Saliba și alții împotriva Maltei

Reclamanții s-au născut în 1922, 1920, 1962, 1958, 1955, 1953, 1935, 1933, 1958, 1959, 1968, 1964, 1961, 1962, 1966, 1957 și, respectiv, 1959. Reclamanții al nou-lea, al treilea, al treilea și al treilea locuiesc în Regatul Unit, al unsprezecelea care locuiește în Statele Unite și toate celelalte solicitanți locuiesc în Malta. Reclamanții sau strămoșii lor (denumit în continuare „reclamanții”) au fost proprietari de jumătate dintr-o pondere nedivizată a mai multor proprietăți din Senglea, și anume, cinci apartamente de la etajul de jos și o intrare adiacente care dă acces la alte douăzeci de apartamente de mai sus. În momentul în care proprietatea a fost achiziționată, pentru prețul de 345 de lire sterline (aproximativ 400 de euro (“EUR”), a fost închiriată și ocupată de diverse terțe părți.

Această proprietate a fost deteriorată în timpul celui de-al doilea război mondial și compensarea de daune de război a fost datorită proprietarilor în temeiul Ordinului privind daunele de război. Prin declarația din 27 februarie 1951, Guvernul a luat posesia acestei proprietăți sub titlul de „poziție și utilizare” în conformitate cu Ordinul privind achiziționarea terenurilor (purtăți publice) (a se vedea legislația internă relevantă). În temeiul acestui titlu, proprietarii au fost plătiți o închiriere anuală de achiziții de 88 lire malteze (“MTL”) – aproximativ 205 EUR pentru întreaga proprietate. Această închiriere a fost calculată pe valoarea de închiriere declarată de proprietari la Oficiul de Valuare a Terenului.

10. Apoi, fără a solicita consimțământul prealabil de la proprietari și fără a avea planurile proprietății, Guvernul a demolat proprietatea și a construit un nou set de apartamente pe planuri complet diferite, folosind o parte din proprietate pentru a extinde un drum. Guvernul a remarcat că permisiunea de demolare nu era necesară deoarece aveau posesia legală a proprietății. În momentul în care orașul Senglea fusese bombardat total și constau dintr-o grămadă de rufe, guvernul s-a implicat într-un exercițiu intensiv de restructurare și construcție, prin posesia proprietăților și prin reconstrucția zonei cu reședințe pentru cazare socială. În acest sens, reclamanții au susținut că guvernul a aplicat, de asemenea, compensația pentru prejudiciul de război din cauza lor.

Guvernul a considerat că această afirmație nu a fost justificată. 11. La 24 septembrie 1991, proprietarii au scris comisarului terenurilor („COL”) cerând compensații pentru proprietatea lor. Ei au sugerat suma de MTL 105.000 – aproximativ 244.584 EUR. Prin declarația din 22 iunie 1993, Guvernul a achiziționat proprietatea respectivă sub titlul de „deținere publică” în conformitate cu Ordinul privind achiziționarea de teren (Obiective Publice) (a se vedea legislația internă relevantă). În temeiul acestui titlu, proprietarii au continuat să fie plătiți 205 EUR pe an pentru întreaga proprietate. 13. Între timp, această proprietate a fost alocată ca locuințe pentru terți și a inclus un magazin. 14. Reclamanții au subliniat că în 1988 guvernul a declarat că nu va mai recurge la luarea în titluri de „poșezie și utilizare” sau „deținere publică”.

În timpul dezbaterii politice, vicepreședintele, de fapt, s-a referit la astfel de achiziții ca metodă nefastă de achiziție. Într-adevăr, în ultimii douăzeci de ani guvernul a convertit în titlul de „poziție și utilizare” sau „deținere publică” la „achiziționarea dreptului”. Acesta a prevăzut o formă mai favorabilă de compensare, și anume valoarea de piață a proprietăților la momentul adoptării. Reclamanții au prezentat o serie de exemple care reflectă această afirmație (de exemplu, Notă juridică nr. 271 și 272 din 2010 convertind prezența anterioară la achiziții directe, și declarația nr. 578 din 31 august 1990 înlocuind declarația de a lua în posesie și folosirea de câteva luni mai devreme cu o achiziție neînțelesă, după plângeri ale proprietarilor.

