- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 26 octombrie 2010
- Stat pârât
- TUR
Josephides împotriva Turciei
Traducere în română Auto
CAUZA CAUZĂ DE JOSEFIDE v. TURKIE (Depunerea nr. 21887/93) JUGUL Satisfacție echitabilă STRASBOURG 26 octombrie 2010 FINAL 11/04/2011 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 litera (c) din Convenție. Acesta poate fi supusă revizuirii editoriale.
În cazul Josephides v. Turcia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a doua secțiune), ședința ca o cameră compusă din: Nicolas Bratza, Președintele, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, judecători și Fatoș Aracı, grefierul adjunct al secțiunii care a deliberat în privat la 5 octombrie 2010, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURĂ Cazul a apărut într-o cerere (n. 211887/93) împotriva Republicii Turciei depusă la Comisia Europeană a Drepturilor Omului („Comisia”) în temeiul articolului 25 din Convenția pentru protecția Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale („Convenția”) de către un național cipriot, dl Christos Josephides („reclamantul”), la 30 decembrie 1992. Într-o hotărâre pronunțată la 22 septembrie 2009 („hotărârea principală”), Curtea a respins diverse obiecții preliminare formulate de guvernul turc și a constatat o încălcare continuă a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție prin faptul că reclamantul a fost refuzat accesul și controlul, utilizarea și bucuria proprietăților sale, precum și orice compensare pentru ingerința în drepturile sale de proprietate.
În plus, a constatat că nu a fost necesară examinarea plângerilor reclamantului în temeiul articolelor 1, 13, 14 și 18 din Convenția ( Josephides c. Turcia, nr. 21887/93, §§§§ 13, 25 și 28 și punctele 1-3 din dispozițiile operative, 22 septembrie 2009). În conformitate cu art. 41 din Convenție, reclamantul a solicitat satisfacție echitabilă de 1.550.000 de lire cipriote (CYP) Aproximativ 2.648.330 euro (EUR) pentru privarea proprietăților sale în ceea ce privește perioada între ianuarie 1987, atunci când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, și ianuarie 2008. Un raport de evaluare, care stabilește baza pierderii reclamantului, a fost adăugat la observațiile sale. În plus, reclamantul a solicitat aproximativ EUR 239.204 în ceea ce privește prejudiciile morale și aproximativ 9.048 EUR pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții.
Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre, Curtea a rezervat-o în ansamblu și a invitat Guvernul și reclamantul să prezinte, în termen de trei luni, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., §§ 48 și 51, și punctul 4 din dispozițiile operative). La 4 martie 2010, Curtea a invitat reclamantul și Guvernul să prezinte orice materiale pe care le consideră relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților vizate de hotărârea principală. De asemenea, reclamantul a fost invitat să prezinte dovezi scrise privind faptul că proprietățile în joc au fost încă înregistrate în numele său sau pentru a indica și a susține orice transfer de proprietate care ar fi putut avea loc.
La 21 mai 2010, reclamantul a produs certificate de proprietate a proprietăților imobile ocupate de turc eliberate de Departamentul de Terenuri și Sondaje din Republica Cipru. Acesta se referă la aceste documente că, în aprilie 2010, proprietățile descrise la punctul 13 de mai jos au fost înregistrate în numele reclamantului, cu excepția proprietății în temeiul alineatului 13 litera (j) de mai jos, care au fost înregistrate în numele dlui Costas Josephides. Reclamantul a declarat că aceasta din urmă este fratele său, la care a transferat parcela de terenuri în joc la 21 decembrie 2005. Aspectul preliminar Într-o scrisoare din 22 aprilie 2010, Guvernul a solicitat Curtea să decidă că nu este necesar să continue examinarea cererilor de satisfacție ale reclamantului.
Ei au invocat principiile afirmate de Marea Camera din Demopoulos și alții c. Turcia ([GC] (Dec.), nr. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 1020/04, 14163/04, 19993/04, 211819/04, 1 Martie 2010) și a susținut că reclamantul ar trebui să-și adreseze cererile către Comisia de proprietate imobiliară (CIB) instituită prin Legea „TRNC” 67/2005. Ei au reiterat poziția lor în privința epuizării măsurilor interne în acest caz și în alte cazuri similare la 8 și 22 iunie 2010. Curtea observă în primul rând că argumentele guvernamentale nu au fost solicitate; acestea au fost primite de Registru mult timp după expirarea termenului pentru depunerea de observații cu privire la satisfacția echitabilă și aproape două luni după eliberarea deciziei Marei Camere în Demopoulos Prin urmare, ar putea fi considerat că guvernul nu este împiedicat să ridice această problemă în această etapă a procedurii.
În orice caz, Curtea nu poate decât să reitere jurisprudența sa în conformitate cu care obiecții bazate pe neepuizarea recourslor interne, după ce a fost declarată admisibilă, nu pot fi luate în considerare în etapa de merit (a se vedea Demades c. Turcia (merită), nr. 16219/90, § 20, 31 iulie 2003, și Alexandrou v. Turcia (merit), nr. 16162/90, § 21, 20 ianuarie 2009) sau într-o etapă ulterioară. Această abordare nu a fost modificată de Marea Camera, deoarece cazurile Demopoulos și altele nu au fost declarate admisibile atunci când Legea 67/2005 a intrat în vigoare și când Turcia a contestat că căile de recurs interne nu au fost epuizate.
10. În plus, Curtea consideră că concluziile sale anterioare în cazul în cauză că reclamantul nu a fost obligat să epuizeze remediul introdus prin Legea 67/2005 constituie res judicata Acesta reamintește că, după instituirea mecanismului de compensare înainte de introducerea CIB, Guvernul a formulat o obiecție pe baza neepuizării recoursurilor interne. Această obiecție a fost respinsă în hotărârea principală (a se vedea punctul 13 din hotărârea principală și punctul 1 din dispozițiile sale operative). Guvernul a solicitat, de asemenea, în mod eșuant trimiterea cazului la Marea Camera. 11. Prin urmare, Curtea va continua să examineze cazul în temeiul articolului 41 din Convenție. II.
