2ra-769/13 — Transmiterea silită a bunului imobil ipotecat

prima instanţă: S.Bleşceaga dosarul nr. 2ra-387/13 instanţa de apel: N.Vascan, T.Pelin, M.Moraru DECIZIE 15 mai 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Sîrcu Iulia Judecătorii Vera Macinskaia, Tamara Chişca-Doneva, Ion Vîlcov, Valentina Clevadî examinînd recursul declarat de către Banca Comercială „Comerţbank” Societate pe acţiuni, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Banca Comercială „Comerţbank” Societate pe acţiuni împotriva lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, intervenient accesoriu Societatea cu răspundere limitată „Donteh Plus” privind deposedarea şi transmiterea silită în posesie a bunului imobil ipotecat şi compensarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 12 septembrie 2012, prin care a fost respins apelul declarat de către Banca Comercială „Comerţbank” Societate pe acţiuni şi menţinută hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.

Chişinău din 08 aprilie 2011, c o n s t a t ă La 14 mai 2010 BC „Comerţbank” SA a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, intervenient accesoriu Societatea cu răspundere limitată „Donteh Plus” privind deposedarea şi transmiterea silită în posesie a bunului imobil ipotecat şi compensarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că, conform contractului de credit nr.CR1- 737 din 21 septembrie 2005, acordul adiţional nr.2 din 27 februarie 2007, acordul adiţional nr.3 din 24 martie 2009, acord din 08 mai 2009 de reziliere a acordului adiţional nr.3 din 24 martie 2009, acord adiţional f/n din 28 mai 2009, acordul adiţional nr.4 din 05 iunie 2009, a acordat SRL „Donteh Plus” un credit în sumă de 250 000 dolari SUA, cu dobânda de 13 %, cu termenul de rambursare pînă la 21 septembrie 2009. Executarea obligaţiilor asumate de SRL „Donteh Plus” conform contractului de credit au fost asigurate prin contractul de ipotecă nr. 1265 din 04 martie 2005, modificat prin acordurile adiţionale nr. 110 din 23 septembrie 2005 şi din 27 februarie 2007, cu gajul apartamentului nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun.Chişinău, număr cadastral 0100207.127.01.04, care aparţine cu drept de proprietate lui Romanenco Vladimir şi Mariei Romanenco.

Menţionează reclamantul că, din motiv că SRL „Donteh Plus” înregistra restanţe la credit, la 21 septembrie 2009, a fost încheiat acordul adiţional nr. 5 la contractul de credit nr.CR1-737, care conform pct.10.2 urma să intre în vigoare cu condiţia constituirii garanţiilor indicate la pct.2.6 din acord. Însă, garanţia indicată la pct.2.6 lit.b) din acordul adiţional nr.5 nu a fost constituită şi anume nu a fost extins şi respectiv modificat gajul asupra apartamentului nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun. Chişinău, încît acesta să garanteze creditul precum a fost modificat prin acordul adiţional nr.5, care nu a intrat în vigoare, iar relaţiile dintre părţi fiind guvernate de relaţiile contractuale preexistente.

Susţine reclamantul că SRL „Donteh Plus” a încălcat prevederile contractului de credit privitor la termenul achitării plăţilor lunare, iar la situaţia din 30 aprilie 2010 suma datoriei constituia 196 484,84 dolari SUA, restanţa la rambursarea creditului acordat şi 44 711 dolari SUA, penalitatea. Prin notificarea nr. 13/1290 din 30 septembrie 2009 şi preavizul de exercitare dreptului de ipotecă nr.13/1296 din 30 septembrie 2009 a solicitat debitorului şi debitorilor gajişti de a transmite benevol în posesia băncii bunul gajat pentru vânzarea acestuia de sine stătător, în scopul stingerii datoriilor conform contractului de credit pînă la data de 23 octombrie 2010. În termenul acordat datoria nu a fost achitată, iar bunul gajat nu a fost transmis benevol.

