ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3727/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3727/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Deliberând în

condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursurilor civile de față reține

următoarele:

Curtea de Apel

București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin

decizia civilă nr. 83/A din 9 februarie 2009, a luat act de renunțarea la

judecarea apelului formulat de Municipiul București prin primarul general,

conform art. 246 C. proc. civ.; a admis apelul formulat de pârâtul Consiliul

General al Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar, împotriva

sentinței civile nr. 451 din 22 martie 2007, pronunțată de Tribunalul București

- Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu apelanții-pârâți SC S.C. SA,

Municipiul București prin Primarul General și Regia Autonomă - Administrația

Patrimoniului Protocolului de Stat, apelanții-pârâți-reclamanți M.I.E. și K.I.A.,

intimații-pârâți Primarul General al Municipiului București și SC A. SA,

intimații-reclamanți-intervenienți R.I.M.A., B.G.M.M., C.A.Ș.G., B.N.A., D.S.A.M.

și B.D.H.Y.G., și cu intimații-reclamanți F.S.Y. și L.D.L.I.J.M., ambele

domiciliate în București; a schimbat în parte sentința civilă apelată, în

sensul că a înlăturat dispoziția de obligare a A.F.I. la plata cheltuielilor de

judecată și s-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

Au fost respinse

apelurile formulate de pârâții R.A.P.P.S., SC S.C. SA, M.E. și K.A., ca nefondate.

S-a respins cererea

intimaților-reclamanți de acordare a cheltuielilor de judecată în apel, ca

neîntemeiată.

Pentru a pronunța

această decizie, Curtea a avut în vedere următoarele argumente:

La data 01 aprilie 2004,

reclamanții F.S.I., R.I., M.A., P. (P.) B., G.M.M.B., I.J.M.L.L. și C.A., au

chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin Primarul General,

Primarul General al Municipiului București, Administrația Fondului Imobiliar

(A.F.I.), SC S.C. SA, SC A. SA, „Regia Autonomă Administrația Patrimoniului

Protocolului de Stat (R.A.P.P.S.), M.I.E. și K.I.A., solicitând anularea dispoziției

primarului general nr. 2032 din data de 09 decembrie 2003, comunicată

contestatorilor la data de 26 februarie 2004, față de primii doi pârâți, ca

netemeinică și nelegală, în raport de actele doveditoare depuse la dosarul de

notificare constituit în baza Legii nr. 10/2001 și obligarea lor la emiterea

unei noi dispoziții de restituire în natură a părții pe care aceștia o dețin

din imobilul situat în București, cunoscut sub numele de „C.", pe baza

unei expertize tehnice de specialitate care să stabilească exact suprafața

deținută de municipalitate din acest imobil, în contradictoriu cu ceilalți

pârâți care dețin spații în imobil - respectiv, SC S.C. SA, SC A. SA și

R.A.P.P.S.; obligarea, de asemenea, a primilor doi pârâți ca pentru diferența

din imobil deținută de SC S.C. SA, să fie obligați să înainteze notificare

către această unitate pentru soluționarea ei, obligarea pârâtei A.F.I. ca în

cazul emiterii unei noi dispoziții în sensul sus-menționat, să fie obligată să

procedeze la întocmirea predării efective, cu proces-verbal, a imobilului în

liniștită posesie reclamanților, iar în raport de intervenienții (pârâți) M.I.E.

și K.I.A., să se constate calitatea reclamanților de unice persoane îndreptățite

în baza Legii nr. 10/2001 la restituirea Întregului Imobil, iar în subsidiar,

dacă instanța va considera că și aceștia au calitate de „persoane îndreptățite”

în sensul legii, să se constate cota din dreptul de proprietate care li se

cuvine, raportat la partea de Imobil deținută de municipalitate, cu cheltuieli

de judecată.

În motivarea

contestației s-a arătat că întregul imobil „C." a fost naționalizat abuziv

în baza Decretului nr. 92/1950, poziția nr. 933 din lista anexă la decret, pe

numele autorului reclamanților, D.B., pentru care s-au formulat trei notificări

adresate pârâților P.M.B., R.A.P.P.S. și SC A. SA, din care s-a soluționat doar

notificarea depusă la P.M.B, în sensul emiterii dispoziției primarului general nr.

112 din 28 septembrie 2001, emisă în baza Legii nr. 10/2001, prin care s-a

dispus restituirea întregului imobil către reclamanți, cu excepția etajului 5

cu cota de teren aferentă deținută de R.A.P.P.S.; iar împotriva acestei

dispoziții s-au formulat acțiuni în justiție de către Prefectul Municipiului

București, SC A. S.A și SC S.C. S.A, în care s-au constituit intervenienți în

sprijinul Primăria municipiului București. Ulterior, urmare a acestor cereri în

justiție, s-a modificat dispoziția nr. 112/2001, prin emiterea dispoziției nr. 2032

din 09 decembrie 2003.

