ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1848/2018

Prin Sentința civilă nr. 231 din 9 martie 2017 pronunțată de Tribunalului Covasna, secția civilă, a fost respinsă, ca nefondată, excepția lipsei calității de reprezentant a avocatului - mandatar al reclamantelor A., respectiv lipsa mandatului pentru redactarea acțiunii, invocată de pârâtul B.

A fost respinsă, ca nefondată, excepția lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes a reclamantei SC C. SA, invocată de pârâții D. și E.

A fost respinsă, ca nefondată, excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâții D. și E..

A fost respinsă, ca nefondată, excepția lipsei calității de reprezentant a reclamantei SC C. SA a lui A., excepție invocată de pârâții D. și E.

A fost admisă, în parte, acțiunea formulată de reclamantele F., și G., în contradictoriu cu pârâții D. și E., B. și H. și în consecință:

- s-a constatat nulitatea absolută a Procurii nr. 2 din 28 august 2001, dată de reclamantele F. și G. pârâtului D. în privința mandatului dat pentru vânzarea imobilelor;

- s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17 aprilie 2002 de Societatea Civilă I.,

A fost respinsă, ca nefondată, cererea formulată de reclamantele F. și G. în contradictoriu cu pârâții D., E., B. și H., având ca obiect:

- să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.,

- să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 23 martie 2007 de B.N.P. J..

A fost admisă, în parte, acțiunea formulată de reclamanta SC C. SA (ca succesoare în drepturi a reclamantelor F. și G.), în contradictoriu cu pârâții D., E., B. și H. și, în consecință:

- s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 7 martie 2002 de B.N.P. K.;

- s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 28 februarie 2002 de B.N.P. K.;

A fost respinsă, ca nefondată, cererea formulată de reclamanta SC C. SA (ca succesoare în drepturi a reclamantelor F. și G.), având ca obiect să se constate nulitatea absolută a Contractelor subsecvente de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 22 iunie 2006 și sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J., precum și cererea de obligare a pârâților la restituirea imobilelor.

A fost respinsă, ca nefondată, cererea formulată de reclamanta SC C. SA în contradictoriu cu pârâții F. și G., B. și H., având ca obiect să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 23 martie 2007 de B.N.P. J. și să se constate nulitatea absolută a actelor subsecvente, respectiv a încheierii de intabulare pronunțată în favoarea pârâților B. și H.

A fost admisă excepția lipsei de interes a reclamanților reconvenționali B., H., D. și E. în formularea cererii reconvenționale în contradictoriu cu reclamanții-pârâți reconvenționali F., G. și SC C. SA pentru constatarea nulității absolute a procurii speciale nr. 11102, nulitatea absolută parțială a contractului de cesiune drepturi litigioase nr. 256/2007, pct. 1 și respinge această cerere ca fiind lipsită de interes pentru reclamanții reconvenționali.

Au fost respinse cererile pentru retract litigios formulate de pârâții B., H. și de pârâții D. și E..

S-a luat act că pârâții B. și Constanța nu mai solicită cheltuieli de judecată.

A fost respinsă cererea pârâților D. și E. de obligarea a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată și obligă acești pârâți la plata către reclamantele F. și G. a sumei de 80 RON cheltuieli de judecată, precum și la plata către reclamanta SC C. SA a sumei de 1870 RON cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantele G., F., SC C. SA și pârâții D. și E.

În esență, în ambele apeluri, reclamantele critică sentință sub aspectul greșitei respingeri a cererilor în nulitatea actelor subsecvente celor constatate nule de prima instanță, susținând că pârâții B. și H. nu au fost de bună-credință, întrucât au cunoscut de situația litigioasă a imobilului, au fost de conivență frauduloasă cu pârâții L., cu minime diligențe puteau să cunoască istoricul proprietății, fiind de adăugat și notorietatea litigiilor datorită articolelor apărute în presă. Privitor la Contractul nr. x/2006, se arată că s-a realizat o vânzare a lucrului altuia, că demisolul se află în stare de coproprietate, iar prețul este vădit derizoriu.

Pârâții, în esență critică sentința pe motiv că în mod greșit s-a dispus anularea contractelor inițiale, mandatul primit de la reclamantele M. fiind valabil, nu era necesară o procură autentică întrucât s-au înstrăinat construcții, mandatul conține elementele necesare pentru vânzare, iar mandatul cu sine însuși reprezintă un dol prin reticență sancționat cu nulitatea relativă și nu absolută, situație în care acțiunea este prescrisă.

Pârâții B. și H. au depus întâmpinări la apelurile reclamantelor solicitând respingerea acestora, arătând că sunt de acord cu apelul pârâților.

Prin Decizia nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă s-a respins apelul declarat de pârâții D. și E. împotriva Sentinței civile nr. 231 din 9 martie 2017, a Tribunalului Covasna; s-au admis, în parte, apelurile declarate de reclamantele G., F. și SC C. SA împotriva aceleiași sentințe, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis, în parte și cererile formulate de reclamantele G., F. și SC C. SA (în calitate de succesoare în drepturi a reclamantelor G., F.) în contradictoriu cu pârâții D. și E., B. și H. și în consecință a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâți, autentificat sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.; a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâți, autentificat sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.; a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâți, autentificat sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.; a constatat nule încheierile de carte funciară, nr. x din 27 februarie 2006, nr. y din 27 februarie 2006, nr. z din 4 aprilie 2006 (toate din CF nr. x București Sector 1) și nr. xx din 27 februarie 2006 (din CF nr. x București Sector 1).

S-a dispus restabilirea situației anterioare încheierii contractelor de vânzare-cumpărare (cu excepția Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23 martie 2006) prin radierea dreptului de proprietate al pârâților din CF nr. x București Sector 1, nr. top./cad. x;2, 11642/2;1 și CF x București Sector 1, nr. top./cad. x-1;1 și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantelor G. și F. și succesiv al reclamantei C. SA, în baza Sentinței nr. 231/2017, a Tribunalului Covasna și a prezentei decizii.

