CASE OF SILÁŠOVÁ AND OTHERS v. SLOVAKIA

Toți reclamanții locuiesc în Žilina, cu excepția dlui Kyška, dl P. Lalinský și dna Vestfálová, care locuiesc în Turie, Bytča și, respectiv, Nemecká nad Hronom. Faptele cazului sunt structural similare cu cele obținute în cazurile împotriva Slovaciei Urbárska Obec Trenčianske Biskupice (nu. 74258/01, 27 noiembrie 2007 (merit) și 27 ianuarie 2009 (zisă satisfacție)), Jenisová (nr. 58764/00, 3 noiembrie 2009), Šefčíková (nr. 6284/02, 3 noiembrie 2009) și Salus (nr. 28697/03, 3 noiembrie 2009). Reclamanții sunt proprietarii de terenuri situate în zona catastrală Závodie pe teritoriul municipiului Žilina. Ei au achiziționat titlul acestui teren prin moștenire de la predecesorii lor. În 1948 statul a pus pământul în cauză la dispoziția unei cooperative agricole numite Mier Žilina-Banová.

În 1987, cooperativa a desemnat o parte a terenului ca „colonia de loturi”, constand din alocatii individuale care au fost puse la dispozitie de terti particulari (“Gardinierii”). Reclamanții sau, în momentul respectiv, titlul oficial al predecesorilor acestora pe teren nu au fost afectați, dar în practică, nu au fost în măsură să o folosească deloc. Mărimea fiecărei parcele individuale de teren afectate în acest fel este enumerată în coloana C apendicei. 10. În contextul schimbărilor politice din fosta Cehoslovacie, legea privind proprietatea terenurilor (Legea 229/1991 Col.) a fost adoptată în 1991. În temeiul articolului 22 alineatul (2), în absența unui acord contrar cu reclamanții, grădinarii au achiziționat un drept de locație în ceea ce privește terenul în cauză cu efect de la data intrării în vigoare a Actului.

11. Chiria plătibilă pentru această locație a fost reglementată în temeiul articolului 22 alineatul (3) din Legea privind proprietatea terenurilor până când această dispoziție a fost înlocuită cu Legea privind alocarea, care a intrat în vigoare la 26 martie 1997. 12. De asemenea, Legea privind alocarea a impus un acord obligatoriu de locație în favoarea grădinarilor, chiria fiind reglementată de art. 4, care se aplică prin aplicarea legii, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel. Această dispoziție, după caz, se referă la alte acte legislative care stabilesc chiria anuală la zece % din valoarea proprietății – calculată pe baza reglementărilor privind prețurile aplicabile în acest moment – minimul fiind echivalent cu 0,01 euro (EUR) pe metrou pătrat și pe an.

13. În cazul reclamanților, cu excepția menționată mai jos, nu s-a ajuns la un astfel de acord separat între părți, iar chiria anuală achiziționată de grădinarii reclamanților a fost astfel stabilită în conformitate cu normele statutare la cea mai mică limită a scarăi aplicabile, adică la o rată de 0,01 EUR pe metrou pătrat. În cazul reclamantului, dna L. Kothajová, un acord a fost atins că, începând cu 2004, ea va fi plătită închiriere echivalent cu 0,01168 EUR pe metrou pătrat și pe an. 14. Regimul statutar aplicabil a fost modificat - după ce hotărârile de mai sus menționate au devenit finale - cu efect de la 1 aprilie 2011 prin Legea nr. 57/2011 Col., care a ajustat chiria plătibilă proprietarilor într-o situație precum reclamanților la un nivel corespunzător cu chiria de piață.

În temeiul modificării statutare, valoarea chiriei a fost stabilită în temeiul Regulamentului Ministerului Justiției privind determinarea valorii generale a proprietăților (nr. 492/2004 Col.). Prezentul regulament utilizează termenul „valoarea generală” – care se înțelege în sensul evaluării expertului a prețului cel mai probabil la un anumit loc și timp pe piață în condiții de liberă concurență și de vânzare sinceră – și stabilește formule pentru determinarea acestora în ceea ce privește terenurile și chiria plătibilă pentru acest teren, acestea din urmă fiind legate de celelalte. Aceste formule țin seama de ceea ce este cunoscut sub numele de „indice de situație generală” („SIG”), care variază inițial de la 0,70 la 2,00, în mod normal în funcție de locația geografică a proprietății.

