CASE OF APAP BOLOGNA v. MALTA

CASE OF APAP BOLOGNA v. MALTA (CtEDO, 2021)

PRIMEA SECȚIUNE CAUZĂ DE APAP BOLOGNA c. MALTA (depunerea nr. 47505/19) JUDGMENT STRASBOURG 9 decembrie 2021 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Apap Bologna c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), ședința ca compusă din: Krzysztof Wojtyczek, Președinte, Erik Wennerström, Lorraine Schembri Orland, judecători, și Attila Teplán, grefierul adjunct al secțiunii interioare, având în vedere: cererea (nr. 47505/19) împotriva Republicii Malta depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de către un național maltez, dl Louis Apap Bologna („reclamantul”), la 6 septembrie 2019; hotărârea de a anunța cererea guvernului maltez („Guvernul”); observațiile părților; după ce a deliberat în particular la 16 noiembrie 2021, pronunță următoarea hotărâre, adoptată la data respectivă: INTRODUCȚIE Cazul se referă la o închiriere comercială impusă unilateral în temeiul capitolului 69 din Legile Maltei, în ceea ce privește care este prevăzută o sumă insuficientă de închiriere (de plătit reclamantului) prin lege, precum și eficacitatea măsurilor de remediere în acest sens. FACTE Reclamantul s-a născut în 1944 și trăiește în Sliema. El a fost reprezentat de dr. S. Grech și dr I. Refalo, Avocații practicați în Valletta. Guvernul a fost reprezentat de agenții lor, dr. C. Soler, avocatul de stat și dr. J. Vella, avocat la Biroul Avocatului de Stat. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul a fost inițial proprietarul unei cote de jumătate nedivizate din sediul nr. 295 și 296 din Republic Street, Valletta, folosit ca magazin, pe care l-a moștenit la 30 aprilie 1980. Cealaltă cotă jumatate nedivizată a aparținut G & F. Sediile au fost închiriate de predecesorii reclamantului în titlu prin intermediul unui acord semnat la 22 ianuarie 1922 în temeiul căruia sediile au fost închiriate pentru o perioadă de patru ani la chiria de o sută de lire sterline (GBP) pe an. În momentul în care proprietarii au închiriat contractul, durata și condițiile acestora au fost reglementate în întregime în conformitate cu acordul achiziționat între părți. În urma Actelor din 1925 și 1926 care acordă protecție temporară chiriașului, în 1933 Legea XXI (azi capitolul 69 din Legile Malta) a introdus o protecție perpetuă pentru chiriași, iar locația fiind reînnoită pe termen indefinit. Prin urmare, proprietarii de imobiliare în cauză au fost obligați să continue închirierea de imobiliare comercială la aceeași chirie aplicabilă în 1922 și, în situația lor, nu au avut motive legale de evacuare a chiriașului. În 1964, proprietarii au reușit să negocieze o chirie de 150 GBP. Prin un contract din 11 septembrie 1980, G & F și reclamantul au împărțit proprietatea, fiecare ținând jumătate din magazin cu o intrare separată, astfel reclamantul a devenit proprietarul deplin al magazinului interconectat la nr. 296. 10. În același timp, după două succesiuni și două contracte prin care o parte din drepturile de locație a fost transferată, locația nr. 295/296 a intrat în mâinile altor trei chiriași K. și V. Acesta din urmă nu au fost recunoscuți de proprietari. În plus, a parut că au încheiat, de asemenea, acorduri cu terți care afectează rularea magazinului. Eviția din aceste motive a fost, de asemenea, eșuată. Proprietarii au continuat să refuze chiria care a început să fie depusă în instanță la 18 aprilie 2001. Primul depozit a fost efectuat la 18 aprilie 2001 și a fost pentru suma de 2.828.84 lire malteze (MTL) care a acoperit chiria de la 22 ianuarie 1982 până la 22 ianuarie 2001. Depunerile ulteriore au fost efectuate pentru MTL l50 (aproximativ 395). Euro (EUR) pe an, pentru a acoperi perioada până la sfârșitul lunii decembrie 2009. 12. Când a fost adoptată Legea X din 2009, chiria a fost majorată prin lege la rata de 15% pe an pentru perioada cuprinsă între 1 ianuarie 2010 și 1 decembrie 2013. Astfel, pentru anii 2010-2013, chiria anuală a întregii magazine (n. 295/296) a fost de 401,82 EUR 462,09 EUR 462,09 EUR 531,41 EUR și EUR 611.11 respectiv. Pentru perioada începând cu 1 ianuarie 2014, chiria în conformitate cu lege a fost de a crește în conformitate cu Indexul Valoarei Comerciale a Proprietății (ICVP) care a trebuit să fie adoptată de către ministrul competent, sau (în mod implicit) chiria a fost de a crește cu 5% pe an. Deoarece ICVP nu a fost niciodată publicată chiria a crescut cu 5% în fiecare an, după cum urmează: 641,67 EUR 673,75 EUR, 707,44 EUR, 742.81, EUR 779.95 și EUR 818.95 pentru anii 2014-2019, respectiv. PROCEDIMENTUL CONSTITUȚIONAL REDRESS 13. La 22 februarie 2017, reclamantul a depus o procedură constituțională de recurs care solicită o încălcare a drepturilor sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, în măsura în care interesul său pentru proprietate la nr. 296 a susținut că a suferit o sarcină disproporționată având în vedere valoarea redusă a închirierii pentru imobilele comerciale în cauză în comparație cu valoarea reală de închiriere a proprietății. În cadrul acestei proceduri arhitectul numit de instanță a apreciat valoarea de vânzare a proprietății (în totalitate, nr. 295 și 296) în 2017 la 1.500.000 EUR și chiriei sale ca fiind EUR 86.540 anual, având în vedere locația sa principală, natura și condițiile bune ale sediilor, precum și faptul că aceasta a fost o preocupare continuă (adică o afacere operațională care face un profit). În același an, chiria datorită proprietarilor în conformitate cu legea a fost de aproximativ 743 EUR anual. a desemnat arhitectul, având în vedere estimarea chirielor anuale de piață pentru fiecare an începând cu 1986, suma totală a chiriei la prețurile pieței pe parcursul întregii perioade ar fi de 1,603,499, EUR 15. Prin hotărârea din 4 iunie 2018, Curtea Civilă (Prima Sală), în competența sa constituțională, a constatat, în conformitate cu jurisprudența CEDH, că reclamantul a suferit o încălcare a drepturilor sale de proprietate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. l la Convenție (dar nu în temeiul Constituției) având în vedere sarcina disproporționată pe care a trebuit să-l aducă datorită sumei scăzute de închiriere pe care i-a primit-o. 100.000 prin compensare pentru prejudicii materiale și morale. Acesta a repartizat costurile procesului ca la jumătate pentru solicitant și jumătate pentru Procurorul General. 