A obligat pârâții să restituie reclamantelor imobilele înscrise în CF nr. x București Sector 1, nr. top./cad. x;2, 11642/2;1 și CF x București Sector 1, nr. top./cad. x-1;1.

S-au înlăturat din sentință dispozițiile de respingere a cererilor în constatarea nulității absolute a Contractelor de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x din 22 iunie 2006, nr. y din 22 iunie 2006 și nr. z din 22 iunie 2006 de B.N.P. J., a actelor subsecvente acestora și de restituire a imobilelor.

Au fost păstrate din sentință restul dispozițiilor și a respins cererile din apel de constatare a nulității Contractului nr. x/2006 și a actelor subsecvente aferente acestuia

Au fost obligați pârâții să plătească reclamantelor G. și F. suma de 80 RON, iar reclamantei C. SA suma de 97490 RON, cheltuieli parțiale de judecată, în toate instanțele (cu excepția cheltuielilor stabilite prin sentința în prezent apelată).

Pentru a pronunța această decizie, Curtea de apel a reținut următoarele.

a. Cu privire la Contractele subsecvente, nr. x, nr. y și nr. z, toate încheiate la data de 22 februarie 2006 de B.N.P. J., curtea reține ca fiind fondate criticile aduse și aceste convenții fiind lovite de nulitate, în virtutea principiului potrivit căruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actului subsecvent.

Este cunoscut că principiul enunțat suferă unele limitări, ca în situația terțului subdobânditor de bună-credință, însă și în acest caz, este exclusă orice culpă, chiar și în forma cea mai ușoară. Buna-credință exclude orice culpă, după cum orice culpă exclude buna-credință. Cu alte cuvinte, în situația în care subdobânditorul putea cu minime diligențe să cunoască precaritatea titlului înstrăinătorului, buna-credință este exclusă, intrându-se în sfera relei-credințe și în consecință operează principiul enunțat, impunându-se și nulitatea titlului subdobânditorului. Cu atât mai mult nulitatea actului subsecvent operează când înstrăinătorul și subdobânditorul sunt în conivență frauduloasă la perfectarea vânzării, nefiind acoperit terțul subachizitor de regula bunei-credințe. Cu alte cuvinte, în prezența culpei, și mai grav, a conivenței frauduloase terțul subdobânditor nu poate invoca protecția bunei-credințe pentru menținerea titlului său.

În speță, contrar celor reținute de prima instanță și susținute prin întâmpinare, curtea reține că pârâții N. nu au fost de bună-credință la perfectarea cu pârâții L. a contractelor subsecvente și mai mult au acționat în conivență, tocmai pentru a opera o aparentă protecție a principiului bunei-credințe, care într-adevăr se prezumă până la proba contrară, prezumție relativă care este răsturnată.

În primul rând, se reține că începând cu anul 2004 întreg imobilul a făcut obiect al unor litigii, ce au fost notate în cărțile funciare, încât se prezumă că pârâții N. au cunoscut de acestea, având în vedere efectul de opozabilitate prevăzut de art. 27 alin. (1) și art. 40 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare de la data încheierii contractelor). Cartea funciară asigură nu numai publicitatea, dar și opozabilitatea față de terți a drepturilor înscrise, precum și a oricărei situații în legătură cu imobilul prin notare.

Prin Sentința civilă nr. 653/2010, a Judecătoriei Sector 6 București, s-a dispus desființarea contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase încheiat de pârâții N. asupra apartamentului nr. x, aceștia având calitatea de subdobânditori în contract. Chiar dacă apartamentul nr. x nu face obiect în prezentul dosar, nu se poate face abstracție că acesta este parte integrantă din imobilul construcție, situat în București, str. x, ce cuprinde mai multe apartamente, inclusiv cele din prezentul dosar. Prin această hotărâre judecătorească s-a reținut reaua-credință a pârâților N., datorită notării anterioare încheierii contractului a unei situații litigioase. De asemenea nu trebuie omis că au fost cesionari de drepturi litigioase și nu pure și simple, adică și-au asumat riscul de pierdere și deci au cunoscut că imobilul se află într-o situație litigioasă. Nu este de crezut că au cunoscut de situația litigioasă numai a apartamentului nr. x, din moment ce acesta este parte integrantă din întreg imobilul ce a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, analizate în prezent.

În al doilea rând, chiar pârâții N. recunosc că au știut de litigiile asupra părților din imobil și pentru care s-au încheiat contractele subsecvente cu nr. 169, 170 și 171 din 22 februarie 2006, dovadă fiind apărările formulate în Dosarul nr. x/2014, în care s-a pronunțat Decizia civilă nr. 4007/A 2015, de Tribunalul București, litigii notate în cărțile funciare încă din anul 2004, deci anterior perfectării contractelor subsecvente. Chiar dacă acele litigii s-au soluționat ca urmare a renunțărilor la judecată sau la drept și aceasta ca urmare a existenței unor cesiuni de drepturi litigioase succesive, nu înseamnă că pârâții N. sunt absolut străini de situația litigioasă a imobilului.

În al treilea rând, din Contractele de vânzare-cumpărare subsecvente, nr. x, nr. y, nr. z, toate încheiate în aceeași zi, la același birou notarial, reiese că pârâții N. au cunoscut traseul juridic al imobilului și al părților pe care le-au "cumpărat", de faptul că pârâții L. dobândiseră dreptul de proprietate în baza contractelor constatate nule în prezent de prima instanță. În actele subsecvente se menționează că pârâții L. au dobândit dreptul de proprietate în baza contractelor cu reclamantele M., însă acele contracte au fost perfectate pe baza unei procuri, menționată ca atare în convențiile principale, ca fiind nr. 2 și care este nulă.