APLICAREA ARTICOLULUIUI 41 DE CONVENȚIE 12. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractante în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Prejudicii materiale și morale Observațiile părților (a) Reclamantul 13. În declarațiile sale juste de satisfacție din 29 octombrie 1999, reclamantul a solicitat CYP 30.197 (aproximativ 51.594) pentru prejudicii materiale. Se baza pe raportul unui expert care evaluează valoarea pierderilor sale, care include pierderea închirierii anuale colectate sau se așteaptă să fie colectate din închirierea parcelelor sale de teren, plus dobânda de la data în care aceste închirieri erau obligatorii până la ziua plății.
Chiria a fost reclamată pentru perioada din ianuarie 1987, când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, până în octombrie 1999. Reclamantul nu a solicitat compensații pentru orice expropriare presupusă, deoarece el a fost încă proprietarul juridic al proprietăților. Raportul de evaluare conține o descriere a parcelelor de teren ale reclamantului în districtele Nicoziei și Larnaca.
Aceste parcele de teren au fost înregistrate după cum urmează (a se vedea punctul 8 din hotărârea principală): Nicosia/Piroi, plot nr. 124, foaie/plan 31/26, înregistrare nr. 4475, cota: 1⁄2, zona: 25,753 metri pătrați (m2); (b) Larnaca/Athienou, plot nr. 607, pct./plan 31/46, înregistrare nr. 31803, cota: întreagă; suprafața: 2 342 m2; (c) Larnaca/Athienou, trama nr. 670, foaie/plan 31/46, înregistrare nr. 23140, cota: întreagă; suprafața: 1.673 m2; (d) Larnaca/Athienou, trama nr. 671, foaie/plan 31/46, înregistrare nr. 25893, cota: întreagă; suprafața: 1.673 m2; (e) Larnaca/Athienou, trama nr. 635, foaie/plan 31/46, înregistrare nr. 23158, cota: întreagă; suprafața: 2.676 m2; (f) Larnaca/Athienou, plot nr. 291, fișă/plan 31/54, înregistrare nr. 25885, cot: întreg; suprafață: 11.706 m2; (g) Larnaca/Athienou, plot nr. 339, fișă/plan 31/43, înregistrare nr. 25887, cot: întreg; suprafața: 6.680 m2; (h) Larnaca/Athienou, plot nr. 338, fișă/plan 31/43, înregistrare nr. 23126, cot: întreg; suprafața: 6.666 m2; (i) Larnaca/Athienou, plot nr. 82, fișă/plan 31/43, înregistrare nr. 29092, cota: întreagă; suprafața: 5.017 m2; j) Larnaca/Athienou, trama nr. 122, foaie/plan 31/36, înregistrarea nr. 23392, cota: 1⁄2; suprafața: 12.041 m2; k) Larnaca/Arses, trama nr. 59, foaie/plan 32/25, înregistrarea nr. 842, cota: 1⁄2; suprafața: 22.409 m2.
Trama descrisă la literele (a) și (k) de mai sus aparține tatăl reclamantului, care i-a transferat la 10 aprilie 1997 și, respectiv, 23 iunie 1995. 14. Punctul de plecare a raportului de evaluare a fost valoarea de închiriere a parcelelor de teren ale reclamantului în 1974, calculată pe baza unui procent (5 %) din valoarea pieței proprietăților. Potrivit expertului, totalul închirierii anuale care ar fi putut fi obținute în 1974 a fost CYP 353 (aproximativ 603). Această sumă a fost ajustată ulterior în sus în funcție de o creștere anuală a închirierii (variată de la 5 % la 7 %), pentru a ajunge la totalul dobânzii anuale de închiriere în 1987 (CYP 853) și în 1999 (CYP 3.111). Pentru parcele descrise la punctul 13 literele (a) și (k) de mai sus, creanța de închiriere a fost calculată numai de la datele (1997 și, respectiv, 1995) pe care reclamantul a dobândit proprietatea domeniilor.
Dobânda compusă pentru plată întârziată a fost aplicată la o rată de 8 % pe an. 15. Reclamantul a solicitat, în continuare, 160.000 de CYP (aproximativ 273.376) pentru imposibilitatea de a dezvolta parcela descrisă la punctul 13 litera (a) de mai sus, care era teren care ar putea fi dezvoltat, situat la aproximativ 12 kilometri de Nicosia. Suma totală solicitată în 1999 pentru prejudicii materiale a fost deci CYP 190.197 (aproximativ 324.970). 16. La 11 ianuarie 2008, după cererea Curții de actualizare a evoluției cauzei, reclamantul a prezentat cereri actualizate pentru satisfacție. El a afirmat că timpul care a trecut din 1999 și-a crescut pierderile și că suma totală adăugată pentru prejudicii materiale a fost de cel puțin 1.550 000 CYP (aproximativ 2.648.330).
17. La 21 mai 2010, reclamantul a prezentat cereri actualizate pentru o justă satisfacție, calculate pe baza estimărilor conținute în raportul de evaluare produs în 1999 (a se vedea punctele 13-14 de mai sus). El a susținut că, ținând cont de faptul că una dintre proprietățile au fost transferate fratelui său în 2005 (a se vedea punctul 6 de mai sus), suma totală datorată pierderii utilizării pentru perioada 1987-2010 a fost de 154.000 EUR. În plus, reclamantul a considerat că dacă forțele turce nu ar fi invadat nordul Ciprului, ar fi putut să își dezvolte parcela descrisă la alineatul 13 litera (a) mai sus în 16 situri de construcție; pe baza ofertelor de vânzare publicate în prezent în presa Ciprului, s-ar putea presupune că fiecare site ar fi avut, în 2010, un preț de 300 000 EUR.
Acesta a urmat faptul că valoarea lor globală ar fi fost de 4.800.000 EUR, din care ar trebui să se deducă un cost în curs de dezvoltare de 350.000 EUR. 4.450.000. Având în vedere că el avea o cotă de 1⁄2 din parcela în cauză, reclamantul a solicitat Curtea să-i acorde cel puțin jumătate din această sumă (2.225.000 EUR), la care ar trebui adăugat suma pentru pierderea utilizării (154.000 EUR), cererea totală a reclamantului pentru prejudicii materiale a fost de 2,379.000 EUR. 18. De asemenea, reclamantul a specificat că în 1977 a achiziționat în licitație publică o parcelă de teren de 5,352 metri pătrați, situată în apropierea zonei tampon, pentru CYP 480 (aproximativ 820 EUR). El a subliniat faptul că acest preț este mult mai mic decât valoarea de piață din 1974, deoarece invazia turcă a provocat o deflație a prețurilor terenurilor.
