APAP BOLOGNA v. MALTA

Comunicat la 9 octombrie 2020 Publicat la 26 octombrie 2020 PRIMEA SECȚIUNE Cererea nr. 47505/19 Louis APAP BOLOGNA împotriva Maltai depusă la 6 septembrie 2019 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Louis Apap Bologna, este un național maltez, născut în 1944 și locuiește în Sliema. El este reprezentat în fața Curții de Dr. S. Grech și dr I. Refalo, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul Reclamantul a fost inițial proprietarul unei jumătate de cotă nedivizată a sediilor la nr. 295 și 296 din Republic Street, Valletta, folosit ca magazin, pe care a moștenit-o la o dată nedefinită înainte de 1980. Celălalt jumătate de cotă nedivizată a aparținut G & F. Sediile au fost închiriate de predecesorii reclamantului în titlu prin intermediul unui acord semnat la 22 ianuarie 1922 în temeiul căruia sediile au fost închiriate pentru o perioadă de patru ani la chiria de o sută de lire sterline (GBP 100) pe an. În momentul în care proprietarii au închiriat contractul, durata și condițiile acesteia au fost reglementate în întregime în conformitate cu acordul achiziționat între părți. Legea I din 1925, intitulată „O lege de a institui dispoziții temporare speciale privind chiria și condițiile de relocare a proprietăților urbane imobilizabile” a intrat în vigoare în timp ce locația în cauză era încă în curs de funcționare. În conformitate cu art. 3, proprietarul nu a putut relua posesia locurilor la sfârșitul leasingului, sau să crească chiria, cu excepția cazului în care proprietarul a trimis o scrisoare judiciară chiriașului în acest sens o lună înainte de încheierea leasingului (care scrisoarea judiciară ar putea fi contestată de locatar). În lipsa unei scrisori judiciare, în aceleași condiții, închirierea ar fi reînnoită automat, pentru un termen limitat (în conformitate cu art. 1536 din Codul Civil de astăzi). În acest caz, proprietarii nu au trimis o scrisoare judiciară înainte de încheierea contractului, în 1926, aceaceasta a fost reînnoită astfel timp de patru ani. În 1929, Legea XXIII intitulată „O lege care prevede dispoziții temporare privind închirierea și condițiile de renunțare a proprietăților urbane imobile și în scopuri legate de acestea” a abolit procedura de notificare prin scrisoare judiciară. Prin urmare, a devenit imposibil ca proprietarul să refuze reînnoirea închirierii sau să crească chiria, cu excepția cazului în care proprietarul a solicitat autorizarea Comitetului de reglementare închiriere (RRB). În plus, un proprietar ar putea relua posesia numai dacă el sau ea a dovedit Consiliului că chiria nu a plătit chiria sau că proprietarul (sau ascendentul său, sau descendenții) a cerut imobiliare pentru propriile nevoi personale. În 1933 Legea XXI (azi capitolul 69 din Legile Malta) a făcut protecția chiriașului perpetua, cu închirierea fiind reînnoită pe termen indefinit. Prin urmare, proprietarii de imobiliare în cauză au fost obligați să continue leasingul de imobiliare comercială la aceeași chirie aplicabilă în 1922 și, în situația lor, nu au avut motive legale de evacuare a chiriașului. În 1964, proprietarii au reușit să negocieze o chirie de 150 GBP. Prin un contract din 11 septembrie 1980, G & F și reclamantul au împărțit proprietatea, fiecare ținând jumătate din magazin cu o intrare separată, astfel reclamantul a devenit proprietarul deplin al magazinului interconectat la nr. 296. În același timp, după două succesiuni și două contracte prin care o parte din drepturile de locație au fost transferate, locația nr. 295/296 a intrat în mâinile altor trei chiriași K. I. și V. Acesta din urmă nu a fost recunoscută de proprietarii. În plus, a parut că au încheiat, de asemenea, acorduri cu terți care