- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 26 octombrie 2010
- Stat pârât
- TUR
Hapeshis și alții împotriva Turciei
Traducere în română Auto
CAUZA CAUZĂ DE HAPESHIS ȘI ALȚII v. TURKIE (Declarația nr. 38179/97) JUGUL Satisfacție echitabilă STRASBOURG 26 octombrie 2010 FINAL 11/04/2011 Această hotărâre a devenit finală în temeiul art. 44 § 2 lit. (c) din Convenție. Acesta poate fi supus revizuirii editoriale.
În cazul Hapeshis și alții c. Turcia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a doua secțiune), ședința ca Cameră compusă de: Nicolas Bratza, președinte, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, judecători și Fatoș Aracı, secretar adjunct al secțiunii care a deliberat în privat la 5 octombrie 2010, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURA Cazul a apărut într-o cerere (nr. 38179/97) împotriva Republicii Turciei depusă la Comisia Europeană a Drepturilor Omului („Comisia”) în temeiul articolului 25 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale (nr. 38179/97) de doi ciprioți și doi resortisanți britanici, dl Michael P. Hapeshis, dna La 10 ianuarie 1997, Maria Hapeshi-Michaelidou, dna Praxoulla Hapeshi-Campbell și dna Prodromoulla Hapeshi-Evagora („reclamanții”), într-o hotărâre pronunțată la 22 septembrie 2009 („hotărârea principală”), Curtea a respins diverse obiecții preliminare formulate de guvernul turc și a constatat o încălcare continuă a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție prin faptul că reclamanții au fost negați accesul și controlul la, utilizarea și bucuria proprietăților lor, precum și orice compensare pentru ingerința în drepturile lor de proprietate.
În plus, a constatat că nu este necesar să examineze plângerea reclamanților în temeiul articolului 14 din Convenția (Hapeshis și alții c. Turcia, nr. 38179/97, §§§§ 22, 23, 29 și 32 și punctele 1-3 din dispozițiile operative, 22 septembrie 2009). În conformitate cu art. 41 din Convenție, reclamanții au solicitat satisfacție echitabilă de aproximativ 17.139.546 euro (EUR) pentru privarea proprietăților sale în ceea ce privește perioada între ianuarie 1987, când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, și 31 Decembrie 2007. Două rapoarte de evaluare, care stabilesc baza pierderii reclamanților, au fost adăugate la observațiile lor. În plus, reclamanții au solicitat aproximativ 170.860 EUR fiecare în ceea ce privește prejudiciile morale și 23,203 EUR în ceea ce privește costurile și cheltuielile suportate în fața Curții.
Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre, Curtea a rezervat-o în ansamblu și a invitat Guvernul și reclamanții să prezinte, în termen de trei luni, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., §§ 46 și 49 și punctul 4 din dispozițiile operative). La 4 martie 2010, Curtea a invitat reclamanții și guvernul să prezinte orice material pe care îl considerau relevant pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților vizate de hotărârea principală. Reclamanții au fost, de asemenea, invitați să prezinte dovezi scrise privind faptul că proprietățile în joc au fost încă înregistrate în numele lor sau pentru a indica și a susține orice transfer de proprietate care ar fi putut avea loc.
La 28 mai 2008, reclamanții au produs certificate de proprietate a proprietăților imobile ocupate de turc eliberate de Departamentul de Terenuri și Sondaje al Republicii Cipru. Acesta se referă la aceste documente că, la 14 mai 2010, proprietățile descrise la alineatul 13 literele (a), (b) și (c) de mai jos au fost înregistrate în numele reclamanților, în timp ce proprietatea descrisă la alineatul 13 literele (h) de mai jos a fost deținută de primul reclamant (Michael P. Hapeshis); în aceeași dată, proprietățile descrise la punctul 13 literele (d), (e), (f) și (g) de mai jos au fost înregistrate în numele primelor solicitanți (Michael P. Hapeshis), al doilea (Maria Hapeshi-Michaelidou) și al patrulea (Prodromoulla Hapeshi-Evagora) și în numele anumitor „Kyriacou Pericle Kyriacos”.
Acesta este fiul celui de-al treilea reclamant, Praxoulla Hapeshi-Campbell, care i-a transferat proprietățile în cauză la 19 august 2003. Dl Kyriacou Pericle Kyriacos a declarat că dorește să continue procedura și a autorizat mama sa să-l reprezinte în acțiunea dinainte de Curte. Într-o scrisoare din 22 aprilie 2010, Guvernul a solicitat Curtea să decidă că nu este necesar să continue examinarea cererilor de satisfacție ale reclamanților. Ei au invocat principiile afirmate de Marea Camera din Demopoulos și alții c. Turcia ([GC] (Dec.), nr. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 1020/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1 Martie 2010) și au susținut că reclamanții ar trebui să-și adreseze cererile către Comisia privind proprietatea imunabilă (CIB) instituită prin Legea „TRNC” 67/2005.
Ei au reiterat poziția lor în ceea ce privește problema epuizării remediilor interne în acest caz și în alte cazuri similare la 8 și 22 iunie 2010. Curtea observă în primul rând că argumentele guvernamentale nu au fost solicitate; acestea au fost primite de Registru mult timp după expirarea termenului pentru depunerea de observații cu privire la satisfacția echitabilă și aproape două luni după eliberarea deciziei Marei Camere în Demopoulos Prin urmare, ar putea fi considerat că guvernul nu este împiedicat să ridice această problemă în această etapă a procedurii. În orice caz, Curtea nu poate decât să reitere jurisprudența sa în conformitate cu care obiecții bazate pe neepuizarea recourslor interne, după ce a fost declarată admisibilă, nu pot fi luate în considerare în etapa de merit (a se vedea Demades c. Turcia (merită), nr. 16219/90, § 20, 31 iulie 2003, și Alexandrou v. Turcia (merit), nr. 16162/90, § 21, 20 ianuarie 2009) sau într-o etapă ulterioară.
