2ra-994/22 — recunoasterea valabilitatii contractului de vânzare-cumpare a imobilului si recunoaterea dreptului de proprietate

2ra-994/22 — recunoasterea valabilitatii contractului de vânzare-cumpare a imobilului si recunoaterea dreptului de proprietate (Curtea Supremă de Justiție, 2022)

Dosarul nr.2ra-994/22

2-19054806-01-2ra-20072022

Prima instanță - Judecătoria Orhei, sediul Central ( jud.: A. Romanaș)

Instanța de Apel - Curtea de Apel Chișinău (jud.: N. Budăi, D. Băbălău, I. Dutca)

Î N C H E I E R E

21 septembrie 2022 mun. Chișinău

Colegiul Civil, Comercial și de Contencios Administrativ al

Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele completului, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Galina Stratulat

Victor Burduh

examinând admisibilitatea recursului declarat de către Orhei Ion, reprezentat

de avocatul Martalog Viorica,

în cauza civilă, la acțiunea oblică depusă de Orhei Ion și Orhei Angela

împotriva lui Dvornic Nicolae și Dvornic Tatiana, intervenienți accesorii Banca

Comercială ”Moldova-Agroindbank” SA, Agenția Servicii Publice Oficial Cadastral

Teritorial, executorii judecătorești Surchicin Maia, Țarnă Victoria, Romaliischii

Maxim, Chiosa Anatolie, Vacarov Liliana, Ciorba Anatolie, Serviciul Fiscal de Stat,

CP ”Talox-Agro”, BC ”Moldindconbank” SA, SA ”Agromec”, Boldișor Mihail cu

privire la recunoașterea valabilității contractului de vânzare-cumpărare a imobilului,

recunoașterea dreptului de proprietate asupra imobilului și ridicarea sechestrelor

aplicate pe bunul imobil,

împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 17 februarie 2022, prin care

s-a admis apelul declarat de Orhei Ion, pe alte motive decât cele indicate în cererea

de apel, s-a casat hotărârea Judecătoriei Orhei, sediul Central din 12 februarie 2021

și s-a adoptat o hotărâre nouă de respingere a acțiunii,

c o n s t a t ă :

La 27 februarie 2019, Orhei Ion a depus cerere de chemare în judecată,

împotriva lui Dvornic Nicolae și Dvornic Tatiana, intervenienți accesorii BC

”Moldova- Agroindbank” SA, Agenția Servicii Publice, Oficiul Cadastral Teritorial,

Executorii Judecătorești: Surchicin Maia, Țărnă Victoria, Romalischii Maxim,

Chiosa Anatolie, Vacarov Liliana, Ciorba Anatolie, Serviciul Fiscal de Stat, CP

”Talox-Agro”, BC ”Moldincombank” SA, SA ”Agro-Mec”, Boldișor Mihail cu

privire la recunoașterea valabilității contractului de vânzare-cumpărare a imobilului,

recunoașterea dreptului de proprietate asupra imobilului și ridicarea sechestrelor de

pe bunul imobil.

În motivare, a invocat că la 10 februarie 2003 a cumpărat de la Dvornic

Nicolae și Dvornic Tatiana, casa de locuit, situată în satul Chiperceni, r-nul Orhei,

contra sumei de 2000 dolari SUA.

1

Ca confirmare a acordului de voință, la 10 februarie 2003 a fost întocmită

recipisa, actul juridic de vânzare-cumpărare a imobilului – casă de locuit, situată în

satul Chiperceni, r-nul Orhei.

Reclamantul a indicat că și-a executat integral obligația contractuală și a

transmis vânzătorului suma de 2 000 dolari SUA, iar vânzătorii i-au predat imobilul

în posesie.

După întocmirea recipisei s-a instalat cu traiul în casa procurată împreună cu

familia sa, unde locuiește până în prezent, fapt confirmat prin certificatul nr.874 din

19 octombrie 2018, eliberat de Primăria satul Chiperceni, r-nul Orhei.

