2ra-391/24 — Recunoasterea valabilitătii contractului de vânzare-cumpărare, recunoasterea dreptului de proprietate si rectificarea înscrierii în Registrul bunurilor imobile

La 01 iunie 2021, Cercel Vasile a depus cerere de chemare în judecată împotriva SA „Agrofirma Cahul”, Goroian Grigore, Bujor Stepanida, Bujor Ion, Goroian Igor, Butnarciuc Gheorghe, Pletosu Gheorghe, Butnarciuc Vasilisa, Bergan Maria, Bîrlea Vasilii, Capraru Ecaterina, Pascal Constantin, Bîrlea Maria, Barda Ana, Caranicov Petru, Musteață Nina, Cojocaru Raisa, Vîrlan Nicolae, Bîrlea Anastasia, Bîrlea Andrei, Coticov Olesea (Musteață), Candja Larisa (Musteață), intervenientului accesoriu Agenția Servicii Publice, Serviciul Cadastral Teritorial Cahul cu privire la recunoașterea valabilității contractului de vânzare- cumpărare, recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierii în Registrul bunurilor imobile.

În motivarea cererii de chemare în judecată s-a menționat că, la 11 noiembrie 2000 Cercel Vasile a cumpărat de la SA „Agrofirma Cahul” o construcție – angar/secție de construcție, cu condiția achitării datoriilor întreprinderii fața de salariații acesteia în sumă de 3006,01 lei.

Evidențiază că, drept dovadă a acestui fapt i-a fost oferit Extrasul din procesul-verbal nr. 16 din 11.11.2000 a ședinței Comisiei de privatizare a SA „Agrofirma Cahul”.

Precizează că, prin Actul de cesionare a datoriilor s-a confirmat achitarea salariaților a sumelor respective, iar fiecare din salariați a confirmat primirea banilor prin aplicarea semnăturii pe Actul de cesionare a datoriilor.

Invocă faptul că, în prezent construcția respectivă este identificată cu nr. cadastral XXXXXXX, suprafața de 539,8 m.p., amplasată pe terenul cu numărul cadastral XXXXXXX cu suprafața de 0,5459 ha, raionul Cahul, satul Cotihana.

Susține că, Cercel Vasile a cumpărat cota-valorică nu doar a grupului pe care îl conducea, dar și cotele-valorice ale persoanelor care se includeau în grupul lui Bîrlea V., care deținea 16,5% din ferma de porci. Astfel, Cercel Vasile a cumpărat 29,6 % (13,1% + 16,5 %) din ferma de porci. 1

Menționează că, prin procesul-verbal din 15 noiembrie 2000, SA „Agrofirma Cahul” i-a transmis lui Cercel Vasile în calitate de reprezentant al grupei de deținători de cote-valorice mai multe bunuri imobile, printre care construcția indicată mai sus, precum și clădirea fermei de porci ce aparținea cu drept de cotă-valorică la următorii cotași: Goroian Grigore - 716 lei; Bujor Stepanida - 904 lei; Bujor Ion - 1097 lei; Goroian Igor - 329 lei; Butnarciuc Gheorghe - 393 lei; Pletosu Gheorghe - 968 lei; Butnarciuc Vasilisa - 94 lei; Bergan Maria - 1184 lei; Bîrlea Vasilii - 2244 lei; Capraru Ecaterina - 882 lei; Pascal C. - 783 lei; Birlea Maria - 874 lei; Barda Ana - 1027 lei; Caranicov Petru - 1311 lei; Mustață Vina -1295 lei; Cojocaru Raisa - 70 lei; Vîrlan Nicolae - 530 lei; Bîrlea Anastasia -170 lei; Bîrlea Andrei - 557 lei; Coticov Olesea (Musteață) -1286 lei; Candja Lansa (Musteață) - 296 lei, iar per total suma de 17 010 lei.

Precizează că, în prezent această construcție este identificată sub numărul cadastral XXXXXXXX, cu suprafața de 1604,1 m.p., amplasată în raionul Cahul, satul Cotihana.

Susține că, drept documente confirmative a existenței tranzacției de vânzare-cumpărare sunt următoarele acte scrise: Extrasul din procesul- verbal nr. 16 din 11.11.2000 al ședinței Comisiei de privatizare a S.A. „Agrofirma Cahul”, Actul de cesionare a datoriilor, Lista proprietarilor de cota-parte valorică în clădirea fermei de porci din satul Cotihana, raionul Cahul; Lista mijloacelor fixe transmise de către SA „Agrofirma Cahul” către Cercel Vasile, Actul de predare-primire a mijloacelor fixe de către SA „Agrofirma Cahul” către Cercel Vasile, Planurile geometrice ale bunurilor imobile, Lista persoanelor care au primit cotă valorică în natură.

