BEJKO v. ALBANIA

19 decembrie 2008 CUARTA SECȚIUNE Cererea nr. 18439/05 de Astrit BEJKO împotriva Albaniei depusă la 2 mai 2005 DECLARAREA FACTELOR FACTE Dl Astrit Bejko este un național albanez născut în 1950 și locuiește în Chiaravalle, Italia, din 2002. El este reprezentat în fața Curții de către dl S. Puto, avocat practicant în Tirana. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. În 1988, reclamantul a încercat să obțină locuințe de la stat. În 1990 soția sa a fost eliberată cu autorizație de ocupare (autorizim) de către Consiliul Poporului de Vecini (Këshilli Popullor i Lagjes) La 22 mai 1990 s-a încheiat un acord de îngrijire sigură între soția reclamantului și autoritatea de întreținere a locuințelor de stat ( Ndërmarrja Komunale Banesa ) (a se vedea mai jos „Legea internă relevantă” ) La 11 august 1990, reclamantul a încheiat un acord cu autoritatea locală pentru a-l anula și a-l schimba cu un alt apartament, al cărui construcție nu a fost finalizată. El a încheiat un acord provizoriu de securitate în ceea ce privește noul apartament la 17 februarie 1992. În 1992 a intrat în vigoare Legea privind privatizarea locuințelor proprii de stat. De asemenea, a fost instituită o agenție națională de locuințe („agenția”) (a se vedea „Legea internă relevantă” de mai jos). La 24 februarie 1994, municipiul Tirana („Municipalul”), a decis să elibereze reclamantul cu o autorizație de ocupare într-un alt apartament. El nu a putut să încheie un acord de întreținere în condiții de siguranță cu autoritatea de întreținere a locuințelor, având în vedere o scrisoare din 18 aprilie 1994, notificându-i decizia municipalității de a opri o acțiune suplimentară. La 10 mai 1994, municipalitatea și-a revocat decizia din 24 februarie 1994. La 10 octombrie 1996, Consiliul Municipal Tirana („Consiliul”) a hotărât că reclamantul ar trebui furnizată o nouă autorizație de ocupare pentru un alt apartament, care a fost emis la 15 octombrie 1996. Adresa exactă a noului apartament de două camere al reclamantului, care era diferită de adresa apartamentului indicat în decizia municipală din 24 februarie 1994. Clădirea în care a fost localizat noul apartament al reclamantului a fost construită cu ajutorul contribuțiilor unei societăți de stat. În conformitate cu cerințele legale, societatea de stat a prezentat autorităților locale o listă a angajaților săi fără adăpost pentru a avea dreptul la locuințe (a se vedea „Legea internă relevantă” de mai jos). În consecință, o terță parte, R.S., a fost eliberată cu autorizație de ocupare pentru un apartament de o cameră, care a fost descoperit ulterior, coincide cu apartamentul reclamantului (a se vedea mai jos) și, o altă parte, F.D., a fost eliberată cu autorizație pentru un apartament de trei camere, apropiat de apartamentul reclamantului [și R.S.]. La 6 august 1996 F.D. a încheiat un contract provizoriu cu Agenția pentru achiziționarea apartamentului său, în timp ce contractul final a fost încheiat la 11 martie 1997. La 30 ianuarie 1997 R.S. a încheiat un contract provizoriu cu Agenția pentru achiziționarea apartamentului său; contractul final a fost încheiat la 24 februarie 1997. Confrontat cu nevoile de adăpost, reclamantul a ocupat apartamentul la o dată neespecificată în 1996 înainte de finalizarea acestuia. O terță parte, R.B., a ocupat apartamentul vecin pe puterea unei autorizații de ocupare pentru un apartament de două camere. Reclamantul a constatat că societatea de construcții, în conformitate cu instrucțiunile agenției, a modificat lansarea clădirii astfel încât apartamentul ocupat de către reclamant să aibă doar un dormitor [corespondent cu autorizația de ocupare a R.S.]. Apartamentul vecin, alocat R.B., a fost modificat într-un apartament de trei camere în loc de apartamentul original de două camere [aceasta corespunde autorizației de ocupare a F.D.]. Reclamantul și R.B. au transformat apoi apartamentele în apartamente de două camere, cu aprobarea municipiului. Cu toate acestea, în ciuda încercării reclamantului de a încheia un contract de vânzare cu agenția, niciunul nu a fost semnat vreodată [în timp ce agenția a încheiat un contract de vânzare cu R.S.]