ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 878/2010

Asupra recursurilor

de față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Tribunalul Iași, secția comercială și

contencios administrativ, prin sentința civilă nr. 2941/Com din 28 noiembrie

2008 a respins excepția lipsei calității procesuale a reclamntei SC R. SA și

excepția lipsei calității procesuale a pârâtului A.M. ca neîntemeiate.

De asemenea, a fost

respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta

SC R. SA Iași în contradictoriu cu pârâții SC M. SA cu sediul social în sat

Lunca Cetățuii com. Ciurea Județ Iași și A.M. domiciliat în București.

Excepția lipsei

calității procesuale a pârâtului A.M. a fost găsită neîntemeiată întrucât din

petitul acțiunii reiese că acesta a fost chemat în judecată doar pentru

constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat

din 2 decembrie 2005, la care pârâtul este parte.

Și excepția lipsei

calității procesuale active a fost apreciată neîntemeiată întrucât reclamanta,

beneficiară a promisiunii de vânzare-cumpărare făcută de pârâta SC M. SA

justifică interesul procesual și implicit calitatea procesuală activă de a

solicita pe cale judiciară să se constate încheierea valabilă din punct de

vedere al cauzei a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2

decembrie 2005.

Pe

fondul cauzei s-a reținut, că reclamanta a încheiat cu pârâta SC M. SA la data

de 24 decembrie 2003 antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la

suprafața de 10.933,45 mp teren cu construcții amplasat în municipiul Bârlad.

Prin

același antecontract părțile au convenit ca vânzarea-cumpărarea în formă

autentică să se încheie la data la care pârâta SC M. SA va dobândi titlul de

proprietate cu privire la imobile dar nu mai târziu de data de 30 septembrie

2004.

Ulterior,

bunurile ce au făcut obiectul promisiunii de vânzare au fost vândute prin

contractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 2 decembrie 2005 la B.N.P.

F.L., pârâtului A.M., certificatul de atestare a dreptului de proprietate, fiind

eliberat pârâtei SC M. SA la data de 8 decembrie 2004 de către M.E.C.

Contractul

de vânzare-cumpărare autentificat din 2 decembrie 2005 la B.N.P. F.L. are o

cauză valabilă, acesta nefiind încheiat în frauda drepturilor reclamantei,

cauza actului juridic nefiind ilicită, contrarie bunelor moravuri sau ordinii

publice, întrucât la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare (2

decembrie 2005) încetase să-și mai producă efectele antecontractul de

vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă cu pârâta SC M. SA.

Astfel,

antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24 decembrie 2003

cuprinde două modalități ale actului juridic:

-

o condiție suspensivă legată de dobândirea de către pârâtă a certificatului de

atestare a dreptului de proprietate;

-

și un termen limită până la data la care trebuia îndeplinită condiția

suspensivă, și implicit, în caz de neîndeplinire, încetează efectele antecontractului

de vânzare-cumpărare, și anume 30 septembrie 2004. Certificatul de atestare a

dreptului de proprietate din 8 decembrie 2004 nu a fost eliberat pârâtei SC M.

SA până la data de 30 septembrie 2004, astfel încât nu s-a îndeplinit condiția

suspensivă convenită de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare.

Curtea de Apel Iași, secția comercială, prin Decizia nr. 23

din 30 martie 2009 a admis apelul reclamntei SC R. SA împotriva sentinței

civile nr. 2941/Com din 28 noiembrie 2008, aTribunalului Iași, pe care a

schimbat-o în parte în sensul că a admis acțiunea reclamntei SC R. SA în

contradictoriu cu pârâta SC M. SA și a constatat nulitatea contractului de

vânzare-cumpărare cu SC R. SA privind imobilul format din teren, platformă

betonată și construcții în suprafață de 10.933,45 mp din Bârlad, Județul

Vaslui.

