SECȚIUNEA A DOUA CONCLUZII ALMEIDA FERREIRA ȘI METO FERREIRA c. PORTUGALIA (solicitarea nr. 41696/07) HOTĂRÂREA STRASBURG 21 decembrie 2010 DEFINITIVF 21/03/2011 Această hotărâre a devenit definitivă în temeiul articolului 44 alineatul (2) din Convenție. El poate fi supus unor modificări de formă. În cazul Almeida Ferreira și Melo Ferreira c. Portugalia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (secțiunea a doua), care se află într-o cameră compusă din Francoise Tulkens, președinte, Ireneu Cabral Barreto, Danutė Jočienė, Dragoljub Popović, András Sajó, Ișil Karakaș, Guido Raimondi, judecători, și Françoise Elens-Passos, asistentă de secțiune, După ce a deliberat în camera Consiliului la 28 septembrie și 30 noiembrie 2010, Întocmită hotărârea adoptată la această ultimă dată procedura La originea cauzei se află o cerere (n 41696/07) îndreptată împotriva Republicii Portugheze și dintre care doi resortisanți ai acestui stat, domnul Mário Almeida Ferreira și soția sa, Maria da Conceição Quadros Pereira de Melo Ferreira ( Septembrie 2007 în temeiul articolului 34 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale (□ Convenția privind protecția drepturilor omului). Reclamanții sunt reprezentați de dl J.P. Melo Ferreira, avocat la Estarreja (Portugalia). A fost reprezentat până la 23 februarie 2010 de către agentul său, J. Miguel, procuror general adjunct, și, începând cu această dată, de către domnul F. Carvalho, de asemenea procuror general adjunct; reclamanții susțin că faptul de a nu putea dispune în mod liber de proprietatea lor aduce atingere dreptului la respectarea bunurilor. La 3 ianuarie 2009, președinta celei de-a doua secțiuni a decis să comunice cererea guvernului. După cum permite art. 29 1 din Convenție, s-a decis, de asemenea, ca camera să se pronunțe în același timp cu privire la admisibilitate și la fond. Reclamanții au dreptul de a uzufuit pe o clădire, situată în Oliveira de Azeméis, al cărei copil Paulo este nud. Această clădire constă dintr-un parter care cuprinde trei camere, două băi și o bucătărie și un prim etaj care cuprinde cinci camere, o baie și o bucătărie. Clădirea dispune încă de un garaj și de dependențe și are o suprafață acoperită de 309 m2 și neacoperită de 11 m2. La 1 ianuarie 1980, reclamanții au închiriat o parte din primul etaj al clădirii în D. pentru o chirie de 4500 Suma chiriei era de aproximativ 22 EUR (EUR) în momentul introducerii procedurii menționate mai jos de către solicitanți, de 34,91 EUR, ca urmare a aplicării coeficienților legali de creștere a chiriei. La 20 februarie 2002, reclamanții au numit D. și soția acestuia din urmă în fața Tribunalului din Oliveira de Azemeius. Ei solicitau, invocând Legea privind chiriile de locuință, rezilierea contractului de închiriere pe motiv că aveau nevoie de partea închiriată a clădirii pentru a-și instala fiul Paulo, a cărui familie tocmai se extindea ca urmare a nașterii, la data de 15 noiembrie 2001, al celui de-al doilea copil al său. Prin o hotărâre pronunțată fără audiere (saneador-sentença) la 4 iunie 2002, instanța a admis o excepție pe termen lung ridicată de inculpați și a respins cererea. Pentru instanță, excepția legală prevăzută de legea nr. 55/79, împiedicand dreptul de reziliere al proprietarului în cazul în care locatarul rămâne de cel puțin 20 de ani în clădirea închiriată, se aplica în speță. Tribunalul a respins afirmațiile reclamanților potrivit cărora aplicarea automată a unei astfel de excepții ar fi contrară dreptului lor de proprietate. 10. La recursul reclamanților, Curtea de Apel din Porto a confirmat această hotărâre printr-o hotărâre din 23 ianuarie 2003. 11. Reclamanții au depus o acțiune constituțională, susținând în special că aplicarea automată a unei astfel de excepții la dreptul de reziliere al proprietarului aducea atingere dreptului de proprietate garantat prin Constituție și prin art. 1 din Protocolul nr. 12. Prin hotărârea din 21 martie 2007, Tribunalul Constituțional a respins acțiunea, întrucât dispozițiile în cauză nu aduceau atingere constituției sau articolului 1 din Protocolul nr. 1. Tribunalul Constituțional a subliniat mai întâi că excepția prevăzută de Legea nr. 55/79 nu afecta libertatea contractuală a părților interesate, care rămâneau libere să-și închirieze proprietatea sau nu În această privință, Curtea Constituțională a menționat că, în momentul în care clădirea în cauză a fost închiriată, excepția în litigiu era deja în vigoare. Tribunalul Constituțional a considerat apoi că excepția în cauză avea ca scop protecția socială a chiriașilor care stăteau în aceeași clădire pentru o lungă perioadă de timp. Excepția juridică în cauză nu aducea atingere dreptului de proprietate. II. art. 62 din Constituția portugheză garantează dreptul la respectarea proprietății private. 14. Textul articolelor 1095 și 1096 din Codul civil portughez din 1966, în redactarea lor în vigoare la data încheierii contractului de închiriere în cauză, figurează în Hotărârea Velosa Barerto c. Portugalia (21 noiembrie 1995, § 16, seria A n 334. Aceste dispoziții stabilesc principiul general al reînnoirii tacite a contractelor de închiriere și precizează că proprietarul are dreptul de a rezilia contractul atunci când declară că are nevoie de clădire pentru a locui el însuși sau pentru a găzdui unul dintre copiii săi. 15. Dreptul proprietarului de a rezilia contractul de închiriere pentru a locui el însuși sau pentru a găzdui copiii săi a fost menținut prin Legea privind chiriile de locuință (decret-lege nr 321-B/90 din 15 octombrie 1990), aplicabilă în prezenta cauză în momentul depunerii cererii introductive de judecată în fața Tribunalului din Oliveira de Azemeius. 16. 55/79 din 15 septembrie 1979, intrată în vigoare a doua zi, a precizat că proprietarul nu putea să utilizeze dreptul de reziliere a contractului de închiriere atunci când locatarul se afla în localul închiriat de cel puțin 20 de ani. Legea privind chiriile de locuit menționată anterior (adoptată prin Decretul-lege nr. 321-B/90) a purtat, la art. 107, acest termen la 30 de ani. Cu toate acestea, Tribunalul Constituțional, prin Hotărârea nr. 97/00 din 16 februarie 2000, publicată în Jurnalul Oficial la 17 martie 2000, a declarat cu forță obligatorie generală neconstituționalitatea unei astfel de modificări. Termenul de 20 de ani prevăzut în Legea nr. 55/79 a rămas în vigoare, prin urmare, până la adoptarea Decretului-lege nr. 329-B/2000 din 22 decembrie 2000, care a intrat în vigoare la 22 ianuarie 2001, care a dus din nou acest termen la 30 de ani, precizând în același timp că situația chiriașilor pentru care termenul de 20 de ani expirase deja între timp nu ar fi afectată de noua lege. 17. O nouă lege privind locuințele (n 6.6.2006 din 27 februarie 2006) a fost adoptată de atunci, dispozițiile articolului 107 din vechea lege care se află totuși în vigoare pentru contractele de închiriere pe durată nedeterminată [a se vedea art. 26 alineatul (4) litera (a) din Legea nr. 6.6.2009]. Reclamanții susțin că aplicarea automată a excepției de la dreptul proprietarului de a rezilia contractul de închiriere este o ingerință disproporționată în dreptul de a-și respecta bunurile, astfel cum se prevede la art. 1 din Protocolul nr. 1, astfel cum a fost formulat Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea proprietăților sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile anterioare nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru reglementarea utilizării bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi. 19. Guvernul se opune acestei teze. Cu privire la admisibilitatea 20. Curtea constată că cererea nu este în mod evident greșit întemeiată în sensul articolului 35 alineatul (3) din convenție. Curtea arată, de asemenea, că nu se confruntă cu niciun alt motiv de inadmisibilitate. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Reclamanții consideră că aplicarea automată a excepției incriminate la dreptul proprietarului de a acorda concediu chiriașului constituie o ingerință disproporționată în dreptul la respectarea bunurilor lor și subliniază că o astfel de aplicare automată nu lasă loc intereselor persoanelor vizate. În ceea ce îi privește pe solicitanți, legislația incriminată se bazează pe o presupunere eronată, și anume că situația socială a chiriașilor este întotdeauna mai mică decât cea a proprietarilor. 22. Reclamanții subliniază că legislația în litigiu nu poate astfel să asigure echilibrul corect între interesul locatarilor și interesul acestora de a-și putea exercita pe deplin dreptul de proprietate sau un drept echivalent, cum ar fi cel de uzufuit ale cărui drepturi sunt titularii de drepturi asupra bunului în cauză 23. Guvernul susține de la bun început că nu a existat nicio intervenție din partea autorităților publice în dreptul reclamanților de a-și respecta bunurile și subliniază că reclamanții și-au pus la dispoziție bunurile, după cum li s-a părut potrivit, în exercitarea libertății lor contractuale. În cazul în care ar exista o limitare, aceasta ar rezulta din contractul de închiriere în mod liber încheiat de solicitanți în deplină cunoștință de cauză și în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare la momentul respectiv, care prevedea deja limitarea dreptului de a acorda concediu beneficiarului contestat în fața Curții. 24. Pentru guvern, presupunând chiar că a existat o interferență în speță, aceasta ar fi justificată de puterea statului de a reglementa utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. (1) Astfel, legislația în cauză mai puțin avantajoasă care a fost declarată în conformitate cu Constituția de către Tribunalul Constituțional mai degrabă ar avea drept scop legitim protecția socială a locatarilor, ca grup social mai dezavantajat. Evaluare a Curții 25. Curtea amintește de la început că art. 1 din Protocolul nr 1 conține trei standarde distincte. : Prima, care se exprimă în prima teză a primului paragraf și are un caracter general, stabilește principiul respectării proprietății ; a doua, care figurează în a doua teză a aceluiași paragraf, se referă la privarea de proprietate și o supune anumitor condiții; în ceea ce privește a treia, consemnată în al doilea paragraf, ea recunoaște statelor contractante competența, printre altele, de a reglementa utilizarea bunurilor în conformitate cu interesul general și de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare în acest scop. Acestea nu sunt însă reguli lipsite de legătură între ele: a doua și a treia se referă la exemple specifice de încălcări ale dreptului de proprietate; prin urmare, ele trebuie să se interpreteze în lumina principiului consacrat de prima (Hutten-Czapska c. Polonia [GC], n 35014/97, § 157, CEDH 2006 VIII 26. În cazul de față, situația în litigiu ar trebui examinată din perspectiva celui de al doilea paragraf al articolului 1 din Protocolul nr.: întrebări precum cele în cauză, referitoare la limitările legale ale dreptului proprietarilor de a acorda concedii chiriașilor, intră, într-adevăr, sub incidența măsurilor luate de stat pentru a reglementa utilizarea bunurilor particularilor (Hutten-Czapska) § 160-161 Mellacher și alții c. Austria, 19 decembrie 1989, § 44, seria A n 169). 27. Curtea a examinat mai întâi dacă a existat o interferență în dreptul reclamanților de a-și respecta bunurile. Aceasta consideră că acestea pot trece pentru a fi supuse unei astfel de ingerințe, ținând seama de deciziile organismelor care au refuzat să accepte cererea lor de reziliere a contractului de închiriere. 28. Întrebarea este dacă o astfel de intervenție era justificată. În această privință, Curtea amintește că a trebuit deja să examineze legislațiile referitoare la controlul chiriilor, inclusiv legislația aplicabilă Portugaliei, și că aceasta a avut ocazia să reamintească faptul că acest tip de legislație urmărește un scop legitim, și anume protecția socială a chiriașilor, și că tinde astfel să promoveze bunăstarea economică a țării și protecția drepturilor altora ( Velosa Barreto c. Portugalia, citată anterior, punctul 25. În plus, în punerea în aplicare a politicilor sale în această privință, legiuitorul trebuie să aibă o mare libertate de a se pronunța atât cu privire la existența unei probleme de interes public care necesită o reglementare, cât și cu privire la alegerea modalităților de aplicare a acesteia din urmă. Curtea respectă modul în care proiectează imperativele interesului general, cu excepția cazului în care hotărârea sa se dovedește în mod vădit lipsită de o bază rezonabilă (Mellacher și alții, citată anterior, punctul 45). 30. Astfel, Curtea a admis deja, în mai multe cauze, limitări ale drepturilor proprietarilor față de locatari, de altfel moneda curentă în multe state membre ale Consiliului Europei, pe care le-a considerat justificate și proporționale cu obiectivele urmărite de stat în interesul general. , de exemplu, în cauza Spadea și Scalabrino, Curtea a considerat în conformitate cu Convenția suspendarea temporară a expulzărilor anumitor categorii de chiriași (Spada și Scalabrino c. Italia, 28 septembrie 1995, § 41, seria A n 315 B). Velosa Barreto , a fost vorba despre supunerea prin dreptul portughez de reziliere a unui contract de închiriere cu condiția ca proprietarul să aibă nevoie de mai mult de o locuință în cauză ( Velosa Barreto , citată anterior, §§ 26 și 29-30). La rândul său, Comisia a considerat, de asemenea, în conformitate cu Convenția limitarea dreptului proprietarului de a acorda concediu chiriașului în vârstă de 65 de ani sau mai mult ( Crux Bixirão c. Portugalia , n 24098/94, Decizia Comisiei din 28 februarie 1996, nepublicată). 31.În schimb, Curtea a statuat că jocul combinat al dispozițiilor defectuoase privind stabilirea chiriilor și a diverselor restricții privind drepturile proprietarilor în materie de încetare a activității de închiriere a bărcilor de salvare din legislația poloneză încalcă art. 1 din Protocolul nr. 1 (Hutten-Czapska) , citată anterior, § 224). Deliberând această cauză din cauzele anterioare Mellacher Spadea și Scalabrino, Curtea a considerat că limitările aduse drepturilor proprietarilor, care au avut drept consecință împiedicarea persoanelor interesate de a recupera măcar costurile de întreținere ale clădirilor în cauză, erau mult mai importante decât în aceste cauze anterioare (ibidem, §§ 224-225). 