16. În determinarea despăgubirii, aceasta a luat în considerare, în special, faptul că sediile erau constituite dintr-un magazin din strada Republic Valletta; chiria plătită; chiria crește pe parcursul anilor; valoarea actuală a pieței; disproporția dintre chiria plătibilă și valoarea de închiriere a pieței; faptul că închirierea se va termina în 2028 în conformitate cu legea; anii în care reclamantul a suferit o interferență, dar și intervalul de timp care a trecut înainte de a institui proceduri constituționale de remediere. 17. Părțile au apelat; reclamantul a apelat în măsura în care a considerat că reparația este insuficientă și a fost redusă în continuare prin ordonanța de a plăti costuri parțiale. El a solicitat, de asemenea, ca sediile să fie returnate la el. 18. Prin hotărârea din 29 martie 2019, Curtea Constituțională a confirmat constatarea unei încălcări, dar a redus compensația la 55.000 EUR (EUR) 50.000 în leziuni pecuniare și 5.000 EUR în leziuni nepecuniare). Acesta a refuzat să ordone expulzarea chiriașilor – având în vedere că nu a fost instanța cu competența adecvată de a face acest lucru –, dar a declarat că dispozițiile capitolul 69 din Legile Malta ar trebui să fie fără efect în ceea ce privește relațiile dintre solicitant și chiriași și, prin urmare, aceasta nu se mai putea baza pe aceste dispoziții pentru a justifica ocuparea lor a sediilor. În ceea ce privește costurile, acesta a decis că cei de la prima instanță trebuie să rămână repartizați de această instanță, în timp ce costurile reclamantului și apelurile procurorului general trebuie împărțite în ceea ce privește jumătate pentru procurorul general și jumătate pentru solicitant, în timp ce chiriașii trebuie să-și asume costurile pentru apelul lor încrucișat. 19. În ceea ce privește compensarea, Curtea Constituțională, reprezentând că atribuirea sa nu poate reflecta daune civile care ar putea fi acordate de o instanță civilă obișnuită, a remarcat că valoarea stabilită de instanța desemnată arhitecte reflectă valoarea de închiriere a întregului magazin, în timp ce interesul reclamantului este limitat numai la partea divizată a magazinului (nu). 29). În ceea ce privește costurile acordate în primă instanță, acesta a remarcat că, întrucât plângerile constituționale ale reclamantului nu au fost susținute, spre deosebire de cele convenționale, este oportun ca acesta să plătească costurile pentru reclamația sa nerecunoscată. În urma hotărârii Curții Constituționale și depunerea cererii cu Curtea, reclamantul a abordat chiriașul pentru a asigura noi condiții de închiriere, ca alternativă la depunerea procedurii de expulzare. Prin urmare, un nou acord a fost semnat la o chirie de 140 EUR pe zi, cu alte cuvinte EUR 51,100 pe an, care a fost chiar mai mult decât cel estimat de expertul numit de instanță. Acest acord a intrat în vigoare la 1 octombrie 2019, iar chiriașul a plătit o sumă forfetară pentru a face o închiriere echitabilă de la data hotărârii Curții Constituționale până la începutul acordului. Reclamantul a fost convins că obține o închiriere echitabilă după hotărârea Curții Constituționale. 21. Din motive complete, el a informat, de asemenea, Curtea că a ajuns ulterior la un nou acord cu chiriașul la 50 EUR pe zi, având în vedere situația dificilă care rezultă din apariția pandemiei Coronavirus. În 1931 și ulterior modificate, precum și cele ale Codului Civil, capitolul 16 din Legile Malta, astfel cum au fost modificate în 2009, sunt stabilite în Zammit și Attard Cassar Malta (n. 1046/12, §§ 26-27, 30 iulie 2015). Reclamantul s-a plâns că compensația acordată de Curtea Constituțională a acoperit echivalentul valorii de închiriere a pieței de un an, în timp ce proprietatea a fost sub închirieri controlate în anii 1920. El a considerat astfel că continuă să fie victimă de o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția, care citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Admisibilitatea 24. Guvernul a susținut că reclamantul și-a pierdut statutul de victimă, deoarece instanța internă a acordat suficiente compensații, precum și o declarație de faptul că chiriașul nu mai putea să se bazeze pe legea relevantă de a menține titlul asupra proprietății. Prin urmare, reclamantul nu a putut reține statutul de victimă pe baza inactării sale. 25. Reclamantul a susținut inițial că are statut de victimă atât pentru că Curtea Constituțională nu a acordat compensații suficiente și pentru că nu a reușit să expulze chiriașul. Cu toate acestea, în argumentele sale după comunicare, în urma acordului achiziționat cu chiriașul în temeiul hotărârii Curții Constituționale (din care nu a solicitat expulzare) reclamantul a susținut că a continuat să fie o victimă a încălcării numai pentru o perioadă până la hotărârea Curții Constituționale, având în vedere că nu a fost reparat în mod corespunzător pentru încălcarea suferită până atunci. 26. Curtea reiterează principiile sale generale privind statutul victimelor, astfel cum se prevede în Apap Bologna c. Malta (nr. 46931/12, §§ 41 și 43, 30 august 2016). 