Vavan LTD împotriva Armeniei

Comunicat la 22 noiembrie 2016 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 50939/10 VOVAN LTD împotriva Armenia depusă la 3 septembrie 2010 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, Vavan Ltd (denumită în continuare „societatea reclamantă”) este o societate de răspundere limitată cu sediul său social în Erevan. Este reprezentată în fața Curții de către dna C. Vine și dna N. Gasparyan, avocați care practică în Londra și, respectiv, Erevan. La 5 iunie 2000, primarul Erevan („primarul”) a luat decizia de a aloca o parcela de terenuri de 300 m mp la domnul V. Piața de teren a fost situată în fața Institutului de Limbaj situat la intersecția Sayat Nova și Abovyan Streets din centrul Erevan. La 29 iulie 2000 a fost încheiat un leasing de 10 ani între primarul și domnul V., menționând că terenurile sunt utilizate în scopul clădirii și conducerii unei cafenele în aer liber.

Clauza 5.6 din contractul de închiriere a terenurilor a stabilit că locatarul (Dl. V.) a avut dreptul să solicite compensații de la locator (Madame) în caz de încheierea anticipată a contractului în cazul în care terenurile trebuie luate în răspuns la nevoile de stat sau de public. În 2001 dl V. a fondat societatea reclamantă și a devenit regizorul său. Se pare că construcția cafenea a fost finalizată în 2001. A acoperit o suprafață de 238 mp, și a format, de asemenea, pavilionuri care măsoară un număr suplimentar de 22.3 mp. m. În 2002 a fost emis un certificat de proprietate corespunzător în ceea ce privește această proprietate. La 26 noiembrie 2001, societatea reclamantă a solicitat biroul primarului, cerând să prelungească termenul de închiriere.

Luând în considerare dimensiunea investițiilor efectuate pentru reconstrucția comunicațiilor și îmbunătățirea zonei înconjurătoare, la 24 decembrie 2001, primarul a aderat la cererea societății solicitantă și a decis să prelungească termenul de închiriere la 25 de ani. La 13 septembrie 2002, societatea reclamantă a semnat un nou contract de închiriere cu biroul primarului. Clauza 4.5 a acestui contract prevedea că locatariul (societatea reclamantă) ar avea dreptul să solicite compensarea pentru daunele suportate în cazul încheierii prematuri unilaterale a contractului. Potrivit clauzei 20.1, biroul primarului a avut dreptul să încheie contractul prematur și unilateral dacă societatea reclamantă nu a plătit taxele de închiriere cu mai mult de trei luni.

La 2 noiembrie 2003, Guvernul a adoptat decretul nr. 1310-N permițând Academiei Naționale de Știință să doneze clădirea și structurile auxiliare ale Institutului de Limba la Biserica Apostolica Armeniană (denumită în continuare „ Biserica”) pentru a construi un Patriarhat în Erevan și a autorizat primarul să obțină documentația necesară pentru transferul acestor clădiri și structuri auxiliare și parcele de teren ocupate de ele și necesare pentru întreținerea lor. Se pare că societatea reclamantă a continuat să-și opereze cafenea fără obstacole. Se presupune că cafenea a fost populară în rândul locuitorilor din Erevan și a servit în medie între 800 și 1.000 de clienți pe zi. La 26 august 2008, primarul a informat societatea reclamantă că, în conformitate cu decretul guvernamental nr. 1310-N, a fost necesar să înceteze exploatarea cafeneai, să îndepărteze structurile construite și să restabilească terenul în starea sa originală.

La 28 august 2008, primarul a anulat decizia din 5 iunie 2000 și a încheiat unilateral contractul de închiriere a terenurilor încheiat cu societatea reclamantă. În acest sens, s-a bazat pe Decretul guvernamental nr. 1310-N, dar a menționat, de asemenea, că societatea reclamantă avea o sumă considerabilă de datorie în curs de închiriere care rezultă din taxele de închiriere și pedepsele calculate. La 29 august 2008, s-a trimis o scrisoare companiei solicitantă care l-a informat despre această decizie. Societatea reclamantă susține că la 30 august 2008 ofițerii de poliție și reprezentanții biroului primarului au avut cafenea și accesorii și accesorii demolate. La 12 septembrie 2008, societatea reclamantă a inițiat proceduri civile împotriva biroului primarului și a Ministerului Finanțelor, solicitând compensații pentru pierderile suportate ca urmare a încheierii leasingului.

