CAUZA CAUZUL CU ROCK RUBY HOTELS LTD v. TURKEY (Declarația nr. 46159/99) JUGEMENT Satisfacție echitabilă STRASBOURG 26 octombrie 2010 FINAL 11/04/2011 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 litera (c) din Convenție. Acesta poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Rock Ruby Hotels Ltd v. Turcia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Quarta Secțiune), ședința în calitate de Cameră compusă din: Nicolas Bratza, Președintele, Lech Garlicki, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, judecători și Fatoș Aracı, secretar adjunct de secțiune, după ce a deliberat în privat la 5 octombrie 2010, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURĂ Cazul a apărut într-o cerere (nr. 46159/99) împotriva Republicii Turciei depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de către o societate încorporată în temeiul dreptului cipriot, Rock Ruby Hotels Ltd („reclamantul”), la 25 ianuarie 1999. Într-o hotărâre pronunțată la 22 septembrie 2009 („hotărârea principală”), Curtea a respins diverse obiecții preliminare formulate de guvernul turc și a constatat o încălcare continuă a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în temeiul faptului că societatea reclamantă a fost refuzată accesul și controlul, utilizarea și bucuria proprietăților sale, precum și orice compensare pentru ingerința în drepturile sale de proprietate. În plus, a constatat că nu a fost necesar să examineze plângerea reclamantului în temeiul articolului 14 din Convenția ( Rock Ruby Hotels Ltd c. Turcia, nr. 46159/99, §§§ 11, 20 și 22 și punctele 1-3 din dispozițiile operative, 22 septembrie 2009). În conformitate cu art. 41 din Convenție, societatea reclamantă a solicitat satisfacție echitabilă de 3.571.287 de lire cipriote (CYP) Aproximativ 6.101.900 euro (EUR) pentru privarea proprietăților sale în ceea ce privește perioada între ianuarie 1987, atunci când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală și 31 decembrie 2007. Două rapoarte de evaluare, care stabilesc baza pierderii reclamantului, au fost adăugate la observațiile sale. 1.541.607 în ceea ce privește prejudiciile morale și 10.240,32 EUR pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții. Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre, Curtea a rezervat-o în ansamblu și a invitat Guvernul și reclamantul să prezinte, în termen de trei luni, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., §§ 38 și 41 și punctul 4 din dispozițiile operative). La 4 martie 2010, Curtea a invitat reclamantul și Guvernul să prezinte orice material pe care l-au considerat relevant pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților în cauză prin hotărârea principală. Reclamantul a fost, de asemenea, invitat să prezinte dovezi scrise privind faptul că proprietatea în cauză a fost încă înregistrată în numele său sau pentru a indica și a susține orice transfer de proprietate care ar fi putut avea loc. La 26 mai 2010, reclamantul a produs un certificat de proprietate a proprietăților imobiliare ocupate de turc eliberat de Departamentul de Terenuri și Sondaje al Republicii Cipru. Se traduce din acest document că, la 11 martie 2010, proprietatea descrisă la punctul 13 de mai jos a fost înregistrată în numele „Rock Ruby Hotels Limited”. Într-o scrisoare din 22 aprilie 2010, Guvernul a solicitat Curtea să decidă că nu este necesar să continue examinarea cererilor de satisfacție ale reclamantului. Ei au invocat principiile afirmate de Marea Camera din Demopoulos și alții c. Turcia ([GC] (Dec.), nr. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 1020/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1 Martie 2010) și a susținut că reclamantul ar trebui să-și adreseze cererile către Comisia de proprietate imobiliară (CIB) instituită prin Legea „TRNC” 67/2005. Ei au reiterat poziția lor în privința epuizării măsurilor interne în acest caz și în alte cazuri similare la 8 și 22 iunie 2010. Curtea observă în primul rând că argumentele guvernamentale nu au fost solicitate; acestea au fost primite de Registru mult timp după expirarea termenului pentru depunerea de observații cu privire la satisfacția echitabilă și aproape două luni după eliberarea deciziei Marei Camere în Demopoulos Prin urmare, ar putea fi considerat că guvernul nu este împiedicat să ridice această problemă în această etapă a procedurii. În orice caz, Curtea nu poate decât să reitere jurisprudența sa în conformitate cu care obiecții bazate pe neepuizarea recourslor interne, după ce a fost declarată admisibilă, nu pot fi luate în considerare în etapa de merit (a se vedea Demades c. Turcia (merită), nr. 16219/90, § 20, 31 iulie 2003, și Alexandrou v. Turcia (merit), nr. 16162/90, § 21, 20 ianuarie 2009) sau într-o etapă ulterioară. Această abordare nu a fost modificată de Marea Camera, deoarece cazurile Demopoulos și altele nu au fost declarate admisibile atunci când Legea 67/2005 a intrat în vigoare și când Turcia a contestat că căile de recurs interne nu au fost epuizate. 10. În plus, Curtea consideră că concluziile sale anterioare în cazul în cauză că reclamantul nu a fost obligat să epuizeze remediul introdus prin Legea 67/2005 constituie res judicata Acesta reamintește că, după instituirea mecanismului de compensare înainte de introducerea CIB, guvernul a formulat o obiecție bazată pe neepuizarea recourslor interne. Această obiecție a fost respinsă în hotărârea principală (a se vedea punctul 11 din hotărârea principală și punctul 1 din dispozițiile sale operative). Guvernul a solicitat, de asemenea, în mod eșuant trimiterea cazului la Marea Camera. 11. Prin urmare, Curtea va continua să examineze cazul în temeiul articolului 41 din Convenție. II. APLICAREA ARTICOLULUIUI 41 DE CONVENȚIE 12. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractante în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Prejudicii materiale și morale Observațiile părților (a) Reclamantul 13. În afirmațiile sale juste de satisfacție din 31 iulie 2002, reclamantul a solicitat CYP 1.686.014 (aproximativ 2.880.723) pentru prejudicii materiale. S-a bazat pe raportul unui expert care evaluează valoarea pierderilor sale, care include pierderea închirierii anuale colectate sau se așteaptă să fie colectate din închirierea proprietății sale, plus dobânzi de la data în care aceste închirieri erau obligatorii până la ziua plății. Chiria reclamată a fost pentru perioada din 1 ianuarie 1990 până la 1 ianuarie 2003. Reclamantul nu a solicitat compensații pentru orice expropiere presupusă, deoarece era încă proprietarul legal al proprietății. Raportul de evaluare conținea o descriere a hotelului Rock Ruby (a se vedea punctul 8 din judecata principală), situat în strada Conon din Kyrenia, și a parcela de teren pe care a fost construit hotelul. Acesta a fost format din 56 de camere ( fiecare cu o baie privată sau duș și veranda) și 116 paturi. Două dintre aceste camere au fost create după un program de extindere finalizat până la sfârșitul anului 1973. Hotelul a fost situat pe o parcela de mare (plot nr. 192, foaie/plan 12/12, bloc D, zona de teren 1,989 m2) la o distanță scurtă de vest de portul Kyrenia. Traficul a avut o formă rectangulară, suprafața plată la nivelul mării, cu o frontajă de 60 de metri pe strada Conon și 30 de metri pe mare. Hotelul a fost complet cu aer condiționat și încălzit central și a avut o serie de facilități (zona de recepție, cantina, restaurant în aer liber, piscină în aer liber, grădină). Societatea reclamantă a susținut că hotelul funcționează cu un profit anual de aproximativ 66,400 EUR (aproximativ 113,451). Societatea reclamantă a subliniat, de asemenea, că în 1974 orașul Kyrenia a fost una dintre cele mai populare stații turistice din Cipru. Cererea de cazare hotelier din Kyrenia a fost ridicată și hoteluri bune au fost realizat prețuri ridicate de ocupare. 14. Având în vedere atractivitatea hotelului și profiturile obținute de alte hoteluri similare din Cipru, Rock Ruby ar fi putut obține CYP 35 (aproximativ 59 EUR) pe cameră pe lună, având în vedere faptul că hotelul are 56 de camere și după deducerea unui procent de 10 % pentru posibilele ieșiri, valoarea anuală de închiriere din 1974 a fost estimată la CYP 21.168 (aproximativ 36.167 EUR). Această sumă a fost ajustată ulterior la valorile din 1990, ținând seama de: (a) natura suprafeței era situată; (b) tendințele închirierilor pentru perioada 1970-1974 în zone similare; (c) tendințele închirierilor pentru perioada după 1974 în zonele neocupate din Cipru (în baza Indicei Prețului la Consumului 1960 – 2002 pentru chirie și locuințe eliberate de Departamentul de Statistică și Cercetări al Guvernului Cipru, a crescut cu 25 %). 15. În sfârșit, dobânzile compuse pentru plată întârziată au fost aplicate la o rată de 8 % pe an până la sfârșitul anului 2000 și 6% pe an pentru anii 2001 2002 (dobânzile totale reclamate au fost de 643.567 – aproximativ 1.099.598 EUR). 16. La 23 ianuarie 2008, după cererea Curții de actualizare a evoluției cauzei, reclamantul a prezentat cereri actualizate pentru o justă satisfacție, care au fost destinate să acopere pierderea utilizării proprietăților între 1 ianuarie 1987 și 31 decembrie 2007. Acesta a elaborat un raport de evaluare revizuit, care, pe baza criteriilor adoptate în raportul precedent, a concluzionat că întregul sume datorată pierderii utilizării erau CYP 1.775.803, plus CYP 1.795.483 pentru dobânzi. 17.000 pe lună, care va fi ajustată în conformitate cu inflația pentru o perioadă de 18 ani sau până la data în care armata turcă va lăsa posesia vacantă. 17. La 26 mai 2010, reclamantul a elaborat un alt raport de evaluare revizuit, care a fost menit să acopere pierderea utilizării pentru perioada între 1 Ianuarie 1987 și 30 iunie 2010. Expertul desemnat de solicitant a considerat că întreaga sumă datorată clientului său pentru prejudicii materiale a fost de 6.575.029. EUR. Expertul a produs o tabelă sinoptică de „vânzări comparabile în zona Kato Kyrenia”, ceea ce arată că în 1972-1973 au fost vândute patru locuri de construcție la CYP 23.92, CYP 25.46, CYP 45.30 și CYP 70 pe metrou pătrat. Numai site-ul de construcții cel mai scump a avut o locație comparabilă cu proprietatea reclamantului. Expertul a presupus, prin urmare, că terenul pe care a fost construit Hotelul Rock Ruby avea o valoare de piață din 1974 de CYP 55 (aproximativ 94 EUR) pe metrou pătrat. Întrucât parcela avea o măsură de 1.989 metri pătrați, prețul său din 1974 era de CYP 109.395 (aproximativ 186.912). Pe baza unei tabele de „cost mediu pe metrou pătrat de locuințe în sectorul privat 1984-2008”, expertul a considerat că costul construcției ar putea fi fixat la 4000 CYP (aproximativ 6 834 EUR pe cameră, inclusiv a zonelor comune și a mobilierului. Întrucât hotelul avea 56 de camere, costul total al construcției sale a fost 224.000 CYP (aproximativ 382.726). Aplicând un „faktor de dezvoltare” din 1,25, el a concluzionat că valoarea globală de piață a proprietăților descrise la alineatul 13 mai sus este de 417,000 CYP (aproximativ 712.486). 19. În afirmațiile sale juste de satisfacție din 31 iulie 2002, reclamantul a solicitat CYP 873,000 (aproximativ 1,491.607) în ceea ce privește prejudiciile morale. În special, a solicitat CYP 30.000 (aproximativ EUR) 51.258) pentru anxietatea și frustrarea suferite din cauza încălcării continue a drepturilor sale de proprietate, care a declarat că această sumă a fost calculată pe baza sumei atribuite de Curte în cazul Loizidou c. Turcia ((justă satisfacție), 28 iulie 1998, Raportul hotărârilor și hotărârilor 1998-IV), ținând cont totuși de perioada de timp pentru care a fost reclamată daunele în cazul instantaneu a fost mai lungă. De asemenea, reclamantul a solicitat CYP 843.000 (aproximativ 1.440.349) pentru încălcarea drepturilor sale în temeiul articolului 14 din Convenție, care a fost agravată de faptul că armata turcă utilizava hotelul în scopuri proprii. 