ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2471/2014

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2471/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra recursului de față, constată

următoarele:

Prin

cererea înregistrată la nr. 9685/306 la 3 august 2009 pe rolul Judecătoriei

Sibiu, reclamantul N.A.O., prin mandatar P.C.E., l-a chemat în judecată pe

pârâtul C.V. și a solicitat ca instanța, prin hotărârea pe care o va pronunța,

să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară încheiat

de părți și autentificat din 8 iulie 2008 de către B.N.P. C.E. și să îl oblige

pe pârât la plata sumelor de 40.000 euro, reprezentând dublul sume. încasate la

data semnării antecontractului și de 50.000.000 lei, reprezentând cheltuiala

făcută de reclamant pentru obținerea autorizației de demolare și pentru

încheierea tranzacției. A solicitat cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a

arătat că la 8 iulie 2008 părțile au încheiat un antecontract de

vânzare-cumpărare, prin care pârâtul, ca proprietar tabular asupra imobilului

compus din construcții și teren în suprafață de 32.562 mp, înscris în C.F. Șura

Mare, s-a obligat să îi vândă reclamantului prin contract autentic imobilul

respectiv, pe care reclamantul intenționa să construiască un cartier

rezidențial.

A arătat reclamantul că pârâtul s-a

obligat ca, până la încheierea contractului în formă autentică, să întocmească

documentația necesară dezmembrării terenului în parcele și căi de acces, să

obțină autorizațiile și avizele necesare demolării grajdurilor existente pe

teren, să radieze construcțiile din cartea funciară și să execute demolarea

lor.

A arătat și că la art. 3 din

antecontract s-a stabilit că reclamantul a achitat prima rată din preț, în

valoare de 20.000 euro, prin filă cec și că pârâtul s-a obligat să-și execute

obligațiile asumate, expuse în precedent, până la 10 ianuarie 2009.

Totodată, reclamantul a arătat că și-a

îndeplinit obligația de plată a sumei de 20.000 euro, că a plătit pe numele

pârâtului taxele pentru obținerea certificatului de jrbanism, că a obținut

autorizația de demolare a construcțiilor și a prezentat proiectul de execuție

ca vânzătorul să poată efectua dezmembrarea terenului pe parcele.

S-a mai arătat de către reclamant că,

după ce a constatat prin măsurători că terenul are în fapt o suprafață mai mică

cu 486 mp decât cea trecută în antecontract, l-a notificat pe pârât și l-a pus

în întârziere să reglementeze până la 10 ianuarie 2009 situația terenului,

astfel încât suprafața din antecontract să se regăsească și în teren, punându-i

în vedere acestuia să își îndeplinească obligațiile asumate până la termenul

convenit, sub sancțiunea rezoluțiunii contractului.

Cum pârâtul nu s-a conformat, a

susținut reclamantul, actul autentic nu a putut fi încheiat la termenul din 10

ianuarie 2009.

În acest context, în conformitate cu

dispozițiile art. 1020 și art. 1021 C. civ. de la 1864 reclamantul a solicitat

rezoluțiunea antecontractului, arătând că pârâtul nu și-a executat obligațiile

asumate, în sensul că nu a reglementat situația juridică a terenului, în scopul

punerii de acord a suprafeței din act cu cea din teren, nu a demolat grajdurile

de pe teren și nu a radiat construcțiile din cartea funciară și nici nu a

întocmit documentația necesară dezmembrării terenului pe parcele.

Întemeindu-se pe dispozițiile art. 6

lit. a din antecontract, referitoare la răspunderea părților, reclamantul a

solicitat obligarea pârâtului la restituirea dublului sumei încasate și a

tuturor cheltuielilor făcute de cumpărător pentru încheierea tranzacțiilor.

Cererea a fost întemeiată în drept pe

dispozițiile art. 969, art. 970, art. 1019, art. 1021 și art. 1079 C. civ. și

pe dispozițiile art. 274 C. proc. civ.

La 29 octombrie 2009, pârâtul a depus

întâmpinare și cerere reconvențională.