Societatea și-a bazat susținerea pe argumentul potrivit căruia nu s-a efectuat în conformitate cu Codul Civil, în temeiul căruia aceaceasta ar putea fi efectuată unilateral numai în urma unei decizii judiciare, și cu privire la raportul de evaluare elaborat la cererea sa de către Karutsaget Ltd., o societate de evaluare licențiată. Potrivit raportului, valoarea de piață a cafenea, astfel cum este prevăzut în certificatul de proprietate, a fost estimată între 185.000.000 și 215.000.000 de drame armeni (AMD).

Respondenții au prezentat obiecțiile față de reclamație, susținând că încheierea contractului de închiriere nu a fost pusă în aplicare ca expropiere pentru a satisface orice necesitate publică, dar a fost pur și simplu o consecință a neîndeplinirii taxelor de închiriere din 2006. La 25 martie 2009, Ministerul Finanțelor a depus obiecții suplimentare față de cererea societății reclamante, respingând, de asemenea, admisibilitatea raportului de evaluare elaborat de Karutsaget Ltd., din cauza faptului că nu a respectat cerințele juridice și că, din acest motiv, licența Karutsaget Ltd.

a fost suspendată la două luni de la eliberarea raportului, la 9 ianuarie 2009. La 5 iunie 2009, Curtea de district de Kentron și Nork-Marash din Yerevan a respins reclamația pe baza faptului că raportul de evaluare prezentat de societatea reclamantă nu a putut fi acceptat ca element de probă adecvat, deoarece, la examinarea acestui raport, Registrul imobiliar de stat a constatat că a fost compilat în încălcarea legislației relevante și, din acest motiv, a suspendat licența acordată Karutsaget Ltd.

La 3 iulie 2009, societatea reclamantă a recursat împotriva hotărârii Curții de District, susținând, în special, 1) că raportul de evaluare a fost elaborat în conformitate cu cerințele juridice – și menținând că, dacă Curtea de District avea îndoieli cu privire la admisibilitatea acestor dovezi, ar fi putut obține propriul aviz de experți privind valoarea de piață a cafenea – și 2) că prin respingerea cererii – care nu furnizează nici motive juridice, nici motivul necesar – Curtea de District violează dreptul societății solicitantă la proprietate, astfel cum este garantat de Constituție și Convenția. La 24 decembrie 2009, Curtea Civilă de Apel a respins recursul societății reclamante și a susținut hotărârea Curții de District.

Acesta a arătat în special că încheierea închirierii a fost pusă în aplicare în conformitate cu legea și, prin urmare, argumentele referitoare la încălcarea drepturilor societății reclamante garantate de Constituția și Convenția au fost nefondate, că raportul de evaluare elaborat de Karutsaget Ltd. Curtea de District a fost evaluată în mod corespunzător în funcție de alte dovezi ale cauzei specifice și că Curtea de District nu a fost obligată să obțină un aviz alternativ de experți în scopul calculului pierderilor societății reclamante. La 25 ianuarie 2010, societatea reclamantă a depus un recurs asupra punctelor de drept. La 3 martie 2010, Curtea de Casație a declarat recursul societății reclamante inadmisibil pentru lipsa de merit.

Legea internă relevantă Constituția din 1995 (în urma amendamentelor introduse la 27 noiembrie 2005, în vigoare de la 6 decembrie 2005) În conformitate cu art. 19, fiecare are dreptul la o audiere publică a cazului său de către o instanță independentă și imparțială într-un timp rezonabil, în condiții de egalitate și în respectarea tuturor cerințelor unui proces echitabil, pentru a-și restabili drepturile încălcate și, de asemenea, validitatea acuzației împotriva lui determinate. În conformitate cu art. 31, toată lumea are dreptul de a dispărea, folosirea, gestionarea și răspândirea proprietății sale în felul în care consideră potrivit. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa, cu excepția unei instanțe în cazurile prevăzute de lege.

Proprietățile pot fi expropriate pentru nevoile societății și ale statului numai în cazuri excepționale de interes public major, într-o procedură prevăzută de lege și cu compensații echivalente anterioare. Codul civil (în vigoare de la 1 ianuarie 1999) art. 466 Motive pentru modificarea și încheierea unui contract „1. Modificarea și încheierea unui contract pot fi efectuate prin acordul părților, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede altfel. 2. Un contract poate fi modificat sau încheiat de către o instanță la cererea unei părți doar în cazul unei încălcări esențiale a contractului de către cealaltă parte sau în alte circumstanțe prevăzute de lege sau de contract.