Invocă faptul că, deținătorii de cotă-valorică nu se pot prezenta la notar, invocând diferite motive de neputință, în același timp reclamantul a achitat prețul integral către aceștia.

Notează că, construcțiile litigioase nu sunt înregistrate în Registrul bunurilor imobile, motiv din care hotărârea judecătorească nu este suficientă dacă nu conține mențiunea că în temeiul acesteia dreptul de proprietate trebuie înregistrat în Registrul bunurilor imobile ținut de Serviciul Cadastral Teritorial Cahul al Agenției Servicii Publice.

Prin urmare, solicită recunoașterea valabilității contractului de vânzare- cumpărare încheiat între Cercel Vasile în calitate de cumpărător și SA „Agrofirma Cahul” în calitate de vânzător, în privința a 29,6% din construcția cu nr. cadastral XXXXXXX, suprafața de 539,8 m.p., amplasată pe terenul cu nr. cadastral XXXXXXX cu suprafața de 0,5459 ha, raionul Cahul, satul Cotihana, recunoașterea dreptului de proprietate a reclamantului Cercel Vasile, dispunerea rectificării înscrierii în 2 Registrul bunurilor imobile ținut de Serviciul Cadastral Teritorial Cahul al Agenției Servicii Publice prin înregistrarea a 29,6% din construcția cu nr. cadastral XXXXXXX, suprafața de 539,8 m.p., amplasată pe terenul cu nr. cadastral XXXXXXX cu suprafața de 0,5459 ha, raionul Cahul, satul Cotihana, cu drept de proprietate după Cercel Vasile, recunoașterea valabilității contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Cercel Vasile în calitate de cumpărător și Goroian Grigore, Bujor Stepanida, Bujor Ion, Goroian Igor, Butnarciuc Gheorghe, Pletosu Gheorghe, Butnarciuc Vasilisa, Bergan Maria, Bîrlea Vasilii, Capraru Ecaterina, Pascal C., Birlea Maria, Barda Ana, Caranicov Petru, Mustață Vina, Cojocaru Raisa, Vîrlan Nicolae, Bîrlea Anastasia, Bîrlea Andrei, Coticov Olesea (Musteață), Candja Lansa (Musteață) în calitate de vânzători, în privința 21,1% din construcția cu nr. cadastral XXXXXXXX, cu suprafața de 1604,1 m.p., amplasată în raionul Cahul, satul Cotihana, recunoașterea dreptului de proprietate a reclamantului Cercel Vasile în privința a 21,1 % din construcția cu nr. cadastral XXXXXXXX, cu suprafața de 1604,1 m.p., amplasată în raionul Cahul, satul Cotihana și dispunerea rectificării înscrierii în Registrul bunurilor imobile ținut de Serviciul Cadastral Teritorial Cahul al Agenției Servicii Publice prin înregistrarea a 21,1% din construcția cu nr. cadastral XXXXXXXX, cu suprafața de 1604,1 m.p., amplasata în raionul Cahul, satul Cotihana, cu drept de proprietate după Cercel Vasile.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, ulterior desființării SA „Agrofirma Cahul” din s. Cotihana, mun. Cahul, pe ordinea de zi a ședinței comisiei de privatizare a bunurilor întreprinderii petrecute la 11.11.2000 s-a pus întrebarea cu privire la vânzarea bunurilor fixe în 3 contul achitării datoriilor salariale. Contabila SA „Agrofirma Cahul” a propus vânzarea angarului la suma de 3006,01 lei, în urma discuțiilor comisia a hotărât vânzarea angarul la suma de 3006,01 lei lui Cercel Vasile (f. d. 12).

Instanța de apel a mai constatat următoarele circumstanțe.

Conform actului de cesionare a datoriilor, SA „Agrofirma Cahul” a cesionat lui Cercel Vasile angarul în contul sumei de 3006,81 lei (f. d. 13-14).

