ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3340/2008

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la data de 15 decembrie 2006, SC I.P.C.T.C.C. SA (în continuare, SC I.P.C.T. SA) a chemat în judecată pe pârâta SC P. SA, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtei din spațiul în suprafață de 2.363,12 mp, situat în cadrul imobilului din București, str. Tudor Arghezi, pentru lipsă de titlu. La data de 14 martie 2007, SC A.G. SRL a depus la dosar o cerere de intervenție în interes propriu, prin care a solicitat, în calitate de acționar majoritar la SC P. SA, respingerea cererii.

Examinând admisibilitatea în principiu a cererii de intervenție, prin încheierea de la 9 mai 2007, prima instanță a respins-o, în principiu, reținând că persoana care a intenționat să intervină în proces nu a făcut dovada unui drept propriu. Ulterior, prin sentința comercială nr. 9817 din 12 septembrie 2007, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei, pentru lipsa titlului, din spațiile în suprafață totală de 2.363,12 mp utili, situate în cadrul imobilului din București, str. Tudor Arghezi, ocupate de pârâtă conform procesului - verbal de predare - primire și schițelor la contractul de închiriere din 1 aprilie 1998, după cum urmează: subsol, demisol, parter, etaj 1 (ocupate parțial) și etajele 2 și 5 ocupate integral.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că, la data de 21 decembrie 1990, în baza H.G. nr. 1333/1990 pentru aplicarea Legii nr. 15/1990, I.P.C.T. a fost reorganizat ca societate comercială pe acțiuni, sub denumirea de I.P.C.T.C.C. SA, iar în temeiul art. 20 din Legea nr. 15/1990, imobilul din str. Tudor Arghezi a devenit proprietate a reclamantei. A mai reținut că la data de 18 noiembrie 1992, între S.R. și Asociația I.P.C.T. – P.A.S. s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare a tuturor acțiunilor I.P.C.T. SA de către salariații acesteia, astfel încât SC I.P.C.T. SA a devenit societate cu capital integral privat. În continuare, instanța de fond a mai constatat că, potrivit clauzei înscrise în art. 6.5.1.

alin. (3) din contractul menționat mai sus, „pentru spațiile folosite de către societatea comercială P. SA în clădirea din str. Tudor Arghezi, cumpărătorul, în calitatea sa de proprietar al acțiunilor, se obligă să încheie contracte de închiriere, prin care chiria va fi non profit, stabilită în baza cheltuielilor de întreținere, reparații, (..)” și a apreciat că o asemenea clauză reprezintă o stipulație pentru altul, prin care vânzătorul acțiunilor, S.R., a obligat cumpărătorul, Asociația I.P.C.T. – P.A.S. să determine proprietarul imobilului, SC I.P.C.T. SA, care nu era parte în contract, să acorde terțului beneficiar P. SA folosința spațiilor pe care aceasta le ocupa deja în cadrul clădirii aflate în proprietatea SC I.P.C.T.

SA, prin încheierea unui contract de închiriere. Tribunalul a luat act de faptul că între data de 18 noiembrie 1992 și data de 1 aprilie 1998, pârâta a ocupat spațiul, plătind o chirie non profit, fără a încheia cu reclamanta un contract de închiriere în formă scrisă, iar un asemenea contract, care a reglementat raporturile locative dintre părți, a fost încheiat în formă scrisă la data de 1 aprilie 1998. Din examinarea acestei convenții supuse prevederilor Codului civil, instanța de fond a constatat că locațiunea a fost încheiată fără termen și, referindu-se la dispozițiile art. 1436 alin. (2) C. civ., a reținut că, dacă părțile nu determină durata închirierii, contractul ia sfârșit prin denunțare unilaterală, cu condiția respectării termenului de preaviz, înțeles ca un interval de timp dintre manifestarea voinței de a desface contractul și data la care contractul urmează să înceteze, ca efect al denunțării.