afectează funcționarea magazinului. Procedințe înainte de RRB Proprietarii au inițiat o procedură înainte de RRB care solicită încheierea închirierii din cauza unei sublete neautorizate și din cauza modificărilor structurale efectuate de chiriași la magazin. RRB a respins cerințele proprietarilor la 5 martie 2001. Proprietarii nu au apelat având în vedere starea legii în momentul respectiv și interpretarea furnizată de instanțe interne în cazuri similare. Plățile de închiriere Proprietarii au continuat să refuze chiria care, începând cu 18 aprilie 2001, a început să fie depuse în instanță. Primul depozit a fost efectuat la 18 aprilie 2001 și a fost pentru suma de 2.828.84 lire malteze (MTL) care a acoperit chiria de la 22 ianuarie 1982 până la 22 ianuarie 2001. Depunerile ulteriore au fost efectuate pentru MTL l50 (aproximativ 395 euro (EUR) pe an, pentru a acoperi perioada până la sfârșitul lunii decembrie 2009. Când a fost adoptată Legea X din 2009, chiria a fost majorată prin lege la rata de 15% pe an pentru perioada între 1 ianuarie 2010 și 1 decembrie 2013. Astfel, pentru anii 2010-2013, chiria anuală a întregului magazin (nr. 295/296) a fost de 401,82 EUR 462,09 EUR 531.41 și, respectiv, 611.11 EUR. Pentru perioada începând cu 1 ianuarie 2014, chiria în conformitate cu lege a fost de a crește în funcție de Indiceul Valoarei Comerciale a Proprietății (ICVP) care a trebuit să fie adoptată de ministrul competent, sau (în defect) chiria a fost de a crește cu 5% pe an. Deoarece ICVP nu a fost niciodată publicată chiria a crescut cu 5% în fiecare an, după cum urmează: 641.67 EUR 673,75, 707,44 EUR, 742,81 EUR, 779,95 EUR și, respectiv, 818,95 EUR pentru anii 2014-2019. Procedura de redresare constituțională La 22 februarie 2017, reclamantul a depus o procedură de redresare constituțională care susține încălcarea drepturilor sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția în ceea ce privește interesul său în proprietate la nr. 296 a fost îngrijorat. El a susținut că suferă o sarcină disproporționată având în vedere cantitatea scăzută de chirie a fost primită pentru sediile comerciale în cauză, în comparație cu valoarea reală de închiriere a proprietății. În cursul acestei proceduri, arhitectul numit de instanță a evaluat valoarea vânzării proprietăților în 2017 la 1 500 000 EUR și chiria sale ca fiind EUR 86.540 anual, având în vedere locația sa principală, natura și condițiile bune ale sediilor, precum și faptul că aceaceasta a fost o preocupare în curs (adică o afacere operațională care face un profit). În același an, chiria datorată proprietarilor în conformitate cu legea a fost de aproximativ EUR 743 anual. Potrivit aceluiași arhitect numit de instanță, după estimarea închirierilor anuale de piață pentru fiecare an începând cu 1986, suma totală a chiriei la prețurile pieței pe parcursul întregii perioade ar ajunge la 1.603.499. Prin hotărârea din 4 iunie 2018, Curtea Civilă (Primă Sală), în competența sa constituțională, a constatat, în conformitate cu jurisprudența CEDH, că reclamantul a suferit o încălcare a drepturilor sale de proprietate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. l la Convenție (dar nu în temeiul Constituției) având în vedere sarcina disproporționată pe care a trebuit să o aducă datorită sumei scăzute de închiriere pe care i-a primit. I-a acordat 100.000 EUR prin intermediul compensației pentru prejudiciu material și moral. Acesta a repartizat costurile procesului ca la jumătate pentru reclamant și jumătate pentru Procurorul General. În determinarea despăgubirii, aceasta a luat în considerare, în special, faptul că sediile erau constituite dintr-un magazin din strada Republic Valletta; chiria plătită; chiria crește