Cere reclamantul transmiterea silită în posesia BC „Comerţbank” SA pentru vînzare apartamentul nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun.Chişinău, număr cadastral 0100207.127.01.04, care îi aparţine lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, cu evacuarea tuturor persoanelor şi bunurilor din imobilul indicat şi compensarea cheltuielilor de judecată. Prin hotărârea Judecătoriei Rîşcani mun. Chişinău din 08 aprilie 2012, acţiunea a fost respinsă. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 septembrie 2012, apelul declarat de către BC „Comerţbank” SA a fost respins şi menţinută hotărîrea primei instanţe. La 18 decembrie 2012 BC „Comerţbank” SA a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea acestuia, casarea hotărîrilor judecătoreşti şi emiterea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii.

Recurentul în motivarea recursului a indicat că, instanţele judecătoreşti au interpretat eronat normele de drept material, au aplicat legea care nu trebuia aplicată şi a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată. În acest sens susţine că, potrivit înţelegerii părţilor acordul adiţional nr. 5 din 21 septembrie 2009 la contractul de credit nr.CR1-737 din 21 septembrie 2005 nu a intrat în vigoare, aceasta fiind condiţionată de constituirea tuturor garanţiilor indicate în pct. 10.2 şi 2.6 din acordul menţionat, iar prin eliminarea unei prevederi contractuale valabilă şi esenţială pentru părţi este încălcat principiul libertăţii contractuale. Instanţele de judecată nu au cercetat circumstanţele invocate în cererea de chemare în judecată, iar concluziile expuse contravin unor decizii irevocabile vizavi de celelalte garanţii constituite prin contractul de gaj.

La fel, a indicat că pînă în prezent intervenientul accesoriu SRL „Donteh Plus” nu şi-a onorat obligaţiunile asumate în baza contractului de credit, fapt ce îi acordă 2 dreptul să-şi exercite dreptul de gaj asupra apartamentului intimaţilor, care sunt obligaţi să transmită şi să elibereze bunul ipotecat. În conformitate cu art. 434 al. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. La materialele dosarului lipsesc date despre data expedierii de către Curtea de Apel Chişinău a copiei hotărîrii motivate părţilor. Astfel, recursul se consideră depus în termen. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, a casa decizia instanţei de apel şi hotărîrea instanţei de fond cu pronunţarea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, pronunţînd o nouă hotărîre. Conform art. 667 alin. (1) Cod civil, părţile contractante pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor. Conform art. 572 Cod civil, obligaţia trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credinţă, la locul şi la momentul stabilit. Potrivit art. art. 487 alin. (1), 488 alin. (1) şi (2) Cod civil, creditorul gajist poate să exercite dreptul de gaj daca debitorul gajist nu a executat conform contractului sau a executat în mod necorespunzător obligaţia garantată ori o parte a acesteia, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege şi contract.

Creditorul gajist care intenţionează să-şi exercite dreptul de gaj trebuie să notifice acest lucru debitorului creanţei garantate şi, după caz, debitorului gajist şi terţului deţinător al bunului gajat. Depune la registrul în care a fost înregistrat gajul un preaviz, la care anexează dovada notificării debitorului gajist. Conform art. 30 alin. (1) al Legii cu privire la ipotecă, creditorul ipotecar poate să execute dreptul de ipotecă în cazul în care debitorul nu a îndeplinit sau a îndeplinit în mod necorespunzător obligaţia garantată sau oricare parte a acesteia, precum şi în alte cazuri prevăzute de contractul de ipotecă.

