OFULUE v. THE UNITED KINGDOM

CUARTA DECIZIE PRIVIND ADMINISIBILitatea cererii nr. 52512/09 de Agnes OFULUE împotriva Regatului Unit Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a patra secțiune), care stă la 23 noiembrie 2010 în calitate de Cameră compusă din: Lech Garlicki, Președinte, Nicolas Bratza, Ljiljana Mijović, Ján Šikuta, Mihai Poalelungi, Nebojša Vučinić, Vincent Anthony de Gaetano, judecători și Lawrence Early, grefier; Având în vedere cererea depusă la 10 septembrie 2009, având deliberat, hotărăște după cum urmează: FACTE Reclamantul, dna Agnes Ofulue, este un național nigerian născut în 1939 și trăiește în Middlesex. Ea a fost reprezentată în fața Curții de către dl J. Kunwardia de Hodge Jones & Allen, un avocat practicant la Londra. Faptele cazului, astfel cum a fost prezentat de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Soțul și reclamantul ei au devenit proprietarii înregistrati unei locuințe din Londra („proprietatea”) în 1976. Valoarea actuală a proprietății este de 550.000 GBP. Reclamantul și soțul ei au lăsat proprietatea la chiriași și în 1979 s-au mutat în Nigeria. În 1981, unul dintre chiriași a permis un Dl B și fiica sa să ocupe proprietatea. În 1983, soțul reclamantului a vizitat proprietatea și a descoperit Bs locuind acolo. La 15 iunie 1989, reclamantul și soțul ei au început procedurile de posesie împotriva Bs în Curtea Înaltă. În declarația lor de reclamație, ei au afirmat că ei au fost proprietari și au dreptul la posesia proprietății. În apărarea lor și contraclaimitatea, servită la 18 iulie 1990, Bs a admis titlul Ofules în proprietate, dar au susținut că au dreptul la o închiriere de 14 ani. Într-o scrisoare din 14 ianuarie 1992, îndreptată „fără prejudecăți”, Bs a oferit să cumpere proprietatea pentru 35 000 GBP. Soțul și reclamantul au respins oferta, dar nu au luat măsuri suplimentare. La 26 aprilie 2000, procedurile au fost reținute în mod automat în conformitate cu dispozițiile Regulamentului de procedură civilă. La 30 septembrie 2003, reclamantul și soțul ei au emis o procedură proaspătă împotriva doamnei B din Curtea de Conturi pentru posesie a proprietății. Doamna B a contestat cererea în temeiul Legii de limitare 1980 („Legea din 1980”), care prevede că o persoană nu a putut aduce o acțiune de recuperare a terenurilor după expirarea de douăsprezece ani de posesie adversă de către altul. În octombrie 2005, judecătorul judecător al Curții de Conturi a susținut că reclamantul și soțul ei au fost interzise de a aduce o acțiune de recuperare a proprietății. El a constatat că, din 1987, doamna B a fost în posesie de fapt a proprietății, ea a avut intenția necesară de a poseda, iar reclamantul și soțul ei au știut că ea a fost în posesie și totuși măsurile luate pentru a o înlătura a fost „lumină în extrem”. În consecință, instanța a susținut că titlul reclamantului și al soțului său asupra proprietății a fost extins în 1999 sau cel puțin înainte de 2 octombrie 2000, data la care a intrat în vigoare Legea privind drepturile omului din 1998. Reclamantul și soțul său au apelat la Curtea de Apel. Curtea de Apel a urmat recenta hotărâre în J.A. Pye (Oxford) Ltd c. Regatul Unit , nr. 44302/02, 15 noiembrie 2005, în care Marea Camera a susținut că perioada de prelungire în cazul posesiunii adverse a fost compatibilă cu art. 1 din Protocolul nr. 1 Curtea de Apel nu a constatat nici o „circum specială” în cazul reclamantului pentru a justifica depărtarea de la Pye În special, a susținut că admiterea titlului în Apărare în procedura anterioară nu constituie o recunoaștere a titlului în sensul articolului 29 din Legea din 1980 (a se vedea punctul 13 de mai jos) sau, în alternativa, dacă admiterea constituie un recunoaștere a titlului, aceasta nu învinse reclamația de posesie adversă, deoarece a fost servită mai mult de 12 ani înainte de introducerea cererii ulteriore. Curtea de Apel a susținut, de asemenea, că, deși scrisoarea din 14 ianuarie 1992 a fost făcută mai puțin de douăsprezece ani înainte de data la care a fost inițiată procedura de posesie ulterioră, și a constituit o recunoaștere eficace a titlului în sensul articolului 29 din Legea din 1980, nu s-a putut baza pe dovezi, deoarece a fost scrisă „fără prejudiciu” în vederea soluționării procedurii anterioare. Reclamantul a primit permisiunea de a apela la Camera Lordilor. Camera Lordului (cu Lordul Scott de Foscote discordând) a susținut că admiterea titlului în Apărare și scrisoarea din 14 ianuarie 1992 au fost atât capabile să echivaleze la recunoașterea titlului în sensul articolului 29 din Legea din 1980. Cu toate acestea, Camera de Lordi a fost de acord cu Curtea de Apărare că apărarea nu a putut ajuta reclamantul, deoarece a fost servită mai mult de 12 ani înainte de introducerea cererii ulterioare. În plus, a fost de acord că scrisoarea din 14 ianuarie 1992 nu a putut fi admisă în dovadă, deoarece a fost scrisă „fără prejudicii”. Lord Neuberger din Abbotsbury a afirmat că: „Mi se pare că, cu excepția cazului în care nu este în totalitate conectat cu chestiunile dintre părțile la procedura, o declarație fără prejudiciu nu ar trebui să fie admisibilă în dovada, altele decât în circumstanțe excepționale, cum ar fi cele menționate în Unilever [2000] 1 WLR 2436, 2444D-2445G. Nu numai că oferta conținută în propoziția relevantă a scrisorii a fost legată de problema dintre părți în cadrul procedurii anterioare. De asemenea, titlul proprietății a fost în cauză în procedurile anterioare în sensul că Ofules a susținut deținerea deținută, în timp ce [B] au susținut că freehold a fost supus interesului lor legal sau echitabil. Având în vedere punctul menționat în pasajul citat mai sus de la Robert Walker LJ [2000] 1 WLR 2436, 2448-2449, mi se pare că ar stabili un precedent nefericit în cazul în care Lordships dvs. susține că admiterea titlului reclamantului într-o scrisoare fără prejudiciu a fost suficient de departe de problemele într-o acțiune de posesie referitoare la același teren ca să fie în afara regulii.” 