VJOLA SH.P.K. AND DE SH.P.K. v. ALBANIA

Comunicat la 8 octombrie 2015 CUARTA SECȚIUNE Cererea nr. 18076/12 VJOLA SH.P.K. și DE SHPK împotriva Albaniei depusă la 2 martie 2012 DECLARAREA FACTELOR Reclamanții, Vjola Sh.p.k. și D.E. Sh.p.k, sunt societăți de răspundere limitată încorporate în temeiul legislației albaneze („societăților solicitante”). Ele sunt reprezentate în fața Curții de către J. Daci, un avocat practicant în Tirana. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de societățile solicitante, pot fi rezumate după cum urmează. La 24 decembrie 1998 și 29 august 2000, societățile solicitante au încheiat două contracte de închiriere cu privire la dreptul de a utiliza două păduri de 15.000 m mp și, respectiv, 4.500 m mp, în Golem, pentru o perioadă de 25 de ani, în cadrul Direcției de Servicii Forestiere Kavaja (“Serviciul Forestal” – Kontratë qiraje për dhënien në përdorim të fondit pyjor/kullosor kombetar ). Ambele contracte au fost înregistrate în registrul terestrelor. În februarie 2004, o terță parte a încheiat două acorduri cu Ministerul Planificării Territoriale și Turismului (“ Ministerul”) cu privire la dezvoltarea și închirierea unei păduri de 24 000 m mp în Golem, cu scopul de a construi un sat turistic. Se pare că această parcela de teren se suprapun cu cele două parcele de teren închiriate de companiile solicitante. Pe 18 mai 2004, terțul a demolat gardul care înconjoară parcela de teren și a început lucrările de construcție. Procedura privind bucuria proprietăților societăților solicitante La 27 mai 2004, societățile solicitante au depus o acțiune civilă în temeiul articolelor 310 și 312 din Codul Civil („CC”) cere terțului să înceteze interferența cu posesia lor legală a parcelelor de teren pe care le-au închiriat în 1998 și 2000 (pushimin e cënimit të poseimit În octombrie 2004, Ministerul a solicitat anularea contractelor de închiriere încheiate cu societățile solicitante și menținerea contractelor încheiate cu terțul. La 14 februarie 2005, Curtea de District Kavaja a întrerupt examinarea cazului din cauza faptului că societățile solicitante ar fi trebuit, în primul rând, să solicite nulitatea acordurilor încheiate în 2004 între terțul și Ministerul și, apoi, încetarea interferenței cu posesia lor juridică a parcelelor de teren. La 31 mai 2005, Curtea de Apel de Durrës, în urma apelului societăților reclamante, a hotărât să se înainte cazul pentru o nouă examinare la Curtea de districtul Kavaja din cauza faptului că decizia nu avea o bază juridică. La 27 martie 2006, Curtea Supremă a respins apelul terțului. La 26 decembrie 2006, Curtea de District Kavaja a hotărât să respingă acțiunea civilă a societăților reclamante. Curtea a declarat că societățile solicitante au statut legal de a solicita protecția proprietăților lor pe baza contractelor de leasing (paditësit legijitimohen në mbrojtjen e poseimit pasi provojnë posetimin e ligjshëm) Aceste contracte au continuat să rămână în vigoare și valabilitatea lor nu a fost niciodată contestată în fața instanțelor. Considerând un raport de experți, instanța a constatat că construcția satului turistic se suprapune considerabil cu parcele de teren ale societăților solicitante, în ceea ce privește 12,592 m mp.. În plus, instanța a recunoscut că, la momentul depunerii acțiunii civile, lucrările de construcție au început deja. Cu toate acestea, instanța a afirmat că, având în vedere circumstanțele modificate, și anume faptul că lucrările de construcție au fost finalizate în mai 2006, societățile solicitante nu mai puteau să se bazeze pe art. 312 din CC. Acest articol s-a aplicat în măsura în care interferența cu posesia a fost continuă. Curtea a declarat că societățile solicitante ar fi trebuit să depună o acțiune în temeiul articolului 313 din CC. Cu toate acestea, deoarece termenul legal de șase luni pentru depunerea unei astfel de acțiuni s-a încheiat, nu este un remediu eficace. Acesta a sugerat că, având în vedere noile circumstanțe, societățile reclamante ar putea depune o acțiune pentru plata daunelor împotriva Serviciului Forestal și a Ministerului. La 23 aprilie 2007, Curtea de Apel Durrës a susținut, cu același motiv, decizia Curții de District. Într-o dată neespecificată, societățile reclamante au depus un recurs la Curtea Supremă plângând, printre altele, de faptul că instanța inferioară nu a examinat cauza împotriva circumstanțelor care existau la momentul în care au depus acțiunile civile. La 8 iulie 2010, Curtea Supremă a susținut hotărârile instanțelor inferioare. Acesta a declarat că societățile solicitante și-au pierdut posesia asupra parcelelor de teren de la momentul în care terța parte a terminat de a construi satul turistic. Spre deosebire de constatarea instanțelor de jos, a constatat, fără a da motive, că autoritățile au încălcat unilateral contractele de închiriere încheiate cu societățile solicitante. Curtea Supremă a considerat că plângerea privind examinarea cauzei în funcție de noile circumstanțe nu a ridicat niciun motiv legal valabil de recurs în conformitate cu legea. Într-o dată neespecificată în 2011, societățile reclamante au depus o plângere constituțională și au susținut, printre altele, că instanțele inferiore nu au examinat cazul pe baza faptelor care existau atunci când acțiunea civilă a fost depusă pentru prima dată, susținând că durata procedurii a contribuit la continuarea și finalizarea lucrărilor de construcție de către terță parte. La 26 septembrie 2011, Curtea Constituțională, în calitate de bancă de trei judecători, a respins plângerea constituțională din cauza faptului că se referă la evaluarea probelor. La 19 decembrie 2011, Serviciul Forestal a încheiat un contract de închiriere cu una dintre societățile solicitante, Vjola sh.p.k, pentru închirierea parcelei rămase de terenuri de măsurare de 3.673 m mp. Se pare că societatea reclamantă Vjola sh.p.k a plătit închiriere până în 2010 în conformitate cu contractul de închiriere din 1998. art. 310 din Codul civil prevede că orice posesor are dreptul de a contesta instantaneu, prin intermediul unei mijloace de apărare adecvate, orice act al cărui scop este interferența cu sau destramarea posesiunii sale. În conformitate cu art. 312 din Codul civil, orice persoană care a fost supusă unei interferențe cu posesia sa poate solicita, în termen de șase luni, încetarea interferenței, precum și o injuncție care împiedică reobligația sa în viitor. În conformitate cu art. 313 din Codul Civil, un posesor care a fost dezbrăcat ilegal din posesia sa poate solicita, în termen de șase luni, restabilirea posesiunii respective. Societățile reclamante se plâng în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție în legătură cu încălcarea dreptului lor de acces la instanță ca urmare a nerespectării acțiunii lor civile în lumina faptelor care existase la momentul depunerii acestuia și, de asemenea, în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție, că durata procedurii este irezonabilă. În temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție se plâng de o ingerință disproporționată cu drepturile lor de proprietate. Nu s-a examinat acțiunea civilă a societăților reclamante în temeiul articolului 312 din Codul Civil, având în vedere circumstanțele obținute la momentul depunerii acesteia, în valoare de o ingerință disproporționată cu dreptul de acces la instanță în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție? A fost lungimea procedurii civile, în special a procedurii dinaintea Curții Supreme, în încălcarea cerinței de „tempo rațional” a articolului 6 § 1 din Convenție? A existat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție?