20. În cele din urmă, în cererile actualizate pentru satisfacție echitabilă din 23 ianuarie 2008, reclamantul a solicitat suma suplimentară de 50 000 EUR pentru prejudicii morale. (b) Guvernul 21. Guvernul a depus observații privind cererile actualizate ale reclamantului pentru satisfacție echitabilă la 30 iunie 2008, 15 octombrie 2008 și 22 iunie 2010. Acestea au subliniat că prezenta cerere face parte dintr-un grup de cazuri similare care ridică o serie de probleme și au susținut că, ca creștere anuală a valorii proprietăților au fost aplicate, ar fi nedrept să se adaugă dobânzi compuși pentru plata întârziată. În plus, Turcia a recunoscut competența Curții la 21 ianuarie 1990 și nu în ianuarie 1987. În orice caz, valoarea pretinsă de piață a proprietăților din 1974 a fost exorbitană, extrem de excesivă și speculativă; nu a fost bazată pe date reale cu care să facă o comparație și a acordat o alocație insuficientă pentru volatilitatea pieței proprietăților și pentru susceptibilitatea sa de a influența atât pe plan intern, cât și pe nivel internațional. Raportul prezentat de solicitant a continuat, în schimb, pe baza presupunerii că piața proprietăților ar fi continuat să prospere cu o creștere susținută pe parcursul întregii perioade examinate. 22. Guvernul a elaborat un raport de evaluare elaborat de autoritățile turc-chipriot, pe care acestea le considerau bazate pe o „evaluare realistă a valorilor pieței din 1974, având în vedere dosarele și vânzările comparative de teren relevante în zonele în care se aflau proprietățile []”. Acest raport conține două propuneri, care evaluează, respectiv, suma datorată pierderii de utilizare a proprietății și valoarea actuală a acesteia. A doua propunere a fost făcută pentru a oferi reclamantului opțiunea de a vinde proprietatea statului, renunțând astfel titlului și cererilor în privința acestuia. 23. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a specificat că ar fi posibil să se prevadă, imediat sau după soluționarea problemei Ciprului, restituirea proprietăților descrise la alineatul (1) 13 de mai sus. În cazul în care nu s-au îndeplinit condițiile de restituire, reclamantul ar putea solicita compensare financiară, care să fie calculată pe baza pierderii de venit (prin aplicarea unui 5 În cazul în care reclamantul ar fi aplicat CIB, acesta ar fi oferit CYP 292.145.54 (aproximativ 499.159 EUR) pentru a compensa pierderea utilizării și a CYP 311.174.61 (aproximativ 531.672) pentru valoarea proprietății. Potrivit unui expert desemnat de autoritățile „TRNC”, valoarea de piață deschisă a hotelului solicitant din 1974 era de CYP 50.847 (aproximativ 86.877). După îndeplinirea anumitor condiții, CIB ar fi putut, de asemenea, să ofere reclamantului schimbul de proprietăți cu proprietăți turc-chipriot situate în sud-estul insulei. 24. În observațiile lor din 22 iunie 2010, Guvernul a reamintit că, în cazul Demopoulos și alții (citată mai sus), Marea Camera a constatat că CIB este un remediu intern adecvat pentru cei care susțin o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. În ciuda adoptării unei hotărâri cu privire la fondul, reclamantul ar fi încă deschis să se aplice CIB, care ar calcula valoarea actuală și valoarea din 1974 a proprietății „în mod credencial bazată pe date reale”. La 27 mai 2010, CIB a trimis o scrisoare reprezentantului reclamantului, invitând clientul său să introducă o cerere înainte de aceasta. 25. Guvernul a reamintit că, în temeiul Legii nr. 67/2005, erau disponibile următoarele mijloace de redresare: a) restituire; b) compensare; c) schimb. Dispozițiile relevante ale legii în cauză sunt descrise în Demopoulos și altele (citate mai sus, §§ 35-37). 26. Guvernul a remarcat, de asemenea, că, în evaluarea sa ca compensație pentru pierderea utilizării, CIB a colectat datele din partea Departamentului de Terenuri și Sondaje privind prețurile de achiziție pentru proprietăți comparabile din 1973-1974 și a examinat, de asemenea, dezvoltarea ratelor dobânzilor Băncii Centrale din Cipru. Pierderea veniturilor a fost calculată atunci prin presupunerea că închirierea obținută ar fi fost de 5 % din valoarea proprietăților; această ultima valoare a fost modificată în fiecare an pe baza indicelui valorii pieței terestre. Ratele dobânzii ale Băncii Centrale din Cipru au fost aplicate pe sumele datorate din 1974. 27. Autoritățile erau într-o poziție mai bună decât reclamanții și autoritățile grec-chipriot pentru a evalua valorile pieței proprietăților într-un mod realist și fiabil. Reclamanții au prezentat cereri exagerate și au avut tendința de a gonfla valorile din 1974 ale bunurilor lor. Prin urmare, Guvernul a solicitat Curtea să se pronunțe pe baza calculelor efectuate de autoritățile turc-chipriot, care erau „credențiale și obiective în fiecare aspect”. 28. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a confirmat că ar fi posibil să se prevadă restituirea proprietăților descrise la alineatul (1) 13 mai sus. Dacă reclamantul ar fi aplicat CIB, acesta din urmă ar fi crescut oferta sa până la CYP 334.137.41 (aproximativ 570.907) pentru a compensa pierderea utilizării și până la CYP 340.623.89 (aproximativ 581.990) pentru valoarea proprietății. În cele din urmă, Guvernul a considerat că suma reclamată în ceea ce privește prejudiciile morale a fost excesivă și nerealizată, având în vedere existența unui remediu intern eficace, Curtea ar trebui să mențină la minimum atribuirea pentru astfel de daune. Evaluarea Curții 30. Curtea reamintește că a concluzionat că a existat o încălcare continuă a drepturilor reclamantului garantate de art. 1 din Protocolul nr. 1 din cauza negarării complete a drepturilor societății reclamante în ceea ce privește bucuria pașnică a hotelului său în nordul Cipru (a se vedea punctul 20 din hotărârea principală). În plus, constatarea unei încălcări a articolului 1 din Protocolul nr. 1 s-a bazat pe faptul că, ca urmare a refuzului continuu de acces la bunurile sale imobiliare din 1974, societatea reclamantă a pierdut în mod eficient tot accesul și controlul, precum și toate posibilitățile de utilizare și de bucurare a proprietății sale (a se vedea punctul 18 din hotărârea principală). Prin urmare, aceasta are dreptul la o măsură de compensare în ceea ce privește pierderile legate direct de această încălcare a drepturilor sale începând cu data depunerii declarației Turciei care recunoaște dreptul unei cereri individuale în temeiul articolului 25 din Convenție, anume 22 ianuarie 1987, până în prezent (a se vedea Cankoçak c. Turcia , nos. 25182/94 și 2695/95 § 26, 20 februarie 2001, și În legătură cu aceasta, Curtea observă că afirmarea proprietății proprietăților imobiliare ocupate din Turcia, produse de societatea reclamantă (a se vedea punctul 6 de mai sus) arată că, la 11 martie 2010, acesta a fost încă proprietarul hotelului descris la punctul 13 de mai sus. 32. În această privință, Curtea observă că evaluațiile furnizate de societatea reclamantă implică un grad semnificativ de speculație datorită absenței datelor reale cu care să facă o comparație și să asigure o alocație insuficientă pentru volatilitatea pieței proprietăților și pentru susceptibilitatea sa de a influența atât pe plan intern, cât și pe plan internațional (a se vedea Loizidou) Prin urmare, în evaluarea prejudiciilor materiale suportate de societatea reclamantă, Curtea a luat în considerare, după caz, estimările furnizate de aceasta (a se vedea Xenides-Arestis c. Turcia (justă satisfacție), nr. 46347/99, § 41, 7 decembrie 2006). În general, consideră ca abordarea rezonabilă pentru evaluarea pierderii suferite de societatea reclamantă cu referire la chiria de teren anuală, calculată ca procent din valoarea de piață a proprietății care ar fi putut fi câștigate în perioada relevantă (a se vedea Loizidou În plus, Curtea a luat în considerare incertitudinile inerente în orice încercare de a cuantifica pierderile reale suportate de societatea reclamantă (a se vedea Loizidou v. Turcia (obiecții preliminare), 23 martie 1995, § 102, Serie A nr. 310 și (merita) 18 decembrie 1996, § 32, Raporturi 1996-VI). 33. Curtea constată că, în ciuda solicitării sale de a prezenta materiale relevante pentru evaluarea valorii de piață a proprietăților solicitante din 1974, părțile au produs puține elemente în acest sens. Guvernul s-a bazat pe exactitatea calculelor CIB (a se vedea punctele 22 și 26-27 de mai sus), în timp ce societatea reclamantă a produs o tabelă sinoptică de „Vânzări comparabile în zona Kato Kyrenia”, care arată că în 1972-1973 au fost vândute patru locuri de construcții la CYP 23.92, CYP 25.46, CYP 45. 30 și CYP 70 pe metru pătrat (vezi §18 mai sus). 34. Curtea observă, de asemenea, că reclamantul a prezentat o cerere suplimentară sub formă de dobândă compusă anuală în ceea ce privește pierderile din cauza întârzierii plăților sumelor datorii. În timp ce Curtea consideră că o anumită cantitate de compensare sub formă de dobânzi statutare ar trebui acordată societății reclamante, constată că ratele aplicate de aceasta sunt de partea înaltă (a se vedea mutatis mutandis Demades (juste) În plus, Curtea nu înțelege de ce faptul, afirmat de reclamant (a se vedea punctul 10 din hotărârea principală și punctul 16 mai sus), că hotelul său a fost utilizat de armata turcă ar trebui să acorde dreptul la o sumă lunară suplimentară. 35. În cele din urmă, Curtea reamintește că este împuternicită să atribuie pecuniare. compensarea pentru prejudiciile morale ale societăților comerciale. Prejudiciile morale suferite de astfel de societăți pot include șefii de afirmație care sunt într-o măsură mai mare sau mai mică „obiectivă” sau „subjectivă”. Printre acestea, ar trebui să se țină seama de reputația companiei, incertitudinea în planificarea deciziilor, perturbarea gestionării societății (pentru care nu există metodă precisă de calcul al consecințelor) și, în sfârșit, deși, într-un mod mai mic, anxietatea și inconvenientul cauzat membrilor echipei de conducere (a se vedea Cominersoll S.A. c. Portugalia , nr. 35382/97, § 35, CEHR 2000-IV). 36. În cazul instantaneu, încălcarea drepturilor societății reclamante în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 trebuie să-l fi cauzat, administratorii și acționarii săi inconvenientul considerabil și incertitudinea prelungită în ceea ce privește desfășurarea activității societății. Prin urmare, este legitim să se considere că societatea reclamantă a fost lăsată într-o stare de incertitudine care justifică acordarea unei compensații morale (a se vedea, de asemenea, mutatis mutandis Demades (just satisfaction), citată mai sus, § 29, și Xenides-Arestis (just satisfaction), citată mai sus, § 47). 