. Prin scrisoarea din 6 februarie 1997, Agenția a solicitat municipalității și Consiliului să pună capăt ocupării apartamentului reclamantului, deoarece apartamentul era deja atribuit R.S și F.D. La 15 mai 1997, Consiliul a hotărât să modifice autorizația de ocupare a reclamantului din 10 octombrie 1996 și să-i acorde o nouă autorizație pentru un apartament al cărui construcție nu a început. Într-o dată neespecificată, reclamantul a inițiat proceduri juridice care contestă decizia Consiliului din 15 mai 1997. Aceste proceduri, care au continuat până la 27 ianuarie 2003 la diferite nivele de competență, s-au încheiat cu concedierea cererilor reclamantului. Într-o dată neespecificată, în mai 2001, reclamantul a început o grevă de foame pentru a protesta împotriva nedreptăților pe care credea că le-a suferit (a prezentat reduceri de ziar ca dovadă de acest lucru). În consecință, la 20 iulie 2001, Consiliul a hotărât să-și modifice autorizația de ocupare din 15 mai 1997 prin schimbarea adresei la cea indicată în decizia sa din 10 octombrie 1996. În octombrie 2001, reclamantul a fost evacuat forțat din apartamentul său de către poliție. 1. Procedura de la F.D. împotriva reclamantului La 20 ianuarie 1998 F.D. a inițiat o procedură legală împotriva reclamantului. El a solicitat ca reclamantul să-i restaureze camera ocupată ca urmare a modificării planului clădirii. Procedura, care a continuat până la 7 februarie 2005 înainte de diferite nivele de competență, s-a încheiat într-o concluzie că F.D. a achiziționat drepturi de proprietate asupra apartamentului în temeiul contractului de vânzare din 11 martie 1997, în timp ce reclamantul nu a beneficiat de niciun drept de proprietate de la autorizația de ocupare din 1996 a fost revocată în 1997. Niciuna dintre deciziile instanțelor interne nu a contestat finalitatea deciziei Consiliului din 20 iulie 2001 în ceea ce privește dreptul de ocupare al reclamantului recunoscut în cadrul acesteia. 2. Procedințe de către R.S. împotriva reclamantului La 25 septembrie 1997 R.S. a inițiat o procedură legală împotriva reclamantului care l-a solicitat să abandoneze apartamentul, pe care R.S. l-a ocupat ilegal. Procedura a continuat până la 21 noiembrie 2002 înainte de diferite nivele de competență și a dus la concluzia că R.S. a achiziționat drepturi de proprietate asupra apartamentului în temeiul contractului de vânzare din 24 februarie 1997 și că reclamantul nu a beneficiat de niciun drept de proprietate de la autorizația de ocupare din 1996 a fost revocată în 1997. Niciuna dintre deciziile instanțelor interne nu a contestat finalitatea deciziei Consiliului din 20 iulie 2001 în ceea ce privește dreptul de ocupare al reclamantului recunoscut în cadrul acesteia. În septembrie 2002, reclamantul a inițiat o procedură legală împotriva R.S., susținând că contractul de vânzare între R.S. și agenția a fost invalid. Procedura a fost încheiată la 9 decembrie 2004 în favoarea R.S. Legea internă relevantă 1. Constituția Partea relevantă a capitolului V din Constituție, intitulată „Obiectivuri sociale”, se citește după cum urmează: art. 59 „Statul, în cadrul puterilor sale constituționale și a mijloacelor sale disponibile, și în îndeplinirea inițiativei și responsabilităților private, urmărește: ... b. îndeplinirea necesităților locuințelor cetățenilor săi. ...” 2. Codul Civil Dispozițiile relevante ale Codului Civil se citesc: art. 419 – Definirea unei obligații „O obligație este o relație juridică prin care o persoană („debitorul”) este obligată să dea ceva sau să îndeplinească sau să se abțină de a efectua un anumit act în numele unei alte persoane („debitorul”), care are dreptul de a solicita ceva, sau de a solicita performanța sau neperformanța actului.” art. 455 „Obligătorul și obligatorul trebuie să prezinte îngrijire adecvată și trebuie să fie punctuală în îndeplinirea obligației conform conținutului acestuia”. art. 476 „O orice neîndeplinire a unei obligații impune obligației obligației de a asigura compensarea pentru daunele cauzate complimentului, cu excepția cazului în care obligatorul dovedește că neîndeplinirea nu a avut loc din cauza sa. În astfel de cazuri, obligatorul are dreptul la: a. cererea de achiziționare a obligației în natură, în special prin livrarea obiectului sau performanța lucrărilor, precum și compensarea pentru daunele cauzate de întârziere; b. compensarea pentru daunele cauzate de neîndeplinirea obligației.” 3. Legea Guvernului Local (Organizarea și Operațiunea) (Legea nr. 7572 din 10 iunie 1992, modificată de Legea nr. 8652 din 31 iulie 2000) Legea din 1992 a instituit organizarea guvernului local în țară. Au fost stabilite trei unități administrative: comuna (komunë ), municipalitatea (bashkia ) și districtul ( rreth ) ). Organele municipiului erau primarul și consiliul municipal. Una dintre responsabilitățile consiliului municipal era să ia măsuri pentru a asigura ocuparea forței de muncă și locuințe. Avea puterea de a emite porunci și decizii. Legea din 2000 a introdus două unități administrative în plus față de comuna și municipalitate: districtul ( qarku ) și subdivizia (nëndarja ). Secțiunea 10 recunoaște responsabilitatea municipalității în ceea ce privește planificarea urbană, gestionarea terenurilor și locuințelor, astfel cum se prevede în legislația relevantă. 