2ra-1365/14 — Recunoaşterea nulă a contractului de vînzare-cumpărare, obligarea înregistrării dreptului de proprietate, evacuarea din imobil

prima instanţă: E.Silivestru dosarul nr. 2ra-1365/14 instanţa de apel: N.Vascan, E.Clim, M.Moraru DECIZIE 09 iulie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul: Svetlana Filincova Judecătorii: Galina Stratulat, Oleg Sternioală, Valentina Clevadî, Iurie Bejenaru examinînd recursul declarat de către avocatul Tîltu Dumitru în interesele recurentei Cornegrudţeva Ludmila, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Cornegrudţeva Ludmila către Chitic Andrei şi Chitic Roman privind recunoaşterea nulă a contractului de vînzare - cumpărare, obligarea OCT de a înregistra dreptul de proprietate, încasarea prejudiciului moral şi a cheltuielilor de judecată şi cererea reconvenţională a lui Chitic Roman către Cornegrudţeva Ludmila, intervenienţi accesorii Chitic Andrei, Tiulipinova Valentina şi Cornegrudţev Andrei privind recunoaşterea nulă a contractului de vînzare - cumpărare, evacuarea din imobil şi încasarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 16 octombrie 2013, prin care a fost respinsă cererea de apel declarată de Cornegrudţeva Ludmila, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Botanica, mun.

Chişinău din 23 aprilie 2013, c o n s t a t ă: La 27 iulie 2011, Cornegrudţeva Ludmila a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Chitic Andrei şi Chitic Roman privind recunoaşterea nulă a contractului de vînzare-cumpărare nr.1392 din 15.07.2011 (0100/11/71524) a bunului imobil nr. cadastral 0100106.127.01.005 şi anume a apartamentului nr.5 str. N. Titulescu 2, mun. Chişinău, încheiat între Andrei Chitic şi Roman Chitic, obligarea OCT Chişinău de a înregistra în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate a reclamantei asupra imobilului 0100106.127.01.005 şi anume a apartamentului nr.5 str. N. Titulescu 2, mun. Chişinău, încasarea cheltuielilor de judecată, a asistenţei juridice şi încasarea prejudiciului moral în mărime de 50 000 lei din contul pîrîţilor.

În motivarea acţiunii reclamanta a indicat că la 16.09.2008, prin contractul de vînzare - cumpărare nr.3546 din 16.09.2008, autentificat de către notarul Belicesco Oleg, a procurat de la Chitic Andrei apartamentul nr.5 str. N.Titulescu, 2 mun. 1 Chişinău. Mai indică că pîrîtul Chitic Andrei este fostul ei soţ, au divorţat în anul 1990. La solicitarea lui nu l-a scos de la viza de reşedinţă şi respectiv nu a înregistrat dreptul de proprietate la OCT. A mai concretizat, că în legătură cu faptul, că împreună cu fiul ei locuiau în apartamentul nominalizat din anul 1992, după încheierea contractului de vînzare - cumpărare au continuat să locuiască în acest apartament. După înstrăinarea bunului Chitic Andrei a trecut cu traiul la vila din localitatea Mereni, r. Anenii Noi.

Peste un timp, reclamanta a fost nevoită să plece peste hotarele ţării pentru cîştig, feciorul acesteia rămînînd să trăiască în apartamentul nominalizat. Toate serviciile comunale au fost achitate de către ea, prin intermediul feciorului, necătînd la faptul că facturile continuau să vină pe numele lui Andrei Chitic. A mai precizat, că în luna iulie 2011 a revenit în Moldova cu scopul de a înregistra contractul de vînzare - cumpărare nr. 3546 din 16.09.2008 la OCT Chişinău şi de a-l scoate pe pîrît de la viza de reşedinţă. După ce a prezentat la OCT documentele necesare i s-a comunicat că apartamentul nr.5 din str N.Titulescu 2, mun. Chişinău nu îi aparţine, iar conform certificatului eliberat la 19.07.2011 a aflat că bunul imobil nr. cadastral 0100106.127.01.005 cumpărat la 16.09.2008 de ea de la pîrîtul Andrei Chitic a fost înstrăinat la 15.07.2011 repetat, lui Chitic Roman.

