SOCIETE GACRIDANEM SRL AND GABRIEL CLAUDIU NICHITICI v. ROMANIA

SECȚIUNEA TERZĂ Cerere nr. 3907/06 SOCIÉTÉ GACRIDANEM S.R.L. și Gabriel Claudiu NICHITICI împotriva României depusă la 27 septembrie 2006 DECLARAREA FACTELOR Primul reclamant, Société Gacridanem S.R.L., este o societate de răspundere limitată din România, a cărei sediul social este în Galați. Al doilea reclamant, Gabriel Claudiu Nichitici este un național român, care locuiește în Galați. Ele sunt reprezentate în fața Curții de către dl Hincker, avocat practicant la Strasbourg. Faptele cazului, prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Procedura administrativă pentru anularea permisului de construcție al societății reclamante La 4 septembrie 2003 N.C.G. a cumpărat de la P.M. și P.I. o parcelă de teren. Contractul de vânzare semnat înainte ca un notar public să fie înregistrat în Registrul imobiliar la 8 septembrie 2003. La 6 aprilie 2005 N.C.G. a încheiat un contract de închiriere cu societatea reclamantă pentru o perioadă de cinci ani. Contractul a fost semnat înainte de un notar public. N.C.G. a fost reprezentat de mama sa, N.D., pe baza unei competențe de avocat. Potrivit unei clauze ale contractului de închiriere, societatea reclamantă a avut dreptul de a erecta construcții pe terenul închiriat. La 21 mai 2005, societatea reclamantă a depus o cerere la primarul Galați pentru un permis de construcție. La 6 iunie 2005, primarul Galați a acordat companiei solicitantă un permis de construcție privind construcția unei sale industriale și a unor birouri. Potrivit companiei solicitanți, investițiile sale în construcțiile s-au ridicat la 300 000 EUR. La 22 februarie 2005, C.K. a cumpărat aceeași parcelă de teren de la alți vânzători. La o dată neespecificată în 2005 C.K. a depus proceduri de restituire în legătură cu parcela de teren. În paralel, la 19 iulie 2005 C.K. a introdus proceduri administrative împotriva primarului care solicită anularea permisului de construcție și demolarea construcțiilor construite de societatea reclamantă pe teren. Ea a susținut că este proprietarul terenului și că contractul de închiriere dintre N.C.G. și societatea reclamantă era nul și nu era. De asemenea, ea a susținut că societatea reclamantă nu avea dreptul să obțină un permis de clădire, deoarece nu era proprietarul terenului. Societatea reclamantă a intervenit în procedura administrativă susținând că acesta a fost beneficiarul permisului de construcție. A susținut că permisul de construcție a fost eliberat în mod legal și nu există motive pentru anularea acestuia. Prin hotărârea din 19 decembrie 2005 județul Galați Tribunalul a respins acțiunea administrativă depusă de C.K. El a susținut că atât contractele de vânzare, cât și contractele de închiriere sunt valabile și nu există motive pentru anularea permisului de construcție. 1 și 6 din Legea nr. 50/1991. În acest sens, ea a susținut că numai proprietarul terenului are dreptul să solicite permisul de construcție și nu societatea reclamantă, un locatar al terenurilor. Prin decizia din 28 martie 2006, Curtea de Apel a permis recursul și a anulat hotărârea instanței de judecată. După o proaspătă examinare a meritelor, tribunalul de recurs a permis acțiunea C.K. și a ordonat anularea permisului de clădire. De asemenea, a ordonat demolarea clădirilor construite de societatea reclamantă pe propriile cheltuieli și fără nicio compensație. 50/1991 un locatar care a semnat un contract de închiriere timp de cinci ani nu a avut dreptul să solicite un permis de construcție. De asemenea, a remarcat că proprietarul terenului, N.C.G., a fost în străinătate atunci când contractul de închiriere și puterea avocatului care permite mamei sale să încheie contractul de închiriere în numele său au fost semnate. Prin urmare, instanța de recurs a concluzionat că există „îndoieli serioase cu privire la autenticitatea acestor documente”. Concluzând că C.K. a fost proprietarul terenului și nu N.C.G., instanța de recurs a ordonat societății reclamante să demoleze construcțiile la propriile cheltuieli și fără nicio compensare. La 28 iulie 2005, C.K. a depus o plângere penală la biroul procurorului atașat Curții de District Galați împotriva N.D. acuzând-o de a da o declarație falsă înainte de Orașul Galați și de a forja semnătura fiului său, N.C.G., în contractul de leasing încheiat cu societatea reclamantă. La 16 mai 2006, biroul procurorului a decis să nu inițieze o anchetă penală. Potrivit constatărilor sale, C.K a cumpărat o parcelă de teren în februarie 2005. Remarcand că terenul a fost ocupat de societatea reclamantă, ea a introdus proceduri de restituire împotriva N.C.G. În paralel, a instituit proceduri administrative pentru anularea permisului de construcție. Procurorul a susținut că, în conformitate cu dovezile din dosar, N.C.G. a fost în România la 6 aprilie 2005, când puterea avocatului și contractul de închiriere au fost semnate înainte de un notar public. Potrivit unei scrisori trimise de Departamentul de Poliție de Frontieră Galați, N.C.G. a intrat în România la 1 aprilie 2005 și a plecat la 12 aprilie 2005. Societatea reclamantă a furnizat Curtei permisul de construcție și toate documentele, inclusiv cererea, pe care le-a depus primarului Galați pentru obținerea permisului. Certificatul urbanism emis de Orașul Galați la 10 mai 2005 a indicat ca proprietar de teren N.C.G. și contractul de vânzare încheiat de el. La 9 septembrie 2003 ca titlu de proprietate asupra terenului în cauză. Conform unui certificat fiscal eliberat de Orașul Galați la 19 septembrie 2006, N.C.G. a plătit încă impozitul imobiliar pentru plățile de teren. Legea internă relevantă și practică nr. 50/1991 În timp, orice construcție civilă, industrială, agricolă sau de orice alt tip poate fi construită numai după obținerea unui permis de clădire eliberat în conformitate cu procedura prevăzută în Legea nr. 50/1991. În conformitate cu art. 1 din Legea nr. 50/1991, permisul de construcție ar putea fi obținut de o persoană care deține un drept real asupra terenului și/sau asupra clădirii, cum ar fi dreptul de proprietate, utilizarea, usufruct, surperficie dreptul sau servitude. Obținerea unui certificat urbanism a fost primul pas în această procedură. Acest certificat a informat reclamantul despre statutul juridic, economic și tehnic al terenului. Reclamantul pentru permis de construcție a avut obligația de a prezenta autorității competente o documentație complexă, inclusiv: titlul asupra parcelei de teren care autorizează reclamantul să elaboreze clădirea, proiectul lucrărilor de construcție care urmează să fie efectuate, certificatul urbanismului și anunțurile și aprobarile juridice necesare. Dispozițiile relevante ale Codului Civil Română Legea și jurisprudența relevante privind aderarea imobiliară, în vigoare la momentul material, sunt descrise în Bock și Palade v. România (nr. 21740/02, §§29-33, 15 februarie 2007). COMPLAINTĂ Reclamanții se plâng în temeiul articolului 6 1 din Convenție, instanța de recurs a examinat alte motive decât cele invocate de părți și nu a dat motive pentru concluziile sale. De asemenea, se plâng că aceeași instanță a interpretat în mod eronat dispozițiile legale relevante ale Codului Civil și Legii nr. 50/1991. În conformitate cu același articol al Convenției, reclamanții se plâng de lipsa de imparțialitate a unuia dintre judecători ai celor trei judecători care au examinat apelul asupra punctelor de drept. Ei susțin că acest judecător a fost mama avocatului care a asistat C.K. în procedura de restituire. În baza articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, reclamanții susțin că anularea unui permis de clădire pe baza căruia societatea reclamantă a ridicat clădiri pe o parcelă de terenuri, precum și ordinul instanței de a demola clădirile pe propriile cheltuieli fără nicio compensație a încălcat dreptul reclamantului de a se bucura de posesiunile lor. Societatea reclamantă a avut o audiere echitabilă în determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile în conformitate cu art. 6 § 1 din Convenție? În special, a dat instanța internă de ultima instanță motive suficiente și clare pentru decizia sa, în conformitate cu cerințele articolului 6 din Convenție? A existat vreo interferență cu bucuria pașnică a societății reclamante a bunurilor sale din cauza faptului că instanța de ultima instanță și-a anulat permisul de clădire și a ordonat demolarea clădirilor construite pe propriile cheltuieli și fără compensare? În special, această interferență a impus o sarcină excesivă societății reclamante?