Instanţa de judecată a stabilit că conform contractului de credit nr.CR1- 737 din 21 septembrie 2005, acordul adiţional nr.2 din 27 februarie 2007, acordul adiţional nr.3 din 24 martie 2009, acord din 08 mai 2009 de reziliere a acordului adiţional nr.3 din 24 martie 2009, acord adiţional f/n din 28 mai 2009, acordul adiţional nr.4 din 05 iunie 2009, acord adiţional f/n din 20 august 2009, BC „Comerţbank” SA a acordat SRL „Donteh Plus” un un credit în sumă de 250 000 dolari SUA, cu dobânda de 13 %, cu termen final de rambursare pînă la 21 septembrie 2009 (f.d. 6-12, 13, 14-15, 16-22, 23-24, 25, 26-27). Prin contractul de ipotecă nr. 1265 din 04 martie 2005, încheiat între BC „Comerţbank” SA, Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, întru garantarea executării corespunzătoare a obligaţiilor de către SRL „Donteh Plus”, aceştia au ipotecat apartamentul nr. 44, cu suprafaţa de 69 m.p., număr cadastral 0100207.127.01.044, din str. Albişoara, 24, mun.

Chişinău, care le aparţine cu drept de proprietate privată, în baza contractului de vînzare-cumpărare, transmitere-primire în 3 proprietate din 21 martie 1995, înregistrat la OCT Chişinău la 10 mai 2003, evaluat la suma totală de 25 570 dolari SUA, echivalentul a 322 000 lei (f.d.43-47). Prin acordurile adiţionale nr. 110 din 23 septembrie 2005 şi din 27 februarie 2007 a fost modificate pct. 1 şi 7 din contractul de ipotecă nr. 1265 din 04 martie 2005, încheiat între BC „Comerţbank” SA, Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, referitor la termenul de rambursare a creditului acordat în baza contractului de credit nr.CR1- 737 din 21 septembrie 2005, şi în privinţa valorii bunului imobil ipotecat - apartamentul nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun.

Chişinău număr cadastral 0100207.127.01.044, în sumă totală de 43 000 dolari SUA, echivalentul a 549 359,40 lei (f.d.48-49, 50-51). Menţionează Colegiul, că către 30 aprilie 2010, suma datoriei constituia 196 484,84 dolari SUA, restanţa la rambursarea creditului acordat şi 44 711 dolari SUA, penalitatea. Prin notificarea nr. 13/1290 din 30 septembrie 2009, BC „Comerţbank” SA a solicitat debitorului de bază SRL „Donteh Plus” şi debitorilor gajişti Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria restituirea creditului şi dobânzii aferente, precum şi transmiterea pînă la data de 23 octombrie 2009 în posesiunea BC „Comerţbank” SA bunul imobil gajat conform contractului de ipotecă nr. 1265 din 04 martie 2005 (f.d.

52-53). La 12 octombrie 2009 BC „Comerţbank” SA a înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău preavizul de exercitare a dreptului de gaj nr. 13/1296 din 30 septembrie 2009 (f.d.56). Potrivit art. 490 alin. (1) şi (4) Cod civil, bunul gajat se transmite în posesiune creditorului gajist pentru a fi vîndut, în condiţiile legii. Transmiterea silită are loc în baza unei hotărîri judecătoreşti, după expirarea termenului din preaviz în conformitate cu legea. Conform art. 71 din Legea cu privire la gaj, transmiterea silită are loc după expirarea termenului din preaviz, în baza unei hotărîri judecătoreşti.

Astfel, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că, în situaţia în care s-a stabilit că debitorul SRL „Donteh Plus” nu a îndeplinit sau a îndeplinit în mod necorespunzător obligaţia garantată, BC „Comerţbank” SA este în drept de a exercita dreptul de gaj instituit în baza contractului de ipotecă nr. 1265 din 04 martie 2005, încheiat cu Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria. La fel, Colegiul consideră că instanţa de apel greşit a ajuns la concluzia că prin acordul adiţional nr. 5 din 21 septembrie 2009 la contractul de credit nr. CR1-737 din 21 septembrie 2005, încheiat între BC „Comerţbank” SA şi SRL „Donteh Plus”, contractul de credit a fost prelungit pînă la 21 septembrie 2011 şi contractul de gaj a încetat acţiunea.