32 În cazul de față, numai limitarea la dreptul proprietarului de a da concediu locatarului în cazul în care acesta din urmă se află de cel puțin 20 de ani la fața locului. În această privință, Curtea constată că statul, în exercitarea marjei largi de apreciere de care dispune în acest domeniu, poate dori să acorde o protecție mai largă intereselor locatarilor care beneficiază de contracte mai lungi și mai stabile. Astfel, legiuitorul adoptă doar măsurile pe care le consideră adecvate reglementării pieței locuințelor, care ocupă un loc central în politicile sociale și economice ale societăților noastre moderne, cu scopul de a oferi o protecție sporită anumitor categorii de chiriași. Curtea nu poate pune în discuție o astfel de alegere politică a legiuitorului, întrucât aceasta este o măsură de interes general care nu pare să fie în mod clar lipsită de o bază rezonabilă (Mellacher și alții, citată anterior, punctul 45). 33. Este adevărat că limitarea în cauză se aplică automat, instanțele sesizate nu pot cântări interesele respective ale proprietarului și ale locatarului. Cu toate acestea, Curtea consideră că caracterul absolut al unei legi nu este, în sine, incompatibil cu Convenția (Evans c. Regatul Unit [GC], n 6339/05, § 89, CEDO 2007 IV), chiar dacă situații similare unei prezumții ireproșabile trebuie să rămână excepționale (a se vedea Salabiaku c. Franța, 7 octombrie 1988, § 28, seria A n 141 A și Tsomtsos și altele c. Grecia, 15 noiembrie 1996, § 40, Rec., 1996 V). Aceste reguli absolute au ca scop în primul rând, în mod evident, promovarea certitudinii juridice și evitarea inconsecvențelor într-un domeniu sensibil precum cel al locuințelor. Trebuie subliniat apoi că statul este liber, atât timp cât rămâne în limitele stabilite de necesitatea de a menține echilibrul corect. În acest caz, este clar că legislația incriminată se bazează pe preocuparea de a proteja o categorie socială considerată de stat ca necesitând o protecție specială. În acest scop, statul a ales să meargă dincolo de simpla stabilire a bazelor care reglementează relațiile contractuale dintre proprietari și locatari și să adopte, în acest caz foarte special, o normă cu caracter absolut din motive de justiție socială. Curtea constată în această privință că astfel de norme absolute nu sunt rare în domeniul locuințelor în care, așa cum a afirmat în hotărâre James și alte c. Regatul Unit , [e]limitarea a ceea ce se simte ca nedreptăți sociale se numără printre sarcinile unui legiuitor democratic, iar societățile moderne consideră locuințele ca fiind o necesitate primordială, care nu poate fi complet abandonată de forțele pieței. Marja de apreciere merge suficient de departe pentru a include o legislație menită să asigure mai multă justiție socială, chiar și atunci când o astfel de legislație se amestecă în relații contractuale între particulari și nu conferă niciun avantaj direct statului sau colectivității în ansamblul său ( James și alții c. Regatul Unit, 21 februarie 1986, § 47, seria A n 98. Astfel, în această cauză, Curtea a considerat că transferul obligatoriu al proprietății asupra locuințelor prevăzut de legislația de reformare a sistemului englez și galez al emfiteozei nu aduce atingere articolului 1 din Protocolul nr 1 (James și alții, citată anterior, §§ 51-52). 34. În sfârșit, Curtea acordă o importanță decisivă faptului că limitarea în cauză era deja în vigoare în momentul în care reclamanții au încheiat contractul de închiriere în cauză (a se vedea punctele 7 și 16 de mai sus) și știau, prin urmare, că legislația în vigoare le oferea posibilitatea de a solicita rezilierea contractului de închiriere care le-a redus nevoia de închiriere. mai mult de 20 de ani, ei s-ar confrunta cu restricția prevăzută de Legea nr. 55/79 din 15 septembrie 1979. Desigur, nevoia Cu toate acestea, acest lucru nu poate pune în discuție opțiunea legiuitorului în exercitarea marjei sale largi de apreciere mai mare decât cea a intereselor locatarului atunci când contractul de închiriere se prelungește dincolo de o perioadă semnificativă, având în vedere că existența nevoii de a avea Cu toate acestea, Curtea amintește că reclamanții, spre deosebire de persoanele vizate de cauza Hutten-Czapska, nu mai sunt suficiente, având în vedere imperativul de a proteja chiriașii aflați în situații precum cea a speciei care au o așteptare rezonabilă să rămână în clădirea închiriată. , au putut încheia în mod liber contractul de închiriere în cauză, stabilind o chirie pe care au negociat-o în mod liber cu chiriașii lor, fără nicio intervenție statală. Curtea dorește să precizeze în sfârșit că cazul în speță trebuie să facă distincție între o situație în care limitarea incriminată a drepturilor proprietarului ar modifica poziția contractuală inițială a acestuia din urmă. 35. Prin urmare, Curtea consideră că limitarea în cauză nu poate trece, având în vedere scopul legitim căutat, pentru disproporționată sau fără justificare, și că ea menține un echilibru corect între interesele comunității și dreptul proprietarilor și al reclamanților în special. 36. Prin urmare, nu a existat nicio încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. , în unanimitate, cererea admisibilă Spune, cu cinci voturi la doi, că nu a existat nici o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. în limba franceză, apoi comunicat în scris la 21 decembrie 2010, în temeiul articolului 77 alineatul (2) și al articolului 3 din Regulamentul de procedură. Françoise Elens-Passos Françoise Tulkens Grefier Adjunct Președinte La prezenta hotărâre se anexează, în conformitate cu art. 45 alineatul (2) din Convenție și cu art. 74 alineatul (2) din regulament, expunerea opiniei separate comune judecătorilor Karakaș și Raimondi. F.T. F.E.P. OPINION DISPIDENTE COMUN JUDECĂTORILOR KARAKAȘ ȘI RAIMONDI Cu mare regret, nu putem împărtăși concluzia majorității potrivit căreia nu ar fi existat nicio încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 în cazul de față. Suntem de acord cu concluziile majorității cu privire la admisibilitatea cererii, precum și cu raționamentul conform căruia este necesar să se examineze cazul din perspectiva celui de-al doilea paragraf al articolului 1 din Protocolul nr. (1) Într-adevăr, așa cum se spune în hotărârea (punctul 26, cu jurisprudența menționată), chestiuni precum acestea, care privesc restricțiile legale impuse proprietarilor dreptului de a acorda concedii chiriașilor, intră într-adevăr sub incidența măsurilor luate de stat pentru a reglementa utilizarea bunurilor particularilor. La fel ca majoritatea, considerăm, de asemenea, că deciziile organismelor naționale care au refuzat să accepte cererile reclamanților de reziliere a contractului de închiriere în litigiu constituie o interferență în dreptul persoanelor interesate de respectarea bunurilor lor și că această interferență urmărește un scop legitim, și anume protecția socială a chiriașilor și, prin urmare, tinde să promoveze bunăstarea economică