A mai fost obligată pârâta și la plata de daune

cominatorii pentru fiecare zi de întârziere în sumă de 500 lei pe zi, din

momentul rămânerii definitive a hotărârii și până la încheierea în formă

autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Au fost respinse excepțiile prescrierii dreptului la

acțiune privind al doilea capăt de cerere și a lipsei de interes privind primul

capăt de cerere invocate de SC M. SA.

În final, au fost menținute restul dispozițiilor

sentinței apelate.

Pentru a decide astfel, instanța de apel și-a fundamentat

soluția, în urma examinării cronologice și a efectelor produse de actele

prezentate de părți, că este lovit de nulitate contractul autentificat din 2

decembrie 2008 a B.N.P. F.L., deoarece are o cauză ilicită, contravenind

bunelor moravuri și ordinii publice.

Greșit prima instanță a reținut că actul sub semnătură

privată încheiat între SC R. SA și SC M. SA are eficiență în timp doar până la

30 septembrie 2009, deoarece înscrisul fixează ca termen de autentificare

această dată, pârâta având până atunci obligația să obțină titlul de

proprietate. O astfel de interpretare nu este posibilă câtă vreme vânzătoarea

nu a obținut titlul până la acel termen, din culpa sa, nedovedind că ar fi

făcut toate demersurile să obțină certificatul de atestare până la acea dată.

Împotriva Deciziei nr. 23 din 30 martie 2009 pronunțată

de Curtea de Apel Iași, secția comercială, au promovat recurs pârâții SC M. SA

și A.M. care au criticat această hotărâre pentru nelegalitate, solicitând

admiterea recursului, după cum urmează.

Recurenta SC M. SA în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C.

proc. civ. a solicitat în principal desființarea deciziei atacate și trimiterea

cauzei spre rejudecare instanței de apel în vederea administrării de probe

asupra excepției prescripției dreptului la acținue, iar în subsidiar

modificarea în tot a aceleiași decizii, admiterea excepției prescripției

dreptului la acțiune în ceea ce privește capătul de cerere și respectiv a

excepției lipsei de interes în ceea ce privește capătul unu de cerere, cu

consecința respingerii acțiunii introductive.

Ca ultimă posibilitate s-a mai cerut și admiterea

recursului și modificarea deciziei date în apel în sensul respingerii apelului

formulat de SC R. SA și a menținerii ca legală și temeinică a sentinței dată de

Tribunalul Iași.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat, în esență,

că nu au fost avute în vedere prevederile art. 967 și 1169 C. civ., potrivit

cărora sarcina probei aparține reclamntului și cauza este prezumată până la

dovada contrarie, în speță cauza ilicită și reaua credință nefiind dovedite.

La rândul său recurentul A.M. în baza dispozițiilor art. 304

pct. 6 și 9 C. proc. civ. a solicitat admiterea recursului, desființarea

hotărârii recurate și prin rejudecare respingerea cererii formulate de

reclamanta SC R. SA, cu motivarea că, în principal, antecontractul de

vânzare-cumpărare din 24 decembrie 2003 era afectat de un termen, data până la

care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare fiind 30 septembrie 2004,

astfel că după această dată contractul a devenit caduc.

Intimata-reclamantă SC R. SA Iași a depus întâmpinare,

prin care a cerut respingerea recursului.

Înalta Curte, analizând materialul probator administrat

în cauză, raportat la toate criticile aduse prin cererile de recurs, constată

că acestea sunt justificate, urmând a admite recursurile pârâților SC M. SA și A.M.,

în limitele și pentru următoarele considerente.

Potrivit cererii de chemare în judecată, precizată,

reclamanta SC R. SA în contradictoriu cu pârâții SC M. SA și A.M.M. a solicitat

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2

decembrie 2005, obligarea primei pârâte să se prezinte la notariat și să

încheie contractul autentic promis prin antecontractul de vânzare-cumpărare

numit promisiune de vânzare din data de 24 decembrie 2003 privind imobilul

format din teren, platformă betonată și construcții în suprafață de 10.933,45

mp din localitatea Bărlad, Județul Vaslui, cu acordarea de daune cominatorii de

500 lei pentru fiecare zi de întârziere.