27. În acest caz, Curtea constată că s-a constatat o încălcare de către instanțe interne. În ceea ce privește dacă s-a acordat un recurs adecvat și suficient, Curtea consideră că, chiar dacă valoarea de piață nu este aplicabilă și că evaluarea închirierilor poate fi scăzută datorită obiectivului legitim la chestiune, precum și deoarece se bazează pe proprietatea fiind o preocupare continuă, o atribuire globală a EUR 55.000 de persoane care acoperă prejudicii materiale și morale pentru o încălcare care a persistat de decenii în raport cu o proprietate cu o valoare estimată de închiriere de peste 40 000 EUR în 2017 (86.540 EUR care reflectă valoarea închirierii întregii proprietăți, a se vedea punctul 14 de mai sus), sunt insuficiente. Acest lucru este suficient pentru a concluziona că reparația oferită de instanța internă în cazul în cauză nu a oferit suficiente ajutor reclamantului, care reține astfel statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). 29. Curtea remarcă că plângerea nu este, vădit nefondată, nici inadmisibilă pentru orice alt motiv enumerat în art. 35 din Convenție. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Merits 30. Reclamantul a susținut că a suferit o încălcare, astfel cum a fost susținut de instanțele interne. 31. Guvernul a contestat că a existat o încălcare și a remarcat că, în orice caz, a fost remediată. 32. Curtea se referă la principiile sale generale și la aplicarea acestora, astfel cum se prevede, de exemplu, în Zammit și Attard Cassar v. Malta (nr. 1046/12, § 66, 30 iulie 2015). 33. având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se referă la aceasta. Examinarea în detaliu a meritelor plângerii, constatând că, astfel cum au fost stabilite de instanțele interne, reclamantul a suportat o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul statutului de victimă al reclamanților (a se vedea punctul 28 de mai sus), recursul acordat de instanțe interne nu a oferit suficiente ajutor reclamantului. 34. În consecință, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ALLEGAT ÎNCĂLCAREA ARTICOLULUI 13 AL CONVENȚII 35. Reclamantul s-a plâns că Curtea Constituțională nu a fost un remediu eficace, astfel cum se prevede la art. 13 din Convenție, care citește după cum urmează: „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoanele care acționează în calitate oficială.” 35 din Convenție. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Meriti 37. Considerând jurisprudența Curții, care se aplică în mod egal în cazul de față, reclamantul a susținut că nu a avut un remediu eficace în ceea ce privește încălcarea drepturilor sale de proprietate, astfel cum este prevăzut la art. 13 din Convenție, deoarece recursul acordat de Curtea Constituțională este inadecvat. 38. Guvernul a susținut că Curtea Constituțională constituie un remediu eficace, deoarece a susținut încălcarea, a oferit o reparație adecvată și a declarat că reclamantul nu mai poate se baza pe legea de a menține titlul proprietății, deschizând ușa reclamantului pentru a continua procedurile de evacuare. Deși a fost adevărat că Curtea Constituțională a redus atribuirea acordată de instanța de primă instanță, aceasta a fost deoarece prima instanță a calculat compensații cu privire la valoarea ambelor proprietăți, astfel cum a fost pregătită de arhitectul desemnat de instanță. De asemenea, au remarcat că reclamantul a reușit doar să obțină un acord de închiriere profitabil cu chiriașul ca urmare a declarației formulate de instanța internă, care a pus chiriașul într-un colț în absența oricărui alt titlu pe care să-l țină. Acest lucru a dovedit că remedierea a fost eficace. 39. Curtea își reiterează principiile generale prevăzute în Apap Bologna Malta (citat mai sus, §§ 76-79). 40. Curtea a constatat în mod repetat că, deși procedurile constituționale de recurs sunt un remediu eficace în teorie, acestea nu sunt astfel în practică în cazuri precum cele prezente. În consecință, acestea nu pot fi considerate un remediu eficace în sensul articolului 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 privind plângerile argumentabile în ceea ce privește legile de închiriere în vigoare, care, deși legale și urmăresc obiective legitime, impun unei sarcini individuale excesive reclamanților (a se vedea, de exemplu, Portanier , citat mai sus § 53). Nici o jurisprudență internă nu a fost adusă Curții în atenția de a dispărea concluziilor respective, relevante pentru timpul material. În plus, aceste concluzii sunt consolidate de circumstanțele prezentului caz, în cazul în care reclamantul a primit o compensație insuficientă pentru încălcarea suferită de-a lungul anilor (a se vedea punctul 28 de mai sus). 41. Acest lucru este suficient pentru ca Curtea să constate că s-a constatat o încălcare a articolului 13 din Convenția luată în conjuncție în art. 1 din Protocolul nr. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEIII 42. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale și dacă legea internă a Înaltei Parte contractante în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Reclamantul a solicitat pierderi de închiriere din 1980 (data în care a moștenit proprietatea) până în 2019 de 967.871.50 EUR, plus dobânzi la 8% în prejudicii materiale. Calculul a fost bazat pe estimarea deficitului de închiriere a arhitectului numit de instanță pentru perioada 1986-2017 în valoare de EUR 1.603.499 (a se vedea punctul 14 de mai sus) care a trebuit să fie redusă la jumătate pentru a reflecta valoarea proprietăților reclamanților - nr. 265 - și la care a trebuit să fie adăugate anii rămasi. Reclamantul a calculat 86.450 EUR suplimentare pentru doi ani ulterioare până în 2019 și 21,612 EUR suplimentare pentru fiecare dintre primii șase ani începând din 1980. 44. Reclamantul a solicitat în continuare 20.000 EUR în prejudicii morale. Reprezentanții legali au indicat contul bancar al firmei lor pentru a primi plata tuturor sumelor atribuite de Curte. 