Menţionează reclamanta că din subcapitolul II, p.2.1 al certificatului eliberat de OCT, temei pentru înregistrarea dreptului de proprietate a lui Chitic Andrei asupra bunului imobil litigios, a servit certificatul nr.013397 din 10.09.2008, care de asemenea a servit temei şi pentru prima înstrăinare şi contractul de vînzare - cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată (duplicat din 22.04.2011) nr. 17-54 din 08.08.1995 (14490/03). Din conţinutul anunţului din pagina 101 al Monitorului Oficial nr.40-41(3836- 3838) din 18 martie 2011 a constatat că pentru primirea duplicatului contractului de vînzare - cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată s-a implicat fosta soţie a pîrîtului Andrei Chitic şi respectiv mama pîrîtului Roman Chitic - Tiulpinova Valentina, care a dat anunţul nr.2111 cu privire la pierderea contractului susmenţionat.

A concretizat, că pîrîţii Chitic Andrei şi Chitic Roman au obţinut prin viclenie un duplicat al contractului de vînzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată nr. 17-54, originalul căruia a rămas în dosarul notarului Bolisenco Oleg după prima tranzacţie de înstrăinare a imobilului. Cu duplicatul documentului nominalizat au efectuat o înstrăinare repetată a ap.5 din str. N. Titulescu 2, mun. Chişinău prin întocmirea contractului de vînzare- cumpărare nr.1392 din 15.07.2011 încheiat între Andrei Chitic (vînzător) şi Roman Chitic. 2 La 01 noiembrie 2012 Chitic Roman a înaintat o cerere reconvenţională către Cornegrudţeva Ludmila privind recunoaşterea nulă a contractului de vînzare- cumpărare nr. 3546 din 17.09.2008 a bunului imobil cu nr. cadastral 0100106.127.01.005 şi anume a apartamentului nr.5 str. N. Titulescu 2, mun.Chişinău, evacuarea reclamantei Cornegrudţeva Ludmila din imobil şi încasarea cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii reconvenţionale Chitic Roman a indicat faptul că Cornegrudţeva Ludmila nu este proprietara bunului imobilul litigios, întrucît contractul de vînzare - cumpărare nr. 3546 din 17.09.2008 nu a fost înregistrat în modul stabilit de lege la OCT Chişinău. Mai precizează, că nu există probe concludente şi pertinente, care demonstrează cu certitudine pertinenţa transmiterii banilor ce prezintă costul bunului imobil în litigiu în valoare de 152 925,00 lei vînzătorului Chitic Andrei la întocmirea şi semnarea contractului la notar. Mai invocă, că în afară de acesta Cornegrudţeva Ludmila împreună cu fiul ei, Cornegrudţev Alexandru abuziv s-au instalat în ap.5 str. N.Titulescu 2, mun.

Chişinău, creînd impedimente lui Chitic Roman şi Chitic Andrei în folosirea bunului imobil litigios. Ulterior cererea reconvenţională a fost suplimentată, fiind solicitat recunoaşterea lui Chitic Roman cumpărător de bună credinţă a bunului imobilul litigios, evacuarea lui Cornegrudţeva Ludmila şi Cornegrudţev Alexandru din ap.5 din str. N.Titulescu 2, mun. Chişinău fără acordarea altui spaţiu locativ, încasarea de la Cornegrudţeva Ludmila cheltuielile de asistenţă juridică în mărime de 2 000 lei şi încasarea în beneficiul lui Chitic Roman prejudiciul moral în mărime de 25 000 lei şi 25 000 lei în beneficiul lui Chitic. Andrei. Prin hotărîrea Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 23 aprilie 2013 cererea de chemare în judecată înaintată de Cornegrudţeva Ludmila şi cererea reconvenţională înaintată de Chitic Roman au fost respinse.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 16 octombrie 2013 a fost respins apelul declarat de Cornegrudţeva Ludmila, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 23 aprilie 2013. La 10 ianuarie 2014 avocatul Tîltu Dumitru în interesele recurentei Cornegrudţeva Ludmila a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 16 octombrie 2013 şi hotărîrii Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 23 aprilie 2013, cu emiterea unei noi hotărîri prin care cererea de chemare în judecată declarată de Cornegrudţeva Ludmila să fie admisă. În motivarea recursului a invocat dezacordul cu deciziile contestate, considerîndu-le neîntemeiate, pe motiv că instanţele judecătoreşti ierarhic inferioare nu au constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru 3 soluţionarea pricinii în fond, incorect au aplicat legea şi incorect au fost interpretate normele de drept material.