3… ” art. 622 Încheierea prematură a contractului la cererea locatorului „La cererea locatorului contractul de leasing poate fi încheiat prematur de către o instanță, în cazul în care locatarul: 1) a folosit proprietatea în timp ce încalcă în mod substanțial sau repetat termenii contractului sau scopul proprietății; 2) a agravat substanțial condiția proprietății; 3) nu a plătit taxe de închiriere mai mult de două ori după expirarea termenului de plată stabilit de contract; 4) ... În conformitate cu art. 466 § 2 din prezentul Cod, contractul de închiriere poate, de asemenea, să furnizeze alte baze pentru încheierea contractului la cererea locatorului.” Codul terestru (în vigoare începând cu 15 iunie 2001) În conformitate cu art. 100 § 2, un leasing de teren sau dreptul de utilizare în ceea ce privește terenuri poate fi încheiat pe baza stabilită de lege sau pe baza prevăzută în contractul care reglementează această leasing sau utilizare.

Codul de procedură civilă (în vigoare din 1999) În conformitate cu art. 60 § 1, pentru a clarifica aspecte care necesită cunoștințe specializate care apar în timpul examinării unei cauze, instanța poate ordona un examen criminalist fie ca răspuns la o cerere depusă de o parte (parte) sau pe propria inițiativă. Legea „Pentru alienarea proprietăților pentru nevoile societății și ale statului” (în vigoare începând cu 30 decembrie 2006) În temeiul articolului 13 § 1, în cazul în care un contract de alienare nu este încheiat în termen de șapte zile de la depunerea sumei de compensație într-un cont de exploatație de către cumpărător, sau în cazul în care proprietatea nu este alienată în conformitate cu art. 12 din prezenta lege, cumpărătorul trebuie să se aplice instanței cu o cerere de alienare în termen de o lună.

Decretul guvernamental nr. 1310-N din 2 octombrie 2003 privind transferul unei clădiri și structuri auxiliare către Biserica Apostolica Armeniană Acest decret menționează următoarele: „Guvernul Republicii Armenia determină: 1. să permită Academiei Naționale de Științe a Republicii Armenia să transfere către Biserica Apostolica Armeniană clădirea și structurile auxiliare a Institutului de Limbi al Academiei Naționale de Științe a Republicii Armenia și a Institutului de Economie al Academiei Naționale de Științe a Republicii Armenia, situat la intersecția Sayat străzile Nova și Abovyan din orașul Erevan în scopul de a construi un Patriarhat în Erevan.

2. să-i încredințeze primarului Erevan cu pregătirea documentelor necesare pentru transferul clădirii și structuri auxiliare (workshop-uri), precum și terenul ocupat de ei și necesar pentru întreținerea lor, situat la intersecția dintre strada Sayat-Nova și Abovsyan.” COMPLAINTĂ Societatea reclamantă se plâng în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție că procesul a fost nedrept deoarece Curtea de District nu a admis raportul de evaluare prezentat de aceasta, nici nu a furnizat o evaluare independentă sau nu a determinat în alt mod suma compensației care urmează să fie acordate societății solicitantă. Societatea reclamantă se plâng, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, că a fost ilicit privat de posesiuni sale, deoarece încheierea timpurie a închirierii terenurilor nu a fost efectuată în conformitate cu legea, nu a fost cu un scop legitim, și a impus o sarcină excesivă societății solicitantă, deoarece nu a fost acordată compensație.

În conformitate cu art. 6 § 1 din Convenție, societatea reclamantă a avut o audiere echitabilă în determinarea drepturilor și obligațiilor civile ale societății reclamante?

Communicated on 22 November 2016

FIRST SECTION

Application no. 50939/10 VAVAN LTD against Armenia lodged on 3 September 2010

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Vavan Ltd (hereinafter “the applicant company”), is a limited liability company with its registered office in Yerevan. It is represented before the Court by Ms C. Vine and Ms N. Gasparyan, lawyers practising in London and Yerevan respectively. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows. On 5 June 2000 the Mayor of Yerevan (“the Mayor”) made a decision to allocate a plot of land measuring 300 sq. m to Mr. V. The plot of land was situated in front of the Language Institute located at the intersection of Sayat ‑ Nova and Abovyan Streets in central Yerevan. On 29 July 2000 a 10-year land lease was concluded between the Mayor and Mr V., stipulating that the land be used for the purpose of building and running an outdoor café.

Clause 5.6 of the land lease contract established that the lessee (Mr. V.) was entitled to request compensation from the lessor (the Mayor) in the event of early termination of the contract if the land were to be taken in response to state or public needs. In 2001 Mr. V. founded the applicant company and became its director. It appears that the construction of the café was completed in 2001. It covered an area of 238 sq. m, and also comprised pavilions measuring an additional 22.3 sq. m. In 2002 a corresponding ownership certificate was issued in respect of this property. On 26 November 2001 the applicant company applied to the Mayor’s office, seeking to extend the term of the lease. Taking into consideration the size of the investment made for the reconstruction of communications and the improvement of the surrounding area, on 24 December 2001 the Mayor acceded to the applicant company’s request and decided to extend the term of the lease to 25 years.

