CASE OF SALIBA AND OTHERS v. MALTA

Reclamanții s-au născut în 1922, 1920, 1962, 1958, 1955, 1953, 1935, 1933, 1958, 1959, 1968, 1964, 1961, 1962, 1966, 1957 și, respectiv, 1959. Reclamanții al nou-lea, al treilea, al treilea și al treilea locuiesc în Regatul Unit, al unsprezecelea care locuiește în Statele Unite și toate celelalte solicitanți locuiesc în Malta. Reclamanții sau strămoșii lor (denumit în continuare „reclamanții”) au fost proprietari de jumătate dintr-o pondere nedivizată a mai multor proprietăți din Senglea, și anume, cinci apartamente de la etajul de jos și o intrare adiacente care dă acces la alte douăzeci de apartamente de mai sus. În momentul în care proprietatea a fost achiziționată, pentru prețul de 345 de lire sterline (aproximativ 400 de euro (“EUR”), a fost închiriată și ocupată de diverse terțe părți. Această proprietate a fost deteriorată în timpul celui de-al doilea război mondial și compensarea de daune de război a fost datorită proprietarilor în temeiul Ordinului privind daunele de război. Prin declarația din 27 februarie 1951, Guvernul a luat posesia acestei proprietăți sub titlul de „poziție și utilizare” în conformitate cu Ordinul privind achiziționarea terenurilor (purtăți publice) (a se vedea legislația internă relevantă). În temeiul acestui titlu, proprietarii au fost plătiți o închiriere anuală de achiziții de 88 lire malteze (“MTL”) – aproximativ 205 EUR pentru întreaga proprietate. Această închiriere a fost calculată pe valoarea de închiriere declarată de proprietari la Oficiul de Valuare a Terenului. 10. Apoi, fără a solicita consimțământul prealabil de la proprietari și fără a avea planurile proprietății, Guvernul a demolat proprietatea și a construit un nou set de apartamente pe planuri complet diferite, folosind o parte din proprietate pentru a extinde un drum. Guvernul a remarcat că permisiunea de demolare nu era necesară deoarece aveau posesia legală a proprietății. În momentul în care orașul Senglea fusese bombardat total și constau dintr-o grămadă de rufe, guvernul s-a implicat într-un exercițiu intensiv de restructurare și construcție, prin posesia proprietăților și prin reconstrucția zonei cu reședințe pentru cazare socială. În acest sens, reclamanții au susținut că guvernul a aplicat, de asemenea, compensația pentru prejudiciul de război din cauza lor. Guvernul a considerat că această afirmație nu a fost justificată. 11. La 24 septembrie 1991, proprietarii au scris comisarului terenurilor („COL”) cerând compensații pentru proprietatea lor. Ei au sugerat suma de MTL 105.000 – aproximativ 244.584 EUR. Prin declarația din 22 iunie 1993, Guvernul a achiziționat proprietatea respectivă sub titlul de „deținere publică” în conformitate cu Ordinul privind achiziționarea de teren (Obiective Publice) (a se vedea legislația internă relevantă). În temeiul acestui titlu, proprietarii au continuat să fie plătiți 205 EUR pe an pentru întreaga proprietate. 13. Între timp, această proprietate a fost alocată ca locuințe pentru terți și a inclus un magazin. 14. Reclamanții au subliniat că în 1988 guvernul a declarat că nu va mai recurge la luarea în titluri de „poșezie și utilizare” sau „deținere publică”. În timpul dezbaterii politice, vicepreședintele, de fapt, s-a referit la astfel de achiziții ca metodă nefastă de achiziție. Într-adevăr, în ultimii douăzeci de ani guvernul a convertit în titlul de „poziție și utilizare” sau „deținere publică” la „achiziționarea dreptului”. Acesta a prevăzut o formă mai favorabilă de compensare, și anume valoarea de piață a proprietăților la momentul adoptării. Reclamanții au prezentat o serie de exemple care reflectă această afirmație (de exemplu, Notă juridică nr. 271 și 272 din 2010 convertind prezența anterioară la achiziții directe, și declarația nr. 578 din 31 august 1990 înlocuind declarația de a lua în posesie și folosirea de câteva luni mai devreme cu o achiziție neînțelesă, după plângeri ale proprietarilor. În ultimul caz, proprietatea a fost, de asemenea, demolată și reconstruită și a fost folosită pentru locuințe sociale. 