ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2695/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea formulată la 14 mai 2009, V.Ș. și V.M. au solicitat instanței - în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului București - să anuleze Hotărârea nr. 14 din 7 aprilie 2009, sub aspectul sumei ce urmează a li se acorda cu titlu de despăgubiri, apreciată de reclamanți la 75.000 euro, reprezentând valoarea reală a imobilului supus exproprierii (casă, în suprafață de 35,15 mp și 2 magazii cu suprafața de 11 mp) situat în București, Șos. O., sector 1. Reclamanții au mai solicitat obligarea pârâtului și la plata unor despăgubiri pentru preluarea forțată a dreptului de proprietate, în cuantum de 50.000 euro, reprezentând prejudicii materiale și respectiv morale.

În motivarea cererii se arată că hotărârea atacată este lipsită de temei legal, iar lucrarea "Pasaj Suprateran Denivelat Basarab" nu este de utilitate publică, Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 160/2006 prin care a fost declarată utilitatea publică fiind anulată irevocabil de instanță prin Sentința civilă nr. 1176 din 9 aprilie 2008. Se mai susține că în speță au fost încălcate prevederile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, lege care se aplică cu prioritate și că nu a fost legal înființată comisia care a emis hotărârea ce se contestă. Referitor la cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărâre, se susține că acestea sunt modice întrucât nu a fost avută în vedere valoarea reală, de piață, a imobilului supus procedurii de expropriere.

Se mai solicită de către reclamanți, acordarea de daune materiale și morale dat fiind faptul că petenții au fost supuși unor suferințe de natură psihică ca urmare a unei proceduri de negociere nelegală, fiind deposedați de dreptul lor de proprietate referitor la acest imobil în temeiul unor acte administrative nelegale. Pârâtul Consiliul General al Municipiul București a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive în cauză. Prin cererea precizatoare formulată de reclamanți la data de 7 octombrie 2009 s-a arătat că, în speță, are calitatea de pârât Municipiul București prin Primarul General totodată arătându-se că se renunță la judecarea capătului de acțiune privind nelegalitatea hotărârii contestate, fiind menținute celelalte capete de cerere care vizează cuantumul despăgubirilor.

Prin cererea înregistrată la data de 4 decembrie 2009, reclamanții și-au completat acțiunea solicitând despăgubiri în sumă de 2500 euro (10625 RON) ca urmare a demolării ilegale a imobilului proprietatea lor, ocazie cu care le-au fost distruse toate obiectele de mobilier, veselă, tablouri. Printr-o altă cerere depusă la termenul de judecată din data de 1 martie 2010, reclamanții au arătat că solicită daune evaluate la 3000 euro (12450 RON) pentru distrugerea integrală a bunurilor aflate în locuință și în spațiul comercial neinclus în expropriere, precum și despăgubiri în sumă de 50000 euro (207500 RON) față de prejudiciul moral generat de încălcarea dreptului de proprietate privitor la imobil.

La termenul de judecată din data de 4 octombrie 2010, ca urmare a decesului reclamantului V.Ș. și față de prezentarea certificatului de calitate din 24 septembrie 2010, a fost introdusă în cauză în calitate de reclamantă fiica defunctului, M.D. Învestit în primă instanță, Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin Sentința nr. 631 din 2 aprilie 2012, a respins acțiunea, astfel cum a fost completată, ca neîntemeiată. I-a obligat în consecință pe reclamanți, la plata sumei de 600 lei cheltuieli de judecată, către pârât. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că valoarea despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză de către Comisia de experți, este inferioară celei menționate în hotărârea ce se contestă, astfel că suma de 75.000 euro pretinsă ca despăgubire prin cererea introductivă, apare ca fiind nejustificată, în raport de materialul probator administrat.

Ca neîntemeiate au fost privite și solicitările reclamanților, privind acordarea de daune materiale și morale, urmare exproprierii "abuzive", în condițiile în care, se arată, acestea nu au fost susținute de dovezile aflate la dosar. Apelul declarat împotriva acestei hotărâri de reclamanții V.M. și M.D. a fost admis de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 166A din 14 aprilie 2014, a schimbat sentința în sensul că a admis în parte acțiunea și l-a obligat pe pârât la plata sumei de 115.795 lei, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat. A păstrat în rest dispozițiile sentinței. Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut că prin sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" legiuitorul se referă la prețul efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare autentice, și nu la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare.

Or, se arată, comisia de experți care a efectuat lucrarea științifică la instanța de fond și pe care aceasta și-a întemeiat soluția, a avut în vedere numai oferte de vânzare pentru stabilirea valorii de circulație a imobilului în cauză, fiind încălcate în acest fel dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Ca atare, instanța de apel s-a raportat la lucrarea științifică efectuată în calea de atac a apelului, expertiză în care comisia de experți a avut în vedere prețurile efectiv plătite pentru terenuri de același fel cu cel supus exproprierii, precum și încheiate la date cât mai apropiate de momentul efectuării expertizei, pentru a se da eficiență principiului unei juste și prealabile despăgubiri consacrat de Constituție și de art. 1 din Legea nr. 33/1994, tranzacții ce au fost atașate raportului de expertiză.