Pârâtul și-a prezentat pe larg poziția

cu privire la drepturile și obligațiile ce incumbau părților conform

antecontractului, susținând în esență că reclamantul este cel care nu și-a

îndeplinit obligația de a prezenta proiectul de execuție, iar neîndeplinirea

acestei obligații l-a pus pe pârât în imposibilitate de a întocmi documentația

necesară dezmembrării terenului în parcele si căi de acces.

A arătat pârâtul că prin antecontract

s-a obligat să realizeze documentația necesară dezmembrării, nu dezmembrarea efectivă,

că nu s-a prevăzut în contract obligația pârâtului de a demola efectiv

construcțiile și că, sub acest aspect, s-a dovedit că a obținut autorizația de

demolare și că, în ceea ce privește suprafața terenului, a dat dovadă de

bună-credință, trecând în antecontract exact suprafața din cartea funciară și

ulterior fiind de acord cu orice modalitate de reglementare a situației propusă

de reclamant, dar lovindu-se de refuzul acestuia.

În esență, pârâtul a apreciat că

reclamantul este cel care se află în culpă procesuală, întrucât nu i-a pus la

dispoziție pârâtului proiectul de execuție, nu a plătit tranșa de 95.000 euro

și nu a perfectat contractul în formă autentică, motiv pentru care reclamantul

nu este în drept să solicite rezoluțiunea contractului.

În acest context, pârâtul a solicitat,

pe cale reconvențională, ca reclamantul să fie obligat să întocmească și să

predea proiectul de execuție care stă la baza dezmembrării terenului în parcele

și căi de acces, sub sancțiunea de daune cominatori de 50 lei pe zi de

întârziere, în termen de 10 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii și

până la executarea obligațiilor. A solicitat cheltuieli de judecată.

Cererea reconvențională a fost

întemeiată în drept pe dispozițiile art. 969-970 C. civ. și pe dispozițiile

art. 274 C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 6338 din 29

octombrie 2009, Judecătoria Sibiu, secția civilă, a admis excepția

necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cererii de

chemare în judecată în favoarea Tribunalului Sibiu, secția civilă.

Pentru a hotărî astfel, judecătoria a

reținut că este învestită cu o acțiune evaluabilă în bani, că prețul

contractului de vânzare-cumpărare este de 1.632.600 euro și, dată fiind câtimea

obiectului cererii, competența de primă instanță revine tribunalului în

conformitate cu dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.

Cererea a fost înregistrată sub

același număr unic la 17 decembrie 2009 pe rolul Tribunalului Sibiu, secția

civilă.

Prin sentința civilă nr. 250 din 25 februarie

2013, Tribunalul Sibiu, secția I civilă, a respins cererea de chemare în

judecată și cererea reconventională.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a

reținut că pârâtul este proprietarul terenului ce face obiectul

antecontractului, că terenul figurează în cartea funciară cu o suprafață de

32.562 mp și că prin antecontract părțile au stabilit ca perfectarea

contractului de vânzare-cumpărare să aibă loc la 10 ianuarie 2009.

Tribunalul a prezentat obligațiile ce

reveneau fiecărei părți, conform antecontractului, a evocat prevederile legale

incidente, respectiv dispozițiile art. 969, art. 970, art. 1019, art. 1020 art.

1021 și art. 1079 C. civ. și a făcut o prezentare teoretică a instituției

promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

A apreciat prima instanță că se impune

analiza laolaltă a clauzelor contractuale, că aceste clauze trebuie să concorde

cu obiectul contractului, cu celelalte prevederi și cu voința reală a părților,

dreptul subiectiv impunându-se a fi exercitat cu respectarea legii și a

moralei, așa cum prevăd dispozițiile art. 14 alin. (1) din Constituție.

În raport de aceste premise teoretice

ținând de interpretarea actului juridic, prima instanță a reținut că din

analiza antecontractului a cărui rezolvare se solicită nu reiese importanța

suprafeței terenului pentru înțelegerea părților și nici că diferența de

suprafață realizată ar fi definitorie pentru cumpărarea ulterioară, întrucât nu

se specifică nici scopul vizat de cumpărător și nici nu se arată necesitatea

unei anumite suprafețe în contextul proiectul, părțile punând accentul mai ales

pe prețul variabil al metrului de teren.