Mai mult ca atît, menţionează că instanţa de apel confirmă o poziţie părtinitoare faţă de Chitic Andrei şi Chitic Roman în contradicţie cu principiile procedurii civile care se referă la imparţialitatea şi obiectivitatea instanţei la judecarea pricinii civile şi anume art. 246 CPC, îndreptînd acţiunile de tăinuire şi de obţinere prin înşelăciune a duplicatului contractului de vînzare - cumpărare, transmitere - primire a locuinţei în proprietate privată nr.17-54 din 08.08.1995 care a fost folosit repetat la înstrăinarea imobilului litigios. Totodată, se mai invocă că cauza civilă a fost examinată superficial, neobiectiv, cu depăşirea judecării pricinii civile în termen rezonabil, încălcîndu-i-se totodată recurentei prevederile art.6 CEDO.

La 24 aprilie 2014 Chitic Andrei prin intermediul cancelariei a depus o referinţă, în care a invocat acordul cu recursul declarat de avocatul Tîltu Dumitru în interesele recurentei Cornegrudţeva Ludmila, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 16 octombrie 2013 şi hotărîrii Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 23 aprilie 2013, cu remiterea cauzei la rejudecare. La 31 martie 2014 avocatul Grivneac Mihail în interesele lui Chitic Roman şi a Valentinei Tiulpinova prin intermediul cancelariei a depus referinţă, în care a invocat dezacordul cu recursul declarat de avocatul Tîltu Dumitru în interesele recurentei Cornegrudţeva Ludmila, solicitînd respingerea acestuia, cu menţinerea deciziei instanţei de apel şi hotărîrii primei instanţe.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră, că recursul urmează a fi admis, cu casarea deciziei instanţei de apel şi restituirea pricinii spre rejudecare în Curtea de Apel Chişinău din următoarele motive. În conformitate cu art. 445 alin (1) lit. c) Cod de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs. Din materialele pricinii rezultă că, la 17 septembrie 2008 între Chitic Andrei şi Cornegrudţeva Ludmila a fost încheiat contractul de vînzare - cumpărare nr.3546 a apartamentului nr.5 din str. N.Titulescu 2, mun.

Chişinău. Ulterior la 15 iulie 2011 între Chitic Andrei şi Chitic Roman a fost încheiat contractul de vînzare-cumpărare nr.1392 (0100/11/71524) a bunului imobil cu nr. cadastral 0100106.127.01.005 şi anume a apartamentului nr.5 str. N.Titulescu 2 mun. Chişinău, iar conform copiei recipisei anexate la materialele dosarului (f.d.156), Chitic Andrei a primit la 15 iulie 2011 de la Chitic Roman suma de 152 925 lei, pentru vînzarea apartamentului respectiv. 4 Fiind investită cu acţiunea în cauză, avînd ca obiect al litigiului nulitatea contractului de vînzare - cumpărare nr.1392 (0100/11/71524) a bunului imobil cu nr. cadastral 0100106.127.01.005 şi a contractului de vînzare - cumpărare nr. 3546 din 17.09.2008 anume a apartamentului nr.5 str. N.Titulescu 2 mun.

Chişinău prima instanţă a ajuns la concluzia netemeiniciei acţiunii iniţiale şi a cererii reconvenţionale, soluţie care a fost menţinută şi de instanţa de apel. În susţinerea temeiniciei concluziei date, instanţele de judecată s-au referit la prevederile art. 321 alin.(2) Cod civil, art.4 alin.(2) al Legii nr.1543 din 25.02.1998, reţinînd în acest sens că în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Instanţa de recurs conchide, însă, că o astfel de soluţie rezultă din nedeterminarea exactă a naturii juridice a litigiului, criteriu, care presupune prin sine lămurirea completă şi certă a situaţiei de fapt sub toate aspectele, mai mult că concluziile instanţei de apel sunt bazate pe o apreciere unilaterală şi arbitrară a materialului probator, fapt ce vine în contradicţie cu normele de drept procedural.