Fără îndoială că pârâții N., cu minime diligențe, puteau să constate că titlurile pârâților L. sunt viciate, că actele de vânzare-cumpărare cu reclamantele M. au fost încheiate pe baza unei procuri care nu întrunea nici o cerință de valabilitate și pe care puteau să o solicite, din moment ce în convenții a fost menționată, astfel că nu se pot apăra că au fost de bună-credință.

În al patrulea rând, cunoscând de existența contractelor încheiate de pârâții Stat cu reclamantele M., pârâții N., la dat încheierii contractelor subsecvente cu pârâții L., au putut observa diferența enormă de preț, respectiv cel "plătit" de pârâții L. și cel stabilit în actele subsecvente, în sarcina lor și atunci puteau să-și pună întrebarea de unde această diferență.

Urmare încheierii Contractelor cu nr. x, y și z, în cartea funciară s-a notat privilegiul pârâților L., pentru diferența de preț, sarcină care nu a fost radiată nici în prezent, deoarece pârâții N. nu au mai plătit restul de preț (de altfel la dosar nu există nici dovada de plată a avansului stabilit în contracte). Posesia asupra imobilelor a continuat în persoana pârâților Stan, cum pârâții N. au recunoscut în dosarul cu numărul de mai sus al Tribunalului București, concluzie întărită de faptul că pârâții N. au împuternicit chiar pe mama vânzătoarei E., numita O., prin procură de administrare să administreze și să închirieze imobilul, de unde și concluzia că în realitate contractele subsecvente au fost încheiate pro forma pentru a se invoca în caz de litigiu buna-credință a subdobânditorului.

Toate aceste chestiuni de drept și de fapt, conduc la concluzia că pârâții N. nu au fost de bună-credință la perfectarea celor trei contracte subsecvente, că în realitate a existat o conivență frauduloasă cu pârâții L. în crearea aparenței înstrăinării sub acoperământul prezumției de bună-credință, ținând cont că litigiul de față a fost declanșat la puțin timp după încheierea convențiilor, încât principul desființării actului subsecvent operează, urmând a se constata nulitatea acestora.

Urmare constatării nulității, curtea de apel a considerat că se impune repunerea părților în situația anterioară, ce înseamnă în regim de carte funciară, nulitatea încheierilor de carte funciară, radierea dreptului de proprietate al pârâților și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantelor M. și succesiv a reclamantei C. SA, al cărei drept litigios se consolidează la rămânerea definitivă a prezentei decizii, în puterea art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996. În calitate de proprietari reclamantele au dreptul de a se bucura de toate prerogativele dreptului real de proprietate, încât, potrivit art. 480 C. civ., pârâții sunt obligați la restituirea imobilelor ce au făcut obiect al contractelor constatate nule, conform dispozitivului deciziei.

b). Cu privire la Contractul nr. x din 23 martie 2007, motivele din apelurile reclamantelor au fost respinse, curtea de apel reținând că tribunalul a stabilit corect că nu există motiv de nulitate.

Prin Dispoziția nr. 333 din 20 mai 2002, emisă de primarul general al Municipiului București, reclamantelor M. li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului construcție (mai puțin apartamentele vândute chiriașilor) și asupra întregii suprafețe de teren de 276,32 mp. Imobilul construcție, intitulat "restul încăperilor de la demisol" a aparținut numiților P., dreptul acestora fiind dobândit în baza Legii nr. 112/1995, apoi la reclamantele M..

Contractul a fost încheiat prin mandatar avocat împuternicit cu procură specială autentică și apostilată, convenție prin care reclamantele M. au înstrăinat același imobil, construcție ce a aparținut numiților P. și terenul aflat în proprietatea lor exclusivă, atribuit prin dispoziția primarului, convenție care nu are nimic ilicit, nu s-au înstrăinat părți de uz comun, aflate în coproprietate și deci nu este cazul unei vânzări a lucrului altuia. Prețul a fost stabilit în considerarea faptului că pârâții N. dețineau și restul încăperilor, iar caracterul derizoriu, infim al acestuia, încât să lipsească contractul de cauza predării imobilului de către vânzător, nu a fost dovedit, respectiv nu s-a probat în raport de momentul vânzării, că prețul este nesincer și neserios, în condițiile art. 1303 C. civ. Drept urmare nu există nici un caz de fraudare a legii referitor la vreo stare de coproprietate, vânzare a lucrului altuia sau preț derizoriu care să conducă la nulitate, cum corect a statuat și prima instanță, astfel că acest motiv din ambele apeluri va fi respins. De asemenea nu a fost probată existența vreunei simulații a prețului, lipsind actul secret, iar argumentul că nu se putea vinde întrucât reclamanta C. SA devenise cesionară de drepturi litigioase este invocat pentru prima dată în apel și deci nu poate fi analizat, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Apelul pârâților L. a fost apreciat ca nefondat.

Astfel, conform art. 57 alin. (2) - (3) din Legea nr. 36/1995, în vigoare la data încheierii contractelor de acești pârâți, "Birourile notariale nu pot lua în considerare actele care emană de la autoritățile altui stat, decât dacă semnăturile și sigiliile acelor autorități sunt supralegalizate de către misiunea diplomatică sau oficiul consular al României din acest stat sau de către Ministerul Afacerilor Externe al României. În cazul în care prin convenții internaționale la care România este parte se prevede altfel, se aplică acele convenții".

Potrivit art. 58 din același normativ, "Pentru autentificarea unui act, notarul public verifică și stabilește, în prealabil, identitatea părților. Părțile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică".

Din interpretarea normelor expuse, reiese că încheierea unui act autentic în România este condiționată de cerința supralegalizării semnăturilor și sigiliilor aplicate pe actele autorităților străine, de către organele speciale ale României, sau potrivit convențiilor internaționale la care țara noastră este parte. În vederea autentificării unui act, părțile actului juridic pot fi reprezentate prin mandatar sub condiția să fie împuternicit cu procură specială autentică.

