ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2695/2014

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea formulată la 14 mai 2009, V.Ș.

și V.M. au solicitat instanței - în contradictoriu cu Consiliul General al

Municipiului București - să anuleze Hotărârea nr. 14 din 7 aprilie 2009, sub

aspectul sumei ce urmează a li se acorda cu titlu de despăgubiri, apreciată de

reclamanți la 75.000 euro, reprezentând valoarea reală a imobilului supus

exproprierii (casă, în suprafață de 35,15 mp și 2 magazii cu suprafața de 11

mp) situat în București, Șos. O., sector 1.

Reclamanții au mai

solicitat obligarea pârâtului și la plata unor despăgubiri pentru preluarea forțată

a dreptului de proprietate, în cuantum de 50.000 euro, reprezentând prejudicii

materiale și respectiv morale.

În motivarea cererii

se arată că hotărârea atacată este lipsită de temei legal, iar lucrarea

"Pasaj Suprateran Denivelat Basarab" nu este de utilitate publică,

Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 160/2006 prin care

a fost declarată utilitatea publică fiind anulată irevocabil de instanță prin

Sentința civilă nr. 1176 din 9 aprilie 2008.

Se mai susține că în

speță au fost încălcate prevederile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, lege care se aplică cu prioritate și că nu a

fost legal înființată comisia care a emis hotărârea ce se contestă.

Referitor la

cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărâre, se susține că acestea sunt

modice întrucât nu a fost avută în vedere valoarea reală, de piață, a

imobilului supus procedurii de expropriere.

Se mai solicită de

către reclamanți, acordarea de daune materiale și morale dat fiind faptul că petenții

au fost supuși unor suferințe de natură psihică ca urmare a unei proceduri de

negociere nelegală, fiind deposedați de dreptul lor de proprietate referitor la

acest imobil în temeiul unor acte administrative nelegale.

Pârâtul Consiliul

General al Municipiul București a formulat întâmpinare prin care a invocat

excepția lipsei calității sale procesuale pasive în cauză.

Prin cererea

precizatoare formulată de reclamanți la data de 7 octombrie 2009 s-a arătat că,

în speță, are calitatea de pârât Municipiul București prin Primarul General

totodată arătându-se că se renunță la judecarea capătului de acțiune privind

nelegalitatea hotărârii contestate, fiind menținute celelalte capete de cerere

care vizează cuantumul despăgubirilor.

Prin cererea

înregistrată la data de 4 decembrie 2009, reclamanții și-au completat acțiunea

solicitând despăgubiri în sumă de 2500 euro (10625 RON) ca urmare a demolării

ilegale a imobilului proprietatea lor, ocazie cu care le-au fost distruse toate

obiectele de mobilier, veselă, tablouri.

Printr-o altă cerere

depusă la termenul de judecată din data de 1 martie 2010, reclamanții au arătat

că solicită daune evaluate la 3000 euro (12450 RON) pentru distrugerea

integrală a bunurilor aflate în locuință și în spațiul comercial neinclus în expropriere,

precum și despăgubiri în sumă de 50000 euro (207500 RON) față de prejudiciul

moral generat de încălcarea dreptului de proprietate privitor la imobil.

La termenul de

judecată din data de 4 octombrie 2010, ca urmare a decesului reclamantului V.Ș.

și față de prezentarea certificatului de calitate din 24 septembrie 2010, a

fost introdusă în cauză în calitate de reclamantă fiica defunctului, M.D.

Învestit în primă

instanță, Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin Sentința nr. 631

din 2 aprilie 2012, a respins acțiunea, astfel cum a fost completată, ca

neîntemeiată.

I-a obligat în

consecință pe reclamanți, la plata sumei de 600 lei cheltuieli de judecată,

către pârât.

Pentru a se pronunța

astfel, prima instanță a reținut în esență că valoarea despăgubirilor stabilite

prin raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauză de către

Comisia de experți, este inferioară celei menționate în hotărârea ce se

contestă, astfel că suma de 75.000 euro pretinsă ca despăgubire prin cererea

introductivă, apare ca fiind nejustificată, în raport de materialul probator

administrat.