În ultimul caz, proprietatea a fost, de asemenea, demolată și reconstruită și a fost folosită pentru locuințe sociale. 15. Reclamanții au prezentat, de asemenea, un raport de experți care a evaluat întreaga proprietate din Senglea la 950.000 EUR. Astfel, partea lor în calitate de proprietari de jumătate de cotă nedivizată a fost de 475.000 EUR. 16. La 13 martie 1998, reclamanții au introdus proceduri de recurs constituțional. Invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția și la art. 14 au solicitat că instanța constată o încălcare a drepturilor lor ca urmare a acțiunilor luate de COL și de a acorda compensații adecvate. Având în vedere modul în care a fost prezentată cererea, Guvernul nu a invocat neeșuarea în ceea ce privește eșuarea reclamanților de a iniția proceduri în fața LAB.

17. Cazul a fost stabilit pentru audierea la 25 martie 1998. La 25 septembrie 1998, arhitectul numit de instanță a fost solicitat să efectueze o inspecție la fața locului pentru a stabili dacă proprietatea construită de guvern a fost într-adevăr construită pe proprietatea reclamanților și ce utilizare a fost făcută din etajul de bază. Raportul a fost prezentat la 5 ianuarie 1999; totuși, expertul desemnat de instanță nu a reușit să elaboreze o estimare a valorii proprietăților în cauză și cererea reclamanților de mandat suplimentar care urmează să fie dat expertului a fost respinsă la 16 decembrie 1999 pe baza faptului că valoarea proprietății nu era relevantă în ceea ce privește meritele cererii.

După aceea, la 7 septembrie 2001, cazul a fost suspendat în așteptarea negocierilor cu privire la posibilitatea de a ajunge la o soluție amiabilă la acest caz. Astfel, după ce a eșuat, procedura a continuat la cererea reclamanților la 20 februarie 2002. La 14 noiembrie 2002, reclamanții au solicitat instanței să prezinte observații scrise. La 1 martie 2005, reclamanții au solicitat suspendarea cauzei în așteptarea hotărârii unui alt caz constituțional care ar fi putut afecta fondurile cazului lor. Audierea depunerii reîncepute la 22 mai 2007. Guvernul a depus observațiile lor scrise la 12 septembrie 2007 și cazul a fost programat pentru hotărârea la 9 octombrie 2007. 18. Prin hotărârea din 16 octombrie 2008, Curtea Civilă (Prima Sală), care a acționat în jurisdicția sa constituțională, a respins afirmațiile lor.

Acest control a fost necesar având în vedere faptul că proprietatea a fost distrusă în război și că a existat necesitatea de a oferi locuințe sociale în anii de după război. Din aceleași motive, chiar presupunând că luarea sub titlul de posesie publică a fost o privare de bunuri, ar fi fost în interesul public. În ceea ce privește echilibrul echitabil necesar, instanța a observat că, atunci când statul urmărește reforma economică sau justiția socială, rambursarea a fost mai mică decât valoarea pieței deplină. Deși a fost adevărat că chiria de recunoaștere plătită reclamanților nu era ridicată și nu existau perspective de creștere a acesteia în anii următori, aceasta a fost comparabilă cu chiria aplicabilă în temeiul regimului de închirieri controlate în vigoare în ceea ce privește alte proprietăți vechi.

În plus, în acest caz, proprietarii nu au fost obligați să incurce cheltuieli pentru construcția noilor apartamente sau pentru întreținerea lor și atunci când proprietatea a fost achiziționată inițial de strămoșii proprietarilor, acesta a fost deja închiriat pentru terți la care au fost aplicate închirieri reglementate. În consecință, nu se poate spune că reclamanții au suportat o sarcină excesivă. Curtea a constatat că plângerea aferentă în temeiul aceleiași dispoziții în ceea ce privește demolarea neautorizată nu a putut fi examinată ratione temporis. 19. În cele din urmă, în ceea ce privește plângerea privind diferența de tratament ca urmare a preluării sub titlul de posesie publică, spre deosebire de o achiziție clară, instanța a susținut că alegerea era disponibilă în mod specific guvernului.

