CASE A IV-A SECTIUNEA A SAVERIADES vs. TURCEIA (cerere nr. 16160/90) JUDICARE (satisfacție echitabilă) STRAȘBURG 26 octombrie 2010 FINAL 11/04/2011 Această hotărâre a devenit definitivă în temeiul articolului 44 § 2 (c) din Convenție. Ea poate face obiectul unei revizuiri editoriale. În cazul Saveriades vs. Turcia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Cea de-a patra Secțiune), întrunind ca o Cameră compusă din: Nicolas Bratza, Președinte, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikutavel, Päivi Hirä, Ișıl Karakaș, judecători și Fato Arașcı, Registrar Adjunct, după ce au deliberat în 5 octombrie 2010, a fost adoptată următoarea hotărâre, care a fost dată în data de 1. ianuarie 1990: 1.CURE a avut originea într-o cerere de drept național depusă (în cazul în care a fost depusă) de către fostul Comisie de la Câmpul de Apărare a Drepturilor Omului din Republica Turcia, în temeiul articolului 26 din Convenția (Contra CFR) din 1990.
În hotărârea pronunțată la 22 septembrie 2009 ("hotărârea principală"), Curtea a respins diferite obiecții preliminare formulate de guvernul turc și a constatat încălcări continue ale articolului 8 din Convenție din cauza refuzului complet al dreptului reclamantului la respectarea locuinței sale și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, prin faptul că reclamantului i s-a refuzat accesul la și controlul, utilizarea și bucuria de proprietățile sale, precum și orice despăgubiri pentru ingerința în drepturile sale de proprietate.De asemenea, a constatat că nu a fost necesar să se examineze plângerile reclamantului în temeiul articolelor 1 și 14 din Convenție (Saveriades împotriva Turciei, nr. 16160/90, §§ 12, 31 și 34, și punctele 1-4 din dispozițiile de aplicare, 22 septembrie 2009).
Deoarece problema aplicării articolului 41 din Convenție nu era pregătită pentru decizie, Curtea a rezervat-o în întregime și a invitat Guvernul și reclamantul să își prezinte, în termen de trei luni, observațiile scrise cu privire la această problemă și, în special, să notifice Curtea cu privire la orice acord pe care ar putea să-l ajungă (ibid., §§ 53 și 56, și punctul 5 din dispozițiile de punere în aplicare). 5. pe 4 martie 2010, Curtea a invitat reclamantul și Guvernul să prezinte orice materiale pe care le-au considerat relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 a proprietăților vizate de hotărârea principală.
Curtea a reiterat poziția sa cu privire la problema epuizării căilor de atac interne în cazul de față și în alte cazuri similare la 8 și 22 iunie 2010.8 Curtea observă mai întâi că observațiile Guvernului nu au fost solicitate; acestea au fost primite de grefierie mult după expirarea termenului limită pentru depunerea observațiilor privind satisfacția echitabilă și aproape două luni după pronunțarea deciziei Marii Camere în Demopoulos.Se poate, prin urmare, afirma că Guvernul nu este admis la această etapă a procedurii.Vezi 21 iulie 2003, la 21 ianuarie, în cazul în care nu a fost declarată admisibilă nicio objecție, în conformitate cu Legea Turcia, dar nu a fost modificată, după ce a fost declarată inadmisibilă în această etapă a procedurii.Această cerere nu a fost admisă în cazul Demopoulos (a se vedea 20 ianuarie 2009) și în cazul în care, în conformitate cu Legea Turcia, nu a fost introdusă nicio obiect de contestație sau nici o cerere de remediere, iar în cazul în care nu a fost introdusă o cerere de remediere în temeiul Legii Turciei (a se poate vedea Legea Turcia, ale lui Demeter v.
În plus, Curtea consideră că constatarea sa anterioară în cazul de față că reclamantul nu a fost obligat să exhaureze remediul introdus prin Legea 67/2005 constituie o constatare judecată. Ea amintește că, după introducerea mecanismului de despăgubire în fața CPI, Guvernul a ridicat o obiecție bazată pe neepuparea căilor de atac interne. Această obiecție a fost respinsă în hotărârea principală (a se vedea punctul 12 din hotărârea principală și punctul 1 din dispozițiile sale de dispărtare). Guvernul a solicitat, de asemenea, fără succes, trimiterea cauzei la Marea Cameră.
În cererile sale de satisfacție echitabilă din 3 decembrie 2002, reclamantul a solicitat CYP 3.960.739 (aproximativ EUR 6.767.318) pentru prejudiciul pecuniar suferit în ceea ce privește cele două proprietăți vizate de hotărârea principală: un apartament cu patru dormitoare și o școală din Famagusta. El s-a bazat pe un raport de expert care a evaluat valoarea pierderii sale, care a inclus pierderea chiriilor anuale colectate sau așteptate să fie colectate din utilizarea școlii sale și din închirierea apartamentului său, plus dobânzi de la data la care aceste chirii erau datorate până în ziua plății. 14. Apartamentul reclamantului era situat la nr. 128 al apartamentului comercial și turistic central numit Kennedy Avenue; acesta era indicat de nr. 703 pe o clădire ridicată pe un teren cu nr. 937 al blocului Georg C și planul C/64 33/21.2.23 EUR. A fost solicitat în numele reclamantului. (vezi punctul 105 din hotărârea principală din 10 ianuarie 1988) Nu a fost înregistrată nicio despăgubire pentru proprietatea respectivă (acesta era înregistrată în conformitate cu o cerere de plată de aproximativ EUR 1057.62,62); în acest caz, proprietarul a fost achitat de către guvernul din 10 ianuarie în 1987 (aproximativ EUR 10 ianuarie 1987) și nu a primit nicio despăgubire anuală de la data de 10 ianuarie a acestui contract.
