ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 878/2010

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Tribunalul Iași, secția comercială și contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 2941/Com din 28 noiembrie 2008 a respins excepția lipsei calității procesuale a reclamntei SC R. SA și excepția lipsei calității procesuale a pârâtului A.M. ca neîntemeiate. De asemenea, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC R. SA Iași în contradictoriu cu pârâții SC M. SA cu sediul social în sat Lunca Cetățuii com. Ciurea Județ Iași și A.M. domiciliat în București. Excepția lipsei calității procesuale a pârâtului A.M. a fost găsită neîntemeiată întrucât din petitul acțiunii reiese că acesta a fost chemat în judecată doar pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2 decembrie 2005, la care pârâtul este parte.

Și excepția lipsei calității procesuale active a fost apreciată neîntemeiată întrucât reclamanta, beneficiară a promisiunii de vânzare-cumpărare făcută de pârâta SC M. SA justifică interesul procesual și implicit calitatea procesuală activă de a solicita pe cale judiciară să se constate încheierea valabilă din punct de vedere al cauzei a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2 decembrie 2005. Pe fondul cauzei s-a reținut, că reclamanta a încheiat cu pârâta SC M. SA la data de 24 decembrie 2003 antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 10.933,45 mp teren cu construcții amplasat în municipiul Bârlad.

Prin același antecontract părțile au convenit ca vânzarea-cumpărarea în formă autentică să se încheie la data la care pârâta SC M. SA va dobândi titlul de proprietate cu privire la imobile dar nu mai târziu de data de 30 septembrie 2004. Ulterior, bunurile ce au făcut obiectul promisiunii de vânzare au fost vândute prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 2 decembrie 2005 la B.N.P. F.L., pârâtului A.M., certificatul de atestare a dreptului de proprietate, fiind eliberat pârâtei SC M. SA la data de 8 decembrie 2004 de către M.E.C. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2 decembrie 2005 la B.N.P. F.L.

are o cauză valabilă, acesta nefiind încheiat în frauda drepturilor reclamantei, cauza actului juridic nefiind ilicită, contrarie bunelor moravuri sau ordinii publice, întrucât la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare (2 decembrie 2005) încetase să-și mai producă efectele antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă cu pârâta SC M. SA.

Astfel, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24 decembrie 2003 cuprinde două modalități ale actului juridic: - o condiție suspensivă legată de dobândirea de către pârâtă a certificatului de atestare a dreptului de proprietate; - și un termen limită până la data la care trebuia îndeplinită condiția suspensivă, și implicit, în caz de neîndeplinire, încetează efectele antecontractului de vânzare-cumpărare, și anume 30 septembrie 2004. Certificatul de atestare a dreptului de proprietate din 8 decembrie 2004 nu a fost eliberat pârâtei SC M. SA până la data de 30 septembrie 2004, astfel încât nu s-a îndeplinit condiția suspensivă convenită de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare.

Curtea de Apel Iași, secția comercială, prin Decizia nr. 23 din 30 martie 2009 a admis apelul reclamntei SC R. SA împotriva sentinței civile nr. 2941/Com din 28 noiembrie 2008, aTribunalului Iași, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis acțiunea reclamntei SC R. SA în contradictoriu cu pârâta SC M. SA și a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare cu SC R. SA privind imobilul format din teren, platformă betonată și construcții în suprafață de 10.933,45 mp din Bârlad, Județul Vaslui. A mai fost obligată pârâta și la plata de daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere în sumă de 500 lei pe zi, din momentul rămânerii definitive a hotărârii și până la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Au fost respinse excepțiile prescrierii dreptului la acțiune privind al doilea capăt de cerere și a lipsei de interes privind primul capăt de cerere invocate de SC M. SA. În final, au fost menținute restul dispozițiilor sentinței apelate. Pentru a decide astfel, instanța de apel și-a fundamentat soluția, în urma examinării cronologice și a efectelor produse de actele prezentate de părți, că este lovit de nulitate contractul autentificat din 2 decembrie 2008 a B.N.P. F.L., deoarece are o cauză ilicită, contravenind bunelor moravuri și ordinii publice. Greșit prima instanță a reținut că actul sub semnătură privată încheiat între SC R. SA și SC M. SA are eficiență în timp doar până la 30 septembrie 2009, deoarece înscrisul fixează ca termen de autentificare această dată, pârâta având până atunci obligația să obțină titlul de proprietate.