În calitate de proprietar efectiv al bunului imobil nominalizat, din momentul

intrării în posesiune reală a înștiințat Primăria satului Chiperceni, r-nul Orhei,

achitând impozitele pe imobilul respectiv, în nume propriu, fapt ce se confirmă prin

certificatul nr. 879 din 19 octombrie 2018, eliberat de Primăria satul Chiperceni, r-

nul Orhei.

Reclamantul susține că Primăria a confirmat prin certificatul nr. 875 din 19

octombrie 2018, înregistrarea reclamantului în calitate de proprietar al imobilului

nominalizat - registrul nr. 03, contul personal 271.

Astfel, necesitatea de înregistrare a dreptului său de proprietate asupra casei

de locuit în registrul bunurilor imobile, a apărut odată cu apariția unei dispute de

vecinătate iscate între reclamant și vecinul său.

Despre necesitatea respectării obligatorii a formei autentice a actului de

vânzare-cumpărare a imobilului, încheiat cu Dvornic Nicolae și Dvornic Tatiana, și

înregistrarea contractului la Oficiul Cadastral, nu a cunoscut, din lipsa unei

informări juridice calificate.

La momentul procurării imobilului, a solicitat vânzătorului Dvornic Nicolae

să meargă la notar pentru a autentifica notarial contractul, ultimul obligându-se

ulterior să-l însoțească la notar pentru autentificarea actului juridic.

Reclamantul a indicat că pentru confirmarea tranzacției a înregistrat toate

drepturile, la autoritatea administrației publice locale - Primăria satului Chiperceni,

r-nul Orhei, care l-a înregistrat în propriul registru ca proprietar al imobilului și au

perceput pe parcursul anilor 2003-2018 plățile fiscale anuale obligatorii, în special

impozitul pe imobilul procurat, care au fost efectuate de reclamant în calitate de

proprietar efectiv al bunului.

Astfel, refuzul în recunoașterea valabilității actului de vânzare-cumpărare, îi va

afecta dreptul patrimonial asupra imobilului pe care-l posedă și folosește în calitate

de proprietar, împreună cu familia sa, mai bine de 15 ani și astfel, manifestarea

exteriorizată de voință a părților de a încheia actul juridic de înstrăinare a imobilului

este valabilă, deoarece a parvenit de la persoane cu discernământ, a fost exprimat cu

intenția de a produce efecte juridice și nu a fost viciat.

Pierderea dreptului asupra unicului imobil de locuit al familiei reclamantului,

ar afecta disproporționat de grav, în raport cu necesitatea respectării formale a

procedurii de legalizare a tranzacției de vânzare-cumpărare a imobilului, pe care o

consideră efectuată odată cu somarea despre tranzacție a primăriei localității, la care

s-a recurs după eschivarea/neglijarea autentificării notariale a contractului de către

vânzătorul Dvornic Nicolae.

Neconformarea reclamantului la cerințele de formă autentică a actului de

2

vânzare-cumpărare a bunului, precum și înregistrarea acestuia, se datorează unor

împrejurări de eschivarea vânzătorilor Dvornic Nicolae și Dvornic Tatiana de la

autentificarea notarială a actului juridic, precum și unor împrejurări de ordin

subiectiv, cum ar fi necunoașterea prevederilor legale pertinente.

Reclamantul a solicitat recunoașterea valabilității actului juridic de vânzare-

cumpărare a imobilului situat în satul Chiperceni, r-nul Orhei și recunoașterea

dreptului de proprietate asupra acestuia, cu ridicarea sechestrelor aplicate pe

imobilul respectiv.

Prin hotărârea Judecătoriei Orhei, sediul Central din 12 februarie 2021, cererea

înaintată de Orhei Ion, a fost respinsă ca fiind neîntemeiată.