Acest teren a acoperit o suprafață totală de 6.299 m2, pe terenul nr. 900 din bloc D și foaie/aproximativ 24/59W2. Acesta a fost înregistrat în numele reclamantului sub numărul de înregistrare D-4840. Pe acest teren reclamantul a ridicat o clădire de trei etaje, care avea o suprafață totală de 2.020 m2, cuprinzând un subsol, un etaj deasupra și două etaje verticale.
16.Calculele efectuate în raportul de evaluare s-au bazat pe Indicele prețurilor consumatorilor și al chiriilor și al locuințelor pentru anii 1960-2002 (emise de Departamentul de Statistică și Cercetare al Guvernului Ciprului), pe imaginea financiară a Famagustei, pe creșterea așteptată a afacerii reclamantului, pe locația spațiilor de afaceri și pe valoarea presupusă a acestora.17Acum, a fost estimată că valoarea unui apartament al reclamantului ar fi crescut constant cu 12% pentru perioada 1968 până la data de 31 decembrie 1987.Acum, a fost calculată că, de la data de 18 ianuarie 1987 până la data de 31 decembrie 2002, a fost estimată valoarea unui apartament pe piață, care ar fi putut fi colectată în fiecare an, plus o dobândă de 6.25%.
La 25 ianuarie 2008, în urma unei cereri din partea Curții de actualizare a evoluțiilor cauzei, reclamantul a prezentat cereri actualizate de satisfacție echitabilă, care aveau ca scop acoperirea pierderii de utilizare a proprietăților din perioada 1 ianuarie 1987 până la 31 decembrie 2007. a prezentat un raport de evaluare revizuit, care, pe baza criteriilor adoptate în raportul anterior, a concluzionat că suma totală datorată pentru pierderea de utilizare a fost de 4 272 291 CYP, plus 1 909 355 CYP pentru dobânzi. suma totală solicitată în acest titlu a fost astfel de 6 181 646 CYP (aproximativ 10 561 960 EUR). 19. la 27 mai 2010 reclamantul a prezentat un alt raport de evaluare revizuit, care avea ca scop acoperirea pierderii de utilizare a proprietăților din perioada 1 ianuarie 1987 până la 30 iunie 2010. expertul numit de reclamant a considerat că suma totală a valorii proprietății sale din cauza prejudiciului financiar a fost de 11 739 173 EUR. pe 20 iunie 2010 reclamantul a realizat o summară pentru pierderea de utilizare de 4 272 291 CYP, plus 1 909 355 CYP pentru dobânzi. pe 22 iunie 2010 a fost produs un raport de prețuri medii pentru achizițiile de terenuri în Chipre. în Turcia (aproximativ 10 561 960 EUR). în cazul acestora, se pare că aceste documente au fost împărțite în două categorii, cu prețuri de 44 EUR, iar în zonele ocupate din nordul Chiprezii (Famagusta, Famagusta, Famagusta, Famagusta, Famagusta, Famagusta, Famagusta, Famagusta, Famagusta, Famagusta) și alte zone din nordul Turciei.
Cercetarea a concluzionat că, având în vedere locația sa pe plajă, valoarea din 1974 a apartamentului reclamantului era de 12.435 de lei (aproximativ 21.246 de euro).Cercetătorul a prezentat în continuare o cercetare din arhivele unei companii de dezvoltare imobiliară, care arată vânzările a douăzeci de apartamente în perioada 1970-1974.Patru apartamente au fost vândute în 1974 la prețuri cuprinse între 16.200 de lei (aproximativ două dormitoare) și 19.000 de lei (aproximativ trei dormitoare).Conform acestei cercetări, aprecierea anuală compusă a apartamentelor de la invazia turcă a fost de 9,50% pe an.21 În satisfacerea sa justă din 3 decembrie 2002, reclamantul a declarat, de asemenea, suma de 388.000 de lei (aproximativ 229.566.000 de euro) pe care a cerut-o pentru o perioadă mai lungă (în special în cazul lui Nicolae Louniou, din 1998, a fost respinsătoare de judecătorul pentru o perioadă mai lungă de 388.000 de lei (aproximativ 114.780.000 de euro), iar în această primă instanță, a fost respinstabilă suma de 38.000 de lei (aproximativ 114.780.000 de euro), pe care a fost calculată de către judecătorul Nicolae Louniou (în cazul lui Nicolae Louniou), pe baza prejudiciilor pe care a suferit în această perioadă, iar el a fost de asemenea, deținut de către Curtea de judecată, și a fost dețat de către Curtea de judecată.
În cererile sale actualizate de satisfacție echitabilă din 25 ianuarie 2008, reclamantul a solicitat suma suplimentară de 50.000 EUR pentru daune morale. (b) Guvernul 23. În răspuns la cererile de satisfacție echitabilă ale reclamantului din 3 decembrie 2002, Guvernul a contestat concluziile la care a ajuns Curtea în cauza Loizidou ("satisfacția echitabilă"), citată mai sus). Ei au considerat că în cazuri precum cea de astăzi, Curtea nu ar trebui să dea nicio atribuire în temeiul articolului 41 din Convenție. Ei au subliniat că incapacitatea reclamantului de a avea acces la proprietățile sale depindea de situația politică a insulei și, în special, de existența armistițiului recunoscut de ONU.24 În cazul în care greco-cipriotilor li s-ar permite să meargă pe insulă și să își reclame proprietățile, ar exploda haosul; în plus, orice negocieri între cele două părți făcute de Curte ar submina.