4. Legea privind privatizarea locuințelor deținute de stat (banesa shtetërore) (Legea nr. 7652 din 23 decembrie 1992) Prezenta lege vizează privatizarea locuințelor deținute de stat și crearea unei piețe de locuințe gratuite, permițând chiriașilor să devină proprietari. Acesta a permis persoanelor care au locuit, în temeiul unui acord de pensie sigură, în apartamente deținute de stat să își transfere apartamentul în proprietatea lor privată, după respectarea unei proceduri stabilite, plata prețului de privatizare totală și înregistrarea proprietăților în registrul ipotecă. 5. Decizii și ordonanțe ale Consiliului de Miniștri (a) Ordonanța (urdhëresë) ) cu privire la examinarea cererilor de locuințe și alocarea lor (Ordinitatea nr. 1, din 7 iulie 1989) În temeiul acestei ordonanțe, cetățenii au dreptul de a obține un drept de utilizare a apartamentelor deținute de stat [dreptele de proprietate au rămas în fața statului]. O cerere de locuințe a fost depusă la Consiliul Poporului de Vecin (Këshilli Popullor i Lagjes ), care ar putea acorda dreptul de utilizare a apartamentului prin eliberarea cetățenului cu autorizația de ocupare ( autorizim ). Un acord de îngrijire sigură a fost încheiat în termen de zece zile între chiriașul și autoritatea de întreținere a locuințelor deținută de stat ( Ndërmarrja Komunale Banesa (b) Decizia Consiliului de Miniștri privind construcția, alocarea și administrarea apartamentelor construite de companii de stat (Decizia nr. 577 din 6 decembrie 1993 modificată de Decizia nr. 527 din 17 octombrie 1994) Decizia prevedea că întreprinderile și instituțiile de stat ar putea folosi profiturile lor pentru a construi apartamente pentru a răspunde nevoilor de locuințe ale angajaților lor fără adăpost (punonjësit e pastrehë ). Finanțarea necesară a fost depusă la Agenția Națională de Locație. Alocarea apartamentelor a fost efectuată de societatea sau instituția însuși, conform unei liste de angajați care vor beneficia de aceste locuințe. Lista beneficiarilor a fost depusă la autoritatea locală. (c) Decizia Consiliului de Miniștri privind înființarea Agenției Naționale de Locație ( Enti Kombetar i Banesave (Decizia nr. 431 din 12 octombrie 1992, revocată prin Decizia nr. 198 din 4 mai 1993) Decizia prevedea înființarea Agenției Naționale de Locație, responsabilă de finanțare, construcție și administrare a locuințelor (banesa) ) în țară. Unele dintre responsabilitățile sale includ încheierea contractelor de construcție, finalizarea și vânzarea apartamentelor și cooperarea cu autoritățile locale în îndeplinirea obligațiilor de locuință. În ceea ce privește vânzarea apartamentelor, un contract provizoriu de vânzare a fost încheiat inițial cu partea în cauză, urmat de un contract final de vânzare. Fondurile Agenției Naționale de Locație conțin alocații de către stat și bugete locale, împrumuturi de către instituții financiare interne și internaționale, donații și privatizarea locuințelor deținute de stat (banesa COMPLAINTS Reclamantul se plânge în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție cu privire la neexecuția deciziei Consiliului din 20 iulie 2001. El se plânge, de asemenea, cu privire la durata procedurii aferente. În temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, reclamantul se plâng de încălcarea dreptului său la proprietate ca urmare a neexecuției deciziei Consiliului din 20 iulie 2001. Întrebări PENTRU PARTE Este art. 6 § 1 din Convenția și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția aplicabilă în cazul în cauză? Decizia Consiliului Municipal Tirana din 20 iulie 2001 a generat drepturi aplicabile în numele reclamantului? 2. Reclamantul a epuizat toate căile de recurs interne eficace, conform art. 35 § 1 din Convenție, pentru a asigura aplicarea deciziei Consiliului Municipal Tirana din 20 iulie 2001? 3. A existat o încălcare a art. 6 § 1 din Convenție și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție din cauza faptului că decizia Consiliului Municipal Tirana din 20 iulie 2001 nu a fost pusă în aplicare? 4. A existat o încălcare în acest caz a cerinței de „temp rezonabil” de la art. 6 § 1 din Convenție?