În acest sens, Colegiul menţionează că potrivit pct.2.6 al acordului adiţional nr. 5 din 21 septembrie 2009 asigurarea executării corespunzătoare a obligaţiunilor contractuale constituie: gajul apartamentului nr. 6 din str. Independenţei, 30/4, mun. Chişinău, ce aparţine cu drept de proprietate lui Zaiţev Pavel, Zaiţev Svetlana şi Zaiţev Alisa; gajul apartamentului nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun. Chişinău, ce aparţine cu drept de proprietate lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, gajul bunurilor 4 mobile (obiecte de uz casnic), ce aparţin debitorului SRL „Donteh Plus”, gajul bunurilor imobile (mijloace de transport) ce aparţin debitorului şi cesiunea mijloacelor financiare, parvenite la conturile financiare ale Republicii Moldova, inclusiv la BC „Comerţbank” SA (f.d.

29). Prin pct.10.2 al acordului indicat s-a stabilit că prezentul acord ca va intra în vigoare la data semnării şi constituirii garanţiilor indicate la pct. 2.6 din acord (f.d. 36). Conform art. 234 din Codul civil, actul juridic se consideră încheiat sub condiţie cînd apariţia şi încetarea drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor corelative depind de un eveniment viitor şi nesigur ca realizare. Conform art. 236 alin.(1) Cod civil, dacă actul juridic este încheiat sub condiţia survenirii unui eveniment oarecare într-un termen determinat, condiţia se consideră nerealizată dacă acest termen a expirat şi evenimentul nu a survenit. Potrivit art. 578 din Codul civil, dacă efectele unui act juridic depind de îndeplinirea unei condiţii, obligaţia devine scadentă în ziua survenirii acesteia.

Raportînd aceste prevederi legale la actele cauzei, Colegiul consideră că în cazul în care garanţiile indicate în pct. 2.6 al acordului adiţional nr. 5 din 21 septembrie 2009 nu au fost constituite, acordul nu a intrat în vigoare, iar relaţiile dintre părţile în litigiu sunt guvernate de relaţiile contractuale preexistente. De asemenea nu poate fi reţinută ca întemeiată concluzia instanţei de apel cu referire la faptul că Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria nu au garantat şi în continuare achitarea creditului acordat cu termen de rambursare pînă la 21 septembrie 2011, deoarece se bazează pe interpretarea eronată a normelor de drept material şi se combat prin circumstanţele stabilite în pricină.

Totodată, Colegiul menţionează că, intimatul nu a prezentat instanţei probe incontestabile, pertinente şi admisibile în sensul prevederilor art. 121 şi 122 CPC, care ar respinge argumentele invocate de recurent-reclamant, iar instanţele de judecată greşit au considerat că acţiunea este neîntemeiată, pronunţînd astfel hotărîri de respingere a acţiunii. Or, conform art. 118 alin. (1) CPC, fiecare parte trebuie să dovedească circumstanţele pe care le invocă drept temei al pretenţiilor şi obiecţiilor sale dacă legea nu dispune altfel. Mai mult ca atît, nici pînă la data examinării prezentei pricini în instanţa de apel intimaţii şi intervenientul accesoriu nu au prezentat careva probe ce ar confirma achitarea integrală de către SRL „Donteh Plus” a obligaţiilor asumate în baza contractului de credit menţionat.

În acest context, Colegiul consideră că este întemeiată cerinţa BC „Comerţbank” SA privind deposedarea şi transmiterea silită în posesie a bunului imobil ipotecat, cu transmiterea silită în posesia BC „Comerţbank” SA pentru vînzare din numele lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, bunul mobil gajat – apartamentul nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun. Chişinău, număr cadastral 0100207.127.01.044, şi cu dispunerea evacuării din apartament a bunurilor mobile aflate în ea şi a persoanelor care domiciliază, fără acordarea altui spaţiu locativ. 5 Conform art.94 şi 96 CPC, instanţa judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să compenseze părţii care a avut cîştig de cauză cheltuielile ei de asistenţă juridică, în măsura în care acestea au fost reale, necesare şi rezonabile.