THIRD SECTION

Application no. 39007/06

SOCIÉTÉ GACRIDANEM S.R.L. and Gabriel Claudiu NICHITICI

against Romania

lodged on 27 September 2006

STATEMENT OF FACTS

The first applicant, Societé Gacridanem S.R.L., is a Romanian limited liability company, whose registered office is in Galați. The second applicant, Gabriel Claudiu Nichitici is a Romanian national, who lives in Galați. They are represented before the Court by Mr

L.

Hincker, a lawyer practising in Strasbourg.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

1.

Administrative proceedings for the cancellation of the applicant company’s building permit

On 4 September 2003 N.C.G. bought from P.M. and P.I. a plot of land. The sale contract signed before a public notary was registered in the Real

Estate Register on 8 September 2003.

On 6 April 2005 N.C.G. concluded a lease contract with the applicant company for a five year period. The contract was signed before a public notary. N.C.G. was represented by his mother, N.D., on the basis of a power of attorney.

According to a clause of the lease contract the applicant company had the right to erect constructions on the leased land.

On 21 May 2005 the applicant company lodged an application with the Mayor of Galați for a building permit.

On 6 June 2005 the Mayor of Galați granted the applicant company a building permit concerning the construction of an industrial hall and offices. According to the applicant company, its investment in the constructions amounted to EUR

300,000.

On 22 February 2005 C.K bought the same plot of land from other

sellers.

On an unspecified date in 2005 C.K. lodged restitution proceedings in connection with the plot of land.