Această abordare nu a fost modificată de Marea Camera, deoarece cazurile Demopoulos și altele nu au fost declarate admisibile atunci când Legea 67/2005 a intrat în vigoare și când Turcia a contestat că căile de recurs interne nu au fost epuizate. 10. În plus, Curtea consideră că concluziile sale anterioare în cazul în cauză că reclamanții nu au fost obligați să epuizeze remediul introdus prin Legea 67/2005 constituie res judicata Acesta reamintește că, după instituirea mecanismului de compensare înainte de introducerea CIB, Guvernul a formulat o obiecție pe baza neepuizării recoursurilor interne. Această obiecție a fost respinsă în hotărârea principală (a se vedea punctul 23 din hotărârea principală și punctul 1 din dispozițiile sale operative).
Guvernul a solicitat, de asemenea, în mod eșuant trimiterea cazului la Marea Camera. 11. Prin urmare, Curtea va continua să examineze cazul în temeiul articolului 41 din Convenție. II. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚII 12. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractante în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Prejudicii materiale și morale Observațiile părților (a) Reclamanții 13. În cererile lor de satisfacție din 29 septembrie 1999, reclamanții au solicitat 4.489.931 de lire cipriote (CYP aproximativ 7.671.496) pentru prejudicii materiale.
Acestea se bazează pe raportul unui expert care evaluează valoarea pierderilor lor, care include pierderea închirierii anuale colectate sau care se așteaptă să fie colectate din închirierea parcelelor lor de teren, plus dobânda de la data la care aceste închirieri au fost obligatorii până la ziua plății. Inchirierile reclamate au fost pentru perioada din ianuarie 1987, atunci când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, până în septembrie 1999. Reclamanții nu au solicitat compensații pentru orice expropriare presupusă, deoarece erau încă proprietarii legali ai proprietăților. Raportul de evaluare conține o descriere a Ayios Amvrosios, a perspectivelor sale de dezvoltare și a proprietăților reclamanților.
Acestea din urmă au fost înregistrate după cum urmează (a se vedea punctul 8 din hotărârea principală): (a) plot de teren cu copaci din Kapsala (plotul nr. 12/7/5/1, foaie/plan 13/15, înregistrarea nr. 14426, zona: 39.818 de metri pătrați (m2)); (b) plot de teren cu copaci în Glifhonera (plot nr. 12/7/3, folie/plan 13/15, înregistrare nr. 13911, zona: 56.105 m2); (c) plot de teren cu copaci în Glifhonera (plot nr. 12/7/4, folie/plan 13/15, înregistrare nr. 13912, zona: 55.027 m2); (d) plot de teren cu copaci în Apati (plot nr. 13/4 și 15/3, plot/plan 13/31, înregistrare nr. 10106, zonă: 2.342 m2); (e) plot de teren cu copaci în Spati (plot nr. 250/3, foaie/plan 13/23, înregistrare nr. 7182, suprafață: 3.345 m2); (f) plot de teren cu copaci în Apati (plot nr. 11/6, foaie/plan 13/31, înregistrare nr. 10097, suprafață: m2 437); (g) plot de teren cu copaci în Apati (plot nr. 11, foaie/plan 13/31, înregistrare nr. 10087, suprafață: 4.014 m2); (h) plot de teren în Trachonas (plot nr. În 1974, proprietățile descrise mai sus au fost deținute de tatăl reclamantului, care a murit la 19 mai 1991. În conformitate cu testamentul său, data de 18 mai 1988, parcela descrisă mai sus a fost moștenită de primul reclamant și celelalte parcele au fost moștenite de cei patru solicitanți în acțiuni egale.
Reclamanții și-au înregistrat titlurile la Departamentul de Terenuri și Sondaje din Republica Cipru la 10 iulie 1995 (a se vedea punctul 11 din hotărârea principală). 15. Expertul a observat în primul rând că două dintre proprietățile reclamanților erau site-uri de construcție situate în locații înalt turistice. În august 1974, chiria anuală obținută din aceste parcele de terenuri a fost calculată ca procent din valoarea lor de piață (6%). O creștere anuală de 12% a fost aplicată atât închirierilor, cât și în valoarea de piață a proprietăților. Potrivit expertului, aceste două situri de construcție au avut o valoare de piață din 1974 a CYP 450.000 (aproximativ EUR) 768.870), în timp ce chiria anuală obținută de la acestea în 1987 a fost de la CYP 109.200 (aproximativ 186.579 EUR).
Proprietățile celorlalți solicitanți erau terenuri agricole. În 1974, valoarea totală anuală de închiriere a acestora a fost de la CYP 30.41 (aproximativ 52 EUR), la care s-a aplicat o creștere anuală de 7%. În plus, dobânzile compuse pentru plata amânată au fost aplicate la o rată de 8% pe an. 16. La 25 ianuarie 2008, după cererea Curții de actualizare a evoluției cauzei, reclamanții au prezentat cereri actualizate pentru o justă satisfacție, care au fost destinate să acopere perioada pierderii utilizării proprietăților între 1 ianuarie 1987 și 31 decembrie 2007. Acestea au elaborat un raport de evaluare revizuit, care, pe baza criteriilor adoptate în raportul precedent, a concluzionat că întregul sume datorată pierderii utilizării pentru terenurile agricole erau CYP 3.140.56 plus CYP 2.890.91 pentru dobândă.
Suma totală solicitată sub acest cap a fost, prin urmare, CYP 6.301 (aproximativ 10.765). În ceea ce privește locurile de construcție, totalul chiriei între 1 ianuarie 1987 și 31 Decembrie 2007 a fost de 5. 596.692, în timp ce dobânzile s- au ridicat la 4. 428.347. Suma totală solicitată pentru aceste două proprietăți a fost, prin urmare, de 10. 025. 039 (aproximativ 17 128.781), în timp ce întreaga leziune pecuniară suferită de solicitanți a fost de aproximativ 17.139.546 EUR. 17. La 28 mai 2010, reclamanții au elaborat un raport de evaluare revizuit, care trebuia să acopere pierderea utilizării pentru perioada cuprinsă între 1 ianuarie 1987 și 30 iunie 2010. Expertul desemnat de solicitanți a considerat că întregul sume datorate clienților săi pentru prejudicii materiale era de 20,897.559, EUR.