Din verificarea documentației, rezultă că între SC M. SA

Iași, în calitate de promitentă vânzătoare și SC R. SA Iași în calitate de promitentă

cumpărătoare, la data de 24 decembrie 2003 a fost încheiat un antecontract de

vânzare-cumpărare (promisiune de vânzare-cumpărare) sub semnătură privată având

ca obiect imobilul format din teren, platformă betonată și construcții, aflat

în Județul Vaslui, Municipiul Bîrlad.

Valoarea totală a imobilului a fost menționată la suma de

70.000 dolari SUA fără T.V.A., sumă ce trebuia achitată până la data de 6

ianuarie 2004.

Tot prin acordul lor de voință, părțile antecontractului

au stipulat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică

se va efectua la data când se va obține titlul de proprietate de promitenta

vânzătoare, cel mai târziu până la data de 30 septembrie 2004.

Dreptul de proprietate asupra terenului a fost dobândit

de SC M. SA, așa cum o dovedește certificatul de atestare a dreptului de

proprietate asupra terenurilor, eliberat la data de 8 decembrie 2004 de M.E.C.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat din 2 decembrie 2005 la Biroul Notarului Public F.L. din

municipiul Bîrlad, SC M. SA, în calitate de vânzător, a vândut cumpărătorului

A.M.M. terenul în suprafață de 10.933,78 mp situat în Bîrlad, Județul Vaslui,

prețul fiind de 200.000 lei.

De remarcat că, prin voința liber exprimată la data de 24

decembrie 2003 când a fost semnat antecontractul de vânzare-cumpărare

(promisiune de vânzare-cumpărare) s-a precizat că în cazul în care promitentul

vânzător va fi în imposibilitatea perfectării actelor sau nu va mai fi de acord

cu încheierea acestora în formă autentică, el va fi obligat la restituirea

avansului primit. Mai mult, explicit s-a mai stipulat că acest antecontract nu

ține loc de contract de vânzare-cumpărare.

Este unanim admis de doctrină și jurisprudență că

promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar și bilaterală, de a

vinde și a cumpăra, în care ambele părți se obligă să încheie în viitor

contractul de vânzare-cumpărare, așa cum se regăsește situația de fapt și de

drept în prezenta cauză.

Promisiunea de vânzare cumpărare fiind un antecontract,

în caz de neexecutare a obligației asumate intervine răspunderea contractuală,

iar potrivit antecontractului părților regimul sancționator este restituirea

avansului primit de SC M. SA.

Corect a apreciat prima instanță că faptul deținerii de

către reclamantă a bunurilor ce au făcut obiectul antecontractului de

vânzare-cumpărare în baza unui contract de închiriere și că prețul a fost

plătit în avans constituie elemente care nu prezintă relevanță de natură a

conduce la nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din

2 decembrie 2005, deoarece închirierea constituie un act juridic de sine

stătător, distinct și fără legătură de cauzalitate cu promisiunea de vânzare

cumpărare.

Pentru aceste rațiuni, urmează a admite recursurile declarate

de pârâții SC M. SA și A.M.M. împotriva Deciziei nr. 23 din 30 martie 2009 a

Curții de Apel Iași, secția comercială, împotriva Deciziei nr. 23 din 30 martie

2009 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția comercială, urmând ca în temeiul

dispozițiilor art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 3 C. proc. civ. să

modifice decizia atacată în sensul că va respinge apelul reclamantei ca

nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite

recursurile declarate de pârâții SC M. SA Lunca Cetățuii și A.M.M. împotriva Deciziei

nr. 23 din 30 martie 2009 a Curții de Apel Iași, secția comercială.

Modifică decizia

recurată în sensul că respinge apelul reclamantei ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi 4 martie 2010.