37. Având în vedere considerentele de mai sus, Curtea consideră că sumele solicitate de către reclamant în ceea ce privește prejudicii materiale și morale (respectiv 6,575,029 EUR și 1.541,607 EUR – a se vedea punctele 17 și 19-20 de mai sus). În același timp, suma pe care autoritățile „TRNC” ar fi putut oferi reclamantului în ceea ce privește pierderea utilizării (EUR) 570.907 – a se vedea punctul 28 de mai sus) nu pare să țină seama în mod corespunzător de dimensiunea și natura hotelului deținut de solicitant și descris la punctul 13 de mai sus. Camerele cu baie privată sau duș și veranda și a fost construită pe o parcelă de teren care se confruntă cu marea cu o suprafață totală de 1 989 de metri pătrați. Evaluarea acesteia pe o bază echitabilă, Curtea decide să acorde societății reclamante 1.000.000 EUR în ceea ce privește prejudicii materiale și morale. Costuri și cheltuieli 38. În afirmațiile sale juste de satisfacție din 31 iulie 2002, bazate pe facturile din partea reprezentantului său, societatea reclamantă a solicitat CYP 4.034.1 (aproximativ 6.892) pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții. Această sumă a inclus CYP 800 (aproximativ 1.366 EUR) pentru costurile raportului de experți care evaluează valoarea hotelului său. În ianuarie 2004, societatea reclamantă a solicitat cheltuieli suplimentare pentru CYP 2.645 (aproximativ 4.519 EUR). În cererile sale actualizate pentru satisfacție echitabilă din 23 ianuarie 2008, societatea reclamantă a prezentat facturi suplimentare de costuri pentru noul raport de evaluare și pentru taxele juridice de 392,15 EUR și EUR 2,955,5 (inclusiv V.A.T.) a indicat, respectiv, că suma totală solicitată pentru costuri și cheltuieli este de 10.240,32 EUR (inclusiv V.A.T.). În cele din urmă, la 26 mai 2010, reclamantul a susținut că cheltuielile sale suplimentare în materie de drept și raportul de experți s-au ridicat la 1.000 EUR și, respectiv, la 2.955 EUR. 39, Guvernul nu a formulat comentarii cu privire la acest punct. 40. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor sale numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost suportate de fapt și neapărat și au fost rezonabile în ceea ce privește cuantitatea (a se vedea, de exemplu, Iatridis v. Grecia (justă satisfacție) [GC], nr. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI). 41. Curtea remarcă că cauza implicată de o anumită cantitate de dovezi factuale și documentare și a solicitat un grad echitabil de cercetare și pregătire. În special, costurile asociate cu elaborarea de rapoarte de evaluare având în vedere natura continuă a încălcării în joc au fost esențiale pentru a permite Curții să își atingă decizia privind problema justului de satisfacție (a se vedea Demades) 42. Deși Curtea nu se îndoiește că taxele solicitate au fost suportate de fapt, consideră sumele solicitate pentru costurile și cheltuielile legate de procedurile anterioare și decide să acorde o sumă totală de 8.000 EUR. Curtea consideră oportun ca dobânzile implicite să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL UNANIMOUS respinge cererea Guvernului de a rămâne examinarea cererilor reclamantului pentru o justă satisfacție; Deține (a) statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine definitivă în conformitate cu art. 2 din convenție, următoarele sume: (i) 1 000 000 EUR (1 milioane EUR), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudicii materiale și morale; (ii) 8 000 EUR (opt mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) cel de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se achită pe sumele de mai sus, la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei implicite plus trei puncte procentuale; restul cererii reclamantei pentru o justă satisfacție. Efectuat în limba engleză și notificat în scris la 26 octombrie 2010, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Președintele adjunct al grefierului
FOURTH SECTION
ROCK RUBY HOTELS LTD v. TURKEY
(Application no. 46159/99)
(
Just satisfaction
)
26 October 2010
FINAL
11/04/2011
This judgment has become final under Article 44 § 2 (c) of the Convention. It may be subject to editorial revision.
In the case of Rock Ruby Hotels Ltd v. Turkey,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza,
President,
Lech Garlicki,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Päivi Hirvelä,
Ișıl Karakaș,
judges,
and Fatoș Aracı,
Deputy Section Registrar
,
Having deliberated in private on 5 October 2010,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
1.
The case originated in an application (no. 46159/99) against the Republic of Turkey lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a company incorporated under Cypriot law, Rock
Ruby Hotels Ltd (“the applicant”), on 25 January 1999.
2.
In a judgment delivered on 22 September 2009 (“the principal judgment”), the Court dismissed various preliminary objections raised by the Turkish Government and found a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant company was denied access to and control, use and enjoyment of its property as well as any compensation for the interference with its property rights. Furthermore, it found that it was not necessary to examine the applicant's complaint under Article 14 of the Convention (
Rock Ruby Hotels Ltd v. Turkey
, no.
46159/99, §§
11, 20 and 22 and points 1-3 of the operative provisions, 22 September 2009).
3.
Under Article 41 of the Convention the applicant company sought just satisfaction of 3,571,287 Cypriot pounds (CYP
–
approximately 6,101,900 euros (EUR)) for the deprivation of its properties concerning the period between January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, and 31 December 2007. Two valuation reports, setting out the basis of the applicant's loss, were appended to its observations. Furthermore, the applicant claimed approximately EUR
1,541,607 in respect of non-pecuniary damage and EUR
10,240.32 for the costs and expenses incurred before the Court.
4.
Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision, the Court reserved it in whole and invited the Government and the applicant to submit, within three months, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., §§ 38 and 41, and point 4 of the operative provisions).
5.
On 4 March 2010 the Court invited the applicant and the Government to submit any materials which they considered relevant to assessing the 1974 market value of the property concerned by the principal judgment. The applicant was moreover invited to submit written evidence that the property at stake was still registered in its name or to indicate and substantiate any transfer of ownership which might have taken place.
6.