Astfel, din suprafața

totală construită de 14.602 m.p., trebuiau scăzute suprafețele construite de SC

A. SA, precum și suprafața de 2.035 m.p. deținută de SC S.C. SA, conform H.C.G.M.B.

nr. 180/1998 sens în care, notificarea trebuie îndreptată pentru ultima

situație către SC S.C. SA, spre soluționare, introdusă în cauză potrivit art. 57

C. proc. civ. ca și SC A. SA și R.A.P.P.S.

S-a arătat, de

asemenea, că reclamanții au dreptul și la terenul aferent imobilului „C.".

S-a solicitat, prin cerere

distinctă, faptul constatării calității reclamanților de unice „persoane

îndreptățite" la retrocedarea, potrivit Legii nr. 10/2001, a imobilului,

dată fiind contestarea calității lor de către pârâții M.I.E. și K.I.A., care

l-a rândul lor au formulat notificare pentru același imobil.

Dintre presupușii

semnatari ai contractului de vânzare-cum parare, doar doi aveau calitatea de

coproprietari în cote egale de 1/6 din dreptul de proprietate asupra

imobilului, respectiv A.B. și E.G.M.

În drept s-au invocat

prevederile Legii nr. 10/2001 și art. 57 C. proc. civ.

Referitor la apelul

formulat de A.F.I., Curtea a constatat că acesta este fondat, întrucât,

stabilirea unei obligații în sarcina acestui apelant, prin sentința primei

instanțe, de a încheia proces-verbal de predare a părților din imobilul în

litigiu, ține de partea de executare a dispoziției de obligare prealabilă a

Primăriei municipiului București de emitere a dispoziției de retrocedare,

astfel că nu se poate spune că este o parte care a căzut în pretențiuni,

conform art. 274 C. proc. civ.

Susținerea că era

oricum în culpă cu privire la neexecutare, începând cu dispoziția inițială

emisă nr. 112/2001 de retrocedare a imobilului în litigiu, este greșită, câtă

vreme, dispoziția era contestată în instanță de mai multe persoane și

instituții - reclamanți, alte persoane care pretindeau calitatea lor „persoane

îndreptățite" la aplicarea legii speciale de reparație, Prefectura

Capitalei, R.A.P.P.S., SC A. SA, SC S.C. S.A existând circa cinci litigii pe

rolul instanțelor.

Apelul declarat de

R.A.P.P.S. nu a fost găsit fondat, întrucât reclamanta este unitate deținătoare

în sensul noțiunii juridice utilizată de legiuitor, iar nu în sensul noțiunii

deținerii în fapt a imobilului.

În acest fel a fost

chemată în judecată și R.A.P.P.S., care deține etajul V al imobilului, atât în

calitate de pârâtă, conform celor sus-menționate, dar și în calitate de

intervenient forțat, potrivit art. 57 C. proc. civ., aceasta pretinzând parțial

aceleași drepturi de proprietate ca și reclamanții, pentru o parte din imobil.

Tot astfel, au fost

chemați în judecată, deopotrivă în calitate de pârâți și intervenienți SC S.C. SA

și SC A. SA, alături de principalul pârât-intimat Primăria Municipiului București,

care a emis cele două dispoziții contestate, în dosarele conexate la instanța

de fond.

Nici apelul formulat,

de pârâtul SC S.C. SA nu a fost găsit fondat.

Astfel, susținerea că

toate părțile de imobil la care a fost obligat de către prima instanță la

retrocedare către reclamanți, Municipiul București prin primarul general,fac

parte din patrimoniul SC S.C. SA - subsol, parter, etajele I-IV și nu numai

etajul VI, cu terenul aferent acestor spații, astfel cum au fost determinate

prin raportul de expertiză tehnică de la dosar, nu este acoperită cu

probatoriul administrat în cauză, atât la fond, cât și în apel, potrivit art. 1169

C. civ.

Actele contabile

depuse nu au putut răsturna probatoriul administrat la fond, de către

principalul pârât în cauză - Municipiul București, din care rezultă că în anul

1998, printr-o Hotărâre a C.G.M.B. s-a înființat SC S.C. SA, primind în

patrimoniu - etajul VI al imobilului în litigiu, din B-dul Magheru, sector 1,

cunoscut sub numele de „C.", acționar unic fiind C.G.M.B.

Celelalte înscrisuri,

depuse în apel, respectiv o autorizație de mediu și o Hotărâre a C.G.M.B. de

autorizare a refacerii imobilului, nu conferă spațiilor utilizate în fapt de

către apelantă, calitatea de proprietar ori administrator, această calitate

fiind păstrată de Primăria Municipiului București, care este „unitatea

deținătoare”, în sensul Legii nr. 10/2001, a spațiilor sus-menționate, ce au

făcut obiectul retrocedării din cele două dispoziții emise, în favoarea

„persoanelor îndreptățite", reclamanții, ca moștenitori ai autorului -

proprietar inițial, D.D.B. și respectiv a dispoziției de respingere a

notificării formulată de ceilalți contestatori din cererea conexă, M.E. și K.A.