Prima instanță a mai apreciat că o astfel de manifestare de voință, în sensul desfacerii contractului, este un act unilateral de voință, care produce efecte, chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, ținută, astfel, să suporte desfacerea convenției. De asemenea, a reținut că legea nu prevede vreo formă specială pentru denunțare, dar și că, în orice caz, acțiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinței de denunțare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluționării litigiului. Tribunalul a apreciat că titlul în baza căruia pârâta a ocupat spațiul aflat în proprietatea reclamantei îl reprezintă contractul de închiriere din data de 1 aprilie 1998, aspect care rezultă din interpretarea art. 6.5.1.

alin. (3) din contractul de vânzare - cumpărare de acțiuni, potrivit căruia pentru spațiile folosite la data încheierii contractului de către SC P. SA în clădirea din str. Tudor Arghezi, și de către SC I.P.C.T. SA clădirea din str. Oițelor, cumpărătorul acțiunilor s-a obligat s încheie contracte de închiriere. Prin urmare, s-a constatat că raporturile juridice dintre reclamantă și pârâtă urmau a fi stabilite în baza unui contract de închiriere, care devenea titlul în temeiul căruia pârâta urm să dețină mai departe spațiile pe care le folosea deja în clădire. Așa fiind, s-a apreciat că titlul pârâtei asupra spațiului proprietatea reclamantei nu se putea naște în baza contractului de privatizare încheiat între S.R.

și Asociația I.P.C.T. – P.A.S. și că titlul s-a născut prin încheierea în mod distinct a contractului de închiriere între SC I.P.C.T. SA și SC P. SA, ambele fiind terțe față de contractul de privatizare, invocat ca titlu de către pârâtă. Cu privire la termenul de 20 de ani, vizat de art. 6.5.1. alin. (1) și (2) din contractul de privatizare, prima instanță a constatat că acesta se referă la eventuala înstrăinare, totală sau parțială, a imobilelor situate în București, str. Tudor Arghezi și str. Oițelor și la plata unei sume de bani către vânzător, cu titlu de sancțiune pecuniară, fără a viza, în vreun fel, dreptul de folosință al pârâtei.

Pe de altă parte, Tribunalul a mai reținut că, prin notificarea nr. 6 din data de 5 ianuarie 2006, reclamanta i-a solicitat pârâtei ca în data de 24 ianuarie 2006 să se prezinte la sediul său, pentru negocierea încheierii unui nou contract de închiriere, punându-i în vedere că, în cazul în care nu se va ajunge la un acord, începând cu data stabilită pentru negociere, 24 ianuarie 2006, notificarea valorează denunțare unilaterală, cu acordarea unui preaviz de 15 zile. În urma refuzului pârâtei de a negocia și de a încheia un nou contract de închiriere, prima instanță a constatat că notificarea a reprezentat manifestarea de voință a reclamantei de a desface contractul, ea producând efecte chiar dacă nu a fost acceptată de pârâtă.

Totodată, instanța de fond a înlăturat susținerea pârâtei, potrivit căreia pentru încetarea contractului ar fi fost necesară intervenția instanței judecătorești, constatând că denunțarea unilaterală este una dintre modalitățile de încetare a contractului de închiriere, în condițiile art. 1436 alin. (2) C. civ. Având în vedere considerentele expuse mai sus, prima instanță a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei din spațiile pe care le ocupa în clădirea situată în București, str. Tudor Arghezi, sector 2, pentru lipsa titlului. Împotriva încheierii din data de 9 mai 2007 și a sentinței comerciale nr. 9817 din 12 septembrie 2007 a declarat apel SC A.G. SRL, iar SC P. SA a exercitat calea de atac împotriva sentinței menționate mai sus, solicitându-se schimbarea încheierii în sensul admiterii în principiu a cererii de intervenție în interes propriu formulată de SC A.G.

SRL, dar și schimbarea în tot a sentinței, în sensul respingerii acțiunii, ca neîntemeiată. Curtea de Apel București, prin decizia nr. 79 din 14 februarie 2008, a respins, ca nefondate, cele două apeluri. Împotriva acestei decizii au declarat recurs unic, în termen, pârâta SC P. SA și intervenienta în interes propriu SC A.G. SRL, care au solicitat admiterea recursului lor și modificarea deciziei în sensul admiterii cererii de intervenție în interes propriu formulată de SC A.G. SRL și respingerea cererii de chemare în judecată promovată de reclamantă. În susținerea recursului lor, întemeiat în drept pe prevederile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., recurentele invocă următoarele, în rezumat, motive și argumente: 1. „Cererea de intervenție formulată de SC A.G.