Ca neîntemeiate au

fost privite și solicitările reclamanților, privind acordarea de daune

materiale și morale, urmare exproprierii "abuzive", în condițiile în

care, se arată, acestea nu au fost susținute de dovezile aflate la dosar.

Apelul declarat

împotriva acestei hotărâri de reclamanții V.M. și M.D. a fost admis de Curtea

de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 166A din 14

aprilie 2014, a schimbat sentința în sensul că a admis în parte acțiunea și l-a

obligat pe pârât la plata sumei de 115.795 lei, cu titlu de despăgubiri pentru

imobilul expropriat.

A păstrat în rest

dispozițiile sentinței.

Pentru a decide

astfel, instanța de control judiciar a reținut că prin sintagma "prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele" legiuitorul se referă la prețul

efectiv plătit și consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare

autentice, și nu la ofertele de vânzare ale agențiilor imobiliare.

Or, se arată, comisia

de experți care a efectuat lucrarea științifică la instanța de fond și pe care

aceasta și-a întemeiat soluția, a avut în vedere numai oferte de vânzare pentru

stabilirea valorii de circulație a imobilului în cauză, fiind încălcate în

acest fel dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Ca atare, instanța de

apel s-a raportat la lucrarea științifică efectuată în calea de atac a

apelului, expertiză în care comisia de experți a avut în vedere prețurile

efectiv plătite pentru terenuri de același fel cu cel supus exproprierii,

precum și încheiate la date cât mai apropiate de momentul efectuării

expertizei, pentru a se da eficiență principiului unei juste și prealabile

despăgubiri consacrat de Constituție și de art. 1 din Legea nr. 33/1994, tranzacții

ce au fost atașate raportului de expertiză.

Conform concluziilor

expuse de către această comisie, s-a reținut că valoarea reală a imobilului

expropriat este de 115.795 lei, această valoare fiind stabilită prin metoda

comparației directe și în raport de tranzacții cuprinse în contractul de

vânzare-cumpărare pentru apartamente situate în aceeași zonă, dat fiind faptul

că în perioada de referință nu au fost identificate tranzacții pentru imobilele

- casă de locuit și teren - situate în aceeași zonă sau în zone apropiate,

valoare cu care toți experții au fost de acord și la care părțile nu au

formulat obiecțiuni.

Toate celelalte

valori, conchide instanța de control judiciar, ce au fost calculate de experți

pe parcursul soluționării litigiului au avut în vedere numai oferte de vânzare

pentru imobile situate în zone similare, fără a se face referire la tranzacții

încheiate efectiv care definesc valoarea de piață, conform standardelor

internaționale.

În ceea ce privește

critica formulată de reclamanți privind modul de soluționare a capătului de

cerere vizând acordarea de daune materiale și morale pentru prejudiciul cauzat

prin procedura de expropriere, aceasta a fost privită ca nefondată.

Astfel, se arată, în

mod legal, prima instanță a reținut că reclamanții nu au făcut dovada

producerii vreunui prejudiciu material și moral în patrimoniul acestora, iar în

cadrul apelului, nu au fost depuse înscrisuri care să fie avute în vedere de

către Comisia de experți la calcularea unor despăgubiri.

Proba cu martori

propusă de către reclamante a fost respinsă în mod legal, întrucât aceasta, nu

era de natură a conduce la dovedirea cuantumului prejudiciului, nefiind utilă

soluționării litigiului.

În cauză, a declarat

recurs în termen legal, pârâtul Municipiul București - prin Primar General

care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, în

vigoare la data inițierii demersului judiciar, critică decizia dată în apel, pe

considerentul aplicării greșite a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 "privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică".

