SEGUNDA SECȚIUNE CAUZĂ DE YILDIRIR v. TURKEY (Depunerea nr. 21482/03) HOTĂRÂREA (Merits) STRASBOURG 24 noiembrie 2009 FINAL 24/02/2010 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 din Convenție. Acesta poate fi supus revizuirii editoriale. În cazul Yıldırır v. Turcia Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Secțiunea a doua), ședința ca Cameră compusă din: Françoise Tulkens, Președintele, Ireneu Cabral Barreto, Danutė Jočienė, András Sajó, Nona Tsotsoria, Ișıl Karakaș, Kristina Pardalos, judecători și Sally Dolle, grefierul de secțiune care a deliberat în privat la 3 noiembrie 2009, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURĂ Cazul a apărut într-o cerere (nr. 21482/03) împotriva Republicii Turciei depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de către un național turc, dl Zekeriye Yıldırır („reclamantul”), la 21 mai 2003. Reclamantul a fost reprezentat de dl E. Yücel, avocat practicant la Ankara. Guvernul turc (“Guvernul”) a fost reprezentat de agentul lor. Reclamantul a afirmat, în special, că demolarea casei sale constituie o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1. La 3 iunie 2006, președintele secțiunii a doua a hotărât să anunțe cererea Guvernului. De asemenea, s-a hotărât să examineze fondurile cererii în același timp cu admisibilitatea sa (articolul § 3). FACTELE CIRCUMSTANCELE CAUZULUI Reclamantul s-a născut în 1939 și trăiește în Ankara. Pe baza unui permis de construcție obținut la 10 august 1976, dl. M.A. a construit o casă în Boğazkurt, Ankara. Construcția casei și anexele sale a fost finalizată în 1978. Dl. M.A. a plantat copaci în jurul casei și a plătit regulat impozitul pe proprietate autorităților. Proprietatea în cauză a fost ulterior achiziționată de solicitant în 1996 (a se vedea punctul 11 de mai jos). Între timp, la 21 ianuarie 1981, Ministerul lucrărilor publice și decontare a notificat domnului M.A. că permisul său de construcție a expirat la 10 august 1980 și că el nu a solicitat încă un permis de utilizare a proprietăților. În acest context, el a fost solicitat să furnizeze un raport care dovedește că utilizarea proprietății nu a constituit nici o amenințare pentru sănătatea publică sau pentru mediu. La 30 ianuarie 1981 medicul guvernamental din districtul Kızılcahamam a emis un raport în care se declară că utilizarea proprietății în cauză nu a constituit nici o amenințare pentru sănătatea publică și că construcția sa a fost finalizată în conformitate cu reglementările de mediu. La 11 februarie 1981, acest raport a fost prezentat Ministerului. 10. La 10 mai 1981, dl M.A. a depus o cerere de reînnoire a permisului de construcție la Hotărârea Provincială a Construcției din Ankara. La 18 iulie 1996, reclamantul a cumpărat proprietatea de la dl M.A. În aceeași zi, biroul de înregistrare a terenurilor i-a emis un titlu care atestă proprietatea proprietății sale. În plus, primarul satului ( muhtar ) a certificat în scris că proprietarul anterior rezistă în proprietatea în cauză începând cu 11 august 1976. 12. La 11 noiembrie 1998, Hotărârea de Lucrări Publice și Decontare a Guvernării Ankara a anunțat reclamantul că construcția pe terenul său trebuie demolată, deoarece aceasta a fost finalizată în absența permisului de construcție necesar. 13. La 20 noiembrie 1998, aceeași directoră a notificat reclamantului următoarele: „Permisul de construcție pentru proprietate a fost eliberat la 10 august 1976 și a expirat la 10 august 1980. O cerere de reînnoire a permisului de construcție nu a fost depusă în timp. Permisul de utilizare a proprietăților nu a fost obținut. Proprietatea este situată în zona de protecție absolută, care este zona imediată la 300 de metri de surse de apă potabilă. În conformitate cu Legea privind igiena și cu Regulamentul privind prevenirea poluării apei, se interzice construcția în termen de 300 de metri de surse de apă potabilă și bazinul lor. Noiembrie 1998, din aceste motive, a fost eliberată o ordonanță de încetare a construcției în ceea ce privește casa. Întrucât eliberarea unui nou permis de construcție nu este legal posibilă în aceste circumstanțe, se solicită demolare a construcției pe terenul dumneavoastră; altfel se va demoli după adoptarea unei decizii de către Consiliul Administrativ Ankara.” 14. La 5 ianuarie 1999, Consiliul Administrativ Ankara a emis un ordin de demolare bazat pe motivele specificate în notificarea Direcției de Lucrări Publice și Decontare a Guvernatorului Ankara. 15. La 26 februarie 1999, reclamantul a solicitat anularea ordinului de demolare, declarând că construcția a fost finalizată în termen de doi ani de la obținerea permisului necesar, astfel încât eliberarea unui nou permis de construcție nu a fost niciodată necesară. Februarie 1981, atașând documentele solicitate la cererea sa, dar administrația nu a răspuns niciodată. 16. În februarie 1999, reclamantul a interzis o acțiune în fața Curții Civile Kızılcaham pentru a avea statutul juridic al proprietății sale. 17. La 16 februarie 1999, un comitet de experți desemnat de instanță a vizitat locația și, ulterior, a emis un raport care declară că casa pe terenul reclamantului a fost construită cu douăzeci de ani mai devreme. 