De asemenea, reclamantul a produs exemplare ale publicităților publicate în presă cipriotă în martie și mai 2010 și a afirmat că, din aceste documente, prețurile curente ale terenurilor au fost următoarele: între 8.000 EUR și EUR 15.000 EUR per decare pentru parcele situate în zonele ocupate de turc; între 20.000 EUR și 50.000 EUR per decare pentru terenuri agricole cu copaci și instalații de irigare; între 200.000 EUR și 400.000 EUR per decare pentru parcele care ar putea fi dezvoltate în locații de construcție. 19. În afirmațiile sale juste de satisfacție din 29 octombrie 1999, reclamantul a solicitat în continuare CYP 140.000 (aproximativ EUR) 239.204) în ceea ce privește prejudiciile morale.
În special, el a solicitat 5000 CYP pe an pentru perioada 1987-1991, 10.000 CYP pe an pentru perioada 1992-1999, plus suma suplimentară de 35000 CYP. În cererile actualizate pentru satisfacție echitabilă din 21 mai 2010, el și-a ridicat reclamația până la 365.500 EUR (8.500 EUR pentru fiecare an între 1987 și 1991 și 17.000 EUR pentru fiecare an între 1992 și 2010). (b) Guvernul 20. Guvernul a depus observații privind cererile actualizate ale reclamantului pentru satisfacție echitabilă la 30 iunie 2008, 15 octombrie 2008 și 22 iunie 2010. Ei au subliniat că prezenta cerere face parte dintr-un grup de cazuri similare care ridică o serie de probleme și au remarcat faptul că unii solicitanți aveau proprietăți comune și că nu s-a dovedit că coproprietenții lor au fost de acord cu partiția bunurilor.
Nici atunci când se pretinde daune bazate pe presupunerea că proprietățile au fost închiriate după 1974, reclamanții au arătat că drepturile acestor coproprietenți în temeiul dreptului intern au fost respectate. 21. Guvernul a susținut că, ca creștere anuală a valorii proprietăților au fost aplicate, ar fi nedrept adăugarea dobânzilor compuși pentru plata întârziată și că Turcia a recunoscut competența Curții la 21 ianuarie 1990 și nu în ianuarie 1987. În orice caz, valoarea presupusă de piață a proprietăților din 1974 a fost exorbitană, extrem de excesivă și speculativă; nu a fost bazată pe date reale cu care să facă o comparație și a acordat o alocație insuficientă pentru volatilitatea pieței proprietăților și pentru susceptibilitatea sa de a influența atât pe plan intern, cât și pe nivel internațional.
Raportul prezentat de solicitant a continuat, în schimb, pe baza presupunerii că piața proprietăților ar fi continuat să prospere cu o creștere susținută pe parcursul întregii perioade examinate. 22. Guvernul a elaborat un raport de evaluare elaborat de autoritățile turc-chipriot, pe care acestea le considerau bazate pe o „evaluare realistă a valorilor pieței din 1974, având în vedere dosarele și vânzările comparative de teren relevante în zonele în care se aflau proprietățile []”. Acest raport conține două propuneri, care evaluează, respectiv, suma datorată pentru pierderea utilizării proprietăților și a valorii lor actuale. A doua propunere a fost formulată pentru a oferi reclamantului opțiunea de a vinde proprietățile statului, renunțând astfel titlului și cererilor în ceea ce privește aceasta.
23. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a specificat că ar fi posibil să se prevadă, imediat sau după soluționarea problemei Ciprului, restituirea proprietăților descrise la punctul 13 de mai sus. În cazul în care nu s-au îndeplinit condițiile de restituire, reclamantul ar putea solicita o compensare financiară, care să fie calculată pe baza pierderii veniturilor (punând în aplicare o chirie de 5% pe valorile pieței 1974) și creșterea valorii proprietăților între 1974 și data plății. Dacă reclamantul ar fi aplicat CIB, acesta din urmă ar fi oferit CYP 6.837.24 (aproximativ 11.682) pentru a compensa pierderea utilizării și a CYP 7.282.59 (aproximativ 12.443) pentru valoarea proprietăților.
Potrivit unui expert desemnat de autoritățile din „TRNC”, valoarea deschisă a pieței din 1974 a proprietăților reclamantului a fost următoarea: plot de teren descris la alineatul 13 litera (b) de mai sus: CYP 80 (aproximativ 136 EUR); plot de teren descris la alineatul 13 litera (c) de mai sus: CYP 50 (aproximativ 85 EUR); plot de teren descris la alineatul 13 litera (d) de mai sus: CYP 50 (aproximativ 85 EUR); plot de teren descris la alineatul 13 litera (e) de mai sus: CYP 80 (aproximativ 136 EUR); plot de teren descris la punctul 13 litera (f) de mai sus: CYP 350 (aproximativ 598 EUR); plot de teren descris la punctul 13 litera (g) de mai sus: CYP 200 (aproximativ 341); plot de teren descris la punctul 13 litera (h) de mai sus: CYP 200 (aproximativ 341); plot de teren descris la punctul 13 litera (j) de mai sus: CYP 180 (aproximativ 307). Prin urmare, CIB nu a luat în considerare doar opt dintre cele unsprezece parcele de teren deținute de solicitant.
24. După îndeplinirea anumitor condiții, CIB ar fi putut, de asemenea, să-i ofere reclamantului schimbul de proprietăți cu proprietăți turce-chipriote situate în sud-ul insulei. 25. În observațiile lor din 22 iunie 2010, Guvernul a reamintit că, în cazul Demopoulos și alții (citată mai sus), Marea Camera a constatat că CIB este un remediu intern adecvat pentru cei care susțin o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. În ciuda adoptării unei hotărâri privind fondul, reclamantul ar fi încă deschis să se aplice CIB, care ar calcula valoarea actuală și valoarea din 1974 a proprietăților „în mod credencial pe baza datelor reale”. La 27 mai 2010, CIB a trimis o scrisoare reclamantului, invitându-l să introducă o cerere înainte de aceasta.
