2ra-637/14 — Evacuarea din imobil

Judecătoria Anenii Noi Dosarul nr. 2ra-637/14 Judecător: Iu. Moldovan Curtea de Apel Bender Judecători: E.Secrieru, A.Parpalac, S.Leu Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 19 martie 2014 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii: Tamara Chişca-Doneva, Ion Druţă, Valentina Clevadî, Iuliana Oprea judecînd recursul declarat de SA „Imenserviabil”, în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a Primăriei s.Varniţa împotriva SA „Imenserviabil” cu privire la evacuare, împotriva deciziei Curţii de Apel Bender din 26 septembrie 2013, CONSTATĂ : La 10 octombrie 2012, Primăria s. Varniţa a depus cerere de chemare în judecată împotriva SA „Imenserviabil” cu privire la evacuarea locatarului.

În motivarea cererii, reclamantul a indicat că, conform contractului din septembrie 1996, încheiat între Primăria s. Varnita şi SA „Mecanizatorul – Varniţa”, actualul SA „Imenserviabil”, s-a acordat în folosinţă terenul fostei unităţi militare de pe teritoriul s. Varniţa, identificat prin nr. cadastral 0502301001 cu o suprafaţă de 10 ha, împreună cu toate încăperile şi comunicaţiile situate pe el. Pornind de la considerentul că perioada locaţiunii depăşeşte termenul de 3 ani, în corespundere cu prevederile Codului Civil al Reprublicii Moldova, contractul nu a fost supus înregistrării cadastrale prin grevarea înscrisă în Registrul bunurilor imobile. Totodată, potrivit prevederilor contractuale al contractului de locaţiune, pîrîtul s-a obligat, că la expirarea termenului constituirii locaţiunii să elibereze necondiţionat bunul imobil deţinut, dacă contractul nu va fi prelungit conform normei legale prevăzute în modul corespunzător de lege.

La scadenţa fixată, locatarul nu şi-a executat obligaţia asumată, fapt prin care a fost încălcat grav contractul încheiat şi norma legală, iar solicitarea invocată la 07 septembrie 2012 pîrîtului de a restitui bunul imobil prin notificare scrisă, remisă locatarului, nu s-a soldat cu succes. Perioada ce depăşeşte termenul locaţiunii expirat, septembrie 2006 pînă la momentul depunerii prezentei acţiunii, constituie 6 ani. Consideră reclamantul, că din septembrie 1996 şi pînă în present, au trecut deja mai bine de 10 ani şi în pofida contractului semnat de părţi, contractul încetase de fapt şi de drept. Susţine reclamantul că, în baza p. 4 al contractului, întreprinderea pîrîtului nu şi-a îndeplinit obligaţiunile asumate de plată a terenului, 1 achitarea impozitelor, pe care pîrîtul trebuia să le efectueze, dar nu le-a efectuat niciodată.

Solicită reclamantul evacuarea pîrîtului SA „Imenserviabil” din imobilul cu nr. cadastral 0502301001 cu o suprafaţă de 10 ha şi din toate încăperile amplasate pe acest teren, situat în r. Anenii Noi, s. Varniţa. Prin hotărîrea Judecătoriei Anenii Noi din 17 mai 2013, cererea de chemare în judecată a Primăriei sat. Vamiţa, r-l Anenii Noi împotriva SA „Imenserviabil” cu privire la evacuarea locatarului, a fost respinsă.

În susţinerea hotărîrii, instanţa de fond a conchis că pretenţiile reclamantului sunt neîntemeiate, deoarece în baza acordului de voinţă, părţile convenise la momentul încheirii contractului, că încetarea efectelor acestuia v-a avea loc doar după un preaviz înaintat cu un an înainte de expirarea termenului, conform pct. 5.3, iar în lipsa acestui preaviz, contractul de locaţiune se prelungeşte în mod tacit pe o perioadă de încă 10 ani, potrivit pct. 4. Referitor la neînregistrarea cadastrală a contractului de locaţiune, instanţa a statuat, prin prisma prevederilor art. 6 alin. (4) CC, că noile prevederi legale ale Codului civil, care instituie obligativitatea înregistrării cadastrale a contractelor de locaţiune pe o perioadă mai mare de 3 ani, au ntrat în vigoare la 06.06.2002, iar în perioada încheirii contractului litigios, erau aplicabile prevederile Codului civil în redacţia anului 1964, care nu impuneau asemenea exigenţe.