The applicant and the Government each filed observations on these matters. On 26 May 2010 the applicant produced a certificate of ownership of Turkish-occupied immovable property issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. It transpires from this document that on 11 March 2010 the property described in paragraph 13 below was registered in the name of “Rock Ruby Hotels Limited”.
I.
7.
In a letter of 22 April 2010 the Government requested the Court to decide that it was not necessary to continue the examination of the applicant's just satisfaction claims. They invoked the principles affirmed by the Grand Chamber in
Demopoulos and Others v. Turkey
([GC] (Dec.), nos.
46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 10200/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1
March 2010) and argued that the applicant should address its claims to the Immovable Property Commission (the “IPC”) instituted by the “TRNC” Law 67/2005. They reiterated their position on the issue of exhaustion of domestic remedies in the present case and in other similar cases on 8 and 22 June 2010.
8.
The Court first observes that the Government's submissions were unsolicited; they were received by the Registry long after the expiration of the time-limit for filing comments on just satisfaction and almost two months after the delivery of the Grand Chamber's decision in
Demopoulos
. It could therefore be held that the Government are estopped from raising the matter at this stage of the proceedings.
9.
In any event, the Court cannot but reiterate its case-law according to which objections based on non-exhaustion of domestic remedies raised after an application has been declared admissible cannot be taken into account at the merits stage (see
Demades v. Turkey
(merits), no.
16219/90, §
20, 31
July 2003, and
Alexandrou v. Turkey
(merits), no. 16162/90, § 21, 20
January 2009) or at a later stage. This approach has not been modified by the Grand Chamber, as the cases of
Demopoulos and Others
had not been declared admissible when Law 67/2005 entered into force and when Turkey objected that domestic remedies had not been exhausted.
10.
Furthermore, the Court considers that its previous finding in the present case that the applicant was not required to exhaust the remedy introduced by Law 67/2005 constitutes
res judicata
. It recalls that after the compensation mechanism before the IPC was introduced, the Government raised an objection based on non-exhaustion of domestic remedies. This objection was rejected in the principal judgment (see paragraph 11 of the principal judgment and point 1 of its operative provisions). The Government also unsuccessfully requested the referral of the case to the Grand Chamber.
11.
It follows that the Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction should be rejected. The Court will therefore continue to examine the case under Article 41 of the Convention.
II.
APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
12.
Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
A.
Pecuniary and non-pecuniary damage
1.
The parties' submissions
(a)
The applicant
13.
In its just satisfaction claims of 31 July 2002, the applicant requested CYP 1,686,014 (approximately EUR 2,880,723) for pecuniary damage. It relied on an expert's report assessing the value of its losses which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out its property, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rent claimed was for the period dating back to January 1990 until 1
January 2003. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since it was still the legal owner of the property. The valuation report contained a description of the Rock Ruby hotel (see paragraph 8 of the principal judgment), located in Conon street in Kyrenia, and of the plot of land on which the hotel was built. The latter consisted of 56 rooms (each one with a private bath or shower and veranda) and 116 beds. Twenty of these rooms had been created following an expansion programme completed by late 1973.
The hotel was situated on a seaside plot (plot no.
192, sheet/plan 12/12, block D, land area 1,989 m²) at a short distance west of Kyrenia harbour. The plot had a rectangular shape, flat surface at sea level, with a frontage of 60 metres on Conon street and 30 metres on the sea. The hotel was fully air conditioned and centrally heated and had a number of facilities (reception area, cafeteria, open-air restaurant, outdoor swimming pool, garden). The applicant company alleged that the hotel was operating at an annual profit of about CYP 66,400 (approximately EUR 113,451). The applicant company also underlined that in 1974 the town of Kyrenia was one of the most popular tourist resorts of Cyprus. The demand for hotel accommodation in Kyrenia was high and good hotels were achieving high occupancy rates.
14.
The starting point of the valuation report was the income receivable in July 1974. Having regard to the attractiveness of the hotel and to the profits made by other similar hotels in Cyprus, the Rock Ruby could have obtained CYP 35 (approximately EUR 59) per room per month. Taking into account that the hotel had 56 rooms and after the deduction of a percentage of 10
% for possible outgoings, the 1974 annual rental value was estimated at CYP
21,168 (approximately EUR 36,167). This sum was subsequently adjusted to 1990 values by taking into account:
(a) the nature of the area were the property was situated;
(b)
the trends of rents for the period 1970 – 1974 in similar areas;
(c) the trends of rents for the period after 1974 in the unoccupied areas of Cyprus (based on the Consumer Price Index 1960 – 2002 for Rents and Housing issued by the Department of Statistics and Research of the Government of Cyprus, increased by a percentage of 25
%).
15.
Finally, compound interest for delayed payment was applied at a rate of 8
% per annum up to the end of 2000 and of 6% per annum for the years 2001
–
2002 (the total interest claimed amounted to CYP 643,567 – approximately EUR
1,099,598).
16.
On 23 January 2008, following a request from the Court for an update on the developments of the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the loss of the use of the property from 1 January 1987 to 31 December 2007. It produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use was
CYP
1,775,803, plus CYP 1,795,483 for interest. The total sum claimed under this head was thus CYP 3,571,287 (approximately EUR
6,101,900). The applicant also requested the additional amount of EUR
17,000 per month, to be adjusted in accordance with inflation for a period of 18 years or until the date on which the Turkish army will leave its possession vacant.
17.
On 26 May 2010 the applicant produced another revised valuation report, which was meant to cover the loss of use for the period between 1
January 1987 and 30 June 2010. The expert appointed by the applicant considered that the whole sum due to his client for pecuniary damage was EUR 6,575,029.
18.