Conform concluziilor expuse de către această comisie, s-a reținut că valoarea reală a imobilului expropriat este de 115.795 lei, această valoare fiind stabilită prin metoda comparației directe și în raport de tranzacții cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamente situate în aceeași zonă, dat fiind faptul că în perioada de referință nu au fost identificate tranzacții pentru imobilele - casă de locuit și teren - situate în aceeași zonă sau în zone apropiate, valoare cu care toți experții au fost de acord și la care părțile nu au formulat obiecțiuni. Toate celelalte valori, conchide instanța de control judiciar, ce au fost calculate de experți pe parcursul soluționării litigiului au avut în vedere numai oferte de vânzare pentru imobile situate în zone similare, fără a se face referire la tranzacții încheiate efectiv care definesc valoarea de piață, conform standardelor internaționale.

În ceea ce privește critica formulată de reclamanți privind modul de soluționare a capătului de cerere vizând acordarea de daune materiale și morale pentru prejudiciul cauzat prin procedura de expropriere, aceasta a fost privită ca nefondată. Astfel, se arată, în mod legal, prima instanță a reținut că reclamanții nu au făcut dovada producerii vreunui prejudiciu material și moral în patrimoniul acestora, iar în cadrul apelului, nu au fost depuse înscrisuri care să fie avute în vedere de către Comisia de experți la calcularea unor despăgubiri. Proba cu martori propusă de către reclamante a fost respinsă în mod legal, întrucât aceasta, nu era de natură a conduce la dovedirea cuantumului prejudiciului, nefiind utilă soluționării litigiului.

În cauză, a declarat recurs în termen legal, pârâtul Municipiul București - prin Primar General care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, în vigoare la data inițierii demersului judiciar, critică decizia dată în apel, pe considerentul aplicării greșite a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 "privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică". Astfel, se arată, suma stabilită prin raportul de expertiză efectuat în apel, este prea mare în raport cu valoarea reală a imobilului și față de prețul cu care se vând astfel de locuințe, în zonă. Corectă, conchide recurentul, este suma stabilită prin expertiza efectuată la fond care a respectat criteriile legale.

Or, contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar de către intimații reclamanți și care au fost avute în vedere de expertiza efectuată în apel, vizau imobile cu anumite îmbunătățiri și o stare de conservare mult mai bună decât cea a imobilului expropriat. Recursul se privește ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed. Se constată că prin ultima expertiză tehnică judiciară efectuată în apel, pe concluziile căreia instanța de control judiciar și-a fundamentat soluția, evaluarea proprietății imobiliare supusă exproprierii, a fost făcută corect, în raport cu exigențele art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite) fiind avută în vedere și evoluția pieței imobiliare, în scădere sau chiar în stagnare, față de perioada la care se raportează reclamanții.

Înalta Curte observă, din examinarea actelor dosarului, că în faza apelului au fost puse la dispoziția comisiei de experți un număr suficient de mare de contracte autentice de vânzare-cumpărare, având ca obiect înstrăinarea unor imobile similare celui expropriat, din aceeași unitate administrativ-teritorială, pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să respecte exigențele legii. Valorificând concluziile experților, instanța a fost în măsură să dea o interpretare corectă sintagmelor "valoarea reală a imobilului" și "imobile de același fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ținând seama de toate asemănările și diferențele cuantificabile din punctul de vedere al tranzacțiilor de pe piața imobiliară, reflectate în indicii de corecție aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea prețului.

Cât privește evaluarea nemișcătorului, concluziile experților au fost clare în a stabili că valoarea estimată, prin comparație, se încadrează în limitele a 693,87 - 726,95 euro/mp în funcție de corecția netă cea mai mică, rezultată din cea de a 2-a comparabilă. Ca atare, raportarea valorică s-a făcut în moneda europeană, în funcție de nivelul actual al pieței imobiliare, iar calculul efectiv al despăgubirilor s-a raportat, în mod corect, la moneda națională, avută în vedere și de tranzacțiile notariale la care chiar recurenții fac trimitere.

Tot astfel, s-a reținut corect că reclamanții nu au administrat nicio probă care să ateste eventualitatea producerii unui prejudiciu, acesta neputând, de altfel, a fi calculat fără a se fi demonstrat un beneficiu actual, previzibil a se produce și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității obținerii, în condiții de rentabilitate, de foloase, legat de administrarea nemișcătorului (a se vedea cauzele Buzescu contra României și Isar contra României).

Se mai constată că experții, în calcularea valorii de piață a imobilului, nu s-au abătut de la "Standardul Internațional de evaluare IVS - Cadrul General", reglementare potrivit căreia, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care, un activ ar putea fi schimbat la data evaluării "între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere (...)". Or, așa cum s-a arătat, expertiza pe concluziile căreia instanța de apel și-a fundamentat soluția, a avut în vedere comparabile derivând din tranzacții imobiliare cu locuințe situate în zone similare cu cea în care se găsește imobilul evaluat și a căror dată de înstrăinare este cât mai apropiată de data efectuării expertizei evaluatorii.

Așa fiind, față de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul București prin Primarul general împotriva Deciziei nr. 166/A din 14 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 14 octombrie 2014. Procesat de GGC - AZ