A reținut prima instanță că, în

termenii art. 1333 și 1334 C. civ., în cazul unor diferențe de genul celei de

față se optează pentru micșorarea prețului, desființarea contractului fiind

subsidiară, mai ales că din dezbateri a reieșit că intenția reclamantului a

fost de a edifica un cartier de 52 de vile, parte din restul de preț nefiind

ținut de necesitatea punerii la dispoziție imediată a unui teren anume definit.

A apreciat prima instanță că, potrivit

dispozițiilor art. 1481 alin. (3) C. civ., trebuie să se țină seama de modul în

care obligația a fost stipulată în convenție, de existența și natura

contraprestației, de gradul de risc pe care îl implică atingerea rezultatului

și de influența pe care o are cealaltă parte în executarea contractului.

A reținut, totodată, că ambele părți

au avut la îndemână calea ofensivă a punerii în întrziere în vederea executării

prestației, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1521-1523 C. civ. și că

vânzătorul, care avea deficit de teren, a avut posibilitatea complinirii

suprafeței și a dovedit că a depus eforturi pentru a întregi deficitul de

teren, astfel că nu poate fi considerat în culpă.

În ce privește obligația pârâtului de

a întocmi documentația de dezmembrare a terenului, condiționat de punerea la

dispoziția acestuia a proiectului de execuție, tribunalul a reținut că

obligația nu are suport în promisiunea de vânzare-cumpărare, fiind mai degrabă

efectul unei înțelegeri verbale care nu a fost dovedită.

Relativ la cumpărător, tribunalul a

reținut că edificarea unui cartier trebuia făcută conform unor planuri

neanexate promisiunii și la care antecontractul nu face referire. A mai reținut

că reclamantul viza să construiască acel cartier după perfectarea actului, că

termenul se decala dacă reclamantul, din motive independente de voința

părților, nu furniza proiectul de execuție, iar restul de preț urma să fie

achitat eșalonat, pe măsura vânzării construcțiilor, până la 20 decembrie 2012.

Apreciind că, în ceea ce îl privește

pe cumpărător, termenii contractului au fost foarte elastici, tribunalul a

conchis că este culpabil pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate, în mod

special pentru neprezentarea nejustificată la contractare și pentru neplata sumei

de 95.000 euro la 10 ianuarie 2009, data stabilită pentru încheierea

contractului în formă autentică. în acest context, tribunalul a reținut

exercitarea abuzivă de către reclamant a dreptului său și a apreciat că nu

poate fi admisă cererea de chemare în judecată, în același sens apreciind și în

legătură cu pârâtul.

În legătură cu principala critică

adusă de reclamant pârâtului, respectiv deficitul de suprafață, prima instanță

a afirmat că nu întinderea dreptului este garantată de cartea funciară, ci existența

dreptului. Au fost evocate prevederile art. art. 969, art. 970 și art. 1020 C.

civ., s-a reținut că refuzul cumpărătorului de a accepta o variantă de ofertă a

vânzătorului poate fi considerat abuziv, în conjunctura în care proiectul

cartierului nu era clar conturat la data promisiunii, iar din probe nu a

reieșit niciun prejudiciu din lipsa de teren pentru cumpărător, motivul clar

fiind criza economică intervenită, care făcea ca afacerea să nu mai fie

rentabilă pentru cumpărător.

În sinteză, tribunalul a apreciat că se

impune respingerea ca nefondate a ambelor cereri, în considerarea culpei

reclamantului în nerespectarea clauzelor contractuale și în lipsa unei cereri

de perfectare a convenției din partea intimatului.

Față de soluția pronunțată și de dispozițiile

art. 274 C. proc. civ., tribunalul a apreciat că nu pot fi acordate cheltuieli

de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 50 din 21

iunie 2013, Curtea de Apel Alba lulia, secția I civilă, a respins apelul

declarat de reclamant împotriva sentinței de primă instanță și l-a obligat pe

apelantul-reclamant să plătească intimatului-pârât suma de 3.000 lei cu titlu

de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a decide astfel, prima instanță

a reținut situația de fapt pe care s-a grefat litigiul părților și a făcut un

inventar al obligațiilor rezultând din antecontractul pe care acestea l-au

încheiat, subliniind și concluziile raportate de expert în legătură cu terenul

asupra căruia poartă antecontractul, în special în ceea ce privește deficitul

de suprafață de 501 mp față de suprafața din acte.