Întrucât prima

instanță i-a recunoscut calitatea apelantei SC S.C. SA de „unitate deținătoare”

doar pentru etajul VI al imobilului – aspect necontestat în apelurile declarate

în cauză - urmează a fi respectată dispoziția stabilită de către prima instanță

ca SC S.C. SA să soluționeze notificarea reclamanților, doar pentru această parte

din imobil.

Și apelul declarat de

M.E. și K.A., a fost găsit nefondat întrucât din coroborarea tuturor clauzelor „actului

de vânzare-cumpărare" încheiat la data de 11 aprilie 1950 și invocat drept

titlu de proprietate pentru tatăl apelanților, cumpărătorul M.I., Curtea a constatat

că actul juridic susmenționat nu reprezintă un contract translativ de

proprietate, potrivit art. 1295 C. civ., ci un antecontract, respectiv o dublă

promisiune de vânzare-cumpărare a unor părți determinate din imobilul în litigiu

pe care moștenitorii autorului proprietar inițial, D.D.B., îl dețineau doar în

cote ideale, nedeterminate în concret.

S-a observat, astfel

cum au învederat și reclamanți, că în acest contract aveau calitatea de

vânzători - moștenitori la nivelul anului 1950, potrivit procesului-verbal de

carte funciară din anul 1946, doar două persoane – A.B. și E.M. - semnatare ale

actului, care dețineau câte o cotă de 1/6 din imobil.

Ceilalți semnatari nu

aveau sau nu mai aveau calitatea de moștenitori, potrivit cărții funciare din

anul 1946, respectiv G.G. - semnatarul actului, în calitate de procurator

pentru vânzătoarea F.B. (soția supraviețuitoare a autorului D.D.B.), acesta

nefigurând în evidențele cărții funciare din 1946, cu cota sa succesorală de

1/3 din imobil, astfel cum s-a stabilit în actul de partaj încheiat între

moștenitorii defunctului D.D.B., în anul 1939.

În schimb, din

procesul-verbal de carte funciară din anul 1946, sunt menționați și alți

coproprietari - moștenitori ai imobilului, ce au cote ideale, dar care nu sunt

și semnatari ai convenției din 11 aprilie 1950.

Această convenție,

dacă ar fi fost îndeplinite cerințele art. 1295 C. civ., astfel cum susțin

contestatorii M.E. și K.A., în sensul că vânzarea este perfectă din chiar

momentul încheierii actului, când părțile s-au înțeles cu privire la bunul

vândut și prețul vânzării, ar fi putut fi primită ca valabilă din două

perspective: 1. cea a vânzării de părți determinate din imobilul asupra cărora,

doar cei doi coproprietari din cei 7 menționați în procesul-verbal de carte funciară

din anul 1946, au semnat numai „vânzarea", fără consimțământul celorlalți

coproprietari, astfel că soarta contractului ar depinde de situația partajului

bunului și atribuirii loturilor (convenția de vânzare cumpărare fiind astfel,

sub condiție rezolutorie, dacă bunul înstrăinat nu cade în lotul vânzătorilor -

semnatari); 2. și cea a vânzării lucrului altuia - întrucât, și în data de 11

aprilie 1950, F.B. nu mai era menționată drept coproprietară a imobilului, și

respectiv G.G. (procuratorul fără procură și semnatar al „vânzării"), care

nu este sancționată direct cu nulitate soarta convenției pentru acești

„vânzători" depinzând de situația ulterioară ( dobândire ori nu, în

viitor, a calității lor de proprietari - cerință pe care trebuie s-o

îndeplinească vânzătorul într-un act de vânzare-cumpărare.

Dar actul juridic

cuprinde însă și o promisiune făcută cumpărătorului (art. 9) de a aduce alături

de semnatarii vânzării și obligația celorlalți coproprietari ai imobilului care

dețin cote ideale din imobil, așadar de a se depune diligente pentru a-i

determina pe coproprietarii nesemnatari ai actului, de a perfecta vânzarea.

Acest element arată

că voința părților a fost aceea de a perfecta actul propriu-zis de

vânzare-cumpărare ulterior datei de 11 aprilie 1950.

S-a constatat că

părțile au convenit plata prețului în rate până la cel târziu data de 31

decembrie 1954 și restabilirea lui în caz de o stabilizare a monedei naționale

ce-ar fi putut avea loc în toată această perioadă cu prevederea expresă (art. 4

alin. ultim) că „după achitarea întregului preț de vânzare-cumpărare, numai în

acest caz subscrisul cumpărător va fi în drept de a proceda la transcrierea și

autentificarea prezentului act prin Tribunalul Ilfov" .