15. Reclamanții au prezentat, de asemenea, un raport de experți care a evaluat întreaga proprietate din Senglea la 950.000 EUR. Astfel, partea lor în calitate de proprietari de jumătate de cotă nedivizată a fost de 475.000 EUR. 16. La 13 martie 1998, reclamanții au introdus proceduri de recurs constituțional. Invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția și la art. 14 au solicitat că instanța constată o încălcare a drepturilor lor ca urmare a acțiunilor luate de COL și de a acorda compensații adecvate. Având în vedere modul în care a fost prezentată cererea, Guvernul nu a invocat neeșuarea în ceea ce privește eșuarea reclamanților de a iniția proceduri în fața LAB. 17. Cazul a fost stabilit pentru audierea la 25 martie 1998. La 25 septembrie 1998, arhitectul numit de instanță a fost solicitat să efectueze o inspecție la fața locului pentru a stabili dacă proprietatea construită de guvern a fost într-adevăr construită pe proprietatea reclamanților și ce utilizare a fost făcută din etajul de bază. Raportul a fost prezentat la 5 ianuarie 1999; totuși, expertul desemnat de instanță nu a reușit să elaboreze o estimare a valorii proprietăților în cauză și cererea reclamanților de mandat suplimentar care urmează să fie dat expertului a fost respinsă la 16 decembrie 1999 pe baza faptului că valoarea proprietății nu era relevantă în ceea ce privește meritele cererii. După aceea, la 7 septembrie 2001, cazul a fost suspendat în așteptarea negocierilor cu privire la posibilitatea de a ajunge la o soluție amiabilă la acest caz. Astfel, după ce a eșuat, procedura a continuat la cererea reclamanților la 20 februarie 2002. La 14 noiembrie 2002, reclamanții au solicitat instanței să prezinte observații scrise. La 1 martie 2005, reclamanții au solicitat suspendarea cauzei în așteptarea hotărârii unui alt caz constituțional care ar fi putut afecta fondurile cazului lor. Audierea depunerii reîncepute la 22 mai 2007. Guvernul a depus observațiile lor scrise la 12 septembrie 2007 și cazul a fost programat pentru hotărârea la 9 octombrie 2007. 18. Prin hotărârea din 16 octombrie 2008, Curtea Civilă (Prima Sală), care a acționat în jurisdicția sa constituțională, a respins afirmațiile lor. Acest control a fost necesar având în vedere faptul că proprietatea a fost distrusă în război și că a existat necesitatea de a oferi locuințe sociale în anii de după război. Din aceleași motive, chiar presupunând că luarea sub titlul de posesie publică a fost o privare de bunuri, ar fi fost în interesul public. În ceea ce privește echilibrul echitabil necesar, instanța a observat că, atunci când statul urmărește reforma economică sau justiția socială, rambursarea a fost mai mică decât valoarea pieței deplină. Deși a fost adevărat că chiria de recunoaștere plătită reclamanților nu era ridicată și nu existau perspective de creștere a acesteia în anii următori, aceasta a fost comparabilă cu chiria aplicabilă în temeiul regimului de închirieri controlate în vigoare în ceea ce privește alte proprietăți vechi. În plus, în acest caz, proprietarii nu au fost obligați să incurce cheltuieli pentru construcția noilor apartamente sau pentru întreținerea lor și atunci când proprietatea a fost achiziționată inițial de strămoșii proprietarilor, acesta a fost deja închiriat pentru terți la care au fost aplicate închirieri reglementate. În consecință, nu se poate spune că reclamanții au suportat o sarcină excesivă. Curtea a constatat că plângerea aferentă în temeiul aceleiași dispoziții în ceea ce privește demolarea neautorizată nu a putut fi examinată ratione temporis. 19. În cele din urmă, în ceea ce privește plângerea privind diferența de tratament ca urmare a preluării sub titlul de posesie publică, spre deosebire de o achiziție clară, instanța a susținut că alegerea era disponibilă în mod specific guvernului. Cu toate acestea, în conformitate cu politica în vigoare, luarea sub titluri de posesie și utilizare a fost transformată în achiziții directe în cazuri în care proprietățile au fost utilizate în scopuri comerciale. Alte proprietăți, în cazul în care guvernul a dorit să păstreze controlul proprietăților expropriate, au fost luate sub titlul de posesie publică. Deși această alegere a permis o mare marjă de apreciere, reclamanții nu au dovedit că alți oameni într-o poziție analogă au fost tratați mai favorabil și nu se pare că politica a fost aplicată arbitrar sau în mod discriminatoriu în cazul reclamanților. 