18. La 22 septembrie 1999, Curtea Administrativă Ankara a hotărât că ordonanța de demolare emise de consiliul administrativ trebuie anulată, declarând după cum urmează: „Administrația nu a demonstrat data exactă a începerii și finalizării construcțiilor în cauză. Deoarece nu era clar că construcția proprietății continuă încă după expirarea permisului de construcție relevant, nu a fost posibil să se decidă despre statutul juridic al construcției. În acțiunea inițiată de solicitant pentru determinarea statutului juridic al proprietății, s-a susținut că casa a fost construită în urmă cu douăzeci de ani. În plus, într-o notificare emisă de Hotărârea Provincială Ankara, s-a declarat că reclamantul a solicitat reînnoirea permisului de construcție la 5 mai 1981. În sfârșit, Legea privind igiena și Regulamentul privind prevenirea poluării apei prevede că construcțiile care nu sunt în conformitate cu dispozițiile sale trebuie întrerupte, nu demolate.” 19. La 29 martie 2001, la apelul administrației, Curtea Supremă de Administrație a anulat această hotărâre din cauza faptului că casa reclamantului a fost construită după expirarea permisului respectiv. 20. La 6 martie 2003, Curtea Administrativă Ankara a urmat decizia Curții Supreme de Administrație și a respins acțiunea reclamantului de anulare a ordinului de demolare. 21. La 21 aprilie 2003, Hotărârea de Lucrări Publice și Decontare a Guvernării Ankara a notificat reclamantului că, în conformitate cu hotărârea Curții Administrative din Ankara din 6 martie 2003, trebuie să-și demoleze casa în termen de treizeci de zile de la primirea notificării. 22. La 26 mai 2004, casa reclamantului a fost demolată de către administrație. II. DIRECȚIE DOMESTICĂ RELEVANTĂ ȘI PRATICE 23. Secțiunea 10 din Legea de Zoning nr. 6785 ( 6785 Sayılı İmar Kanunu , „Legea de Zoning”) cu condiția ca perioada de începere a construcției să fie de un an de la data în care a fost eliberat un permis. În cazul în care construcția nu a început sau nu a fost finalizată în termen de patru ani, trebuie obținut un nou permis. 24. În temeiul secțiunii 16 din Legea Zoning, proprietarul construcției a fost obligat să obțină permisiunea de la Municipiu pentru a utiliza clădirea. A fost necesară o aprobare suplimentară de la Departamentul Medical, confirmand că nu a existat nici un obstacol pentru clădirea utilizată. Administrația (governarea) a fost obligată să elibereze un permis de utilizare a clădirii în termen de treizeci de zile de la data cererii. Administrația a fost considerată a autorizat utilizarea clădirii finalizate sau parțial finalizate în cazul în care nu a răspuns în termenul respectiv. 25. Codul civil turc conține următoarele dispoziții referitoare la înregistrarea proprietăților imobile și drepturile pe care le au: art. 1007 § 1 „Statul este responsabil pentru orice daune care rezultă din menținerea dosarelor de înregistrare a terenurilor... Cazurile care implică responsabilitatea statului sunt tratate de instanțe în care [proprietatea] a fost înregistrată.” art. 1023 „Drepturile persoanelor terțe care achiziționează un bun sau un drept în rem , se bazează pe înregistrările jurnalului de înregistrare și în buna credință, sunt protejate”. 26. Secțiunea 12 din Legea privind procedura administrativă (Legea nr. 2577) citește după cum urmează: „Celui care susține daune ca urmare a unui act administrativ poate aduce direct o acțiune pentru o soluție completă sau o acțiune comună de anulare și o soluție completă în fața Curții Supreme de Administrație sau a Curților Administrative și Fiscale. De asemenea, acestea pot, în primul rând, să aducă o acțiune de anulare și apoi, la încheierea sa, să aducă o acțiune de remediere completă pentru daunele rezultate din notificarea hotărârii sau executarea unui act în termenele necesare...” HOTĂRÂREA ALEGATĂ ÎNCĂLCAREA ARTICOLULUIUI 1 PROTOCOLUL nr. 1 LA CONVENȚIE 27. Reclamantul s-a plâns că a fost privat de proprietatea sa în circumstanțe care erau incompatibile cu cerințele articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, care se menționează după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” 28. Guvernul a contestat acest argument. Admisibilitatea 29. Guvernul a susținut că reclamantul nu a epuizat toate căile de recurs interne disponibile, deoarece nu a reușit să aducă o acțiune pentru o soluție completă (tam yargı davası ) în Curtea Administrativă Ankara împotriva Guvernării Ankara. O acțiune de remediere completă ar fi putut asigura anularea deciziei de demolare a clădirii sau, în mod alternativ, ar fi putut oferi reclamantului o compensare suficientă pentru proprietatea în cauză (a se vedea punctul 26 mai sus). 30. Reclamantul a afirmat că, în absența unei hotărâri favorabile a instanței, o acțiune de remediere completă ar fi condamnată la eșec. Prin urmare, el a susținut că a profitat de toate remediile din legislația internă. 