Cu toate acestea, înainte de intrarea în vigoare a amendamentelor introduse prin Legea nr. 57/2011, Regulamentul 492/2004 a fost modificat prin Regulamentul nr. 254/2010 Col., care a intrat în vigoare de la 1 iulie 2010. Ultimul regulament a introdus un GSI special care va varia de la 0.50 la 0.70 pentru a fi aplicat atunci când se stabilește „valoarea generală” a terenurilor și „valoarea generală” a chiriei pentru terenurile din coloniile de alocare. 15. Aceste amendamente au lăsat neafectată locația obligatorie introdusă de Legea privind alocațiile. Un astfel de acord de locație rămâne în vigoare până la încheierea procedurilor de consolidare a terenurilor într-un anumit domeniu.

Astfel de proceduri sunt prevăzute, de asemenea, în temeiul Actului, scopul lor de a avea proprietatea și utilizarea terenurilor în zona de atribuire consolidată, în principal prin transferarea titlului terenului către grădinarii și prin compensarea fostilor proprietari prin mijloace reglementate în temeiul Actului, detaliile unei astfel de consolidare fiind definite în ceea ce este cunoscut drept „proiectul de consolidare a terenurilor”. 16. În cazul reclamanților, grădinarii au inițiat procedurile necesare de consolidare a terenurilor la 7 decembrie 1998. În cadrul acestuia, a fost dat ordinul de punere în aplicare a unui „proiect de consolidare a terenurilor”, însă procedura a schimbat cursul la 7 august 2013 când Curtea Constituțională a susținut că incapacitatea reclamanților de a reexamina acest ordin de către instanțe a încălcat dreptul lor de acces la o instanță și drepturile lor de proprietate.

Procedurile de consolidare a terenurilor sunt în prezent în curs, într-o etapă în care trebuie stabilită valoarea generală a terenurilor reclamanților. 17. Rezistența obligatorie a terenurilor reclamanților. 18. Părțile nu sunt de acord cu suma de închiriere plătibilă pentru proprietatea reclamanților. Pozițiile lor și documentele prezentate în sprijinul lor pot fi rezumate după cum urmează. 19. Reclamanții se bazează pe raportul nr. 05/2010 din 29 martie 2010, în care un expert în jurământ, A, a estimat valoarea generală a chiriei în cauză, referindu-se la criteriile stabilite în Regulamentul nr. 492/2004 și a aplicat un GSI de 1,30. Pe această bază, reclamanții au considerat că valoarea de piață a chiriei anuale s-a ridicat la 2,66 EUR per metru pătrat.

Mai târziu, reclamanții au prezentat, de asemenea, raportul nr. 169/13 din 5 noiembrie 2013 de către un alt expert în jurământ, B, în conformitate cu care valoarea generală a chiriei lunare pentru o parcelă din zona declarată aparținând reclamantului, dl Leščinský a fost de 0,773 EUR în 2013, de 0,782 EUR în 2012, de 0,789 EUR în 2011 și de 0,752 EUR în 2010. Aceste cifre au fost estimate pe baza Regulamentului nr. 492/2004, având în vedere IGS rezultatul modificărilor introduse prin Regulamentul nr. 254/2010. 20. Guvernul din partea lor a prezentat următoarele documente: ► O scrisoare de la Institutul Forensic de Inginerie din Žilina din 17 decembrie 2012, în care Institutul a subliniat ceea ce considerau deficiențe metodologice în calculele expertului A. Pe baza recalculului lor pro forma cu privire la datele disponibile, valoarea chiriei generale anuale ar fi de 0,239 EUR pe metrou pătrat.

Cu toate acestea, scrisoarea subliniază că această recalculare a fost efectuată fără o investigație separată in situ și fără examinarea documentelor suplimentare considerate esențiale de către Institut. ○ O scrisoare din fondul imobiliar slovac din 24 aprilie 2013 care a arătat că, în acel moment, s-au obținut evaluări experte cu privire la valoarea generală a terenului pentru patrusprezece colonii de alocare din districtul Žilina. Pe baza valorii generale a terenurilor stabilite în aceste evaluări, care au luat în considerare modificarea legislativă nr. 57/2011, Guvernul a susținut că valoarea generală medie a chiriei anuale plătibile pentru terenuri comparabile cu cele solicitante” a fost de 0,38 EUR.

