CASE OF SALIBA AND OTHERS v. MALTA

CAUZA CAUZUL CU SALIBA ȘI ALȚII V. MALTA (Declarația nr. 20287/10) JUGUL Satisfacție echitabilă STRASBOURG 22 ianuarie 2013 FINAL 22/04/2013 Prezenta hotărâre a devenit finală în temeiul art. 44 § 2 din Convenție. Poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Saliba și alții c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Al patrulea secțiuni), ședința ca Cameră compusă din: Ineta Ziemele, președintele, David Thór Björgvinsson, Päivi Hirvelä, George Nicolaou, Ledi Bianku, Zdravka Kalaydjieva, judecători, Lawrence Quintano, judecător ad hoc și Lawrence Early, grefierul de secțiune după ce s-a deliberat în privat la 18 decembrie 2012, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDIU Cazul a fost originat într-o cerere (nu. 20287/10) împotriva Republicii Malta a depus Curtea în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de 18 cetățeni maltezi, dl Philip Saliba, dna Maria Saliba, dna Josanne Galea, dna Doreen Vella, dna Mario Sammut, dna Janine Vella, dna Mary Anna “Miriam” Saliba, dna Carmela Saliba, dna Jane Chadwich, dna Mariella Holmes, dna Cynthia Drury, dna Maddalena Manley, dna Isabella Grainger, dna Pio Saliba, dna Philip Saliba, dna Joseph Saliba, dna Veronica Mifsud și dna Bernardette Dimech („reclamanții”), la 5 Dl V. De Gaetano, judecătorul ales în ceea ce privește Malta, nu a putut să ia loc în acest caz (art. 28 din Regulamentul de procedură). Prin urmare, președintele Camerei a numit dl Lawrence Quintano ca judecător hoc (art. 29 alineatul (1) litera (b)). Într-o hotărâre pronunțată la 22 noiembrie 2011 („hotărârea principală”), Curtea a constatat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Având în vedere incertitudinea reclamanților cu privire la faptul că își vor recupera vreodată proprietățile, care au fost supuse unor regimuri succesive (posesiune și utilizare și ulterior deținere publică) de șasezeci de ani, sumă mică de închiriere de achiziție/reconociune primită de solicitanți pe parcursul acestei perioade, dar în special în cele mai recente decenii, creșterea nivelului de trai în Malta în cursul acestor decenii și necesitatea scăzută de asigurare a locuințelor sociale în comparație cu epoca de după război, Curtea a afirmat că o sarcină disproporționată și excesivă a fost impusă reclamanților, care au fost obligați să suporte majoritatea costurilor sociale și financiare ale aprovizionării către terți. Prin urmare, statul maltez nu a reușit să stabilească echilibrul echitabil necesar între interesele generale ale comunității și protecția dreptului de proprietate al reclamanților (Saliba și alții c. Malta , nr. 20287/10 , § 67, 22 noiembrie 2011). De asemenea, Curtea a constatat o încălcare a articolului 6 din Convenție (ibid, § 88). În conformitate cu art. 41 din Convenție, reclamanții au solicitat satisfacție echitabilă de 712.500 Euro (EUR) în ceea ce privește prejudiciu material: 475.000 EUR pentru jumătatea lor a valorii proprietăților (estimată la 950.000 EUR în conformitate cu raportul unui arhitect) și EUR 237.500 în chirie pe parcursul anilor, calculată la 50% din partea lor a valorii proprietăților. Au solicitat în continuare 100 000 EUR în satisfacție echitabilă pentru prejudiciu moral. Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție, în măsura în care se referă la suma adecvată de închiriere, Curtea a rezervat-o și a invitat Guvernul și reclamanții să prezinte, în termen de trei luni de la data în care hotărârea a devenit finală, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., §) Curtea a acordat 3000 EUR pentru fiecare reclamant, plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește daunele nepecuniare și 4.800 EUR în comun, plus orice impozit care poate fi imputabil pentru reclamanții, în ceea ce privește costurile și cheltuielile. Reclamanții și Guvernul, fiecare observație depusă. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și dacă dreptul intern al Înaltei Părți Contractante în cauză permite doar repararea parțială, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Observațiile părților Reclamanții au reiterat că Guvernul a demolat precedenta clădire de pe proprietate fără a păstra nici un dosar al planului și dimensiunilor sale. Prin urmare, evaluarea arhitectului lor s-a bazat pe informațiile care au avut loc în timpul procedurilor interne în legătură cu numărul de camere și locuințe și mărimea acestora, împreună cu planul clădirii. În conformitate cu evaluarea arhitectului, reclamanții au solicitat 333 080 EUR între ei, reflectând pierderea unei chirie adecvată pe care le-au declarat că altfel ar fi primită între 1967 și 2011. Raportul arhitectului a considerat proprietatea are o suprafață de teren de 386 metri pătrați (sq. m), un frontaj minim de aproximativ 23 de metri și o adâncime minimă a parcelei de aproximativ 17 metri. Constă în cinci locuințe la nivelul etajului, cu curtele din spate (320 mp în total), patru etaje cu cinci apartamente fiecare (800 mp în total), un subsol comun sub locuințe, zone comune și o suprafață comună pe acoperișul de sus (500 mp în total). Astfel, a estimat că suprafața totală a etajului este de 1620 mp. După modificările din decenii care au trecut, proprietatea a devenit un loc de colț și astfel, potrivit arhitectului, valoarea sa a crescut substanțial. Având în vedere rata inflației între 1967 și 2011, închirierea medie pe parcursul anilor s-a estimat să fie de 12 EUR per mp. m pe an în ceea ce privește locuințe, 11 EUR pe an în ceea ce privește apartamentele și 5 EUR pe an în ceea ce privește piesele comune, de 15 140 EUR pe an în întreg proprietatea proprietății. Reclamanții care dețin jumătate de cotă nedivizuită, chiria din cauza lor a fost astfel 7,570 EUR pe an pentru patruzeci și patru de ani. 10. Guvernul a susținut că, la 3 iunie 2010, titlul asupra proprietăților a fost achiziționat de către Guvern prin achiziții absolute. 11. Guvernul a considerat că, în determinarea unei cantități adecvate de închiriere, Curtea trebuie să țină seama de interesele legitime și de interesul public implicat, și anume că luarea a fost o măsură menită să ofere cazare socială, care solicită rambursarea mai puțin multor valori ale pieței. În plus, clădirea aflată în prezent pe terenul reclamanților a fost reconstruită de Guvernul, care a suportat, de asemenea, cheltuielile de eliminare a resturilor care ar fi putut fi periculoase ca urmare a bombelor neexplorate. De asemenea, au remarcat că până în 1995 imobilii erau ocupați de chiriași protejați și că, conform legii, reclamanții ar fi putut primi doar aceeași sumă de chirie pe care a fost plătită de Guvern. 12. Guvernul era de părere că proprietatea era de aproximativ 220 mp, așa cum a fost stabilită de arhitectul desemnat de tribunal în timpul procedurii interne. Guvernul a exprimat surpriza ca acelasi arhitect numit de instanță să acționeze acum pentru reclamanții și că el a considerat acum că proprietatea are o suprafață de teren de 386 mp. Evaluarea elaborată de arhitectul guvernamental a estimat că un preț de vânzare curent echitabil și rezonabil pentru proprietate, ținând seama de potențialul său maxim de dezvoltare, ar fi de 650 EUR pe mp. m, ținând cont de atractivitatea scăzută a proprietății având în vedere calitatea mediului său (vederea unui șantier naval, proprietate industrială și șantier ruginit). 