La data perfectării contractelor între reclamantele M., prin "mandatarul" D., pârâtul din cauză, aceste dispoziții legale erau în vigoare, după cum erau aplicabile prevederile O.G. nr. 66/1999, pentru aderarea României la Convenția cu privire la suprimarea cerinței supralegalizării actelor oficiale străine, adoptată la Haga la 5 octombrie 1961, act normativ care în art. 3 alin. (1) prevede formalitatea apostilei, care potrivit art. 5 alin. (2) "Întocmită în mod corespunzător, ea atestă veracitatea semnăturii, calitatea în care a acționat semnatarul actului sau, după caz, identitatea sigiliului sau a ștampilei de pe acest act".

În speță, în fața notarului public, la perfectarea contractelor din anul 2002 cu soția sa, implicit și cu sine însuși, "mandatarul" D. a prezentat "Procura nr. 2", care este un act sub semnătură privată, încheiat la un organ administrativ dintr-o oarecare localitate, nu poartă apostila și în consecință nu are nici o putere doveditoare asupra veridicității semnăturii și a calității în care au acționat reclamantele M., existând astfel serioase îndoieli asupra existenței voinței acestora în a mandata, mai ales pentru partea din josul procurii care privește și alte părți din imobil. Nu se vede de ce procura nu a fost încheiată la misiunea diplomatică sau consulară a României din Italia sau la un notar din această țară și apostilată legal și de ce nu a fost tradusă în Italia sau în România de un traducător autorizat, ci de un traducător din Germania care a și intitulat-o greșit.

Lipsa caracterului real al semnăturii reclamantelor M. și a calității în care au acționat, este echivalentă cu lipsa consimțământului acestora, fapt ce atrage nulitatea absolută a procurii și pe cale de consecință și a contractelor încheiate pe baza acesteia.

Perfectarea contractelor s-a realizat totuși în baza așa-zisei procuri, deși art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 impunea forma autentică a procurii, având în vedere că textul nu distinge dacă actul ce se încheie este un înscris sub semnătură privată sau autentic, or o asemenea condiție imperativă nu a fost îndeplinită, încât și procura și contractele sunt nule, cum corect a constatat și tribunalul, fiind astfel înlăturate toate criticile din apel.

Chestiunile analizate reprezintă cerințe formale, analizate pe larg de prima instanță, dar sunt corecte și considerentele privind cerințele intrinseci ale mandatului, din moment ce în mandat trebuie precizate cerințe minimale, dar clare și în favoarea mandantului-vânzător în ce privește prețul vânzării, element ce face parte din obiectul contractului de vânzare-cumpărare. O atare cerință nu este îndeplinită, prețul fiind lăsat la latitudinea mandatarului, pârâtul D., care a și acționat în defavoarea reclamantelor M., vânzându-și sie însuși și soției lui, la un preț care nu reflectă vreo echivalență, ci dimpotrivă un dezechilibru semnificativ între valoarea imobilelor și prețul stabilit și coroborat cu lipsa consimțământului reclamantelor-vânzătoare, actele au și un vădit caracter ilicit, încât în cauză nu sunt îndeplinite cerințele art. 948 pct. 2 și 4 C. civ. actele fiind lovite de nulitate. (Spre exemplu, prețul din Contractul nr. x/2002, pentru mansardă a fost de 5.000 RON, vândut însă pârâților N. cu 150.000 euro, adică de aproximativ 150 de ori mai mult).

Au fost înlăturate criticile din apel, ce privesc valabilitatea procurii și a contractelor de vânzare-cumpărare, fiind apreciată ca evidentă maniera frauduloasă în care mandatarul a acționat, pornind de la întocmirea unei "procuri" într-o comună din Italia, care nu are nimic în comun cu un mandat valabil și apoi la perfectarea contractelor pe baza acesteia și în condițiile de părți și preț expuse. Nulitatea procurii nr. 2 și lipsa unei procuri autentice la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare atrage și nulitatea acestora potrivit motivelor expuse, astfel că apelul nu este fondat. Este adevărat că dolul prin reticență de care apelanții se prevalează atrage nulitatea relativă a actului, fiind de observat termenul de prescripție, dar sunt incidente motivele de nulitate absolută, încât nici aceste critici nu sunt de primit.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs recurenții-pârâți D. și E., B. și H., recurentele-reclamante G. și F. și SC C. SA.

Recurentele-reclamante F. și G., solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat în sensul modificării în parte a hotărârii recurate și admiterii cererii principale în ceea ce privește anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006, încheiat la B.N.P. J., și a actelor subsecvente și obligarea pârâților la restituirea imobilului.

În motivarea recursului s-au arătat următoarele.

Hotărârea recurată a fost dată cu neobservarea unor aspecte invocate ori cu aplicarea greșită a dispozițiilor legale atât în ceea ce privește art. 292 - vechiul C. proc. civ. cât și cele care privesc fondul, contractul a cărui anulare o cer fiind încheiat fără știrea lor.

Prin Contractul nr. x din 23 martie 2006 a fost efectuată o vânzare a lucrului altuia, fiind înstrăinat întreg terenul aferent imobilului care aparținea în stare de indiviziune tuturor proprietarilor de apartamente, astfel cum rezultă din conținutul Extrasului de carte funciară nr. x din 3 decembrie 2007.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006 și Contractul nr. x din data de 17 aprilie 2002, având ca act subsecvent contractul nr. x din data de 22 februarie 2006, au fost înstrăinate, fără mandat valabil, și demisolul clădirii, în întregime, deși o parte a acestuia se afla în coproprietatea tuturor proprietarilor apartamentelor din imobil,

Contractul de vânzare-cumpărare este lipsit de un element esențial din cele prevăzute de art. 948, 966 C. civ. și anume cauza actului.