La 15 noiembrie 2000, comisia de privatizare a bunurilor întreprinderii agricole SA „Agrofirma Cahul” din s. Cotihana, mun. Cahul a întocmit lista persoanelor care au primit cota-parte valorică în natură de la SA „Agrofirma Cahul”, grupul 5 reprezentat de liderul Cercel V. (f. d. 31).

La 15 noiembrie 2000, comisia de privatizare a bunurilor întreprinderii agricole SA „Agrofirma Cahul” din s. Cotihana, mun. Cahul a întocmit lista persoanelor care au primit cota-parte valorică în natură de la SA „Agrofirma Cahul”, grupul 4 reprezentat de liderul Bîrlea V (f. d. 32).

Potrivit listei proprietarilor a cotelor valorice din clădirea de porci SA „Agrofirma Cahul”: Goroian Grigore; Bujor Stepanida; Bujor Ion; Goroian Igor; Butnarciuc Gheorghe; Pletosu Gheorghe; Butnarciuc Vasilisa; Bergan Maria; Bîrlea Vasilii; Capraru Ecaterina; Pascal C.; Birlea Maria; Barda Ana; Caranicov Petru; Mustață Vina; Cojocaru Raisa; Vîrlan Nicolae; Bîrlea Anastasia; Bîrlea Andrei; Coticov Olesea (Musteață); Candja Lansa (Musteață), au primit sumele cuvenite pentru cotele valorice deținute la suma totală de 17 010 lei (f. d. 16).

Conform listei întocmite de comisia de privatizare a bunurilor SA „Agrofirma Cahul” din s. Cotihana, mun. Cahul din 15 noiembrie 2000, reprezentantului grupei proprietarilor cotelor valorice, Cercel Vasile i s- a transmis 13,1% din clădirea de porci și 21,1 % din angar (f. d. 17-18).

Iar, potrivit argumentelor relatate în cererea de chemare în judecată, Cercel Vasile a cumpărat cotele-părți valorice a proprietarilor din grupul 4 reprezentat de liderul Bîrlea V., devenind proprietar a 16,5% din clădirea de porci.

Instanța de apel a menționat că, prin acțiunea formulată se solicită declararea valabilității contractului de vânzare-cumpărare a clădirii, însă, de fapt, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat între părți, or actul de primire-predare a clădirii și lista „cotașilor”, deținătorilor de cotă-valorică din clădire cu indicare sumelor acordate pentru răscumpărarea bunului, nu prezintă prin sine un contract de vânzare- cumpărare.

În această ordine de idei instanța de apel a apreciat ca fiind nejustificate argumentele apărării precum că actele anexate la dosar confirmă că la 4 acea etapă a existat oferta care a fost acceptată de către Cercel Vasile și care confirmă că au fost încheiate aceste două contracte de vânzare- cumpărare a bunurilor imobile, or actele prezentate în sine nu pot fi asimilate unui contract de vânzare-cumpărare care ar putea fi autentificat pe cale judecătorească.

Prin urmare, Colegiul civil al Curții de Apel Cahul a reținut că, instanța de fond just a statuat că la caz nu a fost prezentat nici un contract, asupra valabilității căruia instanța de judecată să se expună, or nu poate fi reținut argumentul reclamantului că este în imposibilitate de a asigura prezența pârâților la notar pentru a încheia contractul respectiv.

În motivarea recursului s-a menționat că, instanțele ierarhic inferioare nu au examinat toate pretențiile reclamantului, în special cele privind recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierii în Registrul bunurilor imobile.

Precizează că, deși acțiunea permitea o soluționare alternativă – respingerea pretenției privind valabilitatea contractului, dar admiterea celor privind recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierii, instanțele nu s-au pronunțat motivat asupra acestora.

Totodată, instanțele nu au clarificat prin întrebări circumstanțele de fapt și de drept relevante, astfel încât argumentele reținute la respingerea acțiunii au constituit o noutate pentru participanții la proces.

În drept, s-au invocat prevederile art. 432 alin. (1) lit. e) din Codul de procedură civilă.

Pe parcurs, Curtea Supremă de Justiție a expediat în adresa intimaților copia recursului, fiindu-i explicat dreptul de a depune referință la recursul declarat.

Însă, până la data stabilită pentru examinarea admisibilității recursului, intimații nu au făcut uz de dreptul său procedural de a depune referința.