O astfel de interpretare nu este posibilă câtă vreme vânzătoarea nu a obținut titlul până la acel termen, din culpa sa, nedovedind că ar fi făcut toate demersurile să obțină certificatul de atestare până la acea dată. Împotriva Deciziei nr. 23 din 30 martie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția comercială, au promovat recurs pârâții SC M. SA și A.M. care au criticat această hotărâre pentru nelegalitate, solicitând admiterea recursului, după cum urmează. Recurenta SC M. SA în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

a solicitat în principal desființarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel în vederea administrării de probe asupra excepției prescripției dreptului la acținue, iar în subsidiar modificarea în tot a aceleiași decizii, admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește capătul de cerere și respectiv a excepției lipsei de interes în ceea ce privește capătul unu de cerere, cu consecința respingerii acțiunii introductive. Ca ultimă posibilitate s-a mai cerut și admiterea recursului și modificarea deciziei date în apel în sensul respingerii apelului formulat de SC R. SA și a menținerii ca legală și temeinică a sentinței dată de Tribunalul Iași.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat, în esență, că nu au fost avute în vedere prevederile art. 967 și 1169 C. civ., potrivit cărora sarcina probei aparține reclamntului și cauza este prezumată până la dovada contrarie, în speță cauza ilicită și reaua credință nefiind dovedite. La rândul său recurentul A.M. în baza dispozițiilor art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ. a solicitat admiterea recursului, desființarea hotărârii recurate și prin rejudecare respingerea cererii formulate de reclamanta SC R. SA, cu motivarea că, în principal, antecontractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 2003 era afectat de un termen, data până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare fiind 30 septembrie 2004, astfel că după această dată contractul a devenit caduc.

Intimata-reclamantă SC R. SA Iași a depus întâmpinare, prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse prin cererile de recurs, constată că acestea sunt justificate, urmând a admite recursurile pârâților SC M. SA și A.M., în limitele și pentru următoarele considerente. Potrivit cererii de chemare în judecată, precizată, reclamanta SC R. SA în contradictoriu cu pârâții SC M. SA și A.M.M.

a solicitat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2 decembrie 2005, obligarea primei pârâte să se prezinte la notariat și să încheie contractul autentic promis prin antecontractul de vânzare-cumpărare numit promisiune de vânzare din data de 24 decembrie 2003 privind imobilul format din teren, platformă betonată și construcții în suprafață de 10.933,45 mp din localitatea Bărlad, Județul Vaslui, cu acordarea de daune cominatorii de 500 lei pentru fiecare zi de întârziere. Din verificarea documentației, rezultă că între SC M. SA Iași, în calitate de promitentă vânzătoare și SC R. SA Iași în calitate de promitentă cumpărătoare, la data de 24 decembrie 2003 a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune de vânzare-cumpărare) sub semnătură privată având ca obiect imobilul format din teren, platformă betonată și construcții, aflat în Județul Vaslui, Municipiul Bîrlad.

Valoarea totală a imobilului a fost menționată la suma de 70.000 dolari SUA fără T.V.A., sumă ce trebuia achitată până la data de 6 ianuarie 2004. Tot prin acordul lor de voință, părțile antecontractului au stipulat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică se va efectua la data când se va obține titlul de proprietate de promitenta vânzătoare, cel mai târziu până la data de 30 septembrie 2004. Dreptul de proprietate asupra terenului a fost dobândit de SC M. SA, așa cum o dovedește certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor, eliberat la data de 8 decembrie 2004 de M.E.C. Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2 decembrie 2005 la Biroul Notarului Public F.L.

din municipiul Bîrlad, SC M. SA, în calitate de vânzător, a vândut cumpărătorului A.M.M. terenul în suprafață de 10.933,78 mp situat în Bîrlad, Județul Vaslui, prețul fiind de 200.000 lei. De remarcat că, prin voința liber exprimată la data de 24 decembrie 2003 când a fost semnat antecontractul de vânzare-cumpărare (promisiune de vânzare-cumpărare) s-a precizat că în cazul în care promitentul vânzător va fi în imposibilitatea perfectării actelor sau nu va mai fi de acord cu încheierea acestora în formă autentică, el va fi obligat la restituirea avansului primit. Mai mult, explicit s-a mai stipulat că acest antecontract nu ține loc de contract de vânzare-cumpărare. Este unanim admis de doctrină și jurisprudență că promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar și bilaterală, de a vinde și a cumpăra, în care ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, așa cum se regăsește situația de fapt și de drept în prezenta cauză.

Promisiunea de vânzare cumpărare fiind un antecontract, în caz de neexecutare a obligației asumate intervine răspunderea contractuală, iar potrivit antecontractului părților regimul sancționator este restituirea avansului primit de SC M. SA. Corect a apreciat prima instanță că faptul deținerii de către reclamantă a bunurilor ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare în baza unui contract de închiriere și că prețul a fost plătit în avans constituie elemente care nu prezintă relevanță de natură a conduce la nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2 decembrie 2005, deoarece închirierea constituie un act juridic de sine stătător, distinct și fără legătură de cauzalitate cu promisiunea de vânzare cumpărare.

Pentru aceste rațiuni, urmează a admite recursurile declarate de pârâții SC M. SA și A.M.M. împotriva Deciziei nr. 23 din 30 martie 2009 a Curții de Apel Iași, secția comercială, împotriva Deciziei nr. 23 din 30 martie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția comercială, urmând ca în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 3 C. proc. civ. să modifice decizia atacată în sensul că va respinge apelul reclamantei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de pârâții SC M. SA Lunca Cetățuii și A.M.M. împotriva Deciziei nr. 23 din 30 martie 2009 a Curții de Apel Iași, secția comercială. Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul reclamantei ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 4 martie 2010.