10. În opinia sa dezacordată, Lord Scott de Foscote și-a exprimat opinia că rezultatul apelului a reprezentat o prelungire marcată a reglementării „fără prejudecăți” pe care autoritatea judiciară anterioară nu le-a justificat și politica publică nu a solicitat. În special, el a remarcat că proprietatea reclamantului asupra proprietății a fost admisă în procedura anterioară și autoritatea judiciară anterioară nu a putut fi luată pentru a permite prelungirea reglementării „fără prejudecători” să acopere o declarație de fapt care, departe de a fi o problemă în litigiu, este comună în cazurile invocate de ambele părți. (1) În momentul respectiv, art. 15 din Legea privind limitarea din 1980 prevede: „(1) Nici o persoană nu poate lua măsuri pentru recuperarea oricărui teren după expirarea a douăsprezece ani de la data în care dreptul de acțiune i s-a acumulat sau, în cazul în care acesta s-a acumulat pentru prima dată unei persoane prin care pretinde că este... (6) Partea I din lista 1 a prezentei acte conține dispoziții privind stabilirea datei de acțiune a drepturilor de recuperare a terenurilor în cazurile menționate.” 12. Alineatul 1 din lista 1 prevede: „În cazul în care o persoană care aduce o acțiune de recuperare a terenului, sau o persoană prin care pretinde că este în posesie a terenului, și a avut dreptul la terenul depus sau întrerupt deținerea acestuia, dreptul de acțiune este considerat ca fiind acumulat la data depunerii sau a întreruperii.” 13. Secțiunea 29 prevede următoarele: „(1) Subsecțiunile (2) și (3) de mai jos se aplică atunci când orice drept de acțiune (inclusiv o acțiune de închidere) de a recupera terenuri sau un advowson sau orice drept de ipotecă a bunurilor personale de a aduce o acțiune de închidere în ceea ce privește proprietatea s-a acumulat. (2)În cazul în care persoana în posesia terenului, benefică sau proprietatea personală în cauză recunoaște titlul persoanei la care a acumulat dreptul de acțiune – (a) dreptul este considerat ca fiind acumulat la data de recunoaștere și nu înainte de data de recunoaștere; și (b) în cazul unui drept de acțiune de recuperare a terenurilor care a acumulat unei persoane care au dreptul la o proprietate sau un interes care efectuează determinarea unui interes implicat împotriva căruia se desfășoară timp în temeiul articolului 27 din prezenta lege, art. 27 încetează astfel să se aplice la terenuri. (3) În cazul unei prelucrare sau a unei alte acțiuni de către un ipotecă, dacă persoana în posesie de terenuri, benefică sau proprietate personală în cauză sau persoana responsabilă pentru datoria ipotecă face orice plată în ceea ce privește datoria (fiindcă de principal sau dobânzi) dreptul este tratat ca fiind acumulat la data plății și nu înainte de data plății.” 14. În cazul terenurilor neregistrate, art. 17 din Legea din 1980 prevede că, la expirarea perioadei de limitare care reglementează recuperarea terenurilor, titlul proprietarului hârtiei a fost extins. În cazul terenurilor înregistrate, art. 75 alineatul (1) din Legea de înregistrare a terenurilor din 1925 prevedea că, la expirarea perioadei de prelungire, titlul nu a fost extins, dar proprietarul înregistrat a fost considerat că deține terenul în încredere pentru squatter. 15. Legile din Anglia de la Halsbury (a doua ediție, Reediția 1998) stabilește legea în următoarele termeni: „258. Atunci când proprietarul terenului a fost în deținere, și un străin a fost în posesie, pentru o perioadă suficientă pentru a împiedica dreptul proprietarului de a reintra sau de a recupera posesia prin acțiune, titlul proprietarului este stingut, iar străinul achiziționează un titlu care este bun împotriva tuturor lumii, inclusiv a fostului proprietar. Actul de limitare din 1980 funcționează negativ pentru a respinge dreptul și a stinge titlul proprietarului adevărat, și nu efectuează un transfer de proprietatea lui către străin; noul titlu depinde de principiul că posesia dă titlu, împreună cu extincția drepturilor fostului proprietar, și este supus oricăror facilități [etc ..] care rămân neextinse.” 2. Regula „fără prejudiciu” 16. În acest caz, Lord Neuberger din Abbotsbury și-a exprimat avizul, după cum urmează: „Normea normală este, desigur, că declarațiile făcute în cadrul negocierilor între părțile la litigiu în vederea soluționării litigiilor sunt inadmisibile și, prin urmare, nu pot fi prezentate în dovadă. [1989] AC 1280, 1299, Lord Griffiths a explicat că regula a fost „fondată pe politica publică de a încuraja litiganții să-și stabilească diferențele în loc de a le litiga la un final”. După cum a declarat Robert Walker LJ în Unilever plc v The Procter & Gamble Co [2000] 1 WLR 2436, 2442C-D, regula se bazează, de asemenea, pe „acceptul expres sau implicit al părților în sine că comunicațiile în cursul negocierilor lor nu ar trebui să fie admisibile în dovadă”. Întrucât Robert Walker LJ a arătat la [2001] 1 WLR 2436, 2444C, „există numeroase ocazii în care ... la [2001] 1 WLR 2436, 2444D-2445G, el a stabilit și a explicat opt dintre „cazurile cele mai importante”. În afară de acord (de exemplu: în cazul în care negocierile sunt „fără prejudecăți, cu excepția costurilor”, principalele ocazii pe care le-a identificat au fost în cazul în care se spune că negocierile au avut ca rezultat un contract, un estoppel sau o deformitate sau în cazul în care se spune că acestea includ o incorecție sau o explicație pentru întârziere.” COMPLAINTES 17. Reclamantul s-a plâns că aplicarea reglementării „fără prejudiciu” a încălcat drepturile sale în temeiul articolului 6, art. 10 și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția. 18. În ceea ce privește plângerea în temeiul articolului 10, ea a susținut că, în constatarea că regula „fără prejudecăți” se aplică la scrisoarea din 14 ianuarie 1992, Camera Lordilor și-a încălcat dreptul la libertate de exprimare, deoarece nu au reușit să stabilească un echilibru echitabil între drepturile sale și justificarea politicii publice pentru aplicarea acestei norme. 