13. Guvernul a susținut că, în conformitate cu Ordonanța de restricționare a chiriei 1944, valoarea închirierii unei locuințe a fost stabilită la 3% din valoarea locului și la 3,25% din costurile de construcție. Astfel, deoarece reclamanții au primit 102,50 EUR în chirie ( jumătate din 205 EUR, astfel cum se menționează în hotărârea principală), valoarea proprietății în 1946 a fost de 3.417. Având în vedere rata inflației și mediarea chiriei la fiecare zece ani, Guvernul a considerat că chiria care urmează să fie plătită ar trebui să se ridice la: (i) 235 EUR pe an pentru perioada 1967-1977; (ii) 367 EUR pe an pentru perioada 1978-1987; (iii) 513 EUR pe an pentru perioada 1988-1997; (iv) 595 EUR pe an pentru perioada 1998-1999; și (v) 16,858 EUR în total pentru perioada 2000-iunie 2010, calculată pe baza Indexului prețului imobiliar. Astfel, suma totală a chiriei pentru cota de proprietate a reclamanților în conformitate cu Guvernul ar ridica la 29,200 EUR. Acestea au considerat că ar trebui dedus un 20% suplimentar pentru întreținerea pe care reclamanții nu le-ar fi efectuat (și care ar fi fost dedus din venitul lor închiriat în scopuri fiscale) și încă 25%, reprezentând suma care ar fi fost taxabilă în materie fiscală, ar trebui, de asemenea, dedusă. În plus, Guvernul a remarcat că reclamanții au fost deja plătiți o anumită sumă de chirie care trebuie dedusă, dar a afirmat că, ca gest de bunăvoință, sunt gata să ignore faptul că s-a plătit o taxă de succesiune mai mică tocmai din cauza chiriei scăzute primite. 14. În concluzie, Guvernul a considerat că daunele pecuniare ale reclamanților, inclusiv veniturile nete de închiriere din cauza acestora, sunt de 13,112 EUR. Evaluarea Curții 15. În sensul articolului 41, Curtea trebuie să stabilească compensația la care reclamanții au dreptul în ceea ce privește pierderea de bunuri pe care le-au suferit începând cu 1967, atunci când Convenția și protocolul relevant au intrat în vigoare în ceea ce privește Malta, până în iunie 2010, astfel cum guvernul a confirmat acum că la 3 iunie 2010 au achiziționat proprietatea prin achiziții directe. Conform hotărârii principale, această compensație ar trebui să constă într-o sumă care reprezintă o sumă adecvată de închiriere pe care reclamanții ar fi trebuit să o primească în cursul anilor. 16. Curtea observă diferența marcantă între suma reclamanților și cea considerată adecvată de Guvern, aceasta din urmă fiind de douăzeci și cinci de ori mai mică decât cea din urmă. 17. Pe de o parte, aceasta remarcă neregulamentul evaluării reclamantului, având în vedere că același arhitecte, în timpul procedurii interne, a estimat că suprafața terenurilor are aproape jumătate din ceea ce a fost depus ca domeniu în fața acestei instanțe în sensul articolului 41. Deși este adevărat că reclamanții au explicat că această evaluare s-a bazat pe ceea ce a apărut din procedura internă (cu condiția ca planurile clădirii demolate să nu fi fost păstrate), Curtea nu consideră convingătoare că orice informație adusă la dispoziție în cadrul procedurii interne ar fi putut determina o astfel de creștere uriașă a suprafeței proprietăților. În plus, deși Curtea consideră că a fost într-adevăr nefericit pentru Guvern să demoleze și să reconstruiască o clădire din care nu erau proprietari fără a păstra înregistrările dimensiunilor sale, Curtea consideră că, de asemenea, reclamanții avea responsabilitatea de a-și păstra propriile înregistrări în ceea ce privește proprietatea pe care o deținea. În plus, Curtea consideră că nu este ideal să se efectueze un astfel de calcul pe baza unei închirieri medii de peste patruzeci și patru ani, în special deoarece ratele medii de închiriere prezentate apar în întregime speculative și nu dau nici un detaliu despre valorile reale și realiste de închiriere de-a lungul anilor. 