Nefiind de acord cu hotărîrea instanţei de fond, Primăria s.Varniţa a contestat- o cu apel, solicitînd admiterea apelului, casarea hotărîrii Judecătoriei Anenii Noi din 17 mai 2013 şi emiterea unei noi hotărîri prin care acţiunea înaintată să fie admisă. În motivarea cererii de apel, apelantul a indicat, că potrivit prevederilor contractuale al contractului de locaţiune, pîrîtul s-a obligat ca la expirarea termenului constituirii locaţiumi să elibereze necondiţionat bunul imobil deţinut, dacă contractul nu va fi prelungit conform normei legale prevăzute în modul corespunzător de lege. Conform p. 4 al contractului, intimatul SA „Mecanizatorul Varniţa, actualul SA „Imenserviabil” s-a obligat să achite plata de arendă pentru construcţiile folosite şi plata de arendă a terenului, cît şi impozite.

Mai indică apelantul, că intimatul a recunoscut, că contractul a fost semnat pe 10 ani de zile cu dreptul de prelungire, a recunoscut că are datorii la plata pentru arendă şi impozite care trebuie achitate, dar nu le-a achitat niciodată, totodată a recunoscut şi faptul că la expirarea contractului, care a avut loc în 2006, intimatul nu a coordonat cu apelantul prelungirea acestui contract, cu atît mai mult, a confirmat faptul, că contractul nu este înregistrat la OCT. Instanţa de fond nu a luat în vedere faptele motivate ale cererii apelantului, la fel şi solicitările acestuia, chiar dacă motivele au fost recunoscute prin declaraţii de intimat.

Prin decizia Curţii de Apel Bender din 26 septembrie 2013, a fost admis apelul declarat de Primăria s.Varniţa, a fost casată hotărîrea Judecătoriei Anenii Noi din 17 mai 2013, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiunea a fost admisă, fiind dispusă evacuarea „SA „Imenserviabil” din imobilul identificat prin nr. cadastral 0502301001 cu suprafaţa de 10 ha, din toate încăperile amplasate pe acest teren, situat pe adresa r-l Anenii Noi, s.Varniţa, str. D.cantemir, 11. În susţinerea deciziei, instanţa de apel a reţinut ca justă concluzia primei instanţe referitor la faptul că contractul încheiat între Primăria s.Varniţa şi SA „Imenserviabil” a fost unul de locaţiune, deşi de părţi a fost definit ca contract de 2 arendă, însă a aplicat eronat legea materială – art. 6 alin. (4), 876 CC şi art. 77 alin. (5) al Legii nr. 436 din 28.12.2006 privind administraţia publică locală.

Astfel, instanţa de apel a concluzionat că odată cu expirarea termenului contractului de locaţiune de 10 ani în luna septembrie 2006, acest contract de locaţiune, în mod obligatoriu urma a fi înscris în Registrul bunurilor imobile, după cum prevede legea nouă, adică dispoziţiile art. 876 alin. (2) CC. Contrar acestor prevederi legale, contractul vizat nu a fost înscris în Registrul bunurilor imobile, iar nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.

Totodată, instanţa de apel a mai menţionat că contractul încheiat în luna septembrie anul 1996 pe un termen de 10 ani, adică pînă în luna septembrie 2006, nu poate fi considerat prelungit încă pe un termen de 10 ani - pînă în luna septembrie 2016, după cum greşit a concluzionat prima instanţă, deoarece nu au fost respectate rigorile şi prevederile legale ale Legii privind administraţia publică locală nr.436-XVI din 28 decembrie 2006, de dare în arendă ori în locaţiune a bunurilor proprietate publică numai prin licitaţie publică şi art. 876 alin.(2) CC, de înscriere a contractului de locaţiune pe un termen ce depăşeşte 3 ani, în Registrul bunurilor imobile. Considerînd ilegală decizia instanţei de apel, la 17.12.2013, SA „Imenserviabil” a contestat-o cu recurs, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei Curţii de Apel Bender din 26.09.2013 şi menţinerea hotărîrii Judecătoriei Anenii Noi din 17.05.2013.