31. Curtea reiterează că, în conformitate cu art. 35 alineatul (1) din Convenție, în mod normal, un reclamant ar trebui să recurgă la soluții care sunt disponibile și suficiente pentru a permite reparații în ceea ce privește încălcările presupuse. Existența remediilor în cauză trebuie să fie suficient de sigure nu numai în teorie, ci și în practică, în lipsa acestora de accesibilitatea și eficacitatea necesare (a se vedea, între altele, Vernillo c. Franța , 20 februarie 1991, § 27, Serie A nr. 198, și Johnston și alții c. Irlanda , 18 decembrie 1986, § 22, Serie A nr. 112). 32. Mai mult, în domeniul epuizării Căile de recurs interne, există o distribuție a sarcinii dovezii. Guvernul trebuie să declare că nu este asemănător să satisfacă Curtea că remedierea a fost eficace, disponibilă în teorie și în practică în momentul respectiv, adică, că a fost accesibilă, a fost capabilă să ofere recurs în ceea ce privește plângerile reclamantului și a oferit perspective rezonabile de succes. Cu toate acestea, odată ce această sarcină de probă a fost satisfăcută, reclamantul trebuie să stabilească că remediul avansat de către Guvern a fost, de fapt, utilizat sau a fost, pentru un motiv anume, inadecvat și ineficient în circumstanțele specifice ale cazului sau că există circumstanțe speciale care l-au alungat din cerință (a se vedea Akdivar și alții c. Turcia , 16 septembrie 1996, § 68 , Raportul hotărârilor și hotărârilor 1996-IV). 33. Pe înțelegerea de mai sus, Curtea constată că reclamantul ar fi putut lua o acțiune pentru o soluție deplină în cadrul Curții administrative din Ankara prin intermediul procedurii în temeiul articolului 12 din Legea privind procedura de procedură administrativă. Cu toate acestea, subliniază că, într-o hotărâre din 6 martie 2003, aceeași instanță a respins deja acțiunea reclamantului de anulare a deciziei de demolare a casei sale ulterioare constatării că construcția casei în cauză era ilegală (a se vedea punctele 19 și 20 de mai sus). Cu alte cuvinte, hotărârea finală a Curții administrative din Ankara a deschis calea demolării casei reclamantului (a se vedea punctul 21 de mai sus). 34. Având în vedere cele de mai sus, Curtea nu consideră că o acțiune de remediere completă, introdusă de reclamant pentru a solicita compensare pentru pierderea suportată ca urmare a demolării casei sale, ar fi avut o perspectiva de succes în circumstanțele cauzei. În acest sens, Curtea constată că Guvernul nu a furnizat nici o decizie administrativă a instanței care demonstrează că se poate adopta cu succes o acțiune de remediere completă ulterioară unei decizii nefavorabile într-o acțiune de anulare a unui act administrativ presupus ilegal. În funcție de ceea ce precede, Curtea respinge motivul guvernului de neepuizare a măsurilor interne de remediere. 35. Curtea constată că cererea nu este vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 din Convenție. De asemenea, constată că aceasta nu este inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 36. Reclamantul susține că autoritățile naționale și-au demolat ilegal casa fără să-i plătească nicio compensație. El a remarcat că nu conține nici o annotare care clasifică casa ca o construcție ilegală sau că nu îl împiedică să fie vândută. Prin urmare, a cumpărat casa de la proprietarul său anterior de bună credință și a avut încredere în înregistrările oficiale păstrate de biroul de înregistrare a terenurilor. Contrar acuzațiilor guvernamentale, proprietarul anterior al casei a obținut permisul de construcție în 1976 și a finalizat construirea casei în 1978; el a început să plătească taxe imobiliare după declararea clădirii la municipalitatea Keçuören. Prin urmare, el nu a depășit termenul de patru ani pentru finalizarea construcției. În plus, comitetul de experți desemnat de Curtea de Primă Instanție Kızılcaham a constatat, de asemenea, în 1999 că clădirea în cauză a fost construită cu 20 de ani mai devreme. Având în vedere cele de mai sus, reclamantul a susținut că demolarea casei sale fără plată a unei compensații și-a încălcat drepturile în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. b) Guvernul 37. Guvernul a recunoscut că demolarea casei reclamantului a constituit o ingerință în drepturile de proprietate, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. Cu toate acestea, în opinia lor, această interferență a fost compatibilă cu siguranța juridică și a avut ca scop asigurarea respectării normelor generale privind interdicțiile de construcție. În acest sens, acestea au remarcat că permisul de construcție pentru construcția în cauză a fost emis la 10 august 1976, în conformitate cu Legea Zoning. Cu toate acestea, permisul nu a fost reînnoit deși validitatea sa expirase la 10 august 1980. Permisul de utilizare a clădirii nu a fost obținut nici. În consecință, reclamantul nu a avut „poziții” în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1, deoarece achiziția lor nu a fost niciodată valabil. În orice caz, a fost imposibil ca autoritățile să elibereze un permis pentru casa reclamantului, deoarece a fost situată în zona protejată a Damului Kurtboğazı, care a furnizat apă potabilă Ankara. Ingerențele în cauză au îndeplinit astfel cerințele de legalitate și nu au fost arbitrare. Acesta a urmărit obiectivele legitime de a păstra mediul, de a proteja sănătatea publică și de a asigura respectarea reglementărilor privind construirea, în vederea asigurării dezvoltării ordonate a zonelor rezidențiale și a mediului rural. Evaluarea Curții 38. Rezumatul jurisprudenței relevante aplicabile în acest caz se poate găsi în hotărârea N.A. și alții c. Turcia (n. 37451/97, §§ 36-37, CEDO 2005 X). 