Communicated on 8 October 2015

FOURTH SECTION

Application no. 18076/12

VJOLA SH.P.K. and DE SHPK

against Albania

lodged on 2 March 2012

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Vjola Sh.p.k. and D.E. Sh.p.k, are limited liability companies incorporated under Albanian laws (“the applicant companies”). They are represented before the Court by Mr J. Daci, a lawyer practising in Tirana.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant companies, may be summarised as follows.

On 24 December 1998 and 29 August 2000, the applicant companies concluded two lease contracts concerning the right to use two forests measuring 15,000 sq. m and 4,500 sq. m, respectively, in Golem, for a period of twenty-five years,

with the Kavaja Forest Service Directorate (“the Forest Service” –

kontratë qiraje për dhënien në përdorim të fondit pyjor/kullosor kombëtar

). Both contracts were registered in the land register.

In February 2004 a third party concluded two agreements with the Ministry of Territorial Planning and Tourism (“the Ministry”)

concerning the development and lease of a forest measuring 24,000 sq. m in Golem with the purpose of constructing a tourist village. It would appear that this plot of land overlapped with the two plots of land leased by the applicant companies.

On 18 May 2004 the third party demolished the fence which surrounded the plot of land and commenced construction works.

1.

Proceedings concerning the applicant companies’ enjoyment of possessions

On 27 May 2004 the applicant companies lodged a civil action under Articles 310 and 312 of the Civil Code (“CC”) requesting the third party to cease the interference with their legal possession of the plots of land which they had leased in 1998 and 2000

(pushimin e cënimit të posedimit

). They further requested the restoration of the land to its previous state, the payment of damages and the stay of construction works.