În argumentarea recursului recurentul a invocat aplicarea eronată a normelor de drept material, interpretarea eronată a legii, precum şi că concluziile instanţei de apel expuse în hotărîre sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii. Susţine recurentul că Legea privind administraţia publică locală nr.436-XVI din 28 decembrie 2006 nu are aplicabilitate în speţă, deoarece ea poate avea efecte din momentul intrării în vigoare pentru viitor, nu însă şi asupra situaţiilor juridice produse înainte de intrarea ei în vigoare. Reprezentantul Primăriei s.Varniţa, avocatul Alexei Capbătut, a depus referinţă pe marginea recursului dat, prin care a solicitat declararea acestuia ca inadmisibilă. Potrivit art. 440 alin. (2) CPC, recursul înaintat de SA „Imenserviabil” a fost considerat admisibil şi transmis spre examinare într-un complet din 5 judecători.

Potrivit art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în instanţa de apel şi verificînd, în limitele invocate în recurs şi în baza referinţei depuse de intimat, legalitatea deciziei atacate, Colegiul conchide temeinicia lui, pornind de la următoarele. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, instanţa de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Colegiul susţine ca fiind legală şi întemeiată soluţia dată de prima instanţă. Soluţia dată de instanţa de apel este ilegală, deoarece decurge din interpretarea greşită a circumstanţelor cauzei şi, ca urmare, aplicarea eronată a normelor de drept material aplicabile la soluţionarea litigiului.

Potrivit materialelor cauzei, Colegiul constată cu certitudine că, în luna septembrie anul 1996, între Primăria s.Varniţa şi SA „Mecanizatorul – Varniţa”, 3 actualul SA „Imenserviabil”, a fost încheiat contractul pentru arenda teritoriului şi încăperilor fostei unităţi militare a Armatei ruse. Conform p. 1.1 al contractului nominalizat, Primăria s.Varniţa a acordat în folosinţă SA „Mecanizatorul – Varniţa”, actualul SA „Imenserviabil”, terenul fostei unităţi militare de pe teritoriul s.Varniţa, identificat prin nr. cadastral 0502301001 cu o suprafaţă de 10 ha, împreună cu toate încăperile şi comunicaţiile situate pe el. Conform pct.1.2.

contractul a fost încheiat pe un termen de 10 ani, adică pînă în luna septembrie 2006, Potrivit pct.4 din Capitolul responsabilitatea juridică a contractului vizat, acţiunea contractului urma a fi prelungită pe acelaşi termen, dacă nici una din părţile contractante n-a anunţat anularea contractului prezent cu 1 un an înainte (pct.5.3). Prin urmare, aşa cum au constatat şi instanţele, contractul încheiat între Primăria s.Varniţa şi SA „Mecanizatorul – Varniţa”, actualul SA „Imenserviabil”, este unul de locaţiune. Însă, fiind încheiat în anul 1996, acestuia îi sunt aplicabile normele legale în vigoare în acea perioadă, în speţă Codul civil în redacţia anului 1964, care reglementa relaţiile de locaţiune.

Astfel, potrivit art. 278 CC (în redacţia anului 1964), în baza contractului de închiriere de bunuri locatorul se obligă să pună la dispoziţia locatarului un bun în folosinţă temporară în schimbul unei sume de bani. Conform art. 280 alin. (1) CC (în redacţia anului 1964), termenul contractului de închiriere de bunuri nu trebuie să depăşească zece ani. Conform art. 282 CC (în redacţia anului 1964), dacă locatarul continuă să folosească bunul după expirarea termenului contractului, iar locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit pe un termen nedeterminat şi fiecare din părţi are dreptul să renunţe oricînd la contract, prevenind cealaltă parte cu o lună înainte, iar în caz de închiriere de clădiri sau încăperi nelocuibile - cu trei luni înainte.

Pornind de la prevederile legale, în vigoare la momentul încheierii contractului, ce reglementează continuarea folosirii bunului după expirarea termenului contractului, Colegiul constată că locatarul SA „Imenserviabil” a continuat să folosească bunul închiriat, doar că nu pe un termen nedeterminat, ci pe unul determinat (10 ani), în virtutea prevederilor contractuale (pct. 4). În această ordine de idei, normele legale invocate de instanţa de apel la adoptarea deciziei, nu au aplicabilitate asupra relaţiilor litigioase. Potrivit art. 6 alin. (1) CC (în redacţia anului 2002), legea civilă nu are caracter retroactiv. Ea nu modifică şi nici nu suprimă condiţiile de constituire a unei situaţii juridice constituite anterior, nici condiţiile de stingere a unei situaţii juridice stinse anterior.