În conformitate cu art. 118 alin. (3) CPC, circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea justă a pricinii sunt determinate definitiv de instanţa judecătorească pornind de la pretenţiile şi obiecţiile părţilor şi ale altor participanţi la proces, precum şi de la normele de drept material şi procedural ce urmează a fi aplicate. Instanţa de recurs consideră, că în speţa dată, instanţa de apel eronat a aplicat normele de drept material şi procedural. Reieşind din materialele cauzei se atestă faptul că, Cornegrudţeva Ludmila la 16.09.2008, prin contractul de vînzare-cumpărare nr.3546 din 16.09.2008, autentificat de către notarul Belicesco Oleg, a procurat de la Chitic Andrei apartamentul nr.5 str. N. Titulescu, 2 mun.

Chişinău. La caz urmează de menţionat că, contractul de vînzare-cumpărare nr.3546 din 16.09.2008 este valabil nefiind anulat, or reieşind din prevederile art. 371 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 15 februarie 1998, dreptul de proprietate este valabil fără înregistrarea în registrul bunurilor imobile dacă provine din succesiune, accesiune sau vînzare/transmitere silită ori este dobîndit prin efectul unui act normativ, prin expropriere sau în temeiul hotărîrii judecătoreşti ori actului executorului judecătoresc. Excepţia dată se aplică şi dreptului de proprietate confirmat de titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren eliberat la atribuirea gratuită a terenurilor.

În susţinerea concluziei date, instanţa de recurs reţine că în speţa data nu se pot aplica prevederile art. 321 alin.(2) Cod civil, care indică că, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege, deoarece dreptul de proprietate a lui 5 Cornegrudţeva Ludmila a fost consemnat în actul din 16.09.2008 (contractul de vînzare - cumpărare nr.3546). Totodată, instanţa de recurs menţionează că contractul de vînzare-cumpărare poate fi înregistrat la OCT la solicitarea părţilor, astfel fiind eronată concluzia instanţei de apel precum că contractul de vînzare-cumpărare nr.3546 încheiat între Chitic Andrei şi Cornegrudţeva Liudmila nu a fost înregistrat la organul cadastral potrivit prevederilor legislaţiei în vigoare.

Fiind investite cu judecarea prezentei cauze, instanţele judecătoreşti au ajuns la concluzia de respingere a cererii înaintate de Cornegrudţeva Ludmila către Chitic Andrei şi Chitic Roman privind recunoaşterea nulă a contractului de vînzare - cumpărare, precum şi cererea reconvenţională a lui Chitic Roman către Cornegrudţeva Ludmila, intervenienţi accesorii Chitic Andrei, Tiulipinova Valentina şi Cornegrudţev Andrei privind recunoaşterea nulă a contractului de vînzare - cumpărare, evacuarea din imobil şi încasarea cheltuielilor de judecată. Astfel, respingînd atît acţiunea iniţială cît şi cea reconvenţională, instanţele judecătoreşti, nu s-au expus asupra fondului cauzei conform prevederilor art. 130 CPC, la caz existînd două contracte de vînzare-cumpărare valabile asupra apartamentului nr.5 str. N. Titulescu 2, mun.

Chişinău. Prin urmare, instanţa de apel urma să verifice condiţiile de valabilitate a contractelor de vînzare-cumpărare nr.3546 din 16.09.2008 încheiat între Chitic Andrei şi Cornegrudţeva Liudmila, precum şi a a contractului de vînzare-cumpărare nr.1392 din 15.07.2011 (0100/11/71524) a bunului imobil nr. cadastral 0100106.127.01.005 şi anume a apartamentului nr.5 str. N. Titulescu 2, mun. Chişinău, încheiat între Andrei Chitic şi Roman Chitic. Conform art. 373 alin. (1) şi (4) CPC, instanţa de apel verifică, în limitele cererii de apel, ale referinţelor şi obiecţiilor înaintate, legalitatea şi temeinicia hotărîrii atacate în ceea ce priveşte constatarea circumstanţelor de fapt şi aplicarea legii în primă instanţă.