, la o listă de vânzări de proprietăți comparabile în districtul Kyrenia, care arată că, în perioada 1968-1971, prețul terenurilor a fost compus între CYP 0.56 (aproximativ 3,80 EUR) și CYP 2.242 (aproximativ 0,95 EUR pe metrou pătrat, expertul desemnat de solicitanți a confirmat valoarea de piață din 1974 a celor două situri de construcție, astfel cum se indică la punctul 15 de mai sus. 19. În cererile lor de satisfacție din 29 septembrie 1999, reclamanții au solicitat, în continuare, prejudicii morale și au lăsat Tribunalul să-și stabilească valoarea, menționând însă că au considerat că suma de 100 000 CYP (aproximativ 170.860) pentru fiecare dintre acestea nu ar fi suficientă.
(b) Guvernul 20. Guvernul a depus observații cu privire la cererile actualizate ale reclamanților pentru satisfacție echitabilă la 30 iunie 2008, 15 octombrie 2008 și 22 iunie 2010. Acestea au subliniat că prezenta cerere face parte dintr-un grup de cazuri similare care ridică o serie de probleme și au susținut că, ca creștere anuală a valorii proprietăților au fost aplicate, ar fi nedrept să se adaugă dobânzi compuși pentru plata întârziată. În plus, Turcia a recunoscut competența Curții la 21 ianuarie 1990 și nu în ianuarie 1987. În orice caz, valoarea presupusă de piață a proprietăților din 1974 a fost exorbitană, extrem de excesivă și speculativă; nu a fost bazată pe date reale cu care să facă o comparație și a acordat o alocație insuficientă pentru volatilitatea pieței proprietăților și pentru susceptibilitatea sa de a influența atât pe plan intern, cât și pe nivel internațional.
Raportul prezentat de reclamanții a continuat, în schimb, pe baza presupunerii că piața proprietăților ar fi continuat să prospere cu o creștere susținută în întreaga perioadă examinată. 21. Guvernul a elaborat un raport de evaluare elaborat de autoritățile turc-chipriot, pe care acestea le considerau bazate pe o „evaluare realistă a valorilor pieței din 1974, având în vedere dosarele și vânzările comparative de teren relevante în zonele în care se aflau proprietățile []”. Acest raport conține două propuneri, care evaluează, respectiv, suma datorată pentru pierderea utilizării proprietăților și a valorii lor actuale. A doua propunere a fost făcută pentru a oferi reclamanților opțiunea de a vinde proprietățile statului, renunțând astfel titlului și cererilor în ceea ce privește acestea.
22. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a specificat că ar fi posibil să se prevadă, imediat sau după soluționarea problemei Ciprului, restituirea proprietăților descrise la punctul 13 literele (d), (e), (f) și (g) de mai sus. Celelalte proprietăți imobile menționate în cerere erau posedate de refugiați; acestea nu puteau constitui obiectul restituirii, dar ar putea acorda dreptul la compensații financiare, care să fie calculate pe baza pierderii veniturilor (punând în aplicare o chirie de 5% pe valorile pieței 1974) și creșterea valorii proprietăților între 1974 și data plății. Dacă reclamanții au solicitat CIB, acesta din urmă ar fi oferit CYP 401.239,52 (aproximativ 685.557 EUR) pentru a compensa pierderea utilizării începând cu iulie 1995 și CYP 597.356.91 (aproximativ 1.020.644) pentru valoarea proprietăților.
Potrivit unui expert desemnat de autoritățile „TRNC”, valoarea deschisă a pieței din 1974 a proprietăților reclamanților a fost următoarea: - parcele de teren descrise în alin. 13 lit. (a), (b) și (c) de mai sus (site de construcție): CYP 95.593.22 (aproximativ 163.300 EUR); - parcele de teren descrise în alin. (d) de mai sus: CYP 76.27 (aproximativ 130 EUR); - parcele de teren descrise în alin. (e) de mai sus: CYP 105.93 (aproximativ 180 EUR); - parcele de teren descrise în alin. 13 lit. (f) de mai sus: CYP 12.71 (aproximativ 21 EUR); - parcela de terenuri descrise mai sus la punctul 13 litera (g) de mai sus: CYP 17.12 (aproximativ 29 EUR); - parcela de terenuri descrise la punctul 13 litera (h) de mai sus: CYP 1.694.92 (aproximativ 2 895). 23. După îndeplinirea anumitor condiții, CIB ar fi putut, de asemenea, să ofere reclamanților schimbul proprietăților lor cu proprietățile turc-cipriote situate în sud-ul insulei.
24. În observațiile lor din 22 iunie 2010, Guvernul a reamintit că, în cazul Demopoulos și alții (citată mai sus), Marea Camera a constatat că CIB este un remediu intern adecvat pentru cei care susțin o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. În ciuda adoptării unei hotărâri privind fondul, reclamanții ar fi încă deschis să se aplice CIB, care ar calcula valoarea actuală și valoarea din 1974 a proprietăților „în mod credențial bazată pe date reale”. La 27 mai 2010, CIB a trimis o scrisoare reprezentantului reclamanților, invitând clienții să introducă o cerere înainte de aceasta. 25. Guvernul a reamintit că, în temeiul Legii nr. 67/2005, erau disponibile următoarele mijloace de redresare: a) restituire; b) compensare; c) schimb.
Dispozițiile relevante ale legii în cauză sunt descrise în Demopoulos și altele (citate mai sus, §§ 35-37). 26. Guvernul a remarcat, de asemenea, că, în evaluarea sa ca compensație pentru pierderea utilizării, CIB a colectat datele din partea Departamentului de Terenuri și Sondaje privind prețurile de achiziție pentru proprietăți comparabile din 1973-1974 și a examinat, de asemenea, dezvoltarea ratelor dobânzilor Băncii Centrale din Cipru. Pierderea veniturilor a fost apoi calculată prin presupunerea că chiria obținută ar fi fost de 5% din valoarea proprietăților; această ultima valoare a fost modificată în fiecare an pe baza indicelui valorii pieței terestre.