26. Guvernul a reamintit că, în temeiul Legii nr. 67/2005, erau disponibile următoarele mijloace de redresare: a) restituire; b) compensare; c) schimb. Dispozițiile relevante ale legii în cauză sunt descrise în Demopoulos și altele (citate mai sus, §§ 35-37). 27. Guvernul a remarcat, de asemenea, că, în evaluarea sa ca compensație pentru pierderea utilizării, CIB a colectat datele din partea Departamentului de Terenuri și Sondaje privind prețurile de achiziție pentru proprietăți comparabile din 1973-1974 și a examinat, de asemenea, dezvoltarea ratelor dobânzilor Băncii Centrale din Cipru. Pierderea veniturilor a fost apoi calculată prin presupunerea că închirierea obținută ar fi fost de 5 % din valoarea proprietăților; această ultima valoare a fost modificată în fiecare an pe baza indicelui valorii pieței terestre.
Ratele dobânzii din Banca Centrală din Cipru au fost aplicate pe sumele datorate din 1974. 28. Autoritățile turc-chipriot au fost într-o poziție mai bună decât reclamanții și autoritățile grec-chipriot pentru a evalua valorile pieței proprietăților într-un mod realist și fiabil. Reclamanții au prezentat cereri exagerate și au avut tendința de a gonfla valorile din 1974 ale bunurilor lor. Prin urmare, Guvernul a solicitat Curtea să se pronunțe pe baza calculelor efectuate de autoritățile turc-chipriot, care erau „credențiale și obiective în fiecare aspect”. 29. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a confirmat că ar fi posibil să se prevadă restituirea proprietăților descrise la alineatul (1) 13 mai sus.
Dacă reclamantul s-ar fi aplicat CIB, acesta din urmă ar fi crescut oferta până la 7. 820 CYP (aproximativ 13. 361) pentru a compensa pierderea utilizării și până la CYP 7.971.81 (aproximativ 13,620) pentru valoarea proprietăților. Expertul desemnat de autoritățile „TRNC” a confirmat, de asemenea, valorile de piață deschise din 1974 ale proprietăților reclamantului, astfel cum se indică la punctul 23 de mai sus. 30. În sfârșit, Guvernul a considerat că suma reclamată în ceea ce privește prejudiciile morale era excesivă și nerealiste; având în vedere existența unui remediu intern eficace, Curtea ar trebui să păstreze la minimum atribuirea acestor daune.
Evaluarea Curții 31. Curtea reamintește că a concluzionat că a existat o încălcare continuă a drepturilor reclamantului garantate de art. 1 din Protocolul nr. 1 din cauza negării complete a dreptului reclamantului la bucurarea pașnică a proprietăților sale în Cipru de nord (a se vedea punctul 25 din hotărârea principală). 1 s-a bazat pe faptul că, ca urmare a refuzului continuu de acces la terenurile sale din 1974, reclamantul a pierdut în mod eficient tot accesul și controlul, precum și toate posibilitățile de utilizare și de a se bucura de proprietățile sale (a se vedea punctul 23 din hotărârea principală). Prin urmare, el are dreptul la o măsură de compensare în ceea ce privește pierderile legate direct de această încălcare a drepturilor sale începând cu data depunerii declarației Turciei care recunoaște dreptul unei cereri individuale în temeiul articolului 25 din Convenție, anume 22 ianuarie 1987, până în prezent (a se vedea Cankoçak c. Turcia , nos.
25182/94 și 2695/95 § 26, 20 februarie 2001, și Demades c. Turcia (satisfacție echitabilă), nr. 16219/90, § 21, 22 aprilie 2008). Cu toate acestea, pentru parcele descrise la punctul 13 (a) și (k) deasupra dreptului reclamantului la compensare ar trebui să înceapă de la data în care a dobândit proprietatea terenului în joc, și anume de la 10 aprilie 1997 și 23 iunie 1995 (a se vedea punctul 9 din hotărârea principală și punctul 13 de mai sus); pentru parcela descrisă 13 (j) deasupra perioadei care urmează să fie luată în considerare în termen de 21 de zile. Decembrie 2005, data în care reclamantul a transferat această teren către fratele său (a se vedea punctul 6 mai sus). 32. În ceea ce privește aceasta, Curtea observă că afirmațiile de proprietate a proprietăților imobile ocupate de turc produse de reclamant arată că în aprilie 2010 el a fost încă proprietarul zece dintre proprietățile descrise la punctul 13 de mai sus (a se vedea punctul 6 mai sus).
33. În opinia Curții, evaluațiile furnizate de reclamant implică un grad semnificativ de speculație și nu asumă suficientă de volatilitate a pieței proprietăților și de susceptibilitatea acesteia de a influența atât pe plan intern, cât și pe plan internațional (a se vedea Loizidou (justă satisfacție), 28 iulie 1998, § 31, Raporturi de hotărâri și decizii 1998-IV). Un grad de speculație și mai mare este implicat în evaluarea profiturilor pe care reclamantul ar fi putut obține de la dezvoltarea în locații de construcție terenurile descrise la punctul 13 litera (a) de mai sus (a se vedea punctele 15 și 17 de mai sus). În consecință, în evaluarea daunei pecuniare suportate de solicitant, Curtea a luat în considerare, după caz, estimările furnizate de el (a se vedea punctul 15 și 17 de mai sus).
Xenides-Arestis c. Turcia (justă satisfacție), nr. 46347/99, § 41, 7 decembrie 2006). În general, consideră ca abordarea rezonabilă pentru evaluarea pierderii suferite de solicitant cu referire la chiria de teren anuală, calculată ca procent din valoarea de piață a proprietăților, care ar fi putut fi câștigat în perioada relevantă (Loizidou (juste) În plus, Curtea a luat în considerare incertitudinile inerente în orice încercare de a cuantifica pierderile reale suportate de reclamant (a se vedea Loizidou v. Turcia (obiecții preliminare), 23 martie 1995, § 102, Serie A nr. 310, și (merite) 18 decembrie 1996, § 32, Raporturi 1996-VI). 34. Curtea constată că, în ciuda solicitării sale de a prezenta materiale relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților reclamantului, părțile au produs puține elemente în acest sens.
Se bazează pe exactitatea calculelor CIB (a se vedea punctele 22 și 27-28 de mai sus), în timp ce reclamantul s-a referit la ofertele de vânzare publicate în 2010 în presa Cipru și la achiziționarea de terenuri agricole într-o acțiune publică în 1977 (a se vedea punctul 18 de mai sus). 35. Curtea observă, de asemenea, că reclamantul a prezentat o cerere suplimentară sub formă de dobândă compusă anuală în ceea ce privește pierderile din cauza întârzierii plății sumelor datorii.
Deși Tribunalul consideră că ar trebui acordată reclamantului o anumită cantitate de compensare sub formă de dobânzi legale, constată că ratele aplicate de el sunt de partea înaltă (a se vedea, În cele din urmă, Curtea este de părere că ar trebui acordată o atribuire în ceea ce privește anxietatea și sentimentele de neputință și frustrare pe care reclamantul trebuie să le fi experimentat de-a lungul anilor în absența utilizării proprietăților sale așa cum s-a considerat adecvat (a se vedea Demades (justă satisfacție), citat mai sus, § 29, și Xenides-Arestis Având în vedere considerentele de mai sus, Curtea consideră că sumele reclamantei în ceea ce privește prejudiciile materiale și morale (respectiv 2,379,000 EUR și 365,500 EUR – a se vedea paragrafele) 17 și 19 de mai sus) sunt, în mod evident, excesive; constată că nicio construcție nu a fost construită pe planurile de teren ale reclamantului și că raportul de evaluare prezentat în 1999 a concluzionat că suma totală datorată reclamantului pentru prejudicii materiale era de EUR 51.594 (a se vedea punctul 13 de mai sus).
În același timp, suma pe care autoritățile „TRNC” ar fi putut oferi reclamantului în ceea ce privește pierderea utilizării (a se vedea punctul 13361 – a se vedea punctul 29 de mai sus) nu pare să țină seama în mod corespunzător de numărul de parcele de teren deținute de solicitant și descrise la punctul 13 de mai sus, care avea o suprafață totală de 68.534. De fapt, după cum se menționează la punctul 23 de mai sus, calculele IPC au luat în considerare doar opt dintre cele unsprezece domenii deținute de reclamant. Evaluarea sa pe o bază echitabilă, Curtea decide să acorde reclamantului 120.000 EUR în ceea ce privește prejudicii materiale și morale.
Costuri și cheltuieli 38. În declarațiile sale juste de satisfacție din 29 octombrie 1999, reclamantul, care este avocat și și-a prezentat propriul caz în fața Curții (a se vedea punctul 2 din hotărârea principală), a solicitat 5.296 CYP (aproximativ 9.048) pentru costurile și cheltuielile suportate înaintea organelor convenției. Această sumă a inclus CYP 1.296 (aproximativ 2.214 EUR) pentru costurile raportului de experți care evaluează valoarea proprietăților sale. În cererile actualizate din 21 mai 2010, reclamantul și-a ridicat cererea pentru costuri și cheltuielile de până la 20.000 EUR. 39. Guvernul nu a formulat comentarii cu privire la acest punct.
40. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor sale numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost suportate de fapt și neapărat și au fost rezonabile în ceea ce privește cuantitatea (a se vedea, de exemplu, Iatridis v. Grecia (justă satisfacție) [GC], nr. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI). 41. Curtea remarcă că cauza implicată de o anumită cantitate de dovezi factuale și documentare și a solicitat un grad echitabil de cercetare și pregătire. În special, costurile asociate cu elaborarea unui raport de evaluare, având în vedere natura continuă a încălcării în joc au fost esențiale pentru a permite Curții să își atingă decizia privind problema justului de satisfacție (a se vedea Demades) Cu toate acestea, este necesar să se țină cont de faptul că reclamantul și-a prezentat propriul caz în fața Curții.
42. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră sumele solicitate pentru costurile și cheltuielile legate de procedurile anterioare și decide să atribuie suma totală de 2.000 EUR. Curtea consideră oportun ca dobânzile implicite să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale.
Pentru aceste motive, TRIBUNALUL UNANIMOUS respinge cererea Guvernului de a rămâne examinarea cererilor reclamantului pentru o justă satisfacție; Deține (a) statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală în conformitate cu art. 2 din Convenție, următoarele sume: (i) 120.000 EUR (o sută douăzeci de mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudicii materiale și morale; (ii) 2 000 EUR (2 mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) cel de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se achită pe sumele de mai sus, la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei implicite plus trei puncte procentuale; restul cererii reclamantei pentru o justă satisfacție.
Efectuat în limba engleză și notificat în scris la 26 octombrie 2010, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Președintele adjunct al grefierului
FOURTH SECTION
CASE OF JOSEPHIDES v. TURKEY (Application no. 21887/93) JUDGMENT ( Just satisfaction ) STRASBOURG 26 October 2010 FINAL 11/04/2011 This judgment has become final under Article 44 § 2 (c) of the Convention. It may be subject to editorial revision. In the case of Josephides v. Turkey, The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of: Nicolas Bratza, President, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, judges, and Fatoș Aracı, Deputy Section Registrar , Having deliberated in private on 5 October 2010, Delivers the following judgment, which was adopted on that date: PROCEDURE
The case originated in an application (no. 21887/93) against the Republic of Turkey lodged with the European Commission of Human Rights (“the Commission”) under former Article 25 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Cypriot national, Mr Christos Josephides (“the applicant”), on 30 December 1992.
In a judgment delivered on 22 September 2009 (“the principal judgment”), the Court dismissed various preliminary objections raised by the Turkish Government and found a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant was denied access to and control, use and enjoyment of his properties as well as any compensation for the interference with his property rights. Furthermore, it found that it was not necessary to examine the applicant's complaints under Articles 1, 13, 14 and 18 of the Convention ( Josephides v. Turkey , no. 21887/93, §§ 13, 25 and 28 and points 1-3 of the operative provisions, 22 September 2009).
Under Article 41 of the Convention the applicant sought just satisfaction of 1,550,000 Cypriot pounds (CYP – approximately 2,648,330 euros (EUR)) for the deprivation of his properties concerning the period between January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, and January 2008. A valuation report, setting out the basis of the applicant's loss, was appended to his observations. Furthermore, the applicant claimed approximately EUR 239,204 in respect of non-pecuniary damage and approximately EUR 9,048 for the costs and expenses incurred before the Court.
Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision, the Court reserved it in whole and invited the Government and the applicant to submit, within three months, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., §§ 48 and 51, and point 4 of the operative provisions).
On 4 March 2010 the Court invited the applicant and the Government to submit any materials which they considered relevant to assessing the 1974 market value of the properties concerned by the principal judgment. The applicant was moreover invited to submit written evidence that the properties at stake were still registered in his name or to indicate and substantiate any transfer of ownership which might have taken place.
The applicant and the Government each filed observations on these matters. On 21 May 2010 the applicant produced certificates of ownership of Turkish-occupied immovable properties issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. It transpires from these documents that in April 2010 the properties described in paragraph 13 below were registered in the applicant's name, with the exception of the property under paragraph 13 (j) below, which was registered in the name of Mr Costas Josephides. The applicant stated that the latter was his brother, to whom he had transferred the plot of land at stake on 21 December 2005. THE LAW I.
PRELIMINARY ISSUE
7. In a letter of 22 April 2010 the Government requested the Court to decide that it was not necessary to continue the examination of the applicant's just satisfaction claims. They invoked the principles affirmed by the Grand Chamber in Demopoulos and Others v. Turkey ([GC] (Dec.), nos. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 10200/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1 March 2010) and argued that the applicant should address his claims to the Immovable Property Commission (the “IPC”) instituted by the “TRNC” Law 67/2005. They reiterated their position on the issue of exhaustion of domestic remedies in the present case and in other similar cases on 8 and 22 June 2010.
The Court first observes that the Government's submissions were unsolicited; they were received by the Registry long after the expiration of the time-limit for filing comments on just satisfaction and almost two months after the delivery of the Grand Chamber's decision in Demopoulos . It could therefore be held that the Government are estopped from raising the matter at this stage of the proceedings.
In any event, the Court cannot but reiterate its case-law according to which objections based on non-exhaustion of domestic remedies raised after an application has been declared admissible cannot be taken into account at the merits stage (see Demades v. Turkey (merits), no. 16219/90, § 20, 31 July 2003, and Alexandrou v. Turkey (merits), no. 16162/90, § 21, 20 January 2009) or at a later stage. This approach has not been modified by the Grand Chamber, as the cases of Demopoulos and Others had not been declared admissible when Law 67/2005 entered into force and when Turkey objected that domestic remedies had not been exhausted.
Furthermore, the Court considers that its previous finding in the present case that the applicant was not required to exhaust the remedy introduced by Law 67/2005 constitutes res judicata . It recalls that after the compensation mechanism before the IPC was introduced, the Government raised an objection based on non-exhaustion of domestic remedies. This objection was rejected in the principal judgment (see paragraph 13 of the principal judgment and point 1 of its operative provisions). The Government also unsuccessfully requested the referral of the case to the Grand Chamber.
It follows that the Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction should be rejected. The Court will therefore continue to examine the case under Article 41 of the Convention. II.
APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
12. Article 41 of the Convention provides: “If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.” A. Pecuniary and non-pecuniary damage 1. The parties' submissions (a) The applicant
In his just satisfaction claims of 29 October 1999, the applicant requested CYP 30,197 (approximately EUR 51,594) for pecuniary damage. He relied on an expert's report assessing the value of his losses which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out his plots of land, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rent claimed was for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until October 1999. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since he was still the legal owner of the properties. The evaluation report contained a description of the applicant's plots of land in the Districts of Nicosia and Larnaca. These plots of land were registered as follows (see paragraph 8 of the principal judgment): a) Nicosia/Piroi, plot no. 124, sheet/plan 31/26, registration no. 4475, share: ½, area: 25,753 square metres (m²); (b) Larnaca/Athienou, plot no. 607, sheet/plan 31/46, registration no. 31803, share: whole; area: 2,342 m²; (c) Larnaca/Athienou, plot no. 670, sheet/plan 31/46, registration no. 23140, share: whole; area: 1,673 m²; (d) Larnaca/Athienou, plot no. 671, sheet/plan 31/46, registration no. 25893, share: whole; area: 1,673 m²; (e) Larnaca/Athienou, plot no. 635, sheet/plan 31/46, registration no. 23158, share: whole; area: 2,676 m²; (f) Larnaca/Athienou, plot no. 291, sheet/plan 31/54, registration no. 25885, share: whole; area: 11,706 m²; (g) Larnaca/Athienou, plot no. 339, sheet/plan 31/43, registration no. 25887, share: whole; area: 6,680 m²; (h) Larnaca/Athienou, plot no. 338, sheet/plan 31/43, registration no. 23126, share: whole; area: 6,666 m²; (i) Larnaca/Athienou, plot no. 82, sheet/plan 31/43, registration no. 29092, share: whole; area: 5,017 m²; (j) Larnaca/Athienou, plot no. 122, sheet/plan 31/36, registration no. 23392, share: ½; area: 12,041 m²; (k) Larnaca/Arsos, plot no. 59, sheet/plan 32/25, registration no. 842, share: ½; area: 22,409 m². The plots described under (a) and (k) above belonged to the applicant's father, who had transferred them to him on 10 April 1997 and 23 June 1995 respectively.
The starting point of the valuation report was the rental value of the applicant's plots of land in 1974, calculated on the basis of a percentage (5 %) of the market value of the properties. According to the expert, the total annual rent which could have been obtained in 1974 was CYP 353 (approximately EUR 603). This sum was subsequently adjusted upwards according to an annual rental increase (varying from 5 % to 7 %), in order to arrive at the total annual rent receivable in 1987 (CYP 853) and in 1999 (CYP 3,111). For the plots described in paragraph 13 (a) and (k) above, the rent receivable was calculated only from the dates (1997 and 1995 respectively) on which the applicant acquired ownership of the fields. Compound interest for delayed payment was applied at a rate of 8 % per annum.
The applicant further requested CYP 160,000 (approximately EUR 273,376) for the impossibility of developing the plot described in paragraph 13 (a) above, which was land which could be developed, located at approximately 12 kilometres from Nicosia. The total sum requested in 1999 for pecuniary damage was thus CYP 190,197 (approximately EUR 324,970).
On 11 January 2008, following a request from the Court for an update on the developments of the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction. He alleged that the time elapsed since 1999 had increased his losses and that the total sum due for pecuniary damage was at least CYP 1,550,000 (approximately EUR 2,648,330).