In parallel, on 19 July 2005 C.K. brought administrative proceedings against the mayor seeking the annulment of the building permit and the demolition of the constructions erected by the applicant company on the land. She alleged that she was the land owner and that the lease contract between N.C.G. and the applicant company was null and void. She also contented that the applicant company was not entitled to obtain a building permit as it was not the land owner.

The applicant company intervened in the administrative proceedings claiming that it was the beneficiary of the building permit. It maintained that the building permit was lawfully issued and there were no reasons for its cancellation.

By a judgment of 19 December 2005 the Galați County

Court dismissed the administrative action lodged by C.K. It held that both the sale and the lease contracts were valid and there were no reasons for cancelling the building permit.

C.K. appealed invoking that the first-instance court misinterpreted Articles

1 and 6 of Law no. 50/1991. In this respect she claimed that only the land owner was entitled to apply for the building permit and not the applicant company, a lessee of the land.

By a decision of 28 March 2006 the Galați Court of Appeal allowed the appeal and quashed the judgment of the lower court. After a fresh examination of the merits the appeal court allowed C.K.’s action and ordered the cancellation of the building permit. It also ordered the demolition of the buildings erected by the applicant company at its own expense and without any compensation. It held that according to the mandatory provisions of Article 1 of Law no. 50/1991 a lessee who signed a lease contract for five years was not entitled to apply for a building permit. It also noted that the owner of the land, N.C.G., was abroad when the lease contract and the power of attorney allowing his mother to conclude the lease contract on his behalf were signed. Therefore, the appeal court concluded that there were “serious doubts about the authenticity of these documents”.

Concluding that C.K. was the land owner and not N.C.G. the appeal court ordered the applicant company to demolish the constructions at its own expense and without any compensation.

2.

The criminal complaint lodged by C.K. against N.D.

On 28 July 2005 C.K. lodged a criminal complaint with the prosecutor’s office attached to the Galați District Court against N.D. accusing her of giving a false statement before the Galați City Hall and of forging the signature of his son, N.C.G., in the lease contract concluded with the applicant company.

On 16 May 2006 the prosecutor’s office decided not to initiate a criminal investigation. According to its findings, C.K had bought a plot of land in February

The prosecutor held that according to the evidence in the file, N.C.G. was in Romania on 6 April 2005 when the power of attorney and the lease contract were signed before a public notary. According to a letter sent by the Galați Border Police Department, N.C.G. had entered in Romania on 1

st

April 2005 and left on 12 April 2005.

3.

Other relevant information

The applicant company provided the Court with the building permit and all documents, including the application, which it had submitted to the Mayor of Galați for obtaining the permit.

The urbanism certificate issued by the Galați City Hall on 10

May

2005 indicated as land owner N.C.G. and the sale contract concluded by him. On 9

September 2003 as the ownership title over the land in issue.

According to a fiscal certificate released by the Galați City Hall on 19

September 2006, N.C.G. was still paying the real estate tax for the plot of land.

B.

Relevant domestic law and practice

1.

Law No. 50/1991

At the material time any construction of civil, industrial, agricultural or of any other kind can be built only after obtaining a building permit issued according to the procedure set forth by Law no. 50/1991.

According to Article 1 of Law no. 50/1991, the building permit could be obtained by a person holding a real right over the land and/or over the building, such as ownership right, use, usufruct, surperficies right or servitude.

Obtaining an urbanism certificate was the first step in this procedure. This certificate informed the applicant about the legal, economical and technical status of the land.

The applicant for a building permit had the obligation to submit a complex documentation to the competent authority, including especially: the title over the plot of land authorizing the applicant to erect the building, the project of the construction works to be performed, the urbanism certificate and the necessary legal notices and approvals.

2.

The relevant provisions of the Romanian Civil Code

The relevant law and case-law regarding the real estate accession, into force at the material time, are described in

Bock and Palade v.

Romania

(no.

21740/02, §§29-33, 15

February

2007).

COMPLAINTS

1.

The applicants complain under Article 6

§

1 of the Convention that the appeal court examined other reasons than those invoked by the parties and failed to give reasons for its conclusions. They also complain that the same court had erroneously interpreted the relevant statutory provisions of the Civil

Code and Law

no.

50/1991.

2.

Under the same article of the Convention the applicants complain about the lack of impartiality of one of the judges of the three judge panel which examined the appeal on points of law. They allege that the said judge was the mother of the lawyer who assisted C.K. in the restitution proceedings.

3.

Relying on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention the applicants allege that the cancellation of a building permit on the basis of which the applicant company erected buildings on a plot of land, as well as the court’s order to demolish the buildings at its own expense without any compensation infringed the applicants’ right to enjoy their possessions.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Did the applicant company have a fair hearing in the determination of its civil rights and obligations in accordance with Article 6 § 1 of the Convention? In particular, did the domestic court of last resort give sufficient and clear reasons for its decision, in accordance with the requirements of Article 6 of the Convention?

2.

Has there been an interference with the applicant company’s peaceful enjoyment of its possessions due to the fact that the court of last resort had cancelled its building permit and ordered the demolition of the erected buildings at its own expense and without compensation?

In particular, did that interference impose an excessive burden on the applicant company?