Cu toate acestea, în conformitate cu politica în vigoare, luarea sub titluri de posesie și utilizare a fost transformată în achiziții directe în cazuri în care proprietățile au fost utilizate în scopuri comerciale. Alte proprietăți, în cazul în care guvernul a dorit să păstreze controlul proprietăților expropriate, au fost luate sub titlul de posesie publică. Deși această alegere a permis o mare marjă de apreciere, reclamanții nu au dovedit că alți oameni într-o poziție analogă au fost tratați mai favorabil și nu se pare că politica a fost aplicată arbitrar sau în mod discriminatoriu în cazul reclamanților. 20. La apel, prin hotărârea din 6 octombrie 2009, Curtea Constituțională a susținut hotărârea din prima instanță.

21. În primul rând, el a remarcat că reclamanții au fost achiziționați de o perioadă de patruzeci de ani înainte de a solicita vreodată orice acțiune de la autoritățile sau instanțele relevante. Pe fond, aceasta a confirmat că interferența nu a constituit o privare, deoarece, în afară de păstrarea titlului de proprietate, reclamanții au continuat să primească închiriere în ceea ce privește proprietatea respectivă și să aibă posibilitatea de a iniția proceduri în ceea ce privește plângerile referitoare la proprietate. Astfel, nu toate drepturile legale ale proprietarilor au fost stingute. 22. De asemenea, Comisia a remarcat că legalitatea interferenței și interesul public implicat nu au fost contestate.

Într-adevăr, legea (art. 12 alineatul (3) din Ordonanța privind achiziționarea de terenuri (purtăți publice), înainte de modificarea acestuia, a permis statului să efectueze lucrări privind bunurile luate sub posesie și utilizare, fără nicio limitare specifică. În plus, proprietatea care a fost demolată și reconstruită a fost luată într-un stat deteriorat, și orice plângere cu privire la dreptul la compensare de războaie nu a fost justificată și a fost irelevantă pentru principala plângere în cauză. 23. Decizia privind titlul în care proprietatea poate fi luată intră în marja de apreciere a statului.

În ceea ce privește echilibrul echitabil și suma relevantă a compensației, în timp ce a fost adevărat că o chirie de 205 EUR a fost de la standardele actuale scăzute pentru proprietatea în cauză, valoarea proprietății a trebuit să reflecte valorile aplicabile în 1951 și nu în 2009. Acesta a remarcat că reclamanții nu au contestat nici măcar suma de închiriere datorată înaintea Comitetului de Arbitraj a Terenului („LAB”) și că acquiescența lor a condus la o situație în care chiar dacă ar fi vrut să facă acest lucru, acestea nu ar putea dovedi limitele proprietăților. Cu toate acestea, a fost, de asemenea, adevărat că autoritățile nu au reușit în datoria lor de a redacta un raport privind statul și limitele proprietăților înainte de a-l demoli și au creat noi planuri pentru aceasta.

Astfel, în această etapă, nu a fost posibil să se stabilească limitele reale ale proprietății și, în această stare de incertitudine, nu a fost surprinzător faptul că reclamanții nu au luat procedura înainte de LAB. În orice caz, instanța a fost de părere că plângerea a fost evident nefondată. 24. În ceea ce privește plângerea în temeiul articolului 14, acesta a remarcat mărturia martorilor de la Departamentul de Tereni în ceea ce privește faptul că s-a întâmplat luarea în funcție de achiziții absolute, deși în general se referă la proprietăți comerciale; că au existat cazuri în care guvernul a acționat diferit și achiziționat bunuri prin achiziționarea pur și simplu achiziționat, în urma unei achiziții prin titlu de posesie și utilizare; că nu există nicio politică dificilă care reglementează tipul de a lua este necesar în fiecare caz; și că, cunoștințele martorilor, nu au existat motive politice sau alte motive specifice care să motiveze o astfel de acțiune.

Curtea a concluzionat că faptul că s-a constatat că alte proprietăți au fost luate prin achiziție absolută nu erau suficiente pentru a dovedi tratament discriminatoriu și, prin urmare, nu putea exista o încălcare a dispoziției respective. 25. Curtea Constituțională a criticat în continuare întârzierea de zece ani și jumătate pe care prima instanță a luat-o pentru a hotărî cazul, chiar dacă o parte bună a întârzierii a fost atribuită reclamanților care, printre altele, au luat patru ani și jumătate pentru a face observații. 26. În urma introducerii cererii cu Curtea (aprilie 2010), la 3 iunie 2010, Guvernul a emis o declarație că proprietatea a fost luată sub titlul de achiziție absolută. Proprietatea a fost evaluată în sensul articolului 22 din Ordonanța și compensația oferită a fost de 168.417.43 EUR.