45. Guvernul a considerat excesiv. În primul rând, au contestat cererile bazate pe evaluarea experților desemnați de instanță, deoarece au considerat că a evaluat ambele proprietăți împreună. Prin urmare, nu a existat nicio garanție că numai una dintre proprietățile (nr. 295 în acest caz) ar obține jumătate din evaluarea. Deși este adevărat că reclamantul a găsit un chiriaș la astfel de prețuri, este de asemenea adevărat că același chiriaș a închiriat, de asemenea, locația are loc în apropiere. În plus, reclamantul a hotărât unilateral că chiria plătită din 1980 până în 1985 a fost cea de EUR. 21,612 anual fără a furniza nici o formă de probă sau raport de experți pentru a justifica acest lucru. În plus, adăugarea de 86,450 EUR pentru cei doi ani ulteriori până în 2019, atunci când hotărârea Curții Constituționale a fost pronunțată la 31 ianuarie (sic. ) 2019, nu a fost solicitat. Reclamantul nu a reușit în continuare să deducă chiria primită pe parcursul acestei perioade. Ei au contestat în continuare calculul dobânzii care nu au avut niciun sprijin în jurisprudența Curții. 46. În orice caz, ei au considerat că doar adăugarea presupusă pierdere a chiriei în conformitate cu evaluarea nu este adecvată pentru următoarele motive: (i) acestea au fost doar estimări și nu sume pe care reclamantul ar fi obținut cu siguranță; (ii) nu s-ar putea presupune că proprietatea ar fi fost închiriată pentru întreaga perioadă dacă chiriașii nu ar fi fost protejați; (iii) chiriașii au avut de a menține proprietatea într-o stare bună de reparație, și mai mult în cazul unei preocupări în curs, iar evaluațiile au fost bazate pe orice astfel de îmbunătățiri; (iv) măsura a fost în interesul public și, prin urmare, nu a fost solicitată valoarea de piață. Evaluarea Curții 47. Curtea trebuie să procedă la stabilirea compensației la care reclamantul are dreptul pentru pierderea controlului, utilizarea și bucuria proprietăților pe care le-a suferit până la hotărârea Curții Constituționale din 29 martie 2019, ținând cont de faptul că un acord a fost ajuns ulterior (a se vedea punctul 20 de mai sus). 48. Curtea remarcă că raportul arhitectului desemnat de instanță în acest caz oferă valori de piață datate doar în 1986. În plus, evaluarea se bazează pe faptul că în 2017 proprietatea a fost o preocupare continuă (de exemplu, o afacere operațională care face un profit) – un factor dependent de chiriașii actuali – și că calculele au fost apoi reînnoite la anii anteriori. În plus, după cum a observat Guvernul, evaluarea acoperă atât proprietățile legate, cât și nu reflectă neapărat valoarea exactă a sediilor nr. 265 pe cont propriu. Astfel, în timp ce evaluarea arhitectului numit de instanță este de oarecare relevanță și oferă o indicație a valorii de închiriere a proprietății în evaluarea prejudiciilor materiale susținute, Curtea a luat în considerare numai după caz estimările furnizate și a avut în vedere, de asemenea, informațiile disponibile privind valorile de închiriere pe piața proprietății malteză în perioada relevantă (a se vedea, inter alia Portanier , citat mai sus § 63 și Marshall și alții v. Malta , nr. 79177/16 , § 95 , 11 februarie 2020 . 49. Curtea are în vedere, de asemenea, considerațiile aplicabile în acest tip de cazuri (a se vedea §§ 95-97 și Cauchi , § 104 . Remarcand în special faptul că atribuirea instanței interne rămâne plătibilă dacă nu este încă plătită, Curtea atribuie reclamantului 238.000 EUR în prejudicii materiale. 51. După cum a fost solicitat, suma atribuită trebuie plătită direct în contul bancar desemnat de reprezentanții reclamanților (a se vedea, de exemplu, Denisov c. Ucraina [GC], nr. 76639/11, § 148, 25 septembrie 2018, și astfel cum se prevede la p. 22 din Instrucțiunile practice privind reclamațiile just satisfăcătoare (eliberate de Președintele Curții în conformitate cu art. 32 din Regulamentul Curții la 28 martie 2007)). 52. Având în vedere atribuirea Curții Constituționale în ceea ce privește nerespectarea Prejudicii materiale, Curtea nu consideră necesară o atribuire în temeiul acestui capitol, deci respinge această cerere. Costuri și cheltuieli 53. Reclamantul a solicitat suma de 8.690,78 EUR, care acoperă 3.839,25 EUR (în funcție de factura impozabilă a costurilor) în raport cu procedura internă și 1.593 EUR în raport cu un raport ex parte utilizat în procedura internă, precum și un total de EUR 3.258.53 pentru costurile și cheltuielile suportate în favoarea Curții 54. Guvernul a contestat costurile pentru raportul ex parte, deoarece reclamantul a solicitat numirea unui expert numit de instanță în timpul procedurii, nu a fost, prin urmare, necesar să furnizeze un raport ex parte. În orice caz, reclamantul ar fi putut cere ca cheltuielile în raport cu ex parte Raportul ar fi inclus în factura impozabilă a costurilor judiciare. După ce nu a făcut acest lucru, cheltuielile, care, în orice caz, par inutile, nu ar trebui să fie plătite de către Guvern. Guvernul a considerat, de asemenea, că costurile solicitate pentru procedurile în fața acestei instanțe sunt excesive. 55. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost efectiv și neapărat suportate și sunt rezonabile în ceea ce privește cuantitatea. În acest caz, având în vedere criteriile de mai sus, Curtea atribuie reclamantului 6.000 EUR în ceea ce privește costurile și cheltuielile. După cum a fost solicitat, suma acordată trebuie plătită direct în contul bancar desemnat de reprezentanții reclamantului. Dobânzile implicite 56. Curtea consideră că rata dobânzii implicite ar trebui să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. cererea este admisibilă; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține că a existat o încălcare a articolului 13 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) că statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni, următoarele sume: (i) 238.000 EUR (due sute treizeci și opt mii de euro) în ceea ce privește prejudiciile materiale; (ii) 6.000 EUR (sex mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxat reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamantului pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 9 decembrie 2021, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul Curții. {signature_p_2} Attila Teplán Krzysztof Wojtyczek Președintele adjunct al grefierului interimar

