CIGANOVIĆ v. CROATIA

Comunicat la 11 iunie 2015 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 21372/15 Jadranka CIGANOVIć și Petar CIGANOVIć împotriva Croației depusă la 29 aprilie 2015 DECLARAȚII DE FACTE Reclamanții, dna Jadranka Ciganović și dl Petar Ciganović, sunt resortisanți croați de origine etnică sârbă, care trăiesc în Stolberg, Germania. Ele sunt reprezentate în fața Curții de către dl D. Jovanić, avocat practicant în Rijeka. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamanții au fost proprietarii unei case de vară din Tribunj, Croația. În anii 1990 au fugit din Croația, în frică de siguranța lor personală. La 14 martie 2003, un R.A. a falsificat un acord cu privire la vânzarea casei reclamanților și a intrat în proprietatea sa în Registrul Landului Curții Municipale Šibenik. La 7 aprilie 2003, R.A. a vândut casa unui T.P. care a vândut-o apoi V.C. În 2006 reclamanții au introdus o acțiune civilă în Tribunalul Municipal Velika Gorica, cerând ca contractele de vânzare menționate mai sus să fie declarate nule și nule. La 9 martie 2009, Curtea Penală Municipală de Zagreb a constatat că R.A. este vinovat de falsificarea contractului din 14 martie 2003 la vânzarea casei de vară a reclamanților și l-a condamnat la doi ani de închisoare. La 26 noiembrie 2009, Curtea Municipală Velika Gorica a stabilit că ambele contracte de vânzare de mai sus sunt nule și nule. Cu toate acestea, această hotărâre a fost anulată de Curtea Municipală Velika Gorica în ceea ce privește contractul de vânzare din 7 aprilie 2003. Partea relevantă a acestei hotărâri, referindu-se la contractul de vânzare între R.A. și T.P. și T.P. și V.C. și achiziționarea lor de bunuri, citește: „... Un astfel de contract nu este nul și nu este valabil, deoarece un contract de vânzare a obiectului celuilalt obligă părțile contractuale (art. 460 din Legea privind obligațiile). Într-o situație în care reclamanții, în calitate de proprietari ai proprietăților imobiliare, nu au încheiat contractul de vânzare, contractul de vânzare este inexistent deoarece nu a fost încheiat și, prin urmare, nu poate fi nul și nu poate fi, dar inexistent și fără consecințe legale în ceea ce privește reclamanții. ... Cu toate acestea, în principiu, proprietatea nu a putut fi achiziționată de la un neproprietar pe baza unei acte (pravni posao ) deoarece nimeni nu poate transfera pe cealaltă dreptul pe care nu-l are ... există o excepție la acest principiu și care este „când achiziționarea proprietății de bună credință beneficiază de protecție”. Condițiile prealabile care trebuie îndeplinite pentru a obține proprietatea de bună credință de la un neproprietar sunt conținute în secțiunile 122-124 din Legea privind proprietatea. În conformitate cu dispoziția de principiu din art. 122 alineatele (1) și (2) din Legea privind proprietatea, cel care acționează cu încredere în Registrul Terenului, fără a ști că ceea ce este înregistrat în ea nu este complet sau este diferit de situația reală, se bucură în ceea ce privește achiziționarea protecției în temeiul dispozițiilor acesteia. În plus, art. 123 alineatul (1) din Legea privind proprietatea prevede că cel care a achiziționat proprietatea devine proprietarul acesteia prin înregistrarea sa în Registrul de teren ca și cum ar fi achiziționat-o de la adevăratul proprietar în cazul în care el, acționând de bună credință și încredere în Registrul de terenuri, a achiziționat [proprietate] de la persoana înregistrată ca proprietară în Registrul de terenuri, chiar dacă persoana respectivă nu este adevăratul proprietar și dacă înregistrarea în Registru de teren nu este eliminată ca invalidă. Astfel, în cazul în cauză (prin promulgarea Legii de proprietate la 1 ianuarie 1997) a fost respins principiul că nimeni nu poate transfera asupra celorlalte drepturi pe care le are. Este important să se rețină că, în cazul achiziționării proprietății pe baza principiului încrederii în Registrul de terenuri, nu este achiziționarea proprietății pe baza unei acte, ci pe baza statuii, adică pe baza încrederii în Registrul de terenuri, în care se achiziționează [proprietatea] proprietății, pe baza unei dispoziții legale exprese, ca și cum ar fi de la adevăratul său proprietar cu o condiție ulterioară ( raskidni uvjet ) – faptul că înregistrarea noului proprietate nu este eliminată ca invalidă (în sensul articolului 8 alineatul (5) și al articolului 129 din Legea privind registrele terestre, gazeta oficială nr. 91/96, 68/98, 137/99, 73/00, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08 și 126/10 – denumit în continuare „LRA” ). Contrar acestui lucru, consecințele juridice ale [principiului] de încredere în Registrul terestrelor nu se aplică în ceea ce privește o persoană care a dobândit [proprietate] în credință proastă. Titlul său nu este protejat și este posibil să aducă o acțiune pentru a-și elimina proprietatea din registrul terenurilor atâta timp cât există dreptul înregistrat în registrul terenurilor care a fost încălcat prin înregistrarea unui titlu fals al predecesorului fals al celui de-al treilea care a achiziționat titlul și a acționat în credință proastă. Sarcina dobânzii că persoana a treia care a obținut dreptul de la înregistrarea necorespunzătoare în Registrul Landului predecesorului său este asupra reclamantului, deoarece buna credință este presupusă.” Apelul reclamanților privind punctele de drept și plângerea lor constituțională au fost declarate inadmisibilă. Reclamanții în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 care au fost privați de posesie pașnică a proprietăților lor. Întrebări către părți Le-au fost privați de posesiuni în conformitate cu condițiile prevăzute de lege, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? În cazul în care este cazul, această privație a fost necesară pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu interesul general? În special, privația a impus o sarcină individuală excesivă reclamantului (a se vedea Immobiliare Saffi c. Italia, [GC], nr. 22774/93, § 59, ECHR 1999-V)?

Communicated on 11 June 2015

FIRST SECTION

Application no. 21372/15

Jadranka CIGANOVIĆ and Petar CIGANOVIĆ

against Croatia

lodged on 29 April 2015

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Ms Jadranka Ciganović and Mr Petar Ciganović, are Croatian nationals of Serbian ethnic origin, who live in Stolberg, Germany. They are represented before the Court by Mr D. Jovanić, a lawyer practising in Rijeka.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

The applicants were the owners of a summer house in Tribunj, Croatia. In 1990-ies they fled Croatia, in fear for their personal safety.

On 14 March 2003 one R.A. falsified an agreement on sale of the applicants’ house and entered his ownership into the Land Register of the Šibenik Municipal Court.

On 7 April 2003 R.A. sold the house to one T.P. who then sold it to V.C.

In 2006 the applicants brought a civil action in the Velika Gorica Municipal Court, seeking that the above-said sale contracts be declared null and void.

On 9 March 2009 the Zagreb Municipal Criminal Court found R.A. guilty of falsifying the contract of 14 March 2003 on sale of the applicants’ summer house, and sentenced him to two years’ imprisonment.

On 26 November 2009 the Velika Gorica Municipal Court established that both above-said sale contracts were null and void.

However, this judgment was reversed by the Velika Gorica Municipal Court in respect of the sale contract of 7 April 2003. The relevant part of this judgment, referring to the contract of sale between R.A. and T.P. and T.P. and V.C. and their acquisition of property, reads:

“... Such a contract is not null and void, because a contract on sale of the other’s object obliges the contractual parties (section 460 of the Obligations Act). In a situation where the plaintiffs, as the owners of the real estate property, did not conclude the contract on its sale, the sale contract is non-existent because it has not been concluded and therefore it cannot be null and void, but non-existent and with no legal consequences in respect of the plaintiffs.

...

Even though, in principle, the ownership could not be acquired from a non-owner on the basis of a deed (

pravni posao

) because no one can transfer on the other the right that he does not have ... there is an exception to this principle and that is ‘when the acquiring of ownership in good faith enjoys protection’. The preconditions to be fulfilled for acquiring the ownership in good faith from a non-owner are contained in sections 122 to 124 of the Ownership Act. According to the principle provision in section 122 paragraphs 1 and 2 of the Ownership Act, the one who acts in good faith with trust in Land Register, not knowing that what is recorded in it is not complete or is different form the real situation, enjoys as regards such acquiring the protection under the provisions of that Act. Furthermore, section 123 paragraph 1 of the Ownership Act provides that the one who has acquired property becomes the owner of it by his registration in the Land Register as if he had acquired it from the true owner if he, acting in good faith and trusting the land Register, has acquired [property] from the person registered as the owner in the Land Register, even though that person is not the true owner and if such recording in the Land Registry is not deleted as invalid. Thus, in the case at issue (by enactment of the Ownership Act on 1 January 1997) the principle that none can transfer on the other more rights that he has, has been overruled.

It is important to note that in the case of acquiring ownership on the basis of the principle of trust in the Land Register it is not the acquiring of ownership on the basis of a deed, but on the basis of statue, that is to say on the basis of trust in the Land Register in which case, the [ownership] of property is acquired, on the basis of an express statutory provision, as if from its true owner with a condition subsequent (

raskidni uvjet

) – that the recording of the new ownership is not deleted as invalid (within the meaning of sections 8 paragraph 5 and section 129 of the Land Register Act, the Official Gazette nos. 91/96, 68/98, 137/99, 73/00, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08 and 126/10 – hereinafter the “LRA”).

Contrary to this, the legal consequences of the [principle] of trust in Land Register do not apply in respect of a person who acquired [property] in bad faith. His title is not protected and it is possible to bring an action to delete his ownership from the land register as long as the right registered in land register exists which right has been violated by recording of an untrue title of untrue predecessor of the third person who acquired title and acted in bad faith. The burden of proof that the third person who derived his right from untrue record in the Land Register of his predecessor is on the plaintiff since good faith is presumed.”

The applicants’ appeal on points of law and their constitutional complaint were declared inadmissible.

COMPLAINT

The applicants under Article 1 of Protocol No. 1 that they have been deprived of peaceful possession of their property.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Have the applicants been deprived of their possessions in accordance with the conditions provided for by law, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1?

2.

If so, was that deprivation necessary to control the use of property in accordance with the general interest?

3.

In particular, did deprivation impose an excessive individual burden on the applicant (see

Immobiliare Saffi v. Italy,

[GC], no. 22774/93, § 59, ECHR 1999-V)?