27. Secțiunea 5 din Ordinul privind achiziționarea de terenuri (Obiective publice) („Ordinul”), capitolul 88 din Legile Malta prevede trei metode de achiziționare de către Guvernul de proprietate privată.

Se citește după cum urmează: „Autoritatea competentă poate achiziționa orice teren necesar în scop public, fie - (a) prin achiziționarea absolută a terenului respectiv; fie (b) pentru posesia și utilizarea acestuia într-o perioadă declarată, fie în timpul timpului în care aceste terenuri sunt deținute trebuie să fie considerate întotdeauna o achiziție a terenurilor necesare pentru scop public și pentru a fi în interes public: cu condiția ca, sub rezerva dispozițiilor articolelor 14, 15 și 16, o autoritate competentă să achiziționeze terenuri în mod parțial de unul sau de altul sau de altul din metodele menționate la alineatele (a) și (c): în cazul în care terenurile trebuie să fie achiziționate în numele și pentru utilizarea unei terțe pentru un scop legat de interesul public sau de utilitate, în fiecare caz de achiziționare absolută.” Secțiunea 13 cu privire la compensarea se menționează, în măsura în care este cazul, după cum urmează: „ (1) Valoarea compensației care urmează să fie plătită pentru orice teren solicitat de o autoritate competentă poate fi determinată în orice moment prin acord între autoritatea competentă și proprietarul,

economisind dispozițiile prevăzute în subarticolul (2). (2) În cazul achiziționării de terenuri pentru posesie temporară și utilizare este o chirie de achiziție și în cazul achiziționării de terenuri pe posesia publică este o chirie de recunoaștere determinată în ambele cazuri în conformitate cu dispozițiile relevante prevăzute la art. 27.” 29. Ordonanța prevede că compensația în ceea ce privește achiziționarea absolută se calculează în conformitate cu „chirierul echitabil” aplicabil, astfel cum au convenit părțile în urma ofertei guvernamentale sau astfel cum a fost stabilit de către LAB.

În ceea ce privește posesia publică, secțiunea 27(13) din Ordonanța prevede următoarele: „Compensarea în ceea ce privește achiziționarea de terenuri pe posesia publică este egală cu chiria de achiziție evaluabilă în ceea ce privește aceasta, în conformitate cu dispozițiile prevăzute în subarticolele (2)-12), inclusiv, din acest articol, a crescut (a) cu 40 % (40 %) în cazul unui vechi achiziționare urbană și (b) cu 20 % (20 %) în cazul terenurilor agricole.

30. În măsura în care este cazul, secțiunea 19 alineatele (1) și (5) se citește după cum urmează: (1) În cazul în care terenurile au fost achiziționate de o autoritate competentă pentru utilizare și deținere în timpul timpului în care este necesară cerințele ale scopului public, proprietarul poate, după expirarea de zece ani de la data în care deținerea a fost luată de autoritatea competentă, să se aplice Comitetului pentru ordinea de achiziționare sau achiziționarea terenurilor pe o perioadă de un an de la data ordinii, iar terenul trebuie să fie vacant sau achiziționat pe posesie publică sau achiziționat după compensații care să fie determinate în conformitate cu dispozițiile prezentei Ordonanțele sau cu orice ordona de modificare sau înlocuire a prezentei Ordonanțele.

(5) Deținerea publică din natura sa durează în perpetuitate, fără a aduce atingere unei consolidari prin consimțământ reciproc sau altfel în conformitate cu legea acestuia cu proprietatea reziduală a terenului; și chiria de recunoaștere plătibilă pentru aceasta este inalterabilă, în orice caz, fără a aduce atingere efectelor unei consolidari, totale sau parțiale. Proprietatea reziduală a terenurilor deținute în posesia publică cu dreptul inerent de a primi închiriere de recunoaștere, se consideră, în toate scopurile legii, drept imobiliar din cauza obiectului la care se referă și este transferabil în conformitate cu legea, la opțiunea proprietarului, din când în când, a acestui drept.