19 December 2008

FOURTH SECTION

Application no. 18439/05

by Astrit BEJKO

against Albania

lodged on 2 May 2005

STATEMENT OF FACTS

THE FACTS

The applicant, Mr Astrit Bejko, is an Albanian national who was born in 1950 and has been living in Chiaravalle, Italy, since 2002. He is represented before the Court by Mr S. Puto, a lawyer practising in Tirana.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

In 1988 the applicant sought to obtain housing from the State. In 1990 his wife was issued with an occupancy authorisation (

autorizim

) by the Neighbourhood People’s Council (

Këshilli Popullor i Lagjes

) to a flat in a State-owned building. On 22 May 1990 a secure-tenancy agreement was concluded between the applicant’s wife and the State-owned housing maintenance authority (

Ndërmarrja Komunale Banesa

) (see “Relevant domestic law” below)

.

On 11 August 1990 the applicant entered into an agreement with the local authority to vacate the flat and exchange it with another flat, whose construction had not been completed. He concluded a provisional secure-tenancy agreement in respect of the new flat on 17 February 1992.

In 1992 the Privatisation of State-Owned Housing Act entered into force. A National Housing Agency (“the Agency”) was also established (see “Relevant domestic law” below).

On 24 February 1994 the municipality of Tirana (“the Municipality”), decided to issue the applicant with an occupancy authorisation to another flat. He was unable to conclude a secure-tenancy agreement with the housing maintenance authority

in the light of a letter of 18 April 1994 notifying him of a decision by the Municipality to halt further action.

On 10 May 1994 the Municipality revoked its decision of 24 February 1994.

On 10 October 1996 the Tirana Municipal Council (“the Council”) decided that the applicant should be provided with a new occupancy authorisation for another flat and this was issued on 15 October 1996. It indicated the exact address of the applicant’s new two-bedroom flat, which was different from the address of the flat indicated in the Municipality’s decision of 24 February 1994.