Un raport complet de experți elaborat de Institut în 2014, a numărat 86/2014, care a fost precedat de anchetele proprii ale Institutului. În prezentul raport, elaborat pe baza Regulamentului modificat nr. 492/2004, Institutul a calculat valoarea generală a chiriei anuale plătibile pentru proprietatea în cauză începând cu 31 martie 2014 ca 0,718 EUR pe metrou pătrat. Metoda prevăzută de Regulamentul nr. 492/2004 nu a putut fi utilizată în raport cu perioadele anterioare. În aceste cazuri, Institutul a evaluat valoarea generală a chiriei anuale pentru anii anteriori, pe baza rezultatelor pentru anul 2014, dar ținând seama de dezvoltarea generală a prețurilor imobiliare în regiunea respectivă și a altor criterii economice în aceste ani, după cum urmează: în 2013 0,716 EUR, în 2012 0,746 EUR, în 2011 0,732, în 2010 0,745 EUR, în 2009 0,790 EUR, în 2008 1,084 EUR, și în 2007 0,804 EUR.

În sfârșit, Institutul a reiterat obiecțiile referitoare la metodologia utilizată în evaluarea produsă de expertul A și a exprimat opinia că nu avea calificările necesare pentru efectuarea tipului de evaluare în acest caz, deoarece calificările sale se referă numai la terenuri agricole și nu se extindea la includerea tipului de teren în cauză în acest caz.

5. The applicants all live in Žilina, except for Mr Kyška, Mr P. Lalinský and Ms Vestfálová, who live in Turie, Bytča and Nemecká nad Hronom respectively. 6. The facts of the case are structurally similar to those obtaining in the cases against Slovakia of Urbárska Obec Trenčianske Biskupice (no. 74258/01, 27 November 2007 (merits) and 27 January 2009 (just satisfaction)), Jenisová (no. 58764/00, 3 November 2009), Šefčíková (no. 6284/02, 3 November 2009), and Salus (no. 28697/03, 3 November 2009). 7. The applicants are the owners of land situated in the cadastral area of Závodie on the territory of the municipality of Žilina. They acquired title to this land by way of inheritance from their predecessors.

8. In 1948 the State put the land in question at the disposal of an agricultural cooperative called Mier Žilina-Bánová. In 1987 the cooperative designated part of the land as an “allotment colony”, consisting of individual allotments which were put at the disposal of private third parties (“the gardeners”). 9. The applicants’ ‒ or, at the relevant time, their predecessors’ ‒ formal title to the land has remained unaffected but in practice, they have not been able to make use of it at all. The size of each of the applicants’ individual parcels of land thereby affected is listed in column C of the appendix. 10. In the context of the political changes in the former Czechoslovakia, the Land Ownership Act (Law 229/1991 Coll.) was enacted in 1991. Under section 22(2) thereof, in the absence of any agreement to the contrary with the applicants, the gardeners acquired a tenancy right in respect of the land in question with effect from the date of the Act’s entry into force.

11. The rent payable for such tenancy was regulated under section 22(3) of the Land Ownership Act until this provision was replaced by the Allotments Act, which entered into force on 26 March 1997. 12. The Allotments Act likewise imposed a compulsory tenancy arrangement in favour of the gardeners, the rent being regulated by its section 4, which applied by operation of law unless the parties had agreed otherwise. This provision, as applicable at that time, referred to other pieces of legislation which set the annual rent at ten per cent of the value of the property ‒ calculated on the basis of the then applicable price regulations ‒ the minimum being equivalent to 0.01 Euro (EUR) per square metre and per year.

13. In the applicants’ case, with the exception mentioned below, no such separate agreement had been reached between the parties, and the annual rent payable by the gardeners to the applicants was thus determined under the statutory rules at the lowest limit of the applicable scale, that is to say at a rate of EUR 0.01 per square metre. In the case of the applicant Ms L. Kothajová, an agreement was reached that, as from 2004, she would be paid rent equivalent to EUR 0.01168 per square metre and per year. 14. The applicable statutory regime was amended ‒ after the Court’s above-mentioned judgments had become final ‒ with effect from 1 April 2011 by Law no. 57/2011 Coll., which adjusted the rent payable to owners in a situation such as the applicants’ to a level commensurate with the market rent.

By virtue of the statutory amendment, the amount of the rent was to be determined under the Regulation of the Ministry of Justice on Determination of the General Value of Property (no. 492/2004 Coll.). This regulation uses the term “general value” ‒ which is understood to mean the expert assessment of the most likely price at a given place and time on the market in conditions of free competition and honest sale ‒ and lays down formulae for the determination thereof in relation to land and the rent payable for that land, the latter being linked to the former. These formulae take into account what is known as the “general situation index” (“the GSI”), ranging originally from 0.70 to 2.00, normally depending on the geographical location of the property.