18. Pe de altă parte, Curtea nu poate lua în considerare propunerea guvernului meritorie. Curtea remarcă că guvernul nu a prezentat nicio evaluare detaliată, arhitectul lor a limitat raportul său pentru a estima valoarea actuală de vânzare a terenurilor pe m mp în vederea locației specifice a proprietății. În ceea ce privește calculul acestora, Curtea constată că, pentru a evalua chiria plătibilă reclamanților pentru perioada inițială, Guvernul a luat ca punct de plecare valoarea estimată a terenurilor în 1946, pe care au calculat-o exact pe baza chiriei plătite reclamanților. Curtea observă că acesta este un argument circular. Curtea remarcă că, din nou, nu au fost prezentate detalii cu privire la valorile reale și realiste de închiriere și nu au fost prezentate materiale comparative. Astfel, consideră Guvernul că, după deduceri multiple, 17,519 EUR (13,112) + (102,50 EUR x 43 ani = 4,407 ani plătiți) este adecvată închirierea pentru jumătate de o pondere nedivizată de 25 de apartamente pe parcursul a patruzeci și patru ani. 19. În cele din urmă, Curtea consideră că argumentul Guvernului că, în conformitate cu legea malteză, proprietatea ar fi fost supusă la aceeași cantitate de chirie care ar fi fost plătită de Guvern nu poate favoriza cazul Guvernului. Într-adevăr, Curtea a susținut în diferite ocazii că diverse acte legislative referitoare la chirie controlată în Malta au încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea Ghigo v. Malta , nr. 31122/05 , §§ 69-70, 26 septembrie 2006; Edwards v. Malta , nr. 17647/04 , §§ 78-79 , 24 octombrie 2006; Fleri Soler și Camilleri v. Malta , nr. 35349/05 , §§ 79-80, CEDH 2006-X; și Amato Gauci v. Malta , nr. 47045/06 , § 62, 15 Septembrie 2009). Într-adevăr, în hotărârea sa principală, Curtea a constatat încălcarea dreptului de proprietate al reclamanților din cauza sumei de chirie primite de ei, și nu din cauza entității care au plătit această chirie. 20. În evaluarea sumei datorate reclamanților, în măsura în care este cazul, Curtea a luat în considerare observațiile părților și a avut în vedere informațiile de care are acces în cursul ultimilor ani cu privire la valorile de închiriere pe piața proprietăților malteze. Acesta a luat în considerare în continuare obiectivul legitim al restricției impuse, reamintind că obiectivele legitime în „interesul public”, cum ar fi cele urmărite în măsurile de reformă economică sau de măsuri destinate atingerii unei mai mari justiții sociale, pot solicita mai puțin rambursare decât cele ale valorii pieței depline (a se vedea, printre altele, Ghigo c. Malta) În plus, Curtea constată că suma de 4 407 EUR a fost deja plătită reclamanților și, prin urmare, trebuie dedusă. Acesta a luat în considerare în continuare faptul că guvernul a suferit cheltuieli pentru reconstruirea proprietăților, deși nu au fost prezentate detalii în acest sens, și că reclamanții nu au suportat niciun cost de întreținere pe parcursul perioadei în cauză. În plus, Curtea nu constată niciun motiv să scutească atribuirea pecuniară, care acoperă veniturile de închiriere pe care le-ar fi câștigat proprietarii, de la orice impozit aplicabil. Cu toate acestea, nu trebuie să fie efectuate astfel de deduceri de către Curte, iar impozitul rămâne plătit după ce reclamanții primesc suma stabilită. 22. În sfârșit, Curtea reiterează că o atribuire pentru prejudiciu material în temeiul articolului 41 din Convenție este menită să pună reclamanții, în măsura în care este posibil, în poziția în care ar fi avut loc dacă nu s-ar fi avut loc încălcarea, considerând, prin urmare, că ar trebui să se adaugă dobânzi la atribuirea pentru a reflecta faptul că reclamanții au fost împiedicați să primească o cantitate adecvată de compensare. 23. Având în vedere cele de mai sus, Curtea atribuie reclamanților 70.000 EUR în comun. Dobânzile implicite 24. Curtea consideră că rata dobânzii implicite ar trebui să se bazeze pe rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. că statul contestat trebuie să plătească împreună reclamanților, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine definitivă în conformitate cu art. 2 din convenție, 70.000 EUR (sept sute de mii de euro) în ceea ce privește prejudiciu material; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe suma de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 22 ianuarie 2013, în conformitate cu art. 77 § § 2 și 3 din Regulamentul Curții.