Art. 431 alin. (1) – (4) din Codul de procedură civilă: „(1) Examinarea recursului împotriva deciziilor instanțelor de apel ține de competența Curții Supreme de Justiție. (2) Asupra admisibilității recursului decide un complet din 3 judecători. (3) Recursul considerat admisibil se examinează într-un complet din 3, 5 sau 9 judecători ai Curții Supreme de Justiție. (4) Judecătorii care au examinat admisibilitatea recursului pot participa și la examinarea recursului în cauză.”

Art. 432 alin. (1) din Codul de procedură civilă: „(1) Recursul este admis dacă: a) interpretarea legii din hotărârea contestată este contrară jurisprudenței uniforme a Curții Supreme de Justiție; b) prin admiterea recursului, se schimbă sau se consolidează jurisprudența Curții Supreme de Justiție; c) a fost admis neîntemeiat un apel introdus tardiv sau a fost respins ca fiind tardiv un apel depus în termen; d) hotărârea sau decizia vizează drepturile persoanei care nu a fost atrasă în proces; e) hotărârea sau decizia este arbitrară ori se bazează în mod determinant pe aprecierea vădit nerezonabilă a probelor; f) instanța nu a fost compusă potrivit legii sau hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea competenței jurisdicționale.”

Art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă: „(1) Judecând recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate în recurs, legalitatea hotărârii contestate prin prisma temeiurilor prevăzute la art.432. Instanța invocă, din oficiu, neatragerea în proces a persoanelor ale căror drepturi sunt lezate prin hotărâre.”

Art. 445 alin. (1) lit. c) din Codul de procedură civilă: „(1) Instanța, după ce judecă recursul, este în drept: c) să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită cauza spre rejudecare în instanţa de apel o singură dată dacă eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs.”

Completul de judecată notează că, în temeiul art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă, judecând recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate în recurs, legalitatea hotărârii contestate prin prisma temeiurilor prevăzute la art. 432 din același Cod. 6

Corespunzător, la examinarea recursului declarat de către Cercel Vasile împotriva deciziei din 26 decembrie 2023 a Curții de Apel Cahul, instanța de recurs va verifica legalitatea acesteia în limitele invocate în recurs.

Respectiv, în cerere de recurs s-a invocat faptul că decizia este arbitrară și se bazează în mod determinant pe aprecierea vădit nerezonabilă a probelor, inclusiv din motivul omisiunii instanțelor ierarhic inferioare de a se pronunța motivat asupra pretențiilor privind recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierii.

Studiind hotărârea instanței de fond și decizia instanței de apel, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție menționează că, criticile recurentului referitoare la neexaminarea pretențiilor privind recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierii în Registrul bunurilor imobile sunt întemeiate.

Completul de judecată reține că, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul Cercel Vasile a formulat distinct pretenția privind recunoașterea valabilității contractelor de vânzare-cumpărare, precum și pretenții subsecvente privind recunoașterea dreptului de proprietate asupra cotelor-părți din bunurile imobile și rectificarea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile.

Corespunzător, instanța era obligată să se pronunțe asupra fiecăreia dintre pretențiile cu care a fost învestită și să indice, pentru fiecare dintre acestea, considerentele de fapt și de drept care au determinat soluția adoptată.

Or, din conținutul hotărârii primei instanțe rezultă că aceasta și-a concentrat analiza asupra pretenției privind recunoașterea valabilității contractului de vânzare-cumpărare, reținând că reclamantul nu a prezentat un asemenea contract și că actele de primire-predare, listele proprietarilor cotelor valorice și celelalte înscrisuri administrate în cauză nu pot fi asimilate unui contract de vânzare-cumpărare.

Totodată, deși prin hotărârea instanței de fond acțiunea a fost respinsă integral, instanța nu a dat o motivare distinctă și efectivă cu privire la pretențiile privind recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra cotelor-părți din construcțiile indicate în acțiune și rectificarea corespunzătoare a înscrierilor în Registrul bunurilor imobile.

În acest context, nu poate fi reținută ca suficientă motivarea instanței de fond, potrivit căreia în lipsa unui contract de vânzare-cumpărare prezentat instanței, acțiunea urmează a fi respinsă ca neîntemeiată. O asemenea concluzie nu răspunde în mod nemijlocit și argumentat tuturor pretențiilor deduse judecății și nu permite identificarea raționamentului în baza căruia au fost respinse pretențiile distincte privind recunoașterea 7 dreptului de proprietate și rectificarea înscrierii în Registrul bunurilor imobile.