On 13 September 2002 the applicant company signed a new lease contract with the Mayor’s office. Clause 4.5 of this contract stipulated that the lessee (the applicant company) would be entitled to claim compensation for damage incurred in the event of premature unilateral termination of the contract. According to clause 20.1, the Mayor’s office was entitled to terminate the contract prematurely and unilaterally if the applicant company defaulted on the payment of rental fees by more than three months.

On 2 November 2003 the Government adopted Decree no. 1310-N permitting the National Academy of Science to donate the building and the auxiliary structures of the Language Institute to the Armenian Apostolic Church (hereafter “the Church”) for the purpose of building a Patriarchate in Yerevan and authorised the Mayor to procure the documentation needed for the transfer of those buildings and the auxiliary structures and plots of land occupied by them and needed for their maintenance. It appears that the applicant company continued operating its café without hindrance. It alleges that the café was popular among the residents of Yerevan and served on average between 800 and 1,000 customers per day.

On 26 August 2008 the Mayor informed the applicant company that in pursuance of Government Decree no. 1310-N it was necessary to cease operating the café, remove the structures erected, and restore the land to its original condition. On 28 August 2008 the Mayor annulled the decision of 5 June 2000 and unilaterally terminated the land lease contract concluded with the applicant company. In doing so, it relied on Government Decree no. 1310-N, but also mentioned that the applicant company had a considerable amount of outstanding debt arising from the rental charges and calculated penalties. A letter was sent to the applicant company on 29 August 2008 informing it about this decision. The applicant company alleges that on 30 August 2008 police officers and representatives of the Mayor’s office had the café and its fixtures and fittings demolished.

On 12 September 2008 the applicant company commenced civil proceedings against the Mayor’s office and the Ministry of Finance, requesting compensation for losses incurred as a result of the termination of the lease. The company based its claim on the argument that the premature termination of the land lease contract had not been carried out in accordance with the Civil Code – under which it could be unilaterally carried out only following a court decision – and on the valuation report prepared at its request by Karutsaget Ltd., a licensed valuation company. According to the report, the market value of the café, as provided in the ownership certificate, was estimated at between 185,000,000 and 215,000,000 Armenian drams (AMD).

The respondents submitted their objections to the claim, arguing that the termination of the lease contract had not been implemented as an expropriation to meet any public need, but had simply been a consequence of the applicant company’s failure to pay the rental charges since 2006. On 25 March 2009 the Ministry of Finance filed additional objections to the applicant company’s claim, also contesting the admissibility of the valuation report prepared by Karutsaget Ltd.

on the grounds that it did not comply with the legal requirements and it was for this reason that Karutsaget Ltd.’s licence had been suspended two months after the issuance of the report, on 9 January 2009. On 5 June 2009 the Kentron and Nork-Marash District Court of Yerevan dismissed the claim on the basis that the valuation report submitted by the applicant company could not be accepted as proper evidence, since upon examination of this report the State Real Estate Registry had found that it had been compiled in violation of the relevant legislation and for that reason had suspended the licence granted to Karutsaget Ltd.

On 3 July 2009 the applicant company appealed against the judgment of the District Court, arguing, in particular, 1) that the valuation report had been drawn up in accordance with the legal requirements – and maintaining that, if the District Court had had doubts regarding the admissibility of that evidence, it could have obtained its own expert opinion on the market value of the café – and 2) that by dismissing the claim – providing neither any legal grounds nor the requisite reasoning – the District Court had violated the applicant company’s right to property as guaranteed by the Constitution and the Convention. On 24 December 2009 the Civil Court of Appeal dismissed the applicant company’s appeal and upheld the judgment of the District Court.

It stated in particular that the termination of the lease had been implemented in conformity with the law and, consequently, the submissions concerning the violation of the applicant company’s rights guaranteed by the Constitution and the Convention were ill-founded, that the evaluation report prepared by Karutsaget Ltd. had been rightly assessed by the District Court in the light of other evidence of the particular case, and that the District Court had not been under a duty to obtain an alternative expert opinion for the purpose of calculating the applicant company’s losses. On 25 January 2010 the applicant company lodged an appeal on points of law. On 3 March 2010 the Court of Cassation declared the applicant company’s appeal inadmissible for lack of merit.

B. Relevant domestic law

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Was the interference with the applicant company’s possessions compliant with the guarantees of Article 1 of Protocol No. 1? 2. Did the applicant company have a fair hearing in the determination of its civil rights and obligations in accordance with Article 6 § 1 of the Convention?