Ratele dobânzii din Banca Centrală din Cipru au fost aplicate pe sumele datorate din 1974. 27. În posesia registrelor terestre, autoritățile turce-chipriote se aflau într-o poziție mai bună decât reclamanții și autoritățile grec-chipriote pentru a evalua valorile pieței proprietăților într-un mod realist și fiabil. Reclamanții au prezentat cereri exagerate și au avut tendința de a gonfla valorile de posesie ale acestora din 1974. Prin urmare, Guvernul a solicitat Curtea să se pronunțe pe baza calculelor efectuate de autoritățile turc-chipriot, care erau „credențiale și obiective în fiecare aspect”. 28. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a confirmat că ar fi posibil să se prevadă restituirea unora dintre proprietățile reclamanților.
Dacă reclamanții au solicitat CIB, aceasta din urmă ar fi crescut oferta până la CYP 477,430,31 (aproximativ 815,737) pentru a compensa pierderea utilizării și până la CYP 653,890,20 (aproximativ EUR) 1,117.236) pentru valoarea proprietăților. Expertul desemnat de autoritățile “TRNC” a confirmat, de asemenea, valorile de pe piață deschise din 1974 ale proprietăților reclamanților, astfel cum se indică la punctul 22 de mai sus. 29. În sfârșit, Guvernul a considerat că suma reclamată în ceea ce privește prejudiciile morale era excesivă și nerealiste; având în vedere existența unui remediu intern eficace, Curtea ar trebui să păstreze la minimum atribuirea acestor daune.
Evaluarea Curții 30. Curtea reamintește că a concluzionat că a existat o încălcare continuă a drepturilor reclamanților garantate de art. 1 din Protocolul nr. 1 din cauza negării complete a drepturilor reclamanților în ceea ce privește bucurarea pașnică a proprietăților lor în Ciprul de nord (a se vedea punctul 29 din hotărârea principală). În plus, constatarea unei încălcări a articolului 1 din Protocolul nr. 1 s-a bazat pe faptul că, ca urmare a refuzului continuu de acces la plățile lor de teren, reclamanții au pierdut în mod eficient tot accesul și controlul, precum și toate posibilitățile de utilizare și de bucurare a proprietăților lor (a se vedea punctul 27 din hotărârea principală).
Prin urmare, acestea au dreptul la o măsură de compensare în ceea ce privește pierderile legate direct de această încălcare a drepturilor lor de la data în care au achiziționat oficial proprietatea proprietăților, și anume 10 iulie 1995 (a se vedea punctele 11 și 29 din hotărârea principală și punctul 14 de mai sus), până în prezent (a se vedea mutatis mutandis Cankoçak c. Turcia) , nr. 25182/94 și 26956/95, § 26, 20 februarie 2001, și Demades c. Turcia (sau satisfacție), nr. 16219/90, § 21, 22 aprilie 2008). 31. În ceea ce privește acest lucru, Curtea observă că afirmațiile de proprietate a proprietăților imobile ocupate din Turcia, produse de solicitanți (a se vedea punctul 6 de mai sus) arată că, la 14 mai 2010, primul reclamant a fost încă proprietarul proprietarului proprietății descrise la punctul 13 litera (h) de mai sus și că toți reclamanții au fost, în acțiuni egale, încă proprietarii de proprietățile descrise la punctul 13 literele (a), (b) și (c) de mai sus.
În aceeași dată, proprietățile descrise la alineatul 13 literele (d), (e), (f) și (g) de mai sus au fost deținute de primii, al doilea și al patrulea solicitant și de fiul celui de-al treilea reclamant (a se vedea punctele 6 și 14). Curtea observă, de asemenea, că dl Kyriacou Pericle Kyriacos nu a fost unul dintre reclamanții inițiali și, prin urmare, nu are posibilitatea de a continua prezenta cerere în numele mamei sale sau de a fi reprezentat de ea în fața Curții.
Curtea va ține cont în mod corespunzător de faptul că cel de-al treilea reclamant deține 1⁄4 din proprietățile descrise la alineatul 13 literele (d), (e), (f) și (g) mai sus decât până la 19 august 2003. 32. În opinia Curții, evaluațiile furnizate de solicitanți implică un grad semnificativ de speculație și nu asumă suficientă de volatilitate a pieței proprietăților și de susceptibilitatea acesteia de a influența atât pe plan intern, cât și pe plan internațional (a se vedea Loizidou c. Turcia (justă satisfacție), 28 iulie 1998, § 31, Raporturi de hotărâri și decizii 1998-IV).
În consecință, în evaluarea prejudiciilor materiale suportate de solicitanți, Curtea a luat în considerare, după caz, estimările furnizate de către ei (a se vedea Xenides-Arestis c. Turcia (justă satisfacție), nr. 46347/99, § 41, 7 Decembrie 2006). În general, consideră că abordarea de evaluare a pierderii suferite de solicitanți cu referință la chiria anuală de teren, calculată ca procent din valoarea de piață a proprietăților, care ar fi putut fi obținută în perioada relevantă (Loizidou (justa satisfacție), citată mai sus, § 33 și Demades În plus, Curtea a luat în considerare incertitudinile, inerente în orice încercare de a cuantifica pierderile reale suportate de solicitanți (a se vedea Loizidou c. Turcia (obiecții preliminare), 23 martie 1995, § 102, Serie A nr. 310, și (merit) 18 decembrie 1996, § 32, Raporturi 1996-VI).
33. Curtea constată că, în ciuda solicitării sale de a prezenta materiale relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților reclamanților, părțile au produs puține elemente în acest sens. Guvernul s-a bazat pe exactitatea calculelor CIB (a se vedea punctele 21 și 26-27 de mai sus), în timp ce reclamanții au produs o listă de vânzări de proprietăți comparabile în districtul Kyrenia, arătând că, în perioada 1968-1971, prețul terenurilor a fost compus între CYP 0.56 (aproximativ 3,80 EUR) și CYP 2.242 (aproximativ 0,95 EUR pe metrou pătrat (a se vedea punctul 18 mai sus). 34. Curtea observă, de asemenea, că reclamanții au prezentat o cerere suplimentară sub formă de dobânzi compunte anuale în ceea ce privește pierderile din cauza întârzierii plății sumelor datorii.