De asemenea, legea nouă nu modifică şi nu desfiinţează efectele deja produse ale unei situaţii juridice stinse sau în curs de realizare. (2) Legea nouă este aplicabilă situaţiilor juridice în curs de realizare la data intrării sale în vigoare. (3) De la data intrării în vigoare a legii noi, efectele legii vechi încetează, cu excepţia cazurilor în care legea nouă prevede altfel. (4) În cazul situaţiilor juridice contractuale în curs de realizare la data intrării în vigoare a legii noi, legea veche va continua să guverneze natura şi întinderea 4 drepturilor şi obligaţiilor părţilor, precum şi orice alte efecte contractuale, dacă legea nouă nu prevede altfel. (5) În situaţiile prevăzute la alin.(4), dispoziţiile legii noi se aplică modalităţilor de exercitare a drepturilor sau de executare a obligaţiilor, precum şi de înstrăinare, preluare, transformare sau de stingere a acestora.

De asemenea, dacă legea nouă nu prevede altfel, clauzele unui act juridic încheiat anterior intrării în vigoare a legii noi contrare dispoziţiilor ei imperative sînt, de la această dată, lipsite de orice efect juridic. Prin urmare, prevederile art. 876 alin. (2) CC, care stipulează că contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termen ce depăşeşte 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile, iar nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ, nu au aplicabilitate în speţă, deoarece efectele legii vechi (Codul civil din 1964) continuă să guverneze natura şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor părţilor, precum şi orice alte efecte contractuale.

Or, deoarece legea nouă (Codul civil din 2002) instituie obligaţia de înregistrare a contractului la organul cadastral, adică prevede altfel decît legea veche, efectele acesteia din urmă se vor continua pînă la expirarea relaţiilor contractuale. Mai mult ca atît, în septembrie 2006 nu a fost încheiat un nou contract, pentru a putea afirma că acestuia urmau să-i fie aplicate prevederile art. 876 alin. (2) CC, ci a fost prelungit pe un termen de 10 ani, în mod tacit, termenul contractului încheiat încă în 1996. În acelaşi timp, prevederile Legii privind administraţia publică locală nr.436- XVI din 28 decembrie 2006, la fel nu au aplicabilitate asupra relaţiilor litigioase.

Astfel, după cum s-a menţionat mai sus, contractul a fost încheiat în septembrie 1996 pe 10 ani şi prelungit tacit în septembrie 2006 pe încă zece ani, iar Legea privind administraţia publică locală nr.436 din 28 decembrie 2006 a intrat în vigoare la 09.03.2007, adică cînd relaţiile contractuale erau în curs de realizare.

Anume din aceste considerente, terenul litigios nu putea fi acordat în locaţiune prin licitaţie publică, aşa cum e stipulat în art. 77 alin. (5), deoarece această condiţie a apărut mult mai tîrziu decît momentul încheierii contractului, or prelungirea tacită a contractului nu presupune naşterea a noi raporturi juridice între părţi, care urmau a fi adaptate la exigenţile Legii privind administraţia publică locală nr. 436. Afirmaţiile Primăriei s.Varniţa precum că SA „Imenserviabil” a recunoscut că are datorii la plata pentru arendă şi impozite care trebuie achitate, dar nu le-a achitat niciodată, nu pot constitui temei de evacuare, deoarece nu au fost plasate la baza cererii de chemare în judecată şi, respectiv, nu au servit obiect de apreciere în cadrul examinării pricinii.

În consecinţă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că argumentele aduse de SA „Imenserviabil” şi-au găsit confirmare în cadrul examinării prezentului recurs. Ţinînd cont de faptul că prima instanţă a constatat şi a elucidat pe deplin toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea fondului cauzei, corect a aplicat legea materială, adoptînd o hotărîre legală şi întemeiată, iar instanţa de apel a adoptat o hotărîre ce reiese din aprecierea eronată a circumstanţelor cauzei, ce a dus la interpretarea şi aplicarea eronată a legii materiale, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la 5 concluzia de a admite recursul declarat, de a casa decizia instanţei de apel, cu menţinerea hotărîrii primei instanţe.

În legătură cu cele relatate, conform art. 445 alin. (1) lit.f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE: Se admite recursul declarat de SA „Imenserviabil”. Se casează decizia Curţii de Apel Bender din 26 septembrie 2013 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Anenii Noi din 17 mai 2013, în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a Primăriei s.Varniţa împotriva SA „Imenserviabil” cu privire la evacuare. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, Judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Tamara Chişca-Doneva Ion Druţă Valentina Clevadî Iuliana Oprea 6