19. De asemenea, reclamantul s-a plâns că drepturile sale în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție au fost încălcate deoarece nu i s-a oferit ocazia rezonabilă de a-și prezenta cazul în condiții care nu au pus-o într-un dezavantaj substanțial. 20. În cele din urmă, reclamantul s-a plâns că a existat o încălcare a drepturilor sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 pe măsură ce ea a fost privată de proprietatea ei după aplicarea neprevăzută și ilegală de către instanțele interne a reglementării „fără prejudecăți”. Ea s-a plâns în continuare că aplicarea reglementării „fără prejudecăți” nu a servit un interes public legitim. În alternativă, ea s-a plâns că ingerința în drepturile sale nu a echilibrat echilibrul între cerințele interesului general al comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei. Dreptul A. Alegat încălcarea articolului 6 din Convenția 21. Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție că nu i-a fost oferită ocazia de a-și prezenta cazul în condiții care nu au pus-o într-un dezavantaj substanțial. În special, ea a susținut că a fost împiedicată să aducă singurele dovezi care i-ar fi permis să își mențină proprietatea liberă. 22. art. 6 § 1 prevede următoarele: „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ... fiecare are dreptul la o audiere echitabilă ... de [a] ... tribunal ...” 23. Curtea a considerat în mod consecvent că, deși art. 6 garantează un drept la un proces echitabil, nu stabilește nici o norme privind admisibilitatea probelor, care este în primul rând o chestiune de reglementare în temeiul dreptului național (a se vedea, de exemplu, Schenk v. Elveția) , 12 iulie 1988, § 46, Serie A nr. 140 și Miailhe v. Franța (nr. 2) , 26 septembrie 1996, § 43, Raporturi de hotărâri și hotărâri 1996 IV . Nu este sarcina Curții să se înlocuiască cu jurisdicțiile interne . Mai degrabă , funcția Curții este de a determina dacă procedura în cauză, luată în ansamblu, a fost corectă și dacă drepturile părților au fost respectate în mod corespunzător ( Miailhe c. Franța , citată mai sus, § 43). 24. În decizia ce dovezi sunt admisibile, instanțele interne beneficiază de o anumită marjă de apreciere, deși decizia finală privind respectarea cerințelor Convenției constă în Curtea. În plus, o limitare nu va fi compatibilă cu art. 6 § 1 dacă aceasta nu urmărește un obiectiv legitim și dacă nu există o relație rezonabilă de proporționalitate între mijloacele utilizate și obiectivul urmărit ( Osman c. Regatul Unit , 28 octombrie 1998, § 147, Raporturi 1998 VIII, p. 3169, § 147). 25. Având în vedere scopul reglementării „fără prejudecăți” este de a încuraja litiganții să reducă sarcina judecătorilor prin soluționarea diferențelor lor în loc de a le litiga la un final, aceasta are fără îndoială un obiectiv legitim. În ceea ce privește problema proporționalității, Curtea trebuie să evalueze limita contestată pusă pe drepturile reclamantului în temeiul articolului 6, având în vedere circumstanțele specifice ale cauzei. 26. Curtea observă că, în acest caz, reclamantul a avut beneficiul unei proceduri adversare. În diferitele etape ale procedurii, ea a fost reprezentată de consilierul care a putut prezenta argumentele pe care le-a considerat relevante pentru cazul reclamantului. Prin urmare, nu există nici o indicație că reclamantul nu a primit o oportunitate echitabilă de a-și prezenta cazul în orice etapă a procedurii. 27. În ceea ce privește scrisoarea din 14 ianuarie 1992, instanța internă a luat în considerare în deplină măsură argumentele prezentate de reclamant. Cu toate acestea, majoritatea Casei Lordilor au fost de opinie că înființarea unei excepții la regula „fără prejudecăți” pentru a permite admiterea scrisorii din 14 ianuarie 1992 nu ar fi în concordanță cu politica publică în spatele acestei norme. Majoritatea au fost îngrijorate în special de faptul că crearea unei astfel de excepții ar putea cauza dificultăți practice uriașe, în timp ce, de asemenea, scăderea protecției acordate părților la litigii. 28. Curtea nu consideră că esența însăși a dreptului reclamantului la un proces echitabil a fost afectată. În timp ce rezultatul procedurii a fost defavorabil pentru reclamant, este evident că atât instanțele de primă instanță, cât și instanțele de apel au evaluat cu atenție cererile reclamantului împotriva cererilor interesului general înainte de a concluziona că scrisoarea nu a putut fi admisă. Având în vedere toate circumstanțele cazului, Curtea constată că această decizie nu a îndreptat în întregime procedurile. 