FIRST SECTION

CASE OF

APAP BOLOGNA v. MALTA

(Application no. 47505/19)

JUDGMENT

STRASBOURG

9 December 2021

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Apap Bologna v. Malta,

The European Court of Human Rights (First Section), sitting as a Committee composed of:

Krzysztof Wojtyczek,

President,

Erik Wennerström,

Lorraine Schembri Orland,

judges,

and Attila Teplán,

Acting

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

47505/19) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Maltese national, Mr Louis Apap Bologna (“the applicant”), on 6

September 2019;

the decision to give notice to the Maltese Government (“the Government”) of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 16 November 2021,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

INTRODUCTION

1.

The case concerns a unilaterally imposed commercial lease under Chapter 69 of the Laws of Malta, in respect of which an insufficient amount of rent (to be paid to the applicant) is provided for by law, as well as the effectiveness of remedies in that regard.

THE FACTS

2.

The applicant was born in 1944 and lives in Sliema. He was represented by

Dr S. Grech and Dr I. Refalo,

lawyers practising in Valletta.

3.

The Government were represented by their Agents, Dr C. Soler, State Advocate, and Dr J. Vella, Advocate at the Office of the State Advocate.

4.

The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.

BACKGROUND

5.

The applicant was originally the owner of one-half undivided share of the premises at nos. 295 and 296 in Republic Street, Valletta, used as a shop, which he inherited on 30 April 1980. The other half undivided share belonged to G & F.

6.

The premises had been leased by the applicant’s predecessors in title by means of an agreement signed on 22 January 1922 in virtue of which the premises were leased for a period of four years at the rent of one hundred pounds sterling (GBP) per annum. At the time the owners leased the tenement, the duration and conditions thereof were regulated entirely according to the agreement reached between the parties.

7.

Following Acts in 1925 and 1926 granting temporary protection to tenants, in 1933 Act XXI (today Chapter 69 of the Laws of Malta) introduced a perpetual protection for the tenant, with the lease being renewed indefinitely. The owners of the premises at issue were thus forced to continue leasing the commercial premises at the same rent applicable in 1922 and in their situation, they had no legal grounds to evict the tenant.

8.

In 1964 the owners managed to negotiate a rent of GBP 150.

9.

By a contract of 11 September 1980 G & F and the applicant partitioned the property, each keeping half of the shop with a separate entrance, thus the applicant became the full owner of the interconnected shop at no. 296.

10.