Nefiind de acord cu hotărârea instanței de fond, la 12 martie 2021 Orhei Ion a

declarat apel solicitând casarea hotărârii Judecătoriei Orhei, sediul Central din 12

februarie 2021, și pronunțarea unei hotărâri noi de admitere a acțiunii.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 17 februarie 2022, s-a admis apelul

declarat de Orhei Ion, pe alte motive decât cele indicate în cererea de apel.

S-a casat hotărârea Judecătoriei Orhei, sediul Central din 12 februarie 2021, și

s-a emis o nouă hotărâre prin care s-a respins cererea de chemare în judecată depusă

de Orhei Ion.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond, a aplicat o

lege care nu trebuia să fie aplicată, eronat a aplicat prevederile Codului Civil în

redacția anului 2002, la caz, fiind aplicabile prevederile Codului civil în redacția din

26.12.1964.

Potrivit certificatului din Registrul bunurilor imobile din 30 mai 2019, bunul

imobil cu nr. cadastral 6420000054, aparține cu drept de proprietate lui Dvornic

Nicolae și Dvornic Tatiana în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.1-5841

din 16 decembrie 1995 și Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren

nr.6420000054 din 05 martie 2001.

Începând cu 03 noiembrie 2010, asupra bunului imobil, de către executorii

judecătorești Surchicin Maia, Țărnă Victoria, Chihai Anatolie, Romaliishi Maxim,

Chiosa Anatolie, Vacarov Liliana, în temeiul procedurilor de executare, au fost

aplicate mai multe măsuri de asigurare sub formă de interdicții și sechestre.

Instanța de apel a constatat că pretinsul cumpărător Orhei Ion și respectiv

Dvornic Nicolae și Dvornic Tatiana în calitate de vânzători, nu au respectat

condițiile de formă prevăzută, care ar confirma valabilitatea contractului de

vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, prevăzute de art. 49, 239, 240 din Codul

Civil (în redacția din 26 decembrie 1964),

Recipisa din 10 februarie 2003, are un conținut neclar, fiind contrasemnată

doar de către Dvornic Nicolae și Dvornic Tatiana Gheorghe, nu și de către Orhei

Ion, care pretinde că ar avea calitatea de cumpărător al imobilului, astfel, actul în

cauză a fost întocmit în mod unilateral, fapt ce nu corespunde cerințelor de formă și

conținut a unui act juridic realizat între două sau mai multe persoane, sub forma

contractului de vânzare-cumpărare.

În conținutul recipisei prezentate, în vederea confirmării raportului juridic, nu

au fost incluse datele concrete care ar permite identificarea atât a potențialilor

vânzători, cât și a potențialului cumpărător, lipsind datele referitoare la bunurile

imobile amplasate pe terenul cu nr. cadastral 6420000054.

3

La 28 iunie 2022, Orhei Ion, reprezentat de avocatul Martalog Viorica a

declarat recurs împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 17 februarie 2022

solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel și a hotărârii primei

instanțe, cu emiterea unei hotărâri noi de admitere a acțiunii.

Recurentul și-a întemeiat pretențiile invocate în recurs prin prisma prevederilor

art. 432, alin. (4) din Codul de procedură civilă.

În motivare a invocat că decizia instanței de apel este neîntemeiată, fiind

aplicate și interpretate eronat normele de drept material aplicabile speței.

Instanța de apel a apreciat critic lipsa de cunoștință a reclamantului despre

obligativitatea respectării condițiilor de formă și conținut al actului juridic, făcând

referire la deținerea anterioară în proprietate un teren agricol, care a fost înregistrat

în Registrul bunurilor imobile la 23 august 2009.

Temeiul juridic al înregistrării dreptului de proprietate nu a fost un contract de

vânzare-cumpărare, dar titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren,

situații total diferite.

Concluzia instanței de apel precum că nu sunt respectate condițiilor de formă și

conținut al actului juridice, sunt neîntemeiate.