Guvernul a prezentat observații cu privire la cererile actualizate ale reclamantului de satisfacție echitabilă la 30 iunie 2008, 15 octombrie 2008 și 22 iunie 2010. au subliniat că prezenta cerere face parte dintr-un grup de cazuri similare care ridică o serie de probleme și au susținut că, întrucât a fost aplicată o creștere anuală a valorii proprietăților, ar fi nedrept să se adauge dobânzi compuse pentru întârzierea plății. mai mult, Turcia a recunoscut competența Curții la 21 ianuarie 1990, și nu în ianuarie 1987. în orice caz, presupusa valoare de piață a proprietăților din 1974 a fost exorbitantă, excesivă și speculativă; nu se baza pe date reale cu care să facă o comparație și nu a luat în considerare suficient volatilitatea pieței imobiliare și susceptibilitatea sa la influențe atât interne, cât și internaționale.
Guvernul a elaborat un raport de evaluare pregătit de autoritățile turco-cipriote, pe care acestea l-au considerat bazat pe o "evaluare realistă a valorilor de piață din 1974, având în vedere înregistrările terestre relevante și vânzările comparative în zonele în care proprietățile [sunt] situate". Acest raport conținea două propuneri, evaluând, respectiv, suma datorată pentru pierderea de utilizare a proprietăților și valoarea lor actuală. A doua propunere a fost făcută pentru a da reclamantului opțiunea de a vinde proprietățile statului, renunțând astfel la titlu și pretenții în legătură cu acestea.
În comentariile lor din 22 iunie 2010, Guvernul a amintit că în cazul Demopoulos și alții (citate mai sus) Marea Cameră a constatat că IPC a fost o cale de atac internă adecvată pentru cei care pretind o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1.În ciuda adoptării unei hotărâri pe fond, ar fi încă deschis pentru reclamant să se adreseze IPC, care ar calcula valoarea actuală și valoarea din 1974 a proprietăților în mod credențial bazat pe .La 27 mai 2010, IPC a trimis o scrisoare reprezentantului reclamantului, invitându-l să introducă o cerere de despăgubire în temeiul dispozițiilor relevante ale Legii nr. 28/2005, citată mai sus; b) Altele sunt disponibile la următoarele date: .
Guvernul a mai remarcat că, în evaluarea sa în ceea ce privește compensația pentru pierderea de utilizare, IPC a colectat date de la Departamentul de terenuri și studii pe prețurile de achiziție 1973-1974 pentru proprietăți comparabile. El a examinat, de asemenea, evoluția ratelor dobânzilor Băncii Centrale din Cipru. Pierderea de venituri a fost apoi calculată presupunând că chiria obținută ar fi fost de 5% din valoarea proprietăților; această valoare a fost modificată în fiecare an pe baza indicelui valorii de piață a terenurilor. Ratele dobânzilor Băncii Centrale din Cipru au fost aplicate sumelor datorate începând cu data de 30.07.1974, autoritățile turco-cipriote fiind în posesia terenurilor, au fost în poziție mai bună decât reclamantele și autoritățile greco-cipriote pentru a evalua valorile de piață ale proprietăților într-un mod realist și fiabil.
În cele din urmă, Guvernul a considerat că suma solicitată în ceea ce privește daunele morale a fost excesivă și nerealistă; având în vedere existența unei căi de atac interne eficiente, Curtea ar trebui să mențină atribuirea pentru astfel de daune la un minim. 2. evaluarea Curții 33. Curtea amintește că a concluzionat că a existat o încălcare continuă a drepturilor reclamantului garantate de art. 8 din Convenție și de art. 1 din Protocolul nr. 1 din 1987, din cauza refuzului complet al drepturilor reclamantului în ceea ce privește locuința sa și accesul pașnic la proprietățile sale din Fusta (a se vedea 31 ianuarie și 22 ianuarie), precum și a faptului că a avut acces complet la proprietățile sale în Turcia (a se vedea decizia din data de 20 ianuarie 1974).