Raportînd aceste prevederi legale la pretenţiile invocate, actele cauzei şi soluţia instanţei de recurs privind admiterea acţiunii, Colegiul a stabilit că Iasîbaş Dmitrii urmează să achite în folosul lui Ratcov Nicolae şi Ratcova Gheorghina suma de 57 064,50 lei în recuperarea cheltuielilor de judecată, după cum urmează: 16 192 lei - taxa de stat achitată pentru examinarea cererii în prima instanţă; 12 143 lei – taxa de stat achitată pentru examinarea cererii în instanţa de apel; 8 095,50 lei - taxa de stat achitată pentru examinarea cererii în instanţa de recurs 20 634 lei - acordarea asistenţei juridice, confirmate prin dispoziţiile de plată nr.482 din 12 mai 2010, nr. 933 din 03 iunie 2011, nr. 91 din 14 decembrie 2012 şi nr.125 din 11 noiembrie 2010 (f.d.1, 172, 236). Avînd în vedere circumstanţele stabilite, precum şi faptul că prima instanţă a stabilit circumstanţele importante pentru soluţionarea cauzei, însă a aplicat eronat norma de drept material şi nu este necesară verificarea suplimentară a cărorva dovezi, Colegiul ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi hotărîrea instanţei de fond, şi de a emite o nouă hotărîre, prin care acţiunea BC „Comerţbank” SA împotriva lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria,

intervenient accesoriu Societatea cu răspundere limitată „Donteh Plus” privind deposedarea şi transmiterea silită în posesie a bunului imobil ipotecat şi compensarea cheltuielilor de judecată, de admis, cu transmiterea silită în posesia BC „Comerţbank” SA pentru vînzare din numele lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, bunul mobil gajat – apartamentul nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun. Chişinău număr cadastral 0100207.127.01.044 şi evacuarea din apartament a bunurilor mobile aflate în ea şi a persoanelor care domiciliază, fără acordarea altui spaţiu locativ, şi cu încasarea de la Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria în beneficiul BC „Comerţbank” SA cheltuielilor de judecată în mărime de 57 064,50 lei.

În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. b) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e Se admite recursul declarat de către Banca Comercială „Comerţbank” Societate pe acţiuni. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 septembrie 2012 şi hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun. Chişinău din 22 iunie 2011, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Băncii Comerciale „Comerţbank” Societate pe acţiuni împotriva lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, intervenient accesoriu Societatea cu răspundere limitată „Donteh Plus” privind deposedarea şi transmiterea silită în posesie a bunului imobil ipotecat şi compensarea cheltuielilor de judecată şi se emite o nouă hotărîre prin care: Se admite cererea de chemare în judecată a Băncii Comerciale „Comerţbank” Societate pe acţiuni.

6 Se transmite silit în posesia BC „Comerţbank” SA pentru vînzare din numele lui Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria, bunul mobil gajat – apartamentul nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun. Chişinău, număr cadastral 0100207.127.01.044. Se dispune evacuarea din apartamentul nr. 44 din str. Albişoara, 24, mun. Chişinău a bunurilor mobile aflate în ea şi a persoanelor care domiciliază, fără acordarea altui spaţiu locativ. Se încasează de la Romanenco Vladimir şi Romanenco Maria în beneficiul Băncii Comerciale „Comerţbank” Societate pe acţiuni cheltuielile de judecată compusă din taxa de stat în mărime de 36 430,50 lei şi cheltuielile pentru asistenţă juridică în mărime de 20 634 lei, în total 57 064 (cincizeci şi şapte mii şaizeci şi patru), 50 lei.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia Tamara Chişca-Doneva Ion Vîlcov Valentina Clevadî 7