Neconformarea reclamantului la cerințele de formă autentică a actului de

vânzare-cumpărare a bunului, precum și înregistrarea acestuia, este din cauza unor

împrejurări obiective și anume eschivarea vânzătorilor Dvornic Nicolae și Dvornic

Tatiana de autentificarea notarială a actului juridic, precum și necunoașterea

prevederilor legale.

Actul juridic a fost expresia unei manifestări exteriorizate de voință a părților,

cu discernământ, a fost exprimat cu intenția de a produce efecte juridice și nu a fost

viciat, astfel este unul valabil și nu contravine legii.

Recurentul a indicat că timp de 19 ani vânzătorii nu au înaintat niciodată

obiecții asupra faptului că Primăria localității de reședință a bunului imobil

înstrăinat a modificat în Registrul bunurilor imobile proprietarii efectivi ai acestuia -

înscriindu-1 pe Orhei Ion, care a posedat și folosit cu bună-credință imobilul,

achitând și impozitele aferente bunului.

Derogarea reclamantului de la condițiile de formă a actului juridic, nu au

afectat în vreun mod natura raporturilor juridice și a celor sociale. Astfel,

respingerea acțiunii încalcă prevederile art. 1 al Protocolului nr.1 din Convenție

Concluzia instanței de apel precum că normele juridice în vigoare din 12 iunie

2003, nu sunt aplicabile speței, fiind aplicabile prevederile Codul civil în redacția

din 26 decembrie 1964 sunt eronate, deoarece normele juridice ce reglementează

obligațiile cu privire la forma și conținutul actului juridic, sunt analogice celor

prevăzute de Codul civil din anul 2003.

Totodată, executarea actului juridic a derulat după intrarea în vigoare a Codul

civil din 12 iunie 2003. Eschivarea vânzătorilor de la executarea/înregistrarea

notarială a actului juridice cade sub acțiunea prevederilor Codului civil din 12 iunie

2003.

Recurentul consideră că soluția instanței de apel este adoptată cu aplicarea

eronată a normelor de drept material aplicabile speței.

Cu referire la termenul de depunere a recursului, instanța de recurs

menționează că Curtea de Apel Chișinău a pronunțat dispozitivul deciziei la 17

4

februarie 2022.

Conform art.434 Cod de procedură civilă, recursul se declară în termen de 2

luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale.

Potrivit informației de la fila dosarului 172, Vol. II, instanța de apel a

comunicat părților decizia motivată la 27 aprilie 2022, prin intermediul poștei

electronice.

Respectiv, cererea de recurs declarată la 28 iunie 2022, este depusă în termen.

În conformitate cu art.439 alin. (2) și (3) Cod de procedură civilă, după

parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilității

recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înștiințarea despre

necesitatea depunerii obligatorii a referinței timp de o lună de la data primirii

acesteia.

Judecătorul raportor verifică încadrarea în prevederile legii a temeiurilor

invocate în recurs și face un raport verbal în fața completului de judecată instituit în

conformitate cu alin. (2).

La 20 iulie 2022, Curtea Supremă de Justiție a comunicat intimaților recursul,

informând despre necesitatea depunerii referinței în termen de o lună de la data

primirii scrisorii, fiind recepționat potrivit avizelor de recepție de la fila dosarului

194-199 Vol. II.

Până la data examinării recursului, intimații referință nu au depus.

Examinând temeiurile recursului completul Colegiului Civil, Comercial și de

Contencios Administrativ al Curții Supreme de Justiție reține următoarele.

Temeiurile de declarare a recursului sunt prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și

(4) din Codul de procedură civilă.

În conformitate cu art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă, cererea de

recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în

temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4).

Instanța de recurs reține, că examinarea chestiunii privind admisibilitatea

recursului presupune verificarea conformității temeiurilor invocate în cererea de

recurs cu temeiurile prevăzute în art. 432 din Codul de procedură civilă.