29. În concluzie, Curtea constată că plângerea în temeiul art. 6 § 1 din Convenție este vădit nefondată și, prin urmare, ar trebui respinsă în temeiul art. 35 § § 3 și 4 din Convenție. B. Alegat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția 30. De asemenea, reclamantul s-a plâns că a existat o încălcare a drepturilor sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 pe măsură ce a fost privată de proprietatea ei după aplicarea neprevăzută și ilegală de către instanțele interne a reglementării „fără prejudecăți” și, de asemenea, a plâns că aplicarea normei „fără prejudecăți” nu are un interes public legitim. În alternativă, ea s-a plâns că ingerința în drepturile sale nu a echilibrat echilibrul între cerințele interesului general al comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale persoanei. 31. art. 1 din Protocolul nr. 1 prevede următoarele: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu dobânzile generale sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” 32. Curtea reamintește că în J.A. Pye (Oxford) Ltd și J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c. Regatul Unit [GC], nr. 44302/02, § 66, CEDO 2007 X, a susținut că pierderea titlului în urma aplicării legilor privind posesia adversă a constituit un „control al utilizării terenurilor” în sensul articolului 1 al doilea paragraf din Protocolul nr. 1 și nu o „privare a bunurilor”. Marea Cameră a acceptat că perioada de prelungire a acțiunilor de recuperare a terenurilor – și extincția titlului la sfârșitul perioadei de prelungire – a urmărit un obiectiv legitim în interesul general. În plus, a concluzionat că, în ceea ce privește faptele de față, echilibrul echitabil prevăzut de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție nu a fost supărat. În special, a observat, în primul rând, că legislația relevantă a fost în vigoare de mulți ani înainte ca reclamantul să achiziționeze terenul; în al doilea rând, perioada de prelungire a fost relativ lungă și foarte puțină acțiune din partea reclamantului ar fi oprit timpul de funcționare; în al treilea rând, o cerință de compensare va sta neînsoțită de conceptul de perioade de limitare; și în al patrulea rând, faptul că reclamanții în cazurile de posesie adversă nu au fost fără protecție procedurală, deoarece este deschisă acestora pe parcursul perioadei de prelungire a unei acțiuni de deținere sau, la expirarea perioadei de limitare, să argumenteze în fața instanțelor interne că ocupierii terenurilor lor nu au fost în posesie adverse. 33. În cazul în cauză , ca și în Pye , a existat un control al utilizării terenurilor reclamantului și că controlul utilizării a fost în urmărirea unui obiectiv legitim, și anume cel de a asigura siguranța juridică și finalitatea și de a proteja potențialii acuzați împotriva cererilor învechite. Întrebarea pe care Curtea trebuie să o abordeze este, prin urmare, dacă decizia de a nu recunoaște scrisoarea de la 14 Ianuarie 1992 a suferit echilibrul echitabil constatat în Pye între cererile interesului general și interesul persoanelor în cauză. 34. Curtea observă că circumstanțele pe care Curtea le consideră relevante în evaluarea proporționalității în Pye sunt, de asemenea, aplicabile în cazul în cauză. În primul rând, nu este deschis reclamantului să spună că ea nu a fost conștientă de legislația relevantă sau că a fost surprinsă de cererea sa în acest caz. În special, Curtea observă că nu există nici o sugestie că, în ultimii 12 ani înainte de pierderea titlului, reclamantul se bazase pe scrisoarea din 14 ianuarie 1992 pentru a-și proteja interesele. În al doilea rând, Curtea reamintește concluzia sa din Pye că perioada de prelungire a fost relativ lungă și foarte puțină acțiune ar fi fost necesară de partea reclamantului pentru a opri timpul de rulare. Într-adevăr, reclamantul și soțul ei au introdus de două ori proceduri de posesie împotriva B-urilor, astfel încât este evident că au fost conștienți de ce le era necesar. 35. Curtea reamintește că Marea Camera din Pye a constatat, de asemenea, că reclamanții în cazurile de posesie adversă nu au fost fără protecție procedurală, deoarece le-a fost deschisă pe parcursul perioadei de prelungire pentru a aduce o acțiune de posesie sau, la expirarea perioadei de prelungire, să argumenteze în fața instanțelor interne că ocupatorii terenurilor lor nu au fost în posesie adversă. În cazul în cauză, reclamantul a fost în mod clar deschis să pună în aplicare o acțiune de posesie în orice moment și, după cum s-a indicat mai sus, a făcut-o în două ocazii separate. În plus, nu există nici o indicație că întârzierea încheierii celui de-al doilea set de proceduri a fost datorată oricărei baze asupra scrisorii din 14 ianuarie 1992. 36. De asemenea, reclamantul a fost deschis la expirarea perioadei de prelungire pentru a susține că Bs nu a fost în posesie adversă. Singura restricție a acestui drept a fost refuzul instanței interne de a admite în dovadă scrisoarea din 14 ianuarie 1992. Cu toate acestea, Curtea a susținut deja că această decizie nu a înțeles în ansamblu nejustificarea procedurii în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție, fiind obligată instanțelor naționale să echilibreze interesele reclamantului împotriva intereselor politicii publice și au făcut-o într-o decizie motivată cu atenție, ținând seama în întregime de argumentele prezentate de reclamant. 37. În consecință, Curtea constată că plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția este evident nefondată și, prin urmare, ar trebui respinsă în temeiul articolului 35 § § 3 și 4 din Convenție. Reclamarea reclamantului în temeiul articolului 10 din Convenție nu a fost formulată în fața instanțelor interne și, prin urmare, Curtea constată că nu a epuizat recours interne. Prin urmare, aceasta ar trebui respinsă în temeiul articolului 35 § 1 din Convenție. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate cererea inadmisibilă. Președintele grefierului Lawrence Early Lech Garlicki