At around the same time, following two successions and two contracts whereby part of the tenancy rights was transferred, the tenancy of the shop nos. 295/296 came into the hands of another three tenants K. I. and V. The latter were not recognised by the landlords. Moreover, it appeared that they had also entered into agreements with third parties affecting the running of the shop. Eviction on these grounds was also unsuccessful.

RENTAL PAYMENTS

11.

The landlords continued to refuse rent which as of 18 April 2001 began to be deposited in court. The first deposit was made on the 18 of April 2001 and was for the amount of 2,828.84

Maltese liri (MTL) which covered the rent from 22 January 1982 until 22 January 2001. Subsequent deposits were made for MTL

l50 (approximately 395

euros (EUR)) per annum, to cover the period until the end of December 2009.

12.

When Act X of 2009 was enacted the rent was increased by law at the rate of 15% per annum for the period between 1 January 2010 and 1

December 2013. Thus, for the years 2010-2013 the annual rent of the entire shop (nos.

295/296) was EUR

401.82, EUR

462.09, EUR

531.41 and EUR

611.11 respectively. For the period commencing 1 January 2014, the rent according to law was to increase according to the Index of Commercial Value of Property (ICVP) which had to be enacted by the competent Minister, or (in default) the rent was to increase by 5% per annum. Since the ICVP was never published the rent increased by 5% every year as follows: EUR

641.67, EUR

673.75, EUR

707.44, EUR

742.81, EUR

779.95 and EUR

818.95 for the years 2014-2019 respectively.

CONSTITUTIONAL REDRESS PROCEEDINGS

13.

On 22 February 2017 the applicant filed constitutional redress proceedings claiming a breach of his rights under Article l of Protocol No.

1 to the Convention insofar as his interest in the property at no.

296 was concerned. He argued that he was suffering a disproportionate burden given the low amount of rent being received for the commercial premises at issue when compared to the real rental value of the property.

14

.

During these proceedings the court-appointed architect valued the sale value of the property (in its entirety i.e. nos. 295 and 296) in 2017 at EUR

1,500,000 and its rent as being EUR

86,540 annually, having considered its prime location, the nature and good conditions of the premises, as well as the fact that it was a going concern (i.e. an operating business making a profit). In that same year the rent due to the landlords according to the law was approximately EUR

743 annually. According to the same court

‑

appointed architect, having estimated the annual market rents for every year since 1986, the total amount of rent at market prices over the entire period would amount to EUR

1,603,499.

15.

By a judgment of 4 June 2018 the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, found, in line with ECtHR’s case law, that the applicant had suffered a violation of his property rights under Article 1 of Protocol No. l to the Convention (but not under the Constitution) given the disproportionate burden he had to carry due to the low amount of rent he was receiving. It awarded him EUR

100,000 by way of compensation for pecuniary and non-pecuniary damage. It apportioned the costs of the lawsuit as to half for the applicant and half for the Attorney General.

16.

In determining compensation it considered, in particular, the fact that premises consisted of a shop in a Republic Street Valletta; the rent paid; the rent increases over the years; the current market value; the disproportion between the rent payable and the market rental value; the fact that the lease will end in 2028 according to law; the years during which the applicant suffered an interference but also the interval of time which passed before the applicant instituted constitutional redress proceedings.

17.

The parties appealed; the applicant appealed in so far as he considered that the redress was insufficient and was further reduced by the order to pay part costs. He also requested that the premises be returned to him.

18.

By a judgment of 29 March 2019 the Constitutional Court confirmed the finding of a violation but reduced the compensation to EUR

55,000 (EUR

50,000 in pecuniary damage and EUR

5,000 in non

‑

pecuniary damage). It refused to order the eviction of the tenants – considering it was not the court with the appropriate jurisdiction to do so – but declared that the provisions of Chapter 69 of the Laws of Malta were to be without effect as regards the relations between the applicant and the tenants, and therefore the latter could no longer rely on those provisions to justify their occupation of the premises. As regards costs, it decided that those at first-instance were to remain as apportioned by that court whereas the costs of the applicant and the Attorney General’s appeals were to be divided as to half for the Attorney General and half for the applicant whereas the tenants had to bear their costs of their cross-appeal.

19.

In relation to the compensation the Constitutional Court, reiterating that its award could not reflect civil damage which could be awarded by an ordinary civil court, remarked that the value established by the court

‑

appointed architect reflected the rental value for the entire shop whereas the applicant’s interest was limited only to the divided part of the shop (no.

29). As to the costs awarded at first instance it noted that since the applicant’s constitutional complaints had not been upheld, as opposed to the conventional ones, it was appropriate that he pay the costs for his unsuccessful claim.

SUBSEQUENT EVENTS

20

.

Following the Constitutional Court judgment and the lodging of the application with the Court the applicant approached the tenant in order to secure new terms for the lease, as an alternative to lodging eviction proceedings. As a result, a new agreement was signed at a rent of EUR

140 daily, in other words EUR

51,100 per year, which was even more than that which had been estimated by the court-appointed expert. This agreement took effect as of 1 October 2019, and the tenant paid a lump sum to make up fair rent from the date of the Constitutional Court judgment to the start of the agreement. The applicant was satisfied that he was obtaining fair rent following the Constitutional Court judgment.

21.

For completeness sake he also informed the Court that subsequently he reached a new agreement with the tenant at EUR

50 daily, in the light of the difficult situation resulting from the outbreak of the Coronavirus pandemic.

RELEVANT LEGAL FRAMEWORK

22.