Astfel, se arată,

suma stabilită prin raportul de expertiză efectuat în apel, este prea mare în

raport cu valoarea reală a imobilului și față de prețul cu care se vând astfel

de locuințe, în zonă.

Corectă, conchide

recurentul, este suma stabilită prin expertiza efectuată la fond care a

respectat criteriile legale.

Or, contractele de

vânzare-cumpărare depuse la dosar de către intimații reclamanți și care au fost

avute în vedere de expertiza efectuată în apel, vizau imobile cu anumite

îmbunătățiri și o stare de conservare mult mai bună decât cea a imobilului

expropriat.

Recursul se privește

ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.

Se constată că prin

ultima expertiză tehnică judiciară efectuată în apel, pe concluziile căreia

instanța de control judiciar și-a fundamentat soluția, evaluarea proprietății

imobiliare supusă exproprierii, a fost făcută corect, în raport cu exigențele

art. 26 al Legii nr. 33/1994 (potrivit căruia despăgubirea se compune din

valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite) fiind avută în vedere și evoluția pieței imobiliare, în

scădere sau chiar în stagnare, față de perioada la care se raportează reclamanții.

Înalta Curte observă,

din examinarea actelor dosarului, că în faza apelului au fost puse la

dispoziția comisiei de experți un număr suficient de mare de contracte

autentice de vânzare-cumpărare, având ca obiect înstrăinarea unor imobile

similare celui expropriat, din aceeași unitate administrativ-teritorială,

pentru a se putea efectua un raport de expertiză care să respecte exigențele

legii.

Valorificând

concluziile experților, instanța a fost în măsură să dea o interpretare corectă

sintagmelor "valoarea reală a imobilului" și "imobile de același

fel", folosite în cuprinsul art. 26 al Legii nr. 33/1994, ținând seama de

toate asemănările și diferențele cuantificabile din punctul de vedere al

tranzacțiilor de pe piața imobiliară, reflectate în indicii de corecție

aplicabili fiecărei comparabile folosite pentru determinarea prețului.

Cât privește

evaluarea nemișcătorului, concluziile experților au fost clare în a stabili că

valoarea estimată, prin comparație, se încadrează în limitele a 693,87 - 726,95

euro/mp în funcție de corecția netă cea mai mică, rezultată din cea de a 2-a

comparabilă.

Ca atare, raportarea

valorică s-a făcut în moneda europeană, în funcție de nivelul actual al pieței

imobiliare, iar calculul efectiv al despăgubirilor s-a raportat, în mod corect,

la moneda națională, avută în vedere și de tranzacțiile notariale la care chiar

recurenții fac trimitere.

Tot astfel, s-a

reținut corect că reclamanții nu au administrat nicio probă care să ateste

eventualitatea producerii unui prejudiciu, acesta neputând, de altfel, a fi

calculat fără a se fi demonstrat un beneficiu actual, previzibil a se produce

și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul

imposibilității obținerii, în condiții de rentabilitate, de foloase, legat de

administrarea nemișcătorului (a se vedea cauzele Buzescu contra României și

Isar contra României).

Se mai constată că

experții, în calcularea valorii de piață a imobilului, nu s-au abătut de la

"Standardul Internațional de evaluare IVS - Cadrul General",

reglementare potrivit căreia, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru

care, un activ ar putea fi schimbat la data evaluării "între un cumpărător

hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un

marketing adecvat, în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent

și fără constrângere (...)".

Or, așa cum s-a

arătat, expertiza pe concluziile căreia instanța de apel și-a fundamentat

soluția, a avut în vedere comparabile derivând din tranzacții imobiliare cu

locuințe situate în zone similare cu cea în care se găsește imobilul evaluat și

a căror dată de înstrăinare este cât mai apropiată de data efectuării

expertizei evaluatorii.

Așa fiind, față de

cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul București prin Primarul

general împotriva Deciziei nr. 166/A din 14 aprilie 2014 a Curții de Apel

București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 14 octombrie 2014.

Procesat

de GGC - AZ