- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 11 ianuarie 2011
- Stat pârât
- TUR
- Concluzia
- Prejudiciu material — sumă acordată
Anthousa Iordanou împotriva Turciei
Traducere în română Auto
CAUZA CAUZA DE ANTHOUSA IORDANOU vs. TURKEY (Declarația nr. 46755/99) JUDGMENTUL (Satisfacție echitabilă) STRASBOURG 11 ianuarie 2011 FINAL 20/06/2011 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 litera (c) din Convenție. Acesta poate fi supusă revizuirii editoriale.
În cazul Anthouse Iordanou vs. Turcia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Al patrulea secțiunea), în calitate de Camera compusă de: Nicolas Bratza, președinte, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, Mihai Poalelungi, judecători și Fatoș Aracı, secretar adjunct al secțiunii care a deliberat în privat la 7 decembrie 2010, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURĂ Cazul a apărut într-o cerere (nr. 46755/99) împotriva Republicii Turciei depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de către un național grec, dna Anthousa Iordanou („reclamantul”), la 17 decembrie 1998. Într-o hotărâre pronunțată la 24 noiembrie 2009 („hotărârea principală”), Curtea a respins diverse obiecții preliminare formulate de guvernul turc și a constatat o încălcare continuă a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în temeiul faptului că reclamantul a fost refuzat accesul și controlul la proprietățile ei, utilizarea și bucuria acestora, precum și orice compensare pentru ingerința în drepturile sale de proprietate (Anthouse Iordanou c. Turcia , nr. 46755/99 , §§§ 15 și 25 și punctele 1-2 din dispozițiile operative, 24 noiembrie 2009). În conformitate cu art. 41 din Convenție,
reclamantul a solicitat satisfacție echitabilă pentru 375.000 de lire cipriote (CYP aproximativ 640 725 euro (EUR) pentru privarea proprietăților sale în ceea ce privește perioada între ianuarie 1987, atunci când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, și 31 decembrie 2007. Două rapoarte de evaluare, care stabilesc baza pierderii reclamantului, au fost adăugate observațiilor sale. În plus, reclamantul a solicitat aproximativ EUR 41.464 pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții. Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre, Curtea a rezervat-o în întregime și a invitat Guvernul și reclamantul să prezinte, în termen de trei luni, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., §§ 42 și 45, și punctul 3 din dispozițiile operative).
La 12 mai 2010, Curtea a invitat reclamantul și Guvernul să prezinte orice materiale pe care le considerau relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților în cauză prin hotărârea principală. De asemenea, reclamantul a fost invitat să prezinte dovezi scrise privind faptul că proprietățile în joc au fost încă înregistrate în numele ei sau pentru a indica și a susține orice transfer de proprietate care ar fi putut avea loc. La 7 septembrie 2010, reclamantul a indicat că, la 24 septembrie 2009, ea a produs o declarație declarativă, la care au fost anexate „expozițiile relevante”, menționând că proprietățile descrise la punctul 15 literele (i), (l) și (j) de mai jos au fost înregistrate în numele ei; de atunci nu au avut loc modificări.
Expozițiile relevante în cauză au fost: - trei certificate de afirmare de proprietate a proprietăților imobile ocupate de turc eliberate la 15 septembrie 2009 de Republica Cipru, în care s-a declarat că reclamantul a fost proprietarul proprietăților descrise la punctul 15 literele (i), (l) și (j) de mai jos; - trei certificate de căutare referitoare la proprietățile imobile ocupate din Turcia emise la 15 septembrie 2009 de Republica Cipru, în care s-a declarat că proprietățile descrise la punctul 15 literele (i), (l) și (j) de mai jos au fost transferate reclamantului la 24 iulie 1985 de mama sa, dna Anastasia Panayiotou (a se vedea punctele 13 și 14 din hotărârea principală). În ceea ce privește celelalte proprietăți vizate de hotărârea principală, reclamantul a prezentat, la 4 septembrie 2002, certificate de afirmare a proprietății proprietăților imobile ocupate de turc, emise la 12 august 2002 de Departamentele de Terenuri și Sondaje ale Republicii Cipru.
De asemenea, a produs un declarator în care a declarat că deține opt persoane piesele de teren din Lapithos „toate pe panta muntelui, foarte potrivite pentru scopuri de construcție”. Ea transpiră din certificatele menționate mai sus că în 2002 proprietățile descrise la punctul 15 literele (a), (b), (c), (d), (e), (f), (g) și (h) au fost înregistrate în numele Iordanou Iordani Anthousa, fiica Polykerpos Panagiotou (a se vedea punctul 12 din hotărârea principală). Aspectul preliminar Într-o scrisoare din 22 aprilie 2010, Guvernul a solicitat Curtea să decidă că nu este necesar să continue examinarea cererilor de satisfacție ale reclamantului.
Ei au invocat principiile afirmate de Marea Camera din Demopoulos și alții c. Turcia ([GC] (Dec.), nr. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 1020/04, 14163/04, 19993/04, 211819/04, 1 Martie 2010) și a susținut că reclamantul ar trebui să-și adreseze cererile către Comisia de proprietate imobiliară (CIB) instituită prin Legea „TRNC” 67/2005.
Ei au reiterat poziția lor în privința epuizării măsurilor interne în acest caz și în alte cazuri similare la 8 și 22 iunie 2010. 10. Curtea observă în primul rând că argumentele guvernamentale nu au fost solicitate; acestea au fost primite de Registru mult timp după expirarea termenului pentru depunerea de observații cu privire la satisfacția echitabilă și aproape două luni după eliberarea deciziei Marei Camere în Demopoulos În orice caz, Curtea nu poate să reitere jurisprudența sa conform căreia obiecții bazate pe neepuizarea recoursurilor interne formulate după ce a fost declarată admisibilă nu pot fi luate în considerare la etapa de merit (a se vedea Demades c. Turcia (merită), nr. 16219/90, § 20, 31 iulie 2003, și Alexandrou v. Turcia (merit), nr. 16162/90, § 21, 20 ianuarie 2009) sau într-o etapă ulterioară.