31. Astfel, în timp ce o preluare sub titlul de „poziție și utilizare” este destinată pentru o perioadă de timp determinată, o preluare sub titlul de „funcție publică” este pentru o perioadă de timp nedeterminată, posibil pentru totdeauna, iar chiria de recunoaștere relevantă este să rămână nealterată pentru durata sa.

6. The applicants were born in 1922, 1920, 1962, 1958, 1955, 1953, 1935, 1933, 1958, 1959, 1968, 1964, 1961, 1962, 1966, 1957, 1962 and 1959 respectively. The ninth, tenth, twelfth and thirteenth applicants live in the United Kingdom, the eleventh applicant lives in the United States and all the other applicants live in Malta. 7. The applicants or their ancestors (hereinafter “the applicants”) were owners of half an undivided share of several properties in Senglea, namely, five apartments on the ground floor and an adjacent entrance giving access to another twenty apartments above. At the time when the property was acquired, for the price of 345 pounds sterling (approximately 400 euros (“EUR”)), it was leased and occupied by various third parties.

8. This property was damaged during the Second World War and war-damage compensation was due to the owners under the War Damage Ordinance. 9. By a declaration of 27 February 1951 the Government took possession of this property under title of “possession and use” in accordance with the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance (see relevant domestic law). Under this title the owners were paid a yearly acquisition rent of 88 Maltese liras (“MTL”) − approximately EUR 205 for the entire property. This rent was calculated on the rental value declared by the owners to the Land Valuation Office. 10. Subsequently, without requesting prior consent from the owners and without having the plans of the property as it stood, the Government demolished the property and built a new set of apartments on wholly different plans, using part of the property to widen a road.

The Government noted that permission for demolition was not necessary since they had legal possession of the property. At the time since the city of Senglea had been totally bombarded and consisted of a pile of rubble, the Government were engaged in an intensive restructuring and construction exercise, taking possession of properties and rebuilding the area with residences for social accommodation. In doing this the applicants alleged that the Government had also appropriated to themselves the war-damage compensation due to them. The Government considered this allegation to be unsubstantiated. 11. On 24 September 1991 the owners wrote to the Commissioner of Lands (“COL”) requesting compensation for their property.

They suggested the sum of MTL 105,000 – approximately EUR 244,584. Receipt of their request was acknowledged but the claim remained unanswered. 12. By a declaration of 22 June 1993 the Government acquired the said property under the title of “public tenure” according to the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance (see relevant domestic law). Under this title the owners continued to be paid EUR 205 per year for the entire property. 13. In the meantime, this property was allocated as housing to third parties and included a shop. 14. The applicants pointed out that in 1988 the Government had declared that it would no longer be resorting to takings under titles of “possession and use” or “public tenure”.

During political debate, the Deputy Prime Minister had in fact referred to such takings as a nefarious method of acquisition. Indeed, in the past twenty years the Government had converted takings under title of “possession and use” or “public tenure” to takings under “outright purchase”. The latter provided for a more favourable form of compensation, namely the market value of the property at the time of taking. The applicants submitted a number of examples reflecting this allegation (for example, Legal Notice nos. 271 and 272 of 2010 converting previous takings to outright purchases, and declaration no. 578 of 31 August 1990 substituting a declaration of taking under possession and use of a few months earlier with an outright purchase, following complaints by the owners.

In the latter case the property had also been demolished and rebuilt and was being used for social housing). 15. The applicants also submitted an expert report valuing the entire property in Senglea at EUR 950,000. Thus, their share as owners of half an undivided share was worth EUR 475,000. 16. On 13 March 1998 the applicants brought constitutional redress proceedings. Invoking Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and Article 14 they requested that the court find a violation of their rights as a consequence of the actions taken by the COL and to grant adequate compensation. Given the way the application was presented the Government did not plead non-exhaustion in respect of the failure of the applicants to institute proceedings before the LAB.