39. Curtea constată că nu este în litigiu între părți că demolarea casei reclamantului a constituit o „privare” a bunurilor în sensul celui de-al doilea paragraf al articolului 1 primul paragraf din Protocolul nr. 1 40. Înainte de a începe cu întrebarea dacă privarea în cauză a fost justificată în circumstanțele cauzei, Curtea constată de la început că reclamantul a achiziționat casa în cauză de la proprietarul său anterior în 1996, se bazează pe înregistrările deținute la biroul de înregistrare a terenurilor. Acesta din urmă, care este singura autoritate pentru înregistrarea și transferul de bunuri imobile, i-a eliberat o acțiune de titlu, atestând deținerea proprietății sale (a se vedea punctul 11 mai sus). În conformitate cu legislația și practicile interne, orice limitare privind aceste bunuri trebuie să fie înscrisă în jurnalul de înregistrare a terenurilor. Drepturile celor care achiziționează bunuri care se bazează pe înregistrările deținute de biroul de înregistrare a terenurilor sunt protejate și orice daune care rezultă din deținerea acestor înregistrări implică responsabilitatea statului (a se vedea punctul 25 de mai sus). 41. Astfel, se pare că reclamantul nu a știut sau ar fi trebuit să știe că casa a fost o construcție ilegală în temeiul legislației interne, deoarece cartea de înregistrare a registrelor de teren nu a conținut nici o anotare privind ilegalitatea construcției și limitarea transferului său. Într-adevăr, guvernul nu a contestat acest lucru. Având astfel achiziționat casa de bună credință și obținut un acte de titlu, reclamantul a plătit taxele și taxele corespunzătoare pe aceasta. Cu alte cuvinte, ca deținător de un acte de titlu care să atestă proprietatea acesteia, reclamantul a avut o „poziție” în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1, fără nicio restricție, până când nu a fost privat de ea de către autoritățile locale. 42. Cu toate acestea, casa reclamantului a fost demolată de către autoritățile locale ulterioară deciziei Consiliului de Administrație din Ankara și hotărârea instanțelor naționale din cauza faptului că a fost o construcție ilegală care constituie o amenințare pentru sănătatea publică și mediul (a se vedea punctele 14 și 20 de mai sus). 43. În acest sens, Curtea remarcă că, deși nu există nicio dispoziție în Convenția care acordă protecția generală mediului, a recunoscut că în societatea actuală, această protecție este o considerație din ce în ce mai importantă (a se vedea Fredin v. Suedia (nu, hotărârea din 18 februarie 1991, Serie A nr. 192, p. 16, § 48). Mai mult, în mai multe cazuri Curtea a abordat întrebări similare și a subliniat importanța protecției mediului (a se vedea, printre multe alte autorități , Tașkın și alții c. Turcia , nr. 46117/99 , CEDH 2004 Moreno Gómez c. Spania , nr. 4143/02 , CEDH 2004 Fadeyeva c. Rusia , nr. 55723/00 , CEDH 2005 IV). Având în vedere cele de mai sus, și având în vedere motivele prezentate de instanțele naționale, Curtea consideră că nu este deloc litigioasă faptul că reclamantul a fost privat de proprietatea sa „în interesul public”, adică protejarea sănătății publice și a mediului (a se vedea Lazaridi c. Grecia , nr. 31282/04, § 34, 13 iulie 2006). 44. Trebuie să se cercete acum dacă interferența în cauză a determinat un echilibru echitabil între interesele reclamantului și interesele societății în ansamblu. Dreptul la compensare în temeiul legislației interne este important pentru evaluarea dacă măsura contestată respectă echilibrul echitabil necesar și, în special, dacă impune o sarcină disproporționată reclamantului. În acest sens, Curtea a susținut anterior că o privare de proprietăți fără plată a unei sume rezonabile legate de valoarea sa va constitui în mod normal o ingerință disproporționată și că o lipsă totală de compensare poate fi considerată justificabilă în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 numai în circumstanțe excepționale (a se vedea N.A. și altele c. Turcia , nr. 37451/97, § 41, CEDO 2005 Nastou v. Grecia (nr. 16163/02, § 33, 15 iulie 2005; Jahn și alții v. Germania [GC], nr. 467220/99, 72203/01 și 72552/01, § 111, ECHR 2005-VI). 45. În cazul instantaneu, reclamantul nu a avut nici o perspectiva realistă de succes în obținerea unei compensații pentru privarea proprietăților sale, având în vedere că instanțele administrative au susținut ordonanța de demolare a Consiliului Administrativ din Ankara (a se vedea punctele 33 și 34 de mai sus). Lipsa oricărui remediu intern pentru a permite reclamantului reparație pentru pierderea casei sale a afectat astfel de deplină bucurie a dreptului său la proprietate. În acest sens, Curtea constată că guvernul nu a citat nicio circumstanță excepțională care să justifice lipsa totală a compensației pentru această privație, chiar dacă legislația internă prevede că statul este responsabil pentru orice daune care rezultă din menținerea înregistrărilor de înregistrare a terenurilor (a se vedea punctul 25 de mai sus). Prin urmare, după recunoașterea reclamantului ca proprietar legal al casei în cauză prin emiterea unei acte de titlu, responsabilitatea autorităților naționale a fost angajată automat pentru daunele suferite de solicitant ca urmare a demolării casei sale. 46. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că, în detrimentul său, nu a acordat nicio compensație reclamantului, echilibrul echitabil care trebuie să fie atins între protecția proprietății și cerințele interesului general (a se vedea N.A. și alții, citate mai sus, § 42). Prin urmare, s-a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția. II. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEI 47. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale și dacă dreptul intern al Înălții Parte contractanți în cauză permite doar repararea parțială, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” 48. Reclamantul a solicitat 57.977 lira turcă (TRL) (aproximativ 27.000 euro (EUR)) în ceea ce privește prejudiciile materiale și 100.000 TRL (aproximativ 46.500 EUR) pentru prejudicii morale pentru stresul și anxietatea suferite de familia sa. El nu a prezentat nici o cerere cuantificată în ceea ce privește costurile și cheltuielile. 49. Guvernul a susținut că sumele solicitate de reclamant au fost speculative și nesubstanțiate. 50. În circumstanțele cazului, Curtea consideră că întrebarea aplicării articolului 41 nu este pregătită pentru decizie și trebuie rezervată, având în vedere în mod corespunzător posibilitatea unui acord între Statul pârât și reclamant. Pentru aceste motive, Curtea declară în mod neobișnuit cererea admisibilă; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține că întrebarea aplicării articolului 41 din Convenție nu este pregătită pentru decizie; în consecință, (a) rezervă această întrebare; (b) invită Guvernul și reclamantul să prezinte, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine definitivă în conformitate cu art. 2 din Convenție, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le pot ajunge; (c) rezervă președintelui camerei competența de a fixa același lucru, dacă este necesar. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 24 noiembrie 2009, în conformitate cu art. 77 § § 2 și 3 din Regulamentul Curții.
SECOND SECTION
YILDIRIR v. TURKEY
(Application no. 21482/03)
(Merits)
24 November 2009
FINAL
24/02/2010
This judgment has become final under Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.
In the case of
Yıldırır v. Turkey
,
The European Court of Human Rights (Second Section), sitting as a Chamber composed of:
Françoise Tulkens,
President,
Ireneu Cabral Barreto,
Danutė Jočienė,
András Sajó,
Nona Tsotsoria,
Ișıl Karakaș,
Kristina Pardalos,
judges,
and Sally Dollé,
Section Registrar
,
Having deliberated in private on 3 November 2009,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
1.
The case originated in an application (no. 21482/03) against the Republic of Turkey lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Turkish national, Mr Zekeriye Yıldırır (“the
applicant”), on 21 May 2003.
2.
The applicant was represented by Mr E. Yücel, a lawyer practising in Ankara. The Turkish Government (“the Government”) were represented by their Agent.
3.
The applicant alleged, in particular, that the demolition of his house constituted a violation of Article 1 of Protocol No. 1.
4.
On 3 June 2006 the President of the Second Section decided to give notice of the application to the Government. It was also decided to examine the merits of the application at the same time as its admissibility (Article
29
I.
5.
The applicant was born in 1939 and lives in Ankara.
6.
On the basis of a construction permit obtained on 10 August 1976, Mr
M.A. built a house in Boğazkurt, Ankara. The construction of the house and its annexes was completed in 1978. Mr M.A. planted trees around the house and regularly paid property tax to the authorities. The property in question was subsequently purchased by the applicant in 1996 (see paragraph 11 below).
7.
In the meantime, on 21 January 1981 the Ministry of Public Works and Settlement notified Mr M.A. that his construction permit had expired on 10
August 1980 and that he had not yet applied for a property utilisation permit. In this context, he was requested to provide a report proving that the utilisation of the property did not pose any threat to public health or to the environment.
8.
On 30 January 1981 the Kızılcahamam district government doctor issued a report stating that the utilisation of the property in question did not pose any threat to public health and that its construction had been completed in compliance with the environmental regulations.
9.
On 11 February 1981 that report was submitted to the Ministry.
10.
On 10 May 1981 Mr M.A. filed an application with the Ankara Provincial Construction Directorate for the renewal of the construction permit. In response, the administration notified him on 21 May 1982 that his application was currently being dealt with.