Această prevedere de

autentificare a actului juridic este esențială în speță, spre a califica actul

ca fiind un antecontract, așadar care nu este susceptibil de transferare a proprietății

de la vânzători la cumpărător, și nu un contract de vânzare-cumpărare potrivit art.

1295 C. civ., care se caracterizează - în lipsa altor prevederi, prin acest

transfer al proprietății, de îndată ce părțile s-au înțeles cu privire la bunul

vândut și la prețul vânzării.

Fără îndoială că, la

data de 11 aprilie 1950, legislația în vigoare nu prevedea pentru terenuri

(altele decât cele agricole, pentru care erau dispoziții speciale) și

construcții, respectiv pentru actele de vânzare-cumpărare, forma autentică ad

validitatem, transferul proprietății având loc și dacă actul constituia un

înscris sub semnătură privată, singura cerință a legii fiind aceea a

transcrierii înscrisului, pentru asigurarea opozabilității „erga omnes".

Într-un asemenea caz

însă, dacă părțile contractante au prevăzut în mod expres că actul va fi

autentificat, o astfel de clauză este interpretată ca fiind o condiție „ad

validitatem" de operare a transferului dreptului de proprietate de la

vânzători, la cumpărător, problemă de drept astfel tranșată, în practica

judiciară și în literatura de specialitate, și într-o interpretare logică a

clauzelor, în speță.

În cazul actului de

vânzare-cumpărare invocat de către apelanții-contestatori, autentificarea

actului urma să fie solicitată de către cumpărătorul M.I. după achitarea

întregului preț, respectiv după data de 31 decembrie 1954 - dată la care

imobilul era deja naționalizat încă din 20 aprilie 1950, la câteva zile după

încheierea actului supus analizei în cauză.

Textul art. 4 alin. ultim

din actul juridic se coroborează și cu clauza de despăgubiri în favoarea

cumpărătorului „în cazul când domnul cumpărător va fi împiedicat în dreptul său

de proprietate după achitare, conform clauzelor din acest contract de

vânzare-cumpărare .." (art. 11), dar și cu lipsa unei clauze absolut

necesare pentru un contract de vânzare-cumpărare, aceea privind data intrării

cumpărătorului în stăpânirea în fapt și în drept a imobilului, respectiv a

datei transferării proprietății.

Rezultă astfel, că

numai după perfectarea contractului, respectiv la autentificarea lui,

vânzătorii vor răspunde pentru evicțiune.

Sintagmele „vânzare"

sau „vindem de veci și irevocabil" utilizate în textul actului juridic

subliniază doar faptul că semnatarii actului nu se vor dezice de promisiunea de

vânzare-cumpărare, astfel cum s-a convenit, interpretarea voinței reale,

interne a părților, rezultând, dimpotrivă, din analiza coroborată a tuturor

clauzelor actului, astfel cum s-a arătat, în mod logic și sistematic.

Faptul mențiunii că

dacă, independent de culpa cumpărătorului, se va constata la data limită de

achitare a prețului, 31 decembrie 1954, că nu s-a achitat întregul preț

convenit, cumpărătorul va fi considerat coproprietar în cota de preț achitată,

alături de ceilalți coproprietari ai Imobilului, - nu este de natură să confere

o altă calificare actului juridic dedus judecății.

Se constată astfel

cum au arătat și intimații-reclamanți că, prin Decretul nr. 92/1953 - deci

ulterior încheierii actului de vânzare-cumpărare din 11 aprilie 1950, la art. 2,

s-a prevăzut, sub sancțiunea nulității actelor, având ca obiect împărțiri ori

înstrăinări de terenuri sau construcții (prin acte între vii), forma autentică

„ad valitatem" și cerința autorizării operațiunii juridice respective, iar

la art. 4 că, sancțiunea nulității se aplică și actelor juridice de același

fel, încheiate sub semnătură privată, anterior Intrării în vigoare a acestei

legi.

Curtea a observat

însă că acest din urmă text de lege încalcă principiul consacrat al

neretroactivității legii, astfel că el nu-și poate găsi aplicarea în speță.

Susținerea

apelanților că voința reală a actului juridic a fost cel de vânzare-cumpărare,

întrucât nu s-ar înțelege de ce părțile au convenit plata ratei lunare în

continuare, când aveau loc din plin, efectele naționalizării și, respectiv,

încasarea ratelor până la termenul convenit, 31 decembrie 1954, nu justifică

faptul calificării actului într-o vindere perfectă din chiar momentul

încheierii lui -11 aprilie 1950, potrivit art. 1295 C. civ., iar explicabile nu

le pot avea decât înseși părțile actului juridic.