On 21 May 2010 the applicant submitted updated claims for just satisfaction, calculated on the basis of the estimates contained in the valuation report produced in 1999 (see paragraphs 13-14 above). He alleged that, taking into account that one of the properties had been transferred to his brother in 2005 (see paragraph 6 above), the whole sum due for loss of use for the period 1987-2010 was EUR 154,000. The applicant moreover considered that if the Turkish forces had not invaded northern Cyprus, he could have developed his plot described under paragraph 13 (a) above into 16 building sites; on the basis of the sale offers currently published in the Cyprus press, it could be assumed that each site would had have, in 2010, a price of EUR 300,000. It followed that their overall value would have been EUR 4,800,000, from which a developing cost of EUR 350,000 should be deducted. The net benefit would therefore have been EUR 4,450,000. As he had a ½ share in the plot at issue, the applicant requested the Court to grant him at least half of this sum (EUR 2,225,000), to which the amount for loss of use (EUR 154,000) should be added. The applicant's total claim for pecuniary damage was thus EUR 2,379,000.
The applicant also specified that in 1977 he had acquired in public auction a plot of land of 5,352 square metres, located in the vicinity of the buffer zone, for CYP 480 (approximately EUR 820). He underlined that this price was much lower than the 1974 market value, as the Turkish invasion had provoked a deflation of the prices of land. The applicant also produced copies of advertisings published in the Cypriot press in March and May 2010 and alleged that it transpired from these documents that the current prices of land were the following: between EUR 8,000 and EUR 15,000 per decare for plots located in the Turkish-occupied areas; between EUR 20,000 and EUR 50,000 per decare for agricultural land with trees and irrigation facilities; between EUR 200,000 and EUR 400,000 per decare for plots which could be developed into building sites.
In his just satisfaction claims of 29 October 1999, the applicant further claimed CYP 140,000 (approximately EUR 239,204) in respect of non-pecuniary damage. In particular, he requested CYP 5,000 per year for the period 1987-1991, CYP 10,000 per year for the period 1992-1999 plus the additional sum of CYP 35,000. In his updated claims for just satisfaction of 21 May 2010, he raised his claim up to EUR 365,500 (EUR 8,500 for each of the years between 1987 and 1991 and EUR 17,000 for each of the years between 1992 and 2010). (b) The Government
The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008, 15 October 2008 and 22 June 2010. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and noted that some applicants had shared properties and that it was not proved that their co-owners had agreed to the partition of the possessions. Nor, when claiming damages based on the assumption that the properties had been rented after 1974, had the applicants shown that the rights of the said co-owners under domestic law had been respected.
The Government submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment, and that Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated”. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the properties to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of it.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that it would be possible to envisage, either immediately or after the resolution of the Cyprus problem, restitution of the properties described in paragraph 13 above. In case the conditions for restitution were not fulfilled, the applicant could claim financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the properties between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have offered CYP 6,837.24 (approximately EUR 11,682) to compensate the loss of use and CYP 7,282.59 (approximately EUR 12,443) for the value of the properties. According to an expert appointed by the authorities of the “TRNC”, the 1974 open-market value of the applicant's properties was the following: – plot of land described in paragraph 13 (b) above: CYP 80 (approximately EUR 136); – plot of land described in paragraph 13 (c) above: CYP 50 (approximately EUR 85); – plot of land described in paragraph 13 (d) above: CYP 50 (approximately EUR 85); – plot of land described in paragraph 13 (e) above: CYP 80 (approximately EUR 136); – plot of land described in paragraph 13 (f) above: CYP 350 (approximately EUR 598); – plot of land described in paragraph 13 (g) above: CYP 200 (approximately EUR 341); – plot of land described in paragraph 13 (h) above: CYP 200 (approximately EUR 341); – plot of land described in paragraph 13 (j) above: CYP 180 (approximately EUR 307). No estimate was given for the plots described in paragraph 13 (a), (i) and (k) above. The IPC thus took into account only eight of the eleven plots of land owned by the applicant.
Upon fulfilment of certain conditions, the IPC could also have offered the applicant exchange of his properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
In their comments of 22 June 2010, the Government recalled that in the case of Demopoulos and Others (cited above) the Grand Chamber had found that the IPC was an adequate domestic remedy for those claiming a violation of Article 1 of Protocol No. 1. Notwithstanding the adoption of a judgment on the merits, it would still be open to the applicant to apply to the IPC, which would calculate the current value and the 1974 value of the properties “in a credential way based on actual data”. On 27 May 2010 the IPC had sent a letter to the applicant, inviting him to introduce an application before it.
The Government recalled that under Law No. 67/2005, the following means of redress were available: a) restitution; b) compensation; c) exchange. The relevant provisions of the law at issue are described in Demopoulos and Others (cited above, §§ 35-37).
The Government further noted that in making its assessment as regarded compensation for the loss of use, the IPC had collected data from the Department of Lands and Surveys on the 1973-1974 purchase prices for comparable properties. It had also examined the development of interest rates of the Cyprus Central Bank. The loss of income was then calculated by assuming that the obtainable rent would have been 5 % of the value of the properties; this last value had been modified every year on the basis of the land market value index. Cyprus Central Bank interest rates had been applied on the sums due since 1974.
Being in possession of the land registers, the Turkish-Cypriot authorities were in a better position than the applicants and the Greek-Cypriot authorities to assess the market values of the properties in a realistic and reliable manner. The applicants had put forward exaggerated claims and had tended to inflate the 1974 values of their possessions. The Government therefore requested the Court to rule on compensation on the basis of the calculations made by the Turkish-Cypriot authorities, which were “credential and objective in every aspect”.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities confirmed that it would be possible to envisage restitution of the properties described in paragraph 13 above. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have increased its offer up to CYP 7,820 (approximately EUR 13,361) to compensate the loss of use and up to CYP 7,971.81 (approximately EUR 13,620) for the value of the properties. The expert appointed by the authorities of the “TRNC” also confirmed the 1974 open-market values of the applicant's properties as indicated in paragraph 23 above.