11.
On 18 July 1996 the applicant bought the property from Mr M.A. On the same day, the land registry office issued him a title deed attesting his ownership of the property. Furthermore, the village mayor (
muhtar
) certified in writing that the previous owner had been residing in the property in question since 11
August 1976.
12.
On 11 November 1998 the Directorate of Public Works and Settlement of the Ankara Governorship notified the applicant that the construction on his land must be demolished as it had been completed in the absence of the required construction permit.
13.
On 20 November 1998 the same directorate notified the following to the applicant:
“The construction permit for the property was issued on 10 August 1976 and expired on 10 August 1980. An application for the renewal of the construction permit was not filed in time. The required property utilisation permit was not obtained either. The property is located in the absolute protection zone, which is the immediate zone within 300 metres of sources of drinkable water. According to the Law on Hygiene and the Regulation on the Prevention of Water Pollution, construction within 300
metres of sources of drinking water and their basin is prohibited. On 11
November 1998, for these reasons, an order for the cessation of construction was issued regarding the house. As the issue of a new construction permit is not legally possible in these circumstances, it is requested that the construction on your land be demolished; otherwise it shall be demolished following the adoption of a decision by the Ankara Administrative Council.”
14.
On 5 January 1999 the Ankara Administrative Council issued a demolition order based on the reasons specified in the notification of the Directorate of Public Works and Settlement of the Ankara Governorship.
15.
On 26 February 1999 the applicant sought the annulment of the demolition order, stating that the construction had been completed within two years after the required permit had been obtained, so that the issue of a new construction permit was never required. He further maintained that the previous owner had also applied for a property utilisation permit on 11
February 1981, attaching the requested documents to his application, but that the administration had never responded.
16.
In February 1999 the applicant brought an action before the Kızılcahamam Civil Court to have the legal status of his property determined.
17.
On 16 February 1999 a committee of experts appointed by the court visited the location and subsequently issued a report stating that the house on the applicant's land had been constructed twenty years earlier.
18.
On 22 September 1999 the Ankara Administrative Court decided that the demolition order issued by the administrative council had to be annulled, stating as follows:
“The administration failed to prove the exact date of the beginning and completion of the construction in question. As it was not definite that the construction of the property still continued after the expiry of the relevant construction permit, it was not possible to decide on the
legal
status of the construction.
In the action brought by the applicant for the determination of the legal status of the property, it was held that the house was constructed twenty years ago. Furthermore, in a notification issued by the Ankara Provincial Directorate it was stated that the applicant had applied for the renewal of the construction permit on 5 May 1981. Finally, the Law on Hygiene and Regulation on the Prevention of Water Pollution provides that constructions that are not in compliance with its provisions shall be discontinued, not demolished.”
19.
On 29 March 2001, upon the administration's appeal, the Supreme Administrative Court quashed that judgment on the grounds that the applicant's house had been constructed after the relevant permit had expired.
20.
On 6 March 2003 the Ankara Administrative Court followed the Supreme Administrative Court's decision and dismissed the applicant's action for the annulment of the demolition order.
21.
On 21 April 2003 the Directorate of Public Works and Settlement of the Ankara Governorship notified the applicant that, pursuant to the Ankara Administrative Court's judgment of 6 March 2003, he must have his house demolished within thirty days of his receipt of the notification.
22.
On 26 May 2004 the applicant's house was demolished by the administration.
II.
RELEVANT DOMESTIC LAW AND PRACTICE
23.
Section 10 of the now defunct Zoning Law No. 6785 (
6785 Sayılı İmar Kanunu
, “Zoning Law”) provided that the period for beginning construction was one year from the date on which a permit was issued. In the event that construction had not started or had not been completed within four years, a new permit needed to be obtained.
24.
Under section 16 of the Zoning Law the construction owner was required to obtain permission from the Municipality in order to use the building. A further approval was needed from the Medical Department, confirming that there was no obstacle to the building being used. The administration (governorship) was required to issue a permit to use the building within thirty days of the date of the application. The administration was deemed to have authorised the use of the completed or partly completed building in the event that it failed to reply within that time-limit.
25.
The Turkish Civil Code contains the following provisions concerning the registration of immovable property and the rights upon it:
Article 1007 § 1
“The State is responsible for any damage resulting from the keeping of land registry records...
Cases involving the responsibility of the State are dealt with by the courts where the [property] was registered.”
Article 1023
“The rights of third persons who acquire a property or right
in rem
, relying on the records of the land registry log book and in good faith, shall be protected.”
26.
Section 12 of the Administrative Procedure Law (Law no. 2577) reads as follows:
“Any person who sustains damage as a result of an administrative act may directly bring an action for a full remedy or a joint action for annulment and full remedy before the Supreme Administrative Court or Administrative and Tax Courts. They may also first bring an action for annulment and then, upon its conclusion, bring an action for a full remedy for the damage resulting from the notification of the judgment or the execution of an act within the required time-limits...”
I.
ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL No. 1 TO THE CONVENTION
27.
The applicant complained that he had been deprived of his property in circumstances which were incompatible with the requirements of Article
1 of Protocol No. 1 to the Convention, which reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
28.