Deși Tribunalul consideră că ar trebui acordată reclamanților o anumită cantitate de compensare sub formă de dobânzi legale, constată că ratele aplicate de acestea sunt de partea înaltă (a se vedea, În plus, expertul reclamantului a calculat pierderea închirierilor începând cu ianuarie 1987, în cazul în care Turcia a recunoscut dreptul la cerere individuală, și nu de la 10 iulie 1995, atunci când reclamanții au devenit proprietarii legali ai proprietăților (a se vedea punctele 11 și 29 din hotărârea principală și punctele 14 și 30 de mai sus).
35. În cele din urmă, Curtea este de părere că ar trebui acordată o atribuire în ceea ce privește anxietatea și sentimentele de neputință și frustrare pe care reclamanții trebuie să le fi experimentat în cursul anilor în ceea ce privește faptul că nu le-au putut utiliza proprietățile așa cum le-au considerat adecvate (a se vedea Demades (justă satisfacție), menționat mai sus, § 29, și Xenides-Arestis (justă satisfacție), citat mai sus, § 47). 36. Având în vedere considerentele de mai sus, Curtea consideră că sumele reclamantelor în ceea ce privește prejudiciile materiale și morale (respectiv 20,897,559 EUR și 683,440 EUR – a se vedea punctele 17 și 19 de mai sus) sunt manifeste excesive. Acesta consideră că suma care, potrivit Guvernului, IPC ar fi putut oferi reclamanților în ceea ce privește pierderea utilizării (suma globală de 815.737 EUR – a se vedea punctul 28 de mai sus) constituie o bază echitabilă pentru compensarea prejudiciilor suportate de acestea.
În acest sens, trebuie reamintit faptul că proprietățile vizate de hotărârea principală sunt opt parcele de teren, unele dintre care erau siturile de construcție, cu o suprafață totală de 162.761 metri pătrați (a se vedea punctul 13 de mai sus). Evaluarea sa pe o bază echitabilă, Curtea decide să atribuie reclamanților 900.000 EUR în ceea ce privește prejudicii materiale și morale. Costuri și cheltuieli 37. În cererile lor de satisfacție din 29 septembrie 1999, care se bazează pe facturile din partea reprezentanților lor, reclamanții au solicitat CYP 11.265.62 (aproximativ 19.248) pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții. Această sumă a inclus CYP 5.400 (aproximativ 9.226) pentru costurile raportului de experți care evaluează valoarea proprietăților lor.
Ianuarie 2008, acestea au prezentat facturi suplimentare de costuri pentru noul raport de evaluare și pentru taxe juridice de 1,955 EUR și, respectiv, 2.000 EUR. Suma totală solicitată pentru costuri și cheltuieli a fost de aproximativ 23,203 EUR. În cele din urmă, la 28 mai 2010, reclamanții au susținut că alte taxe juridice și, respectiv, pentru raportul de experți au fost de 1,400 EUR și 23,000 EUR. 38. 39. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor sale numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost efectuate de fapt și în mod necesar și au fost rezonabile în ceea ce privește cuantitatea (de exemplu, a se vedea Iatridis c. Grecia (justă satisfacție) [GC], nr. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI).
40. Curtea remarcă că cauza implicată de o anumită cantitate de dovezi factuale și documentare și a solicitat un grad echitabil de cercetare și pregătire. În special, costurile asociate cu elaborarea de rapoarte de evaluare actualizate având în vedere caracterul continuu al încălcării în joc au fost esențiale pentru a permite Curții să își atingă decizia privind problema justului de satisfacție (a se vedea Demades c. Turcia (justă satisfacție), citată mai sus, § 34). 41. Deși Curtea nu se îndoiește că taxele solicitate au fost suportate de fapt, aceasta consideră suma solicitată pentru costurile și cheltuielile legate de procedurile anterioare și decide să acorde suma totală de 8.000 EUR. Curtea consideră oportună faptul că dobânzile implicite ar trebui să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale.
Pentru aceste motive, TRIBUNALUL UNANIMOUS respinge cererea guvernului de a rămâne examinată a cererilor reclamanților pentru o justă satisfacție; Deține (a) statul pârât trebuie să plătească reclamanților, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală în conformitate cu art. 2 din Convenție, următoarele sume: (i) 900.000 EUR (noi sute de mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudicii materiale și morale; (ii) 8 000 EUR (opt mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil pentru solicitanți, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) cel de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se achită pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în perioada de decontare plus trei puncte procentuale; restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție.
Efectuat în limba engleză și notificat în scris la 26 octombrie 2010, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Președintele adjunct al grefierului
FOURTH SECTION
CASE OF HAPESHIS AND OTHERS v. TURKEY (Application no. 38179/97) JUDGMENT ( Just satisfaction ) STRASBOURG 26 October 2010 FINAL 11/04/2011 This judgment has become final under Article 44 § 2 (c) of the Convention. It may be subject to editorial revision. In the case of Hapeshis and Others v. Turkey, The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of: Nicolas Bratza, President, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, judges, and Fatoș Aracı, Deputy Section Registrar , Having deliberated in private on 5 October 2010, Delivers the following judgment, which was adopted on that date: PROCEDURE
The case originated in an application (no. 38179/97) against the Republic of Turkey lodged with the European Commission of Human Rights (“the Commission”) under former Article 25 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by two Cypriot and two British nationals, Mr Michael P. Hapeshis, Mrs Maria Hapeshi-Michaelidou, Mrs Praxoulla Hapeshi-Campbell and Mrs Prodromoulla Hapeshi-Evagora (“the applicants”), on 10 January 1997.
In a judgment delivered on 22 September 2009 (“the principal judgment”), the Court dismissed various preliminary objections raised by the Turkish Government and found a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicants were denied access to and control, use and enjoyment of their properties as well as any compensation for the interference with their property rights. Furthermore, it found that it was not necessary to examine the applicants' complaint under Article 14 of the Convention ( Hapeshis and Others v. Turkey , no. 38179/97, §§ 22, 23, 29 and 32 and points 1-3 of the operative provisions, 22 September 2009).
Under Article 41 of the Convention the applicants sought just satisfaction of approximately 17,139,546 euros (EUR) for the deprivation of their properties concerning the period between January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, and 31 December 2007. Two valuation reports, setting out the basis of the applicants' loss, were appended to their observations. Furthermore, the applicants claimed approximately EUR 170,860 each in respect of non-pecuniary damage and EUR 23,203 for the costs and expenses incurred before the Court.
Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision, the Court reserved it in whole and invited the Government and the applicants to submit, within three months, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., §§ 46 and 49, and point 4 of the operative provisions).
On 4 March 2010 the Court invited the applicants and the Government to submit any materials which they considered relevant to assessing the 1974 market value of the properties concerned by the principal judgment. The applicants were moreover invited to submit written evidence that the properties at stake were still registered in their name or to indicate and substantiate any transfer of ownership which might have taken place.
The applicants and the Government each filed observations on these matters. On 28 May 2008 the applicants produced certificates of ownership of Turkish-occupied immovable properties issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. It transpires from these documents that on 14 May 2010 the properties described in paragraph 13 (a), (b) and (c) below were registered in the name of the applicants, while the property described in paragraph 13 (h) below was owned by the first applicant (Michael P. Hapeshis); on the same date, the properties described in paragraph 13 (d), (e), (f) and (g) below were registered in the name of the first (Michael P. Hapeshis), second (Maria Hapeshi-Michaelidou) and fourth (Prodromoulla Hapeshi-Evagora) applicants and in the name of a certain “Kyriacou Pericle Kyriacos”. The latter is the son of the third applicant, Praxoulla Hapeshi-Campbell, who transferred to him the properties at issue on 19 August 2003. Mr Kyriacou Pericle Kyriacos declared that he wished to continue the procedure and authorised his mother to represent him in the proceedings before the Court. THE LAW I.
PRELIMINARY ISSUE
7. In a letter of 22 April 2010 the Government requested the Court to decide that it was not necessary to continue the examination of the applicants' just satisfaction claims. They invoked the principles affirmed by the Grand Chamber in Demopoulos and Others v. Turkey ([GC] (Dec.), nos. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 10200/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1 March 2010) and argued that the applicants should address their claims to the Immovable Property Commission (the “IPC”) instituted by the “TRNC” Law 67/2005. They reiterated their position on the issue of exhaustion of domestic remedies in the present case and in other similar cases on 8 and 22 June 2010.
The Court first observes that the Government's submissions were unsolicited; they were received by the Registry long after the expiration of the time-limit for filing comments on just satisfaction and almost two months after the delivery of the Grand Chamber's decision in Demopoulos . It could therefore be held that the Government are estopped from raising the matter at this stage of the proceedings.
In any event, the Court cannot but reiterate its case-law according to which objections based on non-exhaustion of domestic remedies raised after an application has been declared admissible cannot be taken into account at the merits stage (see Demades v. Turkey (merits), no. 16219/90, § 20, 31 July 2003, and Alexandrou v. Turkey (merits), no. 16162/90, § 21, 20 January 2009) or at a later stage. This approach has not been modified by the Grand Chamber, as the cases of Demopoulos and Others had not been declared admissible when Law 67/2005 entered into force and when Turkey objected that domestic remedies had not been exhausted.
Furthermore, the Court considers that its previous finding in the present case that the applicants were not required to exhaust the remedy introduced by Law 67/2005 constitutes res judicata . It recalls that after the compensation mechanism before the IPC was introduced, the Government raised an objection based on non-exhaustion of domestic remedies. This objection was rejected in the principal judgment (see paragraph 23 of the principal judgment and point 1 of its operative provisions). The Government also unsuccessfully requested the referral of the case to the Grand Chamber.
It follows that the Government's request to stay the examination of the applicants' claims for just satisfaction should be rejected. The Court will therefore continue to examine the case under Article 41 of the Convention. II.
APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
12. Article 41 of the Convention provides: “If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.” A. Pecuniary and non-pecuniary damage 1. The parties' submissions (a) The applicants
In their just satisfaction claims of 29 September 1999, the applicants requested 4,489,931 Cypriot pounds (CYP – approximately EUR 7,671,496) for pecuniary damage. They relied on an expert's report assessing the value of their losses which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out their plots of land, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rents claimed were for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until September 1999. The applicants did not claim compensation for any purported expropriation since they were still the legal owners of the properties. The evaluation report contained a description of Ayios Amvrosios, of its development perspectives and of the applicants' properties. The latter were registered as follows (see paragraph 8 of the principal judgment): (a) plot of land with trees in Kapsala (plot no. 12/7/5/1, sheet/plan 13/15, registration no. 14426, area: 39,818 square metres (m²)); (b) plot of land with trees in Glifhonera (plot no. 12/7/3, sheet/plan 13/15, registration no. 13911, area: 56,105 m²); (c) plot of land with trees in Glifhonera (plot no. 12/7/4, sheet/plan 13/15, registration no. 13912, area: 55,027 m²); (d) plot of land with trees in Apati (plot nos. 13/4 and 15/3, sheet/plan 13/31, registration no. 10106, area: 2,342 m²); (e) plot of land with trees in Spati (plot no. 250/3, sheet/plan 13/23, registration no. 7182, area: 3,345 m²); (f) plot of land with trees in Apati (plot no. 11/6, sheet/plan 13/31, registration no. 10097, area: m² 437); (g) plot of land with trees in Apati (plot no. 11, sheet/plan 13/31, registration no. 10087, area: 4,014 m²); (h) plot of land in Trachonas (plot no. 579, sheet/plan 13/22, registration no. 5927; area: 1,673 m²).
In 1974, the properties described above were owned by the applicants' father, who died on 19 May 1991. According to his will, dated 18 May 1988, the plot described under paragraph 13 (h) above was to be inherited by the first applicant and the other plots were to be inherited by the four applicants in equal shares. The applicants registered their titles with the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus on 10 July 1995 (see paragraph 11 of the principal judgment).
The expert first observed that two of the applicants' properties were building sites situated in highly touristic locations. The annual rent obtainable from these plots of lands was calculated as a percentage (6%) of their market value in August 1974. A 12% annual increase was applied both to the rents and to the market value of the properties. According to the expert, these two building sites had a 1974 market value of CYP 450,000 (approximately EUR 768,870), while the annual rent obtainable from them in 1987 was CYP 109,200 (approximately EUR 186,579). The other applicants' properties were agricultural lands. In 1974 their total annual rental value was CYP 30.41 (approximately EUR 52), to which a 7% annual increase was applied. Moreover, compound interest for delayed payment was applied at a rate of 8% per annum.