Prețul vânzării este vădit derizoriu și anume 20.000 de euro (valoare mult inferioara prețului de piața la acea data), prin declararea unui astfel de preț derizoriu - art. 1303 - vechiul C. civ. - evitându-se obligațiile privind plata taxelor și impozitelor stabilite de lege, ceea ce atrage o altă cauză de nulitate absoluta și anume frauda legii. Prețul nu a fost plătit niciodată.

Mandatul a fost acordat în data de 4 aprilie 2005, cu un an înaintea încheierii tranzacției și nu permitea depășirea limitelor acordate în ceea ce privește suprafața de teren având ca fundament Dispoziția Primarului General nr. 333/2002. Mandatarul - avocat avea cunoștință că este limitat a nu vinde terenul celor cu care mandantele se aflau într-o situație litigioasă. Mandatul nu mai era valabil la un an după acordarea sa, fiind revocat de mandante care au transmis acest fapt mandatarului - avocat, revocare ce a fost consecința apariției litigiilor între părți (a se vedea litigiile notate în Cartea Funciara a imobilului prin Încheierile 8523 din 9 aprilie 2004; 6714 din 15 martie 2006 și declarația mandantelor, depusă în probațiune)

Dispoziția nr. 333/2002 prevede, în ceea ce privește terenul: "Se restituie în natura în proprietatea [ ...] imobilul [...], format din construcție și teren în suprafața de 276,32 mp. (mai puțin apartamentele vândute [...] împreuna cu cotele de teren aferente și apartamentul nr. x transmis la R.A.P.P.S. împreună cu cota de teren de 39,16 mp.) [...]".

La momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006 existau contractele (subsecvente celor din dispoziție): Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22 februarie 2006 încheiat la B.N.P. J. - cota indiviză - construcție 17,70% și teren 31,15; Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22 februarie 2006 încheiat la B.N.P. J. - cota indiviză - construcție 24,63% și teren 39,16; Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22 februarie 2006 încheiat la B.N.P. J. - cota indiviză - construcție 5,18% și teren 9,10; Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 08 martie 2013 - cota indiviză - construcție 24,63% și teren 43,27.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006 are ca obiect vânzarea "întregului drept de proprietate asupra imobilului situat [...] construcție și teren [...]", neexistând mandat pentru o asemenea vânzare, astfel că notarul public a autentificat contractul, considerându-l valabil încheiat, fără consimțământul vânzătoarelor și fără un mandat, care prin obiectul și limitele sale, să permită încheierea și autentificarea acestuia.

Contractul este lipsit și de cauză (art. 966 din vechiul C. civ.) având în vedere că în cadrul contractului cumpărătorii își cumpăra propria proprietate (nevalabilitatea obiectului - art. 962 din vechiul C. civ. - niciuna din părți nu se poate obliga) dobândită cu foarte puțin timp înainte, de la soții L. a căror autori erau vânzătoarele și care nu mai aveau cum să dețină în patrimoniu ceea ce constituia obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

În motivarea recursului recurenta reclamantă SC C. SA a arătat că în mod nelegal a fost respinsă cererea de anulare a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23 martie 2006 și a actelor subsecvente, fiind aplicabile prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, cu aplicarea greșită a dispozițiilor legale privind condițiile necesare vânzării-prețul, prevăzute în cadrul art. 1303 din C. civ. de la 1864, a reținut instanța ca "Prețul a fost stabilit în considerarea faptului că pârâții N. dețineau și restul încăperilor, iar caracterul infim al acestuia, încât să lipsească contractul de cauza predării imobilului de către vânzător, nu a fost dovedit, respectiv nu s-a probat în raport de momentul vânzării, că prețul este nesincer și neserios, în condițiile art. 1303 C. civ. Drept urmare nu există un caz de fraudare a legii referitor la vreo stare de coproprietate, vânzare a lucrului altuia sau preț derizoriu care sa conducă la nulitate, cum corect a statuat și prima instanță, astfel că acest motiv din ambele apeluri va fi respins ".

Art. 1303 din C. civ. arată ca "Prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți" iar doctrina arată ca "prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie: fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut (...). Pentru ca prețul sa existe, el trebuie să fie sincer și serios. Prin preț sincer se înțelege un preț real, pe care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. (...) Potrivit O.U.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 122/1998 pentru aprobarea O.G. nr. 12/1998 (act normativ în vigoare la data încheierii contractului) (...) în cazul autentificării actelor intre vii translative de proprietate și ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile și în cazul autentificării actelor de înstrăinare intre vii a mijloacelor de transport cu tracțiune mecanica ori alte acte de înstrăinare, al căror obiecte este evaluabil în bani, în cazul simulării prețului intervine sancțiunea nulității. Este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg, printr-un act secret, să se plătească un preț mai mare decât cel care se declara în actul autentic (art. 6 alin. (1). Prin urmare, în cazul contractului autentic de vânzare-cumpărare (și de închiriere de imobile - art. 6 alin. (3) (...) deghizarea parțiala a valorii (subevaluarea bunului vândut, respectiv a chiriei) pentru fraudarea fiscului, se sancționează cu nulitatea absoluta a contractului - atât a actului secret cat și actului public autentic, potrivit art. 6 alin. (2) - nulitatea putând fi constatată de instanța competenta, oricând, la cererea oricărei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu (art. 21 alin. (2) din Normele metodologice nr. 443/C/1999) " (prof. univ. dr. Francis Deak, Tratat de drept civil - Contracte speciale, Ediția a IV-a actualizată de Lucian Mihai și Romeo Popescu, Vol. 1, ed. Universul Juridic, 2006).

În lumina celor arătate mai sus, se poate observa că prețul contractului, în anul 2006, în plin "boom" imobiliar, a fost de 20.000 euro pentru un imobil plus teren de 276.32 mp situat în centrul Bucureștiului, în zona Aviatorilor, adică de trei ori mai puțin decât prețul unui apartament de trei camere într-un bloc situat la periferia Bucureștiului în același an.