A evocat instanța de apel prevederile

art. 32 lit. a) din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data încheierii

antecontractului, prevederile art. 26 lit. a) din Ordinul nr. 634/2006 al

M.A.I. și A.N.C.P.I., în forma în vigoare la aceeași dată, a conchis că părțile

au identificat prin antecontract terenul, atât administrativ, cât și

topografic, acest teren fiind bine delimitat, iar diferenț3 de suprafață

reprezentând 1,5% din total și încadrându-se în marja aomisă de legiuitor. în

acest context, instanța de apel a conchis că nu se poate reține culpa

intimatului în neexecutarea obligației de a transmite suprafața de 32.562 mp.

Privitor la soluția de desființare a

contractului pentru un minus de suprafață, instanța de prim control judiciar a

apreciat că aceasta este una subsidiară și că este condiționată de

imposibilitatea utilizării imobilului conform destinației de la data încheierii

contractului, numai că în speță, deși s-a prevăzut că vânzarea se încheie în

scopul construirii unui cartier rezidențial, la data antecontractului nu era

întocmit proiectul de construire și nu se cunoștea amplasamentul concret al

celor 52 de vile.

S-a reținut, pe de altă parte, că

terenul ce a făcut obiectul convenției era îngrădit la momentul facerii

actului, iar reclamantul cunoștea sau putea să cunoască exact delimitarea

suprafeței, aspect care reiese chiar din dezvoltarea motivelor de apel și, în

plus, prețul a fost stabilit în antecontract pe metru pătrat, astfel încât

reclamantul nu putea fi obligat să plătească decât cât achiziționa efectiv,

instanța de apel conchizând că reclamantul nu a dovedit că suprafața în minus

de 501 mp reprezintă o suprafață esențială pentru scopul urmărit și că acest

minus de 1,5% face ca pe restul de 32.061 mp să nu mai poată fi edificat un

cartier rezidențial.

Privitor la faptul că prima instanță a

reținut culpa reclamantului în analiza petitului referitor Ir; rezoluțiunea

convenției bilaterale, instanța de apel a constatat că una dintre condițiile

prevăzute de art. 1021 C. civ. pentru admiterea cererii de rezoluțiune este în

sensul că partea care cere rezoluțiunea trebuie să își fi îndeplinit propriile

obligații contractate sau să se declare gata să, instanța de prim control și le

îndeplinească. In această ordine de idei, udiciar a reținut că analiza purtând

asupra conduitei reclamantului, făcută din perspectiva rezoluțiunii, este

realizată de instanța de fond în conformitate cu prevederile legale, neexistând

nicio confuzie între pozițiile părților, așa cum susține reclamantul.

Instanța de apel a respins pentru

aceste considerente apelul declarat, în conformitate cu dispozițiile art. 296

C. proc. civ. și l-a obligat pe apelant la cheltuieli de judecată către intimat

în conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii, în termen

legal a declarat recurs motivat reclamantul, cauza fiind înregistrată sub

același număr unic la 26 august 2013 pe rolul Înaltei Curți de Casație și

Justiție, secția a ll-a civilă.

În motivarea recursului au fost

invocate prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-reclamant

susținând că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

A - Primul motiv de recurs se

întemeiază pe inaplicabilitatea dispozițiilor art. 1327 C. civ., ale art. 32

din Legea nr. 7/1996 și ale art. 26 din Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I. și

A.N.C.P.I.

A.1. - În ceea ce privește

dispozițiile art. 1327 C. civ., recurentul-reclamant a susținut că instanțele

anterioara au reținut în mod greșit că acest text de lege se aplică și

promisiunilor de vânzare-cumpărare, în condițiile în care dispozițiile legale

precitate se aplică obligațiilor de a da deja perfectate, cărora le asigură o

securitate sporită, nu și obligatiiilor de a face, neputându-se confunda situația

promitentului-cumpărător cu cea a cumpărătorului.

