de fond legate de acordul proprietarilor direct afectați de încheierea contractului de închiriere. Totodată, îndeplinirea condiției s-a analizat prin raportare la contractul invocat care a fost încheiat în 11 mai 2004 și nu în 1996, nefiind deci incidente dispozițiile art. 1437 C. civ., privind tacita relocațiune și efectele acesteia care nu au avut loc în cauză, chiar dacă legea ar fi permis acest lucru.

Cât privește regimul juridic al nulității în mod corect a reținut instanța de apel că indiferent de sancțiunea aplicabilă în cauză, care este într-adevăr nulitatea relativă, efectele juridice fiind aceleași, nu se impune schimbarea soluției, iar terenul închiriat fiind proprietatea comună a proprietarilor, reclamanta are calitate procesuală activă interesul său fiind nesocotit, față de regula unanimității necesară la încheierea actelor de dispoziție, potrivit art. 11 din O.G. nr. 85/2001, incident contractului. Așa fiind, soluția instanței de apel de menținere a hotărârii instanței de fond este legală, iar recursul nefondat încât, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC F.D. SRL Târgu Jiu împotriva Deciziei nr. 270 din 6 noiembrie 2007, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 octombrie 2008.