The building in which the applicant’s new flat was located had been constructed with the aid of contributions from a State-owned company. In accordance with the statutory requirements, the State-owned company had submitted a list of its homeless employees to the local authorities in order to be entitled to housing (see “Relevant domestic law” below). Consequently, a third party, R.S., had been issued with an occupancy authorisation for a one-bedroom flat which it was subsequently discovered coincided with the applicant’s flat (see below) and, another party, F.D., had been issued with authorisation for a three-bedroom flat, adjacent to the applicant’s [and R.S.’s].

On 6 August 1996 F.D. concluded a provisional contract with the Agency for the purchase of his flat, while the final contract was entered into on 11 March 1997. On 30 January 1997 R.S. concluded a provisional contract with the Agency for the purchase of his flat; the final contract was entered into on 24 February 1997.

Confronted with pressing housing needs, the applicant occupied the flat on an unspecified date in 1996 before its completion. A third party, R.B., occupied the neighbouring flat on the strength of an occupancy authorisation for a two-bedroom flat. The applicant found that the construction company, on instructions from the Agency, had amended the layout of the building so that the flat occupied by the applicant had only one bedroom [corresponding to R.S.’s occupancy authorisation]. The neighbouring flat, allocated to R.B., had been modified to a three-bedroom flat instead of the original two-bedroom flat [this corresponded to F.D.’s occupancy authorisation]. The applicant and R.B. then converted the flats into two-bedroom flats, with the approval of the Municipality. However, despite the applicant’s attempt to conclude a sale contract with the Agency, none was ever signed [as the Agency had concluded a sale contract with R.S.].

By a letter of 6 February 1997 the Agency requested the Municipality and the Council to terminate the applicant’s occupancy of the flat since the flat had already been assigned to R.S and F.D. On 15 May 1997 the Council decided to amend the applicant’s occupancy authorisation of 10 October 1996 and to grant him a new authorisation in respect of a flat whose construction had not begun.

On an unspecified date the applicant initiated legal proceedings contesting the Council’s decision of 15 May 1997. These proceedings, which continued until 27 January 2003 at various levels of jurisdiction, ended with the dismissal of the applicant’s claims.

On an unspecified date in May 2001 the applicant began a hunger strike to protest against the injustices he believed he had suffered (he submitted newspaper cuttings as evidence of this). Consequently, on 20 July 2001 the Council decided to amend his occupancy authorisation of 15 May 1997 by changing the address back to the one indicated in its decision of 10 October 1996.

In October 2001 the applicant was forcibly evicted from his flat by the police.

On 20 January 1998 F.D. initiated legal proceedings against the applicant. He requested that the applicant restore to him the room he had occupied as a result of the modification to the layout of the building. The proceedings, which continued until 7 February 2005 before various levels of jurisdiction, ended in a finding that F.D. had acquired property rights over the flat by virtue of the sale contract of 11 March 1997, while the applicant did not enjoy any property rights since his occupancy authorisation of 1996 had been revoked in 1997. None of the domestic courts’ decisions disputed the finality of the Council’s decision of 20 July 2001 in respect of the applicant’s occupancy right recognised therein.

On 25 September 1997 R.S. initiated legal proceedings against the applicant requesting him to vacate the flat, which R.S. alleged he had occupied unlawfully. The proceedings continued until 21 November 2002 before various levels of jurisdiction and resulted in a finding that R.S. had acquired property rights over the flat by virtue of the sale contract of 24 February 1997 and that the applicant did not enjoy any property rights since his occupancy authorisation of 1996 had been revoked in 1997. None of the domestic courts’ decisions disputed the finality of the Council’s decision of 20 July 2001 in respect of the applicant’s occupancy right recognised therein.

In September 2002 the applicant initiated legal proceedings against R.S. alleging that the sale contract between R.S. and the Agency was invalid. The proceedings were concluded on 9 December 2004 in favour of R.S.

Relevant domestic law

The relevant part of Chapter V of the Constitution, which is entitled “Social Objectives”, reads as follows:

Article 59

“The State, within its constitutional powers and the means available to it, and in the fulfilment of the private initiative and responsibility, aims at:

...

b. the fulfilment of the housing needs of its citizens.

...”