FOURTH SECTION

CASE OF

SALIBA AND OTHERS v. MALTA

(Application no. 20287/10)

JUDGMENT

(

Just satisfaction

)

STRASBOURG

22 January 2013

FINAL

22/04/2013

This judgment has become final under Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Saliba and Others v. Malta,

The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:

Ineta Ziemele,

President,

David Thór Björgvinsson,

Päivi Hirvelä,

George Nicolaou,

Ledi Bianku,

Zdravka Kalaydjieva,

judges,

Lawrence Quintano,

ad hoc

judge,

and Lawrence Early,

Section Registrar

,

Having deliberated in private on 18 December 2012,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

PROCEDURE

1.

The case originated in an application (no. 20287/10) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by eighteen Maltese nationals, Dr Philip Saliba, Sr Maria Saliba, Ms Josanne Galea, Ms Doreen Vella, Mr Mario Sammut, Ms Janine Vella, Ms Mary Anna “Miriam” Saliba, Ms Carmela Saliba, Ms Jane Chadwich, Ms Mariella Holmes, Ms Cynthia Drury, Ms Magdalene Manley, Ms Isabella Grainger, Mr Pio Saliba, Mr Philip Saliba, Mr Joseph Saliba, Ms Veronica Mifsud, and Ms Bernardette Dimech (“the applicants”), on 5

April

2010.

2.

Mr V. De Gaetano, the judge elected in respect of

Malta, was unable to sit in the case (Rule 28 of the Rules of Court). The President of the Chamber accordingly appointed Mr Lawrence Quintano to sit as an

ad

hoc

judge (Rule 29 § 1(b)).

3.

In a judgment delivered on 22 November 2011 (“the principal judgment”), the Court found a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. Having regard to the applicants’ uncertainty as to whether they would ever recover their property, which had been subject to successive regimes (possession and use and subsequently public tenure) for sixty years, the meagre amount of acquisition/recognition rent received by the applicants throughout this period, but particularly over the most recent decades, the rise in the standard of living in Malta over these decades and the diminished need to secure social housing compared to the post-war era, the Court held that a disproportionate and excessive burden had been imposed on the applicants, who had been required to bear most of the social and financial costs of supplying housing to third parties. Thus, the Maltese State had failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the applicants’ right of property (

Saliba and Others v. Malta

, no. 20287/10, § 67, 22 November 2011). The Court also found a violation of Article 6 of the Convention (ibid, § 88).

4.

Under Article 41 of the Convention the applicants sought just satisfaction of 712,500 Euros (EUR) in respect of pecuniary damage: EUR 475,000 for their half of the value of the property (estimated at EUR 950,000 according to an architect’s report) and EUR

237,500 in rent over the years, calculated at 50% of their share of the value of the property. They further claimed EUR 100,000 in just satisfaction for non-pecuniary damage.

5.

Since the question of the application of Article 41 of the Convention in so far as it related to the adequate amount of rent was not ready for decision, the Court reserved it and invited the Government and the applicants to submit, within three months from the date on which the judgment became final, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., §

99, and point 5 of the operative provisions). The Court awarded

EUR 3,000 to each applicant, plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage and EUR 4,800 jointly, plus any tax that may be chargeable to the applicants, in respect of costs and expenses. It dismissed the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

6.

The applicants and the Government each filed observations.

THE LAW

7.

Article 41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

A.

Damage

1.

The parties’ submissions

8.

The applicants reiterated that the Government had demolished the previous building on the property without keeping any record of its layout and dimensions. Their architect’s valuation had therefore been based on the information which had transpired during the domestic proceedings in relation to the number of rooms and dwellings and their sizes, together with the layout of the building. In accordance with the architect’s valuation, the applicants claimed EUR 333,080 between them, reflecting the loss of an adequate rent which they stated they would have otherwise received from 1967 to 2011.

9.