Finally, the Government considered that the amount claimed in respect of non-pecuniary damage was excessive and unrealistic; given the existence of an effective domestic remedy, the Court should keep the award for such damage to a minimum. 2. The Court's assessment
The Court recalls that it has concluded that there had been a continuing violation of the applicant's rights guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1 by reason of the complete denial of the right of the applicant to the peaceful enjoyment of his properties in northern Cyprus (see paragraph 25 of the principal judgment). Furthermore, its finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 was based on the fact that, as a consequence of being continuously denied access to his land since 1974, the applicant had effectively lost all access and control as well as all possibilities to use and enjoy his properties (see paragraph 23 of the principal judgment). He is therefore entitled to a measure of compensation in respect of losses directly related to this violation of his rights as from the date of deposit of Turkey's declaration recognising the right of individual petition under former Article 25 of the Convention, namely 22 January 1987, until the present time (see Cankoçak v. Turkey , nos. 25182/94 and 26956/95, § 26, 20 February 2001, and Demades v. Turkey (just satisfaction), no. 16219/90, § 21, 22 April 2008). However, for the plots described in paragraph 13 (a) and (k) above the applicant's entitlement to compensation should start from the date on which he acquired ownership of the land at stake, namely from 10 April 1997 and 23 June 1995 (see paragraph 9 of the principal judgment and paragraph 13 above); for the plot described 13 (j) above the period to be taken into consideration ends on 21 December 2005, on which date the applicant transferred this land to his brother (see paragraph 6 above).
In connection with this, the Court observes that the affirmations of ownership of Turkish-occupied immovable properties produced by the applicant show that in April 2010 he was still the owner of ten of the properties described in paragraph 13 above (see paragraph 6 above).
In the opinion of the Court, the valuations furnished by the applicant involve a significant degree of speculation and make insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international (see Loizidou (just satisfaction), 28 July 1998, § 31, Reports of Judgments and Decisions 1998-IV). An even higher degree of speculation is involved in assessing the profits that the applicant could have obtained from developing into building sites the land described in paragraph 13 (a) above (see paragraphs 15 and 17 above). Accordingly, in assessing the pecuniary damage sustained by the applicant, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided by him (see Xenides-Arestis v. Turkey (just satisfaction), no. 46347/99, § 41, 7 December 2006). In general it considers as reasonable the approach to assessing the loss suffered by the applicant with reference to the annual ground rent, calculated as a percentage of the market value of the properties, that could have been earned during the relevant period ( Loizidou (just satisfaction), cited above, § 33, and Demades (just satisfaction), cited above, § 23). Furthermore, the Court has taken into account the uncertainties, inherent in any attempt to quantify the real losses incurred by the applicant (see Loizidou v. Turkey (preliminary objections), 23 March 1995, § 102, Series A no. 310, and (merits) 18 December 1996, § 32, Reports 1996-VI).
The Court notes that notwithstanding its request to submit material relevant to assessing the 1974 market value of the applicant's properties, the parties have produced few elements in this respect. The Government have relied on the accuracy of the IPC's calculations (see paragraphs 22 and 27-28 above), while the applicant has referred to the sale offers published in 2010 in the Cyprus press and to the acquisition of agricultural land in a public action in 1977 (see paragraph 18 above).
The Court further observes that the applicant submitted an additional claim in the form of annual compound interest in respect of the losses on account of the delay in the payment of the sums due. While the Court considers that a certain amount of compensation in the form of statutory interest should be awarded to the applicant, it finds that the rates applied by him are on the high side (see, mutatis mutandis , Demades (just satisfaction), cited above, § 24).
Finally, the Court is of the opinion that an award should be made in respect of the anguish and feelings of helplessness and frustration which the applicant must have experienced over the years in not being able to use his properties as he saw fit (see Demades (just satisfaction), cited above, § 29, and Xenides-Arestis (just satisfaction), cited above, § 47).
Having regard to the above considerations, the Court is of the opinion that the sums claimed by the applicant in respect of pecuniary and non-pecuniary damage (respectively EUR 2,379,000 and EUR 365,500 – see paragraphs 17 and 19 above) are manifestly excessive. It notes that no construction had been built on the applicant's plots of land and that the valuation report submitted in 1999 had concluded that the total sum due to the applicant for pecuniary damage was EUR 51,594 (see paragraph 13 above). At the same time, the amount which the “TRNC” authorities could have offered the applicant in respect of loss of use (approximately EUR 13,361 – see paragraph 29 above) does not seem to take into due account the number of plots of land owned by the applicant and described in paragraph 13 above, which had a total area of 68,534 square metres. Indeed, as indicated in paragraph 23 above, the IPC calculations took into account only eight of the eleven fields owned by the applicant. Making its assessment on an equitable basis, the Court decides to award the applicant EUR 120,000 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage. B. Costs and expenses
In his just satisfaction claims of 29 October 1999, the applicant, who is a lawyer and presented his own case before the Court (see paragraph 2 of the principal judgment), sought CYP 5,296 (approximately EUR 9,048) for the costs and expenses incurred before the Convention organs. This sum included CYP 1,296 (approximately EUR 2,214) for the costs of the expert report assessing the value of his properties. In his updated claims of 21 May 2010 the applicant raised his claim for costs and expenses up to EUR 20,000.
The Government did not comment on this point.
According to the Court's case-law, an applicant is entitled to reimbursement of his costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and were reasonable as to quantum (see, for example, Iatridis v. Greece (just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI).
The Court notes that the case involved perusing a certain amount of factual and documentary evidence and required a fair degree of research and preparation. In particular, the costs associated with producing a valuation report in view of the continuing nature of the violation at stake were essential for enabling the Court to reach its decision regarding the issue of just satisfaction (see Demades (just satisfaction), cited above, § 34). However, it should be kept in mind that the applicant presented his own case before the Court.
In the light of the above, the Court considers the amount claimed for the costs and expenses relating to the proceedings before it excessive and decides to award the total sum of EUR 2,000. C. Default interest
The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
FOR THESE REASONS, THE COURT UNANIMOUSLY
1. Dismisses the Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction; 2. Holds (a) that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, the following amounts: (i) EUR 120,000 (one hundred and twenty thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary and non-pecuniary damage; (ii) EUR 2,000 (two thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses; (b) that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points; 3. Dismisses the remainder of the applicant's claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 26 October 2010, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Deputy Registrar President