On 25 January 2008, following a request from the Court for an update on the developments of the case, the applicants submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the period of loss of the use of the properties from 1 January 1987 to 31 December 2007. They produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use for the agricultural lands was CYP 3,140.56 plus CYP 2,890.91 for interest. The total sum claimed under this head was thus CYP 6,301 (approximately EUR 10,765). As concerned the building sites, the total rent from 1 January 1987 to 31 December 2007 was CYP 5,596,692, while the interest amounted to CYP 4,428,347. The total sum claimed for these two properties was thus CYP 10,025,039 (approximately EUR 17,128,781), while the whole pecuniary damage suffered by the applicants was approximately EUR 17,139,546.
On 28 May 2010 the applicants produced a revised valuation report, which was meant to cover the loss of use for the period between 1 January 1987 and 30 June 2010. The expert appointed by the applicants considered that the whole sums due to his clients for pecuniary damage was EUR 20,897,559.
Having regard, inter alia , to a list of sales of comparable properties in the Kyrenia District, showing that in the period 1968-1971 the price of land was comprised between CYP 0.56 (approximately EUR 3.80) and CYP 2.242 (approximately EUR 0.95) per square metre, the expert appointed by the applicants confirmed the 1974 market value of the two building sites as indicated in paragraph 15 above.
In their just satisfaction claims of 29 September 1999, the applicants further claimed non-pecuniary damages. They left up to the Court to determine their amount, noting, however, that they considered that the sum of CYP 100,000 (approximately EUR 170,860) for each of them would not be sufficient. (b) The Government
The Government filed comments on the applicants' updated claims for just satisfaction on 30 June 2008, 15 October 2008 and 22 June 2010. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment. Moreover, Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicants had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated”. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicants the option to sell the properties to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of them.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that it would be possible to envisage, either immediately or after the resolution of the Cyprus problem, restitution of the properties described in paragraph 13 (d), (e), (f) and (g) above. The other immovable properties referred to in the application were possessed by refugees; they could not form the object of restitution but could give entitlement to financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the properties between 1974 and the date of payment. Had the applicants applied to the IPC, the latter would have offered CYP 401,239.52 (approximately EUR 685,557) to compensate the loss of use from July 1995 onwards and CYP 597,356.91 (approximately EUR 1,020,644) for the value of the properties. According to an expert appointed by the “TRNC” authorities, the 1974 open-market value of the applicants' properties was the following: - plots of land described under paragraph 13 (a), (b) and (c) above (building sites): CYP 95,593.22 (approximately EUR 163,300); - plot of land described under paragraph 13 (d) above: CYP 76.27 (approximately EUR 130); - plot of land described under paragraph 13 (e) above: CYP 105.93 (approximately EUR 180); - plot of land described under paragraph 13 (f) above: CYP 12.71 (approximately EUR 21); - plot of land described under paragraph 13 (g) above: CYP 17.12 (approximately EUR 29); - plot of land described under paragraph 13 (h) above: CYP 1,694.92 (approximately EUR 2,895).
Upon fulfilment of certain conditions, the IPC could also have offered the applicants exchange of their properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
In their comments of 22 June 2010, the Government recalled that in the case of Demopoulos and Others (cited above) the Grand Chamber had found that the IPC was an adequate domestic remedy for those claiming a violation of Article 1 of Protocol No. 1. Notwithstanding the adoption of a judgment on the merits, it would still be open to the applicants to apply to the IPC, which would calculate the current value and the 1974 value of the properties “in a credential way based on actual data”. On 27 May 2010 the IPC had sent a letter to the applicants' representative, inviting his clients to introduce an application before it.
The Government recalled that under Law No. 67/2005, the following means of redress were available: a) restitution; b) compensation; c) exchange. The relevant provisions of the law at issue are described in Demopoulos and Others (cited above, §§ 35-37).
The Government further noted that in making its assessment as regarded compensation for the loss of use, the IPC had collected data from the Department of Lands and Surveys on the 1973-1974 purchase prices for comparable properties. It had also examined the development of interest rates of the Cyprus Central Bank. The loss of income was then calculated by assuming that the obtainable rent would have been 5% of the value of the properties; this last value had been modified every year on the basis of the land market value index. Cyprus Central Bank interest rates had been applied on the sums due since 1974.
Being in possession of the land registers, the Turkish-Cypriot authorities were in a better position than the applicants and the Greek-Cypriot authorities to assess the market values of the properties in a realistic and reliable manner. The applicants had put forward exaggerated claims and had tended to inflate the 1974 values of their possessions. The Government therefore requested the Court to rule on compensation on the basis of the calculations made by the Turkish-Cypriot authorities, which were “credential and objective in every aspect”.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities confirmed that it would be possible to envisage restitution of some of the applicants' properties. Had the applicants applied to the IPC, the latter would have increased its offer up to CYP 477,430.31 (approximately EUR 815,737) to compensate the loss of use and up to CYP 653,890.20 (approximately EUR 1,117,236) for the value of the properties. The expert appointed by the authorities of the “TRNC” also confirmed the 1974 open-market values of the applicants' properties as indicated in paragraph 22 above.
Finally, the Government considered that the amount claimed in respect of non-pecuniary damage was excessive and unrealistic; given the existence of an effective domestic remedy, the Court should keep the award for such damage to a minimum. 2. The Court's assessment
The Court recalls that it has concluded that there had been a continuing violation of the applicants' rights guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1 by reason of the complete denial of the rights of the applicants with respect to peaceful enjoyment of their properties in northern Cyprus (see paragraph 29 of the principal judgment). Furthermore, its finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 was based on the fact that, as a consequence of being continuously denied access to their plots of land, the applicants had effectively lost all access and control as well as all possibilities to use and enjoy their properties (see paragraph 27 of the principal judgment). They are therefore entitled to a measure of compensation in respect of losses directly related to this violation of their rights as from the date on which they formally acquired ownership of the properties, namely 10 July 1995 (see paragraphs 11 and 29 of the principal judgment and paragraph 14 above), until the present time (see, mutatis mutandis , Cankoçak v. Turkey , nos. 25182/94 and 26956/95, § 26, 20 February 2001, and Demades v. Turkey (just satisfaction), no. 16219/90, § 21, 22 April 2008).