SRL în temeiul art. 49 alin. (2) C. proc. civ., a fost respinsă cu aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.,” (!), întrucât această cerere ar fi, pe de o parte, justificată, iar pe de alta temeinică din perspectiva invocării unui drept propriu. Cererea este întemeiată pentru că unul din motivele pentru care intervenienta a achiziționat pachetul majoritar de acțiuni ale SC P. SA este acela că beneficia de un sediu social și de spațiile necesare realizării obiectului de activitate cu plata unei chirii non profit. În condițiile în care prezenta acțiune a fost admisă, intervenienta, alături de pârâtă, suferă prejudicii importante. 2. Reclamanta SC I.P.C.T.

SA nu are calitate procesuală activă, ceea ce a dus la pronunțarea unor hotărâri judecătorești ale căror motive sunt contradictorii, motiv prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. Astfel, se susține că decizia atacată conține motive contradictorii urmare cărora reclamanta nu poate promova cererea de evacuare, aceasta fiind la îndemâna Asociației I.P.C.T. – P.A.S., dobânditoarea pachetului majoritar de acțiuni la SC I.P.C.T. Instanța face trimitere la calitatea procesuală a Asociației I.P.C.T. – P.A.S. dar subliniază că nici apelanta SC P. și nici intimata nu au avut calitatea de părți semnatare ale contractului de vânzare - cumpărare de acțiuni din 18 noiembrie 1992 și drept urmare, susțin recurentele, niciuna nu a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiului în litigiu, acest drept fiind dobândit de cumpărătoarea acțiunilor.

3. „Sentința (!) recurată este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.”, întrucât SC P. SA deține spațiile în litigiu cu titlu, respectiv în baza art. 6.5.1. alin. final din Contractul de privatizare și nu în temeiul contractului de închiriere din 1 aprilie 1998 cum eronat a reținut instanța de fond. Reținerea instanței în acest sens ar contraveni prevederilor art. 1416 și următoarele C. civ. Se mai susține „clauza cuprinsă în art. 6.5.1. alin. final din contractul de privatizare nu are valoarea unei stipulații pentru altul dublată de promisiunea faptei altuia, ci a unei obligații directe” și chiar în ipoteza în care clauza respectivă ar constitui o stipulație pentru altul, dreptul pârâtei SC P. s-a născut prin simpla încheiere a contractului de privatizare iar nu prin încheierea, la un moment ulterior, a contractului de închiriere.

„Contractul de închiriere nu este unul fără termen, așa cum au reținut cele două instanțe, ci este unul cu termen, respectiv perioada în care I.P.C.T. este proprietarul imobilului, dar nu mai puțin de 20 de ani, astfel cum prevăd dispozițiile art. 6.5.1. din Contractul de privatizare”. Aceasta rezultă din interpretarea sistematică a alineatelor articolului citat și identificarea rațiunii pentru care se impun limitările dreptului de dispoziție al cumpărătorului asupra imobilului. Pentru încetarea contractului de închiriere din data de 1 aprilie 1998 era necesară intervenția instanței judecătorești. Nici contractul de privatizare și nici cel de închiriere nu prevăd vreo posibilitate a uneia din părți să denunțe unilateral raporturile locative și nu există niciun pact comisoriu care să înlăture intervenția instanțelor judecătorești în cazul în care una dintre părți dorește încetarea raporturilor contractuale.

Dar, chiar dacă ar fi avut dreptul să denunțe unilateral contractul de închiriere reclamanta nu a exercitat acest drept iar instanța de fond, reținând că notificarea făcută de reclamantă a reprezentat manifestarea de voință de a desface contractul, a ignorat, fără contraargumente, apărările pârâtei. Examinând recursul prin prisma motivelor și argumentelor formulate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat. Primul motiv de recurs este nefondat întrucât, așa cum corect a reținut și instanța de apel, intervenienta SC A.G. SRL, deși este acționar majoritar al pârâtei și are interes în soluționarea favorabilă acesteia a procesului nu invocă un drept propriu, legat de obiectul acțiunii. Patrimoniul intervenientei este distinct de patrimoniul pârâtei și cum ea nu urmărește ca prin intervenție să-și valorifice un drept propriu, cerință impusă de art. 49 alin. (2) C. proc.