The architect’s report considered the property to have a land area of 386 square metres (sq. m), a minimum frontage of approximately 23 metres and a minimum depth of plot of approximately 17 metres. It consisted of five dwellings at ground floor level with backyards (320 sq. m in total), four upper floors with five flats each (800 sq. m in total), a common basement below the dwellings, common areas, and a common roof area on top (500 sq. m in total). Thus, it estimated the overall floor area to be 1620 sq. m. Following changes in the decades that had passed, the property had become a corner site and thus, according to the architect, its value had increased substantially. Bearing in mind the rate of inflation between 1967 and 2011, the average rent over the years was estimated to be EUR 12 per sq. m per annum in respect of dwellings, EUR 11 per sq. m per annum in respect of flats and EUR 5 per sq. m per annum in respect of common parts, amounting to EUR 15,140 per annum for the entire property. The applicants owning half an undivided share, the rent due to them was thus EUR 7,570 per annum for forty-four years.

10.

The Government submitted that on 3 June 2010 title to the property had been acquired by the Government by means of absolute purchase.

11.

The Government considered that in determining an adequate amount of rent the Court had to bear in mind the legitimate interests and the public interest involved, namely that the taking had been a measure designed to provide social accommodation, which called for reimbursement of less than the full market value. Moreover, the building currently standing on the applicants’ land had been rebuilt by the Government, which had also incurred the expense of removing debris that might have been dangerous as a result of unexploded bombs. They further noted that until 1995 the premises had been occupied by protected tenants and that, according to law, the applicants could only have received the same amount of rent as had been paid by the Government.

12.

The Government were of the view that the property comprised approximately 220 sq. m, as had been established by the court-appointed architect during the domestic proceedings. The Government expressed surprise that the same court-appointed architect was now acting for the applicants and that he now considered that the property had a land area of 386 sq. m. The valuation prepared by the Government’s architect estimated that a fair and reasonable current selling price for the property, taking into account its maximum development potential, would be EUR 650 per sq. m, bearing in mind the low attractiveness of the property given the quality of its surroundings (views of a shipyard, industrial estate and rusted shed).

13.

The Government submitted that according to the Rent Restriction Ordinance 1944 the rental value of a dwelling was established at 3% of the value of the site and 3.25% of construction costs. Thus, since the applicants had received EUR 102.50 in rent (half of EUR 205, as mentioned in the principal judgment), the value of the property in 1946 was EUR 3,417. Bearing in mind the rate of inflation and averaging out the rent every ten years, the Government considered that the rent to be paid should amount to:

(i)

EUR 235 per year for the period 1967-1977;

(ii)

EUR 367 per year for the period 1978-1987;

(iii)

EUR 513 per year for the period 1988-1997;

(iv)

EUR 595 per year for the period 1998-1999; and

(v)

EUR 16,858 in total for the period 2000-June 2010, calculated on the basis of the Property Price Index.

Thus, the total amount of rent for the applicants’ share of the property according to the Government would amount to EUR 29,200. They considered that a further 20% should be deducted for maintenance which the applicants had not incurred (and which would have been deducted from their rental income for tax purposes) and another 25%, representing the sum which would have been chargeable in tax, should also be deducted. In addition, the Government noted that the applicants had already been paid a certain amount of rent which required to be deducted, but stated that as a goodwill gesture they were ready to ignore the fact that lower succession duty had been paid precisely because of the low rent which was being received.

14.

In conclusion, the Government considered the applicants’ pecuniary damage, comprising the net rental income due to them, to be EUR 13,112.

2.

The Court’s assessment

15.

For the purposes of Article 41, the Court must determine the compensation to which the applicants are entitled in respect of the loss of enjoyment of their property which they have suffered since 1967, when the Convention and the relevant protocol entered into force in respect of Malta, to June 2010, as the Government have now confirmed that on 3 June 2010 they acquired the property by outright purchase. As stated in the principal judgment, such compensation should consist of a sum representing an adequate amount of rent which the applicants should have received over the years.

16.

The Court notes the striking difference between the sum claimed by the applicants and that considered appropriate by the Government, the latter being twenty-five times lower than the former.

17.