17. The case was set down for hearing on 25 March 1998. On 25 September 1998 the court-appointed architect was requested to conduct an on-site inspection to determine whether the property built by the Government was indeed built on the applicants’ property and what use was being made of the ground floor. The report was submitted on 5 January 1999; however, the court-appointed expert failed to draw up an estimate of the value of the property in issue and the applicants’ request for additional terms of reference to be given to the expert was rejected on 16 December 1999 on the basis that the value of the property was irrelevant to the merits of the claim. Subsequently, on 7 September 2001 the case was adjourned pending negotiations regarding the possibility of reaching an amicable solution to the case.

This having failed, the proceedings continued on 20 February 2002 at the applicants’ request. On 14 November 2002 the applicants requested the court to make written submissions. On 1 March 2005 the applicants requested that the case be suspended pending the determination of another constitutional case that could have affected the merits of their case. The hearing of submissions recommenced on 22 May 2007. The Government filed their written submissions on 12 September 2007 and the case was scheduled for judgment on 9 October 2007. 18. By a judgment of 16 October 2008 the Civil Court (First Hall), acting in its constitutional jurisdiction, rejected their claims. It held that, since the applicants were still owners of the said property, the taking under both titles could not be considered a deprivation of property but a control of the use of such property.

This control had been necessary in view of the fact that the property had been ruined in the war and that there had been a need to provide social housing in the post-war years. For the same reasons, even assuming that the taking under title of public tenure had been a deprivation of possessions, it would have been in the public interest. In respect of the fair balance required, the court observed that, when the State was pursuing economic reform or social justice, less reimbursement was due than the full market value. While it was true that the recognition rent payable to the applicants was not high and there were no prospects for it to be increased in future years, it was comparable to the rents applicable under the controlled rents regime in force in respect of other old properties.

Moreover, in the present case the owners had not been required to incur expenses for the building of the new apartments or for their maintenance and when the property had been originally purchased by the owners’ ancestors it was already rented to third parties to which such regulated rents applied. In consequence, it could not be said that the applicants had borne an excessive burden. The court found that their related complaint under the same provision in respect of the unauthorised demolition could not be examined ratione temporis. 19. Lastly, as to the complaint regarding the difference in treatment as a result of the taking under title of public tenure as opposed to an outright purchase, the court held that the choice was specifically available to the Government.

However, according to the policy in force, takings under titles of possession and use were converted to outright purchases in cases where the properties were used for commercial purposes. Other properties, where the Government wished to keep control of the expropriated property, were taken under title of public tenure. While this choice allowed for a large margin of appreciation, the applicants had not proved that other people in an analogous position had been treated more favourably and it did not appear that the policy had been applied arbitrarily or in a discriminatory fashion in the applicants’ case. 20. On appeal, by a judgment of 6 October 2009 the Constitutional Court upheld the first-instance judgment.

21. Primarily, it noted that the applicants had been acquiescent for a period of forty years before they ever solicited any action from the authorities or the relevant courts. On the merits, it confirmed that the interference did not amount to a deprivation since quite apart from retaining the title of ownership, the applicants had continued to receive rent in respect of the said property and to have standing to institute proceedings in respect of complaints relating to the property. Thus, not all the legal rights of the owners had been extinguished. 22. It further noted that the legality of the interference and the public interest involved were not disputed. Indeed, the law (section 12(3) of the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance, prior to its amendment) allowed the State to carry out works on property taken under possession and use, without any specific limitation.

Moreover, the property which had been demolished and rebuilt had been taken in a damaged state, and any complaints about the entitlement to war-damage compensation remained unsubstantiated and were irrelevant to the main complaint in issue. 23. The decision as to under which title the property could be taken fell within the margin of appreciation of the State. As to the fair balance and the relevant amount of compensation, while it was true that a rent of EUR 205 was by today’s standards low for the property in issue, the value of the property had to reflect the values applicable in 1951 and not 2009. It noted that the applicants had not even contested the amount of rent due before the Land Arbitration Board (“LAB”) and that their acquiescence had led to a situation where even if they had wanted to do so, they could not prove the boundaries of the property.

However, it was also true that the authorities had failed in their duty to draft a report as to the state and the boundaries of the property before they demolished it and created new plans for it. Thus, at this stage it was impossible to determine the actual boundaries of the property and in this state of uncertainty it was not surprising that the applicants had not taken up the procedure before the LAB. In any event, the court was of the view that the complaint was manifestly ill-founded.