FOURTH SECTION

DECISION

AS TO THE ADMISSIBILITY OF

Application no. 52512/09

by Agnes OFULUE

against the United Kingdom

The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting on 23

November 2010 as a Chamber composed of:

Lech Garlicki,

President,

Nicolas Bratza,

Ljiljana Mijović,

Ján Šikuta,

Mihai Poalelungi,

Nebojša Vučinić,

Vincent Anthony de Gaetano,

judges,

and Lawrence Early,

Registrar,

Having regard to the application lodged on 10 September 2009,

Having deliberated, decides as follows:

THE FACTS

1.

The applicant, Mrs Agnes Ofulue, is a Nigerian national who was born in 1939 and lives in Middlesex. She was represented before the Court by Mr J. Kunwardia of Hodge Jones & Allen, a lawyer practising in London.

A.

The circumstances of the case

2.

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

3.

The applicant and her husband became the registered owners of a dwelling house in London (“the property”) in 1976. The current value of the property is GBP 550,000.

4.

The applicant and her husband let the property to tenants and in 1979 they moved to Nigeria. In 1981 one of the tenants permitted a Mr B and his daughter to occupy the property. In 1983 the applicant’s husband visited the property and discovered the Bs living there.

5.

On 15 June 1989 the applicant and her husband began possession proceedings against the Bs in the High Court. In their Statement of Claim they asserted that they were the owners and were entitled to possession of the property. In their Defence and Counterclaim, served on 18 July 1990, the Bs admitted the Ofulues’ title to the property but submitted that they were entitled to a fourteen-year lease. In a letter dated 14 January 1992, headed “without prejudice”, the Bs offered to buy the freehold of the property for GBP 35,000. The applicant and her husband rejected the offer but took no further action. On 26 April 2000 the proceedings were automatically stayed under the provisions of the Civil Procedure Rules.

6.