The expert produced a synoptic table of “comparable sales within the area of Kato Kyrenia”, showing that in 1972-1973 four building sites had been sold at CYP 23.92, CYP 25.46, CYP 45.30 and CYP 70 per square metre. Only the most expensive building site had a location comparable to the applicant's property. The expert therefore assumed that the land on which the Rock Ruby Hotel was constructed had a 1974 market value of CYP 55 (approximately EUR 94) per square metre. As the plot had an extent of 1,989 square metres, its 1974 price was CYP 109,395 (approximately EUR 186,912). On the basis of a table of “average cost per square metre of dwellings in the private sector 1984-2008”, the expert considered that the cost of construction could be fixed at CYP 4,000 (approximately EUR 6,834) per room, inclusive of the common areas and furniture. As the hotel had 56 room, the overall cost of its construction was CYP 224,000 (approximately EUR 382,726). Applying a “development factor” of 1.25, he concluded that the overall 1974 market value of the property described in paragraph 13 above was CYP 417,000 (approximately EUR 712,486).
19.
In its just satisfaction claims of 31 July 2002, the applicant claimed CYP 873,000 (approximately EUR
1,491,607) in respect of non-pecuniary damage. In particular, it claimed CYP 30,000 (approximately EUR
51,258) for the anguish and frustration suffered on account of the continuing violation of its property rights. It stated that this sum had been calculated on the basis of the sum awarded by the Court in the
Loizidou v.
Turkey
case
((just satisfaction), 28 July 1998,
Reports of Judgments and Decisions
1998-IV), taking into account, however, that the period of time for which the damage was claimed in the instant case was longer. The applicant also claimed CYP
843,000 (approximately EUR
1,440,349) for the violation of its rights under Article
14 of the Convention, which was aggravated by the fact that the Turkish army was using the hotel for its own purposes.
20.
Finally, in its updated claims for just satisfaction of 23 January 2008, the applicant requested the additional sum of EUR 50,000 for non-pecuniary damage.
(b)
The Government
21.
The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008, 15 October 2008 and 22 June 2010. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and submitted that as an annual increase of the value of the property had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment. Moreover, Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the property was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
22.
The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated”. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the property and its present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the property to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of it.
23.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that it would be possible to envisage, either immediately or after the resolution of the Cyprus problem, restitution of the property described in paragraph
13 above. In case the conditions for restitution were not fulfilled, the applicant could claim financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5
% rent on the 1974 market value) and increase in value of the property between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have offered CYP 292,145.54 (approximately EUR 499,159) to compensate the loss of use and CYP
311,174.61 (approximately EUR 531,672) for the value of the property. According to an expert appointed by the “TRNC” authorities, the 1974 open-market value of the applicant's hotel was CYP 50,847 (approximately EUR 86,877). Upon fulfilment of certain conditions, the IPC could also have offered the applicant exchange of its property with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
24.
In their comments of 22 June 2010, the Government recalled that in the case of
Demopoulos and Others
(cited above) the Grand Chamber had found that the IPC was an adequate domestic remedy for those claiming a violation of Article 1 of Protocol No. 1. Notwithstanding the adoption of a judgment on the merits, it would still be open to the applicant to apply to the IPC, which would calculate the current value and the 1974 value of the property “in a credential way based on actual data”. On 27 May 2010 the IPC had sent a letter to the applicant's representative, inviting his client to introduce an application before it.
25.
The Government recalled that under Law No. 67/2005, the following means of redress were available: a) restitution; b) compensation; c)
exchange. The relevant provisions of the law at issue are described in
Demopoulos and Others
(cited above, §§ 35-37).
26.
The Government further noted that in making its assessment as regarded compensation for the loss of use, the IPC had collected data from the Department of Lands and Surveys on the 1973-1974 purchase prices for comparable properties. It had also examined the development of interest rates of the Cyprus Central Bank. The loss of income was then calculated by assuming that the obtainable rent would have been 5
% of the value of the properties; this last value had been modified every year on the basis of the land market value index. Cyprus Central Bank interest rates had been applied on the sums due since 1974.
27.
Being in possession of the land registers, the
Turkish-Cypriot
authorities were in a better position than the applicants and the Greek-Cypriot authorities to assess the market values of the properties in a realistic and reliable manner. The applicants had put forward exaggerated claims and had tended to inflate the 1974 values of their possessions.
The Government therefore requested the Court to rule on compensation on the basis of the calculations made by the Turkish-Cypriot authorities, which were “credential and objective in every aspect”.
28.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities confirmed that it would be possible to envisage restitution of the property described in paragraph
13 above. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have increased its offer up to CYP
334,137.41 (approximately EUR
570,907) to compensate the loss of use and up to CYP
340,623.89 (approximately EUR 581,990) for the value of the property. The expert
appointed by the authorities of the “TRNC” also confirmed the 1974 open-market value of the applicant's property as indicated in paragraph 23 above.
29.
Finally, the Government considered that the amount claimed in respect of non-pecuniary damage was excessive and unrealistic; given the existence of an effective domestic remedy, the Court should keep the award for such damage to a minimum.
2.
The Court's assessment
30.
The Court recalls that it has concluded that there had been a continuing violation of the applicant's rights guaranteed by Article
1 of Protocol No. 1 by reason of the complete denial of the rights of the applicant company with respect to its peaceful enjoyment of its hotel in northern Cyprus (see paragraph 20 of the principal judgment). Furthermore, its finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 was based on the fact that, as a consequence of being continuously denied access to its real estate since 1974, the applicant company had effectively lost all access and control as well as all possibilities to use and enjoy its property (see paragraph 18 of the principal judgment). It is therefore entitled to a measure of compensation in respect of losses directly related to this violation of its rights as from the date of deposit of Turkey's declaration recognising the right of individual petition under former Article 25 of the Convention, namely 22 January 1987, until the present time (see
Cankoçak v. Turkey
, nos. 25182/94 and 26956/95, §
26, 20 February 2001, and
Demades v.
Turkey
(just satisfaction), no.
16219/90, § 21, 22 April 2008).
31.
In connection with this, the Court observes that the affirmation of ownership of Turkish-occupied immovable property produced by the applicant company (see paragraph 6 above) show that on 11 March 2010 it was still the owner of the hotel described in paragraph 13 above.
32.