Această abordare nu a fost modificată de Marea Camera, deoarece cazurile Demopoulos și altele nu au fost declarate admisibile atunci când Legea 67/2005 a intrat în vigoare și când Turcia a contestat că căile de recurs interne nu au fost epuizate. 12. În plus, Curtea consideră că concluziile sale anterioare în cazul în cauză că reclamantul nu a fost obligat să epuizeze remediul introdus prin Legea 67/2005 constituie res judicata Acesta reamintește că, după introducerea mecanismului de compensare înainte de introducerea CIB, guvernul a formulat o obiecție bazată pe neepuizarea recourslor interne. Această obiecție a fost respinsă în hotărârea principală (a se vedea punctul 15 din hotărârea principală și punctul 1 din dispozițiile sale operative).
Guvernul a solicitat, de asemenea, în mod eșuant trimiterea cazului la Marea Camera. 13. Prin urmare, Curtea va continua să examineze cazul în temeiul articolului 41 din Convenție. II. APLICAREA ARTICOLULUIUI 41 DE CONVENȚIE 14. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractanți în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Daune Observațiile părților (a) Reclamantul 15. În cererile sale de satisfacție din 4 septembrie 2002, reclamantul a solicitat CYP 207,000 (aproximativ 353,680) pentru prejudicii materiale.
Ea s-a bazat pe raportul unui expert care evaluează valoarea pierderii ei, care include pierderea închirierii anuale colectate sau se așteaptă să fie colectate din închirierea proprietăților ei, plus dobânzi de la data în care aceste închirieri au fost datorii până la ziua plății. Inchirierile reclamate au fost pentru perioada din ianuarie 1987, atunci când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, până în 2002. Reclamantul nu a solicitat compensații pentru orice expropriare presupusă, deoarece era încă proprietarul juridic al proprietăților.
Acestea din urmă au fost înregistrate după cum urmează (a se vedea punctul 12 din hotărârea principală): Satul Lapithos – Agia Paraskevi și Agia Anastasia (a) Certificat de teren nr. 1613 din 22 aprilie 1971, plot nr. 199 de foaie/plan XI/22 (Mantres tou Kazeli), cu o extensie totală de 4.683m2; partajează: întreg; pe acest plot de teren exista o casă mică pentru păstori și două adăposturi pentru animale; (b) Certificatul de teren nr. 1459 din 27 aprilie 1971, plot nr. 331 din folie/plan XI/23 (Persterkonas), cu o măsură totală de 25,753 m2; cotă: întreg; utilizare: câmp cu copaci; (c) certificat de teren nr. 2312 din 27 aprilie 1971, pct. nr. 51 din pct. (d) certificatul de teren nr. 1623 din 27 aprilie 1971, plot nr. 201 din folie/plan XI/22 (Sirtaros), cu o măsură totală de 16.723 m2; cotă: întreagă; utilizare: câmp cu copaci; (e) Schemă/plan 11/23W.1.E.2, plot nr. 53; acest plot a inclus apă curentă și a fost înregistrat în numele reclamantului pentru cota 1/120 (echivalent cu 3 ore de fluxul continuu pe o zi la fiecare 15 zile); (f) Certificatul de teren nr. 2774 din 27 aprilie 1971, plot nr. 2 din foaie/planul XI/31 (Livadi tou Kolymbou), cu o măsură totală de 89.457 m2 (înregistrat pentru 1/24 de cota în numele reclamantului); utilizare: câmp; (g) certificatul de teren nr. 2744 din 27 aprilie 1971, plot nr. 133 din foaie/planul XI/30 (Kolymbes Livadiu),
cu o extensie totală de 110.704 m2 (înregistrat pentru cota 1/96 în numele reclamantului); utilizare: câmp; (h) Certificatul de teren nr. 2760 din 27 aprilie 1971, plot nr. 1 din foaie/planul XI/31 (Livadi), cu o extensie totală de 227.427 m2 (înregistrat pentru 1/96 a cota în numele reclamantului); utilizare: câmp cu copaci; satul Sysklipos (în conformitate cu un certificat de căutare produs de solicitant – a se vedea punctul 7 de mai sus –, aceste proprietăți au fost înregistrate în numele reclamantului prin declarație de cadou de la mama ei Anastasia Polycarpou Panayiotou): (i) Certificat de teren din 24 iulie 1985, plot nr. 341 din foaie/plan XI/47 (Papares), cu o măsură totală de 21,424 m2; cota: întreg; utilizare: câmp; (l) Certificat de teren din 24 iulie 1985, plot nr. 357 (unificat cu plot nr. 368) din plăți/plan XI/47 (Diplopotama), cu o întindere totală de 9.031 m2; cota: întreagă; utilizarea: câmp cu copaci; (j) certificat de teren din 24 iulie 1985, plăți nr. 370 din plăci/plan XI/47 (Diplopotama), cu o întindere totală de 8.362 m2; cota: întreagă; utilizare: câmp 16. Punctul de început al raportului de evaluare a fost valoarea de piață a fiecărei proprietăți în 1974. În funcție de potențialitățile lor de utilizare și de construire,
chiria care ar fi putut fi obținută din parcele de teren ale reclamantului a fost fluctuată de la 3 la 6 la sută din valoarea lor de piață. Astfel, chiria anuală totală care ar fi putut fi obținută în 1974 a fost CYP 2.458 (aproximativ 4,200 EUR). Expertul a luat în considerare, de asemenea, faptul că reclamantul a avut dreptul la revizuirea chiriei la un dobânzi compus de 5 la sută pe an și la dobânzi compuse pentru plata întârziată de 8 la sută pe an. 17. La 22 ianuarie 2008, după cererea Curții de actualizare a evoluției cauzei, reclamantul a prezentat cereri actualizate pentru o justă satisfacție, care au fost destinate să acopere pierderea utilizării proprietăților între 1 ianuarie 1987 și 31 decembrie 2007. Ea a elaborat un raport de evaluare revizuit, care, pe baza criteriilor adoptate în raportul precedent, a concluzionat că întregul sumă datorată pierderii utilizării era de CYP 375.000 (aproximativ 640.725).
18. La 7 septembrie 2010, reclamantul a elaborat un alt raport de evaluare revizuit, care trebuia să acopere pierderea utilizării pentru perioada între 1 Ianuarie 1987 și toamna anului 2010. Acesta a indicat că întreaga sumă datorată pagubelor pecuniare era de CYP 519,758 (aproximativ 888,058). 19. Expertul desemnat de solicitant a prezentat, de asemenea, o tabelă sinoptică care rezuma vânzările de 23 de câmpuri, grădini, situri de construcții și surse de apă curentă care au avut loc în nordul Ciprului între 1962 și 1974. Ea transpiră din acest tabel că, în perioada relevantă, valoarea de piață a câmpurilor și a grădinilor a fost între 0,30 CYP (aproximativ 0,51) și CYP 8.47 (aproximativ 14,47 EUR) pe metrou pătrat, în timp ce locurile de construcție au fost vândute pentru un preț cuprins între CYP 3.84 (aproximativ 6,56 EUR) și CYP 9.28 (aproximativ 15,85 EUR) pe metrou pătrat.