The relevant provision of the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter

69 of the Laws of Malta, enacted in June

1931 and subsequently amended, and those of the Civil Code, Chapter

16 of the Laws of Malta, as amended in 2009, are set out in

Zammit

and

Attard

Cassar

v.

Malta

(no. 1046/12, §§ 26-27, 30 July 2015).

THE LAW

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO. 1 TO THE CONVENTION

23.

The applicant complained that the compensation awarded by the Constitutional Court covered the equivalent of one year’s market rental value while the property had been under controlled leases as of the 1920s. He thus considered that he continues to be a victim of a breach of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention which reads as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

Admissibility

24.

The Government submitted that the applicant had lost his victim status as the domestic court had given sufficient compensation, as well as a declaration that the tenant could no longer rely on the relevant law to maintain title to the property. This had opened the way for the applicant to institute fresh proceedings before the RRB to evict the tenant, however he had failed to do so. The applicant could not therefore retain victim status on the basis of his inaction.

25.

The applicant originally claimed that he had victim status both because the Constitutional Court had not awarded sufficient compensation and because it had failed to evict the tenant. However, in his submissions after communication, following the arrangement reached with the tenant pursuant to the Constitutional Court judgment (as a result of which he did not seek eviction) the applicant submitted that he continued to be a victim of the violation only for the period until the Constitutional Court judgment given that he had not been adequately redressed for the breach suffered until then.

26.

The Court reiterates its general principles concerning victim status as set out in

Apap Bologna

v. Malta

(no. 46931/12, §§

41 and

43, 30

August 2016).

27.

In the present case, the Court notes that there has been an acknowledgment of a violation by the domestic courts. As to whether appropriate and sufficient redress was granted, the Court considers that even though the market value is not applicable and the rent valuations may be decreased due to the legitimate aim at issue, as well as because they were based on the property being a going concern, a global award of EUR

55,000 covering pecuniary and non-pecuniary damage for a breach which has persisted for decades in relation to a property with an estimated rental value of, for example, more than EUR

40,000 in 2017 (EUR

86,540 reflecting the rental value of the entire property, see paragraph 14 above), is insufficient.

28

.

That is enough to find that the redress provided by the domestic court in the present case did not offer sufficient relief to the applicant, who thus retains victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no. 55747/16, § 24, 27 August 2019).

29.

The Court notes that the complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

30.

The applicant submitted that he had suffered a violation as upheld by the domestic courts.

31.

The Government contested that there had been a breach and noted that in any event it had been redressed.

32.

The Court refers to its general principles and their application as set out, for example, in

Zammit

and

Attard

Cassar

v. Malta

(no.

1046/12, §§

47

‑

66, 30 July 2015).

33.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicant was made to bear a disproportionate burden. Moreover, as the Court has already found in the context of the applicants’ victim status (see paragraph 28 above), the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief

to the applicant.

34.

There has accordingly been a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention.

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 13 OF THE CONVENTION

35.

The applicant complained that the Constitutional Court had not been an effective remedy as provided in Article 13 of the Convention, which reads as follows:

“Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.”

Admissibility

36.

The Court notes that this complaint is neither manifestly ill-founded nor inadmissible on any other grounds listed in Article

35 of the Convention. It must therefore be declared admissible.

Merits

37.

Relying on the Court’s case-law, which applied equally to the present case, the applicant submitted that he had not had an effective remedy in relation to the breach of his property rights, as required by Article

13 of the Convention, since the redress granted by the Constitutional Court was inadequate.

38.

The Government submitted that the Constitutional Court was an effective remedy as it had upheld the violation, afforded adequate redress and declared that the applicant could no longer rely on the law to maintain title to the property, opening the door for the applicant to pursue eviction proceedings. While it was true that the Constitutional Court had reduced the award made by the first-instance court this was because the first court had calculated compensation on the value of both properties as prepared by the court-appointed architect. They further noted that the applicant had only managed to obtain a lucrative rental agreement with the tenant as a result of the declaration made by the domestic court, which had put the tenant in a corner in the absence of any other title to hold onto. This went to prove that the remedy was effective.

39.

The Court reiterates its general principles as set out in

Apap Bologna

v

.

Malta

(cited above, §§

76-79).

40.

The Court has repeatedly found that although constitutional redress proceedings are an effective remedy in theory, they are not so in practice in cases such as the present one. In consequence, they cannot be considered an effective remedy for the purposes of Article 13 in conjunction with Article

1 of Protocol

No.

1 concerning arguable complaints in respect of the rent laws in place, which, though lawful and pursuing legitimate objectives, impose an excessive individual burden on applicants (see, for example,

Portanier

, cited above, §

53). No domestic case-law has been brought to the Court’s attention to dispel those conclusions, relevant to the material time. Moreover, those conclusions are reinforced by the circumstances of the present case where the applicant had been awarded insufficient compensation for the breach suffered over the years (see paragraph

28 above).

41.

This is sufficient for the Court to find that there has been a violation of Article

13 of the Convention taken in conjunction in Article 1 of Protocol No.

1.

APPLICATION OF ARTICLE

41 OF THE CONVENTION

42.

Article

41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

Damage

The parties’ submissions

43.