Chiar dacă "boom"-ul imobiliar este un fapt de notorietate în sens juridic, nefiind necesara dovedirea acestuia, s-a depus la dosarul cauzei un raport de expertiză a imobilului, din anul 2008, care releva valoarea imobilului plus teren la aproximativ 1.700.000 euro.

Astfel, cu încălcarea evidentă a dispozițiilor art. 1303 din C. civ. de la 1864, instanța de apel a considerat ca plata unui preț mai mic de 85 de ori decât prețul pieței nu reprezintă un preț derizoriu, raportat la dispozițiile arătate.

În al doilea rând, cu aplicarea greșită a legii, anume a dispozițiilor art. 292 din C. proc. civ. 1865, a reținut instanța că "argumentul că nu se putea vinde întrucât reclamanta C. SA devenise cesionara de drepturi litigioase este invocat pentru prima data în apel și deci nu poate fi analizat, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ. ".

Astfel, chiar articolul de lege invocat de instanța statuează contrariul celor afirmate de aceasta: "Părțile nu se vor putea folosi înaintea instanței de apel de alte motive, mijloace de apărare și dovezi decât de cele invocate la prima instanța sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare. Instanța de apel poate încuviința și administrarea probelor a căror necesitate rezulta din dezbateri".

Argumentul a fost invocat prin cererea de apel, în motivarea apelului, astfel că instanța de apel ar fi trebuit să îl analizeze.

În al treilea rând, cu aplicarea greșită a legii, anume a dispozițiilor art. 3 lit. c) și e) din Legea nr. 230/2007 a reținut instanța ca "nu s-au înstrăinat părți de uz comun, aflate în coproprietate și deci nu este cazul unei vânzări a lucrului altuia ".

Astfel, prin contractul în discuție s-au înstrăinat spații comune prin destinația lor, situate într-un imobil cu mai multe apartamente, aspect care nu poate fi contestat în condițiile în care părțile însele au recunoscut aceste destinații în mod explicit prin contract.

Legiuitorul a considerat că toate spatiile din imobilele cu mai multe locuințe care nu sunt apartamente sau au altă destinație decât aceea de locuință se află în proprietatea comună forțată și perpetua a proprietarilor de apartamente, aceștia având fiecare o cotă-parte asupra acestor spații.

Astfel, chiar în contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate o solicită a fi constatată, la pagina 1, paragraful 5 se precizează ca se înstrăinează în întregul lor "culoarul de acces în suprafața de 13,38 mp, uscătoria în suprafața de 6,64 mp, camera în suprafață de 22,76 mp, magazie în suprafața de 25,93 mp", restul încăperilor de la subsol fiind înscrise în CFI 26634.

Toate aceste înscrisuri se coroborează și atestă ca au fost vândute spații comune dintr-un imobil cu mai multe apartamente, aceste spații nefiind apartamente și neavând destinația de locuință astfel că, potrivit dispozițiilor art. 3 lit. c) și e) din Legea nr. 230/2007, aceste spații se aflau în proprietatea comună forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor de apartamente din acel imobil.

Astfel, vânzarea spatiilor aflate în proprietate comună și perpetuă aduce atingere dispozițiilor art. 480 C. civ., potrivit cărora titularul dreptului de proprietate are dreptul de a dispune de lucrul sau "în mod exclusiv și absolut", dar și prevederilor art. 14 teza II din Legea nr. 230/2007 potrivit cărora "niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalți proprietari din condominiu".

Faptul că aceste spații sunt comune reiese și din Sentința civilă nr. 20783 din 25 octombrie 2010, astfel cum a fost modificată în parte prin Decizia civilă nr. 267 A din 16 martie 2012, aceasta din urmă rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 940din 9 mai 2013 a Curții de Apel București, dată în Dosarul nr. x/2007, hotărâri depuse la dosarul cauzei.

Astfel, nu numai ca hotărârea este data cu aplicarea greșită a legii, dar este dată și cu încălcarea puterii de lucru judecat, în ceea ce privește aspectele reținute prin hotărârile arătate, astfel că și în acest caz este incident art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. 1865.

În al patrulea rând, hotărârea este data cu aplicarea greșita a legii raportat chiar la cele dispuse de către instanța de apel prin hotărârea sa: astfel, instanța de apel a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, contracte prin care se înstrăinase, printre altele și dreptul de folosință asupra terenului aferent fiecărei părți de clădire vândută. Prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 s-a înstrăinat dreptul de folosința asupra terenului de 9,10 mp, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 s-a înstrăinat dreptul de folosința asupra terenului de 43,27 mp iar prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 s-a înstrăinat dreptul de folosință asupra terenului de 31,15 mp. Așadar, prin cele trei contracte a căror nulitate a fost constatată de instanța de apel, se vânduse dreptul de folosința asupra a 83,52 mp de teren din totalul de 276,32 mp conform actelor/268,31 mp din măsurători.

Prin Contractul autentificat sub nr. x din 23 martie 2006, contract a cărui nulitate nu a fost constatată de către instanța de apel, s-au înstrăinat 276,32 mp conform actelor/268,31 mp din măsurători, adică întreaga suprafața de teren în litigiu.

Astfel, cu aplicarea greșita a legii a trecut de controlul instanței de apel faptul că, atât timp cât cele trei contracte, Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 și Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 au fost anulate și a fost dispusă restabilirea situației anterioare, nu mai era posibil ca prin Contractul autentificat sub nr. x din 23 martie 2006 să fie vânduta întreaga suprafața de teren către soții N.

Recurenții-pârâți-reclamanți D. și E. critică decizia din perspectiva dispozițiilor prevăzute de art. 304 pct. 6, 7 și 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului s-au arătat următoarele.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. Instanța de apel prin soluția pronunțată de admitere în parte a apelurilor declarate de reclamantele G., F. și SC C. SA împotriva sentinței civile nr. 231/9 martie 2017 a Tribunalului Covasna a acordat mai mult decât a constituit obiectul cererilor deduse judecații.