On 30 September 2003 the applicant and her husband issued fresh proceedings against Ms B in the County Court for possession of the property. Ms B challenged the claim under the Limitation Act 1980 (“the 1980 Act”), which provided that a person could not bring an action to recover land after the expiration of twelve years of adverse possession by another. In October 2005 the County Court judge held that the applicant and her husband were statute-barred from bringing an action for recovery of the property. He found that since 1987 Ms B had been in factual possession of the property, she had the requisite intention to possess, and the applicant and her husband had known that she was in possession and yet the steps taken to remove her had been “slight in the extreme”. Consequently, the court held that the applicant and her husband’s title to the property had been extinguished in 1999 or at least before 2 October 2000, which was the date on which the Human Rights Act 1998 came into force.

7.

The applicant and her husband appealed to the Court of Appeal. The Court of Appeal followed the recent judgment in

J.A. Pye (Oxford) Ltd v. the United Kingdom

, no. 44302/02, 15 November 2005, in which the Grand Chamber held that the limitation period in the case of adverse possession was compatible with Article 1 of Protocol No. 1. The Court of Appeal found no “special circumstances” in the applicant’s case to justify departing from

Pye

. In particular, it held that the admission of title in the Defence in the earlier proceedings did not constitute an acknowledgment of title for the purposes of section 29 of the 1980 Act (see paragraph 13 below) or, alternatively, if the admission did constitute an acknowledgement of title, it did not defeat the adverse possession claim as it was served more than twelve years before the later claim was brought. The Court of Appeal further held that although the letter of 14 January 1992 was made less than twelve years before the date on which the later possession proceedings had been initiated, and amounted to an effective acknowledgement of title for the purposes of section 29 of the 1980 Act, it could not be relied on in evidence as it had been written “without prejudice” with a view to settling the earlier proceedings.

8.

The applicant was granted leave to appeal to the House of Lords. The House of Lords (with Lord Scott of Foscote dissenting) held that the admission of title in the Defence and the letter of 14 January 1992 were both capable of amounting to acknowledgements of title for the purposes of section 29 of the 1980 Act. However, the House of Lords agreed with the Court of Appeal that the Defence could not assist the applicant as it was served more than twelve years before the later claim was introduced. Moreover, it also agreed that the letter of 14 January 1992 could not be admitted in evidence as it had been written “without prejudice”.

9.

Lord Neuberger of Abbotsbury stated that:

“it appears to me that, save perhaps where it is wholly unconnected with the issues between the parties to the proceedings, a statement in without prejudice negotiations should not be admissible in evidence, other than in exceptional circumstances such as those mentioned in

Unilever

[2000] 1 WLR 2436, 2444D-2445G. It is not only that the offer contained in the relevant sentence of the Letter was connected with the issue between the parties in the earlier proceedings. It is also that the title to the property was in issue in the earlier proceedings in the sense that the Ofulues claimed the unencumbered freehold, whereas the [Bs] were contending that the freehold was subject to their legal or equitable interest. Bearing in mind the point made in the passage quoted above from Robert Walker LJ [2000] 1 WLR 2436, 2448-2449, it seems to me that it would set an unfortunate precedent if your Lordships held that an admission of the claimants’ title in a without prejudice letter was sufficiently remote from the issues in a possession action relating to the same land as to be outside the rule.”

10.

In his dissenting opinion Lord Scott of Foscote expressed his view that the result of the appeal represented a marked extension of the “without prejudice” rule that previous judicial authority did not warrant and public policy did not require. In particular, he noted that the applicant’s ownership of the property had been admitted in the earlier proceedings and the previous judicial authority could not be taken to permit the extension of the “without prejudice” rule to cover a statement of fact which, far from being an issue in the litigation, was common to the pleaded cases of both parties.

B.

Relevant domestic law and practice

11.

At the relevant time, section 15 of the Limitation Act 1980 provided:

“(1) No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him or, if it first accrued to some person through whom he claims, to that person...

(6) Part I of Schedule 1 to this Act contains provisions for determining the date of accrual of rights of action to recover land in the cases there mentioned.”

12.

Paragraph 1 of Schedule 1 provided:

“Where a person bringing an action to recover land, or some person through whom he claims, has been in possession of the land, and has while entitled to the land been dispossessed or discontinued his possession, the right of action shall be treated as having accrued on the date of the dispossession or discontinuence.”

13.

Section 29 provided as follows:

“(1)Subsections (2) and (3) below apply where any right of action (including a foreclosure action) to recover land or an advowson or any right of a mortgagee of personal property to bring a foreclosure action in respect of the property has accrued.

(2)If the person in possession of the land, benefice or personal property in question acknowledges the title of the person to whom the right of action has accrued—

(a)the right shall be treated as having accrued on and not before the date of the acknowledgment; and

(b)in the case of a right of action to recover land which has accrued to a person entitled to an estate or interest taking effect on the determination of an entailed interest against whom time is running under section 27 of this Act, section 27 shall thereupon cease to apply to the land.

(3)In the case of a foreclosure or other action by a mortgagee, if the person in possession of the land, benefice or personal property in question or the person liable for the mortgage debt makes any payment in respect of the debt (whether of principal or interest) the right shall be treated as having accrued on and not before the date of the payment.”

14.