A.2. - În ceea ce privește

dispozițiile Legii nr. 7 /1996 și cele ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I. și

A.N.C.P.I, recurentul-reclamant a arătat că acestea nu au niciun fel de

legătură cu speța și a susținut că faptul că legea permite ca în limita unei

toleranțe de 2% să se modifice pe cale administrativă suprafața unui imobil

înscris în cartea funciară nu înseamnă că în contractele de vânzare-cumpărare

vânzătorul are dreptul să vândă o suprafață care diferă cu 2% față de cea

convenită.

În argumentarea aceleiași critici,

recurentul-reclamant a susținut că este adevărat că mențiunile din cartea

funciară nu garantează suprafața, ci doar proprietatea, dar că acest principiu

are relevanță în raport dintre subiecții de drept și cartea funciară, nu între

vânzător și cumpărător, dispozițiile art. 1327 - 1329 C. civ. nefăcând nicio

referire la toleranța aplicabilă mențiunilor din cartea funciară.

B - Al doilea motiv de recurs vizează

aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1327 C. civ. în stabilirea culpei

contractuale.

B.1.- A arătat recurentul-reclamant

că, raportându-se la dispozițiile art. 1327 C. civ., instanța a considerat că

nu poate fi reținută culpa intimatului-pârât în neexecutarea obligației de a

transmite proprietatea suprafeței de 32.562 mp, dar raționamentul instanței

este greșit, întrucât și de această dată apreciază obligația intimatului-pârât

ca pe o obligație de a da, în condițiile în care obligația asumată este una de

a face.

B.2. - De asemenea, recurentul-reclamant

a arătat că, pentru a stabili culpa contractuală, instanța nu s-a raportat la

data stabilită de părți pentru perfectarea actului la notar, ignorând e-mailul

trimis de pârât la 5 ianuarie 2009 și întâlnirea fixată la 20 ianuarie 2009 la fața

locului cu topografii.

B.3. - A susținut recurentul-reclamant

în cadrul aceleiași critici și că instanța a interpretat în mod greșit notificarea

trimisă de pârât din 29 decembrie 2008 și e-mailul din 19 decembrie 2008,

acesta din urmă neavând nicio legătură cu dispozițiile art. 1327 C. civ., câtă

vreme intimatul-pârât l-a întrebat pe recurentul-reclamant dacă aceasta din

urmă nu vrea să cumpere o suprafață de teren în plus și contra cost, aspect

care nu are semnificația oferirii unei suprafețe în schimbul celei lipsă.

În ce privește notificarea din 29

decembrie 2008, recurentul-reclamant a arătat că nici aceasta nu are

semnificația prevăzută de art. 1327 C. civ., câtă vreme intimatul-pârât nu a

recunoscut suprafața în minus.

B.4.- Recurentul-reclamant a precizat

că notificarea din 29 decembrie 2008 nu are semnificația unei oferte în sensul

art. 1327 C. civ., câtă vreme pârâtul s-a obligat la încheierea unui act

adițional pentru o suprafață mai mică doar cu condiția ca din ridicarea topo

făcută de el să reiasă un minus de suprafață.

B.5.- A conchis recurentul-reclamantă

că instanța, analizând culpa contractuală, trebuia să rețină că aceasta îi

incumbă intimatului-pârât, care s-a obligat să complinească minusul de

suprafață abia ulterior datei de 10 ianuarie 2009, dată stabilită pentru

perfecționarea actului de vânzare-cumpărare.

C- Al treilea motiv de recurs pune în

evidență importanța deosebită a suprafeței de teren lipsă, nesocotită în mod

greșit de instanța de apel și care ar fi permis rezoluțiunea antecontractului.

Sub acest aspect, recurentul-reclamant

a susținut că instanța nu a făcut distincția între „proiectul de

construire", care se efectuează doar după dobândirea dreptului de

proprietate și în scopul obținerii autorizației de construire și „proiectul

rezidențial", denumire generică dată investiției preconizate.

A arătat recurentul-reclamantă că,

într-adevăr, la momentul încheierii antecontractului, proiectul tehnic de

construire nu exista, dar că exista în schimb proiectul, cu înțelesul de

investiție, care viza edificarea a 52 de vile, proiect care nu se mai putea

realiza în condițiile unui minus de suprafață de 501 mp.