Astfel, instanța de apel, fără să fie solicitat prin cererea de chemare în judecată formulată în anul 2006 de reclamantele G., F., întemeiată pe dispozițiile art. III C. proc. civ. și disp. art. 948, 1306, 1308 Cod. civ. sau cererea completatoare formulata la data de 10 decembrie 2007 întemeiată pe dispozițiile art. 1308, pct. 2, art. 1303 C. civ.. a constatat nule încheierile de carte funciară nr. x 060/27 februarie 2006, nr. y din 27 februarie 2006, nr. z din 4 aprilie 2006 (toate din CF nr. x București Sector 1 și nr. xx din 27 februarie 2006 (din CF nr. x București Sector), a dispus restabilirea situației anterioare încheierii contractelor de vânzare-cumpărare (cu excepția contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23 martie 2006) prin radierea dreptului de proprietate al pârâților din CF nr. x București, nr. top./cad. H642/1:2,1164/2:1 și CF x București Sector 1, nr. top./cad. H642/-1:1 și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantelor F., G. și succesiv al reclamantei SC C. SA, în baza Sentinței nr. 231/2017 a Tribunalului Covasna și a prezentei decizii, a obligat pârâții să restituie reclamantelor imobilele înscrise în CF nr. x București, nr. top./cad. H642/1:2,1164/2:1 și CF x București Sector 1, nr. top./cad. H642/-1:1.

Instanța de apel a încălcat principiul disponibilității părților în forma dreptului părții de dispune de limitele obiectului cererii de chemare în judecată, aspect prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ.. întrucât nici din economia textului cererii de chemare în judecată și al cererii completatoare precum și al motivării în drept, art. 111 C. proc. civ. nu există posibilitatea interpretării solicitărilor intimatelor reclamante în sensul dispus de instanța de apel prin Decizia nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017 recurată.

Interpretând aceste dispozițiile legale coroborate cu prevederile art. 129 alin. ultim C. proc. civ.), instanța de apel nu putea să dispună în sensul celor stabilite prin hotărârea recurată, nu putea să transforme cu încălcarea principiului disponibilității și a dispozițiilor legale citate o acțiune principală în constatare într-o acțiune în realizare. În speță, decizia a fost pronunțată de instanța de apel cu încălcarea principiului contradictorialității și a principiului disponibilității, ceea ce atrage nulitatea acesteia.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. - când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Instanța de apel a admis apelul reclamantelor F., G. și SC C. SA fără să indice considerentele de fapt și de drept în temeiul cărora și-a format convingerea, în raport de motivele de fapt, încadrarea în drept a acțiunii - art. 111 C. proc. civ., art. 1303, 1306, 1308 C. civ., cadrul procesual fixat de reclamante, ceea ce reprezintă o încălcare a dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. și conduce la casarea deciziei recurate. Astfel, instanța de apel reține, fără să administreze direct probe din care să rezulte acest aspect, că pârâții N. nu au fost de bună credință la perfectarea cu pârâții L. a contractelor subsecvente, au acționat în conivență, întrucât se presupune că au avut cunoștință de situația litigioasă a imobilului ce a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, analizate în prezent, dacă într-o altă cauză ce nu are legătura cu prezenta cauză pârâții N. au fost cesionarii de drepturi litigioase pentru apartamentul nr. x din imobil, deci au cunoscut situația litigioasa.

Instanța de apel reține ca pârâții N. au știut de litigiile asupra părților din imobil și pentru care s-au încheiat Contractele subsecvente cu nr. x, y, z din 22 iunie 2006 dovada fiind apărările formulate în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului București în care s-a pronunțat Decizia civilă nr. 4007/A/2015, fără să ia în considerare ca acele apărări au fost făcute la 11 ani de la momentul încheierii contractelor, nu rezulta din nici o proba administrata direct ca existau litigii asupra imobilelor în cauza, ca imobilele aveau vreo sarcina, că pârâții au știut înainte și la momentul încheierii contractelor despre o situație litigioasa existenta la acel moment în legătura cu aceste imobile, ca a existat vreo înțelegere de fraudare la acel moment - 2006 între pârâții L. și pârâții N. Instanța face vorbire despre litigii notate în cărțile funciare încă din anul 2004, litigii care au fost radiate, nu existau notate la momentul încheierii Contractelor subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006, cărțile funciare nu aveau nici un fel de notare sau interdicție, nu existau procese la acel moment între pârâții ... și reclamantele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Reclamantele G., F. au renunțat la drepturile deduse judecații în cadrul proceselor ce au format obiectul Dosarelor nr. x/2004, y/2004, z/2004 ale Judecătoriei Sector lin anul 2005, aceste dosare care au avut ca obiect constatarea nulității absolute a Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 28 februarie 2002, nr. y din 7 martie 2002, nr. z din 17 aprilie 2002 încheiate cu E., hotărârile judecătorești pronunțate în aceste dosare - Sentința civilă nr. 3083 din 1 aprilie 2005, Sentința civilă nr. 3084 din 1 aprilie 2005, Sentința civilă nr. 2823 din 28 martie 2005 au devenit irevocabile și au produs consecințe juridice.

Un al treilea aspect reținut greșit de instanța, contradictoriu, străin de pricina este acela ca soții N. au încheiat Contractele subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006 în aceeași zi, au cunoscut traseul juridic al imobilelor și al părților pe care le-au "cumpărat", de faptul ca pârâții L. dobândiseră dreptul de proprietate în baza contractelor constatate nule în prezent de prima instanța fără sa arate care sunt considerentele, probele din acea perioada care au condus la aceasta convingere, soluție, în condițiile în care Contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 28 februarie 2002, nr. y din 7 martie 2002, nr. z din 17 aprilie 2002 au fost constatate nule în anul2017 iar vânzările s-au încheiat în anul 2006, cu 11 ani în urmă.