The same limitation provisions applied to both registered and unregistered land. In the case of unregistered land, section 17 of the 1980 Act provided that, on the expiration of the limitation period regulating the recovery of land, the title of the paper owner was extinguished. In the case of registered land, section 75(1) of the Land Registration Act 1925 provided that, on the expiry of the limitation period the title was not extinguished but the registered proprietor was deemed to hold the land thereafter in trust for the squatter.

15.

Halsbury’s Laws of England (Fourth Edition, Reissue 1998) set out the law in the following terms:

“258. When the owner of land has been out of possession, and a stranger has been in possession, for a period sufficient to bar the owner’s right to re-enter or to recover possession by action, the owner’s title is extinguished, and the stranger acquires a title which is good against all the world, including the former owner.

The Limitation Act 1980 operates negatively to bar the right and extinguish the title of the true owner, and does not effect a transfer of his estate to the stranger; the new title depends on the principle that possession gives title, coupled with the extinction of the rights of the former owner, and is subject to any easements [etc ..] which remain unextinguished.”

16.

In giving his opinion in the present case, Lord Neuberger of Abbotsbury described the “without prejudice” rule as follows:

“The normal rule is, of course, that statements made in negotiations entered into between parties to litigation with a view to settling that litigation are inadmissible and therefore cannot be given in evidence. In

Rush & Tompkins Ltd v Greater London Council

[1989] AC 1280, 1299, Lord Griffiths explained that the rule was “founded upon the public policy of encouraging litigants to settle their differences rather than litigate them to a finish". As stated by Robert Walker LJ in

Unilever plc v The Procter & Gamble Co

[2000] 1 WLR 2436, 2442C-D, the rule also rests on “the express or implied agreement of the parties themselves that communications in the course of their negotiations should not be admissible in evidence".

As Robert Walker LJ went on to point out at [2001] 1 WLR 2436, 2444C, “there are numerous occasions on which ... the without prejudice rule does not prevent the admission into evidence of what one or both of the parties said or wrote". At [2001] 1 WLR 2436, 2444D-2445G, he then set out and explained eight of “the most important instances". Apart from agreement (e.g. where the negotiations are “without prejudice, save as to costs”), the principal occasions he identified were where the negotiations are said to have resulted in a contract, an estoppel, or a misrepresentation, or where they are said to include an impropriety or an explanation for delay.”

COMPLAINTS

17.

The applicant complained that the application of the “without prejudice” rule violated her rights under Article 6, Article 10 and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

18.

With regard to the complaint under Article 10, she submitted that in finding that the “without prejudice” rule applied to the letter of 14 January 1992 the House of Lords violated her right to freedom of expression because they failed to strike a fair balance between her rights and the public policy justification for applying the rule.

19.

The applicant also complained that her rights under Article 6 § 1 of the Convention had been violated as she was not afforded a reasonable opportunity to present her case under conditions that did not place her at a substantial disadvantage.

20.

Finally, the applicant complained that there had been a violation of her rights under Article 1 of Protocol No. 1 as she was deprived of her property following an unforeseeable and unlawful application by the domestic courts of the “without prejudice” rule. She further complained that the application of the “without prejudice” rule did not serve a legitimate public interest. In the alternative, she complained that the interference with her rights did not strike a fair balance between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights.

THE LAW

A. Alleged violation of Article 6 of the Convention

21.

The applicant complained under Article 6 § 1 of the Convention that she was not afforded an opportunity to present her case under conditions which did not place her at a substantial disadvantage. In particular, she submitted that she was prevented from adducing the only evidence that would have enabled her to retain her freehold property.

22.

Article 6 § 1 provides as follows:

“In the determination of his civil rights and obligations ... everyone is entitled to a fair ... hearing ... by [a] ... tribunal ...”

Schenk v. Switzerland

, 12 July 1988, § 46, Series A no. 140 and

Miailhe v. France (no. 2)

, 26 September 1996, § 43,

Reports of Judgments and Decisions

1996

‑

IV). It is not the Court’s task to substitute itself for the domestic jurisdictions. Rather, the Court’s function is to determine whether the proceedings in question, taken as a whole, were fair and whether the rights of the parties were adequately respected (

Miailhe v. France

, cited above, § 43).

24.

In deciding what evidence is admissible, the domestic courts therefore enjoy a certain margin of appreciation, although the final decision as to the observance of the Convention’s requirements rests with the Court. It must be satisfied that the limitations applied do not restrict or reduce the access left to the individual in such a way or to such an extent that the very essence of the right is impaired. Furthermore, a limitation will not be compatible with Article

6 §

1 if it does not pursue a legitimate aim and if there is not a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be achieved (

Osman v. the United Kingdom

, 28 October 1998, § 147,

Reports

1998

‑

VIII, p.

3169, § 147).

25.

As the purpose of the “without prejudice” rule is to encourage litigants to reduce the burden on the courts by settling their differences rather than litigating them to a finish, it undoubtedly has a legitimate objective. As to the issue of proportionality, the Court must assess the contested limitation placed on the applicant’s rights under Article 6 in the light of the particular circumstances of the case.

26.

The Court observes that in the present case the applicant had the benefit of adversarial proceedings. At the various stages of those proceedings she was represented by counsel who was able to submit the arguments he considered relevant to the applicant’s case. There is therefore no indication that the applicant was not given a fair opportunity to present her case at any stage of the proceedings.