a țării și protecția drepturilor altora (punctul 29 din hotărâre). Pe de altă parte, spre deosebire de majoritatea, noi considerăm că "echilibrul corect" între cerințele interesului general și imperativele drepturilor fundamentale ale individului (James și alții c. Regatul Unit, 21 februarie 1986, § 50 seria A n 98) Sporrong și Lönnroth c. Suedia, 23 septembrie 1982, § 69, seria A n 52) a fost încălcată din cauza faptului că reclamanții din prezenta cauză au trebuit să suporte o sarcină specială și exorbitantă (Sporrong și Lönnroth, citată anterior, § 73). Potrivit dreptului și practicii interne relevante (punctele 13-17 din hotărâre), în contractele de închiriere, cum ar fi cel încheiat în speță, proprietarul nu poate rezilia contractul decât în anumite condiții limitative prevăzute de lege. Una dintre situațiile în care este posibil ca contractul să fie reziliat este cea în cauză în acest caz : este necesar ca proprietarul să recupereze clădirea închiriată pentru a locui el însuși sau pentru a locui acolo copilul său. Cu toate acestea, legea prevede o excepție de la această regulă care se prezintă chiar în cazul de față, și care, în opinia noastră, provoacă ruperea echilibrului corect : Proprietarul își pierde dreptul la rezilierea contractului în cazul în care chiriașul locuiește în clădire de cel puțin 20 de ani, în mod automat, fără a fi chiar posibil să se compare diferitele interese implicate, în special caracterul automat al acestei norme care ne face să ne gândim la încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 în cazul de față. Împărtășim abordarea majorității care, pe bună dreptate, a subliniat, în urma jurisprudenței Curții, că, în punerea în aplicare a politicilor de promovare a bunăstării economice a țării și a protecției drepturilor altora Cu excepția cazului în care judecata sa se dovedește în mod vădit lipsită de o bază rezonabilă ( Mellacher și altele c. Austria, 19 decembrie 1989, § 44, punctul 29 din hotărâre). Cu toate acestea, noi considerăm că, spre deosebire de multiplele situații de la punctul 30 din hotărârea □ în care Curtea a considerat că limitările aduse drepturilor proprietarilor față de chiriași erau justificate și proporționale cu obiectivele urmărite de stat în interesul general, nu este cazul în speță. La fel ca ceea ce a spus Curtea în cauza Hutten-Czapska c. Polonia [GC], n 35014/97, referitor la un joc combinat În opinia noastră, imposibilitatea de a rezilia contractul de închiriere în prezența uneia dintre condițiile de limitare prevăzute de lege, în timp ce această condiție apare după ce locatarul a locuit clădirea timp de cel puțin 20 de ani, iar acest lucru în mod automat, fără ca diferitele interese să fie puse în balanță, rupe echilibrul corect mai sus. Hotărârea amintește că, spre deosebire de cauza Hutten-Czapska, reclamanții în speță au putut încheia în mod liber contractul de închiriere în cauză, stabilindu-și în mod liber chiria pe care au negociat-o cu chiriașii lor fără nicio intervenție statală și că limitarea în cauză era deja în vigoare în momentul în care reclamanții au încheiat contractul de închiriere în cauză (punctul 34 din hotărâre). 10. Recunoaștem greutatea acestor ultime argumente, dar nu ni se pare suficient pentru a concluziona că, în cazul de față, a fost păstrat echilibrul corect între cerințele de interes general și imperativele drepturilor fundamentale ale individului. 11. În special, chiar dacă reclamanții știau în momentul încheierii contractului că nu ar putea rezilia contractul de închiriere în primii douăzeci de ani, cu excepția motivelor limitative prevăzute de lege și că, după 20 de ani, chiriașii ar fi în mod definitiv protejați de orice cerere de reziliere a contractului de închiriere, ni se pare că dispozițiile legale relevante impun o sarcină disproporționată asupra proprietarilor, care nu au altă opțiune, dacă doresc să își reabiliteze bunurile, ceea ce este totuși o posibilitate inerentă dreptului de proprietate, decât să facă acest lucru în conformitate cu regimul extrem de rigid stabilit de lege. Într-adevăr, singura alegere care le-a fost lăsată este fie să închirieze binele, făcând o săritură în necunoscut, în ceea ce privește posibilitățile de a-l recupera într-o zi, fie să renunțe să-l închirieze. 12. De asemenea, nu trebuie neglijat faptul că, pe întreaga durată a contractului, pentru care nu puteau împiedica reînnoirea automată, reclamanții nu aveau posibilitatea de a majora chiria lunară, care, actualizată în conformitate cu legea, se ridica la data introducerii procedurii în litigiu (20 februarie 2002), la o sumă de 34,91 EUR. 13. Hotărârea ia cauza James menționată anterior ca exemplu de norme absolute în materie de locuințe a căror conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 ar fi fost deja recunoscută de Curte; cu toate acestea, acest exemplu nu ni se pare relevant 14. Cazul în speță luat în considerare de Curte în această ultimă cauză, într-adevăr, era complet diferit de situația de astăzi. Era vorba despre răscumpărarea obligatorie a anumitor bale emfiteotice de drept britanic. Un emfiteot, spre deosebire de un chiriaș obișnuit care se bucură doar de un drept personal, este într-adevăr titular al unui drept real, deși temporar, pe proprietate. 15. După cum se spune în Hotărârea James (citată la punctul 13), acest lucru este adevărat în punctul în care: [cumn] nici proprietarul, nici locatarul singur nu pot oferi unei terțe părți proprietatea fără ocupanți, drepturile lor reunite au o valoare inferioară celei pe care ar avea-o proprietatea liberă. În cazul în care, cu toate acestea, inversarea este vândută locatarului ocupant, care poate apoi topi cele două drepturi într-o singură proprietate, valoarea acesteia depășește valoarea de investiție pentru un terț care ar cumpăra inversarea unui contract de închiriere. În operațiunile de pe piața liberă, vânzător și cumpărător au obiceiul de a se împărți, în proporții convenite între ele, această valoare suplimentară așa-numită " Prin urmare, în Hotărârea James, aceasta a fost o situație în care rigiditatea reglementării relevante era justificată de poziția specială a emfiteoților și, în opinia noastră, nu se poate apropia de cea a unui contract clasic de închiriere civilă law ca cel care ne ocupă în acest caz. 16. Prin urmare, din motivele expuse mai sus, considerăm că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr.
DEUXIÈME SECTION
c. PORTUGAL
(Requête n
o
41696/07)
ARRÊT
21 décembre 2010
21/03/2011
Cet arrêt est devenu définitif en vertu de l'article
44 §
2 de la Convention. Il peut subir des retouches de forme.
En l'affaire Almeida Ferreira et Melo Ferreira c. Portugal,
La Cour européenne des droits de l'homme (deuxième section), siégeant en une chambre composée de
:
Françoise Tulkens,
présidente,
Ireneu Cabral Barreto,
Danutė Jočienė,
Dragoljub Popović,
András Sajó,
Ișıl Karakaș,
Guido Raimondi,
juges,
et de Françoise Elens-Passos,
greffière adjointe de section,
Après en avoir délibéré en chambre du conseil les 28 septembre et 30
novembre 2010,
Rend l'arrêt que voici, adopté à cette dernière date
:
1.