Instanţa de apel nu este legată de motivele apelului privind legalitatea hotărîrii primei instanţe, ci este obligată să verifice legalitatea hotărîrii în întregul ei. La caz, este de menţionat faptul că instanţa de apel recunoscînd ambele contracte de vînzare-cumpărare ca valabile prin respingerea acţiunii iniţiale şi a celei reconvenţionale, nu s-a expus asupra cerinţei înaintate de Chitic Roman privind evacuarea lui Cornegrudţeva Liudmila din imobil. Totodată, Colegiul menţionează că conform art. 316 alin. (2) Codul civil, dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Exproprierea se efectuează în condiţiile legii. 6 Potrivit art.320 Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate. În acest context, Colegiul consideră neîntemeiată concluzia instanţelor inferioare precum că Cornegrudţeva Liudmila nu este proprietara bunului imobil, şi anume apartamentul nr.5 str. N.Titulescu, 2 mun. Chişinău, dat fiind faptul că contractul de vînzare-cumpărare, nr.3546 din 16.09.2008 nu a fost contestat, nu este anulat, produce efecte juridice. Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că argumentele invocate de recurent sînt importante pentru rezultatul procesului şi necesită un răspuns concret în hotărîre.

Pe cînd abţinerea instanţelor ierarhic inferioare de furnizarea unui răspuns explicit, constituie o încălcare a art. 6 alin. (1) CEDO, deoarece recurentului nu i-a fost acordată posibilitatea de a şti dacă aceste argumente au fost neglijate sau respinse, şi în ultimul caz, cauzele acestei respingeri. Astfel, reieşind din faptul că în instanţa de apel se îmbină realizarea principiului disponibilităţii şi principiul legalităţii, instanţa de recurs reţine că contrar acestor prevederi, instanţa de apel, judecînd apelul, a trecut în mod superficial asupra circumstanţelor pricinii, referindu-se în mod general la aceleaşi constatări reţinute la adoptarea hotărîrii de prima instanţă, fără a se expune asupra corectitudinii aplicării de către prima instanţă atît a normelor de drept material, cît şi a normelor de drept procedural.

Lichidarea acestor lacune în cadrul procedurii de examinare în recurs nu este posibilă, de aceea cauza urmează a fi reexaminată, cu remiterea pricinii spre examinare în instanţa de apel. Faţă de cele ce preced, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, a casa integral decizia instanţei de apel şi de a restitui pricina spre rejudecare în instanţa de apel, deoarece eroarea judiciară nu poate fi corectată de instanţa de recurs. La rejudecarea pricinii instanţa urmează să ţină cont de cele susmenţionate şi, avînd în vedere specificul acţiunii, să stabilească caracterul raportului juridic dintre părţi, precum şi cadrul legal aplicabil în speţă şi rejudecînd pricina să emită o hotărîre temeinică şi legală.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, art. 445 alin. (3) Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: Se admite recursul declarat de către avocatul Tîltu Dumitru în interesele recurentei Cornegrudţeva Ludmila.

7 Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 16 octombrie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Cornegrudţeva Ludmila către Chitic Andrei şi Chitic Roman privind recunoaşterea nulă a contractului de vînzare - cumpărare, obligarea OCT de a înregistra dreptul de proprietate, încasarea prejudiciului moral şi a cheltuielilor de judecată şi cererea reconvenţională a lui Chitic Roman către Cornegrudţeva Ludmila, intervenienţi accesorii Chitic Andrei, Tiulipinova Valentina şi Cornegrudţev Andrei privind recunoaşterea contractului de vînzare - cumpărare, evacuarea din imobil şi încasarea cheltuielilor de judecată, cu restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Chişinău în alt complet de judecată Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele completului, judecătorul Svetlana Filincova Judecători Galina Stratulat Oleg Sternioală Valentina Clevadî Iurie Bejenaru 8