27.

With regard to the letter of 14 January 1992, the domestic courts fully considered the arguments put forward by the applicant. However, the majority of the House of Lords were of the opinion that carving out an exception to the “without prejudice” rule to permit the admission of the letter of 14 January 1992 would not be consistent with the public policy behind the rule. The majority were particularly concerned that creating such an exception could potentially cause huge practical difficulties while also whittling down the protection afforded to parties to litigation.

28.

The Court does not consider that the very essence of the applicant’s right to a fair trial was impaired. While the outcome of the proceedings was unfavourable to the applicant, it is clear that both the first-instance and appellate courts carefully weighed the demands of the applicant against the demands of the general interest before concluding that the letter could not be admitted. In view of all the circumstances of the case, the Court finds that this decision did not render the proceedings as a whole unfair.

29.

In conclusion, the Court finds the complaint under Article 6 § 1 of the Convention to be manifestly ill-founded. It should therefore be rejected under Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention.

B. Alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention

30.

The applicant also complained that there had been a violation of her rights under Article 1 of Protocol No. 1 as she was deprived of her property following an unforeseeable and unlawful application by the domestic courts of the “without prejudice” rule. She further complained that the application of the “without prejudice” rule did not serve a legitimate public interest. In the alternative, she complained that the interference with her rights did not strike a fair balance between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights.

31.

Article 1 of Protocol No. 1 provides as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

32.

The Court recalls that in

J.A. Pye (Oxford) Ltd and J.A. Pye (Oxford) Land Ltd v. the United Kingdom

[GC], no. 44302/02, § 66, ECHR 2007

‑

X, it held that the loss of title following the application of the laws on adverse possession amounted to a “control of use of land” within the meaning of the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 and not a “deprivation of possessions”. The Grand Chamber accepted that the limitation period for actions for recovery of land – and the extinguishment of title at the end of the limitation period – pursued a legitimate aim in the general interest. Furthermore, it concluded that on the facts of the case before it, the fair balance required by Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention was not upset. In particular, it observed first, that the relevant legislation had been in force for many years before the applicant acquired the land; secondly, the limitation period was relatively long and very little action on the part of the applicant would have stopped time running; thirdly, a requirement of compensation would sit uneasily alongside the very concept of limitation periods; and fourthly, that applicants in adverse possession cases were not without procedural protection as it was open to them throughout the limitation period to bring an action for possession or, on the expiry of the limitation period, to argue before the domestic courts that the occupiers of their land had not been in adverse possession.

33.

In the present case, as in

Pye

, there had been a control of the use of the applicant’s land and that control of use was in pursuit of a legitimate aim, namely that of ensuring legal certainty and finality and protecting potential defendants from stale claims. The question which the Court must address is therefore whether the decision not to admit the letter of 14

January 1992 upset the fair balance found to exist in

Pye

between the demands of the general interest and the interest of the individuals concerned.

34.

The Court observes that the circumstances which the Court considered relevant when assessing proportionality in

Pye

are equally applicable to the present case. First, it is not open to the applicant to say that she was not aware of the relevant legislation, or that she was surprised by its application in this case. In particular, the Court observes that there is no suggestion that during the twelve years prior to loss of title the applicant had been relying on the letter of 14 January 1992 to protect her interests. Secondly, the Court recalls its finding in

Pye

that the limitation period was relatively lengthy and very little action would have been required on the part of the applicant to have stopped time from running. Indeed, the applicant and her husband twice brought possession proceedings against the Bs so it is clear that they were aware of what was required of them.

35.

The Court recalls that the Grand Chamber in

Pye

also found that applicants in adverse possession cases were not without procedural protection as it was open to them throughout the limitation period to bring an action for possession or, on the expiry of the limitation period, to argue before the domestic courts that the occupiers of their land had not been in adverse possession. In the present case it was clearly open to the applicant to bring an action for possession at any time and, as indicated above, she did so on two separate occasions. Moreover, there is no indication that the delay in bringing the second set of proceedings was due to any reliance on the letter of 14 January 1992.

36.

It was also open to the applicant on the expiry of the limitation period to argue that the Bs had not been in adverse possession. The only restriction on this right was the domestic court’s refusal to admit in evidence the letter of 14 January 1992. However, the Court has already held that this decision did not render the proceedings as a whole unfair in violation of Article 6 § 1 of the Convention. It was for the domestic courts to balance the interests of the applicant against the interests of public policy and they did so in a carefully reasoned decision, taking full account of the arguments put forward by the applicant.

37.

Accordingly, the Court finds the complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention to be manifestly ill-founded. It should therefore be rejected under Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention.

C. Alleged violation of Article 10 of the Convention

38.

The applicant’s complaint under Article 10 of the Convention was not raised before the domestic courts and the Court therefore finds that she has failed to exhaust domestic remedies. It should therefore be rejected under Article 35 § 1 of the Convention.

For these reasons, the Court unanimously

Declares

the application inadmissible.

Lawrence Early

Lech Garlicki

Registrar

President