The relevant provisions of the Civil Code read:

Article 419 – Definition of an obligation

“An obligation is a juridical relationship through which a person (“the obligor”) is obligated to give something or to perform or to refrain from performing a certain act on behalf of another person (“the obligee”), who has the right to request to be given something, or to request the performance or non-performance of the act.”

Article 455

“The obligor and obligee must show proper care and must be punctual in the discharge of the obligation according to its content”.

Article 476

“Any failure to discharge an obligation shall impose a duty on the obligor to provide compensation for the damage caused to the obligee, except if the obligor proves that the failure to comply occurred through no fault of his own.

In such cases the obligee shall have the right to:

a. demand discharge of the obligation in kind, especially by delivery of the object or performance of the works, as well as compensation for the damage caused by the delay;

b. compensation for the damage caused by the failure to discharge the obligation.”

The 1992 Act established the organisation of local government in the country. Three administrative units were established: the commune (

komunë

), the municipality (

bashkia

) and the district (

rreth

). The organs of the municipality were the mayor and the municipal council. One of the responsibilities of the municipal council was to take measures to provide employment and housing. It had power to issue ordinances and decisions.

The 2000 Act introduced two administrative units in addition to the commune and municipality: the district (

qarku

) and the sub-division (

nëndarja

). Section 10 recognises the municipality’s responsibility for urban planning, land-management and housing as provided for in the relevant legislation.

This Act aimed at privatising State-owned housing and creating a free housing market, empowering tenants to become owners. It enabled individuals residing, by virtue of a secure-tenancy agreement, in flats owned by the State to transfer their flat into their private ownership, upon compliance with a set procedure, payment of the full privatisation price and registration of the property at the mortgage registry.

(a) Ordinance (

urdhëresë

) on the examination of housing requests and their allocation (Ordinance no. 1, dated 7 July 1989)

Under this ordinance, citizens were entitled to obtain a right of use of flats owned by the State [the property rights remained with the State]. A housing request had to be lodged with the Neighbourhood People’s Council (

Këshilli Popullor i Lagjes

), which could grant the right to use the flat by issuing the citizen with an occupancy authorisation (

autorizim

). A secure-tenancy agreement was concluded within ten days between the tenant and the State-owned housing maintenance authority (

Ndërmarrja Komunale Banesa

). At the request of the Neighbourhood People’s Council, the tenants or members of their family could be evicted if they were provided with alternative accommodation.

(b) Decision of the Council of Ministers on the construction, allocation and administration of flats built by State-owned companies (Decision no. 577 of 6 December 1993 as amended by Decision no. 527 of 17 October 1994)

The decision provided that State-owned companies and institutions could use their profits to construct flats to accommodate the housing needs of their homeless employees (

punonjësit e pastrehë

). The necessary funding was deposited with the National Housing Agency. The allocation of flats was conducted by the company or the institution itself, according to a list of employees who would benefit from such housing. The list of beneficiaries was deposited with the local authority.

(c) Decision of the Council of Ministers on the establishment of the National Housing Agency (

Enti Kombëtar i Banesave

) (Decision no. 431 of 12 October 1992 as revoked by Decision no. 198 of 4 May 1993)

The decision provided for the establishment of the National Housing Agency, which was responsible for financing, constructing and administering housing (

banesa

) in the country. Some of its responsibilities include the conclusion of contracts for the construction, completion and sale of flats and cooperation with local authorities in fulfilling their housing obligations. As regards the sale of flats, a provisional sale contract was initially concluded with the party concerned, followed by a final sale contract.

The National Housing Agency’s funds consist of allocations by the State and local budgets, loans by domestic and international financial institutions, donations and the privatisation of State-owned housing (

banesa

).

COMPLAINTS

The applicant complains under Article 6 § 1 of the Convention about the non-enforcement of the Council’s decision of 20 July 2001. He also complains about the length of the related proceedings. Under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, the applicant complains of a violation of his right to property as a result of the non-enforcement of the Council’s decision of 20 July 2001.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Is Article 6 § 1 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention applicable in the present case? Did the Tirana Municipal Council’s decision of 20 July 2001 generate enforceable rights on behalf of the applicant?