Dreptul de a exploata o sursă de apă curentă 10 minute la fiecare 15 zile a avut o valoare de CYP 84 (aproximativ 143), în timp ce dreptul analog pentru 30 minute la 15 zile a avut o valoare de CYP 410 (aproximativ 700 EUR). 20. Reclamantul nu a formulat nici o cerere de prejudicii morale. (b) Guvernul 21. În răspunsul la cererile de satisfacție ale reclamantului din 4 septembrie 2002, Guvernul a contestat concluziile achiziționate de Curte în cauza Loizidou ((justă satisfacție), 28 iulie 1998, Raporturi de hotărâri și hotărâri 1998-IV). Ei au subliniat faptul că incapacitatea reclamantului de a avea acces la proprietățile sale depinde de situația politică a Ciprului și, în special, de existența liniilor de încetare a focului recunoscute de ONU.
În cazul în care ciprioții greci au fost autorizați să meargă în nord și să susțină proprietățile lor, haosul va exploda pe insulă; în plus, orice atribuire acordată de Curte ar submina negocierile dintre cele două părți. 22. Guvernul a depus observații cu privire la cererile actualizate ale reclamantului pentru satisfacție echitabilă la 30 iunie 2008, 15 octombrie 2008 și 17 septembrie 2010. Ei au subliniat că prezenta cerere face parte dintr-un grup de cazuri similare care ridică o serie de probleme și au remarcat faptul că unii solicitanți aveau proprietăți comune și că nu s-a dovedit că coproprietenții lor au fost de acord cu partiția bunurilor. Nici atunci când se pretinde daune bazate pe presupunerea că proprietățile au fost închiriate după 1974, reclamanții au arătat că drepturile acestor coproprietenți în temeiul dreptului intern au fost respectate.
23. Guvernul a susținut, de asemenea, că, ca creștere anuală a valorii proprietăților au fost aplicate, ar fi nedrept să se adaugă dobânzi compuși pentru plata întârziată și că Turcia a recunoscut competența Curții la 21 ianuarie 1990 și nu în ianuarie 1987. În orice caz, valoarea presupusă de piață a proprietăților din 1974 a fost exorbitană, extrem de excesivă și speculativă; nu a fost bazată pe date reale cu care să facă o comparație și a acordat o alocație insuficientă pentru volatilitatea pieței proprietăților și pentru susceptibilitatea sa de a influența atât pe plan intern, cât și pe nivel internațional. Raportul prezentat de solicitant a continuat, în schimb, pe baza presupunerii că piața proprietăților ar fi continuat să prospere cu o creștere susținută pe parcursul întregii perioade examinate.
24. Guvernul a elaborat un raport de evaluare elaborat de autoritățile turc-chipriot, pe care acestea le considerau bazate pe o „evaluare realistă a valorilor pieței din 1974, având în vedere dosarele și vânzările comparative de teren relevante în zonele în care se aflau proprietățile []”. Acest raport conține două propuneri, care evaluează, respectiv, suma datorată pentru pierderea utilizării proprietăților și a valorii lor actuale. A doua propunere a fost formulată pentru a oferi reclamantului opțiunea de a vinde proprietățile statului, renunțând astfel titlului și cererilor în ceea ce privește acestea. 25. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a specificat că ar fi posibil să se prevadă, imediat sau după soluționarea problemei Ciprului, restituirea domeniilor descrise la punctul 15 literele (a), (b), (c), (d), (e) și (g) de mai sus.
Celelalte proprietăți imobile menționate în cerere au fost în posesia refugiaților; acestea nu ar putea constitui obiectul restituirii, dar ar putea acorda drept de compensare financiară, care să fie calculate pe baza pierderii veniturilor (punând în aplicare o chirie de 5% pe valorile pieței 1974) și creșterea valorii proprietăților între 1974 și data plății. Dacă reclamantul ar fi aplicat CIB, acesta din urmă ar fi oferit CYP 68.539,26 (aproximativ 117.106 EUR) pentru a compensa pierderea utilizării și a CYP 72.992.96 (aproximativ 124,715) pentru valoarea proprietăților.
Potrivit unui expert desemnat de autoritățile din „TRNC”), valoarea de piață deschisă din 1974 a proprietăților descrise la punctul 15 de mai sus a fost: - proprietatea sub lit. (a): CYP 525 (aproximativ 897 EUR); - proprietatea sub lit. (b): CYP 7,700 (aproximativ 13 156); - proprietatea sub lit. (c): CYP 550 (aproximativ 939 EUR); - proprietatea sub lit. (d): CYP 1,250 (aproximativ 2,135); - proprietatea sub lit. (f): CYP 223 (aproximativ 381); - proprietatea sub lit. (g): CYP 89,3 (aproximativ 152); - proprietatea sub lit. (i): CYP 800 (aproximativ 1.366 EUR); - proprietatea sub lit. (l): CYP 415 (aproximativ 709); - proprietatea sub lit. (j): CYP 375 (aproximativ 640). Nu s-a dat nicio estimare pentru proprietățile sub lit. (e) și (h). 26. După îndeplinirea anumitor condiții, CIB ar fi putut, de asemenea, să ofere reclamantului schimbul proprietăților ei cu proprietățile Turc-Cipriot situate în sud-ul insulei.
27. În observațiile lor din 17 septembrie 2010, Guvernul a reamintit că în cazul Demopoulos și alții (citată mai sus) Marea Cameră a constatat că CIB este un remediu intern adecvat pentru cei care susțin o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, în ciuda adoptării unei hotărâri cu privire la fondul, ar fi încă deschis reclamantului să se aplice CIB, care ar calcula valoarea actuală și valoarea din 1974 a proprietăților „în mod credențial bazată pe date reale”. La 6 În august 2010, IPC a trimis o scrisoare reprezentantului reclamantului, invitând clientul său să prezinte o cerere în fața acestuia. 28. Guvernul a remarcat, de asemenea, că, în evaluarea acesteia ca compensație pentru pierderea utilizării, IPC a colectat date din Departamentul de Terenuri și Sondaje privind prețurile de achiziție pentru proprietăți comparabile din 1973-1974.