La caz, Colegiul constată că argumentele invocate în cererea de recurs nu se

încadrează în limitele stabilite de norma indicată, respectiv nu constituie temei de

casare a deciziei recurate, or, motivele recursului sunt similare celor invocate în

cadrul judecării pricinii, asupra căror instanța de apel s-a pronunțat.

Dezacordul recurentului cu decizia instanței de apel, relatarea situației nu

constituie un temei de casare a deciziei recurate, or, recursul exercitat conform

secțiunii a II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și

procedural, verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia în fapt.

Totodată, Colegiul reține că potrivit regulilor din Secțiunea a II-a din

Capitolul XXXVIII Codul de procedură civilă, instanța de recurs nu verifică modul

de apreciere a probelor de către instanțele de fond și de apel. Forța atribuită unei

probe sau alteia, coraportul dintre probe, suficiența probelor și concluziile făcute în

urma probațiunii sunt în afara controlului instanței de recurs.

Prin prisma art. 432 alin. (4) din Codul de procedură civilă, instanța de recurs

poate interveni în materia probațiunii doar sub aspect procedural și anume dacă se

invocă că instanța de apel a apreciat în mod arbitrar probele, încălcând în mod

5

flagrant regulile de apreciere a probelor stabilite în art. 130 din Codul de procedură

civilă.

Din recursul declarat nu rezultă că instanța a apreciat arbitrar probele.

În acest sens CtEDO în jurisprudența sa constantă statuează că, dreptul de

acces la instanțe nu este absolut. Există limitări implicit admise [Golder împotriva

Regatului Unit, pct. 38; Stanev împotriva Bulgariei (MC), pct. 230]. Acest este în

special cazul condițiilor de admisibilitate a unui recurs, întrucât prin însăși natura sa

necesită o reglementare din partea statului, care se bucură în această privință de o

anumită marjă de apreciere (Luordo împotriva Italiei, pct. 85). Condițiile de

admisibilitate ale unui recurs pot fi mai stricte decât pentru un apel (Levages

Prestations Services împotriva Franței, pct. 45).

Curtea a mai reiterat că, modul de aplicare a articolului 6 procedurilor în fața

instanțelor ierarhic superioare depinde de caracteristicile speciale ale procedurilor

respective; trebuie ținut cont de totalitatea procedurilor în sistemul de drept național

și de rolul instanțelor ierarhic superioare în acest sistem. (a se vedea Botten v.

Norway, hotărâre din 19 februarie 1996, Reports 1996-I, p. 141, § 39).

La fel, conform jurisprudenței Curții, procedurile cu privire la admisibilitatea

căii de atac și procedurile care implică doar chestiuni de drept, și nu chestiuni de

fapt pot fi conforme cu cerințele articolului 6 § 1 (a se vedea Helmers c. Suediei 9

octombrie 1991, § 31, Seria A, nr. 212-A).

Potrivit art. 440 alin. (1) din Codul de procedură civilă, în cazul în care se

constată existența unuia din temeiurile prevăzute la art. 433, completul din 3

judecători decide în mod unanim, printr-o încheiere motivată irevocabilă, asupra

inadmisibilității recursului.

Încheierea se emite conform prevederilor art. 270 și nu conține nici o referire

cu privire la fondul recursului.

Având în vedere cele expuse mai sus, recursul declarat de Orhei Ion,

reprezentat de avocatul Martalog Viorica, nu se încadrează în temeiurile prevăzute

la art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă și drept urmare, este

inadmisibil.

În conformitate cu art. 270, art. 433 lit. a) și art. 440 alin. (1) din Codul de

procedură civilă, completul Colegiului Civil, Comercial și de Contencios

Administrativ al Curții Supreme de Justiție

d i s p u n e:

Se declară inadmisibil recursul înaintat de Orhei Ion, reprezentat de avocatul

Martalog Viorica.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii

Galina Stratulat

Victor Burduh

6