civ., instanța în mod legal a respins cererea de intervenție în interes propriu ca inadmisibilă. Argumentele invocate de intervenientă în sprijinul cererii sale ar fi putut constitui temei pentru o cerere de intervenție în interesul pârâtei, pe care însă SC A.G. SRL nu a formulat-o. Al doilea motiv de recurs este confuz redactat, constituind un amestec ajuridic între motivul prevăzut de pct. 7 al art. 304 C. proc. civ., privind motive contradictorii și cel prevăzut de pct. 9 privind calitatea procesuală activă a reclamantei. Examinând decizia atacată, Înalta Curte constată că nu există contradicții între considerente și dispozitivul acesteia și nici între considerente, argumentele instanței fiind prezentate clar și într-o succesiune logică atât în ceea ce privește calitatea procesuală activă a reclamantei cât și celelalte motive invocate de către apelante.

Instanța nu face nicio trimitere la calitatea procesuală activă sau pasivă a Asociației I.P.C.T. – P.A.S. în acest litigiu, cum greșit susțin recurentele dar reține în mod corect că nici reclamanta și nici pârâta nu au fost părți în contractul de vânzare - cumpărare de acțiuni. Este în mod evident eronată și susținerea din recurs că urmare acestui contract dreptul de proprietate asupra spațiului în litigiu a fost dobândit de cumpărătoarea acțiunilor, când acesta a aparținut atât înainte cât și după încheierea acestui contract, reclamantei. Motivul privind lipsa calității procesuale active a reclamantei nu a fost invocat de nici una din recurente în apelurile lor și ca atare nu poate fi invocat omisso medio direct în recurs.

Cu toate acestea este de menționat că el nu este fondat întrucât calitatea procesuală activă a reclamantei este conferită acesteia de calitatea de proprietar al spațiilor cu privire la care se poartă litigiul. Nici al treilea motiv de recurs, întemeiat pe pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., nu este întemeiat, după cum nu sunt întemeiate nici argumentele aduse în sprijinul acestuia. Instanța de apel, ca și instanța de fond, a reținut în mod corect să pârâta nu deține spațiile în temeiul contractului de vânzare – cumpărare, cum susține, în mod eronat aceasta, ci în temeiul contractului de închiriere din data de 1 aprilie 1998. Contractul de vânzare - cumpărare de acțiuni nu a creat raporturi juridice decât între părți, respectiv între F.P.S.

și Asociația I.P.C.T. – P.A.S., iar clauza din art. 6.5.1. alin. (3) a fost corect interpretată de instanțe ca o stipulație pentru altul, dublată de promisiunea faptei altuia. Ea nu este doar o stipulație pentru altul, cum acceptă și recurenta întrucât prin ea nu se creează un drept în favoarea terțului beneficiar, pârâta ci se asumă doar o obligație de a determina proprietarul spațiilor, reclamanta, de a crea un drept de locațiune. Aceasta pentru că se situau în afara contractului nu numai terțul beneficiar ci și titularul dreptului care urma să fie acordat terțului beneficiar. Este nefondată și susținerea recurentelor că am fi în prezența unui contract de închiriere cu termen. Instanțele au stabilit în mod corect că art. 6.5.1.

alin. (1) stabilește în sarcina cumpărătorului obligația de a nu înstrăina imobilul pe o perioadă de 20 ani, iar alin. (2) completează primul articol, stabilind sancțiunea pentru nerespectarea acestuia și că aceste prevederi sunt independente de cele ale alin. (3) care vizează închirierea spațiului, situație asupra căreia termenul de 20 de ani prevăzut la alin. (1) nu are nicio relevanță. Sunt nefondate și ultimele două argumente invocate de către recurente întrucât instanțele, în mod corect, au reținut că pentru încetarea contractului de închiriere nu era necesară intervenția instanței judecătorești, cu completarea firească în sensul că pentru ca art. 1436 alin. (2) C. civ., să poată deveni operant nu este necesară inserarea în contract a unei clauze care să permită denunțarea unilaterală.

În sensul reținut, corect, de instanțe, atât notificarea emisă de reclamantă la 24 ianuarie 2006 cât mai ales formularea acțiunii în evacuare reprezintă manifestarea de voință neechivocă a reclamantei, în calitate de proprietar al spațiului și locator, de a nu mai continua contractul. Față de cele de mai sus, Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC P. SA București și intervenienta SC A.G. S.R.L. București împotriva deciziei nr. 79 din 14 februarie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 noiembrie 2008.