In that regard, the Court observes that the valuations furnished by the applicant company involve a significant degree of speculation due to the absence of real data with which to make a comparison and make insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international (see
Loizidou
(just satisfaction), cited above). An even higher degree of speculation is involved in the calculations concerning the applicant company's alleged loss of the profits which might have been obtained from running its hotel business. Accordingly, in assessing the pecuniary damage sustained by the applicant company, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided by it (see
Xenides-Arestis v. Turkey
(just satisfaction), no.
46347/99, §
41, 7
December 2006). In general it considers as reasonable the approach to assessing the loss suffered by the applicant company with reference to the annual ground rent, calculated as a percentage of the market value of the property that could have been earned during the relevant period (see
Loizidou
(just satisfaction), cited above, § 33, and
Demades
(just
satisfaction), cited above, § 23). Furthermore, the Court has taken into account the uncertainties, inherent in any attempt to quantify the real losses incurred by the applicant company (see
Loizidou v. Turkey
(preliminary
objections), 23 March 1995, § 102, Series A no.
310, and (merits) 18
December 1996, §
32,
Reports
33.
The Court notes that notwithstanding its request to submit material relevant to assessing the 1974 market value of the applicant's property, the parties have produced few elements in this respect. The Government have
relied on the accuracy of the IPC's calculations (see paragraphs 22 and 26-27 above), while the applicant company has produced a synoptic table of
“comparable sales within the area of Kato Kyrenia”, showing that in 1972-1973 four building sites had been sold at CYP 23.92, CYP 25.46, CYP
45.30 and CYP
70 per square metre (see paragraph 18 above).
34.
The Court further observes that the applicant submitted an additional claim in the form of annual compound interest in respect of the losses on account of the delay in the payment of the sums due. While the Court considers that a certain amount of compensation in the form of statutory interest should be awarded to the applicant company, it finds that the rates applied by it are on the high side (see,
mutatis mutandis
,
Demades
(just
satisfaction), cited above, § 24). Moreover, the Court does not see why the fact, claimed by the applicant (see paragraph 10 of the principal judgment and paragraph 16 above), that its hotel had been used by the Turkish army should give entitlement to an additional monthly sum.
35.
Finally, the Court recalls that it is empowered to award pecuniary
compensation for non-pecuniary damage to commercial companies. Non-pecuniary damage suffered by such companies may include heads of claim that are to a greater or lesser extent “objective” or “subjective”. Among these, account should be taken of the company's reputation, uncertainty in decision-planning, disruption in the management of the company (for which there is no precise method of calculating the consequences) and lastly, albeit to a lesser degree, the anxiety and inconvenience caused to the members of the management team (see
Comingersoll S.A. v. Portugal
, no. 35382/97, §
36.
In the instant case, the violation of the applicant company's rights under Article 1 of Protocol No. 1 must have caused it, its directors and shareholders considerable inconvenience and prolonged uncertainty in the conduct of the company's business. It is therefore legitimate to consider that the applicant company was left in a state of uncertainty that justifies making an award of moral compensation (see also,
mutatis mutandis
,
Demades
(just
satisfaction), cited above, § 29, and
Xenides-Arestis
(just satisfaction), cited above, §
47).
37.
Having regard to the above considerations, the Court is of the opinion that the sums claimed by the applicant in respect of pecuniary and non-pecuniary damage (respectively EUR
6,575,029 and EUR 1,541,607 – see paragraphs
17 and 19-20 above) are manifestly excessive. At the same time, the amount which the “TRNC” authorities could have offered the applicant in respect of loss of use (EUR
570,907 – see paragraph 28 above) does not seem to take into due account the size and the nature of the hotel owned by the applicant and described in paragraph 13 above. It had 56
rooms with private bath or shower and veranda and was built on a plot of land facing the sea of a total area of 1,989 square metres. Making its assessment on an equitable basis, the Court decides to award the applicant company EUR 1,000,000 in respect of pecuniary and non-pecuniary damage.
B.
Costs and expenses
38.
In its just satisfaction claims of 31 July 2002, relying on bills from its representative, the applicant company sought CYP 4,034.1 (approximately EUR 6,892) for the costs and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 800 (approximately EUR 1,366) for the costs of the expert report assessing the value of its hotel. On 15
January 2004, it claimed additional expenses amounting to CYP 2,645 (approximately EUR 4,519). In its updated claims for just satisfaction of 23
January 2008, the applicant company submitted additional bills of costs for the new valuation report and for legal fees amounting to EUR 392.15 and EUR
2,955.5 (including V.A.T.) respectively. It indicated that the overall sum claimed for cost and expenses was EUR 10,240.32 (including V.A.T.). Finally, on 26
May 2010 the applicant submitted that its further legal fees and expert report's costs amounted to EUR 1,000 and EUR 2,955 respectively.
39.
The Government did not comment on this point.
40.
According to the Court's case-law, an applicant is entitled to reimbursement of his costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and were reasonable as to quantum (see, for example,
Iatridis v. Greece
(just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI).
41.
The Court notes that the case involved perusing a certain amount of factual and documentary evidence and required a fair degree of research and preparation. In particular, the costs associated with producing valuation reports in view of the continuing nature of the violation at stake were essential to enable the Court to reach its decision regarding the issue of just satisfaction (see
Demades
(just satisfaction), cited above, §
34).
42.
Although the Court does not doubt that the fees claimed were actually incurred, it considers the amount claimed for the costs and expenses relating to the proceedings before it excessive and decides to award a total sum of EUR
8,000.
C.
Default interest
43.
The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
1.
Dismisses
the
Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction;
2.
Holds
(a)
that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article
44
§
2 of the Convention, the following amounts:
(i)
EUR 1,000,000 (one million euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary and non-pecuniary damage;
(ii)
EUR 8,000 (eight thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses;
(b)
that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;
3.
Dismisses
the remainder of the applicant's claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 26 October 2010, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoș Aracı
Nicolas Bratza
Deputy Registrar
President