De asemenea, a examinat dezvoltarea ratelor dobânzii Băncii Centrale din Cipru. Scăderea veniturilor a fost calculată presupunând că chiria obținută ar fi fost de 5% din valoarea proprietăților; această ultima valoare a fost modificată în fiecare an pe baza indicelui valorii pieței terestre. Ratele dobânzii Băncii Centrale din Cipru au fost aplicate pe sumele datorii din 1974. 29. Guvernul a indicat că dacă reclamantul s-ar fi aplicat CIB, acesta din urmă ar fi crescut oferta sa până la CYP 78.379.41 (aproximativ 133.919) pentru a compensa pierderea utilizării și până la CYP 79.905.94 (aproximativ 136.527) pentru valoarea proprietăților vizate de hotărârea principală. Ei au observat, de asemenea, că acestea din urmă au fost situate la o altitudine ridicată pe o regiune muntoasa și stâncoase deasupra Lapithos, care nu erau accesibile pe drum și nu puteau fi utilizate în scopuri agricole.
Ele au fost, în general, descrise ca „terenuri” cu niște măsline și/sau carobbobome, care creșteau sălbatice. Planurile reclamantului nu aveau clădiri, excepția făcută pentru un adăpost obișnuit pentru păstori de aproximativ 10 metri pătrați; proprietățile ei nu aveau infrastructuri, electricitate sau linii telefonice. 30. Guvernul a subliniat, de asemenea, că, în conformitate cu Registrul de terenuri, o parcelă comparabilă de teren a fost vândută la 5 martie 1973 pentru CYP 10 (aproximativ 17 EUR per donum (unitatea de suprafață utilizată în Imperiul Otoman și corespunzător, în mod normal, la „foarte ritme standard în lungime și largime”). Prin urmare, valoarea de piață rezonabilă actuală a terenurilor similare ar trebui să fie „în regiunea CYP 200 [aproximativ 341 EUR] per donum”.
În aceste circumstanțe, oferta făcută de CIB trebuie considerată „foarte rezonabilă, dacă nu generosă”. Reclamațiile reclamantului au fost „în mare măsură exorbitante și din proporție de toate estimările rezonabile”; valoarea de piață din 1974 aplicată de ea era „în departe de a fi realistă” și au produs rezultate necorespunzătoare. Prin urmare, Guvernul a solicitat Curtea să accepte evaluările efectuate de CIB. 31. În cele din urmă, Guvernul a remarcat că reclamantul nu a formulat nici o cerere de prejudicii morale (a se vedea punctul 20 de mai sus) și că, prin urmare, nu ar trebui acordată nicio sumă în temeiul acestui capitol.
Evaluarea Curții 32. Curtea reamintește că a concluzionat că a existat o încălcare continuă a drepturilor reclamantului garantate de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție din cauza negarării complete a drepturilor reclamantului în ceea ce privește bucuria pașnică a proprietăților sale din nordul Ciprului (a se vedea punctul 25 din hotărârea principală). În plus, constatările sale privind încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 s-a bazat pe faptul că, ca urmare a refuzului continuu de acces la proprietatea ei imobiliară din 1974, reclamantul a pierdut în mod eficient tot accesul și controlul, precum și toate posibilitățile de utilizare și de a se bucura de proprietățile sale (a se vedea punctul 24 din hotărârea principală).
Prin urmare, ea are dreptul la o măsură de compensare în ceea ce privește pierderile legate direct de această încălcare a drepturilor sale începând cu data depunerii declarației Turciei care recunoaște dreptul unei cereri individuale în temeiul articolului 25 din Convenție, anume 22 ianuarie 1987, până în prezent (a se vedea Cankoçak c. Turcia , nos. 25182/94 și 2695/95 § 26, 20 februarie 2001, și În ceea ce privește aceasta, Curtea observă că afirmația de proprietate a proprietăților imobile ocupate din Turcia, produsă de reclamant (a se vedea punctul 7 de mai sus) arată că, la 15 septembrie 2009, ea a fost încă proprietara proprietăților descrise la punctul 15 literele (i), (l) și (j) de mai sus.
Cu toate acestea, în ciuda unei cereri explicite a Curții (a se vedea punctul 5 de mai sus), reclamantul nu a reușit să prezinte nicio probă nouă scrisă care să demonstreze proprietatea actuală a proprietăților descrise la punctul 15 literele (a), (b), (c), (d), (e), (f), (g) și (h) de mai sus. Certificatele de afirmare a proprietății proprietăților imobile ocupate de turc referitoare la aceste parcele de teren și sursă de apă curentă au fost datate 12 August 2002, care este de aproape opt ani înainte de cererea Curții de actualizare a proprietății actuale (a se vedea punctul 8 de mai sus). Curtea a luat act de acest eșec; consideră că aceasta poate duce la o reducere a acordurilor care urmează să fie efectuate sub conducerea prejudiciilor pecuniare.
34. În opinia Curții, evaluările furnizate de reclamant implică un grad semnificativ de speculație și nu sunt suficiente pentru volatilitatea pieței proprietăților și pentru susceptibilitatea acesteia de a influența atât pe plan intern, cât și pe plan internațional (a se vedea Loizidou).
În consecință, în evaluarea prejudiciilor materiale suportate de reclamant, Curtea a luat în considerare, după caz, estimările furnizate de ea (a se vedea Xenides-Arestis c. Turcia (doar satisfacția), nr. 46347/99, § 41, 7 Decembrie 2006). În general, consideră că abordarea de evaluare a pierderii suferite de solicitant cu referire la chiria anuală pe teren, calculată ca procent din valoarea pieței proprietăților, care ar fi putut fi obținută în perioada relevantă (a se vedea Loizidou (justă satisfacție), citată mai sus, § 33 și Demades) În plus, Curtea a luat în considerare incertitudinile, inerente în orice încercare de a cuantifica pierderile reale suportate de reclamant (a se vedea Loizidou c. Turcia (obiecții preliminare), 23 martie 1995, § 102, Serie A nr. 310, și (merit) 18 decembrie 1996, § 32, Raporturi 1996-VI).