Se poate însă contura

un interes în executarea obligațiilor actului juridic de către părți și după

naționalizare, dacă s-a sperat într-o eventuală scoatere a imobilului „C."

de sub prevederile legii de naționalizare.

Referitor la

opozabilitatea acestui act de vânzare-cumpărare încheiat la data de 11 aprilie 1950,

Curtea constată că într-adevăr, astfel cum s-a subliniat și în întâmpinarea

intimaților-reclamanți depusă în dosarul de apel, actul în nici un caz nu poate

fi opus coproprietarilor - nesemnatari al actului și moștenitorilor acestora.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs reclamanții M.I.E. și K.I.A. și pârâții SC S.C. SA

și R.A.A.P.P.S.

Recurenții M.I.E. și

K.I.A. critică decizia pentru nelegalitate în temeiul dispozițiilor art. 304 pct.

9 C. proc. civ. cu referire la art. 1295 C. civ.

Textul art. 1295 C.

civ. dispune că, în cazul în care actul cuprinzând înțelegerea de vindere și

cumpărare nu este tradus în viață, partea interesată poate pretinde de la cea

în culpă restituirea dublei arvune plătite sau, dacă este cumpărător, pierde avansul

plătit, exclude posibilitatea considerării înțelegerii intervenite la 11 aprilie

1950 ca un antecontract de vânzare fiind că iată acesta produce efecte juridice

și realizarea acestora este asigurată prin sancțiuni.

Instanțele,

considerând că actul în temeiul litigiu trebuie considerat ca un antecontract

de vânzare cumpărare, au ignorat prevederile art. 977 și 978 și 982 C. civ.

Pornind de la ideea

greșită că doar două persoane din cele ce au semnat actul din 11 aprilie 1950,

sunt menționate în procesul verbal al Comisiei pentru introducerea cărților

funciare în București, din 1946, ca proprietari ai imobilului, instanța de apel

îl consideră lipsit de capacitatea de a opera transferul de proprietate

întrucât partea vândută de semnatarii actului nu este individualizată ei

deținând cote ideale.

Nicio probă din dosar

nu indică că F.B., cu toate că a primit 1/3 din tot ce poseda soțul său, a

pierdut dreptul ce-l avea asupra imobilului în litigiu.

Pe de altă parte,

condiționând valabilitatea actului din 11 aprilie 1950, de individualizarea

obiectului vânzării, instanțele de judecată au încălcat și prevederile art. 1299

C. civ. și nu au interpretat în sensul de a produce efecte după intenția

părților și nu au citit convenția interpretând clauzele unele prin altele.

Aspectul neachitării

întregului preț al imobilului a fost avut în vedere de semnatarii actului în art.

6 când au convenit că „ în cazul însă când eu subscrisul cumpărător nu voi mai

putea achita restul de preț de care facem vorbire mai sus în împrejurări

independente de voința mea, cumpărătorul eu subsemnatul I.M. voi deveni de

drept coproprietar indiviz alături de ceilalți coproprietari existenții în proporție

cu sumele vărsate drept rate și aceasta față cu prețul total de vânzare

cumpărare prevăzut în act."

Nedeclararea voinței

reale a părților semnatare ale actului din 11 aprilie 1950 și, deci,

nerespectarea a prevederilor art. 977 C. civ. de către instanța de apel rezultă

și din considerentul deciziei privind presupusa obligație asumate de semnatarii

vânzători de a-i determina pe ceilalți coproprietari, nesemnatari, să consimtă

la vânzare, considerent care a determinat Curtea de Apel să califice actul ca

pe un antecontract de vânzare cumpărare.

Interpretarea

textului art. 9 din contract, cu respectarea prevederilor art. 977 și 979 C.

civ. impune considerarea angajării răspunderii vânzătorilor semnatari, cu

averea lor mobilă și imobilă, față de cumpărător pentru cazul în care acesta ar

fi fost împiedicat în exercitarea dreptului dobândit de către ceilalți

coproprietari.

Faptul plății sumei

de 1 milion de lei constituie o consolidare a actului din 11 aprilie 1950, o

dovadă că părțile ce l-au semnat au dorit ca semnatarii vânzători „să vândă

definitiv și irevocabil …imobilul și cumpărătorul să-l dobândească, traducând

în viață, prin plată și încasarea prețului, intenția lor”.

SC S.C. SA, prin

recursul întemeiat pe dispozițiile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., critică

decizia pentru nelegalitate cu referire la înlăturarea calității sale de

unitate deținătoare a imobilului din București, B-dul Magheru, sector 1 (subsol

-1795,10 m.p., parter – 768,94 m.p. + 378,42 m.p., et.I-IV și VI cu o suprafață construită fiecare de 2021 m.p.