Instanța de apel mai reține în mod greșit ca nu au fost depuse minime diligențe de către pârâții N., ca nu au constatat în anul 2006 ca titlurile pârâților L. sunt viciate, că au fost încheiate în baza unei procuri care este nulă. Instanța nu observa că în anul 2007 chiar reclamantele G., F. au încheiat cu pârâții N. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 23 martie 2007 de BNP J. asigurându-i astfel pe pârâții N. de legalitatea operațiunilor încheiate în trecut și prezent, ba mai mult procura nr. 2 a fost confirmata de aceste reclamante la data de 8 aprilie 2003 în fața consulului Q. din cadrul Ambasadei României la Roma.

Instanța de apel reține greșit, fără să își întemeieze concluzia pe probe administrate direct și nemijlocit, că în realitate Contractele subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006 au fost încheiate pro forma, pentru a se invoca în caz de litigiu buna credința, ca a fost notat privilegiul pârâților L. pentru diferența de preț și nu a fost radiat nici până în prezent, că pârâții N. nu au plătit diferența de preț și că au dat procura lui O., mama pârâtei L. pentru administrare fără să rețină că o simpla procură de administrare, împuternicire pentru plata utilităților nu dovedește conivența despre care face vorbire instanța, ca notarea privilegiului vânzătorului, drept conferit de art. 1737 pct. 1 C. civ., este o garanție a urmăririi bunului în mâinile oricui s-ar afla în caz de neplata, nu există nici o proba care să dovedească că înainte de încheierea actelor în anul 2006 ar fi existat vreo înțelegere între pârâții L. și N. despre încheierea de forma a Contractele subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006, înscrierile și notările de la Cartea funciara făcând dovada deplină că nu există nici o interdicție de vânzare, nu existau litigii asupra acestor imobile.

Potrivit art. 966 C. civ., pentru a fi valabilă, cauza actului juridic trebuie să îndeplinească cumulativ trei condiții, respectiv să existe, să fie reală, licită și morală, iar conform art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri și ordinii publice, astfel încât dacă se constată că scopul imediat al unui act juridic, adică motivul determinant Ia încheierea lui, ca element subiectiv al contractului, a fost imoral, întrucât era de natură să nesocotească normele de conviețuire socială care pretind ca obligațiile asumate să fie respectate și că drepturile subiective să fie exercitate cu bună-credință, actul respectiv este lovit de nulitate absolută. Cauza ilicita presupune o conivență a frauduloasă între părți la încheierea contractului în vederea fraudării unor dispoziții legale. Or, nici anterior nici concomitent încheierii Contractelor subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006 nu s-a dovedit în cauza existenta unei astfel de înțelegeri. Potrivit art. 1899 C. civ. " buna credință se prezumă întotdeauna, iar sarcina probei revine celui ce invocă reaua credință", sarcina dovedirii relei credințe incumbând reclamaților care nu au făcut dovezi în acest sens.

Raportând aceste dispoziții legale la speța de față, având în vedere temeiul de drept al acțiunii art. 111 C. proc. civ., art. 1303, 1306, 1308 C. civ. instanța în mod greșit a reținut ca pârâții N. nu au fost de bună credință la perfectarea Contractelor subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006, că a existat o conivență frauduloasă între pârâții L. și pârâții N.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - când hotărârea atacată (...) a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Critică Decizia civilă nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă pentru nelegalitate și în ceea ce privește soluția de respingere a apelului formulat împotriva Sentinței civile nr. 231 din 9 martie 2017 pronunțată de Tribunalul Covasna prin care instanța a admis în parte acțiunea principală privind constatarea nulității absolute a Procurii nr. 2 din 28 august 2001 dată de reclamantele F., G. pârâtului D. în privința mandatului dat pentru vânzarea imobilelor, constatarea nulității absolute a Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/17 aprilie 2002 de Societatea Civilă I., nr. 534 din 28 februarie 2002 de BNP K., nr. y din 7 martie 2002 de BNP K.

Instanța de apel a aplicat greșit legea și a încălcat legea considerând că "procura nr. 2 este un act sub semnătură privată încheiat la un organ administrative, nu poartă apostila și în consecință nu are nici o putere doveditoare asupra veridicității semnăturii și a calității în care au acționat reclamantele M., existând astfel serioase îndoieli asupra voinței acestora de a mandata, mai ales pentru partea din josul procurii care privește și alte părți din imobil (...) ", ca "lipsa caracterului real al semnăturii reclamantelor M. și a calității în care au acționat este echivalent cu lipsa consimțământului acestora, fapt ce atrage nulitatea absoluta a procurii și pe cale de consecința și a contractelor încheiate pe baza acestora".

Dispozițiile legale pe care le-a interpretat și aplicat greșit, anume art. 3 alin. (1) din O.G. nr. 66/1999 pentru aderarea României la Convenția cu privire la suprimarea cerinței supralegalizării actelor oficiale străine, adoptată la Haga la 5 octombrie 1961 se referă la conținutul apostilei, ce conține această apostilă, care este un certificat eliberat de autoritățile competente ale unui stat semnatar al Convenției de la Haga, pentru actele oficiale întocmite în țara respectivă, care urmează să fie prezentate pe teritoriul uni alt stat semnatar al Convenției. Scopul eliberării apostilei este autentificarea originii unui act pentru prevenirea utilizării unor acte false în vederea producerii de consecințe juridice. Astfel, în procedura de eliberare a apostilei potrivit art. 279 alin. 3 din Legea nr. 36/1995 modificată, apostila atestă faptul că actul a fost supus unei proceduri notariale, veracitatea semnăturii, calitatea în care a acționat semnatarul procedurii, sau după caz, identitatea sigiliului sau a ștampilei de pe act, asta înseamnă că prin această procedură se verifică veracitatea semnăturii notarului sau funcționarului statului respectiv, calitatea în care acesta a semnat, acționat, ștampila și sigiliul acestuia și nu semnătura și calitatea celui care a fost parte în actul supus