HOTTER v. AUSTRIA

Reclamantul, dl Jakob Hotter, este un național austriac născut în 1955 și locuiește în Gerlos. El a fost reprezentat în fața Curții de către dl E. Stöger, un avocat care practică în Innsbruck. Guvernul austriac (“Guvernul”) a fost reprezentat de agentul lor, Ambasadorul H. Tichy, șef al Departamentului de Drept Internațional la Ministerul Federal al Afacerilor Externe. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părțile, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul este un fermier de timp parțial și instructor de schi care locuiește în Gerlos, Tirol. El are dreptul să permită animalelor să se hrănească pe iarbă pe o anumită parcelă de teren, adică pe o parcelă nr. 114/17 din registrul terestrelor Gerlos, care aparține E. (drepturile de grajd – Weiderecht). Această teren este teren de construcție. La 16 august 2000 E. a solicitat un permis de construcție pentru construcția unui parcare subteran pe plot nr. 114/17. La 7 septembrie 2000, primarul Gerlos, în calitate de autoritatea de construcție, a efectuat o audiere orală pe site-ul proiectului. Reclamantul nu a fost convocat la această audiere. În cursul audierii, reclamantul, care a apărut totuși, a afirmat că, în calitate de titular al drepturilor de pășune pe site-ul de construcții propus, a trebuit să fie considerat parte la procedurile privind permisul de construcție și s-a opus proiectului de construcție. Prin decizia din 2 mai 2001, primarul a acordat permisul de construcție. El a respins obiecțiile reclamantului ca fiind inadmisibil pentru că nu era vecin în sensul articolului 25 din Legea Tiroleană privind construcția (Bauordnung). El i-a informat că orice litigiu privind drepturile de pășune trebuie rezolvat în fața instanțelor civile obișnuite. La 7 august 2001, Consiliul Municipal Gerlos (Gemeinderat) a respins recursul reclamantului împotriva acestei decizii ca fiind inadmisibil deoarece reclamantul nu a fost parte în procedurile de construcție în sensul articolului 25 din Legea privind construcțiile. La 23 august 2001, reclamantul a depus obiecții împotriva deciziei Consiliului Municipal (Vorstellung) cu guvernul regional. Reclamantul a susținut că deciziile, prin care el nu a fost acceptat ca parte, au fost greșite. El a susținut că art. 25 § 2 din Legea privind construcțiile, care a acceptat în mod explicit persoanele care dețin dreptul de a construi (Bauberechtigte) ca părți în cadrul procedurii privind autorizarea de construcție, ar trebui interpretat ca și extinderea statutului unei părți persoane care au fost titulare de alte tipuri de servitude îngropate terenul persoanelor terțe. La 25 februarie 2002, guvernul regional a susținut decizia municipiului și a constatat că formularea articolului 25 din Legea Clădirii era clară și fără ambiguitate și a conferit statutul unei părți către vecini, și anume persoanele care sunt proprietarii de terenuri situate la o distanță specifică de proiectul de construcție propus și persoanele care dețin dreptul de a construi pe terenul în cauză. În calitate de obiter dictum, guvernul regional a adăugat că situația juridică a unei persoane care dețin drepturi de pășune a fost protejată în mod egal în temeiul dreptului civil, deoarece, în cazul în care un permis de clădire a încălcat drepturile civile ale acestei persoane, o instanță civilă ar putea emite o interdicție privind desfășurarea lucrărilor de construcție. La 8 aprilie 2002, reclamantul a depus o plângere la Curtea Administrativă, reprezentând argumentele pe care le-a susținut în fața guvernului regional. El nu a depus o plângere la Curtea Constituțională. La 26 iunie 2002, guvernul regional a prezentat observațiile sale. La 27 septembrie 2005, Curtea Administrativă a respins plângerea reclamantului. Acesta a constatat că autoritățile de construcție și guvernul regional au constatat corect că drepturile reclamantului de pășune nu i-au conferit poziția de vecin în sensul articolului 25 din Legea privind clădirea. Procedurile privind permisul de construcție au numai scopul de a stabili că nu există obstacole în temeiul dreptului public (reglementările relevante privind construcția) împotriva unui proiect de construcție planificat, dar autoritățile de construcție nu au competența de a examina și de a decide dacă un proiect de construcție planificat interferează cu drepturile private ale terțelor. La 28 octombrie 2005, această decizie a fost acordată avocatului reclamantului. Secțiunea 25 din Legea privind construcțiile tiroleane (Bauordnung) se citește după cum urmează: „(1) Reclamantul pentru permisul de construcție și vecinii sunt părți ale procedurii privind permisul de construcție. (2) Vecinii sunt proprietarii de parcele de teren care sunt imediat adjacente site-ului de construcție, sau în cazul în care cel puțin un punct din granițele lor se află la o distanță de 15 m de la un punct de-a lungul graniței site-ului de construcție. În plus, persoanele care au dreptul de a construi pe un astfel de teren sunt considerate vecine. (3) Vecinii a căror parcele de teren se ascund direct la locul de construcție sau în cazul în care cel puțin un punct din granița lor este la o distanță de 5 m de la un punct de la granița locului de construcție, au dreptul de a cere nerespectarea următoarelor dispoziții în temeiul Actului de construcție și al Actului de planificare regională, în măsura în care aceste dispoziții servesc, de asemenea, pentru a le proteja: a) specificațiile planului de dezvoltare a terenurilor în ceea ce privește protecția împotriva poluării; b) dispoziții de protecție a incendiilor; c) specificațiile planului de zonare în ceea ce privește liniile de construcție, liniile de frontieră ale clădirilor, tipul de construcție și înălțimea sa; d) dispozițiile privind distanțele în temeiul sectului 6; e) în cazul în care un plan general de zonare a terenurilor și un plan de zonare suplimentară cu specificațiile planului general și nu există, absența cerințelorului de la secțiunea 55 (1) sau secțiunile 113 (1) din Legele de planificare regionale din 2006. (4) Alte vecine au dreptul de a cere nerespectarea dispozițiilor enumerate în literele a) și b) din alin. (3), în măsura în care aceste dispoziții servesc, de asemenea, pentru a le proteja. (5) Dacă în audierea privind proiectul de construcție se prezintă obiecții de drept privat, autoritatea se străduiește, cât mai mult posibil, să realizeze un acord. În cazul în care se poate ajunge la un acord, acest lucru este documentat în raportul audierii. Dacă nu se ajunge la un acord, vecinul se trimite la recursul legal obișnuit pentru obiecțiile sale. Aceste obiecții sunt exprimate în permisul de construcție.”

The applicant, Mr Jakob Hotter, is an Austrian national who was born in 1955 and lives in Gerlos. He was represented before the Court by Mr E. Stöger, a lawyer practising in Innsbruck. The Austrian Government (“the Government”) were represented by their Agent, Ambassador H. Tichy, Head of the International Law Department at the Federal Ministry of Foreign Affairs. The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. The applicant is a part-time farmer and ski instructor residing in Gerlos, Tyrol. He is entitled to allow his livestock to feed on grass on a certain plot of land, namely plot no. 114/17 of the Gerlos land register which belongs to E. (grazing rights – Weiderecht). That land is building land. On 16 August 2000 E. applied for a building permit for the construction of an underground car park on plot no. 114/17. On 7 September 2000 the Mayor of Gerlos, as the building authority, conducted an oral hearing on the site of the project. The applicant had not been summoned to that hearing. In the course of the hearing the applicant, who had appeared nevertheless, claimed that as a holder of grazing rights on the proposed building site he had to be considered a party to the building permit proceedings and objected to the construction project. By decision of 2 May 2001 the Mayor granted the building permit. He rejected the applicant's objections as inadmissible because he was not a neighbour within the meaning of section 25 of the Tyrolean Building Act (Bauordnung). He informed him that any dispute concerning the grazing rights had to be settled before the ordinary civil courts. On 7 August 2001 the Gerlos Municipal Council (Gemeinderat) dismissed the applicant's appeal against that decision as inadmissible because the applicant was not a party to the building proceedings within the meaning of section 25 of the Building Act. On 23 August 2001 the applicant lodged objections against the Municipal Council's decision (Vorstellung) with the regional government. The applicant submitted that the decisions, whereby he had not been accepted as a party, were wrong. He claimed that section 25 § 2 of the Building Act, which explicitly accepted persons holding a right to build (Bauberechtigte) as parties in building permit proceedings, should be interpreted as also extending the status of a party to persons who were holders of other kinds of servitudes encumbering the land of third persons. On 25 February 2002 the regional government upheld the municipality's decision. It found that the wording of section 25 of the Building Act was clear and unambiguous and only conferred the status of a party on neighbours, namely persons who are the owners of land located at a specific distance from the proposed building project and persons who hold a right to build on the land at issue. As an obiter dictum, the regional government added that the legal situation of a person holding grazing rights was equally protected under civil law because, if a building permit infringed the civil rights of that person, a civil court could issue a prohibition on the carrying out of construction works. On 8 April 2002 the applicant lodged a complaint with the Administrative Court, reiterating the arguments that he had raised before the regional government. He did not lodge a complaint with the Constitutional Court. On 26 June 2002 the regional government submitted its observations. On 27 September 2005 the Administrative Court dismissed the applicant's complaint. It found that the building authorities and the regional government had correctly found that the applicant's grazing rights did not confer on him the position of a neighbour within the meaning of section 25 of the Building Act. The building permit proceedings solely had the purpose of establishing that there were no obstacles under public law (the relevant building regulations) against a planned building project, but the building authorities had no competence to examine and decide whether a planned building project interfered with private rights of third persons. On 28 October 2005 this decision was served on the applicant's counsel. Section 25 of the Tyrolean Building Act (Bauordnung) reads as follows: “(1) The applicant for the building permit and the neighbours are parties to the proceedings concerning the building permit. (2) Neighbours are the owners of plots of land that are immediately adjacent to the building site, or where at least one point of their borders is within a distance of 15 m from a point along the border of the building site. Moreover, those persons who have a right to build on such a plot of land are considered to be neighbours. (3) Neighbours whose plots of land directly adjoin the building site, or where at least one point of their borders is at a distance of 5 m from a point along the border of the building site, are entitled to claim non-compliance with the following provisions under the Building Act and Regional Planning Act, to the extent that these provisions also serve to protect them: a) specifications of the land development plan in relation to protection against pollution; b) fire-protection provisions; c) specifications of the zoning plan with regard to building lines, border lines of buildings, the type of construction and its height; d) provisions on distances under section 6; e) in the event that a general zoning plan and a supplementary zoning plan or a zoning plan with the specifications of the general and the supplementary zoning plan do not exist, the absence of the requirements pursuant to section 55 (1) or section 113 (1) of the 2006 Tyrolean Regional Planning Act. (4) Other neighbours are entitled to claim non-compliance with the provisions listed in letters a) and b) of paragraph (3), to the extent that those provisions also serve to protect them. (5) If private-law objections are raised in the hearing on the building project, the authority shall strive, as far as possible, to achieve an agreement. If an agreement can be reached, this shall be documented in the report of the hearing. If no agreement is reached, the neighbour shall be referred to the ordinary legal recourse for his objections. These objections shall be expressly stated in the building permit.”