The applicant claimed losses of rent from 1980 (date when he inherited the property) to 2019 amounting to EUR

967,871.50, plus interest at 8% in pecuniary damage. The calculation was based on the court-appointed architect’s estimate of loss of rent for the period 1986

‑

2017 as amounting to EUR

1,603,499 (see paragraph 14 above) which had to be halved to reflect the value of the applicants property - no.

265 - and to which had to be added the remaining years. The applicant calculated an additional EUR

86,450 for the subsequent two years until 2019 and an additional EUR

21,612 for each of the initial six years as of 1980. He further deducted the EUR

50,000 awarded by the domestic court.

44.

The applicant further claimed EUR

20,000 in non-pecuniary damage. The legal representatives indicated their firm’s bank account to receive payment of all the sums awarded by the Court.

45.

The Government considered the claims excessive. Firstly, they challenged the claims based on the court-appointed experts’ valuation, as they considered that it had evaluated both properties together. There was therefore no guarantee that only one of the properties (no. 295 in the present case) would fetch half that valuation. While it was true that the applicant did find a tenant at such prices, it was also true that the same tenant had also leased the adjacent premises. Furthermore, the applicant unilaterally decided that the rent payable from 1980 until 1985 was that of EUR

21,612 annually without providing any form of evidence or expert report to substantiate this. Moreover, the addition of EUR

86,450 for the two subsequent years until 2019, when the judgment of the Constitutional Court was delivered on 31

January (

sic.

) 2019, was uncalled for. The applicant had further failed to deduct the rent he had received during such period. They further challenged the calculation of interest which had no support in the Court’s jurisprudence.

46.

In any event, they considered that simply adding up the alleged loss of rent according to the valuation was not appropriate for the following reasons: (i)

they were only estimates, and not amounts that the applicant would certainly have obtained; (ii) it could not be assumed that the property would have been rented out for the whole period if the tenants had not been protected; (iii) the tenants had had to maintain the property in a good state of repair, even more so in the case of a going concern, and the valuations had been based on any such improvements ; and (iv) the measure had been in the public interest and thus the market value was not called for.

The Court’s assessment

47.

The Court must proceed to determine the compensation to which the applicant is entitled for the loss of control, use and enjoyment of the property which he has suffered until the Constitutional Court judgment of 29

March 2019, bearing in mind that an agreement was reached thereafter (see paragraph 20 above).

48.

The Court notes that the court-appointed architect’s report in the present case provides market values dating back only to 1986. Moreover, the valuation is based on the fact that in 2017 the property was a going concern (i.e. an operating business making a profit) – a factor dependant on the current tenants – with calculations then being back dated to prior years. Further as noted by the Government the valuation covers both linked properties and does not necessarily reflect the exact value of premises no.

265 on their own. Thus while the court-appointed architect’s valuation is of some relevance and offers an indication of the rental value of the property in assessing the pecuniary damage sustained, the Court has only as far as appropriate, considered the estimates provided and it also had regard to the information available to it on rental values in the Maltese property market during the relevant period (see,

inter alia

,

Portanier

, cited above, §

63 and

Marshall and Others v. Malta

, no. 79177/16, §

95, 11

February 2020).

49.

The Court also bears in mind the considerations applicable in this type of cases (see

Marshall and Others

, §§ 95-97,

and

Cauchi

, §

104, both cited above).

50.

Noting in particular that the award of the domestic court remains payable if not yet paid, the Court awards the applicant EUR

238,000 in pecuniary damage.

51.

As requested, the amount awarded is to be paid directly into the bank account designated by the applicants’ representatives (see, for example,

Denisov v.

Ukraine

[GC], no. 76639/11, §

148, 25 September 2018, and as provided for in p. 22 of the Practice Direction on Just Satisfaction Claims (issued by the President of the Court in accordance with Rule 32 of the Rules of Court on 28 March 2007)).

52.

Bearing in mind the Constitutional Court’s award in respect of non

‑

pecuniary damage, the Court does not find it necessary to make an award under this head, it therefore rejects this claim.

Costs and expenses

53.

The applicant claimed the sum of EUR

8,690.78, covering EUR

3,839.25 (as per taxed bill of costs) relative to the domestic proceedings and EUR

1,593 relative to an

ex parte

report used in the domestic proceedings, and a total of EUR

3,258.53 for the costs and expenses incurred before this Court.

54.

The Government disputed the costs for the

ex parte

report, since the applicant had demanded the appointment of a court-appointed expert during the proceedings, it had therefore not been necessary to provide an

ex parte

report. In any case, the applicant could have demanded that the expenses relative to the

ex parte

report would be included in the taxed bill of judicial costs. Having failed to do so, the expense, which in any case appears unnecessary, should not be payable by the Government. The Government also considered the claimed costs for proceedings before this Court to be excessive.

55.

According to the Court’s case-law, an applicant is entitled to the reimbursement of costs and expenses only in so far as it has been shown that these were actually and necessarily incurred and are reasonable as to quantum. In the present case, regard being had to the above criteria, the Court awards the applicant EUR 6,000 in respect of costs and expenses. As requested, the amount awarded is to be paid directly into the bank account designated by the applicant’s representatives.

Default interest

56.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

that there has been a violation of Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicant, within three months, the following amounts:

(i)

EUR 238,000 (two hundred and thirty-eight thousand euros) in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 6,000 (six thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicant’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 9 December 2021, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

{signature_p_2}

Attila Teplán

Krzysztof Wojtyczek

Acting Deputy Registrar

President