35. Curtea constată că, în răspunsul la cererea sa de a prezenta materiale relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților reclamantului, Guvernul s-a bazat pe exactitatea calculelor CIB și pe vânzarea de terenuri comparabile în 1973 (a se vedea punctele 27, 28 și 31 de mai sus), în timp ce reclamantul s-a referit la o tabelă sinoptică care rezuma vânzările de mai multe parcele de teren care arată că, în perioada 1962/1974, valoarea de piață a câmpurilor și grădinilor a fost între 0,51 și 14,47 EUR pe metrou pătrat (a se vedea punctul 19 de mai sus). 36. Curtea observă, de asemenea, că reclamantul a prezentat o cerere suplimentară sub formă de dobândă compusă anuală în ceea ce privește pierderile din cauza întârzierii plății sumelor datorii.
Deși Tribunalul consideră că o anumită cantitate de compensare sub formă de dobânzi statutare ar trebui acordată reclamantului, constată că ratele aplicate de ea sunt de partea înaltă (a se vedea, În cele din urmă, Curtea constată că reclamantul nu a formulat nicio cerere sub conducerea unor prejudicii morale în ceea ce privește anxietatea și sentimentele de neputință și frustrare pe care le-ar fi putut fi experimentată de-a lungul anilor, în absența utilizării proprietăților sale așa cum a considerat adecvat (a se vedea un contrario Demades) (justă satisfacție), citat mai sus, § 29, și Xenides-Arestis (justă satisfacție), citat mai sus, § 47. Prin urmare, nu ar trebui acordată nicio atribuire sub acest cap. 38. Având în vedere considerentele de mai sus, Curtea este de părere că suma solicitantă în ceea ce privește prejudicii materiale (888,058 EUR – a se vedea punctul 18 mai sus) este în mod evident excesiv.
Aceasta reamintește că, potrivit raportului expertului atașat observațiilor sale de 4 Septembrie 2002 (a se vedea punctul 15 mai sus), nu s-a construit nicio construcție pe parcele sale de teren, cu excepția unei case mici pentru păstori și două adăposturi pentru animale. Curtea consideră că suma care, potrivit Guvernului, IPC ar fi putut oferi reclamantului în ceea ce privește pierderea utilizării (aproximativ 133.919 EUR – a se vedea §29 de mai sus) constituie o bază echitabilă pentru compensarea daunelor suportate de ea. În această privință, trebuie reamintit faptul că proprietățile vizate de hotărârea principală erau șapte câmpuri și acțiuni (la 1/24 și 1/96) în alte trei câmpuri situate în satele Lapithos și Sysklipos, precum și dreptul de a utiliza o sursă de apă curentă; suprafața totală a terenului reclamantului era de aproximativ 96.904 metri pătrați (a se vedea alineatul (1)) 15 mai sus).
Curtea decide să acorde reclamantului 135.000 EUR. Costuri și cheltuieli 39. Referindu-se la un proiect de lege de la reprezentantul ei, reclamantul a solicitat EUR 38.047.5 pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții și CYP 2000 (aproximativ 3.417) pentru costurile rapoartelor de experți care evaluează valoarea proprietăților sale. La 7 septembrie 2010, ea a solicitat suma suplimentară de 3.417 EUR pentru al doilea raport de evaluare revizuit. 40. Guvernul a susținut că reclamantul nu a demonstrat că presupusele costuri și cheltuielile sale au fost, de fapt, și neapărat suportate; în plus, acestea nu erau irezonabile în ceea ce privește cuantitatea.
41. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor sale numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost suportate de fapt și neapărat și au fost rezonabile în ceea ce privește cuantitatea (a se vedea, de exemplu, Iatridis v. Grecia (justă satisfacție) [GC], nr. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI). 42. Curtea remarcă că cauza implicată de o anumită cantitate de dovezi factuale și documentare și a solicitat un grad echitabil de cercetare și pregătire. În special, costurile asociate cu elaborarea de rapoarte de evaluare având în vedere natura continuă a încălcării în joc au fost esențiale pentru a permite Curții să își atingă decizia privind problema justului de satisfacție (a se vedea Demades) 43. Deși Curtea nu se îndoiește că taxele solicitate au fost suportate de fapt, consideră sumele solicitate pentru costurile și cheltuielile legate de procedurile anterioare și decide să acorde o sumă totală de 8.000 EUR.
Curtea consideră oportun ca dobânzile implicite să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale.
Pentru aceste motive, TRIBUNALUL UNANIMOUS respinge cererea Guvernului de a rămâne examinarea cererilor reclamantului pentru o justă satisfacție; Deține (a) statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine definitivă în conformitate cu art. 2 din Convenție, următoarele sume: (i) 135.000 EUR (o sută și treizeci și cinci mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudicii materiale; (ii) 8 000 EUR (opt mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) cel de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se achită pe sumele de mai sus, la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei implicite plus trei puncte procentuale; restul cererii reclamantei pentru o justă satisfacție.
Efectuat în limba engleză și notificat în scris la 11 ianuarie 2011, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Președintele adjunct al grefierului
FOURTH SECTION
CASE OF ANTHOUSA IORDANOU v. TURKEY (Application no. 46755/99) JUDGMENT (Just satisfaction) STRASBOURG 11 January 2011 FINAL 20/06/2011 This judgment has become final under Article 44 § 2 (c) of the Convention. It may be subject to editorial revision. In the case of Anthousa Iordanou v. Turkey, The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of: Nicolas Bratza, President, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, Mihai Poalelungi, judges, and Fatoș Aracı, Deputy Section Registrar , Having deliberated in private on 7 December 2010, Delivers the following judgment, which was adopted on that date: PROCEDURE
The case originated in an application (no. 46755/99) against the Republic of Turkey lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Greek national, Mrs Anthousa Iordanou (“the applicant”), on 17 December 1998.
In a judgment delivered on 24 November 2009 (“the principal judgment”), the Court dismissed various preliminary objections raised by the Turkish Government and found a continuing violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant was denied access to and control, use and enjoyment of her properties as well as any compensation for the interference with her property rights ( Anthousa Iordanou v. Turkey , no. 46755/99, §§ 15 and 25 and points 1-2 of the operative provisions, 24 November 2009).
Under Article 41 of the Convention the applicant sought just satisfaction of 375,000 Cypriot pounds (CYP – approximately 640,725 euros (EUR)) for the deprivation of her properties concerning the period between January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, and 31 December 2007. Two valuation reports, setting out the basis of the applicant's loss, were appended to her observations. Furthermore, the applicant claimed approximately EUR 41,464 for the costs and expenses incurred before the Court.
Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision, the Court reserved it in whole and invited the Government and the applicant to submit, within three months, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., §§ 42 and 45, and point 3 of the operative provisions).