20. La apel, prin hotărârea din 6 octombrie 2009, Curtea Constituțională a susținut hotărârea din prima instanță. 21. În primul rând, el a remarcat că reclamanții au fost achiziționați de o perioadă de patruzeci de ani înainte de a solicita vreodată orice acțiune de la autoritățile sau instanțele relevante. Pe fond, aceasta a confirmat că interferența nu a constituit o privare, deoarece, în afară de păstrarea titlului de proprietate, reclamanții au continuat să primească închiriere în ceea ce privește proprietatea respectivă și să aibă posibilitatea de a iniția proceduri în ceea ce privește plângerile referitoare la proprietate. Astfel, nu toate drepturile legale ale proprietarilor au fost stingute. 22. De asemenea, Comisia a remarcat că legalitatea interferenței și interesul public implicat nu au fost contestate. Într-adevăr, legea (art. 12 alineatul (3) din Ordonanța privind achiziționarea de terenuri (purtăți publice), înainte de modificarea acestuia, a permis statului să efectueze lucrări privind bunurile luate sub posesie și utilizare, fără nicio limitare specifică. În plus, proprietatea care a fost demolată și reconstruită a fost luată într-un stat deteriorat, și orice plângere cu privire la dreptul la compensare de războaie nu a fost justificată și a fost irelevantă pentru principala plângere în cauză. 23. Decizia privind titlul în care proprietatea poate fi luată intră în marja de apreciere a statului. În ceea ce privește echilibrul echitabil și suma relevantă a compensației, în timp ce a fost adevărat că o chirie de 205 EUR a fost de la standardele actuale scăzute pentru proprietatea în cauză, valoarea proprietății a trebuit să reflecte valorile aplicabile în 1951 și nu în 2009. Acesta a remarcat că reclamanții nu au contestat nici măcar suma de închiriere datorată înaintea Comitetului de Arbitraj a Terenului („LAB”) și că acquiescența lor a condus la o situație în care chiar dacă ar fi vrut să facă acest lucru, acestea nu ar putea dovedi limitele proprietăților. Cu toate acestea, a fost, de asemenea, adevărat că autoritățile nu au reușit în datoria lor de a redacta un raport privind statul și limitele proprietăților înainte de a-l demoli și au creat noi planuri pentru aceasta. Astfel, în această etapă, nu a fost posibil să se stabilească limitele reale ale proprietății și, în această stare de incertitudine, nu a fost surprinzător faptul că reclamanții nu au luat procedura înainte de LAB. În orice caz, instanța a fost de părere că plângerea a fost evident nefondată. 24. În ceea ce privește plângerea în temeiul articolului 14, acesta a remarcat mărturia martorilor de la Departamentul de Tereni în ceea ce privește faptul că s-a întâmplat luarea în funcție de achiziții absolute, deși în general se referă la proprietăți comerciale; că au existat cazuri în care guvernul a acționat diferit și achiziționat bunuri prin achiziționarea pur și simplu achiziționat, în urma unei achiziții prin titlu de posesie și utilizare; că nu există nicio politică dificilă care reglementează tipul de a lua este necesar în fiecare caz; și că, cunoștințele martorilor, nu au existat motive politice sau alte motive specifice care să motiveze o astfel de acțiune. Curtea a concluzionat că faptul că s-a constatat că alte proprietăți au fost luate prin achiziție absolută nu erau suficiente pentru a dovedi tratament discriminatoriu și, prin urmare, nu putea exista o încălcare a dispoziției respective. 25. Curtea Constituțională a criticat în continuare întârzierea de zece ani și jumătate pe care prima instanță a luat-o pentru a hotărî cazul, chiar dacă o parte bună a întârzierii a fost atribuită reclamanților care, printre altele, au luat patru ani și jumătate pentru a face observații. 