Primă cerere nr. 29674/07 Mehriban ABDULLAYEVA împotriva Azerbaidjanului depusă la 18 iunie 2007 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Mehriban Abdullayeva, este un național azerbarian născut în 1973 și trăiește în Baku. Ea a fost reprezentată în fața Curții de către dl A. Aliyev, un avocat practicant în Baku. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. În 2002 reclamantul a achiziționat un apartament în Baku într-o locație în apropiere de Moscheea Tezepir. Potrivit reclamantului, suprafața totală a locurilor pe care le-a cumpărat a constituit 84 m mp, cu o suprafață locuibilă de doar 17,6 m mp. În 2004, reclamantul a efectuat unele lucrări de renovare, ceea ce a condus la transformarea unele dintre suprafața totală în camere noi locuibile. Potrivit reclamantului, după renovarea, suprafața totală a rămas aceeași, în timp ce suprafața locuibilă a crescut la 33,6 m mp. La 7 martie 2005, șeful Autorității Executive din districtul Yasamal a emis un ordin de recunoaștere a faptului că camerele locuibile suplimentare au fost construite în proprietatea reclamantului și a solicitat Departamentului de Inventar Tehnic și Înregistrare a Drepturilor de Proprietate Baku pentru a face modificări relevante la înregistrarea tehnică a apartamentului. În iulie 2006, Moscheea Tezepir a depus o acțiune împotriva reclamantului la Curtea de District Yasamal, cerând reclamantului să fie eliminată din apartament drepturile de proprietate asupra apartamentului în schimbul compensației monetare și eliberată din apartament. Moscheea Tezepir a susținut că zona în care se afla clădirea se afla în zona lucrărilor care implică restaurarea și dezvoltarea complexului moscheii, și că reclamantul și familia ei au fost singurii rezidenți care au refuzat să renunțe la apartamentul lor în schimbul compensației oferite lor. Moscheea Tezepir a fost pregătită să plătească 100 000 de dolari americani (USD) în despăgubire. În timpul audierii, reprezentantul Moscheei Tezepir a susținut că prețul de piață al locurilor locuibile comparabile este de 500 USD pe mp, și că reclamantul are dreptul să fie plătit numai pentru zona locuibilă a apartamentului său (33,6 mp). Se pare că, în susținerea acestei afirmații, el a prezentat copii ale unor anunțuri de vânzare publicate în ediții neidentificate ale ziarului local. Reclamantul a susținut că suprafața totală a apartamentului ei constă dintr-un total de 84 mp, că valoarea de piață a apartamentelor comparabile era de 3.000 USD per mp, și că ea ar vinde apartamentul ei numai dacă a fost plătită 252.000 USD. Curtea de District Yasamal a remarcat că, în conformitate cu art. 157.9 din Codul Civil, proprietății private ar putea fi deplasate din drepturile lor de proprietate pentru cerințele de stat și de publicitate, în schimb de compensare. De asemenea, Comisia a remarcat, fără a cita documente specifice, că, din 1986, „autoritățile relevante” au atribuit teritoriul care include plățile de teren în care clădirea reclamantului este situată în Moscheea Tezepir pentru construcția unui dormitor student pentru școala moscheii, un muzeu și alte clădiri. În hotărârea cuantumului compensației, instanța a constatat că sediul reclamantului avea o suprafață de 33,6 mp. În plus, a luat notă de observațiile moscheii Tezepir că, în ciuda faptului că reclamantul a cumpărat un apartament care se afla deja pe teren alocat moscheii și că a efectuat ulterior activități de renovare și construcție în apartamentul „fără obținerea drepturilor la teren” și „fără autorizare”, moscheea s-a oferit să-și plătească 100.000 USD, o sumă care depășește valoarea de piață a apartamentului. Curtea a considerat că suma propusă de compensare este rezonabilă. Prin hotărârea din 2 august 2006, Curtea de District Yasamal a revocat titlul reclamantului în apartament, a ordonat Moscheei Tezepir să-i plătească echivalentul de 100.000 USD în manaturile azeriene și a ordonat expulziarea reclamantului și a familiei sale din apartament. Prin o decizie separată pronunțată în aceeași zi, Curtea de District Yasamal a ordonat executarea imediată a hotărârii. Prin hotărârea din 27 septembrie 2006, Curtea de Apel a menținut hotărârea Tribunalului de districtă Yasamal din 2 august 2006, care se bazează în esență pe același raționament. În plus, Curtea de Apel a făcut trimitere la o hotărâre a sovietului sovietic al SSR din Azerbaidjan din 22 mai 1986, privind lucrările de renovare pe teritoriul moscheii Tezepir și relocarea persoanelor care locuiesc în zona respectivă la alte cazare. La 27 decembrie 2006, Curtea Supremă a susținut hotărârile judecătoreștilor. Legea internă relevantă art. 157.9 din Codul Civil, prevăzută după cum urmează la momentul respectiv: „Proprietatea privată poate fi alienată de stat, dacă este necesară de stat sau de necesitate publică, în scopul construirei de drumuri sau de alte linii de comunicare, delimitarea striptei de frontieră de stat sau construirea instalațiilor [Statului] de apărare, numai în cazurile permise de lege, prin decizia autorității relevante [Cabinetul de Miniștri] și numai sub rezerva plății prealabile a compensației într-o sumă care corespunde valorii sale de piață”. COMPLAINTA Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția că a fost ilicit privată de proprietatea ei. Întrebări a fost reclamantul privat de posesie în interesul public și în conformitate cu condițiile prevăzute de lege, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. În special, ce lege a servit ca bază pentru privație și condițiile sale se aplică situației reclamantului în acest caz? Privirea a fost justificată de interesul public? A impus o sarcină individuală excesivă reclamantului (a se vedea Immobiliare Saffi c. Italia, [GC], nr. 22774/93, § 59, CEDH 1999-V)?