The Government contested that argument.
A.
Admissibility
29.
The Government submitted that the applicant had not exhausted all available domestic remedies as he had failed to bring an action for a full remedy (
tam yargı davası
) in the Ankara Administrative Court against the Ankara Governorship. A full-remedy action could have secured the annulment of the decision to demolish the building or, alternatively, could have provided the applicant with sufficient compensation for the property in question (see paragraph 26 above).
30.
The applicant asserted that, in the absence of any favourable court decision, a full-remedy action would be doomed to failure. He therefore claimed that he had availed himself of all remedies in domestic law.
31.
The Court reiterates that under Article 35 § 1 of the Convention, recourse should normally be had by an applicant to remedies which are available and sufficient to afford redress in respect of the breaches alleged. The existence of the remedies in question must be sufficiently certain not only in theory but also in practice, failing which they will lack the requisite accessibility and effectiveness (see,
inter alia
,
Vernillo v. France
, 20
February 1991, § 27, Series A no. 198, and
Johnston and Others v. Ireland
, 18 December 1986, § 22, Series A no. 112).
32.
Furthermore, in the area of the
exhaustion of
domestic
remedies, there is a distribution of the burden of proof. It is incumbent on the Government claiming non-exhaustion to satisfy the Court that the remedy was an effective one, available in theory and in practice at the relevant time, that is to say, that it was accessible, was one which was capable of providing redress in respect of the applicant's complaints and offered reasonable prospects of success.
However, once this burden of proof has been satisfied it falls to the applicant to establish that the remedy advanced by the Government had in fact been used or was for some reason inadequate and ineffective in the particular circumstances of the case or that there existed special circumstances absolving him or her from the requirement (see
Akdivar and Others v. Turkey
, 16 September 1996, § 68,
Reports of Judgments and Decisions
33.
On the above understanding, the Court notes that the applicant could have brought an action for a full remedy in the Ankara Administrative Court using the procedure under section 12 of the Administrative Procedure Law. However, it points out that, in a judgment dated 6 March 2003, the same court had already dismissed the applicant's action for the annulment of the decision to demolish his house subsequent to the finding that the construction of the house in question in the area was unlawful (see paragraphs 19 and 20 above). In other words, the Ankara Administrative Court's final judgment paved the way for the demolition of the applicant's house (see paragraph 21 above).
34.
In view of the above, the Court does not consider that an action for a full remedy, brought by the applicant in order to claim compensation for the loss sustained as a result of the demolition of his house, would have had any prospect of success in the circumstances of the case. In this connection, the Court notes that the Government have not furnished any administrative court decision demonstrating that one can successfully bring an action for a full remedy subsequent to an unfavourable decision in an action for annulment of an allegedly unlawful administrative act. In the light of the foregoing, the Court dismisses the Government's plea of non-exhaustion of domestic remedies.
35.
The Court notes that the application is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. It further notes that it is not inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.
B.
Merits
1.
The parties' submissions
(a)
The applicant
36.
The applicant contended that the national authorities had unlawfully demolished his house without paying him any compensation. He noted that the land registry did not contain any annotation classifying the house as an illegal construction or preventing it from being sold. He had thus bought the house from its previous owner in good faith and trusting the official records kept by the land registry office. Contrary to the Government's allegations, the previous owner of the house had obtained the construction permit in 1976 and finished building the house in 1978; he had started paying real estate tax after declaring the building to the Keçiören Municipality. He had therefore not exceeded the four-year time-limit for completing the construction. Furthermore, the committee of experts appointed by the Kızılcahamam First-Instance Court had also found in 1999 that the building in question had been constructed 20 years earlier. In view of the foregoing, the applicant claimed that the demolition of his house without payment of any compensation had breached his rights under Article 1 of Protocol No. 1.
(b)
The Government
37.
The Government acknowledged that the demolition of the applicant's house had amounted to an interference with property rights, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1. However, in their opinion, this interference had been compatible with legal certainty and had aimed at ensuring compliance with the general rules concerning prohibitions on construction. In this connection, they noted that the construction permit for the building in question had been issued on 10 August 1976, in accordance with the Zoning Law. Yet, the permit had not been renewed although its validity had expired on 10 August 1980. The permit to use the building had not been obtained either. Accordingly, the applicant did not have “possessions” within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 since their acquisition had never been valid. In any event, it was impossible for the authorities to issue a permit for the applicant's house since it was located in the protected zone of the Kurtboğazı Dam, which supplied drinking water to Ankara. The interference in question had thus met the requirement of lawfulness and had not been arbitrary. It had pursued the legitimate aims of preserving the environment, protecting public health and ensuring compliance with building regulations, with a view to guaranteeing the orderly development of residential areas and the countryside.
2.
The Court's assessment
38.
The summary of the relevant case-law applicable in the present case can be found in the judgment of
N.A. and Others v. Turkey
(no. 37451/97, §§ 36-37, ECHR 2005
‑
X).
39.
The Court notes that it is not in dispute between the parties that the demolition of the applicant's house amounted to a “deprivation” of property within the meaning of the second sentence of the first paragraph of Article 1 of Protocol No. 1.