26. În urma introducerii cererii cu Curtea (aprilie 2010), la 3 iunie 2010, Guvernul a emis o declarație că proprietatea a fost luată sub titlul de achiziție absolută. Proprietatea a fost evaluată în sensul articolului 22 din Ordonanța și compensația oferită a fost de 168.417.43 EUR. 27. Secțiunea 5 din Ordinul privind achiziționarea de terenuri (Obiective publice) („Ordinul”), capitolul 88 din Legile Malta prevede trei metode de achiziționare de către Guvernul de proprietate privată. Se citește după cum urmează: „Autoritatea competentă poate achiziționa orice teren necesar în scop public, fie - (a) prin achiziționarea absolută a terenului respectiv; fie (b) pentru posesia și utilizarea acestuia într-o perioadă declarată, fie în timpul timpului în care aceste terenuri sunt deținute trebuie să fie considerate întotdeauna o achiziție a terenurilor necesare pentru scop public și pentru a fi în interes public: cu condiția ca, sub rezerva dispozițiilor articolelor 14, 15 și 16, o autoritate competentă să achiziționeze terenuri în mod parțial de unul sau de altul sau de altul din metodele menționate la alineatele (a) și (c): în cazul în care terenurile trebuie să fie achiziționate în numele și pentru utilizarea unei terțe pentru un scop legat de interesul public sau de utilitate, în fiecare caz de achiziționare absolută.” Secțiunea 13 cu privire la compensarea se menționează, în măsura în care este cazul, după cum urmează: „ (1) Valoarea compensației care urmează să fie plătită pentru orice teren solicitat de o autoritate competentă poate fi determinată în orice moment prin acord între autoritatea competentă și proprietarul, economisind dispozițiile prevăzute în subarticolul (2). (2) În cazul achiziționării de terenuri pentru posesie temporară și utilizare este o chirie de achiziție și în cazul achiziționării de terenuri pe posesia publică este o chirie de recunoaștere determinată în ambele cazuri în conformitate cu dispozițiile relevante prevăzute la art. 27.” 29. Ordonanța prevede că compensația în ceea ce privește achiziționarea absolută se calculează în conformitate cu „chirierul echitabil” aplicabil, astfel cum au convenit părțile în urma ofertei guvernamentale sau astfel cum a fost stabilit de către LAB. În ceea ce privește posesia publică, secțiunea 27(13) din Ordonanța prevede următoarele: „Compensarea în ceea ce privește achiziționarea de terenuri pe posesia publică este egală cu chiria de achiziție evaluabilă în ceea ce privește aceasta, în conformitate cu dispozițiile prevăzute în subarticolele (2)-12), inclusiv, din acest articol, a crescut (a) cu 40 % (40 %) în cazul unui vechi achiziționare urbană și (b) cu 20 % (20 %) în cazul terenurilor agricole. 30. În măsura în care este cazul, secțiunea 19 alineatele (1) și (5) se citește după cum urmează: (1) În cazul în care terenurile au fost achiziționate de o autoritate competentă pentru utilizare și deținere în timpul timpului în care este necesară cerințele ale scopului public, proprietarul poate, după expirarea de zece ani de la data în care deținerea a fost luată de autoritatea competentă, să se aplice Comitetului pentru ordinea de achiziționare sau achiziționarea terenurilor pe o perioadă de un an de la data ordinii, iar terenul trebuie să fie vacant sau achiziționat pe posesie publică sau achiziționat după compensații care să fie determinate în conformitate cu dispozițiile prezentei Ordonanțele sau cu orice ordona de modificare sau înlocuire a prezentei Ordonanțele. (5) Deținerea publică din natura sa durează în perpetuitate, fără a aduce atingere unei consolidari prin consimțământ reciproc sau altfel în conformitate cu legea acestuia cu proprietatea reziduală a terenului; și chiria de recunoaștere plătibilă pentru aceasta este inalterabilă, în orice caz, fără a aduce atingere efectelor unei consolidari, totale sau parțiale. Proprietatea reziduală a terenurilor deținute în posesia publică cu dreptul inerent de a primi închiriere de recunoaștere, se consideră, în toate scopurile legii, drept imobiliar din cauza obiectului la care se referă și este transferabil în conformitate cu legea, la opțiunea proprietarului, din când în când, a acestui drept. 31. Astfel, în timp ce o preluare sub titlul de „poziție și utilizare” este destinată pentru o perioadă de timp determinată, o preluare sub titlul de „funcție publică” este pentru o perioadă de timp nedeterminată, posibil pentru totdeauna, iar chiria de recunoaștere relevantă este să rămână nealterată pentru durata sa.