SC S.C. SA s-a

înființat în baza Legii nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice

de stat ca regii autonome și societăți comerciale prin hotărârea nr. 180/1998 a

CGMB și anume prin reorganizarea fostului I.T.B. (actualmente R.A.T.B),

preluând printre altele și imobilul situat din București, Bd. Magheru, sector 1

și anume - subsol - 1795,10 m.p. suprafață construită, parter - 768,94 m.p. suprafață construită + 378,42 m.p. suprafață construită, etajele I - IV și VI cu o suprafață

construită fiecare de 2021 m.p.

Potrivit art. 20 din

Legea nr. 15/1990 „capitalul social al societăților comerciale constituie

potrivit art. 17 este deținut integral de statul român sub formă de acțiuni sau

părți sociale, în raport cu forma juridică a societății și va fi vărsat în

întregime la data constituirii societății. Bunurile din patrimoniul societății

comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt

titlu".

Conform art. 17 din

Legea nr. 15/1990 „Unitățile economice de interes republican se organizează ca

societăți comerciale prin hotărâre a guvernului, iar cele de interes local,

prin decizia organului administrației locale de stat".

Așadar, unitatea

deținătoare este SC S.C. SA având obligația de a primi și soluționa notificarea,

și nu P.M.B.,ca autoritate administrativă.

Instanța de apel în mod

greșit si-a fundamentat respingerea pe o adresă depusă la termenul de judecata

din 26 ianuarie 2009 care poarta antetul Primăriei Municipiului București ce

este semnată de un director care nu are calitatea de primar al Municipiului

București.

Primăria municipiului

București afirmă că societatea ar fi preluat, ca urmare a reorganizării RATB doar

etajul VI, în absența unor probe în acest sens.

Regia Autonomă

Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat critică decizia instanței de

apel în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sub aspectul

reținerii greșite a calității sale procesuale pasive.

Instanța a reținut eronat

că reclamanții au chemat în judecata regia ca unitate deținătoare în sensul

noțiunii juridice utilizata de legiuitor.

Înalta Curte,

analizând decizia prin prisma criticilor formulate, a probatoriilor

administrate în toate etapele procesuale și a dispozițiilor legale incidente în

cauză, reține caracterul nefondat al recursurilor pentru argumentele ce succed.

Statuările ambele

instanțe de fond referitoare la conținutul actului sub semnătură privată

încheiat la 11 aprilie 1950 între A.B., E.G.M., G.G., F.D.B., în nume propriu

și în calitate de procurator al copiilor săi A.C. și D.B. în calitate de

vânzători și M.I., în calitate de cumpărători sunt necontestate de părți.

Ceea ce se contestă

este natura juridică a actului întocmit – contract de vânzare-cumpărare, astfel

cum susțin recurenții persoane fizice în temeiul dispozițiilor art. 1295 C.

civ., căci forma autentică nu era obligatorie, condiția transcrierii fiind

impusă doar pentru opozabilitate față de terți ori antecontract de

vânzare-cumpărare cum afirmă intimații persoane fizice și reține instanța

superioară de fond, confirmând soluția primei instanțe, față de conținutul

clauzelor contractuale ce confirmă voința reală a părților de a nu încheia un

contract cu efect translativ de proprietate.

Dispozițiile art. 1295

C. civ., invocate de recurentele M.E. și K.A., sunt aplicabile în raport cu

regulile privind condițiile esențiale pentru încheierea actului juridic precum

și cu regulile speciale aplicabile contractelor translative de proprietate.

Astfel, pentru a se

produce efectul translativ de proprietate trebuie ca vânzătorul să fie

proprietarul lucrului.

Principiul

transmiterii imediate a dreptului de proprietate, conform art. 1295 C. civ.

operează doar dacă vânzătorul este proprietarul bunului vândut.

Probatoriile

administrate în primele două etape procesuale au relevat că parte dintre

persoanele ce dețineau în indiviziune imobilul ce a făcut obiectul convenției

din 1950 nu și-au exprimat acordul la înstrăinare, lipsind astfel voința

tuturor coproprietarilor. Instanța de apel a prezentat riguros, cu trimitere la

probele dosarului, situația de fapt ce atestă încheierea unui antecontract de

vânzare-cumpărare.

Astfel, actul juridic

cuprinde promisiunea vânzătorilor de a determina și pe ceilalți coproprietari

ce dețin cote ideale să consimtă la înstrăinare (art. 9), clauză ce semnifică

voința de înstrăinare a bunului doar după ce toți coindivizarii își vor exprima

acordul de voință.

De asemenea, potrivit

art. 4 alin. ultim, doar după achitarea integrală a prețului cumpărătorul poate

transcrie și autentifica actul de vânzare-cumpărare.

Este real că

dispozițiile art. 1295 C. civ. nu cereau forma autentică a actului pentru

validitatea lui, numai că din cuprinsul actului sinalagmatic, așa cum rezultă

din interpretarea logică a clauzelor lui, părțile au înțeles transferarea dreptului

de proprietate dar după autentificarea acestuia, autentificare ce putea avea

loc numai după plata integrală a prețului, așa cum s-a arătat deja.