In October 2004 the Ministry directed the Forest Service to annul the lease contracts concluded with the applicant companies and maintain the contracts concluded with the third party.

On 14 February 2005 the Kavaja District Court discontinued the examination of the case on the ground that the applicant companies should have first requested the nullity of the agreements concluded in 2004 between the third party and the Ministry and, then, cessation of the interference with their legal possession of the plots of land.

On 31 May 2005 the Durrës Court of Appeal, following the applicant companies’ appeal, decided to remit the case for fresh examination to the Kavaja District Court on the ground that the decision lacked a legal basis.

On 27 March 2006 the Supreme Court dismissed the third party’s appeal.

2.

Rehearing proceedings

On 26 December 2006 the Kavaja District Court decided to dismiss the applicant companies’ civil action. The court stated that the applicant companies had legal standing to seek the protection of their possessions on the basis of the lease contracts

(paditësit legjitimohen në mbrojtjen e posedimit pasi provojnë posedimin e ligjshëm)

. Those contracts continued to remain in force and their validity had never been challenged before the courts. Relying on an expert report, the court found that the construction of the tourist village overlapped considerably with the applicant companies’ plots of land, insofar as 12,592 sq. m were concerned. It further acknowledged that, at the time of lodging the civil action, the construction works had already commenced. However, the court stated that given the changing circumstances, namely the fact that the construction works had been completed in May 2006, the applicant companies could no longer rely on Article 312 of the CC. That article applied insofar as the interference with the possession was continuous.

The court stated that the applicant companies should have lodged an action under Article 313 of the CC. However, since the statutory six-month time-limit for lodging such an action had elapsed, it was not an effective remedy. It suggested that, in the light of the new circumstances, the applicant companies could lodge an action for the payment of damages against the Forest Service and the Ministry.

On 23 April 2007 the Durrës Court of Appeal upheld, with the same reasoning, the District Court’s decision.

On an unspecified date the applicant companies lodged an appeal with the Supreme Court complaining, amongst others, about the lower courts’ failure to examine their case against the circumstances which existed at the time they had lodged the civil action.

On 8 July 2010 the Supreme Court upheld the lower courts’ decisions. It stated that the applicant companies had lost their possession over the plots of land from the moment the third party had finished constructing the tourist village. Unlike the lower courts’ finding, it found, without giving reasons, that the authorities had unilaterally breached the lease contracts concluded with the applicant companies. The Supreme Court considered that the complaint about the examination of the case in the light of the new circumstances did not raise any valid statutory grounds of appeal in accordance with the law.

On an unspecified date in 2011 the applicant companies lodged a constitutional complaint. They submitted, amongst others, that the lower courts had failed to examine the case on the basis of facts which existed when the civil action had first been lodged. They contended that the length of proceedings had contributed to the continuation and completion of the construction works by the third party.

On 26 September 2011 the Constitutional Court, sitting as a bench of three judges, rejected the constitutional complaint on the ground that it concerned the assessment of evidence. It further reasoned that the lower courts had adequately reasoned their decisions.

On 19 December 2011 the Forest Service concluded a lease contract with one of the applicant companies, Vjola sh.p.k, for the lease of the remaining plot of land measuring 3,673 sq. m.

It would appear that the applicant company Vjola sh.p.k paid rent until

2010 in accordance with the lease contract of 1998.

B.

Relevant domestic law

Article 310 of the Civil Code states that any possessor is entitled to challenge instantly, by way of an appropriate means of defence, any act whose purpose is the interference with or striping of his possession.

Under Article 312 of the Civil Code any person who has been subjected to an interference with his possession may seek, within six months, the cessation of the interference as well as an injunction preventing its reoccurrence in the future.

Under Article 313 of the Civil Code a possessor who has unlawfully been stripped of his possession may seek, within six months, the restoration of that possession.

COMPLAINTS

The applicant companies complain under Article 6 § 1 of the Convention about a breach of their right of access to court as a result of the domestic courts’ failure to examine their civil action in the lights of facts that had existed at the time of its lodging. They also complain under Article 6 § 1 of the Convention that the length of proceedings was unreasonable. Under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention they complain about a disproportionate interference with their property rights.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Did the domestic courts’ failure to examine the applicant companies’ civil action under Article 312 of the Civil Code in the light of circumstances obtained at the time of its lodging amount to a disproportionate interference with their right of access to court under Article 6 § 1 of the Convention?

2.

Was the length of the civil proceedings, notably the proceedings before the Supreme Court, in breach of the “reasonable time” requirement of Article 6 § 1 of the Convention?

3.

Has there been a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention?