CASE OF SILÁŠOVÁ AND OTHERS v. SLOVAKIA

Toți reclamanții locuiesc în Žilina, cu excepția dlui Kyška, dl P. Lalinský și dna Vestfálová, care locuiesc în Turie, Bytča și, respectiv, Nemecká nad Hronom. Faptele cazului sunt structural similare cu cele obținute în cazurile împotriva Slovaciei Urbárska Obec Trenčianske Biskupice (nu. 74258/01, 27 noiembrie 2007 (merit) și 27 ianuarie 2009 (zisă satisfacție)), Jenisová (nr. 58764/00, 3 noiembrie 2009), Šefčíková (nr. 6284/02, 3 noiembrie 2009) și Salus (nr. 28697/03, 3 noiembrie 2009). Reclamanții sunt proprietarii de terenuri situate în zona catastrală Závodie pe teritoriul municipiului Žilina. Ei au achiziționat titlul acestui teren prin moștenire de la predecesorii lor. În 1948 statul a pus pământul în cauză la dispoziția unei cooperative agricole numite Mier Žilina-Banová. În 1987, cooperativa a desemnat o parte a terenului ca „colonia de loturi”, constand din alocatii individuale care au fost puse la dispozitie de terti particulari (“Gardinierii”). Reclamanții sau, în momentul respectiv, titlul oficial al predecesorilor acestora pe teren nu au fost afectați, dar în practică, nu au fost în măsură să o folosească deloc. Mărimea fiecărei parcele individuale de teren afectate în acest fel este enumerată în coloana C apendicei. 10. În contextul schimbărilor politice din fosta Cehoslovacie, legea privind proprietatea terenurilor (Legea 229/1991 Col.) a fost adoptată în 1991. În temeiul articolului 22 alineatul (2), în absența unui acord contrar cu reclamanții, grădinarii au achiziționat un drept de locație în ceea ce privește terenul în cauză cu efect de la data intrării în vigoare a Actului. 11. Chiria plătibilă pentru această locație a fost reglementată în temeiul articolului 22 alineatul (3) din Legea privind proprietatea terenurilor până când această dispoziție a fost înlocuită cu Legea privind alocarea, care a intrat în vigoare la 26 martie 1997. 12. De asemenea, Legea privind alocarea a impus un acord obligatoriu de locație în favoarea grădinarilor, chiria fiind reglementată de art. 4, care se aplică prin aplicarea legii, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel. Această dispoziție, după caz, se referă la alte acte legislative care stabilesc chiria anuală la zece % din valoarea proprietății – calculată pe baza reglementărilor privind prețurile aplicabile în acest moment – minimul fiind echivalent cu 0,01 euro (EUR) pe metrou pătrat și pe an. 13. În cazul reclamanților, cu excepția menționată mai jos, nu s-a ajuns la un astfel de acord separat între părți, iar chiria anuală achiziționată de grădinarii reclamanților a fost astfel stabilită în conformitate cu normele statutare la cea mai mică limită a scarăi aplicabile, adică la o rată de 0,01 EUR pe metrou pătrat. În cazul reclamantului, dna L. Kothajová, un acord a fost atins că, începând cu 2004, ea va fi plătită închiriere echivalent cu 0,01168 EUR pe metrou pătrat și pe an. 14. Regimul statutar aplicabil a fost modificat - după ce hotărârile de mai sus menționate au devenit finale - cu efect de la 1 aprilie 2011 prin Legea nr. 57/2011 Col., care a ajustat chiria plătibilă proprietarilor într-o situație precum reclamanților la un nivel corespunzător cu chiria de piață. În temeiul modificării statutare, valoarea chiriei a fost stabilită în temeiul Regulamentului Ministerului Justiției privind determinarea valorii generale a proprietăților (nr. 492/2004 Col.). Prezentul regulament utilizează termenul „valoarea generală” – care se înțelege în sensul evaluării expertului a prețului cel mai probabil la un anumit loc și timp pe piață în condiții de liberă concurență și de vânzare sinceră – și stabilește formule pentru determinarea acestora în ceea ce privește terenurile și chiria plătibilă pentru acest teren, acestea din urmă fiind legate de celelalte. Aceste formule țin seama de ceea ce este cunoscut sub numele de „indice de situație generală” („SIG”), care variază inițial de la 0,70 la 2,00, în mod normal în funcție de locația geografică a proprietății. Cu toate acestea, înainte de intrarea în vigoare a amendamentelor introduse prin Legea nr. 57/2011, Regulamentul 492/2004 a fost modificat prin Regulamentul nr. 254/2010 Col., care a intrat în vigoare de la 1 iulie 2010. Ultimul regulament a introdus un GSI special care va varia de la 0.50 la 0.70 pentru a fi aplicat atunci când se stabilește „valoarea generală” a terenurilor și „valoarea generală” a chiriei pentru terenurile din coloniile de alocare. 15. Aceste amendamente au lăsat neafectată locația obligatorie introdusă de Legea privind alocațiile. Un astfel de acord de locație rămâne în vigoare până la încheierea procedurilor de consolidare a terenurilor într-un anumit domeniu. Astfel de proceduri sunt prevăzute, de asemenea, în temeiul Actului, scopul lor de a avea proprietatea și utilizarea terenurilor în zona de atribuire consolidată, în principal prin transferarea titlului terenului către grădinarii și prin compensarea fostilor proprietari prin mijloace reglementate în temeiul Actului, detaliile unei astfel de consolidare fiind definite în ceea ce este cunoscut drept „proiectul de consolidare a terenurilor”. 16. În cazul reclamanților, grădinarii au inițiat procedurile necesare de consolidare a terenurilor la 7 decembrie 1998. În cadrul acestuia, a fost dat ordinul de punere în aplicare a unui „proiect de consolidare a terenurilor”, însă procedura a schimbat cursul la 7 august 2013 când Curtea Constituțională a susținut că incapacitatea reclamanților de a reexamina acest ordin de către instanțe a încălcat dreptul lor de acces la o instanță și drepturile lor de proprietate. Procedurile de consolidare a terenurilor sunt în prezent în curs, într-o etapă în care trebuie stabilită valoarea generală a terenurilor reclamanților. 17. Rezistența obligatorie a terenurilor reclamanților. 18. Părțile nu sunt de acord cu suma de închiriere plătibilă pentru proprietatea reclamanților. Pozițiile lor și documentele prezentate în sprijinul lor pot fi rezumate după cum urmează. 19. Reclamanții se bazează pe raportul nr. 05/2010 din 29 martie 2010, în care un expert în jurământ, A, a estimat valoarea generală a chiriei în cauză, referindu-se la criteriile stabilite în Regulamentul nr. 492/2004 și a aplicat un GSI de 1,30. Pe această bază, reclamanții au considerat că valoarea de piață a chiriei anuale s-a ridicat la 2,66 EUR per metru pătrat. Mai târziu, reclamanții au prezentat, de asemenea, raportul nr. 169/13 din 5 noiembrie 2013 de către un alt expert în jurământ, B, în conformitate cu care valoarea generală a chiriei lunare pentru o parcelă din zona declarată aparținând reclamantului, dl Leščinský a fost de 0,773 EUR în 2013, de 0,782 EUR în 2012, de 0,789 EUR în 2011 și de 0,752 EUR în 2010. Aceste cifre au fost estimate pe baza Regulamentului nr. 492/2004, având în vedere IGS rezultatul modificărilor introduse prin Regulamentul nr. 254/2010. 20. Guvernul din partea lor a prezentat următoarele documente: ► O scrisoare de la Institutul Forensic de Inginerie din Žilina din 17 decembrie 2012, în care Institutul a subliniat ceea ce considerau deficiențe metodologice în calculele expertului A. Pe baza recalculului lor pro forma cu privire la datele disponibile, valoarea chiriei generale anuale ar fi de 0,239 EUR pe metrou pătrat. Cu toate acestea, scrisoarea subliniază că această recalculare a fost efectuată fără o investigație separată in situ și fără examinarea documentelor suplimentare considerate esențiale de către Institut. ○ O scrisoare din fondul imobiliar slovac din 24 aprilie 2013 care a arătat că, în acel moment, s-au obținut evaluări experte cu privire la valoarea generală a terenului pentru patrusprezece colonii de alocare din districtul Žilina. Pe baza valorii generale a terenurilor stabilite în aceste evaluări, care au luat în considerare modificarea legislativă nr. 57/2011, Guvernul a susținut că valoarea generală medie a chiriei anuale plătibile pentru terenuri comparabile cu cele solicitante” a fost de 0,38 EUR. Un raport complet de experți elaborat de Institut în 2014, a numărat 86/2014, care a fost precedat de anchetele proprii ale Institutului. În prezentul raport, elaborat pe baza Regulamentului modificat nr. 492/2004, Institutul a calculat valoarea generală a chiriei anuale plătibile pentru proprietatea în cauză începând cu 31 martie 2014 ca 0,718 EUR pe metrou pătrat. Metoda prevăzută de Regulamentul nr. 492/2004 nu a putut fi utilizată în raport cu perioadele anterioare. În aceste cazuri, Institutul a evaluat valoarea generală a chiriei anuale pentru anii anteriori, pe baza rezultatelor pentru anul 2014, dar ținând seama de dezvoltarea generală a prețurilor imobiliare în regiunea respectivă și a altor criterii economice în aceste ani, după cum urmează: în 2013 0,716 EUR, în 2012 0,746 EUR, în 2011 0,732, în 2010 0,745 EUR, în 2009 0,790 EUR, în 2008 1,084 EUR, și în 2007 0,804 EUR. În sfârșit, Institutul a reiterat obiecțiile referitoare la metodologia utilizată în evaluarea produsă de expertul A și a exprimat opinia că nu avea calificările necesare pentru efectuarea tipului de evaluare în acest caz, deoarece calificările sale se referă numai la terenuri agricole și nu se extindea la includerea tipului de teren în cauză în acest caz.