On 12 May 2010 the Court invited the applicant and the Government to submit any materials which they considered relevant to assessing the 1974 market value of the properties concerned by the principal judgment. The applicant was moreover invited to submit written evidence that the properties at stake were still registered in her name or to indicate and substantiate any transfer of ownership which might have taken place.
The applicant and the Government each filed observations on these matters. On 7 September 2010 the applicant indicated that on 24 September 2009 she had produced an affidavit, to which “relevant exhibits” were annexed, stating that the properties described in paragraph 15 (i), (l) and (j) below were registered in her name; no change had taken place since then.
The relevant exhibits in question were: - three certificates of affirmation of ownership of Turkish-occupied immovable properties issued on 15 September 2009 by the Republic of Cyprus, in which it was stated that the applicant was the owner of the properties described in paragraph 15 (i), (l) and (j) below; - three search certificates concerning Turkish-occupied immovable properties issued on 15 September 2009 by the Republic of Cyprus, in which it was stated that the properties described in paragraph 15 (i), (l) and (j) below had been transferred to the applicant on 24 July 1985 by her mother, Mrs Anastasia Panayiotou (see paragraphs 13 and 14 of the principal judgment).
In respect of the other properties concerned by the principal judgment, the applicant submitted, on 4 September 2002, certificates of affirmation of ownership of Turkish-occupied immovable properties, issued on 12 August 2002 by the Departments of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. She also produced an affidavit in which she declared that she owned eight pieces of land in Lapithos “all on the mountain slope, very suitable for building purposes”. It transpires from the above-mentioned certificates that in 2002 the properties described in paragraph 15 (a), (b), (c), (d), (e), (f), (g) and (h) below were registered in the name of Iordanou Iordani Anthousa, daughter of Polykerpos Panagiotou (see paragraph 12 of the principal judgment). THE LAW I.
PRELIMINARY ISSUE
9. In a letter of 22 April 2010 the Government requested the Court to decide that it was not necessary to continue the examination of the applicant's just satisfaction claims. They invoked the principles affirmed by the Grand Chamber in Demopoulos and Others v. Turkey ([GC] (Dec.), nos. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 10200/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1 March 2010) and argued that the applicant should address her claims to the Immovable Property Commission (the “IPC”) instituted by the “TRNC” Law 67/2005. They reiterated their position on the issue of exhaustion of domestic remedies in the present case and in other similar cases on 8 and 22 June 2010.
The Court first observes that the Government's submissions were unsolicited; they were received by the Registry long after the expiration of the time-limit for filing comments on just satisfaction and almost two months after the delivery of the Grand Chamber's decision in Demopoulos . It could therefore be held that the Government are estopped from raising the matter at this stage of the proceedings.
In any event, the Court cannot but reiterate its case-law according to which objections based on non-exhaustion of domestic remedies raised after an application has been declared admissible cannot be taken into account at the merits stage (see Demades v. Turkey (merits), no. 16219/90, § 20, 31 July 2003, and Alexandrou v. Turkey (merits), no. 16162/90, § 21, 20 January 2009) or at a later stage. This approach has not been modified by the Grand Chamber, as the cases of Demopoulos and Others had not been declared admissible when Law 67/2005 entered into force and when Turkey objected that domestic remedies had not been exhausted.
Furthermore, the Court considers that its previous finding in the present case that the applicant was not required to exhaust the remedy introduced by Law 67/2005 constitutes res judicata . It recalls that after the compensation mechanism before the IPC was introduced, the Government raised an objection based on non-exhaustion of domestic remedies. This objection was rejected in the principal judgment (see paragraph 15 of the principal judgment and point 1 of its operative provisions). The Government also unsuccessfully requested the referral of the case to the Grand Chamber.
It follows that the Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction should be rejected. The Court will therefore continue to examine the case under Article 41 of the Convention. II.
APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
14. Article 41 of the Convention provides: “If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.” A. Damage 1. The parties' submissions (a) The applicant
In her just satisfaction claims of 4 September 2002, the applicant requested CYP 207,000 (approximately EUR 353,680) for pecuniary damage. She relied on an expert's report assessing the value of her loss which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out her properties, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rents claimed were for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until 2002. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since she was still the legal owner of the properties. The latter were registered as follows (see paragraph 12 of the principal judgment): Lapithos village – Agia Paraskevi and Agia Anastasia : (a) Land certificate no. 1613 of 22 April 1971, plot no. 199 of sheet/plan XI/22 (Mantres tou Kazeli), with a total extent of 4,683m²; share: whole; on this plot of land there was a small house for shepherds and two shelters for the animals; (b) Land certificate no. 1459 of 27 April 1971, plot no. 331 of sheet/plan XI/23 (Persterkonas), with a total extent of 25,753 m²; share: whole; use: field with trees; (c) Land certificate no. 2312 of 27 April 1971, plot no. 51 of sheet/plan XI/31 (Kaminia), with a total extent of 3,679 m²; share: whole; use: field with trees; (d) Land certificate no. 1623 of 27 April 1971, plot no. 201 of sheet/plan XI/22 (Syrtaros), with a total extent of 16,723 m²; share: whole; use: field with trees; (e) Sheet/plan 11/23W.1.E.2, plot no. 53; this plot comprised running water and was registered in the name of the applicant for the 1/120 share (equivalent to 3 hours continuous flow fortnightly every 15 days); (f) Land certificate no. 2774 of 27 April 1971, plot no. 2 of sheet/plan XI/31 (Livadi tou Kolymbou), with a total extent of 89,457 m² (registered for 1/24 share in the name of the applicant); use: field; (g) Land certificate no. 2744 of 27 April 1971, plot no. 133 of sheet/plan XI/30 (Kolymbes Livadiou), with a total extent of 110,704 m² (registered for 1/96 share in the name of the applicant); use: field; (h) Land certificate no. 2760 of 27 April 1971, plot no. 1 of sheet/plan XI/31 (Livadi), with a total extent of 227,427 m² (registered for 1/96 share in the name of the applicant); use: field with trees; Sysklipos village (according to a search certificate produced by the applicant – see paragraph 7 above –, these properties were registered in the name of the applicant by declaration of gift from her mother Anastasia Polycarpou Panayiotou): (i) Land certificate of 24 July 1985, plot no. 341 of sheet/plan XI/47 (Pappares), with a total extent of 21,424 m²; share: whole; use: field; (l) Land certificate of 24 July 1985, plot no. 357 (united with plot no. 368) of sheet/plan XI/47 (Diplopotama), with a total extent of 9,031 m²; share: whole; use: field with trees; (j) Land certificate of 24 July 1985, plot no. 370 of sheet/plan XI/47 (Diplopotama), with a total extent of 8,362 m²; share: whole; use: field.
The starting point of the valuation report was the market value of each property in 1974. Depending on their use and building potentialities, the rent which could have been obtained from the applicant's plots of land was fluctuating from 3 to 6 percent of their market value. Thus, the total annual rent which could have been obtained in 1974 was CYP 2,458 (approximately EUR 4,200). The expert took into account also the fact that the applicant was entitled to the revision of the rent at a compound interest of 5 percent per annum and to compound interest for delayed payment of 8 percent per annum.
On 22 January 2008, following a request from the Court for an update on the developments of the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the loss of use of the properties from 1 January 1987 to 31 December 2007. She produced a revised valuation report, which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use was CYP 375,000 (approximately EUR 640,725).
On 7 September 2010 the applicant produced another revised valuation report, which was meant to cover the loss of use for the period between 1 January 1987 and the autumn of 2010. It indicated that the whole sum due for pecuniary damage was CYP 519,758 (approximately EUR 888,058).
The expert appointed by the applicant also submitted a synoptic table summarising the sales of 23 fields, gardens, building sites and sources of running water which had taken place in northern Cyprus between 1962 and 1974. It transpires from this table that in the relevant period the market value of fields and gardens was between CYP 0.30 (approximately EUR 0.51) and CYP 8.47 (approximately EUR 14.47) per square metre, while building sites had been sold for a price comprised between CYP 3.84 (approximately EUR 6.56) and CYP 9.28 (approximately EUR 15.85) per square metre. The right to exploit a source of running water 10 minutes every 15 days had a value of CYP 84 (approximately EUR 143), while the analogous right for 30 minutes every 15 days had a value of CYP 410 (approximately EUR 700).
The applicant did not make any request for non-pecuniary damage. (b) The Government
In reply to the applicant's just satisfaction claims of 4 September 2002, the Government challenged the conclusions reached by the Court in the Loizidou case ((just satisfaction), 28 July 1998, Reports of Judgments and Decisions 1998-IV). They considered that in cases such as the present one, no award should be made by the Court under Article 41 of the Convention. They underlined that the applicant's inability to have access to her properties depended on the political situation of Cyprus and, in particular, on the existence of the UN recognised cease-fire lines. If Greek-Cypriots were allowed to go to the north and claim their properties, chaos would explode on the island; furthermore, any award made by the Court would undermine the negotiations between the two parties.
The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008, 15 October 2008 and 17 September 2010. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and noted that some applicants had shared properties and that it was not proved that their co-owners had agreed to the partition of the possessions. Nor, when claiming damages based on the assumption that the properties had been rented after 1974, had the applicants shown that the rights of the said co-owners under domestic law had been respected.
The Government also submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment, and that Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated”. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the properties to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of them.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that it would be possible to envisage, either immediately or after the resolution of the Cyprus problem, restitution of the fields described in paragraph 15 (a), (b), (c), (d), (e) and (g) above. The other immovable properties referred to in the application were in the possession of refugees; they could not form the object of restitution but could give entitlement to financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the properties between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have offered CYP 68,539.26 (approximately EUR 117,106) to compensate the loss of use and CYP 72,992.96 (approximately EUR 124,715) for the value of the properties. According to an expert appointed by the authorities of the “TRNC”), the 1974 open-market value of the properties described in paragraph 15 above was: - property under (a): CYP 525 (approximately EUR 897); - property under (b): CYP 7,700 (approximately EUR 13,156); - property under (c): CYP 550 (approximately EUR 939); - property under (d): CYP 1,250 (approximately EUR 2,135); - property under (f): CYP 223 (approximately EUR 381); - property under (g): CYP 89.3 (approximately EUR 152); - property under (i): CYP 800 (approximately EUR 1,366); - property under (l): CYP 415 (approximately EUR 709); - property under (j): CYP 375 (approximately EUR 640). No estimate was given for the properties under (e) and (h).
Upon fulfilment of certain conditions, the IPC could also have offered the applicant exchange of her properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
In their comments of 17 September 2010, the Government recalled that in the case of Demopoulos and Others (cited above) the Grand Chamber had found that the IPC was an adequate domestic remedy for those claiming a violation of Article 1 of Protocol No. 1. Notwithstanding the adoption of a judgment on the merits, it would still be open to the applicant to apply to the IPC, which would calculate the current value and the 1974 value of the properties “in a credential way bas[ed] on actual data”. On 6 August 2010 the IPC had sent a letter to the applicant's representative, inviting his client to introduce an application before it.
The Government further noted that in making its assessment as regarded compensation for the loss of use, the IPC had collected data from the Department of Lands and Surveys on the 1973-1974 purchase prices for comparable properties. It had also examined the development of interest rates of the Cyprus Central Bank. The loss of income was then calculated by assuming that the obtainable rent would have been 5% of the value of the properties; this last value had been modified every year on the basis of the land market value index. Cyprus Central Bank interest rates had been applied on the sums due since 1974.
The Government indicated that had the applicant applied to the IPC, the latter would have increased its offer up to CYP 78,379.41 (approximately EUR 133,919) to compensate the loss of use and up to CYP 79,905.94 (approximately EUR 136,527) for the value of the properties concerned by the principal judgment. They further observed that the latter were located at a high altitude on a mountainous and rocky region above Lapithos, which was not accessible by road and could not be used for agricultural purposes. They had generally been described as “fields” with some olive and/or carob trees, which were growing wild. The applicant's plots bore no buildings, exception made for a derelict one-room shelter for shepherds of approximately 10 square metres; her properties had no infra-structures, electricity or telephone lines.
The Government also underlined that according to the Land Registry a comparable plot of land was sold on 5 March 1973 for CYP 10 (approximately EUR 17) per donum (unit of area used in the Ottoman Empire and normally corresponding to “forty standard paces in length and breadth”). The current reasonable market value of similar land should therefore be “in the region of CYP 200 [approximately EUR 341] per donum”. Under these circumstances, the offer made by the IPC should be considered “very reasonable, if not generous”. The applicant's claims were “highly exorbitant and out of proportion of all reasonable estimates”; the 1974 market-values applied by her were “far from being realistic” and had produced unreasonable results. The Government therefore requested the Court to accept the assessments made by the IPC.