In connection with this, the Court observes that the affirmations of ownership of Turkish-occupied immovable properties produced by the applicants (see paragraph 6 above) show that on 14 May 2010 the first applicant was still the owner of the property described in paragraph 13 (h) above and that all the applicants were, in equal shares, still the owners of the properties described in paragraph 13 (a), (b) and (c) above. On the same date, the properties described in paragraph 13 (d), (e), (f) and (g) above were owned by the first, second and fourth applicants and by the son of the third applicant (see paragraphs 6 and 14 above). The Court also observes that Mr Kyriacou Pericle Kyriacos was not one of the original applicants and does not, therefore, have standing to continue the present application on his mother's behalf or to be represented by her before the Court. The Court will take due account of the fact that the third applicant owned ¼ of the properties described in paragraph 13 (d), (e), (f) and (g) above only until 19 August 2003.
In the opinion of the Court, the valuations furnished by the applicants involve a significant degree of speculation and make insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international (see Loizidou v. Turkey (just satisfaction), 28 July 1998, § 31, Reports of Judgments and Decisions 1998-IV). Accordingly, in assessing the pecuniary damage sustained by the applicants, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided by them (see Xenides-Arestis v. Turkey (just satisfaction), no. 46347/99, § 41, 7 December 2006). In general it considers as reasonable the approach to assessing the loss suffered by the applicants with reference to the annual ground rent, calculated as a percentage of the market value of the properties, that could have been earned during the relevant period ( Loizidou (just satisfaction), cited above, § 33, and Demades (just satisfaction), cited above, § 23). Furthermore, the Court has taken into account the uncertainties, inherent in any attempt to quantify the real losses incurred by the applicants (see Loizidou v. Turkey (preliminary objections), 23 March 1995, § 102, Series A no. 310, and (merits) 18 December 1996, § 32, Reports 1996-VI).
The Court notes that notwithstanding its request to submit material relevant to assessing the 1974 market value of the applicants' properties, the parties have produced few elements in this respect. The Government have relied on the accuracy of the IPC's calculations (see paragraphs 21 and 26-27 above), while the applicants have produced a list of sales of comparable properties in the Kyrenia District, showing that in the period 1968-1971 the price of land was comprised between CYP 0.56 (approximately EUR 3.80) and CYP 2.242 (approximately EUR 0.95) per square metre (see paragraph 18 above).
The Court further observes that the applicants submitted an additional claim in the form of annual compound interest in respect of the losses on account of the delay in the payment of the sums due. While the Court considers that a certain amount of compensation in the form of statutory interest should be awarded to the applicants, it finds that the rates applied by them are on the high side (see, mutatis mutandis , Demades (just satisfaction), cited above, § 24). Moreover, the applicants' expert has calculated the loss of rents as from January 1987, when Turkey had recognised the right of individual petition, and not from 10 July 1995, when the applicants became the legal owners of the properties (see paragraphs 11 and 29 of the principal judgment and paragraphs 14 and 30 above).
Finally, the Court is of the opinion that an award should be made in respect of the anguish and feelings of helplessness and frustration which the applicants must have experienced over the years in not being able to use their properties as they saw fit (see Demades (just satisfaction), cited above, § 29, and Xenides-Arestis (just satisfaction), cited above, § 47).
Having regard to the above considerations, the Court is of the opinion that the sums claimed by the applicants in respect of pecuniary and non-pecuniary damage (respectively, EUR 20,897,559 and EUR 683,440 – see paragraphs 17 and 19 above) are manifestly excessive. It considers that the amount which, according to the Government, the IPC could have offered the applicants in respect of loss of use (the global sum of EUR 815,737 – see paragraph 28 above) constitutes a fair basis for compensating the damage sustained by them. In connection with this, it is to be recalled that the properties concerned by the principal judgment are eight plots of land, some of which were building sites, of a total area of 162,761 square metres (see paragraph 13 above). Making its assessment on an equitable basis, the Court decides to award the applicants EUR 900,000 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage. B. Costs and expenses
In their just satisfaction claims of 29 September 1999, relying on bills from their representatives, the applicants sought CYP 11,265.62 (approximately EUR 19,248) for the costs and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 5,400 (approximately EUR 9,226) for the costs of the expert report assessing the value of their properties. In their updated claims for just satisfaction of 25 January 2008, they submitted additional bills of costs for the new valuation report and for legal fees amounting to EUR 1,955 and EUR 2,000 respectively. The total sum sought for cost and expenses was thus approximately EUR 23,203. Finally, on 28 May 2010 the applicants submitted that their further legal fees and expert report's costs amounted to EUR 1,400 and EUR 23,000 respectively.
The Government did not comment on this point.
According to the Court's case-law, an applicant is entitled to reimbursement of his costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and were reasonable as to quantum (see, for example, Iatridis v. Greece (just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI).
The Court notes that the case involved perusing a certain amount of factual and documentary evidence and required a fair degree of research and preparation. In particular, the costs associated with producing updated valuation reports in view of the continuing nature of the violation at stake were essential for enabling the Court to reach its decision regarding the issue of just satisfaction (see Demades v. Turkey (just satisfaction), cited above, § 34).
Although the Court does not doubt that the fees claimed were actually incurred, it considers the amount claimed for the costs and expenses relating to the proceedings before it excessive and decides to award the total sum of EUR 8,000. C. Default interest
The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
FOR THESE REASONS, THE COURT UNANIMOUSLY
1. Dismisses the Government's request to stay the examination of the applicants' claims for just satisfaction; 2. Holds (a) that the respondent State is to pay the applicants, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, the following amounts: (i) EUR 900,000 (nine hundred thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary and non-pecuniary damage; (ii) EUR 8,000 (eight thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicants, in respect of costs and expenses; (b) that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points; 3. Dismisses the remainder of the applicants' claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 26 October 2010, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Deputy Registrar President