În această ordine de idei,

recurentul-riclamant a apreciat ca greșit raționamentul instanței care îl

obliga să evolueze „din ochi" dacă pe terenul îngrădit și pe care l-a

văzut se puteau edifica 52 de vile.

Intimatul-pârât a depus concluzii

scrise, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea

recurentului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.

Față de actele și lucrările dosarului,

de probele administrate în cauză și de dispozițiile legale incidente, Înalta Curte

apreciază recursul ca nefondat și îl va respinge cu această motivare și pentru

următoarele considerente:

A - Primul motiv de recurs este

nefondat.

A.1.- Este neîndoielnic că între părți

s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, care conține o promisiune

bilaterală de vânzare-cumpărare și care, în regimul C. civ. de la 1864, nu

beneficia de o reglementare specifică.

Acest antecontract este, fără

îndoială, o convenție, acest caracter nefiindu-i negat, ci dimpotrivă,

recunoscut de recurentul-reclamant, care, prin cererea introductivă de

instanță, întemeindu-se in terminis pe prevederile art. 969-970 C. civ.,

solicită aplicarea sancțiunii specifice convențiilor sinalagmatice, respectiv

rezoluțiunea, întemeiată pe art. 1021 C. civ.

Ca atare, în privința acestui

antecont.act sunt pe deplin aplicabile dispozițiile art. 969 C. civ., care

consacră principiul pacta sunt servanda, principiul forței obligatorii a

convenției legal făcute, dar și dispozițiile art. 970 C. civ., care consacră

principiul executării convenției cu bună-credintă.

Relevante sunt, însă, pentru aspectul

criticat în primul motiv de recurs, prevederile art. 970 alin. (2) C. civ.

Astfel, în lipsa unei reglementări specifice antecontractului de

vânzare-cumpărare, dispozițiile alin. (2) al art. 970 C. civ. permit aplicarea

dispozițiilor legale incidente vânzării perfecte. Aceasta pe de o parte pentru

că scopul urmărit de părți prin încheierea antecontractului era încheierea unui

contract numit, de vânzare-cumpărare, cu reglementare specială în C. civ., iar

conduita contractuală a părților trebuie să vizeze îndeplinirea tuturor

obligațiilor specifice acestui contract numit.

Pe de altă parte, în același sens

conduc și prevederile art. 970 alin. (2) C. civ., care obligă părțile să

execute cu bună-credință nu numai clauzele expres stipulate în convenție, ci și

pe toate cele la care obligă echitatea, obiceiul sau legea, după natura

obligației.

În acest context, trimiterea făcută de

instanța de apel la dispozițiile art. 1327 C. civ. este pe deplin justificată,

cu atât mai mult cu cât, dacă obligația se aplică unei convenții perfecte, a

fortiori se aplică și precontractului încheiat tocmai în vederea perfectării

respectivei convenții.

A.2. Instanța supremă nu va primi

susținerile referitoare la lipsa de incidență a dispozițiilor Legii nr. 7/1996

și ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I și A.N.C.P.I.

Cu titlu preliminar, instanța supremă

reține că este lipsită de temei legal susținerea potrivit cu, care principiul

că înscrierile în cartea funciară garantează dreptul de proprietate, nu

întinderea dreptului se aplică doar în relația dintre proprietar și „cartea

funciară".

Dispozițiile art. 2 din Legea nr.

7/1996, în forma în vigoare la 3 august 2009, data învestirii primei instanțe,

prevăd in terminis că înregistrarea din cartea funciară are ca scop asigurarea

publicității și a opozabilității drepturilor proprietarilor și deținătorilor

legali de terenuri fată de terți.

Aceeași funcțiune o are și înscrierea

în cartea funciară a rectificării pentru suprafețe care prezintă în fapt o

diferență în minus față de diferența din actele de proprietate sau din

documentele cadastrale anterioare, la care se referă art. 26 lit. a) din

Ordinul nr. 634/2006 al M.A.I și A.N.C.P.I.

Indiscutabil că această din urmă

prevedere legală nu dă dreptul promitentului-vânzător sau vânzătorului să

transmită o suprafață de 2% mai mică decât cea convenită, dar în acest caz

remediul este consacrat de art. 1327 C. civ., așa cum în mod judicios a reținut

instanța de apel, care a subliniat că, în acest context, rezoluțiunea are

caracter subsidiar.

Prin urmare, dispozițiile Legii nr.

7/1996 și cele ale Ordinului nr. 634/2006 al M.A.I și A.N.C.P.I. sunt

relevante, au legătură cu cauza și au fost aplicate în perfectă coroborare cu

dispozițiile art. 1327 C. civ.

B - Al doilea motiv de recurs este

nefondat.

Reiterează argumentele pe motiv de

recurs.

Suplimentar, apreciind că a răspuns

criticilor din cadrul primului caz că dispozițiile art. 1327 C. civ. aveau

incidență în cauză, în condițiile în care instanța de apel a apreciat că

primează remediul institu prețului și că acțiunea în context, instanța de apel

s-a conformat.

Pe cale de consecință, nu se poate

aprecia că dispozițiile art. 1327 C. civ. și nici cele ale ari. 1021 C. civ. au

fost greșit aplicate.

Celelalte critici identificate sub

pct. B.2 - B.5 sunt apreciate de instanța supremă ca vizând aprecierea probelor

și stabilirea situației de fapt, aspecte ce nu se înscriu în critica de

neiegalitate expres invocată, prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., după

cum nu se subsumează nici celorlalte motive de recurs prevăzute de art. 304

pct. 1-8 C. proc. civ.

C - Al treilea motiv de recurs este nefondat.

Înalta Curte constată că recurentul,

practicând dihotomia „proiect de construire" - „proiect rezidențial",

nu invocă expres încălcarea sau greșita aplicare a niciunui text legal, ceea ce

face ca această critică să exceadă motivului de recurs prevăzut de art. 304

pct. 9 C. proc. civ.

Distinct de argumentele ce preced,

instanța supremă apreciază că raționamentul instanței de apel, criticat de

recurentul-reclamant, este riguros exact. Dacă la momentul încheierii

precontractului aprecierea posibilității de a construi un cartier rezidențial

cu un anumit număr de vile s-a făcut exclusiv subiectiv, după examinarea

concretă a terenului și fără o soluție tehnică întemeiată pe suprafața

efectivă, promitentul-cumpărător și-a asumat riscul unei atari aprecieri și, în

lipsa unui proiect tehnic, dar și a unei probe de specialitate care să ateste

că diminuarea de 1,5% face imposibilă realizarea proiectului inițial, nu poate

opune cu succes promitentului-vânzător minusul de suprafață (ca obstacol

insurmontabil în realizarea investiției) ca motiv de rezoluțiune a

antecontractului.

În alți termeni, în lipsa unui proiect

tehnic care să ateste că la momentul încheierii antecontractului pe terenul

îngrădit și văzut de recurentul-reclamant se puteau edifica 52 de vile, aprecierea

recurentului-reclamant asupra numărului de vile este una pur subiectivă,

nefiind de esența antecontractului. Pe cale de consecință, importanța minusului

de teren nu este cea declarată de recurentul-reclamant și nu poate constitui un

element care să conducă la soluția rezoluțiunii antecontractului de

vânzare-cumpărare.

Pentru considerentele ce preced,

apreciind că hotărârea pronunțată de instanța de apel este la adăpost de orice

critică și că în privința acesteia nu este incident motivul de recurs prevăzut

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat

în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (1) teza a ll-a C. proc. civ.

Având în vedere că

recurentul-reclamant a căzut în pretenții și se află în culpă procesuală, la

cererea intimatului-pârât și în conformitate cu dispozițiile art. 316, raportat

la art. 298 și la art. 274 C. proc. civ., Înalta Curte îl va obliga pe

recurentul-reclamant la plata cheltuielilor de judecată în recurs, cheltuieli

constând în onorariu avocațial.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat

de recurentul-reclamant N.A.O., prin mandatar P.C.E. împotriva Deciziei civile

nr. 50 din 20 iunie 2013, pronunțată de Curtea de Apel Alba lulia, secția I civilă.

Obligă recurentul - reclamant să

plătească intimatului - pârât C.V. suma de 4.000 lei cu titlu de cheltuieli de

judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică astăzi,

27 iunie 2014.