pe parcursul anilor; valoarea actuală a pieței; disproporția dintre chiria plătibilă și valoarea de închiriere a pieței; faptul că închirierea se va termina în 2028 în conformitate cu legea; anii în care reclamantul a suferit o interferență, dar și intervalul de timp care a trecut înainte de a institui proceduri constituționale de remediere. Părțile au apelat; reclamantul a apelat în măsura în care a considerat că reparația a fost efectuată este insuficientă și a fost redusă în continuare prin ordonanța de a plăti costuri parțiale. El a solicitat, de asemenea, ca sediile să fie restituite la el. Prin hotărârea din 29 martie 2019, Curtea Constituțională a confirmat constatarea unei încălcări, dar a redus compensația la 55.000 EUR (EUR) 50.000 în leziuni pecuniare și 5.000 EUR în leziuni morale). Acesta a refuzat să ordone expulzarea chiriașilor – având în vedere că nu a fost instanța cu competența adecvată de a face acest lucru –, dar a declarat că dispozițiile capitolul 69 din Legile Malta ar trebui să fie fără efect în ceea ce privește relațiile dintre reclamant și chiriași și, prin urmare, aceasta nu se mai putea baza pe aceste dispoziții pentru a justifica ocuparea lor a sediilor. În ceea ce privește costurile, Comisia a decis că cei din prima instanță ar trebui să rămână repartizați de această instanță, în timp ce costurile reclamantului și apelurile procurorului general ar trebui să fie împărțite în ceea ce privește jumătate pentru procurorul general și jumătate pentru solicitant, în timp ce chiriașii ar trebui să-și asume costurile pentru apelul lor încrucișat. În ceea ce privește compensarea, Curtea Constituțională, reprezentând că atribuirea acestuia nu poate reflecta daune civile care ar putea fi acordate de o instanță civilă obișnuită, a remarcat faptul că valoarea stabilită de instanță a desemnat arhitectul reflectă valoarea de închiriere a întregii magazine, în timp ce interesul reclamantului era limitat numai la partea divizată a magazinului (nr. 29). În ceea ce privește costurile acordate în primă instanță, acesta a remarcat că, întrucât plângerile constituționale ale reclamantului nu au fost susținute, spre deosebire de cele convenționale, este necesar ca acesta să plătească costurile pentru reclamația sa nerecuperată. Legea internă relevantă Dispoziția relevantă a Ordinului privind retragerea proprietăților urbane (Regulament), capitolul 69 din Legile Malta, adoptată în iunie 1931 și modificată ulterior, precum și dispozițiile Codului Civil, capitolul 16 din Legile Malta, astfel cum a fost modificat în 2009, sunt stabilite în Zammit și Attard Cassar Malta (nr. 1046/12, §§ 26-27, 30 iulie 2015). Reclamantul se plânge că compensația acordată de Curtea Constituțională a acoperit echivalentul valorii de închiriere a pieței de un an, în timp ce proprietatea era sub închirieri controlate începând cu anii 1920. El consideră astfel că continuă să fie victimă de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. El consideră, de asemenea, că a suferit o încălcare a articolului 13, în măsura în care Curtea Constituțională nu a fost un remediu eficace atât pentru că nu a acordat compensații adecvate, cât și pentru că nu a evacuat chiriașii – care au continuat să beneficieze de sediile comerciale – nu a permis ca încălcarea să se încheie. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în acest caz? În special, reclamantul a suferit o sarcină excesivă individuală ca urmare a interferenței impugnate (a se vedea Marshall și alții c. Malta, nr. 79177/16, § 39, 11 februarie 2020)? Reclamantul dispune de un remediu intern eficient pentru plângerea sa în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Marshall și alții , citat mai sus §§ 71-81)?