În această legătură, Curtea observă că afirmațiile de proprietate asupra bunurilor imobile ocupate de turci prezentate de reclamant (a se vedea punctul 6 de mai sus) arată că la 19 aprilie 2010 el era încă proprietarul proprietăților descrise la punctele 14 și 15 de mai sus.35 În opinia Curții, evaluările furnizate de reclamant implică un grad semnificativ de speculație și nu iau în considerare suficient volatilitatea pieței imobiliare și susceptibilitatea acesteia de a suferi influențe atât interne, cât și internaționale (a se vedea Loizidou (degree of just satisfaction), citat, § 31).O speculație mai mare este implicată în calculele privind profiturile pe care reclamantul ar fi putut să le obțină din perioada de școală relevantă. (a se vedea punctul 41, de mai sus) În conformitate cu evaluările Curții, nu s-a putut calcula o pierdere monetară mai mare decât valoarea justă a proprietății, cu condiția ca aceasta să fie considerată adecvată (a se vedea punctul 33, de mai sus, punctul 7), în cazul în care cererea de asistență financiară a fost făcută de reclamant în perioada de școală relevantă (a se vedea punctul 41, de mai sus, punctul 7), în cazul în care a fost considerată că nu s-a putut obține o pierdere financiară în valoare rezonabilă (a se află la punctul 33, de mai sus, punctul 7), în cazul în care cererea de asigurare a fost considerată adecâtă adecvată de către Curtea de judecată (a se află la punctul 46, de mai sus, în cazul în care a fost considerată că nu s-a fost făcută în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care a fost calcularea unei pierderi de valoare a valorii de valoare a proprietă pe piața imobiliară, în cursul de școale, în cursul anului, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent, în cursul curent,
În plus, Curtea a luat în considerare incertitudinile inerente oricărei încercări de a cuantifica pierderile reale suferite de reclamant (a se vedea Loizidou împotriva Turciei (obiecții preliminare), 23 martie 1995, § 102, seria A nr. 310 și (meritele) 18 decembrie 1996, § 32, rapoartele 1996-VI).36 Curtea observă că, ca răspuns la cererea sa de a prezenta materiale relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 a proprietăților reclamantului, Guvernul s-a bazat pe acuratețea calculelor IPC (a se vedea punctele 25 și 29-30 de mai sus), în timp ce reclamantul a realizat două studii detaliate privind prețurile din nordul Ciprului la acea vreme (a se vedea punctul 20 de mai sus).În orice caz, pentru cel puțin una dintre proprietățile în cauză, după datele relevante (și anume apartamentul din Famagusta, a se vedea punctul 14 din hotărârea din 14 iunie 1974), se pare că prețul de vânzare a apartamentului principal a fost de aproximativ 38,5 EUR (a se vedea punctul 144, în cazul în care prețul principal a fost cumpărat în 1968, a se vedea punctul 144, a se menține la valoarea de aproximativ 10,7 EUR) (a se menționează că prețul de vânzare a apartamentului principal a fost de aproximativ 38,7 EUR) în următoarele șase șase ani (a se pare că preținea a fi de aproximativ 38,7 EUR) (a se poate păstrage în cazul în cazul în care autoritățile turce în cazul în care a fost cumpărată în 1968, a fost cumpărată în anul 1968, a fost de către autoritățile turce în cazul în care a avut loc în anul 1968 (a se menționat în anul 1968).
În plus, Curtea observă că reclamantul a prezentat o cerere suplimentară sub formă de dobândă compozită anuală în legătură cu pierderile cauzate de întârzierea plății sumelor datorate.Deși Curtea consideră că o anumită sumă de despăgubire sub formă de dobândă legală ar trebui acordată reclamantului, ea constată că ratele aplicate de acesta sunt pe partea înaltă (a se vedea, mutatis mutandis , Demades (satisfacție echitabilă), citată mai sus, § 24).
561.397 a se vedea punctul 31 de mai sus) nu pare să ia în considerare în mod corespunzător natura proprietăților deținute de reclamant și descrise la punctele 14 și 15 de mai sus. Acestea constau dintr-un apartament din Famagusta și dintr-un teren de o suprafață totală de 6.299 de metri pătrați, pe care reclamantul a ridicat o clădire de trei etaje, care avea o suprafață totală de 2.020 de metri pătrați. Un curs de afaceri stabilit se desfășura în aceste locații înainte de invazia turcă. Chiar dacă este dificil să se speculeze cu privire la profiturile care ar fi putut fi obținute din afacerea în cauză (a se vedea punctul 35 de mai sus), este rezonabil să se presupună că imposibilitatea de a utiliza proprietatea a creat o tulburare financiară semnificativă și că ocuparea de clădiri în părțile neocupate ale Ciprului implică un cost relativ ridicat pentru reclamant.
În cererile sale de satisfacție echitabilă din 3 decembrie 2002, bazându-se pe facturile reprezentanților săi, reclamantul a cerut CYP 5,932.14 (aproximativ EUR 10,135) plus TVA (care trebuie calculată la o rată de 15%) pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții. Această sumă a inclus CYP 3,250 (aproximativ EUR 5,552) pentru costurile raportului de expertiză care evalua valoarea proprietăților sale. La 14 iulie 2003, reclamantul a depus facturi suplimentare de cheltuieli de la avocații săi, în valoare totală de CYP 10,350 (aproximativ EUR 17,684) plus TVA. La 15 ianuarie 2004, a cerut cheltuieli suplimentare în valoare de CYP 2,645 (aproximativ EUR 4,519). În cererile sale actualizate de satisfacție echitabilă din 25 ianuarie 2008, reclamantul a estimat costurile suplimentare de facturare a facturilor la 39,297.83 EUR și EUR 2,955.
Curtea observă că cazul a implicat examinarea unei anumite cantități de dovezi factuale și documentale și a necesitat un grad rezonabil de cercetare și pregătire. În special, costurile asociate producerii rapoartelor de evaluare având în vedere natura continuă a încălcărilor în joc au fost esențiale pentru a permite Curții să ajungă la decizia sa cu privire la problema satisfacției echitabile (a se vedea Demades (satisfacție echitabilă), citată mai sus, § 34). 45.Deși Curtea nu are nicio îndoială că taxele solicitate au fost efectiv suportate, consideră suma solicitată pentru costurile și cheltuielile legate de procedurile din fața sa excesivă și decide să acorde o sumă totală de 8.000 EUR. C. Târguri de default 46.Curtea consideră că este oportun ca dobânda de default să se bazeze pe rata de împrumut marginală a Băncii Centrale Europene, la care să se adauge trei sute de puncte.ÎNTEZINE EUR, SUPERTITUALUL UNIV, GUVERNIMENTUL UNIONAL 1.ÎNUNIONAL DEZISUZĂ cererea reclamantului de examinare a sumelor de 8.000.000 EUR (în plus o sumă de două mii de euro), care poate fi plătită în termen de trei luni, în conformitate cu hotărârea de judecată a convenției (a) (a) și (b) (a) (ii) (ii), în cazul în care orice sumă se poate plăti în cazul cererii, în cazul în care este necesar, în cazul unei daune, în cazul în care este necesar, suma de 8.000.000 EUR (în plus o sută de euro, plus o sumă de bani, în plus o sumă de bani, în plus o sumă de bani, în plus o sumă de bani, în plus o sumă de bani, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă, în plus o sumă,
că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontare, dobânda simplă va fi plătită pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata dobânzii marginale a băncii centrale europene în perioada de nerambursare, plus trei puncte procentuale; 3. respinge restul cererii reclamantului de satisfacție echitabilă. făcută în limba engleză și notificată în scris la 26 octombrie 2010, în conformitate cu regula 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul Curții.