Finally, the Government noted that the applicant had not made any request for non-pecuniary damages (see paragraph 20 above) and that, therefore, no sum should be awarded under this head. 2. The Court's assessment
The Court recalls that it has concluded that there had been a continuing violation of the applicant's rights guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by reason of the complete denial of the rights of the applicant with respect to her peaceful enjoyment of her properties in northern Cyprus (see paragraph 25 of the principal judgment). Furthermore, its finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 was based on the fact that, as a consequence of being continuously denied access to her real estate since 1974, the applicant had effectively lost all access and control as well as all possibilities to use and enjoy her properties (see paragraph 24 of the principal judgment). She is therefore entitled to a measure of compensation in respect of losses directly related to this violation of her rights as from the date of deposit of Turkey's declaration recognising the right of individual petition under former Article 25 of the Convention, namely 22 January 1987, until the present time (see Cankoçak v. Turkey , nos. 25182/94 and 26956/95, § 26, 20 February 2001, and Demades v. Turkey (just satisfaction), no. 16219/90, § 21, 22 April 2008).
In connection with this, the Court observes that the affirmation of ownership of Turkish-occupied immovable properties produced by the applicant (see paragraph 7 above) show that on 15 September 2009 she was still the owner of the properties described in paragraph 15 (i), (l) and (j) above. However, notwithstanding an explicit request of the Court (see paragraph 5 above), the applicant has failed to produce any fresh written evidence showing the current ownership of the properties described in paragraph 15 (a), (b), (c), (d), (e), (f), (g) and (h) above. The certificates of affirmation of ownership of Turkish-occupied immovable properties relating to these plots of land and source of running water were dated 12 August 2002, which is almost eight years before the Court's request for an update on current ownership (see paragraph 8 above). The Court has taken note of this failure; it considers that it may result in a reduction of the awards to be made under the head of pecuniary damage.
In the opinion of the Court, the valuations furnished by the applicant involve a significant degree of speculation and make insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international (see Loizidou (just satisfaction), cited above, § 31). Accordingly, in assessing the pecuniary damage sustained by the applicant, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided by her (see Xenides-Arestis v. Turkey (just satisfaction), no. 46347/99, § 41, 7 December 2006). In general it considers as reasonable the approach to assessing the loss suffered by the applicant with reference to the annual ground rent, calculated as a percentage of the market value of the properties, that could have been earned during the relevant period (see Loizidou (just satisfaction), cited above, § 33, and Demades (just satisfaction), cited above, § 23). Furthermore, the Court has taken into account the uncertainties, inherent in any attempt to quantify the real losses incurred by the applicant (see Loizidou v. Turkey (preliminary objections), 23 March 1995, § 102, Series A no. 310, and (merits) 18 December 1996, § 32, Reports 1996-VI).
The Court notes that in response to its request to submit material relevant to assessing the 1974 market value of the applicant's properties, the Government have relied on the accuracy of the IPC's calculations and on the sale of comparable land in 1973 (see paragraphs 27, 28 and 31 above), while the applicant has referred to a synoptic table summarising the sales of several plots of land showing that in the period 1962/1974 the market value of fields and gardens was between EUR 0.51 and EUR 14.47 per square metre (see paragraph 19 above).
The Court further observes that the applicant submitted an additional claim in the form of annual compound interest in respect of the losses on account of the delay in the payment of the sums due. While the Court considers that a certain amount of compensation in the form of statutory interest should be awarded to the applicant, it finds that the rates applied by her are on the high side (see, mutatis mutandis , Demades (just satisfaction), cited above, § 24).
Finally, the Court notes that the applicant has not made any request under the head of non-pecuniary damage with respect of the anguish and feelings of helplessness and frustration which she might have experienced over the years in not being able to use her properties as she saw fit (see, a contrario , Demades (just satisfaction), cited above, § 29, and Xenides-Arestis (just satisfaction), cited above, § 47). Therefore, no award should be made under this head.
Having regard to the above considerations, the Court is of the opinion that the sum claimed by the applicant in respect of pecuniary damage (EUR 888,058 – see paragraph 18 above) is manifestly excessive. It recalls that according to the expert report attached to her observations of 4 September 2002 (see paragraph 15 above), no construction was built on her plots of land, with the exception of a small house for shepherds and two shelters for the animals. The Court considers that the amount which, according to the Government, the IPC could have offered the applicant in respect of loss of use (approximately EUR 133,919 – see paragraph 29 above) constitutes a fair basis for compensating the damage sustained by her. In connection with this, it is to be recalled that the properties concerned by the principal judgment were seven fields and shares (of 1/24 and 1/96) in three other fields located in the villages of Lapithos and Sysklipos, as well as the right to use a source of running water; the total area of the applicant's land was approximately 96,904 square metres (see paragraph 15 above). Making its assessment on an equitable basis, the Court decides to award the applicant EUR 135,000. B. Costs and expenses
Relying on a bill from her representative, the applicant sought EUR 38,047.5 for the costs and expenses incurred before the Court and CYP 2,000 (approximately EUR 3,417) for the costs of the expert reports assessing the value of her properties. On 7 September 2010 she sought the additional sum of EUR 3,417 for the second revised valuation report.
The Government submitted that the applicant had failed to show that her alleged costs and expenses had been actually and necessarily incurred; moreover, they were unreasonable as to quantum.
According to the Court's case-law, an applicant is entitled to reimbursement of his costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and were reasonable as to quantum (see, for example, Iatridis v. Greece (just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI).
The Court notes that the case involved perusing a certain amount of factual and documentary evidence and required a fair degree of research and preparation. In particular, the costs associated with producing valuation reports in view of the continuing nature of the violation at stake were essential to enable the Court to reach its decision regarding the issue of just satisfaction (see Demades (just satisfaction), cited above, § 34).
Although the Court does not doubt that the fees claimed were actually incurred, it considers the amount claimed for the costs and expenses relating to the proceedings before it excessive and decides to award a total sum of EUR 8,000. C. Default interest
The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
FOR THESE REASONS, THE COURT UNANIMOUSLY
1. Dismisses the Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction; 2. Holds (a) that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, the following amounts: (i) EUR 135,000 (one hundred and thirty-five thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary damage; (ii) EUR 8,000 (eight thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses; (b) that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points; 3. Dismisses the remainder of the applicant's claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 11 January 2011, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Deputy Registrar President