Communicated on 9 October 2020

Published on 26 October 2020

FIRST SECTION

Application no. 47505/19

Louis APAP BOLOGNA

against Malta

lodged on 6 September 2019

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Mr Louis Apap Bologna, is a Maltese national, who was born in 1944 and lives in Sliema. He is represented before the Court by Dr

S. Grech and Dr I. Refalo, lawyers practising in Valletta.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

Background

The applicant was originally the owner of one half undivided share of the premises at nos. 295 and 296 in Republic Street, Valletta, used as a shop, which he inherited on an unspecified date before 1980. The other half undivided share belonged to G & F.

The premises had been leased by the applicant’s predecessors in title by means of an agreement signed on 22 January 1922 in virtue of which the premises were leased for a period of four years at the rent of one hundred pounds sterling (GBP 100) per annum. At the time the owners leased the tenement, the duration and conditions thereof were regulated entirely according to the agreement reached between the parties.

Act I of 1925 entitled ‘An Act to make special temporary provisions respecting rent and conditions in re-letting immoveable urban property’ came into force while the lease in question was still running. In accordance with its Article 3 the landlord could not resume possession of the premises at the end of the lease, or increase the rent unless the landlord sent a judicial letter to the tenant to that effect one month prior to the termination of the lease (which judicial letter could be contested by the tenant). In the absence of a judicial letter the lease would be renewed automatically under the same conditions, for a limited time frame (according to what is today Article

1536 of the Civil Code).

In the present case, the owners did not send a judicial letter prior to the termination of the lease, in 1926, it was therefore renewed for four years.

In 1929 Act XXIII entitled “An Act to make temporary provisions respecting the rent and the conditions in re-letting immovable urban property and for purposes connected therewith” abolished the procedure of notification by way of judicial letter. It thus became impossible for the landlord to refuse to renew the lease or increase the rent unless the landlord sought authorisation of the Rent Regulation Board (RRB). Furthermore, a landlord could only resume possession if he or she proved to the Board that the tenant had failed to pay the rent or that the landlord (or his, ascendants, or descendants) required the premises for their own personal needs.

In 1933 Act XXI (today Chapter 69 of the Laws of Malta) made the tenant’s protection perpetual, with the lease being renewed indefinitely.

The owners of the premises at issue were thus forced to continue leasing the commercial premises at the same rent applicable in 1922 and in their situation they had no legal grounds to evict the tenant.

In 1964 the owners managed to negotiate a rent of GBP 150.

By a contract of 11 September 1980 G & F and the applicant partitioned the property, each keeping half of the shop with a separate entrance, thus the applicant became the full owner of the interconnected shop at no.

296.

At around the same time, following two successions and two contracts whereby part of the tenancy rights were transferred, the tenancy of the shop nos.

295/296 came into the hands of another three tenants K. I. and V. The latter were not recognised by the landlords. Moreover, it appeared that they had also entered into agreements with third parties affecting the running of the shop.

Proceedings before the RRB

The landlords instituted proceedings before the RRB requesting the termination of the lease due to an unauthorized subletting and due to structural changes the tenants made to the shop.

The RRB rejected the landlords’ demands on l5 March 2001. The landlords did not appeal given the state of the law at the time and the interpretation being given by the domestic courts in similar cases.

Rental payments

The landlords continued to refuse rent which as of 18 April 2001 began to be deposited in court. The first deposit was made on the 18 of April 2001 and was for the amount of 2,828.84 Maltese liri (MTL) which covered the rent from 22 January 1982 until 22 January 2001. Subsequent deposits were made for MTL l50 (approximately 395 euros (EUR)) per annum, to cover the period until the end of December 2009.

When Act X of 2009 was enacted the rent was increased by law at the rate of 15% per annum for the period between 1 January 2010 and 1

December 2013. Thus, for the years 2010-2013 the annual rent of the entire shop (nos.

295/296) was EUR 401.82, EUR 462.09, EUR

531.41 and EUR

611.11 respectively. For the period commencing 1 January 2014, the rent according to law was to increase according to the Index of Commercial Value of Property (ICVP) which had to be enacted by the competent Minister, or (in default) the rent was to increase by 5% per annum. Since the ICVP was never published the rent increased by 5% every year as follows: EUR

641.67, EUR

673.75, EUR 707.44, EUR 742.81, EUR

779.95 and EUR

818.95 for the years 2014-2019 respectively.

Constitutional redress proceedings

On 22 February 2017 the applicant filed constitutional redress proceedings claiming a breach of his rights under Article l of Protocol No.