FOURTH SECTION
CASE OF SAVERIADES v. TURKEY
(Application no. 16160/90)
(
Just satisfaction
)
26 October 2010
FINAL
11/04/2011
This judgment has become final under Article 44 § 2 (c) of the Convention. It may be subject to editorial revision.
In the case of Saveriades v. Turkey,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza,
President,
Lech Garlicki,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Päivi Hirvelä,
Ișıl Karakaș,
judges,
and Fatoș Aracı,
Deputy
Section Registrar
,
Having deliberated in private on 5 October 2010,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
1.
The case originated in an application (no. 16160/90) against the Republic of Turkey lodged with the European Commission of Human Rights (“the Commission”) under former Article 25 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the
Convention”) by a Cypriot national, Mr Christos Saveriades (“the
applicant”), on 26 January 1990.
2.
In a judgment delivered on 22 September 2009 (“the principal judgment”), the Court dismissed various preliminary objections raised by the Turkish Government and found continuing violations of Article 8 of the Convention by reason of the complete denial of the right of the applicant to respect for his home and of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant was denied access to and control, use and enjoyment of his properties as well as any compensation for the interference with his property rights. Furthermore, it found that it was not necessary to examine the applicant's complaints under Articles 1 and 14 of the Convention (
Saveriades v. Turkey
, no. 16160/90, §§
12, 22, 31 and 34, and points 1-4 of the operative provisions, 22 September 2009).
3.
Under Article 41 of the Convention the applicant sought just satisfaction of 6,181,646 Cypriot pounds (CYP
–
approximately 10,561,960 euros (EUR)) for the deprivation of his properties concerning the period between January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, and 31 December 2007. Two valuation reports, setting out the basis of the applicant's loss, were appended to
his
observations. Furthermore, the applicant claimed CYP
278,000 (approximately EUR
474,990) in respect of non-pecuniary damage and approximately EUR
74,590 for the costs and expenses incurred before the Court.
4.
Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision, the Court reserved it in whole and invited the Government and the applicant to submit, within three months, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., §§ 53 and 56, and point 5 of the operative provisions).
5.
On 4 March 2010 the Court invited the applicant and the Government to submit any materials which they considered relevant to assessing the 1974 market value of the properties concerned by the principal judgment. The applicant was moreover invited to submit written evidence that the properties at stake were still registered in his name or to indicate and substantiate any transfer of ownership which might have taken place.
6.
The applicant and the Government each filed observations on these matters. On 27 May 2010 the applicant produced certificates of ownership of Turkish-occupied immovable properties issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. It transpires from these documents that on 19 April 2010 the properties described in paragraphs 14 and 15 below were registered in the name of “Christos Saveriadis”.
I.
7.
In a letter of 22 April 2010 the Government requested the Court to decide that it was not necessary to continue the examination of the applicant's just satisfaction claims. They invoked the principles affirmed by the Grand Chamber in
Demopoulos and Others v. Turkey
([GC] (Dec.), nos.
46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 10200/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1
March 2010) and argued that the applicant should address his claims to the Immovable Property Commission (the “IPC”) instituted by the “TRNC” Law 67/2005. They reiterated their position on the issue of exhaustion of domestic remedies in the present case and in other similar cases on 8 and 22 June 2010.
8.
The Court first observes that the Government's submissions were unsolicited; they were received by the Registry long after the expiration of the time-limit for filing comments on just satisfaction and almost two months after the delivery of the Grand Chamber's decision in
Demopoulos
. It could therefore be held that the Government are estopped from raising the matter at this stage of the proceedings.
9.
In any event, the Court cannot but reiterate its case-law according to which objections based on non-exhaustion of domestic remedies raised after an application has been declared admissible cannot be taken into account at the merits stage (see
Demades v. Turkey
(merits), no.
16219/90, §
20, 31
July 2003, and
Alexandrou v. Turkey
(merits), no. 16162/90, § 21, 20
January 2009) or at a later stage. This approach has not been modified by the Grand Chamber, as the cases of
Demopoulos and Others
had not been declared admissible when Law 67/2005 entered into force and when Turkey objected that domestic remedies had not been exhausted.
10.
Furthermore, the Court considers that its previous finding in the present case that the applicant was not required to exhaust the remedy introduced by Law 67/2005 constitutes
res judicata
. It recalls that after the compensation mechanism before the IPC was introduced, the Government raised an objection based on non-exhaustion of domestic remedies. This objection was rejected in the principal judgment (see paragraph 12 of the principal judgment and point 1 of its operative provisions). The Government also unsuccessfully requested the referral of the case to the Grand Chamber.
11.
It follows that the Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction should be rejected. The Court will therefore continue to examine the case under Article 41 of the Convention.
II.
APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
12.
Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
A.
Pecuniary and non-pecuniary damage
1.
The parties' submissions
(a)
The applicant
13.