However, prior to the entry into force of the amendments introduced by Law no. 57/2011, Regulation 492/2004 had been amended by Regulation no. 254/2010 Coll., which took effect from 1 July 2010. The latter Regulation introduced a special GSI ranging from 0.50 to 0.70 to be applied when determining the “general value” of land and the “general value” of the rent for the land in allotment colonies. 15. These amendments left the compulsory tenancy introduced by the Allotments Act unaffected. Such a tenancy arrangement remains in place until the completion of what are known as land consolidation proceedings in a given area.

Such proceedings are also provided for under the Act, their aim being to have the ownership and use of the land in the allotment area consolidated, principally by transferring title to the land to the gardeners and having the former owners compensated by means regulated under the Act, the details of such consolidation being defined in what is known as a “land consolidation project”. 16. In the applicants’ case, the gardeners initiated the requisite land consolidation proceedings on 7 December 1998. Within the framework thereof, the order had been given for implementation of a “land consolidation project”, but the proceedings changed course on 7 August 2013 when the Constitutional Court held that the applicants’ inability to have that order reviewed by the courts violated their right of access to a court and their property rights.

The land consolidation proceedings are currently pending, at a stage where the general value of the applicants’ land remains to be determined. 17. The compulsory tenancy of the applicants’ land persists. 18. The parties disagreed as to the amount of rent payable for the applicants’ property. Their positions and the documents submitted in their support may be summarised as follows. 19. The applicants relied on report no. 05/2010 dated 29 March 2010, in which a sworn expert, A, estimated the general value of the rent in question by reference to the criteria laid down in Regulation no. 492/2004, and applied a GSI of 1.30. On that basis, the applicants considered that the market value of the annual rent amounted to EUR 2.66 per square metre.

Later, the applicants also submitted report no. 169/13 dated 5 November 2013 by another sworn expert, B, according to which the general value of monthly rent for a plot in the stated area belonging to the applicant Mr Leščinský was EUR 0.773 in 2013, EUR 0.782 in 2012, EUR 0.789 in 2011 and EUR 0.752 in 2010. These figures had been estimated on the basis of Regulation no. 492/2004, taking into account the GSI resulting from the amendments introduced by Regulation no. 254/2010. 20. The Government for their part submitted the following documents: ‒ A letter from the Forensic Engineering Institute in Žilina dated 17 December 2012, in which the Institute pointed out what they considered to be methodological flaws in the calculations of expert A. On the basis of their pro forma recalculation of the available data, the value of the annual general rent would be EUR 0.239 per square metre.

However, the letter points out that this recalculation was done without a separate in situ investigation and without the examination of further documents that the Institute considered essential. ‒ A letter from the Slovak Real Estate Fund dated 24 April 2013 stating that, at that time, expert valuations of the general value of the land had been obtained for fourteen allotment colonies in the district of Žilina. On the basis of the general value of the land as established in these valuations, which took into account legislative amendment no. 57/2011, the Government contended that the average general value of the annual rent payable for land comparable to the applicants’ was EUR 0.38. ‒ A full expert report drawn up by the Institute in 2014, numbered 86/2014, which had been preceded by the Institute’s own investigations.

In this report, drawn up on the basis of amended Regulation no. 492/2004, the Institute calculated the general value of the annual rent payable for the property in question as of 31 March 2014 as EUR 0.718 per square metre. The method provided by Regulation no. 492/2004 could not be used in relation to the preceding periods. In these cases, the Institute assessed the general value of the annual rent for previous years ‒ on the basis of the results for the year 2014, but taking into account the general development of real estate prices in the given region and other economic criteria during those years ‒ as follows: in 2013 EUR 0.716, in 2012 EUR 0.746, in 2011 EUR 0.732, in 2010 EUR 0.745, in 2009 EUR 0.790, in 2008 EUR 1.084, and in 2007 EUR 0.804.

Lastly, the Institute reiterated the objections concerning the methodology used in the valuation produced by expert A and expressed the view that he had lacked the requisite qualifications for conducting the particular type of valuation obtaining in the present case, since his qualifications pertained only to agricultural land, and did not extend to include the type of land concerned in the present case.