1 to the Convention insofar as his interest in the property at no. 296 was concerned. He argued that he was suffering a disproportionate burden given the low amount of rent being received for the commercial premises at issue when compared to the real rental value of the property.

During these proceedings the court-appointed architect valued the sale value of the property in 2017 at EUR 1,500,000 and its rent as being EUR

86,540 annually, having considered its prime location, the nature and good conditions of the premises, as well as the fact that it was a going concern (i.e. an operating business making a profit). In that same year the rent due to the landlords according to the law was approximately EUR

743 annually. According to the same court-appointed architect, having estimated the annual market rents for every year since 1986, the total amount of rent at market prices over the entire period would amount to EUR

1,603,499.

By a judgment of 4 June 2018 the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, found, in line with ECtHR’s case law, that the applicant had suffered a violation of his property rights under Article

1 of Protocol No. l to the Convention (but not under the Constitution) given the disproportionate burden he had to carry due to the low amount of rent he was receiving. It awarded him EUR 100,000 by way of compensation for pecuniary and non-pecuniary damage. It apportioned the costs of the lawsuit as to half for the applicant and half for the Attorney General.

In determining compensation it considered, in particular, the fact that premises consisted of a shop in a Republic Street Valletta; the rent paid; the rent increases over the years; the current market value; the disproportion between the rent payable and the market rental value; the fact that the lease will end in 2028 according to law; the years during which the applicant suffered an interference but also the interval of time which passed before the applicant instituted constitutional redress proceedings.

The parties appealed; the applicant appealed in so far as he considered that the redress meted was insufficient and was further reduced by the order to pay part costs. He also requested that the premises be returned to him.

By a judgment of 29 March 2019 the Constitutional Court confirmed the finding of a violation but reduced the compensation to EUR

55,000 (EUR

50,000 in pecuniary damage and EUR 5,000 in non-pecuniary damage). It refused to order the eviction of the tenants – considering it was not the court with the appropriate jurisdiction to do so – but declared that the provisions of Chapter 69 of the Laws of Malta were to be without effect as regards the relations between the applicant and the tenants, and therefore the latter could no longer rely on those provisions to justify their occupation of the premises. As regards costs, it decided that those at first

‑

instance were to remain as apportioned by that court whereas the costs of the applicant and the Attorney General’s appeals were to be divided as to half for the Attorney General and half for the applicant whereas the tenants had to bear their costs of their cross-appeal.

In relation to the compensation the Constitutional Court, reiterating that its award could not reflect civil damage which could be awarded by an ordinary civil court, remarked that the value established by the court

‑

appointed architect reflected the rental value for the entire shop whereas the applicant’s interest was limited only to the divided part of the shop (no. 29). As to the costs awarded at first instance it noted that since the applicant’s constitutional complaints had not been upheld, as opposed to the conventional ones, it was appropriate that he pay the costs for his unsuccessful claim.

Relevant domestic law

The relevant provision of the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter

69 of the Laws of Malta, enacted in June

1931 and subsequently amended, and those of the Civil Code, Chapter

16 of the Laws of Malta, as amended in 2009, are set out in

Zammit and Attard Cassar

v.

Malta

(no. 1046/12, §§ 26-27, 30 July 2015).

COMPLAINTS

The applicant complains that the compensation awarded by the Constitutional Court covered the equivalent of one year’s market rental value while the property had been under controlled leases as of the 1920s. He thus considers that he continues to be a victim of a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. He also considers that he has suffered a violation of Article 13, in so far as the Constitutional Court had not been an effective remedy both because it failed to award adequate compensation and because by not evicting the tenants – who continued to benefit of the commercial premises – it did not allow for the violation to come to an end.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present case? In particular, did the applicant suffer an individual excessive burden as a result of the impugned interference (see

Marshall and Others v. Malta

, no. 79177/16, § 39, 11 February 2020)?

2.

Did the applicant have at his disposal an effective domestic remedy for his complaint under Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, as required by Article 13 of the Convention

(see

Marshall and Others

, cited above, §§

71-81)?