In his just satisfaction claims of 3 December 2002, the applicant requested CYP 3,960,739 (approximately EUR 6,767,318) for the pecuniary damage suffered with respect to the two properties concerned by the principal judgment: a four-bedroom apartment and a school in Famagusta. He relied on an expert's report assessing the value of his loss which included the loss of annual rents collected or expected to be collected from the use of his school and from renting out his apartment, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment.
14.
The applicant's apartment was located at no. 128 of the commercial and touristic central street named Kennedy Avenue; it was indicated by no.
703 on a building erected upon a building site with plot no.
937 of block C and sheet/plan 33/21.2.3. It was registered in the name of the applicant under registration no. 1057 (see paragraph 8 of the principal judgment). The rents claimed were for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until 31
December 2002. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since he was still the legal owner of the property. He underlined that his family bought the apartment in Kennedy Avenue from a certain Georghios Michael Nicolaides in 1968 for CYP 6,300 (approximately EUR 10,764), as evidenced by the relevant sale agreement. Calculating a 12% annual increase, in 1987 this property was worth CYP
54,206 (approximately EUR 92,616) and an annual rent of CYP
3,527 (approximately EUR 6,026) could have been obtained from it. The total rent expected to be collected in the period 1987-2002 was CYP
70,779 (approximately EUR 120,932).
15.
The applicant further owned land in Famagusta on which was located an Intercommunal Secondary Grammar school, known as the “Centre of Higher Studies”. This land covered a total area of 6,299 m², on plot no.
900 of block D and sheet/plan 24/59W2. It was registered in the name of the applicant under registration no. D-4840. On this land the applicant had erected a three-storey building, which had a total area of 2,020
m², comprising a basement, ground floor and two vertical floors above it. The applicant submitted that he was the owner and headmaster of the above-mentioned school, the premises of which are now part of the “Eastern Mediterranean University” (see paragraph 9 of the principal judgment). As far as the applicant's school was concerned, the valuation report took into account the following damages:
(a)
the trade disturbance for not being allowed to conduct the established course of business and for being forced to relocate and restart the business in Nicosia in 1992 (amounting to CYP 2,155,519); in this respect, the expert noted that the profits which could have been expected from running the school were CYP 118,818 (approximately EUR 203,012) in 1987 and CYP
170,732 (approximately EUR 291,712) in 1992, while the profits obtained by the applicant from the business he restarted in Nicosia were, in 1992, only CYP 102,236 (approximately EUR 174,680);
(b)
the rents expected to be collected from renting or leasing the
school until 1991 (the annual rent in 1987 being estimated at CYP
23,054 – approximately EUR 39,390);
(c)
the rent paid by the applicant from 1992 onwards for occupying the premises in Nicosia where he had restarted his business (amounting to CYP
220,757);
(d)
the statutory interest on the above sums.
16.
The calculations made in the valuation report were based on the Consumer Price and Rent and Housing Indices for the years 1960-2002 (issued by the Department of Statistics and Research of the Government of Cyprus), on the financial picture of Famagusta, on the expected growth of the applicant's business, on the location of the premises and on their expected increase in value.
17.
The expert presumed that the price of the applicant's apartment would have risen constantly by 12
% each year for the period from 1968 to 1987. He then aggregated the rents that could have been collected from 22
January 1987 until 31
December 2002, calculated as 6.25
% of the estimated market value of the property for each of the years in question, plus interest from the date on which such rent was due until the date of payment.
18.
On 25 January 2008, following a request from the Court for an update on developments of the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the loss of use of the properties from 1 January 1987 to 31 December 2007. He produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use was CYP
4,272,291, plus CYP 1,909,355 for interest. The total sum claimed under this head was thus CYP 6,181,646 (approximately EUR
10,561,960).
19.
On 27 May 2010 the applicant produced another revised valuation report, which was meant to cover the loss of use for the period between 1
January 1987 and 30 June 2010. The expert appointed by the applicant considered that the whole sum due to his client for pecuniary damage was EUR 11,739,173.
20.
On 22 June 2010 the applicant produced a “report on 1974 property prices ... in Turkish occupied northern Cyprus”, prepared by “EMS Economic Management Ltd.”, to which were annexed 43 copies of files of the Bank of Cyprus relating to loans, mortgages and valuations undertaken in the period 1971-1974 with respect to acquisition of properties in Famagusta. Their content was summarised in a synoptic table. It appears from these documents that Famagusta could be divided in areas with different prices for real estate. In particular, the average 1974 price of a square metre of constructible land was: (a) CYP 102 for the areas on the beach or close to it, plus the new town centre; (b) CYP 44 in Ayios
Nicolaos and Varoshia; (c) CYP 18 in Stavros Famagusta; (d) CYP 16 to 25 in Kato Varosi e Ayios Memnon; (e) CYP 41 in Ayia Zoni; (f)
CYP 8 in Ayios Loucas. The study concluded that in view of its location on the beach front, the 1974 value of the applicant's apartment was CYP
12,435 (approximately EUR
21,246). The applicant further submitted a research from the archives of a property development company, showing the sales of twenty apartments in the period 1970-1974. Four apartments were sold in 1974 for prices ranging from CYP 16,200 (two bedrooms) to CYP 19,000 (three bedrooms). According to this research, the compound annual appreciation of the apartments since the Turkish invasion had been 9.50% per year.
21.
In his just satisfaction claims of 3 December 2002, the applicant further claimed CYP 228,000 (approximately EUR
389,560) in respect of non-pecuniary damage. In particular, he first claimed CYP 38,000 (approximately EUR
64,926) for the anguish and frustration he suffered on account of the continuing violation of his property rights. He stated that this sum had been calculated on the basis of the sum awarded by the Court in the
Loizidou
case ((just satisfaction), 28 July 1998,
Reports of Judgments and Decisions
1998-IV), taking into account, however, that the period of time for which the damage was claimed in the instant case was longer. The applicant also claimed CYP
114,000 (approximately EUR
194,780) for the distress and suffering he had been subjected to due to the denial of his right to respect for his home and CYP
76,000 (approximately EUR
129,853) for the violation of his rights under Article 14 of the Convention.
22.
In his updated claims for just satisfaction of 25 January 2008, the applicant requested the additional sum of EUR 50,000 for non-pecuniary damage.
(b)
The Government
23.
In reply to the applicant's just satisfaction claims of 3 December 2002, the Government challenged the conclusions reached by the Court in the
Loizidou
case
((just satisfaction), cited above). They considered that in cases such as the present one, no award should be made by the Court under Article 41 of the Convention. They underlined that the applicant's inability to have access to his properties depended on the political situation of the island and, in particular, on the existence of the UN recognised cease-fire lines. If Greek-Cypriots were allowed to go to the north and claim their properties, chaos would explode on the island; furthermore, any award made by the Court would undermine the negotiations between the two parties.
24.
The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008, 15 October 2008 and 22 June 2010. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment. Moreover, Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The reports submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
25.
The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated”. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the properties to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of them.
26.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that the properties claimed by the applicant, currently possessed by refugees and by the Ministry of Education, could not form the object of restitution but could give entitlement to financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the property between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have offered CYP 287,279.03 (approximately EUR 490,844) to compensate the loss of use and CYP 305,991.12 (approximately EUR 522,816) for the value of the properties. According to an expert appointed by the authorities of the “TRNC”, the 1974 open-market value of the apartment claimed by the applicant was CYP 5,000 (approximately EUR
8,543), while the property described in paragraph 15 above was worth CYP 45,000 (approximately EUR 76,887). Upon fulfilment of certain conditions, the IPC could also have offered the applicant exchange of his properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
27.
In their comments of 22 June 2010, the Government recalled that in the case of
Demopoulos and Others
(cited above) the Grand Chamber had found that the IPC was an adequate domestic remedy for those claiming a violation of Article 1 of Protocol No. 1. Notwithstanding the adoption of a judgment on the merits, it would still be open to the applicant to apply to the IPC, which would calculate the current value and the 1974 value of the properties “in a credential way based on actual data”. On 27 May 2010 the IPC had sent a letter to the applicant's representative, inviting his client to introduce an application before it.
28.
The Government recalled that under Law No. 67/2005, the following means of redress were available: a) restitution; b) compensation; c)
exchange. The relevant provisions of the law at issue are described in
Demopoulos and Others
(cited above, §§ 35-37).
29.
The Government further noted that in making its assessment as regarded compensation for the loss of use, the IPC had collected data from the Department of Lands and Surveys on the 1973-1974 purchase prices for comparable properties. It had also examined the development of interest rates of the Cyprus Central Bank. The loss of income was then calculated by assuming that the obtainable rent would have been 5% of the value of the properties; this last value had been modified every year on the basis of the land market value index. Cyprus Central Bank interest rates had been applied on the sums due since 1974.
30.
Being in possession of the land registers, the
Turkish-Cypriot authorities were in a better position than the applicants and the Greek-Cypriot authorities to assess the market values of the properties in a realistic and reliable manner. The applicants had put forward exaggerated claims and had tended to inflate the 1974 values of their possessions.
The Government therefore requested the Court to rule on compensation on the basis of the calculations made by the Turkish-Cypriot authorities, which were “credential and objective in every aspect”.
31.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities confirmed that it would not be possible to envisage restitution of the properties described in paragraphs
14 and 15 above. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have increased its offer up to CYP
328,571.41 (approximately EUR 561,397) to compensate the loss of use and up to CYP
334,949.83 (approximately EUR 572,295) for the value of the properties. The expert appointed by the authorities of the “TRNC” also confirmed the 1974 open-market values of the applicant's properties as indicated in paragraph 26 above.
32.
Finally, the Government considered that the amount claimed in respect of non-pecuniary damage was excessive and unrealistic; given the existence of an effective domestic remedy, the Court should keep the award for such damage to a minimum.
2.
The Court's assessment
33.
The Court recalls that it has concluded that there had been a continuing violation of the applicant's rights guaranteed by Article
8 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 by reason of the complete denial of the rights of the applicant with respect to his home and the peaceful enjoyment of his properties in Famagusta (see paragraphs 31 and 22 of the principal judgment). Furthermore, its finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 was based on the fact that, as a consequence of being continuously denied access to his land and real estate since 1974, the applicant had effectively lost all access and control as well as all possibilities to use and enjoy his properties (see paragraph 20 of the principal judgment). He is therefore entitled to a measure of compensation in respect of losses directly related to this violation of his rights as from the date of deposit of Turkey's declaration recognising the right of individual petition under former Article
25 of the Convention, namely 22 January 1987, until the present time (see
Cankoçak v. Turkey
, nos. 25182/94 and 26956/95, §
26, 20 February 2001, and
Demades v.
Turkey
(just
satisfaction), no.
16219/90, § 21, 22 April 2008).
34.
In connection with this, the Court observes that the affirmations of ownership of Turkish-occupied immovable properties produced by the applicant (see paragraph 6 above) show that on 19 April 2010 he was still the owner of the properties described in paragraphs 14 and 15 above.
35.
In the opinion of the Court, the valuations furnished by the applicant involve a significant degree of speculation and make insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international (see
Loizidou
(just satisfaction), cited above, § 31). An even higher degree of speculation is involved in the calculations concerning the profits which the applicant could have earned from running his school. Accordingly, in assessing the pecuniary damage sustained by the applicant, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided by him (see
Xenides-Arestis v. Turkey
(just
satisfaction), no.
46347/99, §
41, 7
December 2006). In general it considers as reasonable the approach to assessing the loss suffered by the applicant with reference to the annual ground rent, calculated as a percentage of the market value of the properties, that could have been earned during the relevant period (
Loizidou
(just satisfaction), cited above, §
33, and
Demades
(just satisfaction), cited above, § 23). Furthermore, the Court has taken into account the uncertainties, inherent in any attempt to quantify the real losses incurred by the applicant (see
Loizidou v. Turkey
(preliminary objections), 23 March 1995, § 102, Series A no.
310, and (merits) 18
December 1996, §
32,
Reports
36.
The Court notes that in response to its request to submit material relevant to assessing the 1974 market value of the applicant's properties, the Government have relied on the accuracy of the IPC's calculations (see paragraphs 25 and 29-30 above), while the applicant has produced two
detailed studies on the prices in northern Cyprus at the relevant time (see paragraph 20 above).
37.
In any event, at least for one of the properties concerned by the principal judgment (namely, the apartment in Famagusta described in paragraph 14 above) objective data can be retained: the flat at issue was bought in 1968, which is six years before the Turkish invasion, for approximately EUR 10,764 (see paragraph 14 above). It follows that the
estimate provided by the “TRNC” authorities (approximately EUR
8,543 – see paragraph 26 above) seems lower than the 1974 market price.
38.
The Court further observes that the applicant submitted an additional claim in the form of annual compound interest in respect of the losses on account of the delay in the payment of the sums due. While the Court considers that a certain amount of compensation in the form of statutory interest should be awarded to the applicant, it finds that the rates applied by him are on the high side (see,
mutatis mutandis
,
Demades
(just satisfaction), cited above, § 24).
39.
Finally, the Court is of the opinion that an award should be made in respect of the anguish and feelings of helplessness and frustration which the applicant must have experienced over the years in not being able to use his properties as he saw fit and to enjoy his home (see
Demades
(just
satisfaction), cited above, § 29, and
Xenides-Arestis
(just satisfaction), cited above, §
47).
40.
Having regard to the above considerations, the Court is of the opinion that the sums claimed by the applicant in respect of pecuniary and non-pecuniary damage (respectively EUR
11,739,173 and EUR 439,560 – see paragraphs 19 and 21-22 above) are manifestly excessive. At the same time, the amount which the “TRNC” authorities could have offered the applicant in respect of loss of use (approximately EUR
561,397 – see paragraph 31 above) does not seem to take into due account the nature of the properties owned by the applicant and described in paragraphs 14 and 15 above. They consisted in an apartment in Famagusta and in a plot of land of a total area of 6,299 square metres, on which the applicant had erected a three-storey building, which had a total area of 2,020
square metres. An established course of business was being carried on in these premises before the Turkish invasion. Even if it is difficult to speculate on the profits which could have been earned from the business at issue (see paragraph 35 above), it is reasonable to assume that the impossibility to use the property has created a significant financial disturbance and that the finding of similar premises in the unoccupied parts of Cyprus has entailed a relatively high cost for the applicant. Making its assessment on an equitable basis, the Court decides to award the applicant EUR 1,100,000 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage.
B.
Costs and expenses
41.
In his just satisfaction claims of 3 December 2002, relying on bills from his representatives, the applicant sought CYP 5,932.14 (approximately EUR 10,135) plus V.A.T. (to be calculated at a rate of 15%) for the costs and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 3,250 (approximately EUR 5,552) for the costs of the expert report assessing the value of his properties. On 14 July 2003, the applicant submitted additional bills of costs from his lawyers, amounting to a total of CYP 10,350 (approximately EUR 17,684) plus V.A.T. On 15 January 2004, he claimed additional expenses amounting to CYP 2,645 (approximately EUR 4,519). In his updated claims for just satisfaction of 25
January 2008, the applicant submitted additional estimated bills of costs amounting to EUR
39,297.83 and EUR
2,955.5. Finally, on 27 May 2010 the applicant submitted that his further legal fees and expert report's costs amounted to EUR 2,955.5 and EUR 26,372.276 respectively.
42.
The Government did not comment on this point.
43.
According to the Court's case-law, an applicant is entitled to reimbursement of his costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and were reasonable as to quantum (see, for example,
Iatridis v. Greece
(just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI).
44.
The Court notes that the case involved perusing a certain amount of factual and documentary evidence and required a fair degree of research and preparation. In particular, the costs associated with producing valuation reports in view of the continuing nature of the violations at stake were essential to enable the Court to reach its decision regarding the issue of just satisfaction (see
Demades
(just satisfaction), cited above, §
34).
45.
Although the Court does not doubt that the fees claimed were actually incurred, it considers the amount claimed for the costs and expenses relating to the proceedings before it excessive and decides to award a total sum of EUR
8,000.
C.
Default interest
46.
The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
1.
Dismisses
the
Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction;
2.
Holds
(a)
that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article
44
§
2 of the Convention, the following amounts:
(i)
EUR 1,100,000 (one million one hundred thousand euros), plus
any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary and non-pecuniary damage;
(ii)
EUR 8,000 (eight thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses;
(b)
that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;
3.
Dismisses
the remainder of the applicant's claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 26 October 2010, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoș Aracı
Nicolas Bratza
Deputy Registrar
President