A l'origine de l'affaire se trouve une requête (n
o
41696/07) dirigée contre la République portugaise et dont deux ressortissants de cet Etat, M.
Mário Almeida Ferreira et son épouse, M
me
Maria da Conceição Quadros Pereira de Melo Ferreira («
les requérants
»), ont saisi la Cour le 18
septembre 2007 en vertu de l'article 34 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales («
la Convention
»).
2.
Les requérants sont représentés par M
e
J.P. Melo Ferreira, avocat à Estarreja (Portugal). Le gouvernement portugais («
le Gouvernement
») a été représenté jusqu'au 23 février 2010 par son agent, M. J. Miguel, procureur général adjoint, et à partir de cette date par M
me
3.
Les requérants allèguent que le fait de ne pas pouvoir disposer librement de leur bien porte atteinte au droit au respect des biens.
4.
Le 3 janvier 2009, la présidente de la deuxième section a décidé de communiquer la requête au Gouvernement. Comme le permet l'article 29
§
1 de la Convention, il a en outre été décidé que la chambre se prononcerait en même temps sur la recevabilité et le fond.
I.
LES CIRCONSTANCES DE L'ESPÈCE
5.
Les requérants sont nés en 1925 et 1926 respectivement et résident à Oliveira de Azeméis (Portugal).
6.
Les requérants sont titulaires du droit d'usufruit sur un immeuble, sis à Oliveira de Azeméis, dont leur enfant Paulo est le nu-propriétaire. Cet immeuble se compose d'un rez-de-chaussée comprenant trois pièces, deux salles de bain et une cuisine et d'un premier étage comprenant cinq pièces, une salle de bain et une cuisine. L'immeuble dispose encore d'un garage et de dépendances et a une surface couverte de 309 m² et non couverte de 11
m².
7.
Le 1
er
janvier 1980, les requérants louèrent à usage d'habitation une partie du premier étage de cet immeuble à D. pour un loyer de 4
500
escudos portugais, soit 22 euros (EUR) environ. Le montant du loyer était, au moment de l'introduction de la procédure ci-dessous mentionnée par les requérants, de 34,91 EUR, suite à l'application des coefficients légaux d'augmentation des loyers.
8.
Le 20 février 2002, les requérants assignèrent D. et l'épouse de ce dernier devant le tribunal d'Oliveira de Azeméis. Ils sollicitaient, invoquant la loi sur les baux d'habitation, la résiliation du contrat de location au motif qu'ils avaient besoin de la partie louée de l'immeuble afin d'y installer leur fils Paulo, dont la famille venait de s'agrandir suite à la naissance, le 15
novembre 2001, de son deuxième enfant.
9.
Par un jugement rendu sans audience (
saneador-sentença
) le 4 juin 2002, le tribunal fit droit à une exception péremptoire soulevée par les défendeurs et rejeta la demande. Pour le tribunal, l'exception légale, prévue par la loi n
o
55/79, empêchant le droit de résiliation du propriétaire au cas où le locataire demeure depuis vingt ans ou plus dans l'immeuble loué, s'appliquait en l'espèce. Le tribunal rejeta les allégations des requérants selon lesquelles l'application automatique d'une telle exception serait contraire à leur droit de propriété.
10.
Sur recours des requérants, la cour d'appel de Porto confirma ce jugement par un arrêt du 23 janvier 2003.
11.
Les requérants déposèrent un recours constitutionnel, alléguant notamment que l'application automatique d'une telle exception au droit de résiliation du propriétaire portait atteinte au droit de propriété, garanti par la Constitution et par l'article 1 du Protocole n
o
1.
12.
Par un arrêt du 21 mars 2007, le Tribunal constitutionnel rejeta le recours, considérant que les dispositions en cause ne portaient atteinte ni à la Constitution ni à l'article 1 du Protocole n
o
1.Le Tribunal constitutionnel souligna d'abord que l'exception prévue à la loi n
o
55/79 n'affectait pas la liberté contractuelle des intéressés, qui restaient libres de louer ou non leur bien
; la haute juridiction nota à ce propos qu'au moment où l'immeuble en question fut loué, l'exception litigieuse était déjà en vigueur. Le Tribunal constitutionnel considéra ensuite que l'exception en cause avait pour but la protection sociale des locataires demeurant dans le même immeuble depuis une longue période. L'exception légale en cause ne portait donc pas atteinte au droit de propriété.
II.
13.
L'article 62 de la Constitution portugaise garantit le droit au respect de la propriété privée.
14.
Le texte des articles 1095 et 1096 du code civil portugais de 1966, dans leur rédaction en vigueur au moment de la conclusion du contrat de location en cause, figure dans l'arrêt
Velosa Barreto c. Portugal
(21
novembre 1995, §
16, série A n
o
334). Ces dispositions établissent le principe général de la reconduction tacite des contrats de bail et précisent que le propriétaire dispose du droit de résilier le contrat lorsqu'il allègue avoir besoin de l'immeuble pour y habiter lui-même ou y loger l'un de ses enfants.
15.
Le droit du propriétaire de résilier le contrat de location afin d'y habiter lui-même ou d'y loger ses enfants fut maintenu par la loi sur les baux d'habitation (décret-loi n
o
321-B/90 du 15 octobre 1990), applicable dans la présente affaire au moment du dépôt de la requête introductive d'instance devant le tribunal d'Oliveira de Azeméis.
16.
La loi n
o
55/79 du 15 septembre 1979, entrée en vigueur le lendemain, précisa que le propriétaire ne pouvait pas faire usage du droit de résiliation du contrat de location lorsque le locataire se trouvait dans le local loué depuis vingt ans ou plus. La loi sur les baux d'habitation susmentionnée (adoptée par le décret-loi n
o
321-B/90) porta, dans son article 107, ce délai à trente ans. Toutefois, le Tribunal constitutionnel, par son arrêt n
o
97/00 du 16
février 2000, publié au Journal officiel le 17 mars 2000, déclara avec force obligatoire générale l'inconstitutionnalité d'une telle modification. Le délai de vingt ans prévu à la loi n
o
55/79 resta donc en vigueur jusqu'à l'adoption du décret-loi n
o
329-B/2000 du 22 décembre 2000, entré en vigueur le 22 janvier 2001, qui porta de nouveau ce délai à trente ans, tout en précisant que la situation des locataires pour lesquels l'ancien délai de vingt ans avait déjà expiré entre-temps ne serait pas affectée par la nouvelle loi.
17.
Une nouvelle loi sur les baux d'habitation (n
o
6/2006, du 27 février 2006) a depuis lors été adoptée, les dispositions de l'article 107 de l'ancienne loi se trouvant cependant toujours en vigueur pour les contrats de location à durée indéterminée (voir article 26 § 4 a) de la loi n
o
6/2006).
I.
SUR LA VIOLATION ALLÉGUÉE DE L'ARTICLE 1 DU PROTOCOLE N
o
1
18.