Application no. 29674/07
Mehriban ABDULLAYEVA against Azerbaijan
lodged on 18 June 2007
The applicant, Ms Mehriban Abdullayeva, is an Azerbaijani national who was born in 1973 and lives in Baku. She was represented before the Court by Mr A.
Aliyev, a lawyer practising in Baku.
A.
The circumstances of the case
The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.
In 2002 the applicant purchased a flat in Baku in a location near the Tezepir Mosque. According to the applicant, the total surface area of the premises that she had purchased constituted 84 sq. m., with a habitable area of only 17.6 sq. m.
In 2004 the applicant carried out some renovation work, which resulted in some of the total area being transformed into new habitable rooms. According to the applicant, following the renovation work the total surface area remained the same, while the habitable area increased to 33.6 sq. m.
On 7 March 2005 the Head of Yasamal District Executive Authority issued an order recognising the fact that additional habitable rooms had been built in the applicant’s property and requested the Baku City Department of Technical Inventory and Registration of Property Rights to make relevant changes to the technical registration of the flat.
In July 2006 the Tezepir Mosque lodged an action against the applicant with the Yasamal District Court, asking that the applicant be dispossessed of her ownership rights to the flat in exchange for monetary compensation, and be evicted from the flat. The Tezepir Mosque claimed that the area where the building was located was within the area of works involving the restoration and development of the mosque complex, and that the applicant and her family were the only residents who had refused to relinquish their flat in exchange for compensation offered to them. The Tezepir Mosque was ready to pay 100,000 United States dollars (USD) in compensation.
During the hearing, the representative of the Tezepir Mosque argued that the market price of comparable habitable premises was USD 500 per sq. m., and that the applicant was entitled to be paid only for the habitable area of her flat (33.6 sq. m.). It appears that, in support of this claim, he submitted copies of some sale announcements published in unidentified issues of the local newspaper. The applicant argued that her flat’s total area consisted of a total of 84 sq. m., that the market value of comparable flats was USD
3,000 per sq. m., and that she would sell her flat only if she was paid USD
252,000.
The Yasamal District Court noted that, according to Article 157.9 of the Civil Code, private owners could be dispossessed of their ownership rights for State and public requirements, in exchange for compensation. It further noted, without citing any specific documents, that since 1986 the “relevant authorities” had assigned the territory comprising the plot of land where the applicant’s building was located to the Tezepir Mosque for construction of a student dormitory for the mosque’s school, a museum and other buildings.
In deciding the amount of compensation, the court found that the applicant’s premises had an area of 33.6 sq. m. It further took note of the Tezepir Mosque’s submissions that, despite the fact that the applicant had purchased a flat which was located on land already allocated to the Mosque and that she had subsequently carried out renovation and construction work in the flat “without obtaining rights to the land” and “without authorisation”, the Mosque had offered to pay her USD 100,000, an amount which exceeded the flat’s market value. The court considered that the proposed amount of compensation was reasonable.
By a judgment of 2 August 2006, the Yasamal District Court revoked the applicant’s title to the flat, ordered the Tezepir Mosque to pay her the equivalent of USD 100,000 in Azerbaijani manats, and ordered the eviction of the applicant and her family from the flat. By a separate decision delivered on the same day, the Yasamal District Court ordered the immediate execution of the judgment.
The applicant appealed, claiming that the revocation of her title was unlawful.
By a judgment of 27 September 2006 the Court of Appeal upheld the Yasamal District Court’s judgment of 2 August 2006, relying on essentially the same reasoning. In addition, the Court of Appeal referred to a decision by the Azerbaijan SSR Soviet of Ministers dated 22 May 1986, concerning renovation work on the territory of the Tezepir Mosque and relocation of people residing in that area to other accommodation. It also noted, without referring to any specific decisions, that subsequently the Baku City Executive Committee and the Baku City Executive Authority had issued several other decisions on continuation of the renovation work on that territory and “gradual relocation” of the area’s residents.
The applicant appealed. On 27 December 2006 the Supreme Court upheld the lower courts’ judgments.
B.
Relevant domestic law
Article 157.9 of the Civil Code provided as follows at the relevant time:
“Private property can be alienated by the State if required by the State or public necessity, for the purposes of building roads or other communication lines, delimiting the State border strip or constructing the [State] defence facilities, only in cases permitted by law, by a decision of the relevant authority [the Cabinet of Ministers], and only subject to prior payment of compensation in an amount corresponding to its market value”.
The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that she was unlawfully deprived of her property.
Was the applicant deprived of her possession in the public interest and in accordance with the conditions provided for by law, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? In particular, what law served as a basis for the deprivation and did its conditions apply to the applicant’s situation in the present case? Was the deprivation justified by the public interest? Did it impose an excessive individual burden on the applicant (see
Immobiliare Saffi v. Italy,
[GC], no. 22774/93, § 59, ECHR 1999-V)?