40.
Before embarking upon the question whether the deprivation concerned was justified in the circumstances of the case, the Court notes at the outset that the applicant purchased the house in question from its previous owner in 1996, relying on the records kept at the land registry office. The latter, which is the sole authority for the registration and transfer of immovable property, issued a title deed to him, attesting his ownership of the property (see paragraph 11 above). According to domestic law and practice, any limitation concerning such property must be entered in the land registry log book. The rights of those who acquire property relying on the records kept by the land registry office are protected and any damage resulting from the keeping of those records engages the responsibility of the State (see paragraph 25 above).
41.
That being so, it does not appear that the applicant knew or ought to have known that the house was an illegal construction under the domestic law since the land registry log book did not contain any annotation concerning the illegality of the construction and limiting its transfer. Indeed, the Government did not dispute that. Having thus purchased the house in good faith and obtained a title deed, the applicant paid the appropriate taxes and duties on it. In other words, as holder of a title deed attesting his ownership of the house, the applicant had a “possession” within the meaning of Article 1 of Protocol No.
1, without any restriction, until he was deprived of it by the local authorities.
42.
However, the applicant's house was demolished by the local authorities subsequent to the decision of the Ankara Administrative Council and the judgment of the national courts on the grounds that it was an illegal construction which posed a threat to public health and the environment (see paragraphs 14 and 20 above).
43.
In that connection, the Court notes that, although there is no provision in the Convention affording general protection for the environment, it has recognised that in today's society such protection is an increasingly important consideration (see
Fredin v. Sweden (no.
1)
, judgment of 18
February 1991, Series
A no.
192, p.
16, §
48). Furthermore, in a number of cases the Court has dealt with similar questions and stressed the importance of the protection of the environment (see, among many other authorities,
Tașkın and Others v. Turkey
, no.
‑
X;
Moreno Gómez v. Spain
, no.
‑
X;
Fadeyeva v. Russia
, no.
2005
‑
IV). In view of the foregoing, and having regard to the reasons given by the national courts, the Court considers that it is beyond dispute that the applicant was deprived of his property “in the public interest”, namely to protect public health and the environment (see
Lazaridi v. Greece
, no.
31282/04, §
34, 13 July 2006). It follows that this deprivation of property pursued a legitimate aim.
44.
It now needs to be ascertained whether the interference in question struck a fair balance between the interests of the applicant and those of society as a whole. The right to compensation under domestic legislation is material to the assessment of whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it imposes a disproportionate burden on the applicant. In this regard, the Court has previously held that a deprivation of property without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference, and that a total lack of compensation can be considered justifiable under Article 1 of Protocol No.
1 only in exceptional circumstances (see
N.A. and Others v. Turkey
, no.
37451/97, §
‑
X;
Nastou v. Greece (no.
2)
, no.
16163/02, § 33, 15 July 2005;
Jahn and Others v. Germany
[GC], nos.
46720/99, 72203/01 and 72552/01, § 111, ECHR 2005-VI).
45.
In the instant case, the applicant did not have any realistic prospect of success in obtaining compensation for the deprivation of his property, given that the administrative courts upheld the Ankara Administrative Council's demolition order (see paragraphs 33 and 34 above). The lack of any domestic remedy to afford the applicant redress for the loss of his house thus impaired the full enjoyment of his right to property. In this connection, the Court notes that the Government did not cite any exceptional circumstances to justify the total lack of compensation for that deprivation, even though the domestic legislation stipulates that the State is responsible for any damage resulting from the keeping of land registry records (see paragraph 25 above). Thus, having recognised the applicant as the legal owner of the house in question by issuing a title deed, the national authorities' responsibility was automatically engaged for the damage suffered by the applicant as a result of the demolition of his house.
46.
In view of the above, the Court considers that the failure to award any compensation to the applicant upset, to his detriment, the fair balance which has to be struck between the protection of property and the requirements of the general interest (see
N.A. and Others
, cited above, §
42). There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
II.
APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
47.
Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
48.
The applicant claimed 57,977 Turkish liras (TRL) (approximately 27,000 euros (EUR)) in respect of pecuniary damage and TRL 100,000 (approximately EUR 46,500) for non-pecuniary damage for the stress and anxiety suffered by his family. He did not submit any quantified claim in respect of costs and expenses.
49.
The Government submitted that the amounts claimed by the applicant were speculative and unsubstantiated.
50.
In the circumstances of the case, the Court considers that the question of the application of Article 41 is not ready for decision and must be reserved, due regard being had to the possibility of an agreement between the respondent State and the applicant.
1.
Declares
the application admissible;
2.
Holds
that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;
3.
Holds
that the question of the application of Article 41 of the Convention is not ready for decision;
accordingly,
(a)
reserves
the said question;
(b)
invites
the Government and the applicant to submit, within three months from the date on which the judgment becomes final according to Article
44
§
2 of the Convention, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach;
(c)
reserves
the further procedure and
delegates
to the President of the Chamber the power to fix the same if need be.
Done in English, and notified in writing on 24 November 2009, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Sally Dollé
Françoise Tulkens
Registrar
President