Les requérants allèguent que l'application automatique de l'exception au droit du propriétaire de résilier le bail est une ingérence disproportionnée dans le droit au respect de leurs biens tel que prévu par l'article 1 du Protocole n
o
1, ainsi libellé
:
«
Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
»
19.
Le Gouvernement s'oppose à cette thèse.
A.
Sur la recevabilité
20.
La Cour constate que la requête n'est pas manifestement mal fondée au sens de l'article 35 § 3 de la Convention. La Cour relève par ailleurs qu'elle ne se heurte à aucun autre motif d'irrecevabilité. Il convient donc de la déclarer recevable.
B.
Sur le fond
1.
Thèses des parties
21.
Les requérants estiment que l'application automatique de l'exception incriminée au droit du propriétaire de donner congé au locataire constitue une ingérence disproportionnée dans le droit au respect de leurs biens. Ils soulignent qu'une telle application automatique ne laisse aucune place à la considération des intérêts des personnes concernées. Pour les requérants, la législation incriminée part d'un présupposé erroné, à savoir que la situation sociale des locataires est toujours inférieure à celle des propriétaires.
22.
Les requérants soulignent que la législation litigieuse ne saurait ainsi assurer le juste équilibre entre l'intérêt des locataires et leur intérêt à pouvoir exercer pleinement leur droit de propriété – ou un droit équivalent, comme celui d'usufruit dont ils sont les titulaires – sur le bien en cause.
23.
Le Gouvernement soutient d'emblée qu'il n'y a eu aucune ingérence des autorités publiques dans le droit des requérants au respect de leurs biens. Il souligne que les requérants ont disposé de leur bien comme bon leur a semblé, dans l'exercice de leur liberté contractuelle. Si tant est qu'il y ait eu limitation, celle-ci résulterait du contrat de location librement conclu par les requérants en toute connaissance de cause et conformément aux dispositions légales en vigueur à l'époque, qui prévoyaient déjà la limitation du droit de donner congé au bailleur contestée devant la Cour.
24.
Pour le Gouvernement, à supposer même qu'il y ait eu une ingérence en l'espèce, elle serait justifiée par le pouvoir que possède l'Etat de réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général, en vertu de l'article 1 du Protocole n
o
1.Ainsi, la législation en cause – qui a été déclarée conforme à la Constitution par le Tribunal constitutionnel – aurait pour but légitime la protection sociale des locataires, en tant que groupe social plus défavorisé.
2.
Appréciation de la Cour
25.
La Cour rappelle d'emblée que l'article 1 du Protocole n
o
1 contient «
trois normes distinctes
»
: la première, qui s'exprime dans la première phrase du premier alinéa et revêt un caractère général, énonce le principe du respect de la propriété
; la deuxième, figurant dans la seconde phrase du même alinéa, vise la privation de propriété et la soumet à certaines conditions ; quant à la troisième, consignée dans le second alinéa, elle reconnaît aux Etats contractants le pouvoir, entre autres, de réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général et en mettant en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires à cette fin. Il ne s'agit pas pour autant de règles dépourvues de rapport entre elles : la deuxième et la troisième ont trait à des exemples particuliers d'atteintes au droit de propriété ; dès lors, elles doivent s'interpréter à la lumière du principe consacré par la première (
Hutten-Czapska c. Pologne
[GC], n
o
‑
26.
En l'espèce, il y a lieu d'examiner la situation litigieuse sous l'angle du second alinéa de l'article 1 du Protocole n
o
1
: des questions comme celles ici en cause, concernant les limitations légales apportées au droit des propriétaires de donner congé aux locataires, relèvent en effet des mesures prises par l'Etat afin de réglementer l'usage des biens des particuliers (
Hutten-Czapska
précité, §§ 160-161
;
Mellacher et autres c. Autriche
, 19
décembre 1989, § 44, série A n
o
169).
27.
La Cour a examiné d'abord s'il y a eu ingérence dans le droit des requérants au respect de leurs biens. Elle estime que ceux-ci peuvent passer pour avoir subi une telle ingérence, compte tenu des décisions des instances ayant refusé de faire droit à leur demande de résiliation du contrat de location.
28.
Reste à savoir si une telle ingérence était justifiée.
29.
A cet égard, la Cour rappelle avoir déjà eu à examiner des législations – y compris celle applicable au Portugal – relatives au contrôle des loyers. Elle a eu l'opportunité de rappeler que ce type de législation poursuit un but légitime, à savoir la protection sociale des locataires, et qu'elle tend ainsi à promouvoir le bien-être économique du pays et la protection des droits d'autrui (
Velosa Barreto c. Portugal
, précité, § 25). En outre, dans la mise en œuvre de ses politiques à cet égard, le législateur doit jouir d'une grande latitude pour se prononcer tant sur l'existence d'un problème d'intérêt public appelant une réglementation que sur le choix des modalités d'application de cette dernière. La Cour respecte la manière dont il conçoit les impératifs de l'intérêt général, sauf si son jugement se révèle manifestement dépourvu de base raisonnable (
Mellacher et autres
, précité, §
45).
30.
La Cour a ainsi déjà admis, dans plusieurs affaires, des limitations apportées aux droits des propriétaires vis-à-vis des locataires, d'ailleurs monnaie courante dans bon nombre d'Etats membres du Conseil de l'Europe, qu'elle a considérées comme justifiées et proportionnées aux buts visés par l'Etat dans l'intérêt général. Dans l'affaire
Mellacher et autres
, par exemple, il s'agissait d'une législation entraînant, pour les requérants, des réductions des loyers (
Mellacher et autres
, précité, § 57). Dans l'affaire
Spadea et Scalabrino
, la Cour a jugé conforme à la Convention la suspension temporaire des expulsions de certaines catégories de locataires (
Spadea et Scalabrino c. Italie
, 28 septembre 1995, § 41, série A n
o
315
‑
B). Dans l'affaire
Velosa Barreto
, il était question de la soumission par le droit portugais de la résiliation d'un bail à la condition que le propriétaire ait «
besoin
» du logement en cause pour y habiter (
Velosa Barreto
, précité, §§ 26 et 29-30). De son côté, la Commission avait également jugé conforme à la Convention la limitation du droit du propriétaire de donner congé au locataire âgé de 65 ans ou plus (
Crux Bixirão c. Portugal
, n
o
24098/94, décision de la Commission du 28 février 1996, non publiée).
31.
En revanche, la Cour a jugé que le «
jeu combiné des dispositions défectueuses sur la fixation des loyers et des diverses restrictions aux droits des propriétaires en matière de cessation des baux
» de la législation polonaise emportait violation de l'article 1 du Protocole n
o
1 (
Hutten-Czapska
, précité, § 224). Distinguant cette affaire des précédentes affaires
Mellacher
et
Spadea et Scalabrino
, la Cour a estimé que les limitations apportées aux droits des propriétaires, qui avaient pour conséquence d'empêcher les intéressés de récupérer ne serait-ce que les frais d'entretien des immeubles en cause, étaient bien plus considérables que dans ces affaires antérieures (
ibidem
, §§ 224-225).
32.