Nu este fondat nici

argumentul recurentelor privind vinderea prin dare de arvună deoarece, în speță

nu ne aflăm într-o astfel de situație, actul juridic invocat fiind un

antecontract de vânzare-cumpărare, chiar dacă s-a plătit o parte din preț. Dacă

s-ar admite existența unui contract de vânzare-cumpărare, oricum acesta nu ar

fi reprezentat o vânzare cu arvună, ci o vânzare cu plata în rate a prețului,

deoarece în speță, cumpărătorul a plătit un avans de 1.000.000 de lei din

prețul total de 6.000.000 lei, restul de preț urmând a fi achitat în rate.

Susținerea

recurenților-pârâți M.E. și K.A. că existența sancțiunii prevăzute de art. 1298

C. civ. „exclude posibilitatea considerării înțelegerii intervenite la 11

aprilie 1950 ca un antecontract de vânzare-cumpărare fiindcă produce efecte

juridice și realizarea acestora este asigurată prin sancțiuni" este eronată,

deoarece clauza de arvună nu este specifică pentru contractul de

vânzare-cumpărare.

Recurenții-pârâți M.E.

și K.A. invocă dispozițiile art. 977 și art. 978 C. civ.

Din perspectiva art. 977

C. civ., ambele instanțe de fond au interpretat în mod corect actul juridic

după intenția reală a părților și nu după sensul literal al termenilor. Din

perspectiva art. 978 C. civ., instanțele de fond au calificat de asemenea în

mod corect actul juridic ca un antecontract de vânzare-cumpărare (caz în care

actul juridic produce anumite efecte juridice), pe când dacă s-ar fi adoptat

interpretarea potrivit căreia actul ar fi fost vânzare-cumpărare, actul era

lipsit de orice efecte juridice.

Într-un alt argument,

recurenții-pârâți M.E. și K.A. invocă art. 1299 C. civ. referitor la vânzarea

cu grămada în sensul că obiectul vânzării nu a fost individualizat deoarece

bunul era stăpânit în indiviziune. Art. 1299 C. civ. prevede că „dacă s-au

vândut marfe cu grămada, vinderea este perfectă, deși marjele n-au fost cântărite,

numărate sau măsurate,” și, ca atare nu poate fi aplicat în speță, întrucât

imobilele nu sunt supuse cântăririi, numărării ori măsurării. Obiectul actului

juridic încheiat la data de 11 aprilie 1950 este determinat de părți în art. 1,

2 și 3 din respectivul act și cuprinde imobilul stăpânit în indiviziune,

împreună cu atenansele și nu cotele-părți ideale deținute de către vânzători.

Intenția părților de a vinde ulterior imobilele în întregul lor rezultă din art.

8 din act conform căruia „imobilele care formează obiectul vânzării de față

sunt stăpânite de noi vânzătorii în calitate de coproprietari indivizi alături

de moștenitorii defuncților D. și A.B. cu mențiunea că drepturile noastre în

întregul imobil . C., le posedăm fiecare din noi în părți egale."

Clauza din art. 6 nu

poate duce la altă concluzie, deoarece cumpărătorul va deveni coproprietar

indiviz alături de ceilalți coproprietari existenți în cazul imposibilității

neculpabile de achitare a restului, dar această clauză se aplică doar dacă

coproprietarii care nu au consimțit la vânzarea bunurilor își vor da acordul,

în caz contrar s-ar încălca principiul relativității efectelor actului juridic

consacrat de art. 973 C. civ., în sensul că se instituie o obligație în sarcina

unui terț față de contract: „În cazul însă când eu subscrisul cumpărător nu voi

mai putea achita restul de preț de care facem vorbire mai sus în împrejurări

independente de voința mea, cumpărătorul eu subsemnatul I.M. voi deveni de

drept coproprietar indiviz alături de ceilalți coproprietari existenți în

proporție cu sumele vărsat drept rate și aceasta față de prețul total de

vânzare-cumpărare prevăzut în act. "

Cumpărătorul a

continuat achitarea ratelor din preț considerând alături de

promitenții-vânzători că naționalizarea va înceta, iar efectele decretului nr. 92/1950

se vor desființa. Apariție sintagmei „vindem de veci și irevocabil" în

cuprinsul contractului semnifică faptul că promitenții-vânzători nu se vor

dezice de obligațiile ce le revin conform antecontractului din 11 aprilie 1950,

interpretarea în sensul că vânzarea este definitivă de la acest moment fiind

eronată deoarece actul juridic nu a avut efect translativ.