On the one hand, it notes the irregularity of the applicant’s valuation, given that the same architect, during the domestic proceedings, estimated the land area of the property to be nearly half of what has been submitted as its area before this Court for the purposes of Article 41. While it is true that the applicants explained that this assessment was based on what had emerged from the domestic proceedings (given that no plans of the demolished building had been kept), the Court does not find it convincing that any information brought to light during the domestic proceedings could have entailed such a huge increase in the land area of the property. Moreover, while the Court considers that it was indeed unfortunate for the Government to demolish and rebuild a building of which they were not owners without keeping any records of its dimensions, the Court considers that the applicants also had a responsibility to keep their own records in respect of the property they owned. Furthermore, the Court considers that it is not ideal to make such a calculation on the basis of an average rent over forty-four years, particularly since the average rental rates submitted appear entirely speculative and do not give any detail as to actual and realistic rental values over the years.

18.

On the other hand, the Court cannot consider the Government’s proposal meritorious. The Court notes that no detailed valuation has been submitted by the Government, their architect having limited his report to estimating the current sale value of the land per sq. m in view of the specific location of the property. As to their calculation, the Court notes that in order to evaluate the rent payable to the applicants for the initial period, the Government took as a starting point the estimated value of the land in 1946, which they calculated precisely on the basis of the rent paid to the applicants. The Court observes that this is a circular argument. The Court notes that again no details were submitted as to actual and realistic rental values and no comparative material has been submitted. Thus, the Government’s consideration that, after multiple deductions, EUR 17,519 ((EUR 13,112) + (EUR 102.50 x 43 years = 4,407 already paid)) is appropriate rent for half an undivided share of twenty-five apartments over forty-four years cannot be accepted.

19.

Lastly, the Court considers that the Government’s argument that according to Maltese law the property would have been subject to the same amount of rent as had been paid by the Government cannot favour the Government’s case. Indeed, the Court has on various occasions held that various pieces of legislation regarding

controlled

rents in

Malta were in breach of Article 1 of Protocol No. 1 (see

Ghigo v.

Malta

, no. 31122/05, §§

69-70, 26 September 2006;

Edwards v.

Malta

, no. 17647/04, §§ 78-79, 24 October 2006;

Fleri Soler and Camilleri v.

Malta

, no. 35349/05, §§ 79-80, ECHR 2006-X; and

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, § 62, 15

September 2009). Indeed, in its principal judgment the Court found a violation of the applicants’ right of property precisely because of the meagre amount of rent received by them, and not because of the entity that had paid that rent.

20.

In assessing the amount due to the applicants the Court has, as far as appropriate, considered the parties’ submissions and had regard to the information available to it concerning rental values on the Maltese property market over the past years. It has further considered the legitimate purpose of the restriction imposed, recalling that legitimate objectives in the “public interest”, such as those pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less reimbursement than that of the full market value (see,

inter alia

,

Ghigo v.

Malta

(just satisfaction), no. 31122/05, § 18, 17 July 2008).

21.

Furthermore, the Court notes that the sum of EUR 4,407 has already been paid to the applicants, and must therefore be deducted. It has further taken account of the fact that the Government incurred expenses to rebuild the property, albeit no details have been submitted in this respect, and that the applicants did not incur any maintenance costs throughout the period in question. Moreover, the Court finds no reason to exempt the pecuniary award, which covers the rental income the owners would have earned, from any applicable tax. However, no such deductions are to be made by the Court and tax remains payable once the applicants receive the established amount.

22.

Lastly, the Court reiterates that an award for pecuniary damage under Article 41 of the Convention is intended to put the applicants, as far as possible, in the position they would have been in had the breach not occurred. It therefore considers that interest should be added to the award to reflect the fact that the applicants were prevented from receiving an appropriate amount of compensation.

23.

Bearing in mind the above, the Court awards the applicants EUR 70,000 jointly.

C.

Default interest

24.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT UNANIMOUSLY

1.

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicants jointly, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article

44

§

2 of the Convention, EUR 70,000 (seventy thousand euros) in respect of pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amount at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points.

2.

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 22 January 2013, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.

Lawrence Early

Ineta Ziemele

Registrar

President