En l'espèce, seule est en question la limitation apportée au droit du propriétaire de donner congé au locataire lorsque ce dernier se trouve depuis vingt ans ou plus dans les lieux. La Cour observe à cet égard que l'Etat, dans l'exercice de la large marge d'appréciation dont il dispose en la matière, peut souhaiter accorder une protection plus large aux intérêts des locataires bénéficiant de contrats plus longs et stables. Ce faisant, le législateur ne fait qu'adopter les mesures qu'il estime adéquates à la régulation du marché du logement, qui occupe une place centrale dans les politiques sociales et économiques de nos sociétés modernes, dans le but de fournir une protection accrue à certaines catégories de locataires. La Cour ne saurait mettre en cause un tel choix politique du législateur, dès lors qu'il s'agit là d'une mesure d'intérêt général qui ne semble pas «
manifestement dépourvu[e] de base raisonnable
» (
Mellacher et autres
, précité, § 45).
33.
Il est vrai que la limitation en cause est appliquée de manière automatique, les juridictions saisies ne pouvant pas peser les intérêts respectifs du propriétaire et du locataire. La Cour estime cependant que le caractère absolu d'une loi n'est pas, en soi, incompatible avec la Convention (
Evans c. Royaume-Uni
[GC], n
o
‑
IV), même si des situations assimilables à une présomption irréfragable doivent demeurer exceptionnelles (voir
Salabiaku c. France
, 7 octobre 1988, § 28, série A n
o
141
‑
A et
Tsomtsos et autres c. Grèce
, 15 novembre 1996, § 40,
Recueil des arrêts et décisions
1996
‑
V). De telles règles absolues visent d'abord, de toute évidence, à promouvoir la sécurité juridique et à éviter les incohérences dans un domaine sensible comme celui du logement. Il convient de souligner ensuite que l'Etat est libre, tant qu'il demeure dans les limites fixées par le besoin de préserver le «
juste équilibre
», d'estimer qu'une situation donnée doit être réglée selon des normes précises et déterminées. En l'espèce, il est clair que la législation incriminée se fonde sur
le souci de protéger une catégorie sociale considérée par l'Etat comme nécessitant une protection particulière. A cette fin, l'Etat a choisi d'aller au-delà de la simple fixation des bases régissant les relations contractuelles entre propriétaires et locataires et d'adopter, dans ce cas très particulier, une règle à caractère absolu pour des raisons de justice sociale. La Cour note à cet égard que de telles règles absolues ne sont pas rares dans le domaine du logement
où, comme elle l'a dit dans l'arrêt
James et autres c. Royaume-Uni
, «
[é]liminer ce que l'on ressent comme des injustices sociales figure parmi les tâches d'un législateur démocratique. Or les sociétés modernes considèrent le logement comme un besoin primordial dont on ne saurait entièrement abandonner la satisfaction aux forces du marché. La marge d'appréciation va assez loin pour englober une législation destinée à assurer en la matière plus de justice sociale, même quand pareille législation s'immisce dans des relations contractuelles entre particuliers et ne confère aucun avantage direct à l'État ni à la collectivité dans son ensemble
» (
James et autres c. Royaume-Uni
, 21 février 1986, § 47, série A n
o
98). Ainsi, dans cette affaire la Cour a estimé que le transfert obligatoire de la propriété du logement prévu par la législation réformant le système anglais et gallois de l'emphytéose ne portait pas atteinte à l'article 1 du Protocole n
o
1 (
James et autres
, précité, §§ 51-52).
34.
La Cour attache enfin une importance décisive au fait que la limitation en cause était déjà en vigueur au moment où les requérants ont conclu le contrat de bail en question (voir paragraphes 7 et 16 ci-dessus). Ils savaient donc, dès ce moment-là, que la législation en vigueur leur donnait la possibilité de demander la résiliation du bail alléguant leur «
besoin
» – ou celui de l'un de leurs enfants – d'habiter le logement mais que si le contrat devait se prolonger au-delà d'une période de vingt ans, ils se heurteraient alors à la limitation prévue par
la loi n
o
55/79 du 15 septembre 1979. Certes, le «
besoin
» en cause pourrait survenir uniquement au terme du délai de vingt ans en question. Cela ne saurait cependant mettre en cause l'option du législateur – dans l'exercice de sa large marge d'appréciation – de donner plus de poids aux intérêts du locataire lorsque le contrat de bail se prolonge au-delà d'une durée importante, considérant que l'existence du «
besoin
» du propriétaire d'habiter le logement en cause ne suffit plus, au vu de l'impératif de protéger les locataires se trouvant dans des situations comme celle de l'espèce qui ont
une attente raisonnable de rester dans l'immeuble loué. Au demeurant, la Cour rappelle que les requérants, contrairement aux personnes concernées par l'affaire
Hutten-Czapska
, ont pu librement conclure le contrat de bail en cause, fixant un loyer qu'ils ont négocié en toute liberté avec leurs locataires, sans aucune intervention étatique. La Cour tient à préciser enfin que le cas d'espèce est à distinguer d'une situation dans laquelle la limitation incriminée des droits du propriétaire viendrait modifier la position contractuelle originale de ce dernier.
35.
La Cour estime donc que la limitation en cause ne saurait passer, eu égard au but légitime recherché, pour disproportionnée ou dépourvue de justification, et qu'elle ménage un juste équilibre entre les intérêts de la communauté et le droit des propriétaires et des requérants en particulier.
36.
Il n'y a donc pas eu violation de l'article
1 du Protocole n
o
1.
1.
Déclare
, à l'unanimité, la requête recevable
;
2.
Dit
, par cinq voix contre deux, qu'il n'y a pas eu violation de l'article 1 du Protocole n
o
1
;
Fait en français, puis communiqué par écrit le
21 décembre 2010, en application de l'article 77 §§ 2 et 3 du règlement.
Françoise Elens-Passos
Françoise Tulkens
Greffière adjointe
Présidente
Au présent arrêt se trouve joint, conformément aux articles 45 § 2 de la Convention et 74 § 2 du règlement, l'exposé de l'opinion séparée commune aux juges Karakaș et Raimondi.
F.T.
1.
A notre grand regret, nous ne pouvons partager la conclusion de la majorité d'après laquelle il n'y aurait pas eu violation de l'article 1 du Protocole n
o
1 en l'espèce.
2.
Nous souscrivons aux conclusions de la majorité sur la recevabilité de la requête ainsi qu'au raisonnement selon lequel il convient d'examiner l'espèce sous l'angle du second alinéa de l'article 1 du Protocole n
o
1.En effet, comme le dit l'arrêt (paragraphe 26, avec la jurisprudence y citée), des questions telles que celles-ci, qui concernent les limitations légales apportées au droit des propriétaires de donner congé aux locataires relèvent en effet des mesures prises par l'Etat afin de réglementer l'usage des biens des particuliers.
3.
Tout comme la majorité, nous pensons également que les décisions des instances nationales ayant refusé de faire droit aux demandes des requérants de résiliation du contrat de location litigieux constituent une ingérence dans le droit des intéressés au respect de leurs biens, et que cette ingérence poursuivait un but légitime, à savoir la protection sociale des locataires, et qu'elle tend ainsi à promouvoir le bien-être économique du pays et la protection des droits d'autrui (paragraphe 29 de l'arrêt).