Recursul formulat de

către recurenta - pârâtă RAAPPS este neîntemeiat, pentru următoarele motive:

Pe baza raportului de

expertiză întocmit în cauză, prima instanță a statuat că în deținerea RAAPPS se

află etajul V al imobilului C. De asemenea, instanța de apel a constatat că

RAAPPS deține etajul V al imobilului și, pe cale de consecință, poate avea atât

calitatea de pârâtă, cât și calitatea de intervenient forțat putând pretinde

pentru o parte din imobil aceleași drepturi ca și reclamanții moștenitorii B.

Interesul

intimaților-reclamanți între care și intimatul-reclamant Ș.G.C. de a introduce

în cadrul procesual pe pârâta RAAPPS se fundamentează pe necesitatea stabilirii

existenței și întinderii drepturilor acestora cu privire la imobilul „C."

în contradictoriu cu recurenta - pârâtă RAAPPS și cu toate celelalte entități

implicate în deținerea unor părți din imobilul „C.".

RAAPPS deține în

administrare etajul V al imobilului în litigiu. La data de 14 august 2001 s-a

formulat o notificare (fila nr. 136, prima instanță I) către RAAPS, prin care

moștenitorii B. au solicitat restituirea în natură a părții din imobil pe care

o deține această unitate. Recurenta - pârâtă RAAPPS nu a răspuns până la

momentul de fată la această notificare.

În consecință,

intimații - reclamanți moștenitorii B., inclusiv Ș.G.C., justifică pe deplin

interesul de a se pronunța o hotărâre care să fie opozabilă și RAAPPS, deoarece

cu privire la etajul V din imobilul „C." recurenta - pârâtă RAAPPS ar

putea pretinde aceleași drepturi ca și reclamanții. Instanțele de judecată au

statuat printr-o corectă aplicare a legii că RAAPPS a fost corect chemată în

judecată.

Recursul formulat de

către recurenta - pârâtă SC S.C. SA este neîntemeiat, pentru următoarele

motive:

Prima instanță a

reținut că din probele administrate în cauză, a rezultat calitatea de unitate

deținătoare a SC S.C. SA are pentru etajul VI al imobilului C. Instanța de apel,

de asemenea, a constatat, întemeiat, că înscrisurile depuse de către pârâta SC S.C.

SA nu au putut răsturna probatoriul administrat în primă instanță.

Astfel, recurenta -

pârâtă SC S.C. SA a fost înființată prin Hotărârea Consiliului General al

Municipiului București nr. 180/1998 ca urmare a reorganizării Regiei Autonome

de Transport București succesoarea Întreprinderii de Transport București.

Potrivit cererii de

transfer nr. 27 (fila nr. 163, dosar Tribunalul București, vol. I), ITB a

solicitat de la Întreprinderea pentru Administrația Clădirilor spațiul situat

la etajul VI din imobilul situat în București, B-dul Magheru. Prin decizia nr. 01561/1981

(fila nr. 164, dosar Tribunal, vol. 1) s-a transmis fără plată la ITB etajul VI al imobilului C., iar din adresa nr. 8805/1980 (fila nr. 165, dosar Tribunal,

vol. 1) rezultă că ITB deținea în administrare etajele V și VI din imobilul C.

Protocolul de predare-primire nr. 74415 din 31 decembrie 1998 (fila nr. 396,

dosar Tribunalul București, voi. I) a fost încheiat între Regia Autonomă de

Transport București și SC S.C. SA, iar în consecință, Regia Autonomă de

Transport București nu putea transmite societății înființate SC S.C. SA decât

partea din imobil care se afla în administrarea sa.

În mod corect,

instanța de apel a considerat că actele contabile depuse de către recurenta -

pârâtă SC S.C. SA în faza apelului nu au putut răsturna probatoriul administrat

în cauză și pe cale de consecință urmează a fi respectată dispoziția stabilită

de prima instanță și confirmată în apel ca SC S.C. SA, în calitate de unitate

deținătoare în înțelesul Legii nr. 10/2001, să soluționeze notificarea

moștenitorilor B. doar pentru această parte din imobil, respectiv etajul VI.

Înscrisurile depuse

de către recurenta-pârâtă SC S.C. SA în faza recursului nu suplinesc lipsurile

constate de către instanța de apel, aceste înscrisuri fiind de natura celor

depuse în faza apelului. Exhibarea unor documente contabile, precum și a unor

contracte de închiriere și de asociere în participațiune nu fac dovada

calității de unitate deținătoare a recurentei-pârâte SC S.C. SA și pentru alte

spații în afară de etajul VI din imobilul în litigiu.

Înalta Curte,

însușindu-și în totalitate considerentele instanței de apel reținând că legea a

fost corect aplicată situației de fapt stabilite, în temeiul dispozițiilor art.

312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursurile ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondate, recursurile declarate de reclamanții M.I.E., K.I.A., Regia Autonomă

Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat și SC S.C. SA împotriva

deciziei nr. 83/A din 9 februarie 2009 a Curții de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 15 iunie 2010.