24. As to the complaint under Article 14, it noted the witness testimony from the Department of Lands to the effect that takings under absolute purchase had occurred, although they generally related to commercial properties; that there had been cases were the Government had acted differently and acquired property by outright purchase following a taking by title of possession and use; that there was no hard policy regulating what type of taking was required in each case; and that to the witness’s knowledge there had been no political or other specific reasons motivating such an action. The court concluded that the fact that it had been established that other property had been taken by absolute purchase was not enough to prove discriminatory treatment and therefore there could not be a violation of the said provision.

25. The Constitutional Court further criticised the delay of ten and a half years which the first-instance court had taken to decide on the case even though a good part of the delay had been attributable to the applicants who, inter alia, had taken four and a half years to make submissions. 26. Following the introduction of the application with the Court (April 2010), on 3 June 2010 the Government issued a declaration that the property was being taken under title of absolute purchase. The property was valued in terms of section 22 of the Ordinance and the compensation offered was that of EUR 168,417.43. 27. Section 5 of the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance (“the Ordinance”), Chapter 88 of the Laws of Malta provides for three methods of acquisition by the Government of private property.

It reads as follows: “The competent authority may acquire any land required for any public purpose, either - (a) by the absolute purchase thereof; or (b) for the possession and use thereof for a stated time, or during such time as the exigencies of the public purpose shall require; or (c) on public tenure: Provided that after a competent authority has acquired any land for possession and use or on public tenure the conversion into public tenure or into absolute ownership of the terms upon which such land is held shall always be deemed to be an acquisition of land required for a public purpose and to be in the public interest: Provided also that, subject to the provisions of articles 14, 15 and 16, a competent authority may acquire land partly by one and partly by another or others of the methods in paragraphs (a), (b) and (c): Provided further that where the land is to be acquired on behalf and for the use of a third party for a purpose connected with or ancillary to the public interest or utility, the acquisition shall, in every case, be by the absolute purchase of the land.” 28. Section 13 regarding compensation reads, in so far as relevant, as follows: “ (1) The amount of compensation to be paid for any land required by a competent authority may be determined at any time by agreement between the competent authority and the owner,

saving the provisions contained in subarticle (2). (2) The compensation shall in the case of acquisition of land for temporary possession and use be an acquisition rent and in the case of acquisition of land on public tenure be a recognition rent determined in either case in accordance with the relevant provisions contained in article 27.” 29. The Ordinance provides that compensation in respect of absolute purchase is calculated in accordance with the applicable “fair rent”, as agreed by the parties following the Government’s offer or as established by the LAB.

In respect of public tenure, section 27(13) of the Ordinance provides as follows: “The compensation in respect of the acquisition of any land on public tenure shall be equal to the acquisition rent assessable in respect thereof in accordance with the provisions contained in subarticles (2) to (12), inclusive, of this article, increased (a) by forty per centum (40%) in the case of an old urban tenement and (b) by twenty per centum (20%) in the case of agricultural land.

30. In so far as relevant, section 19(1) and (5) reads as follows: (1) When land has been acquired by a competent authority for use and possession during such time as the exigencies of the public purpose shall require, the owner may, after the lapse of ten years from the date when possession was taken by the competent authority, apply to the Board for an order that the land be purchased or acquired on public tenure or vacated within a period of one year from the date of the order, and the land shall either be vacated or acquired on public tenure or purchased upon compensation to be determined in accordance with the provisions of this Ordinance or of any Ordinance amending or substituted for this Ordinance.

(5) Public tenure shall of its nature endure in perpetuity, without prejudice to any consolidation by mutual consent or otherwise according to law of that tenure with the residual ownership of the land; and the recognition rent payable in respect thereof shall in every case be unalterable, without prejudice to the effects of any consolidation, total or partial. The residual ownership of land held on public tenure with the inherent right to receive recognition rent, shall, for all purposes of law, be deemed to be an immovable right by reason of the object to which it refers and shall be transferable according to law at the option of the owner, from time to time, of that right. 31. Thus, while a taking under title of “possession and use” is intended for a determinate period of time, a taking under title of “public tenure” is for an indeterminate period of time, possibly forever, and the relevant recognition rent is to remain unaltered for its duration.