En revanche, à la différence de la majorité, nous pensons que le «
juste équilibre
» à ménager entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs des droits fondamentaux de l'individu (
James et autres c. Royaume-Uni
, 21 février 1986, § 50, série A n
o
98)
;
Sporrong et Lönnroth c. Suède
, 23 septembre 1982, § 69, série A n
o
52) a été rompu en raison du fait que les requérants dans la présente affaire ont eu à subir «
une charge spéciale et exorbitante
» (
Sporrong et Lönnroth,
précité, § 73).
4.
D'après le droit et la pratique internes pertinentes (paragraphes 13 à 17 de l'arrêt), dans les contrats de location comme celui conclu en l'espèce, le propriétaire ne peut résilier le contrat que sous certaines conditions limitativement prévues par la loi. L'une des situations dans lesquelles il est possible de résilier le contrat est celle en cause dans cette affaire
: il s'agit de la nécessité pour le propriétaire de récupérer l'immeuble loué afin d'y habiter lui-même ou d'y loger son enfant. Toutefois, la loi prévoit une exception à cette règle qui justement se présente en l'espèce, et qui, à notre sens, provoque la rupture du «
juste équilibre
»
: le propriétaire perd le droit à la résiliation du contrat si le locataire habite l'immeuble depuis au moins vingt ans, et cela de manière automatique, sans qu'il soit même possible de mettre en balance les différents intérêts en jeu.
5.
C'est en effet notamment le caractère automatique de cette règle qui nous fait pencher pour la violation de l'article 1 du Protocole n
o
1 en l'espèce.
6.
Nous partageons l'approche de la majorité qui, à très juste titre, a souligné, dans le sillage de la jurisprudence de la Cour, que dans la mise en œuvre des politiques visant à promouvoir le bien-être économique du pays et la protection des «
droits d'autrui
», y compris la protection sociale des locataires, le législateur doit jouir d'une grande latitude pour se prononcer tant sur l'existence d'un problème d'intérêt public appelant une réglementation que sur le choix des modalités d'application de cette dernière, et que la Cour respecte la manière dont il conçoit les impératifs de l'intérêt général, sauf si son jugement se révèle manifestement dépourvu de base raisonnable (
Mellacher et autres c. Autriche
, 19 décembre 1989, § 44, paragraphe 29 de l'arrêt).
7.
Toutefois, nous pensons que, à la différence des multiples situations – évoquées au paragraphe 30 de l'arrêt – dans lesquelles la Cour a estimé que les limitations apportées aux droits des propriétaires vis-à-vis des locataires étaient justifiées et proportionnées aux buts visés par l'Etat dans l'intérêt général, tel n'est pas le cas en l'espèce.
8.
A l'instar de ce que la Cour a dit dans l'affaire
Hutten-Czapska c. Pologne
[GC], n
o
35014/97, concernant un «
jeu combiné
» de «
dispositions défectueuses sur la fixation des loyers
» et de «
diverses restrictions aux droits des propriétaires en matière de cessation des baux
», nous estimons que l'impossibilité pour le propriétaire de résilier le bail en présence de l'une des conditions limitativement prévues par la loi, alors que cette condition se présente après que le locataire a habité l'immeuble depuis au moins vingt ans, et cela automatiquement,
sans que les différents intérêts soient mis en balance, rompt le «
juste équilibre
» évoqué ci-dessus.
9.
L'arrêt rappelle que, à la différence de l'affaire Hutten-Czapska, les requérants en l'espèce ont pu conclure librement le contrat de bail en cause, en fixant un loyer qu'ils ont négocié en toute liberté avec leurs locataires sans aucune intervention étatique, et que la limitation en cause était déjà en vigueur au moment où les requérants ont conclu le contrat de bail en question (paragraphe 34 de l'arrêt).
10.
Nous reconnaissons le poids de ces derniers arguments, mais ils ne nous semblent pas suffisants pour conclure que le «
juste équilibre
» à ménager entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs des droits fondamentaux de l'individu ait été préservé dans la présente affaire.
11.
En particulier, même si les requérants savaient au moment de la conclusion du contrat qu'ils ne pourraient pas résilier le bail pendant les vingt premières années sauf pour les raisons limitativement indiquées par la loi et que, après vingt ans, les locataires seraient définitivement à l'abri de toute demande de résiliation, il nous semble que les dispositions légales pertinentes imposent une charge disproportionnée sur les propriétaires, qui n'ont pas d'autre option, s'ils veulent rentabiliser leur bien – ce qui est quand même une faculté inhérente au droit de propriété – que de le faire conformément au régime extrêmement rigide fixé par la loi. En effet le seul choix qui leur est laissé est soit de louer le bien en faisant un «
saut dans l'inconnu
» quant aux possibilités de le récupérer un jour, soit de renoncer à le louer.
12.
Il ne faut pas non plus négliger le fait que pendant toute la durée du contrat, dont ils ne pouvaient pas empêcher le renouvellement automatique, les requérants n'avaient aucune possibilité d'augmenter le loyer mensuel, qui, actualisé conformément à la loi, s'élevait à la date de l'introduction de la procédure litigieuse (le 20 février 2002), à une somme correspondant à 34,91
EUR.
13.
L'arrêt prend l'affaire
James
précitée comme exemple de «
règles absolues
» en matière de logement dont la Cour aurait déjà reconnu la conformité à l'article 1 du Protocole n
o
1
; or cet exemple ne nous paraît pas pertinent.
14.
Le cas d'espèce pris en considération par la Cour dans cette dernière affaire, en effet, était totalement différent de la situation qui nous occupe aujourd'hui. Dans l'affaire
James
il s'agissait du rachat obligatoire de certains baux emphytéotiques de droit britannique. Un emphytéote, à la différence d'un locataire ordinaire qui ne jouit que d'un droit personnel, est bien titulaire d'un droit réel – quoique temporaire – sur la propriété.
15.
Comme il est dit dans l'arrêt
James
(précité, § 13), cela est vrai au point que «
[c]omme ni le bailleur seul, ni le locataire seul ne peuvent offrir à un tiers la propriété exempte d'occupant, leurs droits réunis ont une valeur inférieure à celle qu'aurait la propriété libre. Si cependant la réversion est vendue au locataire occupant, qui peut alors fondre les deux droits en une propriété unique, la valeur de celle-ci excède la valeur d'investissement pour un tiers qui achèterait la réversion grevée d'un bail. Dans les opérations du marché libre, vendeur et acheteur ont coutume de se partager, dans des proportions convenues entre eux, cette valeur supplémentaire dite «
valeur de consolidation
» ("merger value")
». Il s'agissait donc dans l'arrêt
James
d'une situation dans laquelle la rigidité de la règlementation pertinente était justifiée par la position particulière des emphytéotes et qu'à notre avis on ne peut rapprocher de celle d'un bail classique de
civil law
comme celui qui nous occupe en l'espèce.
16.
Dès lors, pour les raisons exposées ci-dessus, nous estimons qu'il y a eu en l'espèce violation de l'article 1 du Protocole n
o
1.