În particular, instanțele urmau să stabilească dacă actele și circumstanțele invocate de reclamant, inclusiv actul de cesionare a datoriilor, hotărârea comisiei de privatizare, listele persoanelor care au primit cotele valorice și înscrisurile privind transmiterea cotelor-părți în natură, pot prezenta relevanță juridică pentru pretențiile privind recunoașterea dreptului de proprietate, independent de calificarea acestora drept contract de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, împrejurarea că instanța a constatat lipsa unui contract de vânzare-cumpărare nu exonera instanța de obligația de a examina și de a se pronunța asupra celorlalte pretenții formulate în mod expres de reclamant.

Cu atât mai mult, în cazul în care reclamantul a solicitat atât recunoașterea valabilității contractului, cât și, distinct, recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierilor, instanța urma să stabilească efectele juridice ale tuturor înscrisurilor și faptelor invocate în susținerea acțiunii.

În continuare, instanța de apel, deși a reținut în mod expres că obiectul acțiunii îl constituie inclusiv recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierii în Registrul bunurilor imobile, s-a limitat, în esență, la verificarea concluziei primei instanțe referitoare la inexistența unui contract de vânzare-cumpărare care să poată fi declarat valabil.

Instanța de apel nu a înlăturat omisiunea primei instanțe și nu a oferit o motivare proprie cu privire la temeinicia sau netemeinicia pretențiilor privind recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierilor.

Prin urmare, instanța de apel a omis să verifice în mod efectiv legalitatea și temeinicia soluției primei instanțe sub aspectul tuturor pretențiilor deduse judecății. Simpla menționare a acestor pretenții în descrierea obiectului acțiunii nu echivalează cu examinarea lor efectivă și motivată.

Completul de judecată subliniază că obligația instanței de a motiva hotărârea nu reprezintă o simplă formalitate, ci constituie o garanție a examinării efective a cauzei și permite participanților la proces, precum și instanței ierarhic superioare, să verifice dacă soluția adoptată este rezultatul unei examinări complete a pretențiilor și argumentelor deduse judecății.

În speță, instanțele ierarhic inferioare urmau să analizeze în mod distinct dacă înscrisurile și circumstanțele stabilite în cauză puteau constitui, potrivit legii aplicabile raporturilor juridice litigioase, temei pentru recunoașterea dreptului de proprietate solicitat de reclamant și, în consecință, pentru rectificarea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile. 8

În acest sens, Curtea de apel urma să verifice inclusiv natura juridică și efectele actelor invocate de reclamant, precum și raportul dintre acestea și fiecare dintre pretențiile formulate. O asemenea analiză nu rezultă însă din decizia contestată.

Prin urmare, Completul de judecată constată o încălcare esențială a normelor de drept procedural, manifestată prin neexaminarea efectivă și nemotivarea soluției asupra unor pretenții distincte cu care instanțele au fost învestite.

Această omisiune este de natură să influențeze soluționarea cauzei și nu poate fi remediată de instanța de recurs printr-o examinare nemijlocită a acestor pretenții, întrucât aceasta ar presupune stabilirea și aprecierea circumstanțelor de fapt și a probelor care nu au făcut obiectul unei analize complete în instanța de apel.

În aceste condiții, se impune casarea integrală a deciziei Curții de Apel Cahul din 26 decembrie 2023 și transmiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel Sud, în alt complet de judecată, pentru examinarea efectivă și motivată a tuturor pretențiilor deduse judecății, inclusiv a celor privind recunoașterea dreptului de proprietate și rectificarea înscrierilor în Registrul bunurilor imobile.

La rejudecare, instanța de apel urmează să stabilească în mod complet circumstanțele relevante pentru fiecare dintre pretențiile formulate, să aprecieze probele administrate prin prisma obiectului și temeiului acțiunii, să determine normele de drept material aplicabile și să ofere o motivare distinctă pentru soluția adoptată asupra fiecărei pretenții.

Ținând cont de cele expuse și în temeiul art. 445 alin. (1) lit. c) și alin. (2) din Codul de procedură civilă, COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI, Admite recursul declarat de Cercel Vasile, reprezentat de avocatul Maxim Todorov. Casează integral decizia din 26 decembrie 2023 a Curții de Apel Cahul și transmite cauza spre rejudecare la Curtea de Apel Sud, în alt complet de judecată. Decizia este irevocabilă. Președinte Stela Procopciuc Judecători Elena Croitor Ion Munteanu 9